Vermieten in Krisenzeiten E-Book

Matthias Nöllke

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 251

Beschreibung

Wie organisieren Sie in Zeiten der Pandemie Besichtigungstermine bei der Mietersuche? Wie reagieren Sie, wenn Ihr Mieter wegen Corona in Zahlungsschwierigkeiten gerät? Und worauf sollten Sie achten, wenn Sie Handwerker oder den Messdienst zu Ihrem Mieter schicken? Dieses Buch stellt das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie vor und zeigt, welche Rechte und Pflichten Vermieterinnen und Vermieter jetzt haben. Musterschreiben und rechtssichere Formulierungshilfen unterstützen bei der Umsetzung. Inhalte: - Die neue Art, einen Mieter zu finden: Mietersuche, Online-Besichtigung, kontaktlose Vermietung - Bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters: Zahlungsausfall nach dem Corona-Gesetz, Stundungsvereinbarung, Senkung der Miete, Mahnverfahren, Kündigung, Zwangsräumung - Nebenkostenabrechnung: Home-Office, Fehler vermeiden, Vorgehen bei Weigerung des Mieters, den Ablesedienst in die Wohnung zu lassen - Probleme während der Krise: Mietminderung während des Lockdowns, Mieter in Quarantäne, Mieter als Maskenverweigerer - Neue Regeln für Eigentumswohnungen: das neue WEG-Gesetz

Leseprobe

[5]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumEinleitung1 Die neue Art, einen Mieter zu finden1.1 Warum Sie einen Plan machen sollten1.1.1 Besichtigungstermine organisieren1.1.2 Die Höhe der Miete festlegen1.1.3 Den Mietbeginn bestimmen1.1.4 Die richtigen Mietinteressenten ansprechen1.1.5 Was Sie über Ihre künftigen Mieter wissen sollten1.1.6 Was Ihr Mieter über Ihre Wohnung wissen muss1.2 Die Besichtigung1.2.1 Online-Besichtigung1.2.2 Einzelbesichtigung1.2.3 Und wenn der Vormieter noch in der Wohnung ist?1.3 Die kontaktlose Vermietung1.3.1 Zug um Zug zum Mietvertrag1.3.2 Den Mietvertrag online abschließen1.4 Wie Sie den Mieter auswählen1.4.1 Die Bonität prüfen1.4.2 Die Vertrauenswürdigkeit beurteilen1.4.3 Wie gut passt Ihre Wohnung zum Mieter?1.4.4 Verstoßen Sie gegen das Antidiskriminierungsgesetz? 1.5 Den Mietvertrag vorbereiten1.5.1 Brauchen Sie einen Vorvertrag?1.5.2 Was vermieten Sie genau?1.5.3 Der Zeitmietvertrag1.5.4 Die Miethöhe und Ihre Informationspflichten1.5.5 Wie erhöhen Sie die Miete?1.5.6 Die Kaution oder Mietsicherheit1.5.7 Die Nebenkosten regeln1.5.8 Die Wohnfläche richtig ausmessen1.5.9 Die Klausel über Schönheitsreparaturen1.5.10 Die Klausel zu Kleinreparaturen1.5.11 Besondere Vereinbarungen1.6 Die Datenschutzerklärung1.7 Die Wohnungsübergabe1.7.1 Den Zustand der Mietsache dokumentieren1.7.2 Die Schlüsselübergabe1.7.3 Lassen Sie sich das Übergabeprotokoll bestätigen1.7.4 Vor Zahlung der ersten Rate der Kaution keine Schlüsselübergabe1.8 Die Vermieterbescheinigung 2 Mieter in Zahlungsschwierigkeiten2.1 Das Gesetz zur Abmilderung der Pandemie 2.1.1 Betroffen sind drei Mietzahlungen2.1.2 Die Pandemie als Ursache glaubhaft machen2.1.3 Der Mieter muss zahlen – spätestens am 30.6.20222.1.4 Hat sich der Mieter zu Unrecht auf das Gesetz berufen?2.1.5 Suchen Sie zur Klärung das Gespräch2.2 Stundung der Miete2.2.1 Zinsen vereinbaren2.2.2 Wenn es für Sie selbst finanziell knapp wird2.2.3 So schließen Sie eine Stundungsvereinbarung 2.3 Die Miete senken?2.4 Ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten2.5 Die fristlose Kündigung2.5.1 Wann ist die fristlose Kündigung möglich?2.5.2 Zustellung per Gerichtsvollzieher oder Boten2.5.3 Frist zum Auszug setzen2.5.4 Rettung durch Schonfristzahlung 2.6 Die ordentliche Kündigung2.6.1 Dem Grenzgänger ordentlich kündigen2.6.2 Die vorsorgliche Kündigung2.7 Die Zwangsräumung2.7.1 Lohnt sich die »Berliner Räumung«?2.7.2 Wird der Mieter gleich wieder bei Ihnen einquartiert?3 Nebenkosten abrechnen3.1 Worüber dürfen Sie überhaupt abrechnen?3.1.1 Nebenkosten gleich Betriebskosten3.1.2 Wie regelmäßig müssen »laufende Kosten« sein?3.1.3 Warum auch das Rentnerehepaar für den Spielplatz zahlen muss3.1.4 Neu entstandene Nebenkosten3.2 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit3.3 Vorauszahlung oder Pauschale?3.3.1 Dürfen Sie die Vorauszahlungen wegen Homeoffice erhöhen?3.3.2 Was gilt in Krisenzeiten für die Pauschale?3.4 Verbrauchskosten erfassen3.4.1 Ablesedienst wird nicht in die Wohnung gelassen3.4.2 Eichpflicht für Zähler3.5 Diese fünf Formfehler sollten Sie vermeiden3.5.1 Die Wohnung wird nicht genau bezeichnet3.5.2 Der Verteilerschlüssel ist nicht korrekt3.5.3 Leerstände werden nicht berücksichtigt3.5.4 Sie übernehmen die Abrechnung der Hausverwaltung3.5.5 Die Abrechnung ist unverständlich3.6 Bis wann müssen Sie abrechnen?3.7 Ihr Mieter fordert Einsicht in die Belege3.8 Ihr Mieter beanstandet die Abrechnung3.8.1 Prüfen Sie die Argumente3.8.2 Ihr Mieter reklamiert einzelne Posten4 Eine Eigentumswohnung vermieten4.1 Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten4.2 Sanierung und Modernisierung sind leichter möglich4.2.1 Neuregelungen zu Mehrheit und Kostenverteilung4.2.2 Einzelne Eigentümer dürfen tätig werden4.3 Die Aufwertung des Verwalters4.3.1 Mehr Befugnisse für den Verwalter4.3.2 Der Verwalter kann leichter abberufen werden4.4 Eigentümerversammlungen werden flexibler4.5 Nebenkostenabrechnung wird einfacher4.6 Mietminderung in der Eigentumswohnung5 Der Umgang mit Unsicherheiten in Corona-Zeiten5.1 Mietminderung in der Pandemie 5.1.1 Mangel an der Mietsache5.1.2 Der Mieter muss den Mangel anzeigen5.1.3 Einschränkungen durch Corona 5.1.4 Die vorgeschobene Mietminderung5.1.5 Wie sollten Sie auf eine Mietminderung reagieren?5.2 Der Mieter hält sich nicht an die Hygieneregeln 5.2.1 Keine Pflicht zu Schutzmaßnahmen5.2.2 Die Hausordnung ergänzen5.2.3 Sonderregeln für den Fahrstuhl5.2.4 Ihr Mieter verhält sich grob rücksichtslos5.3 Handwerker und Schornsteinfeger5.4 Wenn dem Mieter die Kontrolle über sein Leben entgleitet5.4.1 Die Obhutspflicht des Mieters5.4.2 Sie dürfen nur mit Zustimmung des Mieters in die Wohnung5.4.3 Ihr Mieter lässt die Wohnung verkommen5.5 In Quarantäne oder infiziert – muss Ihr Mieter Sie informieren?5.5.1 Müssen Sie sich in Quarantäne begeben, wenn Sie Kontakt zu einem infizierten Mieter hatten?5.5.2 Haben Sie eine Informationspflicht gegenüber anderen Mietern?6 Modernisieren – jetzt?6.1 Vorsicht, Feinstaub! Müssen Sie Öfen oder Kamine erneuern?6.1.1 Ist Ihr Ofen betroffen?6.1.2 Nachrüsten lohnt sich oft nicht6.2 Energetisch sanieren6.2.1 Haben Sie Anspruch auf Förderung?6.2.2 Den Mieter informieren6.2.3 Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung6.3 Sanierungsarbeiten in der Pandemie 7 Wenn der Mieter wieder auszieht7.1 Der Mieter kündigt7.1.1 Schriftform erforderlich7.1.2 Das Sonderkündigungsrecht7.1.3 Die fristlose Kündigung7.2 Der Mieter stirbt7.2.1 Den Eintritt in das Mietverhältnis ablehnen7.2.2 Der Erbe tritt in den Mietvertrag ein7.2.3 Das Kündigungsrecht des Vermieters7.2.4 Wer kommt für Ihre Ansprüche auf?7.3 Der Vermieter kündigt7.3.1 Der Vermieter kann nicht grundlos kündigen...........................7.3.2 Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung7.3.3 Kündigung wegen Eigenbedarf7.4 Die Rückgabe7.4.1 Der geeignete Termin7.4.2 Die kontaktlose Rückgabe7.4.3 Die persönliche Rückgabe7.5 Die Abnahme7.5.1 Muss der Mieter renovieren?7.5.2 Hat der Mieter etwas beschädigt?7.5.3 Fordern Sie den Mieter auf, die Mängel zu beheben7.6 Abrechnung über die Kaution7.6.1 Zurückbehaltungsrecht für die Betriebskostenabrechnung7.6.2 Wie sollte Ihre Abrechnung aussehen?7.6.3 Wenn keine Ansprüche bestehenAbkürzungsverzeichnisDer AutorStichwortverzeichnis

[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[4]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-14909-6

Bestell-Nr.: 10636-0001

ePub:

ISBN 978-3-648-14915-7

Bestell-Nr.: 10636-0100

ePDF:

ISBN 978-3-648-14916-4

Bestell-Nr.: 10636-0150

Dr. Matthias Nöllke

Vermieten in Krisenzeiten

1. Auflage, Februar 2021

© 2021 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat und Satz: Cornelia Rüping

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

[11]Einleitung

Wir leben in besonderen Zeiten. Nie zuvor hat eine Pandemie in so großer Geschwindigkeit buchstäblich die gesamte Menschheit heimgesucht. Und auch wenn Medikamente und Impfstoffe in Rekordzeit entwickeln werden und dazu beitragen, Covid-19 einzudämmen, mit den Folgen des Virus werden wir wohl noch einige Zeit zurechtkommen müssen.

Dies gilt in besonderer Weise für das Thema Wohnen – und damit auch für das Vermieten. Wie finden Sie neue Mieter in Zeiten der Pandemie? Wie organisieren Sie die Besichtigungstermine? Sollten Sie den Mietvertrag erweitern? Wie reagieren Sie, wenn der Mieter wegen Corona in Zahlungsschwierigkeiten gerät? Oder wenn er die Miete mindert? Ist es sinnvoll, in Krisenzeiten zu modernisieren? Und worauf sollten Sie achten, wenn Sie Handwerker oder den Messdienst zu Ihrem Mieter schicken oder der Schornsteinfeger die Kamine kontrolliert? Können Sie Ihrem Mieter in diesen Zeiten kündigen? Oder die Miete erhöhen? Wie organisieren Sie die Wohnungsübergabe? Dürfen Sie die Vorauszahlung der Nebenkosten erhöhen, weil ein Mieter jetzt im Homeoffice arbeitet und mehr Strom und Heizenergie verbraucht?

Dies sind nur einige der Fragen, die in diesem Buch beantwortet werden. Und wir werfen einen Blick nach vorn. Was können Sie erwarten, wenn die Krise überwunden sein wird? Wie können Sie sich für die Zukunft wappnen? Durch die Corona-Pandemie hat sich schon jetzt einiges verändert. Sie hat die Digitalisierung vorangetrieben und die Art verändert, wie wir Mieter suchen. Zudem hat sie das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beeinflusst, das eine Reihe von Neuerungen bringt, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten. Sie erfahren mehr über dieses Gesetz und andere aktuelle Entwicklungen, die in die Zukunft weisen, etwa im Klimaschutz. Denn dieses Buch soll Ihnen auch dann noch eine Hilfe sein, wenn die aktuelle Krise hinter uns liegt. Redaktionsschluss für dieses Buch war der 19.1.2021.

[13]1 Die neue Art, einen Mieter zu finden

Vor der Corona-Pandemie konnte diese Angelegenheit folgendermaßen ablaufen: Als Vermieter gaben Sie eine Anzeige auf – in der Zeitung, online oder beides. Kurze Zeit später wurden Sie von Anfragen überrollt. Wer näher interessiert war, wurde zu einer Besichtigung eingeladen. Nicht selten zu ein und demselben Termin. Und wenn Sie in einer Groß- oder Universitätsstadt vermieteten, dann konnte es geschehen, dass sich eine eindrucksvolle Schlange bildete, noch bevor Sie selbst am Ort des Geschehens auftauchten. Dieser Andrang war ein sichtbares Zeichen dafür, wie begehrt die Wohnung war und wie stark die Position des Vermieters.

In Krisenzeiten ist Wohnraum nicht weniger begehrt. Doch die Art und Weise, wie Sie einen Mieter finden, hat sich in den vergangenen Monaten stark verändert. Und das liegt nicht allein daran, dass Besichtigungstermine aktuell nur unter besonderen Bedingungen möglich sind, nämlich einzeln und unter Einhaltung der Hygieneregeln. Auch der Übergang von einem Mietverhältnis zum nächsten fordert von Ihnen sehr viel mehr Planung und Vorausschau. Die nahtlose Neuvermietung gestaltet sich aktuell weit schwieriger. Vieles läuft nicht mehr so ab, wie es vor Corona üblich war. Und manches könnte auch so bleiben, wenn die Pandemie überstanden ist.

1.1 Warum Sie einen Plan machen sollten

Es war schon immer sinnvoll, bei der Mietersuche planmäßig vorzugehen und die einzelnen Schritte vorab festzulegen. Doch on der Krise wird Planung zur Notwendigkeit, denn sonst verlieren Sie viel zu viel Zeit. Der Aufwand ist höher, es kann zu Verzögerungen kommen. Und die bisher funktionierenden Abläufe geraten durcheinander. Die Krise diszipliniert, das ist vielleicht das Gute an ihr. Und das, was Sie beibehalten werden, wenn die schwierige Zeit vorüber ist. Denn am Ende profitieren beide von einer durchdachten Planung: sowohl die Vermieter als auch die Mietinteressenten, die schneller Klarheit haben, woran sie sind.

[14]Doch wie gehen Sie im Einzelnen vor? Was sollten Sie vorab festlegen und mit einem Datum versehen, bis wann der betreffende Punkt abgehakt sein sollte? Nun, das kommt ganz auf den Einzelfall, Ihre Kapazitäten und Ihre Interessen an. Einen erheblichen Einfluss hat auch, in welchem Verhältnis Sie zum Vormieter stehen (wenn es denn einen gibt).

Sobald sich abzeichnet, dass Sie neu vermieten werden, sollten Sie über die folgenden Punkte nachdenken:

Ab wann kann ich Besichtigungstermine durchführen?Sind noch Renovierungsarbeiten zu erledigen? Ab wann kann frühestens vermietet werden?Wie soll ich den Mietvertrag (um)gestalten? Welche Vereinbarungen sollte ich aufnehmen?Wie hoch soll die Kaltmiete sein? Was fällt an Nebenkosten an?Wer kommt überhaupt als Mieter infrage?Ist es sinnvoll, einen Makler einzuschalten?

1.1.1 Besichtigungstermine organisieren

Gerade in Zeiten der Pandemie sollte diese Frage am Anfang stehen: Ab wann können Sie die Wohnung überhaupt den Interessenten zeigen? Früher war es durchaus üblich, Besichtigungen durchzuführen, während der vorige Mieter noch die Räumlichkeiten bewohnte. Er war gesetzlich verpflichtet, dies zu dulden – zumindest in gewissem Umfang. Das ist nun nicht mehr so ohne Weiteres möglich. Denn bei den Besichtigungen müssen die Hygieneregeln eingehalten werden. Und das setzt ein Mindestmaß an Kooperation Ihres bisherigen Mieters voraus. Er muss nicht nur die Besichtigung dulden, er muss die eigene Wohnung zeitweise freigeben – und vorher gut durchlüften.

Haben Sie zu Ihrem Mieter ein gutes Verhältnis, sollte das möglich sein. Aber genau das ist der wesentliche Punkt: Ihrem Mieter wird deutlich mehr Kooperation abverlangt. Wenn er sich nicht darauf einlassen will, haben Sie kaum Chancen, eine Besichtigung durchzuführen, solange er noch nicht ausgezogen ist. Als Argument genügt, dass sich Ihr Mieter in Quarantäne begeben muss, um dies erheblich zu erschweren, wenn nicht gar unmöglich zu machen.

[15]In jedem Fall geht es darum, möglichst frühzeitig zu klären: Ab wann können Mietinteressenten die Wohnung anschauen? Und selbst wenn Sie einen kooperativen Vormieter haben, sollten Sie die Anzahl der Besichtigungen rigoros begrenzen. Die Wohnung bekommen nur diejenigen zu sehen, die ernsthaft als Mieter infrage kommen. In vielen Fällen heißt das: Sie müssen eine Vorauswahl treffen. Das Vorgehen, das früher üblich war – am Anfang stand die Wohnungsbesichtigung –, kehren Sie also um. Nicht um die Mietinteressenten zu ärgern, sondern aus praktischen Gründen: Wohnungsbesichtigungen können jetzt nur einzeln stattfinden und bedeuten für alle Beteiligten mehr Aufwand.

Tipp: Die virtuelle Wohnungsbesichtigung

Damit sich die Mietinteressenten ein Bild von der Wohnung machen können, bietet es sich an, einen kurzen Film zu erstellen, also einen virtuellen Rundgang durch die Wohnung anzubieten. Dabei können Sie, wie bei einer realen Besichtigung, Informationen zur Wohnung geben. Einen solchen Clip können Sie ohne großen Aufwand mit Ihrem Smartphone erstellen. Allerdings sollten Sie schon darauf achten, dass die Beleuchtung stimmt und die Qualitäten Ihrer Wohnung auch zur Geltung kommen (zum Beispiel moderne Fenster, großer Balkon, ruhige Lage, schönes Treppenhaus).

Weitere Möglichkeiten: Sie führen eine Wohnungsbesichtigung via Skype durch. Das hat den Vorteil, dass der Interessent nachfragen kann. Und Sie können sich auch ein Bild von Ihrem möglichen Mieter machen, der online ja keinen Mund-Nasen-Schutz tragen muss. Möchten Sie mehrere Interessenten zugleich ansprechen, empfiehlt sich Zoom oder eine andere Videokonferenz-Plattform, die Sie kostenlos nutzen können. Viele haben im Homeoffice mit solchen Formaten ja reichlich Erfahrung gemacht.

1.1.2 Die Höhe der Miete festlegen

In den vergangenen Jahren sind die Mieten stark gestiegen, zumindest in den Ballungsräumen. In Krisenzeiten könnte man eigentlich erwarten, dass sich dieser Trend umkehrt. Doch bislang ist eher das Gegenteil zu beobachten: In Zeiten von Lockdown und Homeoffice steigen nun auch die Mieten (und Immobilienpreise) im Umland. Ob dies so bleiben wird, vermag niemand zu sagen.

Die Höhe der Miete entscheidet darüber, welche Interessenten Sie ansprechen und welche Rendite Sie erzielen – und zwar langfristig. Denn die Aus[16]gangsmiete hat Einfluss darauf, wie viel Sie in den kommenden Jahren verlangen dürfen. Mieterhöhungen sind nicht immer leicht durchzusetzen und sie sind begrenzt. Setzen Sie die Miete zu niedrig an, schmälert das Ihre Rendite erheblich. Und wenn Sie das Objekt verkaufen wollen, wirkt sich eine niedrige Mietrendite ungünstig auf den Preis aus.

Auf der anderen Seite ist es nicht immer ratsam, die Miete möglichst hoch anzusetzen. Die Miethöhe wird in vielen Fällen sowieso durch die Mietpreisbremse (siehe Kapitel 1.1.2.2) begrenzt – ein Verstoß gegen diese Regelung hat ärgerliche Folgen. Und eine hohe Miete bestimmt außerdem, welche Klientel Sie ansprechen und in welche Kategorie Ihr Mietobjekt eingeordnet wird, welchem Standard es also genügen muss. Anders gesagt: Wenn Sie im Hochpreissegment mitspielen wollen, sollte die Wohnung auch entsprechend ausgestattet sein. Oder Ihre Mieter können die Miete mindern. Das geht nämlich leichter, wenn der Standard höher ist.

Und schließlich lässt sich auch nur schwieriger ein Mieter finden. Steht die Wohnung eine Zeitlang leer, müssen Sie mit dem Preis heruntergehen. Auch macht es einen ungünstigen Eindruck, wenn Interessenten Ihre Wohnung über einen längeren Zeitraum oder immer wieder im Angebot finden.

1.1.2.1 Wie viel kosten vergleichbare Objekte?

Ein guter Anhaltspunkt für die Höhe Ihrer Miete: Schauen Sie sich um, welche Objekte aktuell sonst noch in Ihrer Gemeinde angeboten werden. Mit denen vergleichen Sie Ihre Wohnung und ordnen sie preislich ein. Dabei ist es natürlich entscheidend, ob diese Objekte auch tatsächlich angemietet werden oder leer stehen.

1.1.2.2 Müssen Sie die Mietpreisbremse beachten?

Um den Anstieg der Mieten zu begrenzen, gibt es seit 2015 in vielen Gemeinden die sogenannte Mietpreisbremse. In Berlin soll ein »Mietendeckel« helfen. Die Mietpreisbremse ist eine Maßnahme, die in Gebieten mit angespannten [17]Wohnungsmärkten die Miethöhe bei Neuvermietungen begrenzen soll. Sie gilt mit zeitlicher Befristung und vor Ablauf dieser Zeit wird entschieden, ob sie verlängert wird. Bis jetzt war das die Regel. Es sind sogar weitere Gemeinden hinzugekommen und der Gesetzgeber hat die Maßnahmen noch einmal verschärft. Aktuell gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2025.

Ob in Ihrem Ort die Mietpreisbremse greift, können Sie bei der Gemeindeverwaltung erfragen. Die jeweiligen Geltungsbereiche haben die jeweiligen Landesregierungen festgelegt. In diesen Gebieten darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses die »ortsübliche Vergleichsmiete« höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Was ist die »ortsübliche Vergleichsmiete«? Die wird von den Gemeinden ermittelt. Nachzulesen sind die Ergebnisse im jeweiligen Mietspiegel, mittlerweile haben die meisten Gemeinden einen. Ist das bei Ihnen nicht der Fall, können Sie den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde heranziehen. Unterschieden wird darin nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung. Sie müssen Ihre Wohnung jeweils zuordnen und können so den Quadratmeterpreis in Erfahrung bringen. Diesen dürfen Sie bei der Neuvermietung um höchstens 10 % überschreiten.

Allerdings gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die in diesem Zusammenhang gelten und zu berücksichtigen sind:

Wurde die Wohnung nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f Satz 1 BGB).Wollen Sie die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung vermieten, brauchen Sie die Mietpreisbremse ebenfalls nicht zu beachten (§ 556f Satz 2 BGB).Trotz Mietpreisbremse dürfen Sie die Miete, die Sie vom Vorgänger verlangt haben, in gleicher Höhe fordern. Das heißt, Sie müssen die Miete nicht senken (§ 556e Abs. 1 BGB).Haben Sie in den vergangenen drei Jahren Modernisierungsarbeiten durchführen lassen, ohne die Miete zu erhöhen, dürfen Sie die neue Miete um den Betrag überschreiten, der als Mieterhöhung zulässig gewesen wäre (§ 556e Abs. 2 BGB). Dabei wird als ortsübliche Vergleichsmiete der Zustand vor der Modernisierung zugrunde gelegt.

[18]1.1.2.3 Der Berliner Mietendeckel

In Berlin gelten seit 23.2.2020 gesonderte Bestimmungen. Demnach sollen für fünf Jahre die Mieten eingefroren werden. Maßgeblich ist dabei der Stichtag 18.6.2019. Die Kaltmiete, die an diesem Tag galt, dürfen Sie nicht überschreiten. Sie sind verpflichtet, diese Stichtagsmiete unaufgefordert mitzuteilen, bevor der Mieter den Mietvertrag unterschreibt. Von dieser Regelung sind auch Index- und Staffelmietverträge (siehe Kapitel 1.5.5) betroffen.

Darüber hinaus sind Mietobergrenzen in einer »Berliner Miettabelle« festgelegt. Je nach Bezugsfertigkeit und Ausstattung sind hier Quadratmeterpreise vorgegeben. Auf diese Beträge können aber noch Zu- und Abschläge erfolgen, was die Angelegenheit zusätzlich verkompliziert. Abhilfe verspricht ein »Mietdeckelrechner«, den Sie unter https://mietendeckel.berlin.de im Internet finden. Gegen den Berliner Mietendeckel wurde Verfassungsbeschwerde eingelegt. Manche Vermieter haben deshalb in neuen Mietverträgen eine sogenannte Schattenmiete vereinbart: Neben der offiziellen Miete, die nach dem Berliner Mietendeckel zulässig ist, schreiben Sie eine zweite Miete hinzu, die sie fordern würden, wenn das Verfassungsgericht die Berliner Regelung für verfassungswidrig erklärt.

1.1.3 Den Mietbeginn bestimmen

Dieses Datum ist der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Planung: Wann übergeben Sie dem (neuen) Mieter die Schlüssel zur Wohnung? Damit beginnt nämlich das Mietverhältnis. Von nun an ist es der Mieter, der das Hausrecht hat. Er entscheidet, wer die Wohnung betreten darf. Und er kann anderen den Zutritt verweigern, auch dem Vermieter.

In Zeiten einer Pandemie kann das von besonderer Bedeutung sein. Das heißt nicht, dass Sie die Übergabe möglichst hinauszögern sollten. Vielmehr geht es darum, ausreichend Zeit einzuplanen, damit die Übergabe verlässlich stattfinden kann. Dabei kommt es darauf an, dass der Vormieter die Wohnung zurückgegeben hat und alle Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Es empfiehlt sich, einen gewissen Puffer einzuplanen.

[19]Tipp: Handwerker frühzeitig beauftragen

In der Pandemie können viele Handwerksbetriebe nur eingeschränkt tätig sein. Mitarbeiter müssen sich nach einer Risikobegegnung in Quarantäne begeben oder haben sich gar infiziert. Auch kurzfristig kann es zu Ausfällen und Verschiebungen bei den Arbeiten kommen. Nehmen Sie daher frühzeitig Kontakt zu den Handwerkern auf und planen Sie ein, dass sich die Termine verzögern können.

Sollte die Wohnung früher bezugsfertig sein, spricht nichts dagegen, den Mietbeginn vorzuziehen – wenn der Mieter damit einverstanden ist. Doch für die Planung empfiehlt es sich, den Termin mit ausreichend Sicherheitsabstand zu kalkulieren. Sonst ist Ärger programmiert.

1.1.4 Die richtigen Mietinteressenten ansprechen

Auch damit sollten Sie frühzeitig beginnen: Überlegen Sie, für welche Mieter Ihre Wohnung überhaupt infrage kommt: junge Familien, Senioren, Ehepaare ohne Kinder, Singles, Studenten oder Wohngemeinschaften. Wie sind Ausstattung und Wohnkomfort? Einfach, gehoben oder luxuriös? Und was lässt sich über die Wohnlage sagen? Zentral, ruhige Randlage, gutbürgerliches Wohn- oder quirliges Ausgehviertel? Das alles macht einen Unterschied, wenn Sie entscheiden, wen Sie ansprechen wollen und wie.

Es ist häufig so, dass eine Wohnung für ganz verschiedene Mieter interessant sein könnte. Das muss kein Nachteil sein. Nur sollten Sie sich darüber klar werden, wer infrage kommt. Ausgangspunkt Ihrer Überlegungen sollte stets sein: Was sind die besonderen Vorzüge meiner Wohnung? Und für wen sind diese relevant? Außerdem sollten Sie sich fragen: Welche Nachteile gibt es? Und für wen fallen diese nicht besonders ins Gewicht? Die Altbauwohnung im vierten Stock ohne Aufzug ist für jüngere Mieter sehr attraktiv, für ältere Menschen oder Familien mit kleinen Kindern hingegen eher nicht.

Diese Überlegungen helfen Ihnen in zweifacher Hinsicht: Sie können Ihre eigene Anzeige so formulieren, dass sich die richtigen Leute angesprochen fühlen. Und Sie können gezielt auf die Suchanzeigen reagieren, die für Ihre Wohnung erfolgversprechend sind.

[20]1.1.4.1 Wo sollen Sie Ihre Wohnung anbieten?

Heute sollten Sie sorgfältiger als je zuvor abwägen, ob Sie eine Anzeige schalten wollen – und wenn ja: wo und wie. In vielen Städten müssen Sie damit rechnen, mit einer Flut von Anfragen überschwemmt zu werden. Dies gilt erst recht, wenn Sie Ihre Anzeige in eines der populären Internetportale einstellen: Immobilienscout24, Immowelt, Immonet, Wohnungsbörse oder meinestadt.de.Auch stellen manche Zeitungsverlage ihre Wohnungsanzeigen zusätzlich ins Netz, jedoch ist deren Bedeutung stark zurückgegangen.

Wenn Sie eine Anzeige schalten, achten Sie darauf, dass die wichtigsten Informationen enthalten sind: Art und Ausstattung der Wohnung, Zahl der Zimmer, Höhe der Miete und der Nebenkosten, Wohnfläche, die (ungefähre) Lage und die nötigen Angaben zum Energieausweis. Die genaue Adresse geben Sie besser nicht an. Sonst kann es geschehen, dass Interessierte das Objekt schon mal vorzeitig in Augenschein nehmen wollen. Was Sie selbstverständlich auch angeben müssen: wie man mit Ihnen in Kontakt treten kann. Also Ihre Telefonnummer oder Ihre E-Mail-Adresse (wenn Sie eine distanziertere Form der Kontaktaufnahme bevorzugen). Allerdings müssen Sie im zweiten Fall damit rechnen, dass sich weniger Menschen melden. Vielleicht beabsichtigen Sie ja genau das. Falls Ihre Wohnung sehr begehrt ist, ist das gewiss keine schlechte Idee. Wer sich ernsthaft für das Objekt interessiert, wird sich vermutlich auch per E-Mail melden.

Vor allem Fotos machen Ihre Anzeige attraktiv – nach Möglichkeit von den Innenräumen. Bei einer vermieteten Wohnung ist es häufig nicht möglich, solche Bilder zu bekommen. In jedem Fall brauchen Sie dafür die Zustimmung des Mieters, am besten schriftlich. Wenn der Mieter die Wohnräume nicht besonders vorteilhaft nutzt, die Vorzüge also nicht zur Geltung kommen, sollten Sie von Fotos absehen. Ein Grundriss ist jedoch immer sinnvoll.

Tipp: Weisen Sie schon in der Anzeige auf die Einzelbesichtigung hin

Zeigen Sie, dass Sie die Hygieneregeln ernst nehmen. Weisen Sie darauf hin, dass Sie wegen Corona nur Einzelbesichtigungen durchführen. Das wirkt verantwortungsvoll und sorgt für Verständnis, wenn Sie vom sonst üblichen Ablauf abweichen (mehr dazu später).

[21]Noch ein Wort zu den Angaben aus dem Energieausweis: Die sind tatsächlich verpflichtend. Sie müssen fünf Punkte in Ihrer Anzeige unterbringen. Verstöße gegen diese Regelung können mit einem hohen Bußgeld geahndet werden. Im Einzelnen sind die folgenden Angaben erforderlich:

Welche Art von Energieausweis liegt für die Wohnung vor? Ein Energiebedarfs- oder ein Verbrauchsausweis?Wie hoch ist der Energieverbrauch laut Ausweis, als »Energiekennwert« eingetragen?Wie wird das Gebäude beheizt? Welcher Energieträger (Öl, Gas, Strom, Holzpellets) wird eingesetzt?Welches Baujahr wird im Ausweis genannt?Welcher Energieeffizienzklasse wird das Gebäude zugeordnet (hier geben Sie den Buchstaben an)?

1.1.4.2 Mietgesuche sichten

Wollen Sie sich nicht dem Ansturm der Interessenten aussetzen, können Sie sich die »Mietgesuche« vornehmen, also Anzeigen von denjenigen, die eine Wohnung suchen. Die finden Sie auf den bereits erwähnten Internetportalen (Immoscout24, Immowelt etc.). Zusätzlich können Sie googeln. Geben Sie einfach den Ort ein und dann noch so etwas wie »Wohnung mieten« oder »Mietgesuche«.

Selbstverständlich können Sie diese Suchenden zusätzlich zu den Kandidaten aufnehmen, die sich auf Ihre Anzeige melden. Und Sie können sich auch im Freundes-, Kollegen- und Bekanntenkreis umhören, ob jemand jemanden kennt, der gerade eine Wohnung am betreffenden Ort mieten möchte.

Entscheidend ist, dass Sie die möglichen Interessenten bis zu einem bestimmten Datum zusammenhaben. Bei den »Mietgesuchen« empfiehlt es sich, direkten Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, ob Ihre Wohnung (noch) infrage kommt. Vielleicht ist die betreffende Person ja schon fündig geworden. Falls nicht, würden Sie in normalen Zeiten jetzt einen Besichtigungstermin vereinbaren. Unter den aktuellen Bedingungen müssen Sie sich aber womöglich anders behelfen: Gibt es eine Vielzahl von Interessenten, müssen Sie [22]eine Vorauswahl treffen. Und zwar auf Grundlage der Informationen, die Sie bereits von den Kandidaten erhalten haben und sonst erst nach der Wohnungsbesichtigung abgefragt hätten. Wenn klar ist, dass eine Person ernsthaftes Interesse hat und zum engeren Kreis der infrage kommenden Kandidaten gehört. Das ist nun anders. Dafür sollten Sie um Verständnis bitten.

1.1.5 Was Sie über Ihre künftigen Mieter wissen sollten

Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse, bestimmte Informationen von den Menschen zu bekommen, die Ihre Wohnung mieten wollen. Allerdings ist dieser Anspruch stärker begrenzt, als viele Vermieter glauben. So dürfen Sie nicht nach der Religionszugehörigkeit fragen oder ob das junge Paar, das bei Ihnen einziehen will, Kinder haben möchte. Auch Fragen nach Arbeitslosigkeit oder Krankheiten sind unzulässig, ebenso nach der Weltanschauung oder Phasen der Arbeitslosigkeit. Wenn Sie trotzdem fragen, darf der Interessent falsche Angaben machen, ohne irgendwelche Konsequenzen befürchten zu müssen.

Welche Informationen dürfen Sie denn dann erfragen? Zuallererst den Namen und das Geburtsdatum (um nicht versehentlich an Minderjährige zu vermieten). Das gilt auch, wenn der Interessent ohne jeden Zweifel die Volljährigkeit erreicht hat. Denn das Geburtsdatum kann dabei helfen, den Interessenten besser zu identifizieren und Verwechslungen auszuschließen.

Unter normalen Umständen ist dies bereits alles, was Sie laut Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) bis zur Besichtigung bei Ihrem Mieter erfragen dürfen. Das haben verschiedene Datenschutzbehörden in einer »Orientierungshilfe Mietauskünfte« empfohlen. Erst wenn Ihnen jemand mitteilt, dass er die Wohnung anmieten möchte, dürfen Sie weiterfragen. Denn nun befinden Sie sich in der »vorvertraglichen Phase«.

Das bedeutet nicht, dass die betreffende Person die Wohnung bekommt. Vielmehr sind Sie nun – mit deren Zustimmung – berechtigt, die folgenden Fragen zu klären: Kann sich der Mieter die Wohnung finanziell leisten? Und wird er pfleglich mit Ihrem Wohneigentum umgehen? Diese Aspekte sollen [23]Ihnen als Entscheidungshilfe dienen und beide lassen sich nicht direkt abfragen. Sie können nur versuchen, es sich mit folgenden Fragen zu erschließen:

Warum wollen Sie Ihre alte Wohnung aufgeben?Welchen Beruf üben Sie aus und seit wann?Wie hoch ist Ihr monatliches Nettoeinkommen?Sind Sie aktuell in Kurzarbeit?Möchten Sie Tiere halten?Wie viele Personen sollen einziehen? Und wer?

Üblicherweise werden Fragen wie diese erst nach einer Besichtigung gestellt. Doch da sich ein solcher Termin während der Pandemie wesentlich aufwendiger gestaltet, halten wir es für erlaubt, die Fragen vorzuziehen. Denn diejenigen, die Ihre Wohnung anschauen, befinden sich bereits in der »vorvertraglichen Phase«. Zwei Argumente sollten das Vorgehen plausibel machen:

Es finden nur wenige Besichtigungen statt. Der Aufwand ist ja auch viel höher. Das ist der grundlegende Unterschied zu den unverbindlichen Besichtigungsterminen vor Corona.Die Interessenten wurden bereits gründlich über die Wohnung informiert und bekunden auf dieser Basis ihre Absicht, die Wohnung auch zu mieten. Diese Absicht ist nicht bindend, bezeugt aber ein ernsthaftes Interesse.

Wenn es dann um die finale Entscheidung geht, wer den Zuschlag erhält, können Sie noch einmal nachfassen. Lassen Sie sich schriftlich die Frage beantworten, ob gegen den Mieter während der letzten fünf Jahre Pfändungen vorgenommen wurden oder er in dieser Zeit einen Offenbarungseid leisten musste. Das ist ohne Zweifel unangenehm. Und letztlich bieten die Auskünfte hierzu auch keinen Schutz dagegen, dass ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten kann. Das Thema wird uns später noch ausführlicher beschäftigen. Doch die Auskünfte Ihres Mieters können Ihnen später von Nutzen sein. Wenn sich nämlich herausstellt, dass falsche Angaben enthalten sind.

Vor diesem Hintergrund kann es sinnvoll sein, den Interessenten eine Mieter-Selbstauskunft vorzulegen. Dies allerdings erst nach der Besichtigung, wenn die Entscheidung praktisch schon gefallen ist. Sollte der Mietvertrag dennoch nicht zustande kommen, sichern Sie zu, das Formular umgehend zu vernichten; dazu sind Sie auch verpflichtet. Die von Ihrem Mieter ausgefüllte Auskunft nehmen Sie zu den Akten. Womöglich werden Sie sie noch brauchen.

[24]Muster: Mieter-Selbstauskunft

Ich bin an der Anmietung der .....-Zimmer-Wohnung in ........................................,

........................................ interessiert.

Und zwar ab .................... Oder auch bereits/erst ab ....................

Ich habe zur Kenntnis genommen, dass die Selbstauskunft von mir nicht verlangt werden kann, die vollständige und wahrheitsgemäße Erteilung vom Vermieter aber zur Voraussetzung für eine Vermietung gemacht wird. Mir ist bewusst, dass der Vermieter den Abschluss des Mietvertrags anfechten oder ein bestehendes Mietverhältnis kündigen kann, sollten meine Angaben unwahr sein.

Name:......................................Geburtsname:......................................Vorname:......................................Geburtsdatum:......................................Familienstand:......................................Telefon:......................................E-Mail:......................................Aktuelle Anschrift:......................................

Wer ist als Mitbewohner vorgesehen? ............................................................................. ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................

Anzahl und Alter der Kinder: ............................................................................................

Ausgeübter Beruf: ............................................................................................................

Arbeitgeber (Adresse): ..................................................................................................... ........................................................................................................................................

Monatliches Nettoeinkommen: ........................................................................................

In den vergangenen drei Jahren habe ich keine eidesstattliche Versicherung (Offenbarungseid) abgegeben. Es ist auch kein solches Verfahren derzeit anhängig.

In den vergangenen fünf Jahren wurde gegen mich kein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen. Ein solches Verfahren ist auch nicht eingeleitet.

Gegen mich wurden in den vergangenen fünf Jahren keine Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verhängt.

Beabsichtigen Sie, Tiere zu halten? Wenn ja, welche? ...................................................

Ich erkläre, dass ich in der Lage bin, alle mietvertraglichen Verpflichtungen, insbesondere die Zahlung von Kaution, Miete und Nebenkosten, zu leisten.

Ort: .................... Datum: .................... Unterschrift: ........................................

[25]Wichtig: Vor Inkrafttreten der DSGVO forderten viele Vermieter, dass Namen und Adressen vorheriger Vermieter angegeben werden sollten. Das sollte es ihnen ermöglichen, mit diesen Personen Kontakt aufzunehmen, um sich nach den Erfahrungen mit dem möglichen Mieter zu erkundigen. Aus Datenschutzgründen dürfen Sie dies nun nicht mehr verlangen. Manche Vermieter verlangten auch eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters darüber, dass keine Mietschulden bei ihm bestehen. Ob das zulässig ist, ist zumindest umstritten. Auch gibt es Zweifel in Hinblick darauf, wie sinnvoll diese Bescheinigung ist. Denn Vermieter sind nicht verpflichtet, sie auszustellen. Kann ein Interessent sie also nicht vorlegen, muss das keineswegs bedeuten, dass Mietschulden bestehen. Es kann schlicht daran liegen, dass der bisherige Vermieter es nicht für nötig hält, seinem Mieter eine entsprechende Bescheinigung auszustellen.

1.1.6