Kompendium Rechnungswesen E-Book

Dirk Wenzel

• Herausgeber: Cornelsen Verlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 704

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Das Kompendium bietet einen umfassenden Einblick in die folgenden Themen des immobilienwirtschaftlichen Rechnungswesens: - Einführung in die kaufmännische Buchführung - Buchung wohnungswirtschaftlicher Geschäftsprozesse - Jahresabschluss - Jahresabschlussanalyse - Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungswirtschaft Darüber hinaus enthält es ein umfangreiches Übungsangebot, mit dem das erworbene Wissen überprüft und gefestigt werden kann. Die Aufgaben und Lösungen stehen digital per Webcode kostenlos als Download zur Verfügung.

Leseprobe

Kompendium Rechnungswesen

Immobilienwirtschaft

Dr. Dirk Wenzel

unter Mitarbeit der

Verlagsredaktion

Kompendium Rechnungswesen

Immobilienwirtschaft

Verlagsredaktion: Sascha Heinrich

Außenredaktion: Dold & Straub GbR, Züssow

Bildredaktion: Gertha Maly

Covergestaltung: Ungermeyer

Innenlayout: PER MEDIEN & MAREKTING GmbH, Braunschweig

Technische Umsetzung: PER MEDIEN & MAREKTING GmbH, Braunschweig

Titelmotiv: stock.adobe.com/Lucky Ai/Ki generiert

Bildquellen: Cornelsen Verlag GmbH/Claudia Hild (S. 249, 250, 251, 252, 253, 254)

Wir weisen darauf hin, dass die im Lehrwerk genannten Unternehmen und Geschäftsvorgänge frei erfunden sind. Ähnlichkeiten mit real existierenden Unternehmen lassen keine Rückschlüsse auf diese zu. Dies gilt auch für die im Lehrwerk genannten Kreditinstitute, IBAN- und BIC-Angaben sowie Buchungsvorgänge.

Sämtliche Personenbezeichnungen in diesem Band (z. B. „Makler“, „Vermieter“) gelten selbstverständlich für alle Geschlechter.

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1. Auflage, 1. Druck 2025

Alle Drucke dieser Auflage sind inhaltlich unverändert und können im Unterricht nebeneinander verwendet werden.

© 2025 Cornelsen Verlag GmbH, Mecklenburgische Str. 53, 14197 Berlin, E-Mail: [email protected]

Das Werk und seine Teile sind urheberrechtlich geschützt. Jede Nutzung in anderen als den gesetzlich zugelassenen Fällen bedarf der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Verlages. Hinweis zu §§ 60 a, 60 b UrhG: Weder das Werk noch seine Teile dürfen ohne eine solche Einwilligung an Schulen oder in Unterrichts- und Lehrmedien (§ 60 b Abs. 3 UrhG) vervielfältigt, insbesondere kopiert oder eingescannt, verbreitet oder in ein Netzwerk eingestellt oder sonst öffentlich zugänglich gemacht oder wiedergegeben werden. Dies gilt auch für Intranets von Schulen und anderen Bildungseinrichtungen.

Druck: H. Heenemann, Berlin

ISBN 978-3-06-452448-4

eISBN 978-3-06-452563-4

Vorwort

Schön, dass Sie sich für den Titel Immobilienwirtschaft – Kompendium Rechnungswesen entschieden haben.

Sie halten das neue Kompendium in Ihren Händen. Im Vergleich zur Vorgängerausgabe hat sich einiges getan. Das bewährte Kompendium hat nicht nur ein neues Layout und Format bekommen, auch inhaltlich hat sich einiges verändert.

Das vorliegende Fachbuch berücksichtigt die – manchmal doch rasanten – Veränderungen im deutschen Handels- und Steuerrecht. Zugleich wurden die Ausführungen zu den einzelnen Themen umstrukturiert und ausführlicher gestaltet. Ergänzungen sowie neue, bisher vernachlässigte, jedoch wichtige Aspekte wurden aufgegriffen und eingearbeitet.

Mit dem neuen Kompendium werden Problemfelder des Rechnungswesens der Immobilienwirtschaft noch greifbarer und nachvollziehbarer beschrieben. Es versteht sich einerseits als Fachbuch für die Ausbildung von Immobilienkaufleuten, die Fortbildung zum Immobilienfachwirt und für immobilienwirtschaftliche Studiengänge. Andererseits soll es auch als praktischer Ratgeber dienen.

Das Kompendium bietet Ihnen zudem auch weiterhin ein umfangreiches Angebot an Aufgaben, mit denen Sie das erworbene Wissen überprüfen und festigen können. Die Aufgaben und Lösungen sind nicht mehr Bestandteil des gedruckten Buches, sondern sie stehen Ihnen von nun an digital per Webcode zur Verfügung.

Zu den Aufgaben und Lösungen gelangen Sie auf dem folgenden Weg:

Gehen Sie hierzu online auf www.cornelsen.de/codes. Auf der sich öffnenden Seite geben Sie bitte in die Suchzeile den Webcode cabuci ein. Alle angezeigten Materialien stehen Ihnen kostenlos als Download zur Verfügung.

Vor diesem Hintergrund wünschen wir allen „Wissbegierigen“ viel Erfolg beim Arbeiten mit dem Buch, Erfolg bei den angestrebten fachlichen Abschlüssen und interessante Erkenntnisse für den praktischen Alltag.

Löbejün, April 2025

Dr. Dirk Wenzel

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

I

Einführung in die kaufmännische Buchführung

1

Aufgaben und Organisation der Finanzbuchhaltung

1.1

Einordnung der Buchführung in das betriebliche Rechnungswesen

1.2

Funktionen der Finanzbuchhaltung

1.3

Gesetzliche Grundlagen der Buchführung

1.4

Ordnungsmäßigkeit der Buchführung

2

Inventur, Inventar und Bilanz als Ausgangspunkt der Buchführung

2.1

Inventur und Inventurverfahren

2.2

Inventar

2.3

Vom Inventar zur Bilanz

2.4

Wertveränderungen der Bilanz

3

Buchen in Bestandskonten

3.1

Die Auflösung der Bilanz in Bestandskonten

3.2

Die Führung von Bestandskonten

3.3

Der Abschluss der Bestandskonten

4

Der Buchungssatz

4.1

Die Technik der Buchungssatzbildung

5

Buchen auf Erfolgskonten

5.1

Aufwendungen und Erträge

5.2

Erfolgskonten als Unterkonten des Kapitalkontos

5.3

Bildung, Führung und Abschluss von Erfolgskonten

6

Vom Eröffnungsbilanzkonto zum Schlussbilanzkonto

6.1

Konteneröffnungen

6.2

Kontenabschlüsse

7

Organisation der Buchführung

7.1

Kontenrahmen und Kontenplan in der Wohnungswirtschaft

7.2

Belegorganisation

7.3

Die Bücher der Buchführung

8

Die Umsatzsteuer

8.1

Die Grundzüge der Umsatzsteuer

8.1.1

Steuerbare Umsätze

8.1.2

Bemessungsgrundlage

8.2

Buchung der Umsatzsteuer

8.2.1

Buchungen der Umsatzsteuer beim Einkauf

8.2.2

Buchungen der Umsatzsteuer beim Verkauf

8.2.3

Ermittlung von Zahllast bzw. Vorsteuerüberhang und deren Bilanzierung

8.2.3.1

Zahllast

8.2.3.2

Vorsteuerüberhang

8.3

Preisnachlässe und Umsatzsteuer

8.3.1

Sofortiger Preisnachlass

8.3.2

Nachträglicher Preisnachlass

8.3.2.1

Skonti bei Kauf von Vermögensgegenständen

8.3.2.2

Skonti bei Kauf erfolgswirksamer Leistungen

8.3.2.3

Skonti bei Verkauf

II

Buchung wohnungswirtschaftlicher Geschäftsprozesse

1

Mietenbuchhaltung

1.1

Kaution

1.2

Miethöhe

1.2.1

Miethöhe im frei finanzierten Wohnungsbau

1.2.2

Miethöhe im sozialen Wohnungsbau

1.2.3

Kalkulation der Kostenmiete

1.2.3.1

Kapitalkosten

1.2.3.2

Bewirtschaftungskosten

1.2.3.3

Mietausfallwagnis

1.2.4

Musterrechnung zur Kalkulation der Kostenmiete

1.3

Buchungen im Zusammenhang mit der Miete

1.3.1

Sollstellung der Miete

1.3.2

Rückständige Mieten

1.3.2.1

Einwandfreie Forderungen

1.3.2.2

Uneinbringliche Forderungen

1.3.2.3

Zahlungseingang auf abgeschriebene Forderungen

1.3.3

Mieterguthaben

1.3.4

Mietausfälle

1.3.4.1

Mietminderung

1.3.4.2

Leerstand

1.3.5

Mieterbelastung

1.3.6

Zuschüsse

1.3.7

Erträge aus Verpachtung

2

Buchung von Hausbewirtschaftungskosten

2.1

Buchungen bei der Erfassung von Betriebskosten

2.1.1

Fremdkosten – Betriebskosten aus Leistungen Dritter

2.1.2

Eigenleistungen – Leistungen im Betriebskostenbereich werden durch unternehmenseigene Mitarbeiter/Regiebetriebe erbracht

2.1.3

Kosten der Grundsteuer und anderer öffentlicher Lasten

2.2

Erfassung von Instandhaltungskosten

2.2.1

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

2.2.2

Konten zur Erfassung von Instandhaltungskosten

2.2.3

Buchung der Kosten laufender Instandhaltungsmaßnahmen

2.2.3.1

Fremdkosten – Instandhaltungskosten aus Leistungen Dritter

2.2.3.2

Eigenleistungen – Instandhaltungsleistungen werden durch unternehmenseigene Mitarbeiter/Regiebetriebe erbracht

2.3

Bestandsintensive und aufwandsnahe Erfassung von Vorratsveränderungen

2.3.1

Bestandsintensive Erfassung von Vorratsveränderungen

2.3.2

Aufwandsnahe Erfassung von Vorratsveränderungen

2.4

Kostenübernahme durch die Versicherung

2.5

Modernisierungskosten

2.5.1

Modernisierungskosten als nachträglicher Herstellungsaufwand

2.5.2

Modernisierungskosten als Erhaltungsaufwand

2.5.3

Zusammenfallen von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwendungen

2.5.4

Außerplanmäßige Abschreibung nicht rentierlicher Herstellungskosten

2.6

Bauabzugsteuer

2.7

Sächliche Verwaltungsaufwendungen (SVA)

2.8

Kostenvorschüsse

2.8.1

Abschluss der Vorgänge im laufenden Geschäftsjahr

2.8.2

Abschluss der Vorgänge im Folgejahr

2.9

Mietausfallwagnis

3

Betriebskostenabrechnung in der Finanzbuchhaltung

3.1

Erfassung der Betriebskosten im Geschäftsjahr (01)

3.1.1

Betriebskosten als Fremdkosten

3.1.2

Eigenleistungen im Betriebskostenbereich

3.1.3

Grundsteuer und andere öffentliche Lasten

3.2

Ermittlung und Bilanzierung der umlagefähigen Betriebskosten

3.2.1

Ermittlung der umlagefähigen Betriebskosten zum Bilanzstichtag des Jahres (01)

3.2.2

Bilanzierung der (15) Noch nicht abgerechneten Betriebskosten im Jahr (01)

3.2.3

Abrechnung der Betriebskosten des Jahres (01) im Jahr (02)

4

Buchung von Steuern im Wohnungsunternehmen

4.1

Betriebssteuern

4.2

Personensteuern

4.3

Steuern als durchlaufende Posten (Durchlaufsteuern)

4.4

Aktivierungspflichtige Steuern

4.5

Steuernachzahlungen und Steuererstattungen

4.6

Besonderheiten der Umsatzsteuer in der Wohnungswirtschaft

4.6.1

Steuerbare, steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze

4.6.2

Steuerfreiheit auf Grundstücksumsätze

4.6.3

Errichtung von Bauten und Vorsteuerabzug

4.6.4

Steuerfreiheit bei Umsätzen aus Vermietung und Verpachtung

4.6.4.1

Vertragsarten aus Sicht des Umsatzsteuerrechts

4.6.4.2

Ausschluss von der Steuerfreiheit

5

Finanzierungsmittel des Wohnungsunternehmens

5.1

Die Konten zur Erfassung von Finanzierungsmitteln

5.2

Der Kontokorrentkredit

5.3

Buchung von Dauerfinanzierungsmitteln

5.3.1

Buchung der Auszahlung (Valutierung) von Darlehen

5.3.2

Rückführung des Darlehens nach einem Tilgungsplan

5.3.2.1

Annuitätendarlehen

5.3.2.2

Tilgungsdarlehen (Ratendarlehen/Abzahlungsdarlehen)

5.3.2.3

Zinszahlungsdarlehen (Fälligkeitsdarlehen / endfälliges Darlehen / Festdarlehen)

5.3.2.4

Zahlungsmodalitäten

5.4

Avalkredit

5.5

Zinsrechnungen

5.5.1

Zinseszinsformel

5.5.2

Tageszinsformel

5.5.3

Sollzinssatz und Effektivzinssatz

6

Erwerb, Bebauung und Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens

6.1

Grundzüge des Erwerbsprozesses

6.1.1

Kontenmäßige Erfassung erworbener Grundstücke

6.1.2

Wirtschaftlicher Eigentumsübergang

6.1.3

Wertansatz erworbener Grundstücke

6.1.4

Kaufpreisaufteilung beim Erwerb bebauter Grundstücke

6.2

Buchhalterische Behandlung des Grundstückserwerbs

6.2.1

Erwerb unbebauter Grundstücke des Anlagevermögens

6.2.2

Erwerb bebauter Grundstücke des Anlagevermögens

6.3

Bewirtschaftung unbebauter Grundstücke des Anlagevermögens

6.4

Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens

6.5

Die Bebauung von Grundstücken des Anlagevermögens

6.5.1

Kontenklasse 7 – Instrument der Nebenbuchhaltung

6.5.2

Darstellung der Bautätigkeit in der Kontengruppe (70)

6.5.2.1

Bauvorbereitungsmaßnahmen

6.5.2.2

Bautätigkeit

6.5.3

Bauen über die Kontengruppe (06)

7

Erwerb, Bebauung und Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens

7.1

Grundstückserwerb

7.2

Bewirtschaftung unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens

7.3

Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens

7.3.1

Verkauf unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens

7.3.2

Verkauf bebauter Grundstücke des Umlaufvermögens

7.3.3

Buchungen beim Ausgleich der Kaufpreisforderungen

7.4

Bebauung unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens

7.4.1

Darstellung der Bautätigkeit in der Kontengruppe (71)

7.4.1.1

Bauvorbereitung

7.4.1.2

Bautätigkeit

7.4.2

Bauen über die Kontengruppe (81)

III

Der Jahresabschluss

1

Grundlagen des Jahresabschlusses

1.1

Wesen und Aufgaben des Jahresabschlusses

1.2

Bestandteile des Jahresabschlusses

1.2.1

Bilanz

1.2.2

Gewinn- und Verlustrechnung

1.2.3

Anhang

1.2.4

Lagebericht

1.3

Erstellung des Jahresabschlusses von Kapitalgesellschaften

1.3.1

Aufstellungspflicht

1.3.2

Aufstellungsfristen

1.3.3

Prüfungspflicht

1.3.4

Feststellung

1.3.5

Publizitätspflicht

1.3.6

Größenklassen bei Kapitalgesellschaften

1.4

Wechselwirkung von handels- und steuerrechtlichem Jahresabschluss

1.4.1

Handelsrechtlicher Jahresabschluss

1.4.2

Steuerrechtlicher Jahresabschluss

1.4.3

Maßgeblichkeit des handelsrechtlichen Abschlusses für den steuerrechtlichen Abschluss

1.4.3.1

Bilanzierungsgrundsätze

1.4.3.2

Bewertungsgrundsätze

2

Zeitliche Abgrenzung von Aufwendungen und Erträgen im Jahresabschluss

2.1

Zeitliche Abgrenzung von Aufwendungen

2.1.1

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten (ARA)

2.1.2

Sonstige Verbindlichkeiten

2.2

Zeitliche Abgrenzung von Erträgen

2.2.1

Passive Rechnungsabgrenzungsposten (PRA)

2.2.2

Sonstige Forderungen

2.3

Rückstellungen

2.3.1

Bildung von Rückstellungen

2.3.2

Auflösung von Rückstellungen

2.4

Bilanzierung langfristiger Rückstellungen

3

Bilanzierung des Anlagevermögens

3.1

Zugangsbewertung von Gütern des Anlagevermögens

3.1.1

Anschaffungskosten als Wertansatz erworbener Anlagegüter

3.1.2

Herstellungskosten als Wertansatz selbst geschaffener Anlagegüter

3.2

Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter

3.2.1

Wesenszüge der Abschreibung

3.2.2

Planmäßige und außerplanmäßige Abschreibung

3.2.3

Methoden planmäßiger Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens

3.2.3.1

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

3.2.3.2

Lineare Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter

3.2.3.3

Degressive Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter

3.2.3.4

Leistungsabschreibung

3.3

Gebäudeabschreibung

3.3.1

Abgrenzung unbebaute und bebaute Grundstücke

3.3.2

Unselbstständige und selbstständige Gebäudeteile

3.3.3

Bemessungsgrundlage der Abschreibungsbeträge

3.3.4

Lineare Gebäudeabschreibung

3.3.5

Degressive Gebäudeabschreibung

3.3.6

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

3.3.7

Erhöhte Absetzung nach den Paragrafen 7h und 7i EStG

3.3.8

Gebäudeabschreibung nach nachträglichen Herstellungskosten

3.3.9

Planmäßige Gebäudeabschreibung nach außerplanmäßiger Abschreibung

4

Bilanzierung von Positionen des Umlaufvermögens

4.1

Bilanzierung von zum Verkauf bestimmten Grundstücken

4.2

Bilanzierung von Materialvorräten

4.2.1

Durchschnittsmethode

4.2.2

Verbrauchsfolgebewertungen

4.3

Bewertung von Forderungen

4.3.1

Direkte Abschreibung uneinbringlicher Forderungen

4.3.2

Einzelwertberichtigung zweifelhafter Forderungen (EWB)

4.3.2.1

Bildung der Einzelwertberichtigung im Berichtsjahr (01)

4.3.2.2

Buchungen bei Auflösungen im Folgejahr (02)

4.3.2.3

Anpassung der Einzelwertberichtigung in den Folgejahren

4.3.3

Pauschalwertberichtigung von Forderungen (PWB)

4.3.3.1

Bildung einer Pauschalwertberichtigung im Berichtsjahr (01)

4.3.3.2

Abschluss der Konten zum Bilanzstichtag (01)

4.3.3.3

Anpassung von Pauschalwertberichtigungen im Folgejahr (02)

4.3.3.4

Ermittlung von Wertansätzen bei Pauschalwertberichtigungen

5

Eigenkapitalausweis im Jahresabschluss von Kapitalgesellschaften

5.1

Eigenkapitalpositionen von Kapitalgesellschaften

5.2

Inhaltliche Bestimmung der Rücklagen

5.2.1

Kapitalrücklagen (32)

5.2.2

Gewinnrücklagen (33)

5.3

Buchungen bei der Bildung von Rücklagen

5.3.1

Abschluss des GuV-Kontos und Bilanzierung vor Ergebnisverwendung

5.3.2

Abschluss des GuV-Kontos und Bilanzierung nach teilweiser Ergebnisverwendung

5.4

Buchungen bei der Auflösung von Rücklagen

IV

Jahresabschlussanalyse

1

Analyse und Vergleich von Kennzahlen

1.1

Der innerbetriebliche Vergleich

1.2

Der zwischenbetriebliche Vergleich

2

Bilanzanalyse

2.1

Aufbereitung der Bilanz

2.2

Analyse der Bilanz – Bilanzkritik

2.2.1

Analyse der Vermögenslage

2.2.2

Kapitalstrukturanalyse (Finanzierung)

2.2.3

Kennzahlen der Anlagendeckung

2.2.4

Kennzahlen der Liquiditätsanalyse

2.2.5

Umschlagskennzahlen

2.2.6

Bewegungsbilanz

3

Analyse der Erfolgsrechnung

3.1

Ergebnisquellenanalyse nach Maßgabe des § 275 HGB alte Fassung

3.2

Liquiditätswirksame und liquiditätsneutrale Erfolgsvorgänge

3.2.1

Einzahlungen, Einnahmen und Erträge

3.2.2

Auszahlungen, Ausgaben und Aufwendungen

3.2.3

Cashflow-Rechnungen

3.2.3.1

Direkte Ermittlung des Cashflows

3.2.3.2

Indirekte Ermittlung des Cashflows

3.2.3.3

Kapitalflussrechnung

3.2.3.4

Cashflow-Kennzahlen

3.2.4

Kennzahlen der „Before …“-Familie

3.3

Rentabilitätskennzahlen

3.3.1

Eigenkapitalrentabilität (R

EK

)

3.3.2

Gesamtkapitalrentabilität (R

GK

)

3.3.3

Umsatzrentabilität/Umsatzverdienstrate (R

U

)

4

Kennzahlen des wohnungswirtschaftlichen Betriebsvergleichs

4.1

Analyse der Vermietungssituation

4.1.1

Mieteinnahmen – eine Begriffsvielfalt

4.1.2

Kennzahlen zur Analyse der Vermietungssituation

4.2

Kennzahlen zur Entwicklung der Bewirtschaftungskosten

4.3

Kennzahlen zur Finanzierung und Kapitaldienstbelastung

V

Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungswirtschaft

1

Grundlagen

1.1

Kosten- und Leistungsrechnung im betrieblichen Rechnungswesen

1.2

Kostenrechnung als Element der Kosten- und Leistungsrechnung

1.3

Stufen und Systeme der Kostenrechnung

1.4

Aufgaben der Kostenrechnung

2

Abgrenzungsrechnung

2.1

Betriebliche und neutrale Erfolgsvorgänge – Betriebsergebnisrechnung

2.1.1

Abgrenzung von Erträgen und Leistungen

2.1.2

Abgrenzung von Aufwendungen und Kosten

2.1.3

Betriebsergebnis und neutrales Ergebnis

2.1.4

Ergebnistabelle als Instrument der Abgrenzungsrechnung

3

Grund-, Anders- und Zusatzkosten

3.1

Kalkulatorische Abschreibungen

3.2

Kalkulatorische Zinsen

3.3

Kalkulatorischer Unternehmerlohn

3.4

Kalkulatorische Wagnisse

4

Die Kostenartenrechnung

4.1

Aufgaben der Kostenartenrechnung

4.2

Gliederung der Kostenarten

4.2.1

Kostengliederung nach Art der verbrauchten Produktionsfaktoren

4.2.2

Kostengliederung nach Herkunft der Produktionsfaktoren

4.2.3

Kostengliederung nach Zurechenbarkeit zu Bezugsgrößen

4.2.4

Kostengliederung nach Verhalten bei Beschäftigungsschwankung

4.3

Der Kostenartenplan

4.4

Kostensenkungspotenziale

5

Die Kostenstellenrechnung

5.1

Aufgaben der Kostenstellenrechnung

5.2

Die Kostenstellenbildung in Unternehmen der Wohnungswirtschaft

5.2.1

Prinzipien der Kostenstellenbildung

5.2.2

Der Kostenstellenplan

5.3

Der Betriebsabrechnungsbogen als Instrument der Kostenrechnung

5.3.1

Der einfache Betriebsabrechnungsbogen

5.3.1.1

Schritte zur Erstellung eines einfachen Betriebsabrechnungsbogens

5.3.1.2

Analyse der Gemeinkostenstruktur

5.3.2

Der erweiterte Betriebsabrechnungsbogen

5.3.2.1

Erstellung des erweiterten Betriebsabrechnungsbogens

6

Die Kostenträgerrechnung

6.1

Aufgaben der Kostenträgerrechnung

6.2

Verfahren der Kostenträgerrechnung

6.3

Prinzipien der Kostenträgerstückrechnung

6.3.1

Divisionskalkulation

6.3.2

Äquivalenzziffernkalkulation

6.3.3

Zuschlagskalkulation

6.3.3.1

Zuschlagskalkulation bei der Erstellung von Dienstleistungen

6.3.3.2

Zuschlagskalkulation bei der Produktion materieller Güter

7

Deckungsbeitragsrechnung

7.1

Unterteilung der Gesamtkosten in Fixkosten und variable Kosten

7.1.1

Fixkosten und Fixkostendegression

7.1.2

Variable Kosten

7.1.3

Selbstkostenkalkulation mit fixen und variablen Kosten

7.2

Grundzüge der Deckungsbeitragsrechnung

7.2.1

Deckungsbeitragsrechnung als Stückrechnung

7.2.2

Deckungsbeitragsrechnung als Periodenrechnung

7.2.2.1

Periodenrechnung mit nur einer Leistungsart

7.2.2.2

Periodenrechnung mit mehreren Leistungsarten

7.3

Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung

Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis

IEinführung in die kaufmännische Buchführung

1Aufgaben und Organisation der Finanzbuchhaltung

1.1 Einordnung der Buchführung in das betriebliche Rechnungswesen

Ein wichtiger betrieblicher Funktionsbereich ist das Rechnungswesen. Seine Aufgabe besteht vor allem darin, sämtliche im Betrieb auftretenden Geld- und Leistungsströme

mengen- und wertmäßig zu erfassen (

Dokumentationsfunktion

),

sie zu überwachen und zu steuern (

Dispositionsfunktion

) sowie

Gesellschafter, Gläubiger, Finanzbehörden, Belegschaft und die Öffentlichkeit über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu informieren

(Rechenschaftslegungs- und Informationsfunktion)

.

Das betriebliche Rechnungswesen lässt sich wie folgt gliedern:

Finanzbuchhaltung

Die Finanzbuchhaltung ist eine Zeitrechnung, die alle Wertbewegungen des Unternehmens für ein Geschäftsjahr festhält. Ihre wichtigste Aufgabe ist die planmäßige, lückenlose und sachlich geordnete Aufzeichnung aller Geschäftsfälle eines Unternehmens.

Sie ist von besonderem Interesse für

externe Adressaten

wie Anteilseigner, Arbeitnehmer, Auftraggeber und Auftragnehmer, Banken, aber auch Finanzbehörden, in deren Interesse eine Reihe von

Rechtsvorschriften

zu beachten ist.

Zugleich stellt die Finanzbuchhaltung umfangreiches

Zahlenmaterial für die anderen Bereiche des betrieblichen Rechnungswesens

zur Verfügung.

Kosten- und Leistungsrechnung (KLR)

Die Kosten- und Leistungsrechnung wird auch als Kalkulationsrechnung bezeichnet. Sie soll die Gesamtheit der in den betrieblichen Leistungsprozessen verursachten Kosten und Leistungen kontrollieren und ermitteln, ob diese Prozesse wirtschaftlich sind.

Betriebliche Statistik und Unternehmensanalyse

Hier werden betriebliche Kennziffern gewonnen und ausgewertet. Aufgabe der Statistik ist die Aufbereitung einer Vielzahl von Daten des Rechnungswesens, um so die Leistungsfähigkeit des Immobilienunternehmens zu beurteilen und auf dieser Grundlage Entscheidungen zu treffen.

Planungsrechnung

Über die Planungsrechnung als Vorschaurechnung soll die künftige Entwicklung des Unternehmens vorausberechnet werden.

In seiner Gesamtheit richtet sich das betriebliche Rechnungswesen an recht unterschiedliche Adressaten. Zum einen werden über die Finanzbuchhaltung, die Kosten- und Leistungsrechnungen, die betriebliche Statistik, aber auch die Planungsrechnung Informationen und wichtige Entscheidungshilfen für die Geschäftsleitung bereitgestellt. Weiterhin benötigen aber auch Gesellschafter, Kredit gebende Banken, Geschäftspartner und nicht zuletzt die Finanzämter Informationen über die Leistungsfähigkeit des Unternehmens.

1.2 Funktionen der Finanzbuchhaltung

Die Finanzbuchhaltung des Unternehmens hat drei wesentliche Funktionen zu erfüllen:

Zeitrechnung

Die Finanzbuchhaltung erfasst als Zeitrechnung alle Veränderungen im Vermögen und in den Vermögensquellen (Eigen- und Fremdkapital) des Unternehmens sowie alle Arten von Aufwendungen (Wertverzehr) und Erträgen (Wertzuwachs) für einen bestimmten Zeitabschnitt (Geschäftsjahr, Quartal, Monat).

Dokumentation

In Wahrnehmung ihrer Dokumentationsfunktion erfasst die Finanzbuchhaltung alle Zahlen, die im Unternehmen aufgrund von Belegen anfallen, und zeichnet sie nach bestimmten Gesichtspunkten zeitlich und sachlich geordnet auf. Sie liefert damit Informationen für die übrigen Bereiche des Rechnungswesens.

Rechenschaftslegung

Im gesetzlich vorgeschriebenen Jahresabschluss hat die Finanzbuchhaltung über die Höhe und Zusammensetzung des Vermögens und des Kapitals sowie den Erfolg des Unternehmens im Geschäftsjahr Rechenschaft abzulegen.

1.3 Gesetzliche Grundlagen der Buchführung

Eine ordnungsgemäße Buchführung ist nicht nur für die Unternehmensleitung und die Unternehmenseigner bedeutsam, sondern auch für den Staat zur richtigen Ermittlung der Steuern. Gleichzeitig dient sie auch dem Schutz der Gläubiger des Unternehmens.

Der Gesetzgeber hat daher die Gestaltung der Buchführung auf vielfältige Weise rechtlich geregelt. Von besonderer Bedeutung sind dabei einzuhaltende handels- und steuerrechtliche Vorschriften.

Grundsätzlich gibt das Handelsgesetzbuch (HGB) handelsrechtlich vor:

§ 238 Abs. 1 HGB – Buchführungspflicht

Jeder Kaufmann ist verpflichtet, Bücher zu führen und in diesen seine Handelsgeschäfte und die Lage seines Vermögens nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung ersichtlich zu machen. […]

Jedoch hat das Handelsgesetzbuch die Pflicht zur Buchführung und Bilanzierung eingeschränkt.

§ 241a HGB – Befreiung von der Pflicht zur Buchführung und Erstellung eines Inventars

Einzelkaufleute, die an den Abschlussstichtagen von zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren nicht mehr als jeweils 800.000 Euro Umsatzerlöse und jeweils 80.000 Euro Jahresüberschuss aufweisen, brauchen die §§ 238 bis 241 nicht anzuwenden. […]

Das heißt, sie sind dann handelsrechtlich zur Buchführung nicht verpflichtet.

Damit stimmen die handelsrechtlichen Regelungen zur Buchführungspflicht mit den steuerrechtlichen Regelungen überein. Steuerrechtlich ist jeder gewerbliche Unternehmer – unabhängig von der Kaufmannseigenschaft – zur Buchführung verpflichtet, sofern er die Voraussetzungen des § 141 Abs. 1 Abgabenordnung (AO) erfüllt.

Hier heißt es sinngemäß:

Gewerbliche Unternehmer, die nach den Feststellungen der Finanzbehörde für den einzelnen Betrieb einen Gesamtumsatz von mehr als 800.000 Euro im Kalenderjahr oder einen Gewinn aus Gewerbebetrieb von mehr als 80.000 Euro im Kalenderjahr gehabt haben, sind verpflichtet, für diesen Betrieb Bücher zu führen und aufgrund jährlicher Bestandsaufnahmen Abschlüsse zu machen. Für den Bereich der Land- und Forstwirtschaft gelten einige Besonderheiten, die hier jedoch vernachlässigt werden.

In der Regel werden handelsrechtliche Buchführungsvorschriften auch ins Steuerrecht übernommen (§ 140 AO). Das Steuerrecht schreibt jedoch auch spezielle Aufzeichnungspflichten für handelsrechtlich Nichtbuchführungspflichtige vor. Vielfältige steuerrechtliche Vorschriften enthalten bspw.

die Abgabenordnung (AO),

das Einkommensteuergesetz (EStG),

das Gewerbesteuergesetz (GewStG)

das Körperschaftsteuergesetz (KStG),

das Umsatzsteuergesetz (UStG).

Rechtsformspezifische Vorschriften für die Buchführung der jeweiligen Unternehmensform sind im Aktiengesetz (AktG), im GmbH-Gesetz (GmbHG) und im Genossenschaftsgesetz (GenG) enthalten.

1.4 Ordnungsmäßigkeit der Buchführung

Die Buchführung gilt als ordnungsgemäß, wenn sie so beschaffen ist, dass sie einem sachverständigen Dritten (Steuerberater, Betriebsprüfer) in angemessener Zeit einen Überblick über die

Geschäftsfälle

und die

Lage des Unternehmens

vermitteln kann.

Die Geschäftsfälle müssen sich in ihrer Entstehung und Abwicklung verfolgen lassen. Die Buchführung muss deshalb allgemein anerkannten und sachgerechten Normen entsprechen, den sog. „Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung“ (GoB).

Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB)

Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) sind ein System von Regeln, das von jedem Buchführungspflichtigen zu beachten ist. Formelle Grundsätze legen Mindestanforderungen an die äußere Form und Systematik der Buchführung fest; materielle Grundsätze betreffen den Inhalt der Buchführung.

Als wichtige Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung gelten:

Die Buchführung muss klar und übersichtlich sein.

Das bedingt

–

eine sachgerechte und überschaubare

Organisation der Buchführung

,

–

eine übersichtliche

Gliederung des Jahresabschlusses

(§§ 243, 266, 275 HGB),

–

das

Verbot der Verrechnung

zwischen Vermögenswerten und Schulden sowie zwischen Aufwendungen und Erträgen (§ 246 HGB),

–

das

Verbot, Buchungen unleserlich

zu machen (§ 239 Abs. 3 HGB).

Alle Geschäftsfälle sind ordnungsgemäß zu erfassen.

Sämtliche Geschäftsfälle sind fortlaufend und vollständig, richtig und zeitgerecht sowie sachlich geordnet zu buchen, wobei sich die Geschäftsfälle in ihrer Entstehung und Abwicklung verfolgen lassen müssen (§ 239 HGB; §§ 145, 146 AO). Kasseneinnahmen und -ausgaben sind täglich aufzuzeichnen (§ 146 AO).

Keine Buchung darf ohne Beleg erfolgen.

Alle Buchungen müssen anhand von Belegen auf ihre Richtigkeit überprüft werden können. Diese Belege müssen fortlaufend nummeriert und geordnet werden (§ 257 HGB; § 147 AO).

Buchungsunterlagen sind ordnungsgemäß aufzubewahren.

Alle Buchungsunterlagen (Belege, Aufzeichnungen, Geschäftsbriefe, Inventare und Bilanzen) sind geordnet und nach § 257 Abs. 4 HGB bzw. § 147 Abs. 3 AO zwischen sechs und zehn Jahren aufzubewahren.

§ 257 HGB – Aufbewahrung von Unterlagen, Aufbewahrungsfristen

(1) Jeder Kaufmann ist verpflichtet, die folgenden Unterlagen geordnet aufzubewahren:

Handelsbücher, Inventare, Eröffnungsbilanzen, Jahresabschlüsse, Einzelabschlüsse nach § 325 Abs. 2a, Lageberichte, Konzernabschlüsse, Konzernlageberichte sowie die zu ihrem Verständnis erforderlichen Arbeitsanweisungen und sonstigen Organisationsunterlagen,

die empfangenen Handelsbriefe,

Wiedergaben der abgesendeten Handelsbriefe,

Belege für Buchungen in den von ihm nach § 238 Abs. 1 HGB zu führenden Büchern (Buchungsbelege).

[…]

(3) Mit Ausnahme der Eröffnungsbilanzen und Abschlüsse können die in Absatz 1 aufgeführten Unterlagen auch als Wiedergabe auf einem Bildträger oder auf anderen Datenträgern aufbewahrt werden, wenn dies den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung entspricht und sichergestellt ist, dass die Wiedergabe oder die Daten

mit den empfangenen Handelsbriefen und den Buchungsbelegen bildlich und mit den anderen Unterlagen inhaltlich übereinstimmen, wenn sie lesbar gemacht werden,

während der Dauer der Aufbewahrungsfrist verfügbar sind und jederzeit innerhalb angemessener Frist lesbar gemacht werden können.

Sind Unterlagen auf Grund des § 239 Abs. 4 Satz 1 auf Datenträgern hergestellt worden, können statt des Datenträgers die Daten auch ausgedruckt aufbewahrt werden; die ausgedruckten Unterlagen können auch nach Satz 1 aufbewahrt werden.

(4) Die in Absatz 1 Nummer 1 aufgeführten Unterlagen sind zehn Jahre, die in Absatz 1 Nummer 4 aufgeführten Unterlagen acht Jahre und die sonstigen in Absatz 1 aufgeführten Unterlagen sechs Jahre aufzubewahren.

[…]

§ 147 Abs. 3 AO – Ordnungsvorschriften für die Aufbewahrung von Unterlagen

Die in Absatz 1 Nr. 1, 4 und 4a der Abgabenordnung aufgeführten Unterlagen sind zehn Jahre, die in Absatz 1 Nummer 4 aufgeführten Unterlagen acht Jahre und die sonstigen in Absatz 1 aufgeführten Unterlagen sechs Jahre aufzubewahren, sofern nicht in anderen Steuergesetzen kürzere Aufbewahrungsfristen zugelassen sind. Kürzere Aufbewahrungsfristen nach außersteuerlichen Gesetzen lassen die in Satz 1 bestimmte Frist unberührt. […] Die Aufbewahrungsfrist läuft jedoch nicht ab, soweit und solange die Unterlagen für Steuern von Bedeutung sind, für welche die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist; § 169 Abs. 2 Satz 2 gilt nicht.

Dabei ist eine Aufbewahrungsfrist von zehn Jahren bspw. für Handelsbücher (z. B. Grund- und Hauptbuch), Inventurunterlagen und Inventare, Eröffnungsbilanzen, Jahresabschlüsse (z. B. GuV-Rechnung, Bilanz), Arbeitsanweisungen und Organisationsunterlagen (z. B. Programme) sowie Buchungsbelege (z. B. Ausgangsrechnungen, Kontoauszüge) zu beachten. Die achtjährige Aufbewahrungsfrist gilt für Buchungsbelege.

Eine sechsjährige Aufbewahrungsfrist gilt bspw. für empfangene Geschäftsbriefe (z. B. Angebote) oder auch für Kopien abgesandter Geschäftsbriefe (z. B. Bestellungen).

Buchungsunterlagen können auch auf Bild- oder anderen Datenträgern aufbewahrt werden. Davon ausgenommen sind jedoch die Eröffnungsbilanz und der Jahresabschluss. Die so gespeicherten Daten müssen aber jederzeit durch Bildschirm oder Ausdruck lesbar gemacht werden können (§§ 239, 257 HGB; § 147 AO).

§ 257 Abs. 5 HGB – Aufbewahrung von Unterlagen, Aufbewahrungsfristen

Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahrs, in dem die letzte Eintragung in das Handelsbuch gemacht, das Inventar aufgestellt, die Eröffnungsbilanz oder der Jahresabschluss festgestellt, der Einzelabschluss nach § 325 Abs. 2a oder der Konzernabschluss aufgestellt, der Handelsbrief empfangen oder abgesandt worden oder der Buchungsbeleg entstanden ist.

Da sich die Finanzbuchhaltung i. d. R. als elektronische Buchhaltung gestaltet, sind insbesondere die Vorschriften zu beachten, die sich aus den „Grundsätzen zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff (GoBD)“1 ergeben.

1

BMF-Schreiben vom 28.11.2019 - IV A 4 - S 0316/19/10003:001 BStBl 2019 I S. 1269, geändert durch das BMF-Schreiben vom 11.03.2024. Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form sowie zum Datenzugriff (GoBD).

3Buchen in Bestandskonten

3.1 Die Auflösung der Bilanz in Bestandskonten

Im laufenden Geschäftsjahr ergibt sich ständig eine große Zahl von Geschäftsfällen, die die Bilanzpositionen verändern. Diese Veränderungen werden auf gesonderten Konten erfasst. Für jede Bilanzposition wird dazu ein separates Konto eingerichtet.

Das Bestandskonto ist ein Rechenschema, das, ausgehend vom Anfangsbestand (AB), die Wertveränderungen im Geschäftsjahr erfasst. Diese Konten werden – ebenso wie die Bilanz – in Form eines „T“ geführt.

Grundsätze für die Auflösung der Bilanz in Bestandskonten

1. Für jede der Bilanzpositionen wird ein „T-Konto“ eingerichtet. Die linke Seite des Kontos wird als Sollseite, die rechte Seite als Habenseite bezeichnet.

2. Konten, die aus der Aktivseite der Bilanz abgeleitet werden, heißen Aktivkonten (aktive Bestandskonten). Aus der Passivseite der Bilanz abgeleitete Konten heißen Passivkonten (passive Bestandskonten).

3. Bei der Eröffnung von Bestandskonten sind die in der Bilanz ausgewiesenen Wertgrößen als Anfangsbestände (AB) zu übernehmen. Bei den Aktivkonten steht der Anfangsbestand im Soll, Passivkonten haben ihren Anfangsbestand im Haben.

Beispiel

Das Aktivkonto Bank mit einem Anfangsbestand von 20.000,00 € hat folgendes Aussehen:

Soll

Bank

Haben

AB

20.000,00

Das Passivkonto Darlehen mit einem Anfangsbestand von 142.000,00 € hat folgendes Aussehen:

Soll

Darlehen

Haben

AB

142.000,00

3.2 Die Führung von Bestandskonten

Die Ableitung von Bestandskonten aus der Bilanz ist die Voraussetzung für die regelmäßige Erfassung von Geschäftsfällen. Für das Führen und den Abschluss dieser Konten wurde eine bestimmte Technik entwickelt: Jeder Geschäftsfall muss mindestens einmal im Soll und einmal im Haben erfasst werden. Diese Erfassung der Werte des Geschäftsfalles auf den Konten nennt man Buchen.

Grundsätze für das Führen von Bestandskonten

1. Alle Konten vermehren sich dort, wo der Anfangsbestand notiert ist, und vermindern sich auf der Gegenseite.

Für die

Aktivkonten

gilt: Mehrungen werden im Soll, Minderungen im Haben erfasst.

Für die

Passivkonten

gilt: Mehrungen werden im Haben, Minderungen im Soll erfasst.

2. Gebucht wird zunächst auf der Sollseite, dann auf der Habenseite.

3. Der Wert der Sollbuchung muss dem Wert der Habenbuchung entsprechen.

4. Vor jedem gebuchten Betrag wird die laufende Ziffer (Datum) des Geschäftsfalles und die Bezeichnung des entsprechenden Gegenkontos notiert.

S

Aktivkonten

H

Anfangsbestand (AB)

im Soll

Werterhöhung

im Soll

Wertminderung

im Haben

Schlussbestand (SB)

im Haben

S

Passivkonten

H

Wertminderung

im Soll

Schlussbestand (SB)

im Soll

Anfangsbestand (AB)

im Haben

Werterhöhung

im Haben

Beispiel

(1) Die Wohnbau GmbH kauft einen Schreibtisch im Wert von 350,00 € bar.

Die Buchung auf den Konten – mit angenommenen Anfangsbeständen – stellt sich wie folgt dar:

Auf dem Aktivkonto BGA ist auf der Sollseite eine Mehrung über 350,00 € vorzunehmen, auf dem Aktivkonto Kasse ist die Minderung des Bestandes um 350,00 € auf der Habenseite zu erfassen.

S

BGA

H

AB

7.000,00

(1) Kasse

350,00

S

Kasse

H

AB

6.000,00

(1) BGA

350,00

Auf dem Konto BGA ist nun zu sehen, dass mit dem ersten Geschäftsfall ein Zuwachs über 350,00 € erfolgte, der durch Barzahlung finanziert wurde (Gegenkonto: Kasse). Auf dem Konto Kasse ist erkennbar, dass eine Ausgabe über 350,00 € erfolgte, die durch die Anschaffung von Vermögensgegenständen (Gegenkonto: BGA) verursacht wurde.

(2) Die Wohnbau GmbH kauft einen Schreibtisch auf Rechnung (auf Ziel), Preis: 4.500,00 €.

Die Buchung auf den Konten – mit wiederum angenommenen Anfangsbeständen – stellt sich folgendermaßen dar:

S

BGA

H

AB

7.000,00

(1) Kasse

350,00

(2) VLL

4.500,00

S

VLL

H

AB

5.000,00

(2) BGA

4.500,00

Das Aktivkonto BGA erfährt auf der Sollseite eine Mehrung. Aber auch auf dem Passivkonto Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (VLL) ist eine Mehrung zu erfassen, die jedoch – wie generell bei Passivkonten – auf der Habenseite zu buchen ist.

Auf dem Konto BGA ist zu sehen, dass jetzt ein weiterer Kauf über 4.500,00 € erfolgte, dessen Bezahlung jedoch noch aussteht (Gegenkonto: VLL). Das Konto Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen weist eine Zunahme von 4.500,00 € für den Erwerb von Vermögensgegenständen der BGA (Gegenkonto: BGA) aus.

3.3 Der Abschluss der Bestandskonten

Zum Ende des Geschäftsjahres werden die Konten abgeschlossen. Dazu müssen die Endbestände auf den Bestandskonten errechnet werden; aus ihnen wird dann eine neue Bilanz, die Schlussbilanz, aufgestellt.

Grundsätze für den Abschluss der Bestandskonten

1. Die Beträge der jeweils größeren Kontenseite werden addiert, und die Summe wird als Endsumme auf die andere Kontenseite in gleicher Höhe übertragen.

2. Auf der kleineren Seite wird die Differenz zwischen der übertragenen Endsumme und der Summe der bisher gebuchten Beträge errechnet und als Ausgleichsbetrag (Saldo) in das Konto eingetragen. Damit sind beide Seiten summen- und wertmäßig gleich.

3. Der so ermittelte Saldo ist der Schlussbestand (SB), der in die Schlussbilanz übertragen wird.

Beispiel

Durch die Geschäftsfälle (1) und (2) hat sich der Bestand des Kontos BGA verändert. Wie bei allen Konten ist auch bei diesem Konto zum Ende des Geschäftsjahres der Schlussbestand zu ermitteln.

S

BGA

H

AB

7.000,00

SB

11.850,00

(1) Kasse

350,00

(2) VLL

4.500,00

11.850,00

11.850,00

4Der Buchungssatz

4.1 Die Technik der Buchungssatzbildung

Jeder Geschäftsfall löst bekanntlich mindestens eine Buchung auf der Sollseite und eine Buchung auf der Habenseite aus, wobei der Betrag immer zuerst auf der Sollseite eines Kontos erfasst werden muss, im zweiten Schritt auf der Habenseite. Um diese Abläufe mit wenigen Worten auszudrücken, wurde der sog. Buchungssatz entwickelt.

Buchungssatz

Der Buchungssatz zeigt in kurzer, eindeutiger Form, auf welchem Konto und auf welcher Kontenseite ein Geschäftsfall Änderungen verursacht. Zunächst wird das Konto genannt, wo auf der Sollseite gebucht wird, dann das Konto mit der Habenseite. Beide Konten werden durch das Wort „an“ verbunden.

BEISPIEL

Die Wohnbau GmbH kauft ein Fahrzeug zum Kaufpreis von 25.000,00 € auf Ziel.

Buchung

Soll

an

Haben

€

Fuhrpark

an

VLL

25.000,00

In der Praxis werden die verbalen Bezeichnungen der einzelnen Konten durch entsprechende Kontennummern (wie sie sich aus dem später zu behandelnden Kontenrahmen/Kontenplan ergeben) ersetzt, sodass der oben genannte Buchungssatz in vereinfachter Form lautet:

Soll

an

Haben

€

(05) BGA

an

(442) VLL

25.000,00

Eine weitere Verkürzung ist durch die folgende Schreibweise möglich:

(05) BGA / (442) VLL 25.000,00 €

Werden nur Kontennummern verwendet, kann noch weiter verkürzt werden:

(05) / (442) 25.000,00 €

Werden in einem Buchungssatz nur zwei Konten (ein Konto im Soll – ein Konto im Haben) angesprochen, so ist dies ein einfacher Buchungssatz. Werden mehr als zwei Konten berührt, handelt es sich um einen zusammengesetzten Buchungssatz.

Hier gilt:

Einer Sollbuchung können zwei oder mehr Habenbuchungen gegenüberstehen.

Zwei oder mehr Sollbuchungen können einer Habenbuchung gegenüberstehen.

Zwei oder mehr Sollbuchungen können mehreren Habenbuchungen gegenüberstehen.

Wichtig: Für alle Buchungen gilt, dass die Endsumme der Sollbuchungen mit der Endsumme der Habenbuchungen übereinstimmen muss.

BEISPIEL

Das im vorigen Beispiel gekaufte Fahrzeug wird durch Banküberweisung in Höhe von 20.000,00 € und durch Barzahlung in Höhe von 5.000,00 € finanziert.

Buchung

Soll

an

Haben

€

VLL

25.000,00

an

Bank

20.000,00

an

Kasse

5.000,00

6Vom Eröffnungsbilanzkonto zum Schlussbilanzkonto

Die Buchführung eines Geschäftsjahres beginnt mit der Eröffnungsbilanz, die in allen Positionen der Schlussbilanz des Vorjahres entsprechen muss. Diese Bilanzidentität ist ein wichtiger Grundsatz ordnungsmäßiger Buchführung.

Die Schlussbilanz des einen Geschäftsjahres ist zugleich die Eröffnungsbilanz des folgenden Geschäftsjahres. Dieses inhaltliche Gleichgewicht wird als Bilanzidentität bezeichnet.

6.1 Konteneröffnungen

Um die laufenden Geschäftsfälle buchen zu können, wurden bisher die Anfangsbestände einfach in die aktiven und passiven Bestandskonten übertragen. Dieses Vorgehen widerspricht aber dem Grundsatz der doppelten Buchführung, wonach jeder Sollbuchung eine Habenbuchung gegenüberstehen muss. Aus diesem Grund ist für die Eröffnung der Konten ein Hilfskonto einzurichten, das Eröffnungsbilanzkonto (EBK), das die Aktivposten im Haben und die Passivposten im Soll aufnimmt.

Beispiel

Ausgangspunkt ist weiterhin die Eröffnungsbilanz, sie liefert zu Jahresbeginn alle erforderlichen Daten für die Finanzbuchhaltung. Die Finanzbuchhaltung selbst aber beginnt erst mit der Eröffnung der Bestandskonten. Dabei werden die Werte der Eröffnungsbilanz durch eine Eröffnungsbuchung als Anfangsbestand in die Bestandskonten übernommen. Zugleich entsteht damit das Eröffnungsbilanzkonto.

Aktiva

Eröffnungsbilanz

Passiva

Gebäude

150.000,00

Eigenkapital

100.000,00

BGA

50.000,00

Darlehen

130.000,00

Forderungen aus LuL

10.000,00

Verbindl. aus LuL

5.000,00

Bank

20.000,00

Kasse

5.000,00

235.000,00

235.000,00

Für das Aktivkonto Gebäude stellt sich diese Eröffnungsbuchung folgendermaßen dar:

Soll

an

Haben

€

Gebäude

an

EBK

150.000,00

Für das Passivkonto Eigenkapital ergibt sich:

Soll

an

Haben

€

EBK

an

Eigenkapital

100.000,00

S

Eröffnungsbilanzkonto

H

EK

100.000,00

S

Eigenkapital

H

EBK

100.000,00

Werden auf diese Weise für alle weiteren Bestandskonten die Eröffnungsbuchungen vorgenommen, entsteht das Eröffnungsbilanzkonto.

S

Gebäude

H

EBK

150.000,00

S

Eigenkapital

H

EBK

100.000,00

S

BGA

H

EBK

50.000,00

S

Darlehen

H

EBK

130.000,00

S

Forderungen aus LuL

H

EBK

10.000,00

S

Verbindlichkeiten aus LuL

H

EBK

5.000,00

S

Bank

H

EBK

20.000,00

S

Kasse

H

EBK

5.000,00

S

Eröffnungsbilanzkonto

H

Eigenkapital

100.000,00

Gebäude

150.000,00

Darlehen

130.000,00

BGA

50.000,00

Verbindl. aus LuL

5.000,00

Forderungen aus LuL

10.000,00

Bank

20.000,00

Kasse

5.000,00

235.000,00

235.000,00

Das Eröffnungsbilanzkonto (EBK) ist das Gegenkonto zur Eröffnung der Bestandskonten, es ist das Spiegelbild der Eröffnungsbilanz.

Buchungssätze bei der Eröffnung von Bestandskonten:

Soll

an

Haben

Aktivkonten

an

EBK

EBK

an

Passivkonten

6.2Kontenabschlüsse

Am Ende des Geschäftsjahres werden die Konten, auf denen die laufenden Geschäftsfälle erfasst wurden, abgeschlossen. Beim Kontenabschluss wird als Gegenkonto für die Buchung der Schlussbestände das Schlussbilanzkonto (SBK) genutzt.

Bisher wurden die Salden der Bestandskonten zur Vereinfachung einfach in die Schlussbilanz übernommen. Richtig ist, sie über eine Buchung in das Schlussbilanzkonto (SBK) zu übertragen.

Der

Abschluss für das aktive Bestandskonto Bank

sieht so aus (die Anfangsbestände der Konten Bank und Eigenkapitel stammen aus Kapitel I, Abschnitt 6.1; beispielhaft wurden ein Provisionsertrag in Höhe von 10.000,00 € und ein Mietaufwand über 4.000,00 € gebucht):

Soll

an

Haben

€

SBK

an

Bank

26.000,00

Abschluss des passiven Bestandskontos Eigenkapital:

Soll

an

Haben

€

Eigenkapital

an

SBK

125.000,00

Die Salden der Bestandskonten werden in das Schlussbilanzkonto (SBK) umgebucht. Das Schlussbilanzkonto ist das Gegenkonto für den Abschluss der Bestandskonten zum Jahresende. Dieses Konto ist jedoch nicht nur das Gegenkonto der Abschlussbuchungen, es ist zugleich die Gesamtübersicht aller im Unternehmen geführten Bestandskonten, die häufig in modifizierter Form in der Bilanz erscheinen. Einige Bestandskonten werden für den Bilanzausweis zusammengefasst bzw. miteinander verrechnet.

Buchungssätze beim Abschluss von Bestandskonten

Soll

an

Haben

SBK

an

Aktivkonten

Passivkonten

an

SBK

Die Salden der Aktivkonten erscheinen im Soll des Schlussbilanzkontos, die der Passivkonten dagegen im Haben des Schlussbilanzkontos.

Zusammenfassung

Vom Eröffnungsbilanzkonto zum Schlussbilanzkonto

a) Eröffnung der Bestandskonten

Aktivkonto

an

EBK

EBK

an

Passivkonto

b) Führen der Bestandskonten

Aktivtausch

Aktivkonto

an

Aktivkonto

Passivtausch

Passivkonto

an

Passivkonto

Aktiv-Passiv-Mehrung

Aktivkonto

an

Passivkonto

Aktiv-Passiv-Minderung

Passivkonto

an

Aktivkonto

c) Führen der Erfolgskonten

Aufwandsbuchungen

Kauf

Aufwand

an

Geld bzw. VLL

Verbrauch von Gütern

Aufwand

an

Vorrat

Ertragsbuchungen

Verkauf

FLL bzw. Geld

an

Ertrag

Zinserträge

Bank

an

Zinserträge

d) Vorbereitende Abschlussbuchungen

e) Abschluss der Erfolgskonten über das GuV-Konto

Ertragskonten

Ertragskonto

an

GuV

Aufwandskonten

GuV

an

Aufwandskonto

f) Abschluss des GuV-Kontos über das EK-Konto

GuV mit Gewinn

GuV

an

Eigenkapital

GuV mit Verlust

Eigenkapital

an

GuV

g) Abschluss der Bestandskonten über das SBK

Aktivkonten

SBK

an

Aktivkonten

Passivkonten

Passivkonten

an

SBK

7Organisation der Buchführung

7.1 Kontenrahmen und Kontenplan in der Wohnungswirtschaft

Alle Buchführungsunterlagen sind nach einheitlichen Grundsätzen zu erarbeiten. Dazu gehören u. a. auch einheitliche Kontenbezeichnungen, wie sie durch die Kontenrahmen der einzelnen Wirtschaftszweige vorgegeben sind.

Kontenrahmen

Der Kontenrahmen ist ein Ordnungssystem für alle Konten, die in einem Unternehmen geführt werden. Er ist das Grundgerüst des betrieblichen Rechnungswesens. Aufbau und Inhalt des Kontenrahmens der Wohnungswirtschaft werden erläutert im „Kommentar zum Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft“, herausgegeben vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Der Kontenrahmen ist nach dem dekadischen System aufgebaut: Er ist in 10 Kontenklassen von 0 bis 9 gegliedert (einstellige Nummern). Jede Klasse ist in 10 Kontengruppen (zweistellige Nummern), jede Kontengruppe in 10 Kontenarten (dreistellige Nummern) und diese in 10 Konten (vierstellige Nummern) unterteilt. In der Praxis werden die Unterkonten weiter unterteilt, sodass sich jedem Sachkonto eine Kontonummer zuordnen lässt.

Zuordnung einer Kontonummer am Beispiel des Kontos Büroeinrichtungen:

einstellige Zahl

Kontenklasse 0

Inhalt: Anlagevermögen

Büroeinrichtungen gehören zum Anlagevermögen des Wohnungsunternehmens.

zweistellige Zahl

Kontengruppe 05

Inhalt: Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

Büroeinrichtungen gehören zur Betriebs- und Geschäftsausstattung des Wohnungsunternehmens.

dreistellige Zahl

Konto 051

Inhalt: Sonstige Wirtschaftsgüter

Büroeinrichtungen gehören zu den sonstigen Wirtschaftsgütern innerhalb der Betriebs- und Geschäftsausstattung des Wohnungsunternehmens.

vierstellige Zahl

Unterkonto 0510

Inhalt: Büroeinrichtungen

Auf wesentliche Positionen des Kontenrahmens der Wohnungswirtschaft wird detailliert in den jeweiligen Themen des Lehrbuchs eingegangen. An dieser Stelle sollen lediglich die Hauptinhalte der wichtigsten Kontenklassen benannt werden.

Klasse 0

beinhaltet das Anlagevermögen, das langfristig und dauerhaft für die Aufnahme und Aufrechterhaltung der unternehmerischen Tätigkeit des Wohnungsunternehmens eingesetzt wird. Dazu gehören verschiedene Sachanlagen und Finanzanlagen, jedoch auch immaterielle Vermögensgegenstände.

Klasse 1

zeigt die Vorräte des Wohnungsunternehmens, zu denen die zum Verkauf bestimmten bebauten und unbebauten Grundstücke gehören, aber auch die noch nicht abgerechneten Betriebskosten und die Materialvorräte.

Klasse 2

beinhaltet diverse Forderungen und liquide Mittel des Wohnungsunternehmens. Entsprechend den Leistungsbereichen wohnungswirtschaftlicher Unternehmen werden hier vor allem die Forderungen aus Vermietung, aus Grundstücksverkäufen und aus der Betreuungstätigkeit ausgewiesen. Die Position Sonstige Vermögensgegenstände dient der Erfassung aller in der Klasse 2 nicht gesondert ausgewiesenen Forderungen (Forderungen an Arbeitnehmer, Forderungen an Versicherungen, Forderungen an das Finanzamt oder an die öffentliche Hand usw.). In der Klasse 2 sind auch die Bankguthaben und der Kassenbestand zu erfassen.

Klasse 3

zeigt zum einen das Eigenkapital des Unternehmens, und zwar bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften auf dem zentralen Konto Eigenkapital (Konto 30), bei Kapitalgesellschaften und Genossenschaften auf einer ganzen Gruppe von Eigenkapitalpositionen, die später zu besprechen sein werden. Zum anderen werden in der Klasse 3 auch Rückstellungen ausgewiesen, die bereits als Positionen des Fremdkapitals gelten.

Klasse 4

beinhaltet die bei Kreditinstituten oder anderen Kreditgebern aufgenommenen mittelfristigen und langfristigen Darlehen. Aber auch Positionen des kurzfristigen Fremdkapitals – z. B. als Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten aus Steuern und im Rahmen der sozialen Sicherheit – werden in dieser Kontenklasse dokumentiert.

Klasse 5

dient der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung, die bei der Ausbildung von Immobilienkaufleuten zunächst unberücksichtigt bleibt.

Klasse 6

zeigt die Erträge aus den verschiedenen Leistungsbereichen des Wohnungsunternehmens (Umsatzerlöse), sog. Sonstige betriebliche Erträge, aber auch Zinserträge.

Klasse 7

dient der Erfassung aller mit der Bautätigkeit zusammenhängenden Kosten.

Klasse 8

beinhaltet alle Aufwendungen, die durch die Erbringung der typischen wohnungswirtschaftlichen Leistungen [insbesondere Hausbewirtschaftung (HBW), Grundstücksverkehr (GV), Betreuungsdienste (BD)] verursacht werden, aber auch weitere unternehmensbedingte Aufwendungen wie bspw. Personalaufwendungen, Abschreibungen, Verwaltungskosten, Zinsaufwendungen und Steuern.

Klasse 9

zeigt die Eröffnungs- und Abschlusskonten der Buchführung. Von besonderer Bedeutung ist die Kontengruppe 98 mit dem Eröffnungsbilanzkonto (EBK), dem Schlussbilanzkonto (SBK) und dem GuV-Konto.

Kontenplan

Der Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft bildet die einheitliche Grundordnung für die Aufstellung der unternehmensspezifischen Kontenpläne. Aus dem Kontenrahmen leitet jedes Wohnungsunternehmen einen eigenen Kontenplan ab, der auf dessen besondere Belange (Geschäftsfelder, Struktur und Größe) ausgerichtet ist.

So orientiert sich der Kontenplan an den tatsächlichen Beständen des Unternehmens. Hat das Unternehmen bspw. keine immateriellen Vermögensgegenstände, wird es hierfür auch kein Konto im Kontenplan führen. Der Kontenplan ist also weniger umfassend (enger) als der Kontenrahmen. Zugleich lässt sich im Kontenplan jedoch eine tiefere Gliederung der Konten vornehmen, ohne die Grundordnung zu verletzen. In dieser Hinsicht ist der Kontenplan also wesentlich umfassender (tiefer) als der Kontenrahmen.

Die tiefere Gliederung der Konten innerhalb des Kontenplans eines Wohnungsunternehmens könnte wie folgt aussehen:

0510

Büroeinrichtungen

05100

Büromöbel

05101

Bürotechnik

051010

Personal Computer

051011

Kopierer

…

Bei der Erstellung betrieblicher Kontenpläne sind bestimmte Grundsätze zu beachten:

Alle Konten in einem Verzeichnis (Kontenplan) sind vollständig nachzuweisen.

Veränderungen in diesem Kontenplan müssen unter Angabe des Zeitpunkts der Kontenänderung kenntlich gemacht werden.

Die Inhalte einzelner Konten innerhalb einer Kontenklasse, Kontengruppe oder Kontenart dürfen sich nicht mit den Inhalten von Konten innerhalb anderer Klassen, Gruppen oder Arten überschneiden.

Der Inhalt jedes Kontos muss einem bestimmten, gesondert ausweispflichtigen Posten in der Bilanz oder der GuV-Rechnung zuzuordnen sein.

Die Bezeichnung der einzelnen Konten muss wahr und vollständig sein.

5

7.2 Belegorganisation

Dass alle Geschäftsfälle regelmäßig und systematisch zu erfassen sind, ist bereits bekannt. Im Folgenden wird erklärt, wie das im Einzelnen zu geschehen hat.

Entscheidende Grundlage jeder Buchung sind zunächst Belege, zu denen u. a.

Eingangsrechnungen (ER),

Ausgangsrechnungen (AR),

Kontoauszüge der Bank (BA) und

Kassenbelege (KB) gehören.

Nur durch Belege dieser Art ist es möglich, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Buchungen nachzuweisen. Sie sind das entscheidende Bindeglied zwischen Geschäftsfall und Buchung.

Keine Buchung ohne Beleg!

Jede Buchung muss durch einen Beleg nachgewiesen werden können. Die Buchungsbelege sind gemäß § 147 Abs. 3 AO sechs Jahre oder zehn Jahre aufzubewahren.

Zu unterscheiden ist zwischen Fremd- und Eigenbelegen:

Fremdbelege sind Belege, die von nicht zum Unternehmen gehörenden Personen ausgestellt werden.

Eigenbelege sind Belege, die im eigenen Unternehmen erstellt werden.

Belegarten

Fremdbeleg

Eigenbeleg

Eingangsrechnung

Quittung

Geschäftsbrief

Bankbeleg

Steuerbescheid

Ausgangsrechnung

Quittung

Lohn- und Gehaltslisten

Beleg für Materialentnahme

Beleg über Privatentnahme

Beleg über Stornobuchung oder Umbuchung

Buchungsanweisung zum Jahresabschluss

Sind Originalbelege abhandengekommen oder Fremdbelege nicht zu erhalten, müssen Not- oder Ersatzbelege ausgestellt werden. Diese Ersatzbelege müssen