Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus E-Book

Carsten Biehlig

• Herausgeber: Blottner, E
• Kategorie: Lebensstil
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 157

Veröffentlichungsjahr: 2009

Beschreibung

Der Kauf eines Gebrauchthauses kann den Wünschen seiner künftigen Bewohner sehr entgegenkommen: lange Planungs- und Bauzeiten, hohe Neubaukosten und manche Fehler bei der Bauausführung lassen sich so von vornherein vermeiden. Ein Gebrauchthaus kann seine Werte und seinen Erneuerungsbedarf sofort zeigen. Der Käufer kann sehen, was er kauft, was noch zu tun ist und wie sich seine neue Nachbarschaft darstellt. Sachkundiger Rat steht dem Käufer bzw. Interessenten an einer Gebrauchtimmobilie mit diesem Buch zur Verfügung: für seine Entscheidungen über die Bewertung, über den Kauf und über die anschließenden Maßnahmen zur Verbesserung bzw. Modernisierung der Bausubstanz. Schritt für Schritt. In Eigenregie, mit einem Makler oder mit ausgewiesenen Baufachleuten für diese Aufgaben. Die umfassend überarbeitete Neuauflage dieses Buches bietet jedem Interessenten für den Kauf eines Gebrauchthauses bewährte Informationen, Anleitungen und praktische Tipps in verständlicher Darstellung.

Leseprobe

Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus

Reihe: Bau-Rat

Carsten Biehlig

Kauf-RatgeberGebrauchthaus

So finde ich das richtige Haus

2., vollständig neu bearbeitete Auflage

Dieses Buch erscheint in der Reihe „Bau-Rat:“

Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek:Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in derDeutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographischeDaten sind im Internet über http://dnp.ddb.de abrufbar.

Der Autor dieses Buches, Dipl.-Ing. (FH) Carsten Biehlig, ist auch Mitautor der vergriffenen ersten Auflage dieses Werkes, die unter dem Titel „Wegweiser zur Gebrauchtimmobilie“ erschienen war. Nach umfassender Überarbeitung wurde dieser Ratgeber unter seinem neuen Titel „Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus“ in die eingeführte Buch-Reihe „Bau-Rat:“ aufgenommen.

Das Werk, einschließlich aller seiner Teile, ist urheberrechtlich geschützt. Die Verwertung der Texte und Bilder, auch auszugsweise, ist ohne schriftlich erfolgte Zustimmung des Verlages, eventuell auch weiterer Rechteinhaber, unzulässig und strafbar. Das gilt auch für nicht vom Verlag genehmigte Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung sowie für die Einspeicherung und Nutzung in elektronischen Systemen aller Art (einschließlich Internet).

Alle in diesem Buch enthaltenen Ratschläge und Informationen sind sorgfältig erwogen und geprüft. Eine Garantie hierfür kann jedoch nicht übernommen werden. Die Haftung des Verlages und/oder des Autors dieses Werkes für Personen-, Sach- und/oder Vermögensschäden ist ausgeschlossen.

Bildnachweis: Dipl.-Ing. Carsten BiehligLektorat: Eberhard Blottner, Lisa Marie GlassUmschlaggestaltung: Britta BlottnerUmschlagfoto: Friedhelm ThomasSatz, Layout: Lithotronic Media GmbH, 63303 DreieichDruck: Rohland & more Mediengesellschaft mbH, Offenbach am Main

© 2007, Eberhard Blottner Verlag GmbH, D-65232 TaunussteinISBN: 978-3-89367-412-1

INHALTSVERZEICHNIS

Vorwort

Wie möchten wir wohnen – was können wir uns leisten?

Am Anfang steht die Bedarfsanalyse

Wie viel Platz benötigen wir?

Barrierefreiheit: Anforderungen und Bedürfnisse

• Behindertengerechtes barrierefreies Wohnen

• Förderung von Maßnahmen zum barrierefreien Wohnen

Wohnen und Gewerbe

Wohnen und Vermieten

Erwerbergemeinschaften

Zusammenfassung der individuellen Anforderungen

Checkliste Objektkurzanalyse

Die Finanzierung

Das Bankgespräch

Ermittlung Ihrer finanziellen Belastungsgrenze

Bausteine der Finanzierung

Kostenfalle Nebenerwerbskosten

• Checkliste Nebenerwerbskosten

Der Mietkauf

Die Leibrente und das Wohnrecht

• Die Berechnung der Höhe der Leibrente

Exkurs: Wohnnebenkosten

Checkliste Finanzierung

Wie und wo finde ich ein geeignetes Haus?

Die Zwangsversteigerung

• Wo erhalte ich Informationen über das Objekt?

• Vorraussetzungen zum Mitbieten

• Kündigungsfristen gegenüber Mieter und Alteigentümer

• Die Versteigerungsnebenkosten

Immobilien im Internet

• Praktische Hilfen zum Immobilienerwerb im Internet

Die Objektbesichtigung

Die Kaufpreisverhandlung

Anforderungen an Haustyp und Grundriss

Haustypen und ihre Charakteristika

Der Grundriss

• Grundrissanalyse

• Flächen- und Raumanalyse zur Nutzung

• Checkliste Grundriss

Das Grundstück

Baugrund

Grundwasser

Außenanlagen

Stellplätze und Garagen

• Technische Anforderungen an Stellplätze und Garagen

Wege und Plätze im Außenbereich

Checkliste Grundstücksbewertung

Wohlfühlen im neuen alten Haus

Einschätzung der „Wohlfühlfaktoren“

Licht und Sonne

Schadstoffe in der Luft

Lärm- und Schallschutz

Bauschadenanalyse

Einschätzung des Sanierungsbedarfs

Sanierungsbedürftigkeit einzelner Bauteile

Die Hauptprobleme der Bauten bis 1950

Schimmel im Haus

• Arten von Schimmel und ihre Merkmale

• Entstehung von Schimmel

• Beseitigung von Schimmelpilzbefall

Hilfsmittel zur Bauschadenanalyse

Hausbesichtigung und Bauteilanalyse

Fassade

Sperrschichten und Sockelbereich

Wände, Stützen und Träger im Innenbereich

Außenwände

Keller

Fenster

Schornstein

• Schadensbilder am Schornstein

Balkon

Heizungs- und Warmwasseranlage

Sanitärinstallation

Rohrleitungssystem

• Flächenkorrosion und Lochfraß

• Anforderungen an Schmutz- und Regenwassersysteme

Elektroinstallation

Dachstuhl

Dachaufbau

Dachhaut

Die energetische Analyse einer Immobilie

Wie beurteile ich den Energieverbrauch neutral?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) für Gebrauchtimmobilien

• Der Energiepass

• Zu bewertende Bauteile nach der Wärmeschutzverordnung

Die am Kauf beteiligten Personen

Verkäuferhaftung

Der Makler

• Die Arbeitsweise des Maklers

• Der Maklersuchauftrag

• Die Haftung des Maklers

• Die Maklerprovision

Der Notar

• Checkliste zum Notarvertrag (Kaufvertrag)

Der Sachverständige

Gesetzliche Anforderungen an das Gebrauchthaus

Bebauungsplan

Bauen im Bestand und im Innen- und Außenbereich

Satzungen im Baurecht

• Die Sanierungssatzung

• Die Erhaltungssatzung

Das Grundstück und seine bauliche Nutzung

• Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

• Baugrenze, Baulinie und Baufenster

• Abstandsflächen

• Vollgeschossregelung

• Nachbarschaftsrecht

Das Gebäude aus baurechtlicher Sicht

• Bestandsschutz und bauliche Veränderungen

Denkmalschutz und Baudenkmäler

• Denkmalschutz in der Praxis

Baurechtliche Voraussetzungen für Aufenthaltsräume

• Anforderungen an Aufenthaltsräume

Aufenthaltsräume in Dachräumen und Kellergeschossen

Unterscheidung von Wohn- und Nutzfläche

Wertermittlung von Gebrauchtimmobilien

Wertermittlungsverfahren

Grundaufbau eines Gutachtens

• Grund- und Bodenbeschreibung

Das Vergleichswertverfahren

Das Sachwertverfahren

Grundlagen für die eigene Schätzung

Schlusswort

Immobilien-Wortschatz frei übersetzt

Stichwortverzeichnis

Vorwort

Der Erwerb dieses Buches wird sich für seinen Käufer bald als eine lohnende Anlage erweisen: Weil jeder Leser, der sich mit mehr als nur mit einer Wunschvorstellung für den Kauf einer Wohnimmobilie interessiert, aus diesen Informationen kurz und bündig geldsparenden und den Wohnwert fördernden Nutzen ziehen wird.

Das Buch macht schnell und gut verständlich aufmerksam, zum Beispiel auf sehr unterschiedliche, oft fehlende oder gern im Unverbindlichen verbleibende Ist- bzw. Soll-Beschreibungen. Als ausgewiesener Architekt und Immobilienfachmann gibt Carsten Biehlig wertvolle Tipps und macht an vielen Stellen auf geschickt genutzte Möglichkeiten aufmerksam, die sich speziell in Verbindung mit dem Kauf von Gebrauchthäusern anwenden lassen.

Die unter dem neuen Titel „Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus“ vorliegende, vollständig überarbeitete und inhaltlich stark konzentrierte Auflage des bisherigen „Wegweiser zur Gebrauchtimmobilie“ vermittelt dem Leser wichtige baubezogene Kenntnisse und viele wertvolle, aus dem Immobiliengeschäft gewonnene Erfahrungen, mit deren Kenntnis sich der Immobilienkäufer vor großem wie auch vor kleinem Schaden noch besser schützen kann.

Der Inhalt dieses Buches beruht auf Ergebnissen und Erfahrungen aus der Beratung und Bewertung beim Kauf und Verkauf von Wohn-Immobilien. Mit der vorliegenden Neubearbeitung stehen dem Kaufinteressenten diese nützlichen Informationen und Ratschläge für den Hauskauf noch anwendungsbezogener zur Verfügung.

Wie möchten wir wohnen –was können wir uns leisten?

Am Anfang steht die Bedarfsanalyse

Wer hat ihn nicht – den Traum vom eigenen Haus. Der Wunsch, eine eigene Immobilie zu erwerben, kann verschiedene Gründe haben, z.B. Eigentum statt Miete oder eine Altersvorsorge zu schaffen oder mehr Platz für den sich einstellenden Nachwuchs zu haben.

Um sich ein genaues Bild vom Wunschobjekt zu machen, ist es sinnvoll, sich zunächst eine klare Vorstellung über Grundsätzliches zu verschaffen. Dazu sollte man sich folgende Fragen stellen:

• Wo möchte ich wohnen (die Lage des Objektes)?

• Wie möchte ich wohnen (Eigenheim, Doppelhaus usw.)?

• Was kann ich bezahlen?

Nachdem Sie erste grobe Vorstellungen entwickelt haben, können Sie sich im Immobilienteil Ihrer Tageszeitung einen Überblick verschaffen. Sammeln Sie die Immobilienteile über ein paar Wochen hinweg, um Vergleichswerte zu erlangen und den örtlichen Markt und seine Teilnehmer kennen zu lernen.

Tipp

In vielen Städten und Gemeinden werden regelmäßig „Kaufpreissammlungen“ veröffentlicht. Hier werden alle regionalen Immobilienverkäufe anonym statistisch ausgewertet, bezogen auf die Objektart, Lage, Größe, den Preis usw. Die Broschüre ist in der Regel über das Bauamt, Kataster- oder Grundbuchamt erhältlich. Einige Gemeinden veröffentlichen Kaufpreissammlungen auch in Teilen im Internet.

Realistische Vorstellungen für das Traumhaus zu entwickeln, erfordert eine Überlegung von Mindestanforderungen. Alle vom Kauf betroffenen Familienmitglieder sollten unabhängig voneinander ihre Wünsche und Anforderungen an ein eigenes Haus darlegen. Zielsetzung ist es, Übereinstimmungen zu finden, damit das Haus möglichst vielen Ansprüchen und individuellen Bedürfnissen gerecht werden kann.

Abb. 1: Bedarfsanalyse (Biehlig)

Wie viel Platz benötigen wir?

Um den Raumbedarf zu ermitteln, ist es hilfreich zu wissen, wie groß die Zimmer in der Regel sind und welche Nutzungsanforderungen an die jeweiligen Räume gestellt werden. Kreatives und individuelles Wohnen entsteht in der Regel nicht von heute auf morgen, sondern muss gut geplant sein.

Die benötigte Wohn- und Nutzfläche ist individuell unterschiedlich. Statistisch verfügt jeder Bundesbürger über ca. 30 – 40 m2 Wohnfläche. Übliche und praktikable Raumgrößen nebst Mindestmöblierung sind in folgender Übersicht aufgeführt. Diese hilft Ihnen bei der Zusammenstellung Ihres individuellen Raumbedarfs: