Immohandbuch Mietrecht E-Book

Sascha Christian Federenko

• Herausgeber: Forum Verlag Herkert
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2014

Seitenzahl: 414

Beschreibung

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 1. Mai in Kraft getreten: Diese Neuregelungen kommen auf Sie zu! Das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ist am 1. Mai mit zahlreichen Neuregelungen in Kraft getreten: So können energetische Modernisierungen drei Monate lang ohne Mietminderung durchgeführt werden und nach der Modernisierung gelten neue Härtefallregelungen für Mieterhöhungen. Zudem besteht bei Nichtzahlung der Mietkaution die Möglichkeit der fristlosen Kündigung und es wird zukünftig schwieriger, Contracting-Kosten als Betriebskosten umzulegen. Um Risiken bei der Umsetzung des geänderten Mietrechts zu vermeiden, müssen Sie diese Neuregelungen unbedingt kennen und sicher anwenden. Deshalb gibt es auf Grundlage des Mietrechtsänderungsgesetzes und der aktuellen Rechtsprechung das "Immohandbuch Mietrecht - Nach Mietrechtsänderungsgesetz 2013". Ihre Vorteile: - Alle Änderungen des Mietrechts auf einem Blick: Eine übersichtliche Zusammenfassung aller neuen Vorgaben mit Verweisen auf wichtige Schlagworte erleichtert Ihnen den Einstieg. - Praktische Tipps mit Beispielen und konkreten Handlungsanweisungen: Unter gängigen Schlagworten von A bis Z finden Sie alle gesetzlichen Bestimmungen zum Wohn- und Gewerberaummietrecht sowie Hinweise zur sicheren Umsetzung in der Praxis. - Kompaktes Wissen sofort griffbereit: Durch das praktische Jackentaschenformat haben Sie alle Regelungen stets zur Hand und können Diskussionen vor Ort schnell beenden.

Leseprobe

Sascha Christian Federenko Claudia Daniela Berger

Immohandbuch Mietrecht

Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

© by

FORUM VERLAG HERKERT GMBH Postfach 1340 86408 Mering

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Internet:

www.immohandbuch.de

1. Auflage

Alle Angaben in diesem Verlagserzeugnis sind nach dem aktuellen Stand von Recht, Wissenschaft und Technik zum Druckzeitpunkt hergestellt. Der Verlag übernimmt keine Gewähr für Druckfehler und inhaltliche Fehler. Alle Rechte vorbehalten, Nachdruck – auch auszugsweise – nicht gestattet.

Stand 2013 Angaben ohne GewährISBN 978-3-86586-352-2

Rechtlicher Hinweis:

Vorwort

Der Gesetzgeber will mit dem am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz angesichts knapper Energiereserven und des Klimawandels primär Anreize zur energetischen Modernisierung des vermieteten Wohnungsbestandes schaffen. Insbesondere durch die Neuregelungen zu den Modernisierungsmaßnahmen soll die energetische Sanierung von Wohn- und Gewerbemieträumen erleichtert und gefördert werden. Diese Regelungen umfassen mithin den umfangreichsten Teil der Änderungen des bestehenden Mietrechts.

Daneben enthält die Mietrechtsnovelle 2013 richtungsweisende Neuregelungen zu der vereinfachten Durchsetzung von Räumungstiteln, dem Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum, der Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der gewerblichen Wärmelieferung. In dieser Erstauflage werden sowohl die maßgeblichen Änderungen des materiellen Mietrechts als auch die Änderungen der Zivilprozessordnung zu Beginn ausführlich behandelt.

Die Aufmerksamkeit darf insoweit auf das umfassende Einführungskapitel „Die Änderungen im Mietrecht 2013“ gelenkt werden. In den einzelnen Kapiteln werden sodann die wesentlichen Grundzüge der Wohn- und Gewerberaummiete anhand aktueller Rechtsprechung und unter Berücksichtigung des Mietrechtsänderungsgesetzes praxisnah dargestellt.

Köln, im August 2013

Sascha Christian Federenko LL.M.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Autoren

RA Sascha Christian Federenko

Rechtsanwalt Sascha Christian Federenko, geboren 1969 in Schwelm, trat nach dem Abitur zunächst in die Deutsche Bundeswehr ein und absolvierte eine Ausbildung zum Offizier. Im Anschluss erfolgte das Studium der Rechtswissenschaften an der Juristischen Fakultät der Ruhr-Universität Bochum, das er 1997 mit dem Ersten Juristischen Staatsexamen abschloss.

Nach dem Zweiten Juristischen Staatsexamen war er zunächst für einen westfälischen Verband tätig und absolvierte berufsbegleitend den weiterbildenden Studiengang Wirtschafts- und Steuerrecht an der Ruhr-Universität Bochum, den er mit Verleihung des akademischen Grades Magister Legum/Master of Laws (LL.M.) erfolgreich abschloss.

Es folgte eine mehrjährige Tätigkeit für eine bundesweit vertretene Rechtsanwaltsgesellschaft auf den Gebieten des Miet- und Wohnungseigentumsrechts in Köln. 2007 gründete er gemeinsam mit Rechtsanwältin Claudia Daniela Berger die Sozietät Berger & Federenko mit besonderer Spezialisierung auf den Gebieten des Miet- und Wohnungseigentumsrechts sowie des Familien- und Erbrechts.

Im Juni 2008 verlieh ihm die Rechtsanwaltskammer Köln den Titel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Sascha Christian Federenko ist Mitglied im Deutschen Anwaltverein, im Kölner Anwaltverein sowie der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins. Er veröffentlicht regelmäßig Beiträge in der Fachzeitschrift „IMR Immobilien- und Mietrecht“.

RAin Claudia Daniela Berger

Rechtsanwältin Claudia Daniela Berger, geboren 1976 in Berlin, studierte an der Justus-Liebig-Universität in Gießen, der Universität zu Köln und der Universidad Santiago de Compostela/Spanien. 2001 schloss sie das Studium mit dem Ersten Juristischen Staatsexamen ab.

Es folgte eine Tätigkeit für eine bundesweit vertretene Rechtsanwaltsgesellschaft auf den Gebieten des Familien-, Erb- und Strafrechts in Köln. 2007 gründete sie gemeinsam mit Rechtsanwalt Sascha Christian Federenko die Sozietät Berger & Federenko mit besonderer Spezialisierung auf den Gebieten des Miet- und Wohnungseigentumsrechts sowie des Familien- und Erbrechts.

Im Juli 2008 verlieh die Rechtsanwaltskammer Köln Frau Rechtsanwältin Berger den Titel Fachanwältin für Familienrecht. Zudem ist Rechtsanwältin Berger zertifizierte Mediatorin gem. den Richtlinien des Bundesverbandes für Mediation und verfügt über eine abgeschlossene NLP-Ausbildung gem. den Richtlinien des DVNLP. Sie ist Mitglied im Deutschen Anwaltverein, im Kölner Anwaltverein sowie der Arbeitsgemeinschaft Familienrecht des Deutschen Anwaltvereins.

Inhaltsverzeichnis

Die Änderungen im Mietrecht 2013

Die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Das Wärmecontracting

Die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

A

Abhilfefrist

Abmahnung

Abdingbarkeit/Abweichende Vereinbarung

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Anfechtung eines Mietvertrages

Antidiskriminierungsgesetz

Anzeige eines Mangels

Aufhebungsvertrag

Aufrechnung

Aufwendungsersatz

Auskunftsanspruch

Außerordentliche Kündigung

B

Baulärm

Baumängel

Beendigung des Mietverhältnisses

Belegeinsicht

Berliner Räumung/Berliner Modell

Besichtigungsrecht des Vermieters

Betriebskosten

Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenspiegel

C

Contracting

D

Duldungsklage

Duldungspflicht des Mieters

E

Eigenbedarf

Eigentümerwechsel

Einliegerwohnung

Einstweilige Verfügung

Eintritt in den Mietvertrag

Einwendungsausschluss

Energieausweis

Endrenovierung/Endrenovierungsklausel

Erbe

F

Fälligkeit der Miete

Feuchtigkeit

Fehlbelegungsabgabe

Flächenabweichung

Fristlose Kündigung

G

Garagen/Stellplätze

Gartennutzung/Gartenpflege

Gebrauchspflicht des Mieters

Geschäftsraummiete

Gesundheitsgefährdung

Gewerbemietvertrag

Gewerbliche Nutzung

Gleitklausel

H

Härtefall

Hausordnung

Haustiere

Heizkosten

Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

Hinterlegung der Miete

I

Indexmiete

Instandhaltung/Instandsetzung

K

Kappungsgrenze

Kaution

Kleinreparaturen

Kündigung des Mietverhältnisses

L

Lärm

Lebenspartnerschaft

M

Mängelanzeige

Mangel der Mietsache

Mehrheit von Mietern/Vermietern

Mietaufhebungsvertrag

Miete

Mieterhöhung

Mietermodernisierung/Barrierefreiheit

Miethöhe

Mietminderung

Mietpreisüberhöhung

Mietsicherheit/Kaution

Mietspiegel

Mietvertrag

Mietwucher

Mietzahlung

Mietzeit

Mitteilungspflicht Modernisierung

Modernisierung

Möblierter Wohnraum

Münchener Modell

N

Nachmieter

Nachrüstpflicht

Nebenkosten

Nebenpflichten/Obhutspflichten

Nutzungsentschädigung

O

Ordentliche Kündigung

Ortsübliche Vergleichsmiete

P

Parabolantenne

Personenmehrheit

Q

Qualifizierte Abmahnung

Qualifizierter Mietspiegel

R

Räumung

Räumungsfrist

Räumungsklage

Räumungsvergleich

Rechtsmangel

Renovierung

Rückgabe der Mietsache

Rücktritt vom Mietvertrag

S

Schadensersatzanspruch des Mieters

Schadensersatzanspruch des Vermieters

Schallschutz

Schlüssel

Schönheitsreparaturen

Schriftform

Selbstauskunft

Selbstständiges Beweisverfahren

Sonderkündigungsrecht

Sozialer Wohnungsbau

Sozialmieten

Staffelmiete

Sonderkündigungsrecht

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Studenten- und Jugendwohnheime

T

Teilinklusivmiete

Teilkündigung von Nebenräumen

Textform

Tierhaltung

Tod des Mieters

Tod des Vermieters

U

Übergabeprotokoll

Umsatzsteuer

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Unterlassungsklage

Untermiete/Untermietvertrag

Urkundenprozess

V

Verjährung

Verkauf des Hauses/der Wohnung

Verkehrssicherungspflicht

Verlängerung des Mietverhältnisses

Vermieterpfandrecht

Vermieterwechsel

Versorgungssperre/Versorgungsmängel

Vertragsgemäßer Gebrauch

Vertragswidriger Gebrauch

Vertretung

Vollstreckungsschutz

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis

W

Wärmecontracting

Wechsel der Vertragspartner

Wertsicherungsklausel

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Wirtschaftseinheiten

Wohnungsabnahme/Wohnungsübergabe

Z

Zeitmietvertrag

Zweckentfremdung von Wohnraum

Synopse Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG

BGB

ZPO

EGBGB

Stichwortverzeichnis

Die Änderungen im Mietrecht 2013

Das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) ist am 01.05.2013 in Kraft getreten.

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz sollen angesichts knapper Energiereserven und des Klimawandels primär Anreize zur energetischen Modernisierung des vermieteten Wohnungsbestandes geschaffen werden. Darüber hinaus enthält das Gesetz u. a. Regelungen zur Bekämpfung des „Mietnomadentums“ und zum Kündigungsschutz gegen das „Münchener Modell“.

Siehe auch:

→

Münchener Modell

Die Änderungen umfassen insbesondere folgende Regelungsbereiche:

• Die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

• Das Wärmecontracting

• Die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

• Der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

• Die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Regelungen über die gewerbliche Wärmelieferung (§ 556c Abs. 1, 2 und 4 BGB) sowie die „Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum“ (Wärmelieferungsverordnung – WärmeLV) sind am 01.07.2013 in Kraft getreten.

Die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Mit der Mietrechtsnovelle 2013 werden die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unter Aufhebung des bisherigen § 554 BGB grundlegend reformiert.

Der Begriff der Erhaltungsmaßnahmen wird nunmehr in § 555a Abs. 1 BGB erstmals definiert. Erhaltungsmaßnahmen sind demnach Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Der Vermieter die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen.1) Mit der vorbezeichneten Regelung hat der Gesetzgeber die bereits herrschende Rechtspraxis kodifiziert. Eine Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme ist jedoch entbehrlich, wenn sie nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (Notmaßnahme). Die Ankündigung bedarf keiner besonderen Form. § 555a Abs. 3 BGB entspricht § 554 Abs. 4 BGB a. F. (Aufwendungsersatz).

Durch die Neuregelungen zu den Modernisierungsmaßnahmen soll die energetische Sanierung von Wohn- und Gewerbemieträumen erleichtert und gefördert werden. Diese Regelungen umfassen den größten Teil der Änderungen des bestehenden Mietrechts.

Der Gesetzgeber definiert zunächst den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB. Durch diese Vorschrift wird der Regelungsbereich der §§ 554 Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB a.F. deutlich erweitert. Alle Tatbestände des § 555b BGB haben eine bauliche Veränderung der Mietsache zur Voraussetzung. Der Tatbestand der „energetischen Modernisierung“2) hat die größte Bedeutung und umfasst alle Maßnahmen, die in Bezug auf die Mietsache zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie beitragen. Der Mieter ist im Fall der energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten von seinem Recht zur Mietminderung ausgeschlossen.3) Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können weiterhin mit jährlich max. 11 % auf die Miete umgelegt werden. (Fiktive) Erhaltungskosten sind jedoch in Abzug zu bringen.4)

Der Vermieter hat dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn anzukündigen.5) Die Regelung entspricht im Wesentlichen § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a. F. Die Ankündigung hat in Textform zu erfolgen.6) Der Gesetzgeber hat die formalen Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsankündigung deutlich gesenkt. Die Ankündigung muss zunächst Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme enthalten. Im Gegensatz zu § 554 Abs. 3 S. 1 BGB a. F. lässt es die Neuregelung jedoch ausreichen, wenn die Maßnahme für den Mieter „in wesentlichen Zügen“ erkennbar wird. Nach § 555c Abs. 3 BGB kann der Vermieter bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die erforderliche Einsparung von Energie darzulegen. Der Vermieter hat zudem den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzukündigen. Soll die Miete nach Durchführung der Maßnahme gem. § 559 BGB erhöht werden, muss der Vermieter bereits in der Modernisierungsankündigung den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Die Ankündigungspflicht gilt allerdings nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen.7)

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555d Abs. 1 BGB zu dulden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Hausstandes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.8) Im Rahmen der sog. Härtefallprüfung ist nach wie vor eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Entgegen der bisherigen Regelung9) ist die zu erwartende Mieterhöhung jedoch nicht mehr bei der Prüfung der Duldungspflicht, sondern erst im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB als wirtschaftliche Härte zu berücksichtigen. Hierdurch wird die Modernisierung wiederum erheblich erleichtert, da sich der Beginn der Maßnahme durch die Geltendmachung wirtschaftlicher Umstände nicht mehr verzögern kann. Die Regelung stellt zudem klar, dass bei der Abwägung im Mieterhöhungsverfahren die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten zu berücksichtigen sind. Der Gesetzgeber hat in die Neuregelung als zusätzliche Abwägungskriterien „die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes“ aufgenommen. Auf eine Aufnahme der bisher in § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. normierten Abwägungskriterien „der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen und der vorausgegangenen Aufwendungen“ wurde verzichtet, um die Norm sprachlich zu straffen. Nach der Begründung zu dem Gesetzesentwurf sollen die Kriterien bei der Abwägung aber weiterhin Berücksichtigung finden.10)

Der Mieter hat dem Vermieter die Härtegründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.11) Dies gilt auch für wirtschaftliche Härtegründe in Bezug auf die zu erwartende Mieterhöhung, obwohl diese erst im Rahmen des § 559 Abs. 4 BGB zu berücksichtigen sind. Hierdurch soll der Vermieter größere Planungssicherheit erhalten. Als Folge finden die wirtschaftlichen Härtegründe gem. § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB im Mieterhöhungsverfahren nur dann Berücksichtigung, wenn sie dem Vermieter gem. § 555d Abs. 3 bis 5 BGB rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Um die Präklusionsfrist auszulösen, muss der Vermieter gem. § 555c Abs. 2 BGB in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des Härteeinwandes hinweisen.12) Nach Ablauf der Mitteilungsfrist sind die Härtegründe noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen (wirtschaftliche Härtegründe), sind nach Ablauf der Frist nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.13)

Entspricht die Modernisierungsankündigung nicht den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 BGB, dann verlängert sich für den Mieter die Frist zur Zahlung der Mieterhöhung um sechs Monate.14) Eine fehlerhafte Angabe der Miethöhe führt allerdings nur dann zur Verlängerung der Frist, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.15)

§ 555d Abs. 6 BGB erklärt die Bestimmung über den Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen für entsprechend anwendbar.

Nach § 555e Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Das Sonderkündigungsrecht entspricht im Wesentlichen der bisherigen Regelung in § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB. Nach § 555e Abs. 2 BGB gilt das Sonderkündigungsrecht nicht bei Bagatellmaßnahmen.16) Daneben besteht für den Mieter weiterhin die Möglichkeit, das Mietverhältnis nach Zugang einer Mieterhöhungserklärung außerordentlich zu kündigen.17)

Mit dem neuen § 555f BGB stellt der Gesetzgeber in Anlehnung an die bisherige Rechtspraxis klar, dass die Vertragsparteien auch Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen können. Die Vereinbarungen müssen „nach Abschluss des Mietvertrags“ und „aus Anlass von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ geschlossen werden.18) Durch diese Formulierung wird sichergestellt, dass die Parteien keine abstrakt-generellen Abreden für die Zukunft treffen. Als möglicher Vereinbarungsinhalt sind in der Vorschrift die „zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen“ (Nr. 1), die „Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters“ (Nr. 2) sowie die „künftige Höhe der Miete“ (Nr. 3) genannt. Durch die Formulierung „insbesondere“ macht der Gesetzgeber deutlich, dass die Aufzählung nicht abschließend sein soll. Die Vertragsparteien können somit auch zu anderen streitigen Punkten, z. B. über die mieterfinanzierte Modernisierung19), Vereinbarungen treffen. Unter den Voraussetzungen des § 555f BGB greifen die in den §§ 555a ff. BGB und §§ 559 ff. BGB enthaltenen Verbote, abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters zu treffen, nicht ein.20)

Schließlich stellt der Gesetzgeber in den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete klar, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnraum nunmehr bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Der Vermieter kann demnach eine energetische Modernisierung alternativ im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend machen.

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf Gewerberaummietverhältnisse sind entsprechend anwendbar.21) Ausgenommen sind jeweils die Regelungen, die eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklären (z. B. §§ 555a Abs. 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 7 BGB). Es handelt sich insoweit um eine redaktionelle Folgeänderung im Zusammenhang mit der Aufhebung des § 554 BGB a. F.

Das Wärmecontracting

Die Energieeffizienz der Wärme- und Warmwasserversorgung lässt sich durch die Modernisierung veralteter Heizungsanlagen, einen effizienteren Betrieb oder durch den Anschluss an ein Wärmenetz steigern. Allerdings sind diese Möglichkeiten zur Einsparung von Energie für den Vermieter mit hohen Investitionskosten verbunden. Zudem konnten die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung nach der bisherigen Rechtspraxis nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung zur Umlage der Kosten des Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis enthielt. Allerdings ließ die Praxis hier schon eine Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 der Betriebskostenverordnung ausreichen.22)

Der neue § 556c BGB soll die Umstellung von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) als wichtiges Instrument zur Steigerung der Energieeffizienz unter Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten (Vermieter, Mieter, Wärmelieferant) während des laufenden Mietverhältnisses ermöglichen. Die Vorschrift findet auf Mietverträge über preisgebundenen Wohnraum keine Anwendung; insoweit ist § 5 Neubaumietenverordnung (NMV) die speziellere Regelung. Darüber hinaus werden Mietverträge, die eine Vereinbarung zur Zahlung einer Betriebskostenpauschale oder einer Inklusivmiete enthalten, nicht erfasst.

Regelungen in Altverträgen, die nicht den Vorgaben des § 556c BGB entsprechen, werden nach dem für Dauerschuldverhältnisse geltenden allgemeinen Grundsatz, dass mit Inkrafttreten einer Neuregelung diese auch für bestehende Vertragsverhältnisse gilt23), gem. § 556c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Neuregelung entfaltet allerdings keine Rückwirkung, so dass bereits erfolgte Umstellungen von § 556c BGB nicht erfasst werden.

§ 556c Abs. 1c BGB hat zunächst zur Voraussetzung, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beiden – es handelt sich nach der Begründung zum Gesetzentwurf um ein sog. nicht-ausschließendes „oder“) in einem bestehendem Mietverhältnis zu tragen hat.24) Stellt der Vermieter unter diesen Voraussetzungen die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird (Nr.1) und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Energieversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (Nr. 2).

Hauptanwendungsfall ist die Lieferung der Wärme aus einer vom Wärmelieferanten neu errichteten Anlage. Der Begriff der „neuen Anlage“ wird im Gesetz nicht näher definiert. Zur Bestimmung wird man daher auf das Tatbestandsmerkmal der verbesserten (Energie-) Effizienz sowie auf den Begriff des „Jahresnutzungsgrades“ in § 556c Abs. 1 S. 2 BGB abstellen müssen. Danach kann sich der Wärmelieferant als Ausnahme zu den genannten Voraussetzungen auf die Verbesserung der Betriebsführung der bestehenden Anlage beschränken, wenn deren Jahresnutzungsgrad vor der Umstellung mind. 80 % beträgt (sog. Betriebsführungs-Contracting). Der Begriff des Jahresnutzungsgrades ist ebenfalls im Gesetz nicht definiert.

Eine Definition bietet die für den Laien schwer verständliche Vorschrift des § 10 Abs. 1 EnergieStV. Die Norm DIN 4702-8 definiert für Heizkessel einen Norm-Nutzungsgrad mit Berücksichtigung verschiedener Leistungsstufen. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt der Jahresnutzungsgrad die Energieausnutzung eines Heizkessels im Jahresmittel. Mit der Verwendung des Begriffs in § 556c Abs. 1 BGB wird bereits deutlich, dass der Gesetzgeber im Hinblick auf die erforderliche Erneuerung der Anlage auf den Heizkessel, also auf die Heizungsanlage im engeren Sinne und nicht zwingend auf die Versorgungsleitungen und die Heizkörper in der Wohnung des Mieters abstellen will. Darüber hinaus erscheint es sachgerecht, auch die Erneuerung einzelner Teile der Anlage ausreichen zu lassen, sofern die Heizungsanlage nach der Umrüstung einen höheren Jahresnutzungsgrad von mind. 80 % aufweist.

Neben der Erneuerung der Heizanlage umfasst § 556 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB alternativ die Umstellung der Energieversorgung durch Bereitstellung eines Wärmenetzes. Nach der Begründung zu dem Gesetzentwurf soll der Begriff des Wärmenetzes sehr weit zu verstehen sein.25) Erfasst werden nicht nur klassische Fernwärme-, sondern auch Nahwärmenetze und sog. Quartierslösungen.

In Abweichung zur bisherigen Rechtspraxis bestimmt § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB als weitere Voraussetzung, dass die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen dürfen. Der Grundsatz der Kostenneutralität stellt zwar für den Mieter ein begrüßenswertes Novum dar, dürfte aber angesichts hoher Investitionskosten und sinkender Gewinne auf Seiten der Wärmelieferanten auf wenig Gegenliebe stoßen. Die mit der Umstellung der Energieversorgung verbundenen Energieeinsparungen kommen in erster Linie dem Mieter zugute. Es wäre daher sachgerecht, den Mieter zumindest mit einem Teil der Kosten zu belasten, um so die Attraktivität des Wärmecontracting auf Seiten der Energieunternehmen zu steigern.

Einzelheiten zu dem nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Kostenvergleich regelt die nach § 556 Abs. 3 BGB erlassene Wärmelieferungsverordnung. Nach § 8 WärmeLV soll der Kostenvergleich durch Gegenüberstellung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten der bisherigen Versorgung mit Wärme oder Warmwasser und der Kosten der Wärmelieferung für die Wärmemenge, die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegt, erfolgen. Nach § 9 Abs. 1 WärmeLV sind die Betriebskosten auf der Grundlage des Energieverbrauchs der letzten drei Abrechnungszeiträume konkret zu ermitteln. Auf dieser Grundlage ist sodann der bisherige durchschnittliche Endenergieverbrauch für einen Abrechnungszeitraum zu errechnen. Die Kosten der Wärmelieferung werden sodann durch Multiplikation des nach § 9 Abs. 1 WärmeLV ermittelten durchschnittlichen Endenergieverbrauchs mit dem Jahresnutzungsgrad der bisherigen Heizungs- und Warmwasseranlage ermittelt.26) Kann der Jahresnutzungsgrad nicht bestimmt werden, ist er nach § 10 Abs. 2 WärmeLV anhand anerkannter Pauschalwerte zu ermitteln. In Betracht kommt u. U. die bereits erwähnte Norm DIN 4702-8. Für die nach § 10 Abs. 1 WärmeLV ermittelte bisherige durchschnittliche Wärmemenge in einem Abrechnungszeitraum sind die Wärmelieferkosten zu ermitteln, indem der Preis des Wärmelieferanten unter Berücksichtigung einer vereinbarten Preisänderungsklausel auf den letzten Abrechnungszeitraum indexiert wird.27)

Angesichts der komplexen Regelungen zur Durchführung des Kostenvergleichs verwundert es kaum, dass der Gesetzgeber in der Begründung zu dem Entwurf der WärmeLV Schwierigkeiten bei der Vergleichsrechnung eingeräumt hat. Diese ergeben sich aus dem Umstand, dass die tatsächlichen Kosten der bisherigen Eigenversorgung nur für die Vergangenheit vorliegen, die tatsächlichen Kosten der Wärmelieferung dagegen erst für die Zukunft ermittelt werden können. Um einen Kostenvergleich zu ermöglichen, sind daher auf Grundlage der aktuellen Preisstruktur des Wärmelieferanten die (fiktiven) Kosten der Wärmelieferung anhand der für den Vergleichszeitraum bezogenen Wärmemenge zu ermitteln.

Stellt der Vermieter die Energieversorgung um, ohne dass die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB vorliegen, fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten. Der Vermieter kann in diesem Fall nur die (fiktiven) Kosten umlegen, die bei Fortführung der Eigenversorgung angefallen wären.28) Gem. § 556c Abs. 2 BGB hat der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform (§ 126b BGB) anzukündigen. Die Einzelheiten zu der Umstellungsankündigung sind wiederum in der nach § 556c Abs. 3 BGB erlassenen Wärmelieferungsverordnung geregelt. Gem. § 11 Abs.1 WärmeLV muss dem Mieter die Umstellungsankündigung nach § 556c Abs. 2 BGB spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform zugehen. § 11 Abs. 2 WärmeLV enthält einen abschließenden Katalog der erforderlichen Angaben. Danach muss die Umstellungsankündigung u. a. Einzelheiten zur Art der künftigen Wärmelieferung und über den Kostenvergleich enthalten. Rechnet der Vermieter Wärmelieferungskosten als Betriebskosten ab und hat er dem Mieter die Umstellung nicht nach § 11 Abs. 1 und 2 WärmeLV angekündigt, so beginnt die Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärmelieferungskosten29) frühestens, wenn der Mieter eine Mitteilung erhalten hat, die den Anforderungen des § 11 Abs. 1 und 2 WärmeLV entspricht. Liegen die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB vor, dann kann die Heizungsanlage nur unter Berücksichtigung der Modernisierungsvorschriften (§§ 555b ff. BGB) erneuert werden.30) Arbeiten an der Heizungsanlage im Keller des Gebäudes werden aber regelmäßig nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sein.31)

Nach § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die neue Regelung des § 556c Abs. 1 und 2 BGB sowie die nach § 556c Abs. 3 BGB zu erlassende Rechtsverordnung auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anwendbar. Ausgenommen ist die Regelung des § 556c Abs. 4 BGB, die eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklärt. Mit der Regelung soll insbesondere die einheitliche Umstellung von gemischt genutzten Gebäuden ermöglicht werden.32)

Die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

Neben der energetischen Modernisierung bildet der Regelungskomplex zur vereinfachten Durchsetzung von Räumungsansprüchen einen weiteren Schwerpunkt der Mietrechtsreform.

Die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs stellt für den Vermieter immer eine erhebliche wirtschaftliche Belastung dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumt. Der Vermieter ist in diesen Fällen gezwungen seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache auf dem Rechtsweg durchzusetzen.33) Der Vermieter wird i. d. R. einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen beauftragen. Zu den Mietausfällen summieren sich somit die Prozesskosten und ggf. die Kosten einer außergerichtlichen Rechtsverfolgung. Der Vermieter wird häufig während der gesamten Dauer des Räumungsprozesses mit weiteren Zahlungsausfällen belastet. Insbesondere wird der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB in der Lage sein. Hinzu kommen evtl. die Kosten einer Zwangsräumung nach Beendigung des Prozesses. I. d. R. vergeht vom Zeitpunkt der Klageerhebung bis zur zwangsweisen Räumung der Mietwohnung ein Zeitraum von mehreren Monaten. In Extremfällen gelingt es dem Mieter mittels einer Verzögerungstaktik (Fristverlängerung, Terminverlegung, Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist) den Prozess deutlich über den vorgenannten Zeitraum hinaus zu verschleppen. Die Zahlungsunfähigkeit des Mieters kann sich für den Vermieter schnell existenzbedrohend auswirken, z. B. wenn die Wohnung als Teil der privaten Altersvorsorge mit Fremdkapital finanziert worden ist. Der Vermieter wird in diesen Fällen oftmals nicht mehr zur Tilgung der Darlehensraten in der Lage sein. Gravierend sind insbesondere die wirtschaftlichen Schäden, die im Zusammenhang mit der Vermietung an sog. „Mietnomaden“ auftreten. Für diesen Personenkreis ist charakteristisch, dass das Mietverhältnis bereits mit der Absicht begründet wird, die Miete nicht zu zahlen. Zumeist werden die Mietzahlungen unmittelbar nach der Überlassung der Wohnung unter Berufung auf angebliche Mängel der Mietsache vollständig eingestellt. Die Kündigung des Mietverhältnisses sowie die Erhebung einer Räumungsklage werden bei Abschluss des Mietvertrages bewusst einkalkuliert. Verwahrlosung und Vandalismus stellen im Zusammenhang mit diesem Phänomen keine Seltenheit dar. Gerade für den privaten Vermieter ist somit die zeitnahe und kostengünstige Durchsetzung seines Räumungsanspruchs von zentraler wirtschaftlicher Bedeutung. Der Gesetzgeber hat dieser Interessenlage durch Änderung und Einführung vorwiegend zivilprozessualer Vorschriften Rechnung getragen.

Materiell-rechtlich hat der Gesetzgeber die Vorschriften zur „außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund"34) um den Kündigungstatbestand des Zahlungsverzuges mit der Kaution erweitert.35)

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich zu kündigen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt dagegen nicht in Betracht, da der Verzug mit einer Einmalzahlung generell nicht dem Anwendungsbereich der Vorschrift unterfällt. Nach der herrschenden Rechtspraxis ist allerdings die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs mit der gesamten Kaution gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig, wenn der Mieter zuvor gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt worden ist.36) Im Schrifttum wurde die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen diese Rechtsprechung auf das Wohnraummietrecht übertragen werden kann, bisher widersprüchlich diskutiert. Mit dem neuen § 569 Abs. 2a BGB hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution für den Bereich der Wohnraummiete nunmehr abschließend geregelt.37) Die Regelung ermöglicht dem Vermieter zeitnah gegen einen Vertragspartner vorzugehen, der bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen Zahlungsverpflichten nicht nachkommt.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.38) Nach der neuen Regelung des § 569 Abs. 2a BGB liegt ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Durch den Verweis auf § 551 BGB stellt der Gesetzgeber zunächst klar, dass die Vorschrift eine Vereinbarung der Parteien über eine Sicherheitsleistung voraussetzt. Aus den Gesetzesmaterialen ergibt sich zudem, dass die Vorschrift nur den ursprünglichen Anspruch des Vermieters auf Leistung der Kaution erfassen will, nicht aber einen evtl. nachfolgenden Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietkaution.39) Bei der Berechnung der Miete sind Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen nicht zu berücksichtigen40); maßgeblich ist also die Netto (Grund)miete. Die Vorschrift gilt nach dem Wortlaut nicht nur für die Barkaution, sondern für alle Arten der Mietsicherheit, also z. B. auch für eine Mietbürgschaft.

Da der neue Kündigungstatbestand den Verzug des Mieters mit der Sicherheitsleistung voraussetzt, war es erforderlich den Fälligkeitszeitpunkt für die Zahlung der Kaution zu bestimmen. Der Mieter ist berechtigt, eine Barkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen.41) Die erste Rate war schon nach der bisherigen Rechtslage gem. § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Darüber hinaus enthielt die Vorschrift keine Fälligkeitsregelung. Der Gesetzgeber hat daher die Regelung des § 551 Abs. 2 BGB, in Anlehnung an die bisherige Rechtspraxis, um einen Satz 3 erweitert, wonach die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Für den Eintritt des Verzuges bedarf es somit keiner Mahnung, da für die jeweiligen Teilzahlungen eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.42)

§ 569 Abs. 2a S. 3 BGB stellt ausdrücklich klar, dass der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist kündigen kann. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist entsprechend anzuwenden.43) Danach wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zu Befriedigung verpflichtet. Darüber hinaus wird auch die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB für entsprechend anwendbar erklärt. Danach ist eine fristlose Kündigung trotz Vorliegens der Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigungserklärung vollständig befriedigt wird oder der Mieter bei bestehender Aufrechnungslage unverzüglich nach Erhalt der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

§ 569 Abs. 2a BGB ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht, auch nicht entsprechend anwendbar.44) Aus den Gesetzesmaterialien ist ersichtlich, dass der Gesetzgeber den Kündigungstatbestand ausschließlich für den „Bereich der Wohnraummiete“ normieren wollte45); eine analoge Anwendung der Vorschrift dürfte in Ermangelung einer Regelungslücke somit nicht in Betracht kommen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ist im Bereich der Geschäftsraummiete also weiterhin nur unter den genannten Voraussetzungen möglich.46)

In zivilprozessualer Hinsicht hat der Gesetzgeber dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters an einer zeitnahen und kostengünstigen Durchsetzung seines Räumungsanspruchs u. a. durch die Einführung des neuen § 272 Abs. 4 ZPO Rechnung getragen. Räumungssachen sind nunmehr vorrangig und beschleunigt durchzuführen.47) Das allgemeine zivilprozessuale Beschleunigungsgebot (Konzentrationsmaxime) wurde der gesteigerten Schutzbedürftigkeit des Vermieters in Räumungssachen nicht mehr ausreichend gerecht. Um das mit einem Räumungsprozess verbundene wirtschaftliche Risiko des Vermieters auf ein vertretbares Maß zu reduzieren, sind Räumungsprozesse in Zukunft schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen, insbesondere sind sie vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme sind auf das unbedingt notwendige Maß zu reduzieren.48) Die Vorschrift orientiert sich an dem Vorrang- und Beschleunigungsgebot des § 155 FamFG. Anders als diese Vorschrift, enthält § 272 Abs. 4 ZPO jedoch für das Gericht keine konkreten Handlungsgebote. Zur Bestimmung des Begriffs „Räumungssachen“ verweisen die Gesetzesmaterialien auf die Regelung des § 765a Abs. 3 ZPO. Im Gegensatz zu den §§ 721, 794a ZPO ist der Anwendungsbereich der Vorschrift damit nicht auf die Räumung von Wohnraum beschränkt.49)

Mit dem neuen Instrument der Sicherungsanordnung50) will der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter allein durch die Dauer des Räumungsprozesses einen wirtschaftlichen Schaden erleidet. Der finanzielle Verlust des Vermieters erhöht sich im Laufe des Prozesses oftmals um Forderungen, die erst nach Rechtshängigkeit der Klage fällig werden. Mit der Neuregelung soll der Anspruch des Vermieters auf wiederkehrende Leistungen vor dem Hintergrund einer drohenden Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Mieters wirtschaftlich gesichert werden.51)

Die neue Regelung des § 283a Abs. 1 ZPO setzt zunächst voraus, dass der Kläger „eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden“ hat. Mit dieser Formulierung stellt der Gesetzgeber zunächst klar, dass dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausschließlich Geldforderungen unterfallen, die aus einem Miet- oder Pachtverhältnis resultieren. Die Vorschrift erfasst somit auch eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB.52) Dagegen sind Mieterhöhungen vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen.53) Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber vermeiden, dass komplizierte Rechtsfragen, die sich häufig im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung stellen, vorab im Rahmen der Sicherungsanordnung entschieden werden müssen.54)

Eine Sicherungsanordnung kommt nach dem eindeutigen Wortlaut des § 283a Abs. 1 ZPO nur in Betracht, wenn der Vermieter neben dem Anspruch auf Räumung55) auch einen Zahlungsanspruch aus demselben Rechtsverhältnis (z. B. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung) verfolgt. Eine Sicherungsanordnung kann daher nicht auf Grund einer isolierten Zahlungsklage ergehen.

Eine Sicherungsanordnung ist nur wegen solcher Geldforderungen zulässig, die „nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind.“56) Die Regelung setzt also ein anhängiges Hauptsacheverfahren voraus.57) Mietrückstände, die bis zur Zustellung der Klage aufgelaufen sind, werden vom Anwendungsbereich der Vorschrift ebenso wenig erfasst, wie Forderungen, die erst künftig fällig werden. Der Vermieter muss also jedes Mal, wenn eine Forderung im Laufe des Verfahrens fällig geworden ist, erneut einen Antrag58) auf Erlass einer Sicherungsanordnung stellen.

Die Sicherungsanordnung soll den Vermieter im laufenden Verfahren vor weiteren Zahlungsausfällen schützen; auf Seiten des Mieters führt sie naturgemäß zu einer Einschränkung seiner Rechte. § 283a Abs. 1 Nr. 1 ZPO setzt daher zum Schutz des Mieters voraus, dass die anhängige Klage eine „hohe Aussicht auf Erfolg“ hat. Die erforderliche Erfolgsaussicht liegt vor, wenn dem Zahlungsanspruch des Vermieters nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden des Mieters entgegenstehen.59) Aus einem Umkehrschluss zu § 283a Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZPO ergibt sich, dass der Gesetzgeber bei der Prüfung der Erfolgsaussicht die bloße Glaubhaftmachung des Anspruchs durch den Vermieter nicht ausreichen lässt. Das Gericht muss also ggf. über die streitigen entscheidungserheblichen Tatsachen Beweis erheben. Die Beweisführung ist dabei auf die Mittel des Strengbeweises beschränkt.60) Die Erhebung der Beweise hat demnach in einem formellen Verfahren vor dem Prozessgericht zu erfolgen61); zulässig sind ausschließlich die in den §§ 371 ff. ZPO genannten Beweismittel (Augenschein, Zeugen, Sachverständiger, Urkunde, Parteivernehmung). Aus dem Wortlaut der Vorschrift geht allerdings hervor, dass das Gericht den Tatsachenvortrag der Parteien nicht gänzlich bis zur Entscheidungsreife aufklären muss. Ebenso verlangt die Vorschrift nicht die volle Überzeugung des Gerichts vom Vorliegen der entscheidungserheblichen Tatsachen. Das Gericht stellt im Rahmen des § 283a Abs. 1 ZPO vielmehr eine Prognose über den Verfahrensausgang.62)

Zudem ist erforderlich, dass die Sicherungsanordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.63) Der Kläger muss im Rahmen der Interessenabwägung konkret darlegen, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Mietforderung hinaus zu erwarten hat.64) Zu denken ist hier insbesondere an eigene Zahlungsverpflichtungen des Vermieters aus einem Darlehensvertrag, z. B. wenn die Wohnung als Teil der privaten Altersvorsorge mit Fremdkapital finanziert worden ist. Kommt der Mieter in diesem Fall auf Dauer seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nach, so wird der Vermieter oftmals nicht mehr zur Tilgung der Darlehensraten in der Lage sein. In Betracht kommt natürlich auch die Konstellation, dass der Vermieter auf die Mieteinnahmen bereits zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist.65) Die Dauer des Gerichtsverfahrens sowie die drohende Zahlungsunfähigkeit des Mieters stellen demgegenüber keine besonderen Nachteile i. S. d. Vorschrift dar.66) Zu berücksichtigen ist allerdings die Höhe der Zahlungsrückstände. Auf Seiten des Mieters ist insbesondere fehlendes Verschulden zu berücksichtigen. Anders als bei der Prüfung der Erfolgsaussicht, lässt der Gesetzgeber für die Darlegung der besonderen Interessen gem. § 283a Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZPO als Beweismaß die Glaubhaftmachung ausreichen. Der Vermieter ist bei der Beweisführung somit nicht auf die Beweismittel des Strengbeweises beschränkt; ausreichend ist bspw. die Beweisführung durch Glaubhaftmachung mittels einer eidesstattlichen Versicherung.

Für die Entscheidung über den Antrag des Vermieters auf Erlass einer Sicherungsanordnung ist das Prozessgericht zuständig bei dem die Hauptsache anhängig ist. Dies wird i. d. R. das erstinstanzliche Gericht sein. Der Antrag ist auch in der Berufungsinstanz zulässig.67) Liegen die Voraussetzungen des § 283a Abs. 1 ZPO vor, ordnet das Prozessgericht an, dass der Beklagte Sicherheit zu leisten hat. Die Vorschrift enthält zur Art und Höhe der Sicherheitsleistung keine näheren Angaben. Die Gesetzesmaterialien verweisen diesbezüglich auf § 108 ZPO. Demnach kann das Gericht nach freiem Ermessen bestimmen, in welcher Art und Höhe die Sicherheit zu leisten ist. Trifft das Gericht keine ausdrückliche Bestimmung und haben die Parteien auch keine entsprechende Vereinbarung getroffen, ist die Sicherheit durch eine selbstschuldnerische68), unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung von Geld oder von zur Hinterlegung geeigneten Wertpapieren69) zu leisten. Darüber hinaus dürfte in Anlehnung an § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auch die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle als Sicherheitsleistung i. S. d. § 283a Abs. 1 ZPO ausreichen.70)

Gegen die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts ist gem. § 283a Abs. 1 Satz 3 ZPO die sofortige Beschwerde71) statthaft.

Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.72) Soweit der Kläger in dem Rechtsstreit obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen, den Rechtstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.73) Aus dem Wortlaut der Vorschrift („soweit“) geht hervor, dass der Kläger sich auch bei teilweisem Obsiegen aus der Sicherheitsleistung in entsprechender Höhe befriedigen kann. Neben einem Urteil kommt daher insbesondere der gerichtliche Vergleich74), der in materiell-rechtlicher Hinsicht ein gegenseitiges Nachgeben voraussetzt75), als eine den Rechtstreit beendende Regelung i. S. d. § 283a Abs. 3 ZPO in Betracht. Unterliegt der Vermieter teilweise, z. B. weil er im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs z. T. auf die geltend gemachte Forderung verzichtet hat, kann er sich in Höhe des Verzichts nicht aus der Sicherheitsleistung befriedigen. Vielmehr kann der Beklagte diesen Teil der Sicherheitsleistung, nach Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung, unter den Voraussetzungen des § 109 ZPO zurückerlangen.76) Darüber hinaus hat der Vermieter diesbezüglich den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist.77) Der Beklagte kann den Schadensersatzanspruch entsprechend § 717 Abs. 2 Satz 2 ZPO sogleich mit einer Widerklage in dem anhängigen Gerichtsverfahren geltend machen.78)

Leistet der Beklagte entgegen der gerichtlichen Anordnung keine Sicherheit, kann der Vermieter gem. § 940a Abs. 3 ZPO einen Antrag auf Erlass einer Räumungsverfügung stellen.

Die Sicherungsanordnung dient dem Schutz des Vermieters und kann nur unter den hohen Anforderungen des § 283a Abs. 1 ZPO erlassen werden. Ein Mieter, der die gerichtliche Anordnung übergeht, setzt sich dem „erhöhtem Verdacht der Verzögerungsabsicht“ aus.79) Allein die Nichtbefolgung der gerichtlichen Anordnung begründet die Besorgnis, dass der Mieter allgemein zahlungsunwillig ist. Vor diesem Hintergrund kann es dem Vermieter nicht zugemutet werden, eine Entscheidung des Gerichts in der Hauptsache abzuwarten.

Die Räumungsverfügung ist ihrer Rechtsnatur nach eine einstweilige Verfügung i. S. d. § 935 ZPO und setzt zunächst das Bestehen eines Verfügungsanspruchs und das Vorliegen eines Verfügungsgrundes voraus.80) Als Verfügungsanspruch kommt nur der Anspruch des Vermieters auf Räumung der Wohnung in Betracht.81) Der Verfügungsgrund liegt im Verstoß gegen die Sicherungsanordnung.82)

Der Erlass einer Räumungsverfügung setzt nach § 940a Abs. 3 ZPO zudem voraus, dass der Vermieter bereits eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben und der Mieter einer Sicherungsanordnung gem. § 283a Abs. 1 ZPO nicht Folge geleistet hat. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist dabei auf Wohnraummietverhältnisse begrenzt.

Das Gericht hat den Mieter vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.83) Die Entscheidung über den Antrag ergeht im Falle einer mündlichen Verhandlung durch Endurteil, andernfalls durch Beschluss.84) Gegen den Beschluss, durch den eine Räumungsverfügung angeordnet worden ist, kann der Mieter gem. der §§936, 924 Abs. 1 ZPO Widerspruch einlegen. Über den Widerspruch wird durch Urteil entschieden.85) Wird der Antrag des Vermieters ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückgewiesen, kann er hiergegen sofortige Beschwerde einlegen.86) Ergeht die Entscheidung des Gerichts durch Endurteil, kann die beschwerte Partei hiergegen das Rechtsmittel der Berufung einlegen.87)

Erweist sich die Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO als von Anfang an ungerechtfertigt, hat der Vermieter den Schaden zu ersetzen, der dem Mieter durch die Vollziehung der Räumungsverfügung entstanden ist.88)

Daneben ermöglicht die neue Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen gegen unbekannte Dritte.

Die Zwangsräumung kann grundsätzlich nur gegen solche Personen betrieben werden, die im Vollstreckungstitel oder in der Vollstreckungsklausel genannt sind.89) Eine Räumungsvollstreckung erfolgt durch Einweisung des Gläubigers in den Besitz.90) Die Besitzeinweisung des Gläubigers setzt voraus, dass ein Vollstreckungstitel gegen alle Personen vorliegt, die an der Wohnung Mitbesitz begründet haben. Nach der geltenden Rechtspraxis hat nicht nur der Mieter, sondern jeder erwachsene Mitbewohner, z. B. der nichteheliche Lebensgefährte oder ein Untermieter, Mitbesitz an der Wohnung. Liegt gegen einen der Mitbewohner kein Räumungstitel vor, dann ist nach der bisherigen Rechtslage die Zwangsräumung gegen diese Person nicht zulässig. Teilweise wird ein Räumungstitel gegen Dritte sogar dann für erforderlich gehalten, wenn ihnen der Besitz nur eingeräumt worden ist, um die Zwangsräumung zu vereiteln.91) Der Vermieter wird i. d. R. seinen Räumungsanspruch gegen den Dritten ohne Schwierigkeit durchsetzen können, da dieser gegenüber dem Vermieter kein Recht zum Besitz hat. Allerdings ist ein Verfahren gegen den Dritten wiederum sehr zeitaufwändig. Mit der Neuregelung hat der Gesetzgeber nunmehr für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, die Wohnung in diesen Fällen schnell und kostengünstig im Wege der einstweiligen Verfügung räumen zu lassen.92)

§ 940a Abs. 2 ZPO setzt zunächst voraus, dass gegen den Mieter ein Räumungstitel vorliegt. Als Räumungstitel kommt ein Urteil, aber auch eine Räumungsverfügung gem. § 940a Abs. 3 ZPO in Betracht. Des Weiteren muss der Dritte zumindest Mitbesitz an der Wohnung begründet haben. Die Vorschrift setzt schließlich voraus, dass der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Nach den Gesetzesmaterialien umfasst der Anwendungsbereich der Vorschrift aber auch den Fall, dass der Vermieter zwar Kenntnis hinsichtlich des Mitbesitzes hat, aber über die Identität des Dritten im Unklaren ist, weil dieser sich weigert seine Personendaten preiszugeben.93) Der Vermieter hat seine Unkenntnis gem. § 294 ZPO glaubhaft zu machen94); eine eidesstattliche Versicherung ist insoweit ausreichend. Als Verfügungsanspruch95) kommt wie im Fall der Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO nur der Anspruch des Vermieters auf Räumung der Wohnung in Betracht. Der Erlass der einstweiligen Verfügung setzt zudem eine gewisse Eilbedürftigkeit (Verfügungsgrund) voraus. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse begrenzt.

Das Gericht hat den Dritten vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.96)

Gegen den Beschluss, durch den eine Räumungsverfügung angeordnet worden ist, kann der Dritte wie im Fall der Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO gem. der §§ 936, 924 Abs. 1 ZPO Widerspruch einlegen. Ergeht die Entscheidung des Gerichts durch Endurteil, kann der Dritte hiergegen das Rechtsmittel der Berufung einlegen.97)

Erweist sich die Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO als von Anfang an ungerechtfertigt, hat der Vermieter den Schaden zu ersetzen, der dem Dritten durch die Vollziehung der Räumungsverfügung entstanden ist.98)

Der Vermieter wird oftmals nach Beendigung des Räumungsverfahrens gezwungen sein, den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung der Wohnung zu beauftragen. Im Zusammenhang mit der Besitzverschaffung entstehen z. T. erhebliche Kosten. Der Gerichtsvollzieher wird die beweglichen Sachen des Mieters (Möbel, Teppiche, Bilder, Geschirr etc.) häufig durch eine Spedition abtransportieren und einlagern müssen. Hinsichtlich der zu erwartenden Vollstreckungskosten hat der Vermieter i. d. R. einen Kostenvorschuss in Höhe von mehreren Tausend Euro zu zahlen. Mit der neuen Regelung des § 885a ZPO will der Gesetzgeber insbesondere dem privatem Vermieter eine Möglichkeit eröffnen, die hohen Speditions- und Lagerkosten zu vermeiden und damit den Kostenvorschuss auf ein erträgliches Maß zu reduzieren.99)

Die Vorschrift des § 885a ZPO knüpft an die von der Rechtspraxis entwickelte sog. „Berliner Räumung“ an. Hierbei beschränkt der Gläubiger seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung an den Wohnräumen und macht an allen in der Wohnung befindlichen beweglichen Gegenständen des Mieters sein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB geltend.100) Dieser Konstruktion begegneten allerdings auch zahlreiche Bedenken, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit, dass sich in der Wohnung auch unpfändbare Gegenstände befinden. Mit der Neuregelung wollte der Gesetzgeber diese Bedenken ausräumen und zugleich „die mit der Berliner Räumung verbundenen positiven Effekte rechtssicher im Gesetz verankern.“101) Die Räumung nach § 885a ZPO setzt daher abweichend von der Konstruktion der "Berliner Räumung" nicht voraus, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht ausübt.

Der Vermieter kann nunmehr seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung an den Räumen beschränken.102) Der Gerichtsvollzieher hat in diesem Fall den Mieter aus dem Besitz zu setzen und den Vermieter in den Besitz einzuweisen.103) Dabei hat er gem. § 885a Abs. 2 ZPO in dem Vollstreckungsprotokoll104) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Handlung vorfindet. Aus dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift geht bereits hervor, dass der Gerichtsvollzieher nicht zur Erstellung einer vollständigen Inventarliste verpflichtet ist. Darüber hinaus ist es dem Gerichtsvollzieher im Rahmen der Sichtung und Dokumentation verwehrt, verschlossene Behältnisse zu öffnen oder die Wohnung des Schuldners gezielt nach Wertgegenständen zu durchsuchen. Der Gerichtsvollzieher ist zur Anfertigung von Lichtbildern berechtigt.105) Die Protokollierung sowie die Anfertigung von Lichtbildern soll im Streitfall über Bestand und Zustand der vom Mieter eingebrachten Sachen die Beweisführung erleichtern.106)

Im Gegensatz zur Konstruktion der „Berliner Räumung“ enthält § 885a ZPO nunmehr eine Regelung, wie der Vermieter mit den beweglichen Sachen des Mieters nach der Räumung zu verfahren hat. Nach der Regelung des § 885a Abs. 3 ZPO sind die Sachen, die Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, dem Zugriff des Gläubigers entzogen. Diese Gegenstände sind vom Gerichtsvollzieher in Besitz zu nehmen und zu verwerten. Die übrigen Gegenstände kann der Vermieter aus der Wohnung entfernen und an einem anderen Ort verwahren. Der Vermieter ist allerdings auch berechtigt, die sonstigen Sachen des Mieters zunächst in der Wohnung zu belassen.107) Der Vermieter ist befugt, bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, jederzeit zu vernichten. Ein solches Interesse kann grundsätzlich bei gewöhnlichem Abfall und Unrat angenommen werden.108) Der Vermieter hat unpfändbare Sachen (§ 811 ZPO) und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.109)

Der Gläubiger ist gem. § 885a Abs. 4 ZPO berechtigt, die von ihm verwahrten Sachen zu verwerten, wenn der Schuldner die Sache nicht innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Besitzeinweisung des Gläubigers herausverlangt („abfordert“). Anders als die Konstruktion der „Berliner Räumung“ regelt die Vorschrift des § 885a Abs. 4 S. Z ZPO die Verwertung der vom Gläubiger verwahrten Sachen. Die Vorschrift verweist hierzu auf die §§ 372 ff. BGB. Danach sind Geld, Wertpapiere und sonstige Urkunden sowie Kostbarkeiten zu hinterlegen110); ist die Sache zur Hinterlegung nicht geeignet, so hat der Vermieter die Sache zu versteigern und den Erlös zu hinterlegen.111) Eine Besonderheit besteht bezüglich der Sachen, an denen der Vermieter ein Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB geltend gemacht hat. Diese Gegenstände sind nach den §§ 1257, 1228 ff. zu verwerten.112) Der Vermieter ist berechtigt, nicht verwertbare Sachen zu vernichten.113)

Die Regelung des § 885 Abs. 3 Satz 3 ZPO normiert zu Gunsten des Vermieters eine deutliche Haftungserleichterung. Danach hat der Vermieter für die Entfernung und Verwahrung der beweglichen Sachen des Mieters nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Werden die beweglichen Sachen des Mieters bei der Auswahl, der Entfernung oder Verwahrung beschädigt, hat der Vermieter diesbezüglich nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Der Vermieter wird bspw. Ersatz für Transportschäden leisten müssen, wenn diese auf eine nicht fachgerechte Verpackung der Gegenstände (z. B. Porzellan, Glas) zurückzuführen sind.

Die Neuregelung in § 885a Abs. 7 ZPO ermöglicht es dem Vermieter nunmehr, die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 als Kosten der Zwangsvollstreckung gem. § 788 Abs. 2 ZPO gegen den Schuldner festsetzen zu lassen.

Der Gerichtsvollzieher hat nach § 885a Abs. 6 ZPO die Pflicht, den Gläubiger und den Schuldner mit der Mitteilung des Räumungstermins114) auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hinzuweisen.

Im Rahmen der „klassischen“ Herausgabevollstreckung nach § 885 ZPO wird insbesondere der Personenkreis erweitert, der zur Entgegennahme der vom Mieter zurückgelassenen Sachen berechtigt sein soll. Mit der Neuregelung will der Gesetzgeber der gesellschaftlichen Entwicklung Rechnung tragen, dass viele Mieter alternative Formen des Zusammenlebens (z. B. Wohngemeinschaften) bevorzugen. Nach Ansicht des Gesetzgebers begründet das Merkmal des gemeinsamen Zusammenwohnens ein besonderes Vertrauensverhältnis, das zur Entgegennahme persönlicher Gegenstände berechtigt.115)

Nach der neuen Regelung des § 885 Abs. 2 ZPO können bewegliche Sachen, die vom Gerichtsvollzieher aus der Wohnung zu entfernen („wegzuschaffen“) sind nicht nur dem Schuldner bzw. in dessen Abwesenheit einem Bevollmächtigten oder erwachsenem Familienangehörigen des Schuldners übergeben oder zur Verfügung gestellt werden, sondern nunmehr auch einem erwachsenem ständigem Mitbewohner des Schuldners.

§ 885 Abs. 3 ZPO stellt in Anlehnung an die bisherige Rechtspraxis116) klar, dass der Gerichtsvollzieher die in § 885 Abs. 2 ZPO bezeichneten Sachen auch dann aus der Wohnung entfernen und einlagern darf, wenn der Schuldner oder die in Absatz 2 bezeichneten Personen die Entgegennahme verweigern.

Den Begriff des „Pfandlokals“ in § 885 Abs. 2 BGB a.F. hat der Gesetzgeber durch den „für die Verwahrung der Sachen geeigneteren Begriff der „Pfandkammer“ ersetzt.117)

Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden. Ein solches Interesse kann grundsätzlich bei gewöhnlichem Abfall und Unrat angenommen werden.118) Dies gilt nach den Gesetzesmaterialen allerdings nicht für „wertlose oder im gegenwärtigen Zustand nicht (mehr) gebrauchsfähige Sachen, deren weitere Verwendung durch den Schuldner bei Betrachtung durch einen objektiven Dritten nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann.“119)

Nach dem neuen § 885 Abs. 5 ZPO sind unpfändbare Sachen120) und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben. Der Inhalt der Vorschrift entspricht im Wesentlichen der bisherigen Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Verlangt der Schuldner die (eingelagerten) Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung heraus („abfordern“), so hat der Gerichtsvollzieher die Sachen zu verkaufen und den Erlös zu hinterlegen. Nach der bisherigen Regelung des § 885 Abs. 4 S. 1 ZPO a. F. hatte der Schuldner noch zwei Monate Zeit die Sachen herauszufordern. Die Fristverkürzung dient der Harmonisierung mit der neuen Regelung des § 885a Abs. 4 S. 1 ZPO121) sowie einer effizienteren Gestaltung des Vollstreckungsverfahrens. Der Gerichtsvollzieher hat die Sachen trotz fristgerechter „Abforderung“ zu verwerten, wenn der Mieter nicht innerhalb einer (weiteren) Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten für den Transport und die Einlagerung der Sachen begleicht.122)

Die Verwertung hat durch öffentliche Versteigerung zu erfolgen Die neue Regelung des § 885 Abs. 4 Satz 3 ZPO erklärt nunmehr die Vorschriften der §§ 806, 814, 817 ZPO ausdrücklich für entsprechend anwendbar. Nach §885 Abs. 4 Satz 4ZPO sollen die Sachen, die nicht verwertet werden können, vernichtet werden.

Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Eigenbedarf oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB kündigen. Eigenbedarf kann der Vermieter für sich geltend machen, wenn er die Räume selbst als Wohnung nutzen will. Bei mehreren Vermietern genügt es, wenn der Eigenbedarf für nur einen von ihnen besteht.123) Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG), juristische Personen (GmbH, AG) und Vereine können als solche keinen Wohnbedarf haben.124) Da es aber nicht gerechtfertigt erscheint, die Gesellschafter einer GbR schlechter zu stellen, als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, kann die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach geltender Rechtspraxis das Mietverhältnis bei Eigenbedarf eines Gesellschafters kündigen.125)

Der Erwerber einer Wohnung tritt mit Vollendung des Eigentumserwerbs, also i. d. R. mit der Eintragung ins Grundbuch, gem. § 566 Abs. 1 BGB kraft Gesetz in das bestehende Mietverhältnis ein, das er sodann unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB kündigen kann. Hat der Vermieter an den Wohnungen eines Mehrfamilienhauses Wohnungseigentum begründet126) und die Wohnungen anschließend veräußert, so wird das Recht des Erwerbers zum Ausspruch einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung gem. § 577a Abs. 1 BGB für die Dauer von drei Jahren beschränkt. Eine Kündigung innerhalb der Frist ist in jedem Fall unwirksam. Die Sperrfrist kann in Gebieten mit besonderer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen auf bis zu zehn Jahren festgesetzt werden. Die Bundesländer werden in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ermächtigt, die Gebiete und die Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB für die Dauer von höchstens zehn Jahren durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Der Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB setzt in zeitlicher Reihenfolge zunächst den Abschluss eines Mietvertrages, die Einräumung von Besitz, die Begründung von Wohnungseigentum und schließlich die Veräußerung der Eigentumswohnung voraus.

Nach der bisherigen Rechtslage war es möglich, die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB unter Beteiligung einer Personengesellschaft/Personenmehrheit zu umgehen. Im Rahmen dieser Konstruktion wurde das Mehrfamilienhaus zuerst an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts veräußert. Anschließend hat die GbR die Mietverhältnisse gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gekündigt. Nach Beendigung der Mietverhältnisse wurde sodann Wohnungseigentum begründet (sog. „Münchener Modell“).

Nach bisheriger Rechtspraxis war § 577a BGB auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar, da die Gesellschaft zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum verzichtet hat.127) Mit der Neuregelung des § 577a BGB soll der Mieter vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko im Zusammenhang mit der Veräußerung des Wohnungsbestandes an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Personenmehrheit geschützt werden.128)

Nach der neuen Regelung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung