Immobilienverrentung E-Book

Janine Hardi

• Herausgeber: C. H. Beck
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Das in der eigenen Immobilie gebundene Kapital im Alter für sich zu nutzen, um finanziell unabhängig zu sein, stellt eine sinnvolle und rechtssichere Möglichkeit der Altersfinanzierung dar. Das Buch gibt einen umfassenden Überblick über alle Optionen, aber auch die wesentlichen Aspekte, die es bei der Verrentung von Immobilien zu beachten gilt.
Folgende Themen erwarten Sie:

• Welche Verrentungsmodelle gibt es?
• Was sind die Vor- und Nachteile dieser Modelle?
• Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?
• Wie gelingt eine erfolgreiche Immobilienverrentung?

Das Buch richtet sich an alle, die sich für das Thema Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung interessieren und sich einen juristisch fundierten Überblick verschaffen wollen.

Leseprobe

Zum Inhalt

Das in der eigenen Immobilie gebundene Kapital im Alter für sich zu nutzen, um finanziell unabhängig zu sein, stellt eine sinnvolle und rechtssichere Möglichkeit der Altersfinanzierung dar. Das Buch gibt einen umfassenden Überblick über alle Optionen, aber auch die wesentlichen Aspekte, die es bei der Verrentung von Immobilien zu beachten gilt.

Folgende Themen erwarten Sie:

Welche Verrentungsmodelle gibt es?

Was sind die Vor- und Nachteile dieser Modelle?

Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?

Wie gelingt eine erfolgreiche Immobilienverrentung?

Das Buch richtet sich an alle, die sich für das Thema Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung interessieren und sich einen juristisch fundierten Überblick verschaffen wollen.

1Immobilienverrentung

Nutzen Sie Ihre Immobilie zur Altersfinanzierung

Janine Hardi

2So nutzen Sie dieses Buch

Die folgenden Elemente erleichtern Ihnen die Orientierung im Buch:

Beispiele und Übungen:

In diesem Buch finden Sie zahlreiche Beispiele.

Definitionen:

Hier werden Begriffe erläutert.

Gesetzestext:

In diesem Buch finden Sie Ausschnitte aus dem Gesetzestext.

Die Merkekästen enthalten die zentralen Informationen.

Auf den Punkt gebracht

Hier finden Sie prägnante Zusammenfassungen.

3Inhalt

Vorwort

Die Immobilienverrentung

Was versteht man unter „Immobilienverrentung“?

Immobilienverrentung und die Steuer

Immobilienverrentung: Wer sind eigentlich die Käufer?

Für wen ist eine Immobilienverrentung ideal?

Modell 1: Verkauf mit Eintragung eines Wohnungsrechts

Das Wohnungsrecht im Grundbuch

Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Begriff der „Dienstbarkeit“

Beschränkt persönlich

Eintragung im Grundbuch

Die Rangfolge im Grundbuch

Einsichtnahme in das Grundbuch und berechtigtes Interesse

Abgrenzung zu anderen Belastungen

Auswirkungen des Wohnungsrechts

Wert des Wohnungsrechts: Wertminderung der Immobilie

Dauer des Wohnungsrechts/Erlöschen

4Der Verkauf: Keine Auswirkung auf das Wohnungsrecht

Die Erbschaft: Keine Auswirkung auf das Wohnungsrecht

Erlöschen des Wohnungsrechts

Steuerlicher Aspekt

Hauptanwendungsfall

Modell 2: Verkauf der Immobilie gegen Leibrente/Zeitrente

Juristische Einordnung

Fünf häufige Gründe für die Leibrente

Wie hoch sind der Kaufpreis und die Rentenhöhe?

Wertermittlung der Immobilie: Sachverständigengutachten

Weiterverkauf der Immobilie

Steuerliche Fragen

Juristische und steuerliche Beurteilung der Verträge

Hauptanwendungsfall

Modell 3: Der Verkauf mit Eintragung eines Nießbrauchs

Abgrenzung zum Eigentum

Abgrenzung zum Besitz

Abgrenzung zum Wohnungsrecht

Juristische Einordnung

Immobilienverrentung mit Nießbrauch

5Modell 4: Der Teilverkauf

Ablauf der Immobilienverrentung nach dem Modell „Teilverkauf“

Vorteile des Verrentungsmodells „Teilverkauf“

Nachteile des Teilverkaufs

Der Teilverkauf in Sondersituationen

Wahrnehmung des Teilverkaufs in der Öffentlichkeit

Modell 5: Die Umkehrhypothek

Vertragliche Grundlagen

Abgrenzung zum Leibrentenmodell

Klassische Anwendungsfälle

Psychologischer Aspekt der Umkehrhypothek

Kurzfristiger Liquiditätsengpass

Unterstützung Angehöriger zum richtigen Zeitpunkt

Besonderheit bei der Umkehrhypothek

Modell 6: Verkauf der Immobilie mit Abschluss eines Mietvertrages

Ausgestaltungsmöglichkeiten beim Mietvertrag

Vorteile des Verkaufs mit Mietvertrag

Mietvertrag „auf Lebenszeit“

Abgrenzung zur Immobilienverrentung

Liquiditätsbeschaffung durch ein klassisches Immobiliendarlehen

6Klassisches Immobiliendarlehen versus Immobilienverrentung

Seniorenfinanzierungen

Zusammenfassung

Vorgehensweise für eine erfolgreiche Altersfinanzierung im Wege der Immobilienverrentung

Sachverzeichnis

Die Autorin

7Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

finanzielle Unabhängigkeit und ein Leben in gewohnter Umgebung – für viele ältere Menschen ein Wunschtraum. Die Immobilienverrentung als eine Möglichkeit der Altersfinanzierung kann dabei helfen, stellt sich dem Laien aber als recht komplexes Thema dar, das scheinbar viele Fallstricke bietet. Dieser falsche Eindruck von der Immobilienverrentung verhindert, dass Immobilieneigentümer eine qualifizierte Entscheidung treffen können, ob die Verrentung ihrer Immobilie für sie sinnvoll ist.

Dieses Buch soll der Information dienen, aber auch mit Vorurteilen aufräumen. Mein beruflicher Hintergrund als Rechtsanwältin und Gründerin der Informations- und Beratungsplattform www.renteplusimmobilie.de ermöglicht es mir, professionell und verständlich darzustellen, welche Möglichkeiten der Altersfinanzierung im Bereich der Immobilienverrentung es gibt und wo diese mit Blick auf die individuelle Lebenssituation und die Immobilie selbst Sinn machen. Dabei ist mir die unabhängige Darstellung der unterschiedlichen Konzepte ein Anliegen, denn die Immobilienverrentung, die für alle passt, gibt es nicht.

Als Mutter und Tochter bin ich selbst in innerfamiliäre Immobilienübertragung involviert. Auch deshalb verstehe ich die emotionale Seite der wichtigen Frage: Soll ich das in meiner Immobilie gebundene Vermögen freisetzen und wie kann ich erreichen, dass ich trotzdem nicht ausziehen muss?

8Mit diesem Buch möchte ich Ihnen die notwendigen Voraussetzungen für eine Entscheidungsfindung mit an die Hand geben.

Herzlichst,

Janine Hardi

Rechtsanwältin

9Die Immobilienverrentung

Die Frage danach, wie Altersfinanzierung gelingen kann, um sich Pflegekosten, Umbaumaßnahmen oder die energetische Sanierung der selbstbewohnten Immobilie finanziell leisten zu können, wenn die eigene Altersvorsorge hierfür nicht ausreicht, beschäftigt nicht nur betroffene Rentnerinnen und Rentner. Auch gesellschaftlich steht Deutschland vor der großen Aufgabe, den Renteneintritt der sogenannten Babyboomer-Generation finanziell zu stemmen. In den kommenden Jahren werden so viele Menschen in Rente gehen wie noch nie zuvor in Deutschland.

Viele Immobilieneigentümer entscheiden sich für eine sog. Immobilienverrentung zur Altersfinanzierung, durch die der Vermögenswert, den die Immobilie in sich trägt, realisiert werden kann, sie aber gleichzeitig nicht aus ihrer Immobilie ausziehen müssen. 

Was versteht man unter „Immobilienverrentung“?

Ausgangssituation

Altersvorsorge bedeutet für viele Erwerbstätige, sich ein Eigenheim zu schaffen. Die Idee, im Alter mietfrei in der eigenen Immobilie leben zu können, ist für viele Menschen ein erstrebenswertes Ziel.

Leider reicht die reguläre Rente von Staat und/oder Arbeitgeber oft nicht aus, um nach dem Renteneintritt finanziell unabhängig zu sein. Besonders die Kosten für Pflege oder 10die Unterstützung im Haushalt übersteigen die eigenen finanziellen Kapazitäten vieler deutscher Immobilieneigentümer. Da sie während ihrer Erwerbstätigkeit hauptsächlich ihre Ersparnisse in die Immobilie investiert haben, steckt das erarbeitete Eigenkapital in dieser fest.

Diese Situation ist für viele Menschen belastend: Einerseits wollen sie ihr Eigenheim nicht verlassen und es verkaufen, um das in der Immobilie gebundene Kapital verfügbar zu machen. Andererseits wird der Alltag durch Geldsorgen so stark beeinträchtigt, dass ein ruhiger Lebensabend aufgrund der angespannten finanziellen Lage nicht möglich ist. Hinzu kommt die Angst, irgendwann einmal pflegebedürftig zu werden und die eigenen Kinder durch hohe Pflegekosten in finanzielle Bedrängnis zu bringen.

Die derzeitige wirtschaftliche Situation mit einem Krieg in der Ukraine, die hierdurch ausgelöste Unsicherheit auf dem Energiemarkt, die steigende Inflation, die Zinswende und viel Unsicherheit zur Finanzierbarkeit energetischer Sanierung tragen nicht dazu bei, dass sich die Liquiditätssituation von Rentnerinnen und Rentnern perspektivisch entspannen wird.

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Alternative: Verkauf mit Auszug

Der alte Spruch „Einen alten Baum verpflanzt man nicht!“ hat selten so viel Bedeutung wie bei der Immobilienverrentung.

Die oftmals zu hörende Pauschalantwort auf die finanziellen Fragen älterer Menschen: „Ausziehen und sich etwas Kleineres suchen!“ passt aus vielen Gründen nicht.

Die emotionale Bindung

Der Hauptaspekt, warum diese Lösung für viele Rentnerinnen und Rentner kein gangbarer Weg ist, besteht in der emotionalen Bindung zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Viele Erinnerungen sind mit den eigenen vier Wänden verknüpft, sie geben im Alter Sicherheit und vermitteln Geborgenheit.

12Wohnraummangel

Ein zweiter, nicht unwesentlicher Grund dafür, warum ein Auszug aus der über Jahre bewohnten Immobilie für viele Menschen nicht in Frage kommt, sind die fehlenden Wohnalternativen. Selbst wenn ältere Menschen ausziehen wollen, gelingt dies vor allem in Ballungsräumen in der Praxis selten. Wohnraum in Deutschland ist rar, wenn er dann auch noch seniorengerecht ausgestattet sein soll, geht die Auswahl meist gegen Null.

Weitere Gründe für eine Immobilienverrentung

Auch Rentnerinnen und Rentner mit auskömmlicher Rente beschäftigen sich mit der Frage, wie Immobilienvermögen bestmöglich übertragen werden kann, um im späteren Erbfall Erbschaftssteuer für ihre Nachkommen zu sparen oder Streitigkeiten der Hinterbliebenen bestmöglich zu umgehen.

Hinzu kommt der Wunsch vieler Seniorinnen und Senioren, selbstbestimmt und in Ruhe das vorhandene Vermögen entweder selbst zu nutzen oder aber schon zu Lebzeiten an spätere Erben zu übertragen.

Die innerfamiliäre Verrentung ist in der Regel stark mit Familien- und Erbrecht verknüpft, so dass in all diesen Fällen, professioneller Rechtsrat eingeholt werden sollte.

Wichtig:

Für alle Immobilienverrentungssachverhalte stehen immer zwei Aspekte im Vordergrund:

1. Selbst in der Immobilie wohnen zu bleiben oder weiterhin zu vermieten und

2. Liquidität aus der Immobilie zu ziehen.

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Der Begriff der „Immobilienverrentung“ bezeichnet also den Bezug von Geld (sei es als monatliche Zahlung oder in Form einer Einmalzahlung) aus dem vorhandenen Immobilieneigentum, ohne ausziehen zu müssen. Voraussetzung für eine Verrentung von Immobilien ist also, dass man Immobilieneigentümer ist.

Wichtig:

Dabei stellt sich die rechtliche Ausgestaltung zweistufig dar: