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- Herausgeber: Haufe Lexware
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: Haufe Fachbuch
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2017
Dieses Praxisbuch gibt Antworten auf alle Fragen rund um Standort, Finanzierung, steuerliche Aspekte und Vermietung. Das Thema wird für Laien verständlich, anschaulich und anhand konkreter Beispielrechnungen dargestellt. Damit erhalten Sie die Sicherheit, sich für die richtige Immobilie zu entscheiden. Inhalte: - Vor dem Kauf: Was spricht dafür? Wie sieht der Markt aus? Wann ist der richtige Zeitpunkt? - Das richtige Objekt finden, Preisverhandlungen führen und den Kauf abschließen - Die Finanzierung: Eigen- und Fremdkapital, Finanzierungsplan und Versicherungen - Steuerliche Aspekte
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Seitenzahl: 274
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Inhaltsverzeichnis
Hinweis zum UrheberrechtImpressumEinführung1 Was darf es sein?1.1 Selbst nutzen oder vermieten?1.1.1 Darauf müssen Selbstnutzer achten1.1.2 Darauf müssen Sie achten, wenn Sie vermieten wollen1.1.3 Vermieten und selbst nutzen1.2 Haus oder Wohnung?1.2.1 Das frei stehende Einfamilienhaus1.2.1.1 Einfamilienhaus zu vermieten1.2.2 Reihenhaus, Kettenhaus, Doppelhaushälfte1.2.3 Das Fertighaus1.2.4 Das Mehrfamilienhaus1.2.5 Die Eigentumswohnung1.2.6 Das Apartment1.2.7 Loft oder Penthouse1.3 Das Grundstück1.4 Alt oder neu?1.4.1 Argumente für die Gebrauchtimmobilie1.4.2 Argumente für eine neue Immobilie1.5 Bereits bezugsfertig oder gut vermietet?1.6 Die Ausstattung1.7 Die Lage1.7.1 Beobachten Sie Veränderungen und Trends1.7.2 Vier Qualitätsstufen1.7.3 Der Mikrostandort1.7.4 Ihr Bedarf entscheidet1.7.5 Angebot und Nachfrage1.8 Der finanzielle Rahmen2 So finden Sie das richtige Objekt2.1 Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften2.1.1 So lesen Sie die Anzeigentexte2.1.2 Selbst eine Anzeige schalten?2.2 Internetportale2.3 Banken und Sparkassen2.4 Makler2.4.1 Selbst einen Makler einschalten2.4.2 Was sollten Sie mit dem Makler vereinbaren?2.4.3 Die Höhe der Provision2.4.4 Warum sollte der Makler nicht die volle Provision berechnen?2.4.5 Wann müssen Sie gar keine Provision zahlen?2.5 Die Stadt- und Gemeindeverwaltung gibt Auskunft2.6 Ersteigern Sie eine Immobilie2.6.1 Was kommt überhaupt unter den Hammer?2.6.2 Warum werden Immobilien versteigert?2.6.3 Wo erfahren Sie, was versteigert wird?2.6.4 Nehmen Sie Einblick in das Verkehrswertgutachten2.6.4.1 Der Verkehrswert2.6.4.2 Der Grundbuchauszug2.6.5 Sehen Sie sich das Objekt an2.6.6 Entwickeln Sie eine Bietstrategie2.6.6.1 Wie finden Sie Ihr Limit?2.6.6.2 Sieben Tipps für Ihre Bietstrategie2.6.7 Der Ablauf der Versteigerung2.6.7.1 Bekanntmachungsteil2.6.7.2 Die Bietstunde2.6.7.3 Verhandlung über den Zuschlag2.6.7.4 Der Verteilungstermin2.7 Eigene Recherche und persönliche Kontakte2.7.1 Kontakt mit dem Eigentümer aufnehmen2.7.2 Lassen Sie jeden wissen, dass Sie eine Immobilie suchen2.8 Architekten, Bauträger und Fertighaushersteller2.9 Interessante Objekte erfassen und sortieren3 Die Besichtigung3.1 So vereinbaren Sie einen Termin3.1.1 Wann passt es am besten?3.1.2 Einzel- oder Gruppentermin3.2 Bereiten Sie sich gut auf die Besichtigung vor3.2.1 Legen Sie die kritischen Punkte fest3.2.2 Der Sanierungsbedarf3.2.3 Die unverzichtbaren Unterlagen3.2.4 Die finanzielle Rückendeckung3.3 Der Ablauf der Besichtigung3.3.1 Der Eindruck von außen3.3.2 Das Gebäude von innen3.3.3 Der Keller3.3.4 Das Dachgeschoss3.3.5 Die Wohn- und Schlafräume3.3.6 Fenster und Türen3.3.7 Wasserrohre, Toilette und Badezimmer3.3.8 Stromleitungen3.3.9 Heizung3.3.10 Nachteile, Mängel und Sanierungsbedarf3.4 So verhalten Sie sich während der Besichtigung3.5 Verhandeln Sie über den Kaufpreis3.5.1 Machen Sie Ihr erstes Angebot3.5.2 Das Gegenangebot3.5.3 Der Zielpreis3.5.4 Der Maximalpreis3.5.5 Können Sie den „Kuchen größer machen“?4 Die Unterlagen4.1 Der Grundbuchauszug4.1.1 Die Bezeichnung des Grundstücks4.1.2 Die Bezeichnung des Wohneigentums4.1.3 Die drei Abteilungen4.1.4 Wie bekommen Sie Einsicht in das Grundbuch?4.2 Grundriss und Datenblatt4.2.1 Wohnfläche und umbauter Raum4.2.2 Baujahr und Sanierungen4.2.3 Angaben zur Ausstattung4.3 Die Baubeschreibung4.4 Der Bebauungsplan4.4.1 Die Planzeichnung4.4.2 Der Textteil4.4.3 Wo können Sie den Bebauungsplan einsehen?4.5 Der Energieausweis4.5.1 Bedarfs- oder verbrauchsbasierter Ausweis4.5.2 Was lässt sich am Energieausweis ablesen?4.5.3 Wie aussagekräftig ist der Energieausweis?4.5.4 Kaufen ohne Energieausweis?4.6 Die Teilungserklärung4.6.1 Der Eigentümer teilt sein Haus und sein Grundstück4.6.2 Sondereigentum und Sondernutzungsrechte4.6.3 Wohneigentum und Teileigentum4.6.4 Der Miteigentumsanteil4.6.5 Die drei Teile der Teilungserklärung4.6.6 Die Verwalterzustimmung4.6.7 Wo können Sie die Teilungserklärung einsehen?4.7 Weitere Unterlagen für die Eigentumswohnung4.7.1 Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan4.7.2 Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen5 Der Notartermin5.1 Wer beauftragt den Notar?5.2 Was muss der Notar wissen?5.2.1 Die Vollstreckungsunterwerfung5.2.2 Sie bekommen den Vertragsentwurf zugeschickt5.3 Der Ablauf des Notartermins5.4 Wenn sich eine Vertragspartei vertreten lässt5.5 Wenn eine Vertragspartei noch abspringt5.6 Was geschieht nach dem Notartermin?6 Die Kosten und die Finanzierung6.1 Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen?6.1.1 Finanzierung ohne Eigenkapital?6.1.2 Welche Quote ist empfehlenswert?6.2 Private Geldquellen6.3 Wie viel Kredit können Sie sich leisten?6.4 So finden Sie den passenden Kredit6.4.1 Die günstigsten Darlehen zuerst6.4.2 Öffentliche Fördermittel6.4.3 Der Bausparvertrag6.4.4 Das Hypothekendarlehen6.4.4.1 Das Annuitätendarlehen6.4.4.2 Festdarlehen6.5 Worauf Sie bei allen Krediten achten sollten6.6 So viel darf Ihre Immobilie kosten6.7 Die Kaufnebenkosten6.7.1 Die Maklerprovision6.7.2 Die Grunderwerbsteuer6.7.3 Notar- und Grundbuchgebühren6.7.4 Sonstige Kaufnebenkosten6.8 So berechnen Sie Ihren Finanzbedarf6.9 Das Bankgespräch7 Die Miete und die Rendite7.1 So kalkulieren Sie die Rendite7.1.1 Der Mietmultiplikator7.1.2 Die Eigenkapitalrendite7.1.3 Die Liquiditätslücke7.2 Selbst vermieten oder vermieten lassen?7.3 Die Auswahl der Mieter7.4 Basics für den Mietvertrag7.4.1 Die Klausel mit den Schönheitsreparaturen7.4.2 Die Klausel mit den Nebenkosten7.4.3 Die Schlüsselfrage7.5 Übergabe- und Rückgabeprotokoll7.6 Seien Sie zugänglich und konsequent8 Die steuerliche Seite8.1 Steuern sparen mit der selbst genutzten Immobilie8.1.1 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen8.1.2 Das häusliche Arbeitszimmer8.1.3 Sanieren im denkmalgeschützten Haus8.1.4 Wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen8.2 Steuern sparen mit der vermieteten Immobilie8.2.1 Schreiben Sie Ihre Immobilie ab8.2.2 Regelungen für Altbauten8.2.3 Modernisierungsarbeiten8.2.4 An Angehörige vermieten8.2.5 Wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen8.3 Immobilien vererbenLiteraturStichwortverzeichnisHinweis zum Urheberrecht
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg
Impressum
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.
Matthias NöllkeImmobilien erwerben1. Auflage 2017
© 2017, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, [email protected]: Jasmin Jallad
Lektorat: Text+Design Jutta Cram, AugsburgSatz: Reemers Publishing Services GmbH, KrefeldUmschlag: RED GmbH, KraillingDruck: BELTZ Bad Langensalza GmbH, Bad Langensalza
Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.
Einführung
Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu kaufen. Vielleicht möchten Sie in Ihren eigenen vier Wänden leben. Sie möchten die Räume, die Sie bewohnen, nach Ihren Vorstellungen gestalten – und nicht mehr den Vermieter um Erlaubnis fragen müssen. Sie möchten für das Alter vorsorgen und spätestens im Ruhestand mietfrei wohnen. Sie suchen eine Geldanlage, solide und wertbeständig. Mit passabler Rendite, die Ihnen Monat für Monat zufließt.[2]
Tatsächlich ist der Wunsch, Wohneigentum zu erwerben, weit verbreitet. Das sogenannte Betongold scheint eine besonders sichere Sache zu sein. Nicht immer zu Recht, wie wir noch sehen werden. Doch sind die Rahmenbedingungen recht günstig. Die Zinsen sind auf einem historischen Tiefstand, Wohnraum ist begehrt. Nicht nur in den Ballungsräumen, auch in den Randlagen und einigen mittelgroßen Städten hat die Nachfrage stark zugenommen. Das treibt zwar die Preise nach oben. Doch ist keineswegs abzusehen, dass sie wieder fallen. Die Experten sprechen von einem Immobilien-„Boom“, aber (noch) nicht von einer „Blase“, die früher oder später platzt. Noch scheint es durchaus möglich, mit Immobilien Vermögen aufzubauen.
Doch die meisten Käufer haben die Absicht, ihr Wohneigentum selbst zu nutzen. Dabei ist die Eigentumsquote in Deutschland vergleichsweise niedrig: Nicht einmal die Hälfte aller Wohnungen, Häuser und Doppelhaushälften befindet sich im eigenen Besitz. Die Mehrheit wohnt zur Miete. Nur in der Schweiz ist der Anteil der Eigenheimbesitzer noch niedriger (in Österreich liegt er ein bisschen höher als bei uns). Allerdings erklären die meisten Deutschen, die heute zur Miete wohnen, dass sie zumindest langfristig in den eigenen vier Wänden leben wollen. Ob sie das dann tatsächlich wahr machen können, steht natürlich auf einem anderen Blatt.
Denn eine Immobilie zu erwerben, das ist keine ganz leichte Aufgabe. Es fängt damit an, ein geeignetes Objekt zu finden, die eigenen Wünsche und Möglichkeiten zu klären und die richtigen Fragen zu stellen. Es sind so viele Aspekte zu beachten: Wo sollten Sie suchen? Worauf müssen Sie bei der Besichtigung achten? Gibt es versteckte Mängel? Wie gehen Sie mit dem Makler um? Was ist zu beachten, wenn Sie „von privat“ kaufen? Können Sie den Preis noch herunterhandeln? Und wie machen Sie das? Mit welchen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen? Wie viel müssen Sie für die laufenden Ausgaben veranschlagen und wie viel für die Instandhaltung? Worauf ist beim Grundbuch zu achten und worauf in der Teilungserklärung? Wie bereiten Sie sich auf den Notartermin vor und wie auf Ihr Bankgespräch? Gibt es Fördermittel, die Sie in Anspruch nehmen können? Und noch vieles mehr.[3]
Bei all diesen Angelegenheiten möchte dieses Buch Sie unterstützen. Egal, ob Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen. Schritt für Schritt erfahren Sie, was es zu beachten gibt, wie Sie Kosten sparen und Fehler vermeiden können. Falls Sie mir schreiben möchten, können Sie das über den Verlag tun. Oder direkt an mich: [email protected]. Und damit wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Kauf Ihrer Immobilie.
1 Was darf es sein?
Jedes Jahr wird in Deutschland eine stattliche Zahl von Immobilien verkauft. Gut eine Million sollen es sein. Mal mehr, mal weniger. In letzter Zeit eher mehr. Dabei reicht das Angebot von der winzigen Wohnschachtel bis zur Luxusvilla, vom abgelegenen Forsthaus bis zur Stadtwohnung in U-Bahn-Nähe, vom alten Gemäuer bis zum schlüsselfertigen Niedrigenergie-Neubau. Welche Objekte für Sie infrage kommen, das soll uns in diesem ersten Kapitel beschäftigen. Denn erst wenn Sie sich darüber im Klaren sind, sollten Sie darangehen, das Angebot genauer unter die Lupe zu nehmen und sich um die Finanzierung zu kümmern.[4]
Noch bevor Sie anfangen, nach geeigneten Objekten zu suchen, sollten Sie die folgenden grundsätzlichen Fragen klären:
Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten? Oder beides?
Suchen Sie eine Wohnung oder ein Haus? Oder ziehen Sie weitere Möglichkeiten in Betracht wie das Reihenhaus, die Doppelhaushälfte oder das Penthouse?
Müssen Sie sich um ein Baugrundstück kümmern? Kommt ein Erbbaugrundstück für Sie infrage?
Soll die Immobilie gebraucht sein oder neu? Oder soll die Immobilie erst noch entstehen?
Soll die Immobilie frei sein? Oder ist es wünschenswert, dass sie bereits gut vermietet ist?
Welche (Mindest-)Anforderungen haben Sie an die Ausstattung? Wie viele Zimmer sollen es sein? Brauchen Sie einen Garten oder einen Balkon, eine Garage oder einen Stellplatz?
Wo soll sich Ihre Immobilie befinden? In welcher Stadt, in welcher Region?
Was muss von dort gut zu erreichen sein: Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, öffentlicher Nahverkehr?
Wie groß ist Ihr finanzieller Spielraum? Wie viel darf Ihre Immobilie kosten?
1.1 Selbst nutzen oder vermieten?
Gewiss sind Sie sich bereits darüber im Klaren, ob Sie die Immobilie selbst beziehen oder vermieten wollen. Denn es ist ein weitreichender Unterschied, ob Sie nach Ihrem künftigen Zuhause Ausschau halten oder nach einem interessanten Anlageobjekt. Je nachdem, was Sie suchen, stehen andere Aspekte im Vordergrund:[5]
Wollen Sie die Immobilie selbst nutzen, dreht sich alles um Ihre persönlichen Bedürfnisse: Wie viel Platz brauchen Sie? Wie weit ist es bis zu Ihrer Arbeitsstelle? Können Sie gleich dort einziehen?
Erwerben Sie die Immobilie als Anlageobjekt, kommt es auf die Rendite an. Wie viel Miete lässt sich erzielen? Besteht Sanierungsbedarf? Ist der Wiederverkaufswert ausreichend hoch?
Selbstverständlich gibt es auch Mischformen: Sie erwerben ein Objekt, das Sie zunächst vermieten und später selbst dort einziehen. Oder Sie vermieten Teile des Hauses, das Sie selbst bewohnen, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, eine Doppelhaushälfte oder Apartments in einem Mehrfamilienhaus.
1.1.1 Darauf müssen Selbstnutzer achten
Der Kauf einer Immobilie lohnt sich erst langfristig. Das gilt auch, wenn Sie Ihr Objekt günstig erwerben. Müssen Sie es nach kurzer Zeit wieder verkaufen, haben Sie wenig Freude daran. Denn der Aufwand ist beträchtlich. Außerdem verursachen Kauf und Verkauf Nebenkosten, die einen möglichen Gewinn schnell wieder aufzehren. Daher brauchen Sie ein Mindestmaß an Stabilität und Planungssicherheit in Ihrem Leben. Natürlich kann es immer anders kommen, als Sie sich das vorgenommen haben. Aber wenn Ihre berufliche oder familiäre Situation unsicher ist, sollten Sie mit dem Kauf der Immobilie noch etwas warten.[6]
Bevor Sie nach einem geeigneten Objekt Ausschau halten, legen Sie fest, welche Anforderungen es erfüllen muss. Was ist zwingend erforderlich, was ist wichtig und was ist wünschenswert? Denken Sie auch an diejenigen, die mit Ihnen dort wohnen sollen. Und berücksichtigen Sie Ihren künftigen Bedarf. Wächst Ihre Familie? Wollen Sie Haustiere anschaffen? Wie sieht es mit der Garage oder Autostellplätzen aus? Können Sie ausbauen oder anbauen?
Die Lage ist bei jeder Immobilie ein entscheidender Faktor. Doch wenn Sie das Objekt selbst nutzen, kommt es nicht nur auf die Qualität der Lage an, sondern auch auf Ihre ganz persönlichen Umstände: Wie weit sind Ihre wichtigsten Wege? Zu Ihrer Arbeit? Zum Einkaufen? Wie weit sind die Schulwege? Wie lange sind Sie zu Ihrem Arzt unterwegs? Zu Ihren Freunden? Wie gut sind die Orte erreichbar, an denen Sie und Ihre Familie sich häufiger aufhalten?
Darüber hinaus sollten Sie sich das nähere Umfeld anschauen: Welche Leute wohnen dort? Ist Ihnen das Viertel sympathisch? Nun muss man in eine neue Umgebung häufig erst noch hineinwachsen. Gerade Neubaugebiete haben zunächst wenig Atmosphäre. Doch sollten Sie sich klarmachen: Hier wollen Sie Wurzeln schlagen. Vielleicht auch Ihre Familie. Es geht um Ihr Bauchgefühl. Haben Sie den Eindruck, dass Sie hier nicht hingehören und auch nicht hingehören wollen, sollten Sie sich den Kauf zweimal überlegen.
Tipp: Kaufen Sie keinen Ladenhüter
Solange Sie Ihre Immobilie nicht wieder verkaufen, spielt es eigentlich keine Rolle, wie sich ihr Wert entwickelt. Denn dieser Wert steht ja nur auf dem Papier. Und doch sollten Sie prüfen, ob das Objekt kein kurioser Ladenhüter, sondern „marktgängig“ ist. Nur dann schaffen Sie Vermögen und sichern sich für den Fall der Fälle ab. Sie müssen die Immobilie ja nicht unbedingt verkaufen, aber vielleicht möchten Sie sie mal beleihen. Und auch Ihre Angehörigen freut es, wenn Sie mit einer hochwertigen Immobilie vorsorgen.[7]
Ein letzter Punkt, der von Selbstnutzern nicht immer ausreichend beachtet wird: Die Immobilie muss für Sie tatsächlich frei und bezugsfertig sein. Absichtserklärungen und unverbindliche Zusicherungen helfen Ihnen gar nichts, wenn der Mieter es sich anders überlegt hat und wohnen bleibt. Verzögerungen sind nicht nur ärgerlich, sondern kosten auch sehr viel Geld.
1.1.2 Darauf müssen Sie achten, wenn Sie vermieten wollen
Erwerben Sie die Immobilie als Anlageobjekt, dann sollten Sie Ihre persönlichen Vorlieben hintanstellen. Sie wohnen nicht dort, sondern Ihr Mieter. Und der hat womöglich ganz andere Wünsche als Sie. Worauf es hingegen ankommt, das ist die langfristige Rendite, also wie viel Geld sich mit dem Objekt erwirtschaften lässt. Dabei ist nicht allein die Höhe der Miete entscheidend. Die ist zwar so etwas wie der Dreh- und Angelpunkt. Doch sollten Sie zwei weitere Faktoren nicht übersehen:
Die Vermietbarkeit: Ist das Objekt gefragt oder müssen Sie lange nach einem Mieter suchen?[8]
Die Wertentwicklung: Können Sie damit rechnen, dass der Wert der Immobilie steigt? Oder ist ein Preisverfall zu befürchten?
Wählen Sie ein Objekt, das für viele Mieter infrage kommt. Damit senken Sie das Risiko, dass es irgendwann einmal leer steht. Luxusapartments oder irgendwelche „High-End“-Objekte können sich hingegen als kostspielige Fehlinvestitionen erweisen – sogar wenn sie zunächst gut vermietet sind. Doch die Ansprüche Ihrer Mieter sind hoch. Das treibt die laufenden Kosten in die Höhe. Und wenn die Mieter einmal ausziehen, dann ist es oft sehr schwer, einen Nachfolger zu finden. Was auch daran liegt, dass eine aufwendige Ausstattung nach ein paar Jahren schon nicht mehr ganz so beeindruckend wirkt. Der hohe Preis erscheint nicht mehr gerechtfertigt. Sie müssen modernisieren oder die Miete senken, was Ihre Rendite in den Keller treibt. Am schlimmsten aber sind Leerstände. Eine leer stehende Wohnung verursacht nur Kosten. Bei exklusiven Objekten sind die noch besonders hoch. Einnahmen haben Sie gar keine. Hinzu kommt: Je länger so eine Wohnung leer steht, desto schwieriger wird es, einen Mieter zu finden, der bereit ist, die hohen Kosten zu tragen. Womöglich müssen Sie sich empfindlich runterhandeln lassen.
Nun können Sie auch im gehobenen Segment erfolgreich vermieten. Doch Voraussetzung ist, dass es nach Wohnraum, wie Sie ihn anbieten, eine ausreichende Nachfrage gibt. Und zwar nicht nur jetzt, da Sie die Immobilie erwerben, sondern möglichst lange. Das heißt auch, dass Sie bei vermeintlichen Trend-Immobilien prüfen sollten, wie anhaltend diese Entwicklung wohl sein wird. Werden die Studenten- oder Seniorenapartments tatsächlich so stark gefragt sein? Oder entsteht hier ein Überangebot?[9]
Besonders ungünstig an solchen Trendthemen ist nämlich, dass viele auf diesen Zug aufspringen. Das kann dazu führen, dass in einem bestimmten Segment sehr viele Wohnungen entstehen, zum Beispiel kleine Singlewohnungen. Oder denken wir an Immobilien in Ostdeutschland, die in den 1990er-Jahren hochgezogen wurden. Nach der Wiedervereinigung erschien das eine sichere Sache, die auch noch steuerlich gefördert wurde. Umso stärker war die Ernüchterung. Viele Objekte fanden keine Mieter und ließen sich nicht einmal verkaufen.
Aber auch wenn Sie am unteren Ende des Sortiments zugreifen, können Sie sich viel Ärger einhandeln. Zwar kosten solche Wohnungen nicht so viel. Doch dafür möchte hier niemand so gern wohnen. Wer es sich leisten kann, zieht weg. Die Folgen sind Leerstände oder häufige Mieterwechsel. Und die machen nicht nur Arbeit, sie kommen dem Zustand Ihrer Immobilie bestimmt nicht zugute. Sie können nicht erwarten, dass die Mieter in so einem Objekt besonders pfleglich damit umgehen. Und das mindert seinen Wert.
Achtung: Mehr als zwei Millionen Wohnungen stehen leer
Trotz Wohnraummangels stehen in Deutschland über zwei Millionen Wohnungen leer, schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Betroffen sind vor allem die ländlichen Regionen. Mancherorts stehen bereits mehr als 15 % aller Wohnungen leer. Und das nicht nur in Ostdeutschland, sondern beispielsweise auch im Saarland oder im Ruhrgebiet.[10]
Was die Wertentwicklung der Immobilien angeht, so hat es die Tageszeitung Die Welt einmal so formuliert: Eine Immobilie ist keine Spardose. Was Sie an Geld hineinstecken, das wird nicht etwa angesammelt oder gar automatisch verzinst. Ihre Immobilie verliert Tag für Tag an Wert. Sie wird „abgewohnt“. Dafür zahlt Ihr Mieter seine Monatsmiete. Es handelt sich eben nicht um eine reine „Verzinsung“ Ihrer Investition. Sie müssen immer wieder Geld nachschießen, um das Objekt auf demselben Stand zu halten. Wenn Ihre Immobilie im Preis dennoch steigt, so hat das andere Gründe. In den Ballungsräumen ist Wohnraum knapp. Immer mehr Menschen ziehen dort hin. Auch manche Universitätsstädte wie Regensburg oder Erlangen sind sehr beliebt. Das treibt die Nachfrage nach oben – und damit auch die Preise. Die Immobilien werden teurer, die Mieten steigen.
Solche Entwicklungen sollten Sie als Immobilienkäufer im Auge behalten und mit Augenmaß agieren. Zu hohe Mieten sind kein gutes Zeichen. Viele können sich die nicht mehr leisten. Sie weichen auf das Umland aus und pendeln. Das sorgt nicht nur für den alltäglichen Verkehrsinfarkt, sondern lässt auch in den Umlandgemeinden die Preise fürs Wohnen anziehen. Wenn Sie rechtzeitig reagieren, können Sie davon profitieren.
Tipp: Ihre Immobilie sollte für Sie gut erreichbar sein
Vielleicht ist an Ihrem Wohnort die Situation nicht so günstig, um Immobilien zu erwerben. Von den Leerständen war ja schon die Rede. Dann liegt es nahe, in einer anderen Stadt, in einer anderen Region eine Wohnung zu kaufen. Dort, wo die Aussichten weit besser sind. Das kann durchaus sinnvoll sein. Doch sollten Sie bedenken, dass es sehr nachteilig sein kann, wenn Sie als Vermieter nicht vor Ort sind. Gerade wenn es kritisch wird, können Sie die Dinge nur schwer aus der Entfernung regeln. Daher sollte Ihre Immobilie für Sie gut zu erreichen sein. Und es ist auch von Vorteil, wenn Sie den Ort, an dem Sie vermieten, gut kennen.[11]
1.1.3 Vermieten und selbst nutzen
Eine dritte Möglichkeit: Sie kombinieren beides. Sie nutzen Ihre Immobilie, um selbst darin zu wohnen und um sie zu vermieten. Das können Sie nacheinander tun: erst vermieten und anschließend selbst beziehen. Oder in umgekehrter Reihenfolge. Oder Sie vermieten Teile der Immobilie, die Sie bewohnen.
Manche möchten beides lieber getrennt halten. Das ist Geschmackssache. Doch hat die kombinierte Nutzung durchaus gewisse Vorteile:
Sie sind flexibler, wenn Sie das Objekt, das Sie bewohnen, auch vermieten können.
Es kann sich finanziell lohnen, die Immobilie erst zu vermieten und anschließend selbst zu beziehen. Sie müssen dann nur den Vertrag entsprechend befristen.
Wenn Sie unter einem Dach leben, ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter enger und häufig auch vertrauensvoller.
Wer diese Nähe nicht mag, wird gar nicht auf die Idee kommen, sich einen (oder mehrere) Mieter ins Haus zu holen. Doch wie die Erfahrung zeigt, gehen Mieter weit pfleglicher mit Ihrem Eigentum um, wenn Sie direkt nebenan wohnen. Sie werden sehr viel schneller darauf aufmerksam, wenn Probleme auftauchen – und können schneller reagieren. Aber auch Ihre Mieter können davon profitieren, wenn der Weg zum Vermieter sehr kurz ist. Muss ein Handwerker geholt werden? Sie können sich die Sache mal eben kurz anschauen und die Angelegenheit besprechen. Soll die Wohnung modernisiert werden, ist ein Besichtigungstermin viel schneller und unkomplizierter vereinbart, als wenn Sie Ihrem Mieter ein Anschreiben mit Terminvorschlägen schicken.[12]
Auch der Gesetzgeber begünstigt solche besonders engen Mietverhältnisse. Zumindest wenn es sich um eine einzige Mietpartei handelt, die mit Ihnen unter einem Dach wohnt. Für Mehrfamilienhäuser gelten die üblichen Bestimmungen. Doch geht es nur um eine Mietpartei, können Sie die Nebenkosten leichter abrechnen und Sie können leichter kündigen, wenn das Verhältnis zu Ihrem Mieter zerrüttet ist.
1.2 Haus oder Wohnung?
Es ist eine Grundsatzentscheidung, die häufig schon feststeht, bevor man mit der Suche beginnt: Soll es ein eigenes Haus sein oder eine Wohnung? Beide Möglichkeiten haben ihre Vorzüge und Schwächen. Was die bessere Wahl ist, hängt ganz von Ihren Wünschen und Interessen ab – und von ihren finanziellen Mitteln. In jedem Fall lohnt es sich, die Argumente genauer unter die Lupe zu nehmen. Vielleicht entscheiden Sie sich ja doch noch anders – oder Sie wählen eine dritte Möglichkeit, die irgendwo zwischen Haus und Wohnung zu verorten ist.[13]
1.2.1 Das frei stehende Einfamilienhaus
Umfragen zeigen es in schöner Regelmäßigkeit: Wenn sie könnten, wie sie wollten, würden die meisten in einem frei stehenden Einfamilienhaus wohnen. Am liebsten mit einem Garten von erklecklicher Größe drumherum und den freundlichen Nachbarn hinter einem Gartenzaun mit blickdichter Hecke. Der große Vorteil: Als Eigentümer haben Sie hier im Wesentlichen das Sagen. Sie können Ihr Haus gestalten und umgestalten, wie Sie das wollen – unter Beachtung der baurechtlichen Vorschriften, versteht sich.
Wer ein Haus erwirbt, fühlt sich dem oft besonders stark verbunden. Mit allen Vor- und Nachteilen. Im eigenen Haus fühlt man sich ganz daheim. Sein äußeres Erscheinungsbild erlaubt Rückschlüsse auf die Bewohner. Wie gepflegt ist das Anwesen, wie geschmackvoll, wie einladend? Wirkt es kühl, modern und technisch? Oder warm und behaglich? Ökologisch, elegant, kreativ-chaotisch? Für viele ist es ein Genuss ganz besonderer Art, sich im eigenen Haus (und Garten) buchstäblich zu verwirklichen.
Allerdings hat ein frei stehendes Einfamilienhaus auch so seine Schattenseiten. An erster Stelle sind die Kosten zu nennen. Und damit sind nicht nur die Anschaffungs- und die Baukosten gemeint, die fast immer deutlich höher ausfallen, als man das geplant hatte. Die laufenden Kosten für den Unterhalt, die Nebenkosten, Reparaturen, Versicherungen und Gebühren – alles schlägt stärker zu Buche als bei einer Wohnung. Zweiter Punkt: Ein Haus erfordert wesentlich höheren Aufwand. Als Eigentümer müssen Sie sich selbst um alles kümmern. Es gibt keinen Hausmeister, keinen Verwalter und keinen Beirat, der Ihnen etwas abnimmt. Doch abgesehen davon bedeutet es viel mehr Arbeit, ein frei stehendes Haus mit Garten in Schuss zu halten, als es bei einer Eigentumswohnung der Fall ist. Und wenn Sie sich nicht mehr so sehr um Ihr Haus kümmern können, fällt dies schneller auf.[14]
Der dritte Punkt betrifft die Lage und die Infrastruktur: Einfamilienhäuser befinden sich meist am Stadtrand oder in kleineren Ortschaften. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Nähe zu Kindergärten, Schulen oder Kultureinrichtungen, all das ist häufig nicht so günstig. Die Wege sind länger, Sie müssen mehr Aufwand treiben und Sie sind viel stärker auf Ihr Auto angewiesen. Wobei Sie – je nach Familiengröße – nicht mit einem Auto auskommen, sondern einen kleinen Fuhrpark benötigen.
Tipp: Wertzuwachs hält sich meist in Grenzen
Keine Frage, es gibt sie: die Einfamilienhäuser am Stadtrand, die jemand vor vielen Jahren für wenig Geld gekauft hat und die heute ein Vermögen wert sind. Denn die Grundstückspreise sind in dieser Wohnlage explodiert. Doch andernorts haben sich die Dinge nicht so erfreulich entwickelt. Zahlreiche Einfamilienhäuser haben deutlich an Wert verloren, vor allen in den kleinen Ortschaften oder auf dem Land. Ihre Ausstattung war damals topmodern. Heute gilt sie als überholt, angestaubt oder unzumutbar. Nicht wenige Objekte stehen seit Jahren leer. Niemand will dort wohnen. Der Traum vom Eigenheim bedeutet für viele nämlich: Ich baue mir mein eigenes Haus.[15]
1.2.1.1 Einfamilienhaus zu vermieten
Noch ungünstiger schneidet das Einfamilienhaus aus, wenn es um das Thema Vermietung geht. Die Rendite ist mager, wenn nicht sogar negativ. Denn die kompletten Kosten sind einfach zu hoch und lassen sich nicht vollständig auf den Mieter umlegen. Wer so solvent ist, dass er sich eine Miete leisten könnte, die Ihnen noch einen bescheidenen Gewinn verschafft, der kauft sich lieber selbst ein Haus, das er nach eigenen Vorstellungen gestaltet.
Nun muss man sagen: Es gibt auch Fälle, in denen die Rendite ganz ordentlich ausfällt. Außerdem kann es sinnvoll sein zu vermieten, wenn Sie Ihr eigenes Haus vorübergehend nicht nutzen. Oder wenn Sie es einfach (noch) nicht verkaufen wollen, aus welchen Gründen auch immer. Doch alles in allem gibt es eine klare Tendenz: Wenn Sie Ihre Immobilie als Anlageobjekt betrachten, ist das klassische Einfamilienhaus eher nicht die erste Wahl. Mit einer klug gewählten Wohnung oder gar einem Mehrfamilienhaus stehen Ihre Chancen allemal besser.
1.2.2 Reihenhaus, Kettenhaus, Doppelhaushälfte
Wenn es finanziell nicht zum frei stehenden Einfamilienhaus reicht, dann bieten sich preisgünstige Alternativen – allen voran das Reihenhaus, das es in zahlreichen Varianten gibt: von der einförmigen Wohnschachtel bis zum trendigen Ökoreihenhaus mit Fußbodenheizung. Der große Vorteil: Ein Reihenhaus braucht wenig Grundstücksfläche und bietet dafür relativ viel Platz: Wohnfläche und Stauraum. Denn üblicherweise haben Reihenhäuser mehrere Geschosse und einen Keller. Dass man die Seitenwände mit den Nachbarn teilt, empfinden manche als beengend. Doch hat es den großen Vorteil, dass man kräftig Heizkosten spart.[16]
Meist gibt es auch einen schmalen Garten, der manchmal zum Grünstreifen schrumpft. Und doch kann einem auch diese kleine Parzelle viel Freude bereiten. Vor allem wenn die Alternative heißt: gar kein Garten, allenfalls ein Balkon oder ein Blumenfenster.
Reihenhäuser gibt es vor allem dort, wo Grund und Boden teuer ist, also in den Ballungsräumen. Neue Siedlungen sollen vor allem junge Familien ansprechen. Und für die kann ein Reihenhaus geradezu die Ideallösung sein: Ähnliche Interessen fördern einen schnellen Kontakt und Nachbarschaftshilfe. Aber genau darauf kommt es an: dass man sich mit seinen Nachbarn gut versteht. Wenn alle neu zuziehen, ist die Bereitschaft, aufeinander zuzugehen, am höchsten. In eine bestehende Reihenhaussiedlung einzuziehen, kann manchmal etwas Geduld erfordern. Die anderen kennen sich alle schon lange. Doch ist es nur eine Frage der Zeit, bis Sie Anschluss finden – wenn Sie das denn wollen.
Etwas individueller als die häufig ziemlich gleichförmigen Reihenhäuser sind die sogenannten Kettenhäuser. Die zeichnen sich dadurch aus, dass sie die Seitenwände oder Teile davon gemeinsam haben. Anders gesagt, es gibt keine Zwischenräume zwischen den Häusern, Haus steht neben Haus. Allerdings sind die Häuser gegeneinander versetzt, sie haben unterschiedliche Größen und können ganz verschieden gestaltet sein. Die Kettenhäuser vermeiden die Gleichförmigkeit der Reihenhaussiedlungen, die doch manchmal etwas monoton wirken. Aber die Vorteile der gemeinsamen Seitenwände, den nutzen die Kettenhäuser aus: Platzersparnis und niedrigere Energiekosten.[17]
Gelten die Reiheneckhäuser schon als gehobene Variante unter den Reihenhäusern, so nähert sich die Doppelhaushälfte schon stark dem frei stehenden Eigenheim. Doch es gibt sie noch: die gemeinsame Seitenwand, die Fläche und Heizkosten spart. Was manche vom Kauf einer Doppelhaushälfte abhält: Sie sind skeptisch, ob sie mit den Bewohnern der anderen Hälfte auf Dauer gut auskommen. Daher ist es sicher von Vorteil, wenn Sie Ihre künftigen Nachbarn vor dem Kauf kennenlernen können. Konflikte drohen aber nicht nur durch Lärm und Rücksichtslosigkeit. Sie müssen sich auch klarmachen, dass Sie buchstäblich unter einem Dach wohnen. Steht eine Dachsanierung an, müssen Sie sich mit Ihrem Nachbarn absprechen. Aber auch wenn die Fassade gestrichen wird oder Fenster zu erneuern sind, sollten sie sich einigen. Das kann schwierig werden, vor allem wenn sich die finanziellen Möglichkeiten stark unterscheiden. Und der Geschmack.
Ansonsten aber kann der vermeintliche Nachteil auch positiv wirken: Sie sind mit Ihrem Nachbarn enger verbunden. Sie helfen einander. Fährt der eine in den Urlaub, passt der andere auf, sieht nach dem Rechten, kümmert sich um die Post oder um die Pflanzen. Gerade weil es nur den einen engen Nachbarn gibt, fühlt man sich stärker für ihn verantwortlich.[18]
Schließlich kommen Doppelhaushälften auch für die doppelte Nutzung infrage: Finanzstarke Käufer erwerben beide Hälften: In der einen wohnen sie, die andere vermieten sie – womöglich mit der Option, später auch die zweite Hälfte zu nutzen.
1.2.3 Das Fertighaus
Konventionelle Einfamilienhäuser werden Stein auf Stein gemauert. Das kostet und das dauert. So ein Hausbau verschlingt fast immer mehr Zeit und Geld als gedacht. Das kann mitunter sehr ärgerlich sein. Als Alternative bietet sich ein Fertighaus an. Dabei hat sich dieser Haustyp in den vergangenen zehn, zwanzig Jahren rasant entwickelt. Längst sind Fertighäuser keine standardisierte „Billiglösung“ mehr. Sie können genauso viel Geld dafür ausgeben wie für ein konventionell gemauertes. Fertighäuser gibt es mittlerweile auch in Massivbauweise, mit allen möglichen Schikanen in der Ausstattung: ob mit Veranda, Wendeltreppe, Kamin, Fußbodenheizung oder hochmoderner Haustechnik.
Ein Fertighaus ist kein vorgegebenes Standardprodukt mehr, sondern Sie können es sich aus einer breiten Palette von Varianten und Modulen selbst zusammenstellen. Das macht die Sache etwas teurer, aber die Kosten sind gut kalkulierbar und liegen in aller Regel noch immer merklich unter der konventionellen Lösung. Dazu trägt auch die viel kürzere Bauzeit bei. Für ein typisches Fertighaus wird eine Bodenplatte erstellt, das Fundament. Es ist eher die Ausnahme, dass ein Fertighaus über einen Keller verfügt – vor allem aus Kostengründen. Alle Teile oberhalb der Bodenplatte werden vorgefertigt und mit einem Sattelschlepper zum Grundstück gefahren. Dort werden sie zusammengebaut.[19]
Es gibt auch Fertighäuser, bei denen Sie den Zusammenbau selbst übernehmen können. Nur bestimmte Arbeiten wie Elektro- und Wasserinstallation müssen Sie den Profis überlassen. Diese Selbstbauhäuser kosten weit weniger, doch erfordern sie sehr viel handwerkliches Können. Und Sie müssen sehr viel Zeit einplanen. Ob sich die Sache dann wirklich lohnt, das hängt nicht nur von Ihrem Geschick ab, sondern auch davon, wie viel Engagement Sie über einen langen Zeitraum aufbringen können. Vielleicht kommt aber auch eine Teillösung in Betracht: Erkundigen Sie sich beim Hersteller, ob Sie bestimmte Arbeiten als Eigenleistung übernehmen können.
Achtung: Baugrundstück gesucht
Die Anbieter von Fertighäusern liefern nur das Haus. Um das Baugrundstück müssen Sie sich selbst kümmern. Und Sie müssen sicherstellen, dass der Bebauungsplan es erlaubt, dort ein Gebäude in der geplanten Größe und Ausstattung zu errichten. Beides sollten Sie erledigt haben, bevor Sie mit dem Hersteller ins Geschäft kommen. Und noch etwas: Manche Fertighäuser werden ohne Fundament, „ab Oberkante Bodenplatte“ angeboten.[20]
Wie schnell entsteht ein Fertighaus?
Zwar ist die Bau- und Montagezeit der Fertighäuser relativ kurz. Doch wenn Sie den Innenausbau, die Anschlüsse und alle Folgearbeiten zusammenrechnen, werden Sie feststellen, dass auch ein Fertighausbau seine Zeit braucht. Als durchschnittliche Zeitspanne vom Vertragsabschluss bis zum Einzug gelten – je nach Objekt – zwölf bis achtzehn Monate.
Lassen Sie sich nicht von unseriösen Angeboten blenden. Auch nicht von vermeintlichen Schnäppchen. Im Markt tummeln sich einige schwarze Schafe, an die Sie nicht geraten sollten. Für Qualität bürgen Unternehmen, die dem Bundesverband Deutscher Fertigbau angehören (Näheres unter www.fertigbau.de). Dabei sollten Sie aber auch wissen: Es gibt durchaus seriöse Firmen, die dem Verband nicht angehören. Auch wenn ein Anbieter das Gütesiegel der Qualitätsgemeinschaft deutscher Fertigbau (QDF) hat, sind Sie auf der sicheren Seite. Anerkannt ist außerdem das RAL-Gütezeichen der Bundesgütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser.
