Praxiswissen für Immobilienmakler E-Book

Alexander C. Blankenstein

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 593

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Alexander C. Blankenstein bietet Ihnen in diesem Praxishandbuch alles Wissenswerte zum Maklerberuf, zur Vertragsgestaltung und zur Provisionsabrechnung. Zudem informiert er Sie detailliert über die aktuelle Rechtsprechung sowie die gesetzlichen Änderungen des Maklerrechts. Rechtssichere und verständliche Erklärungen helfen Ihnen, die Anforderungen umzusetzen. Daneben wird das Maklerrecht in seiner zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung anschaulich und mit vielen Beispielen, Tipps und Hinweisen erläutert. Inhalte: - Die Grundlagen des Maklerrechts mit zahlreichen Beispielen - Persönliche und fachliche Voraussetzungen - Öffentlich-rechtliche und wettbewerbsrechtliche Pflichten - Der Makler bzw. die Maklerin im Wettbewerb - Was bedeutet das Widerrufsrecht für Sie als Makler:in? - Der rechtssichere Maklervertrag: Ihre Provisionsansprüche durchsetzenNeu in der 6. Auflage: - Zertifizierung nach der "Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV)" - Neues Digitale-Dienste-Gesetze (DDG) - Neue Rechtsprechung zum Abschluss des Maklervertrags, der Laufzeit des Alleinauftrags, der Reservierungsgebühr, zu Weitergabeklauseln, zu Aufklärungspflichten des Maklers, zum Provisionsanspruch bei Einfamilienhäusern und Wohnungen, zur Kaufpreis-Unterverbriefung, zum Vorkenntniseinwand, zur Verflechtungsproblematik, zur Doppeltätigkeit und zur Provisionsverwirkung         

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumAbkürzungsverzeichnis1 Persönliche und fachliche Voraussetzungen1.1 Persönliche Voraussetzungen1.2 Fachliche Voraussetzungen1.3 Fortbildungs- und Informationspflichten1.3.1 Fortbildungspflicht1.3.1.1 Wer muss sich fortbilden?1.3.1.2 Beginn der Weiterbildungspflicht1.3.1.3 Arbeitgeberwechsel1.3.1.4 Umfang1.3.1.5 Immobilienkaufleute/Geprüfte Immobilienfachwirte1.3.1.6 Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht1.3.2 Art der Fortbildungsmaßnahmen1.3.3 Fortbildungsinhalte1.3.4 Nachweis/Kontrolle der Weiterbildung1.4 »Verwaltender« Makler1.4.1 Zusätzliche Gewerbeerlaubnis erforderlich1.4.2 Versicherungspflicht1.4.3 Zertifizierung1.4.3.1 Grundsätze1.4.3.2 Betroffener Personenkreis1.4.3.3 Prüfungsinhalte1.4.3.4 Die Ausnahme von der Regel1.5 Versicherungsschutz1.6 Maklerverbände1.6.1 IVD1.6.2 RDM-Landes- und -Bezirksverbände1.6.3 BVFI1.6.4 CEPI-CEI1.6.5 FIABCI2 Öffentlich-rechtliche Pflichten2.1 Gewerbeerlaubnis2.1.1 Gewerbliche Tätigkeit2.1.1.1 Selbstständige Tätigkeit2.1.1.2 Nachhaltige Tätigkeit2.1.1.2.1 Grundsätze2.1.1.2.2 Sonstige »Gelegenheitsmakler«2.1.1.2.3 Angehörige »freier« Berufe2.1.1.2.4 Eigentümer/Vermieter als »Gelegenheitsmakler«2.1.1.2.5 Provisionshöhe2.1.2 Erteilung der Erlaubnis2.1.2.1 Voraussetzungen2.1.2.2 Antragstellung2.1.2.3 Konsequenzen fehlender Erlaubnis2.1.2.4 Erlöschen der Erlaubnis2.2 Anzeigepflicht2.3 Auskunftspflicht/Nachschau2.4 Exkurs: »Sonntagsarbeit«2.5 Maklerpflichten nach der MaBV2.5.1 Anzeigepflicht2.5.2 Buchführungs- und Informationspflicht2.5.3 Muster zur Auftragsannahme2.5.3.1 Aufbewahrungspflicht2.5.3.2 Informationspflicht2.5.4 Außerordentliche Prüfung2.5.5 Exkurs: Sicherung von Vermögenswerten2.5.6 Exkurs: Getrennte Vermögensverwaltung2.6 Maklerpflichten nach dem Geldwäschegesetz2.6.1 Welche Daten sind zu erheben?2.6.2 Wann sind die Daten zu erheben?2.6.3 Pflichten des Auftraggebers2.6.4 Risikoanalyse2.6.5 Betriebsinterne Maßnahmen2.6.6 Verdachtsmeldung2.6.7 Pflichtverletzung als Ordnungswidrigkeit3 Der Makler im Wettbewerb3.1 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb3.1.1 »Wesentlichkeit« bzw. »Spürbarkeit« des Wettbewerbsverstoßes3.1.2 Belästigungen3.1.3 Fehlender Vermittlungsauftrag3.1.4 Objektangaben3.1.5 Konsequenzen3.2 Impressum im Internet3.2.1 Erforderliche Angaben3.2.2 Information zur Teilnahme am Streitbeilegungsverfahren3.2.3 Information für Streitigkeiten aus Online-Verträgen3.2.4 Standort der Pflichtangaben3.2.5 Missachtung der Informationspflichten3.2.6 Exkurs: Xing, LinkedIn, Facebook, Instagram und Co.3.2.7 Exkurs: Datenschutzerklärung3.2.8 Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung3.3 Preisangaben3.4 Energieausweis3.4.1 Vorlagepflicht3.4.2 Inhalt von Werbemaßnahmen3.4.3 Verpflichtete3.5 Rechtsdienstleistungsgesetz4 Das »Bestellerprinzip« bei der Miete von Wohnraum4.1 Hintergrund4.2 Was heißt »Bestellerprinzip«?4.3 Provisionspflicht des Mieters4.3.1 Suchauftrag in Textform4.3.2 Suchauftrag gerichtet auf ein neues Objekt4.3.2.1 Problem: Wohnungsinserat4.3.2.2 Problem: Nachträglicher Vermieterauftrag4.3.2.3 Problem: Wohnungsvermittlung in »angespannten Wohnungsmärkten«4.3.2.4 Problem: Abspringen des Mietinteressenten4.3.2.5 Problem: mehrere gleichgerichtete Mietersuchaufträge4.3.2.6 Problem: fehlender Vermieterauftrag4.3.2.7 Problem: Vermieterauftrag vor Abschluss des Vermittlungsvertrags4.3.2.8 Problem: verweigerte Textform4.3.2.9 Problem: der Wohnungssuchende ist nicht der spätere Mieter4.4 Provisionspflicht des Vermieters4.4.1 Keine »automatische« Provisionspflicht des Vermieters4.4.2 Provisionshöhe4.4.3 Keine Abwälzungsmöglichkeit auf den Mieter4.5 Umgehungsstrategien4.5.1 Bußgeldtatbestand4.5.2 Weitere Konsequenzen4.6 Die Vermittlungscourtage vor Gericht4.6.1 Makler klagt auf Zahlung4.6.2 Mieter klagt auf Rückzahlung4.7 »Bestellerprinzip« als Chance?4.7.1 Bestandswohnungen4.7.2 Vermieter-Annoncen4.7.3 Kostenlose Mieterakquise gegen Verkaufsaufträge4.7.4 »Vermietungsservice« gegen Entgelt4.8 Exkurs: Tricksereien der Vermieter4.8.1 Provisionsumlage auf Miete4.8.2 Abstandszahlungen4.8.3 Kungelei mit Makler5 »Halbteilungsgrundsatz« beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen5.1 Einfamilienhäuser und Wohnungen5.2 Textform des Maklervertrags5.3 Persönlicher Anwendungsbereich5.4 Zeitlicher Anwendungsbereich5.5 Tätigkeit für beide Kaufvertragsparteien5.6 Übernahme der Provisionspflicht6 Der Maklervertrag6.1 Zustandekommen eines Maklervertrags6.1.1 Kundeninitiative6.1.2 Maklerinitiative6.1.3 Das »Gefallenlassen« von Maklerleistungen6.1.4 Invitatio ad offerendum6.1.5 Mündlicher Vertragsabschluss6.1.6 Schriftlicher Vertragsabschluss6.1.7 Vertragsabschluss in Textform6.1.8 Konkludenter Vertragsabschluss6.1.9 Zusammenfassung6.1.10 Kaufmännisches Bestätigungsschreiben6.2 Beendigung des Maklervertrags6.2.1 Kündigung6.2.2 Fristablauf6.2.3 Aufhebungsvertrag6.2.4 Tod6.3 AGB-Klauseln6.3.1 Formularvertrag6.3.2 Klauselkontrolle6.3.3 Vorrang der Individualvereinbarung6.3.4 ABC kritischer Klauseln6.4 Alleinauftrag6.4.1 Laufzeit/Befristung6.4.2 Pflichten der Vertragsparteien6.5 Das Widerrufsrecht des Maklerkunden6.5.1 Verbraucher6.5.2 Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers6.5.3 Vertragsschluss im Wege des Fernabsatzes6.5.4 Dauer der Widerrufsfrist6.5.5 Tätigkeit während der Widerrufsfrist6.5.6 Praktische Konsequenzen6.5.7 Folgen des Widerrufs ohne gesonderte Abrede6.6 Reservierungsvereinbarung6.6.1 Probleme mit dem Verkäufer6.6.2 Probleme mit dem Kaufinteressenten6.6.2.1 Mit Maklervertrag6.6.2.2 Ohne Maklervertrag6.7 Übererlösklauseln6.7.1 Sittenwidrigkeit/Provisionsverwirkung6.7.2 Doppeltätigkeit6.8 Provisionssicherung für Folgegeschäfte6.9 Nebenpflichten6.9.1 Nebenpflichten des Maklers6.9.2 Nebenpflichten des Maklerkunden6.10 Vertragsstrafen6.10.1 Vertragsstrafen zugunsten des Maklers6.10.2 Vertragsstrafe zugunsten des Maklerkunden6.11 Musterverträge7 Maklertätigkeit7.1 Nachweis7.1.1 Erforderliche Angaben7.1.2 Abschlussbereitschaft des künftigen Vertragspartners7.1.3 Das Risiko »aufgedrängter« Maklerleistung7.2 Vermittlung7.3 Exkurs: Zwangsversteigerung8 Der Hauptvertrag8.1 Keine Provision bei Nichtigkeit8.1.1 Formmangel8.1.2 Gesetzes- oder Sittenverstoß8.2 Persönliche und wirtschaftliche Identität8.2.1 Enge persönliche Beziehung8.2.2 Enge wirtschaftliche Beziehung8.3 Gleichwertigkeit des Objekts8.3.1 Objektidentität8.3.2 Preisdifferenzen8.3.3 Preisabweichung »nach unten«8.3.4 Preisabweichung »nach oben«8.4 »Untergehen« des Provisionsanspruchs8.4.1 Unmöglichkeit8.4.2 Einvernehmliche Vertragsauflösung8.4.3 Vertragsschluss unter aufschiebender Bedingung8.4.4 Fehlende Genehmigungen8.4.5 Kündigung8.4.6 Nichtigkeit des Hauptvertrags8.4.7 Anfechtung8.4.8 Rücktritt9 Ursächlichkeit der Maklerleistung9.1 Unterbrechung des Kausalzusammenhangs9.2 Vorkenntnis9.3 Mehrere Makler10 Provision und Aufwendungsersatz10.1 Provision10.1.1 Kauf/Verkauf10.1.2 Wohnraumvermittlung10.1.3 Gewerbe-/Geschäftsraummiete10.1.4 Provisionsberechnung und Umsatzsteuer10.2 Aufwendungsersatz10.2.1 Allgemeine Geschäftsbedingungen10.2.2 Individualvereinbarung10.2.3 Besonderheiten bei der Wohnungsvermittlung11 Die Verflechtungsproblematik11.1 Echte Verflechtung11.2 Unechte Verflechtung11.3 Makelnder Verwalter11.3.1 Makler als Verwalter11.3.2 Verwalter als Makler11.3.2.1 Verkauf11.3.2.2 Vermietung11.4 Selbstständiges Provisionsversprechen12 Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag12.1 Rechtswirkungen12.2 Schuldübernahme12.3 Erfüllungsübernahme12.4 Schuldbeitritt12.5 Vertrag zugunsten Dritter12.6 Pflichtverletzungen des Maklers12.7 Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung12.8 Kopplung von Kaufpreiszahlung mit Provisionszahlung12.9 Vorkaufsrecht12.10 Haftungsausschlüsse in Maklerklauseln12.11 Gebührenerhöhung aufgrund Maklerklausel13 Gemeinschaftsgeschäfte13.1 Vergütungsregelungen13.2 Kundenschutz13.3 Pflichten der beteiligten Makler13.4 Provisionsverwirkung nach § 654 BGB13.5 Zurechnung von Pflichtverletzungen des anderen Maklers13.6 Exkurs: Weitere Formen der Zusammenarbeit13.6.1 Zubringergeschäft bzw. Tippgeber13.6.2 Untermaklerverhältnis14 Doppeltätigkeit und Verwirkung14.1 Pflichtwidrige Doppeltätigkeit14.1.1 Nachweismakler14.1.2 Vermittlungsmakler14.1.3 Alleinauftrag14.1.4 Doppeltätigkeit und Bestellerprinzip bei der Wohnraumvermittlung14.2 Schwerwiegende Pflichtverletzungen14.2.1 Aufklärungspflichtverletzung14.2.2 Eigennutz14.2.3 Sonstige schwerwiegende Gründe15 Wohnungsvermittlung15.1 Anwendungsbereich15.2 Provisionsanspruch15.3 Provisionshindernisse15.3.1 Abreden über bestehende Mietverhältnisse15.3.2 Vormieter15.3.3 Verflechtung15.4 Provisionshöhe und Nebenleistungen15.5 Besondere MaklerpflichtenDer AutorIhre Online-Inhalte zum Buch: 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ISBN 978-3-648-18311-3

Bestell-Nr. 16011-0155

Alexander C. Blankenstein

Praxiswissen für Immobilienmakler

6., aktualisierte Auflage, März 2025

© 2025 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Bildnachweis (Cover): Stoffers Grafik-Design, KI-generiert durch Midjourney

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Maria Ronniger, Text + Design Jutta Cram

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Der Verlag behält sich auch eine Nutzung des Werks für Text und Data Mining im Sinne von § 44b UrhG vor. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Abkürzungsverzeichnis

a. A.

anderer Ansicht

Abs.

Absatz

AGB

Allgemeine Geschäftsbedingungen

AGBG

Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

AIZ

Allgemeine Immobilienzeitung

AO

Abgabenordnung

arg. e.

Argument aus

BauGB

Baugesetzbuch

BeurkG

Beurkundungsgesetz

BFH

Bundesfinanzhof

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGHZ

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen

BlGBW

Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht

BNotO

Bundesnotarordnung

BRAO

Bundesrechtsanwaltsordnung

BTMG

Betäubungsmittelgesetz

BVerwG

Bundesverwaltungsgericht

EGBGB

Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch

EnEV

Energieeinsparverordnung

EuGH

Europäischer Gerichtshof

FGPrax

Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (Zeitschrift)

GewA

Gewerbearchiv

GewO

Gewerbeordnung

GG

Grundgesetz

ggf.

gegebenenfalls

GuT

Gewerbemiete und Teileigentum (Zeitschrift)

GwG

Geldwäschegesetz

HGB

Handelsgesetzbuch

JZ

Juristen-Zeitung

kWh

Kilowattstunde

LG

Landgericht

LPartG

Gesetz über die Eingetragene Lebenspartnerschaft

 m. w. N.

mit weiteren Nachweisen

m2

Quadratmeter

MaBV

Makler- und Bauträgerverordnung

MDR

Monatsschrift für Deutsches Recht (Zeitschrift)

MietNovG

Mietrechtsnovellierungsgesetz

MRVG

Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts

NJW

Neue Juristische Wochenschrift

NJW-RR

NJW-Rechtsprechungs-Report (Zeitschrift)

NotZ

Verwaltungsstreitverfahren in Notarsachen und sofortige Beschwerden gegen Entscheidungen der Oberlandesgerichte

Nr.

Nummer

OLG

Oberlandesgericht

PAngV

Preisangabenverordnung

RDG

Rechtsdienstleistungsgesetz

RStV

Rundfunkstaatsvertrag

RVG

Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte

StBerG

Steuerberatungsgesetz

StGB

Strafgesetzbuch

TMG

Telemediengesetz

UStG

Umsatzsteuergesetz

UWG

Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb

VersR

Zeitschrift für Versicherungsrecht

VG

Verwaltungsgericht

VwVfG

Verwaltungsverfahrensgesetz

VSBG

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

VSBG

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WM

Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht

WoVermRG

Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung

WRP

Wettbewerb in Recht und Praxis (Zeitschrift)

ZInsR

Zeitschrift für das gesamte Insolvenzrecht

ZNotP

Zeitschrift für die Notarpraxis

ZPO

Zivilprozessordnung

1 Persönliche und fachliche Voraussetzungen

Die Ausübung des MaklerberufsMaklerberuf ist an keinerlei spezifische fachliche Voraussetzungen geknüpft. Auch das am 1.8.2018 in Kraft getretene »Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter« hatte hieran zwar nichts geändert, statuiert aber eine Fortbildungsverpflichtung für Makler. Auch existiert keine mit dem »zertifizierten Verwalter« des Wohnungseigentumsrechts korrespondierende Regelung für Makler. Im Hinblick auf persönliche Voraussetzungen umschreibt die maßgebliche Vorschrift des § 34c Abs. 2 der Gewerbeordnung (GewO) lediglich negative Merkmale, die zur Versagung der Gewerbeerlaubnis (siehe Kapitel 2.1) führen können.

1.1 Persönliche Voraussetzungen

SchuldnerverzeichnisMaklerberuf, persönliche VoraussetzungenHinsichtlich der persönlichen Voraussetzungen umschreibt die maßgebliche Bestimmung des § 34c Abs. 2 GewO lediglich Ausschlusskriterien, wann eine Gewerbeerlaubnis zu versagen ist. Dies ist der Fall, wenn es dem Antragsteller an der für den Betrieb erforderlichen Zuverlässigkeit fehlt oder er in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Dies trifft in aller Regel dann zu, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er ins Schuldnerverzeichnis eingetragen ist. An der erforderlichen Zuverlässigkeit mangelt es dem Antragsteller dann, wenn er in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Daneben können weitere Anhaltspunkte für eine betriebliche Unzuverlässigkeit vorliegen, insbesondere wenn der Antragsteller Steuern hinterzogen oder Sozialversicherungsbeiträge pflichtwidrig nicht abgeführt hat.

1.2 Fachliche Voraussetzungen

Maklerberuf, SachkundeEin Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der angehende Immobilienmakler aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder etwa eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem einzelnen angehenden Immobilienmakler tatsächlich an den elementaren Grundkenntnissen für seine Berufsausübung fehlt. Dies offenbart sich zwangsläufig erst im Rahmen der Gewerbeausübung und kann im Extremfall zum Widerruf der Gewerbeerlaubnis bzw. zur Gewerbeuntersagung führen; das ist im Rahmen ihrer Erteilung aber zunächst irrelevant.

Maklerberuf, fachliche VoraussetzungenDiese Tatsache war seit Jahrzehnten insbesondere den Immobilienverbänden ein Dorn im Auge. Diverse bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen vor allem des RDM wurden vereinzelt zwar bei Gesetzesinitiativen berücksichtigt, allerdings nie Gesetz. Bis zur vorvergangenen Legislaturperiode war die Bundesregierung insoweit stets der Auffassung, ein Sachkundenachweis sei nicht erforderlich. Der Markt reguliere sich mehr oder weniger selbst im Hinblick auf unqualifizierte Gewerbetreibende. Im Koalitionsvertrag wurde dann im November 2013 angekündigt, entsprechende gesetzgeberische Aktivitäten anzustoßen. Insoweit war das »Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum« am 1.8.2018 in Kraft getreten. Ein Sachkundenachweis war nicht mehr Gegenstand des Gesetzes. Auch gibt es im Gegensatz zu Verwaltern von Wohnimmobilien für Immobilienmakler keine Versicherungspflicht.

Besonders interessant in diesem Zusammenhang ist, dass die Immobilienmakler (und auch die Wohnimmobilienverwalter) besser sind, als ihr Ruf vereinzelt zu suggerieren mag. Im Nachgang zur Stellungnahme des Normenkontrollausschusses, der keine Belege für Schäden finden konnte, die durch einen Sachkundenachweis hätten vermieden werden können, hatte der Bundesrat das Gesetz in seiner ursprünglichen Entwurfsfassung – salopp ausgedrückt – für überflüssig gehalten. Dies ist eine für die Maklerbranche willkommene Feststellung, die leider in der Presse ansonsten keine Berücksichtigung gefunden hatte. Im Koalitionsvertrag 2021–2025 (S. 92) von SPD, FDP und Bündnis 90/Die Grünen war geplant, »den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter« einzuführen.

Entsprechende Aktivitäten wurden lediglich im Bereich des Wohnungseigentumsrechts entfaltet. Im Rahmen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG vom 16.10.2020, BGBl I S. 2187, seit 1.12.2020 in Kraft) wurde mit § 26a WEG der zertifizierte Verwalter statuiert. Sofern der Verwalter nicht über eine einschlägige Berufsausbildung etwa als Immobilienkaufmann, geprüfter Immobilienfachwirt, die Befähigung zum Richteramt oder ein Studium mit immobilienrechtlicher Ausrichtung verfügt, hat er eine Prüfung vor der IHK abzulegen. Verwalter können sich zwar auch als nicht zertifizierte Verwalter betätigen, allerdings entspricht nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG mit Ausnahme von Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung.

1.3 Fortbildungs- und Informationspflichten

Nachdem das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17.10.2017 (BGBl. I, S. 3562) am 1.8.2018 in Kraft getreten war, wurden auf Grundlage des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in der MaBV die maßgeblichen gesetzlichen Vorgaben über die Fortbildungs- und Informationspflichten der Immobilienmakler konkretisiert.

1.3.1 Fortbildungspflicht

FortbildungspflichtMakler müssen sich seit 1.8.2018 fortbilden. Allerdings hält sich diese Pflicht in erträglichen Grenzen. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren müssen Makler nämlich nur 20 Stunden in ihre Fortbildung investieren. Dabei bleibt es dem Makler freigestellt, wie er diesen Fortbildungsumfang innerhalb des Dreijahreszeitraums aufteilt. Nicht erforderlich ist also, dass jährlich eine Fortbildungsmaßnahme ergriffen wird. Grundsätzlich ausreichend wäre, wenn der Makler kurz vor Ablauf des dritten Jahres die 20 Stunden Fortbildung absolviert. Zur Fortbildung sind allerdings nicht nur Makler verpflichtet, sondern auch ihre unmittelbar mit der Durchführung der Maklertätigkeit befassten Mitarbeiter.

1.3.1.1 Wer muss sich fortbilden?

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Immobilienmakler verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen.

Makler

Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Makler fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die Maklerunternehmen in unterschiedlichen Rechtsformen geführt. Weiterbildungsverpflichtet ist insoweit in erster Linie die vertretungsberechtigte Person – und zwar diejenige, die das Unternehmen gesetzlich vertritt.

Rechtsform

Verpflichteter

Einzelunternehmen

Unternehmer

OHG

Gesellschafter

KG

Komplementäre

GmbH & Co. KG

Geschäftsführer der Komplementär-GmbH

GmbH

Geschäftsführer

UG (haftungsbeschränkt)

Geschäftsführer

AG

Vorstände

Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2a Satz 3 GewO ist es insoweit ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird. Der Gesetzgeber hat hier also insbesondere die juristischen Personen im Auge, die durch natürliche Personen, nämlich die Geschäftsführer der GmbH bzw. die Vorstände der AG, vertreten werden. Allerdings lässt sich weder der GewO noch der MaBV entnehmen, was dabei als »angemessen« anzusehen ist.

Beispiel

Die Makler-GmbH wird von drei Geschäftsführern vertreten. Zwei von ihnen führen das operative Geschäft. Der weitere Geschäftsführer ist nur für innerbetriebliche und organisatorische Aufgaben verantwortlich, also für Personal, internes Rechnungswesen und Datenverarbeitung.

Grundsätzlich sind zunächst alle drei Geschäftsführer fortbildungsverpflichtet. Denjenigen Geschäftsführer, der lediglich für die innerbetrieblichen Belange verantwortlich ist, trifft aber dann keine Fortbildungspflicht, wenn

die beiden anderen Geschäftsführer ihrer Weiterbildungspflicht nachkommen und

er im Fall eines Auskunftsverlangens der Behörde durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachweisen kann, dass er nicht für das operative Geschäft verantwortlich ist.

»Delegation« der Weiterbildungspflicht

Der Geschäftsführer der GmbH, der Gesellschafter der OHG oder der Komplementär der KG muss nicht unbedingt selbst zur Fortbildung verpflichtet sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er diese Pflicht auf Mitarbeiter delegierenFortbildungspflicht, delegieren.

Unabdingbare Voraussetzung ist zunächst, dass der Delegierende selbst keine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet. Will also der Geschäftsführer der GmbH seine Weiterbildungspflicht auf einen Mitarbeiter delegieren, darf er selbst keine Maklertätigkeit entfalten. Er muss sich also ausschließlich auf Leitung und Organisation seines Unternehmens konzentrieren.

Weitere Voraussetzung ist, dass der nachgeordnete Mitarbeiter oder die nachgeordnete Mitarbeiterin gegenüber denjenigen Mitarbeitern, die die erlaubnispflichtige Tätigkeit entfalten, weisungsbefugt ist. Dies ist insbesondere bei Abteilungsleitern, Bereichsleitern oder Leitern von Zweigstellen in aller Regel der Fall. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses »Gewerberecht« kommt es demnach nicht allein auf die gesetzliche Vertretungsmacht an, sondern auch auf eine rechtsgeschäftlich erteilte Vertretungsbefugnis.

Mitarbeiter des Maklers

»Eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung« besteht für die »unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befassten Mitarbeiter.« Die FortbildungspflichtFortbildungspflicht, Mitarbeiter trifft also nur die Mitarbeiter, die tatsächlich Tätigkeiten entfalten, die typisch sind für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Mithin sind die Mitarbeiter betroffen, die ExposésExposé erstellen, Besichtigungstermine wahrnehmen und allgemein den jeweiligen Maklerkunden im Rahmen der Anbahnung und des Abschusses des gewünschten Hauptvertrags betreuen. Weiterbildungsverpflichtet ist jeder Mitarbeiter, der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Er muss für das Resultat seiner Arbeit nicht verantwortlich sein. Erstellt also eine Sachbearbeiterin zwar ein Exposé, trägt die Verantwortung hierfür aber ihr Vorgesetzter, ist dennoch auch diese Mitarbeiterin weiterbildungsverpflichtet. Das Gesetz stellt nicht auf Verantwortlichkeit ab.

Hinweis

Nicht betroffen sind alle Mitarbeiter, die rein innerbetriebliche Tätigkeiten entfalten, also solche im Sekretariat, in der betriebsinternen Buchhaltung oder Personalabteilung.

Ausnahmen

Eine Ausnahme von der FortbildungspflichtFortbildungspflicht, Ausnahme sieht der Verordnungsgeber nicht vor. Insbesondere im Fall einer Elternzeit oder auch nur geringfügigen Beschäftigung entfällt die Fortbildungspflicht nicht. Angesichts der Tatsache, dass in einem Zeitraum von drei Jahren lediglich 20 Stunden Fortbildung nachgewiesen werden müssen, ist dies auch nachvollziehbar.

Wichtig

Hat der Makler einen Ausbildungsabschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder einen Weiterbildungsabschluss als geprüfter Immobilienfachwirt oder geprüfte Immobilienfachwirtin, beginnt die Pflicht zur WeiterbildungFortbildungspflicht, Beginn drei Jahre nach Aufnahme seiner Tätigkeit. Nimmt also eine Immobilienkauffrau nach abgeschlossener Ausbildung im Jahr 2025 ihre Maklertätigkeit auf, trifft sie die Weiterbildungspflicht ab dem Jahr 2028. Auch fortbildungsverpflichtete Mitarbeiter des Maklers trifft erst drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit die Fortbildungsfrist, so es sich bei ihnen um Immobilienkaufleute oder geprüfte Immobilienfachwirte handelt.

1.3.1.2 Beginn der Weiterbildungspflicht

Die Weiterbildungspflicht hat mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der maßgeblichen Vorschriften der GewO und der MaBV begonnen. Sie gilt also seit dem 1.8.2018, da zu diesem Zeitpunkt sowohl die entsprechenden Ergänzungen der GewO als auch der MaBV in Kraft getreten sind. Nach dem Gesetzeswortlaut sind nun innerhalb von drei Jahren die 20 Stunden Fortbildung zu absolvieren. Wie den Regelungen in § 34c Abs. 2a Satz 2 und § 15b Abs. 3 MaBV zu entnehmen ist, wird insoweit auf Kalenderjahre abgestellt.

Der jeweilige dreijährige Fortbildungszyklus beginnt stets am 1.1. des Jahres der Erteilung der Gewerbeerlaubnis oder der Beschäftigungsaufnahme eines fortbildungspflichtigen Mitarbeiters, und zwar unabhängig davon, wann konkret die Beschäftigung in diesem Kalenderjahr aufgenommen wurde, was die Bestimmung des § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO zum Ausdruck bringt.

Beispiel

Wurde ein weiterbildungspflichtiger Mitarbeiter zum 1.12.2025 angestellt, fällt bereits das gesamte Jahr 2025 in den Weiterbildungszyklus. Dieser umfasst also die Jahre 2025, 2026 und 2027. Insoweit kann es dann auch zum Auseinanderfallen der Weiterbildungszyklen kommen, wenn der Makler bereits vor dem Jahr 2025 fortbildungsverpflichtet war.

1.3.1.3 Arbeitgeberwechsel

Im Fall eines ArbeitgeberwechselsFortbildungspflicht, Arbeitgeberwechsel können die beim alten Arbeitgeber gesammelten Fortbildungsstunden zum neuen Arbeitgeber »mitgenommen« werden. Dies gilt entsprechend beim Geschäftsführerwechsel. Der ehemalige Arbeitgeber hat dem ausscheidenden Mitarbeiter die entsprechenden Teilnahmebestätigungen bzw. Weiterbildungszertifikate auszuhändigen. Der Mitarbeiter hat sie seinem neuen Arbeitgeber zu übergeben. Der ehemalige Arbeitgeber sollte die Teilnahmebestätigungen bzw. -zertifikate kopieren und archivieren, denn er muss sich auch zu absolvierter Fortbildung bereits ausgeschiedener Mitarbeiter erklären.

1.3.1.4 Umfang

In Bezug auf den Umfang der Weiterbildung regelt § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO eine Verpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. Zunächst handelt es sich um Zeitstunden, also volle Stunden, nicht etwa um Weiterbildungsstunden, die ggf. nur mit 45 Minuten angesetzt werden. Letztlich müssen im Schnitt also etwas mehr als 6,5 Stunden Fortbildung jährlich absolviert werden. Da stets auf einen Dreijahreszeitraum abgestellt wird, in dem die 20 Stunden absolviert werden müssen, entscheidet allein der Makler, wann genau er seine Fortbildungen absolviert. Er erfüllt also seine Weiterbildungspflicht, wenn er etwa im Dezember des 3. Zyklusjahres die erforderlichen 20 Stunden Weiterbildung absolviert.

Beispiel

Hat der Makler etwa in seinem ersten Weiterbildungszyklus 2022 bis 2024 bereits im Jahr 2022 die erforderlichen 20 Stunden Fortbildung absolviert, so genügt es grundsätzlich, wenn er am Ende des folgenden Weiterbildungszyklus 2025 bis 2027 im Dezember 2027 die für diesen Zyklus anfallenden Fortbildungsstunden absolviert.

Überstunden

Sollte der Makler mehr als 20 Stunden Fortbildung in einem Dreijahreszyklus absolviert haben, kann er die »Überstunden« bzw. »Mehrstunden« nicht in den nächsten mitnehmen bzw. übertragen. Stets wird auf den konkreten Dreijahreszyklus abgestellt.

Beispiel

Der Makler hat bis Ende 2024 insgesamt 30 Stunden Fortbildung absolviert. Die zehn Stunden, die er nicht hätte absolvieren müssen, kann er nicht in den anschließenden Fortbildungszyklus 2025 bis 2027 übertragen. Er muss auch in diesem Zeitraum mindestens 20 Stunden Fortbildung absolvieren.

Wichtig

Betätigt sich der Makler auch als Wohnimmobilienverwalter, verdoppelt sich der Weiterbildungsumfang auf 40 Stunden in drei Kalenderjahren. Der Makler muss dann 20 Stunden maklerspezifische Weiterbildung absolvieren und zusätzlich 20 Stunden verwalterspezifische Weiterbildung. Allerdings überschneiden sich die Weiterbildungsthemen in vielen Bereichen.

1.3.1.5 Immobilienkaufleute/Geprüfte Immobilienfachwirte

Für Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte gelten gewisse Privilegien. Zunächst wird der nach § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung anerkannt. Ergänzend regelt § 15b Abs. 4 MaBV, dass die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses beginnt. Wie sich dieser Dreijahreszeitraum errechnet, lässt sich indirekt der GewO und der MaBV entnehmen, wonach die Fortbildung pro Kalenderjahre zu erbringen ist.

Beispiel

Da der Makler nunmehr ohnehin fortbildungsverpflichtet ist, hatte er am 1.10.2022 über einen entsprechenden Fernlehrgang eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann begonnen. Die Ausbildung endete mit dem Ablegen der Abschlussprüfung vor der IHK am 29.9.2024.

Da die Ausbildung als Weiterbildung gewertet wurde, hatte der Makler in den Kalenderjahren 2022, 2023 und 2024 seine Weiterbildungspflicht erfüllt. Die nächsten drei Kalenderjahre 2025, 2026 und 2027 sind für ihn weiterbildungsfrei. Seine Weiterbildungspflicht beginnt also wieder mit dem Jahr 2028.

Abbruch der Ausbildung

Falls die Ausbildung abgebrochen oder die Abschlussprüfung nicht bestanden wird, gilt zunächst der Grundsatz, dass während der Ausbildung keine Pflicht zur Weiterbildung besteht. Allerdings kommt der Weiterbildungsverpflichtete bei Abbruch der Ausbildung oder bei Nichtbestehen der Abschlussprüfung nicht in den Genuss des Privilegs, von der Weiterbildungspflicht befreit zu sein.

Beispiel

Die am 1.10.2022 begonnene Ausbildung zum Immobilienfachwirt brach der Makler im Juli 2023 ab. Für die Kalenderjahre 2022 und 2023 hatte er damit seine Weiterbildungspflicht erfüllt. Er musste sich ab dem Kalenderjahr 2024 und weiter in den kommenden beiden Kalenderjahren 2025 und 2026 in einem Umfang von 20 Zeitstunden weiterbilden.

1.3.1.6 Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht

Weder die GewO noch die MaBV sehen Ausnahmen von der Weiterbildungspflicht vor. Denkbar wäre als einziger Grund für eine Ausnahme, dass der betreffende Mitarbeiter im gesamten Fortbildungszyklus keine erlaubnispflichtige Tätigkeit erbringt.

Teilzeitkräfte/Minijobber

Grundsätzlich kommt es mit Blick auf die WeiterbildungspflichtFortbildungspflicht, MinijobberFortbildungspflicht, Teilzeitkräfte nicht auf den Umfang der Tätigkeit des betroffenen Mitarbeiters an. Auch Teilzeitkräfte und Minijobber unterliegen der Weiterbildungspflicht, so sie erlaubnispflichtige Tätigkeiten ausüben.

Freie Mitarbeiter

Nicht abschließend geklärt ist, ob freie Mitarbeiter der WeiterbildungspflichtFortbildungspflicht, freie Mitarbeiter unterliegen. Der Wortlaut von § 34c Abs. 2a GewO stellt insoweit auf »unmittelbar bei dem Gewerbetreibenden beschäftigte« Personen ab. Allgemein wird unter einem »Beschäftigungsverhältnis« eine nicht selbstständige Tätigkeit verstanden. Allerdings unterscheidet sich bereits der arbeitsrechtliche Begriff des Beschäftigungsverhältnisses von dem des sozialrechtlichen Verständnisses. Nach diesseitiger Auffassung unterliegen jedenfalls auch freie Mitarbeiter der Weiterbildungspflicht.

Keine Tätigkeit im Fortbildungszyklus

Letztlich gilt eine Ausnahme von der Weiterbildungspflicht nur, wenn der Beschäftigte im gesamten Fortbildungszyklus keine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet. Wohl einzig praxisrelevantes Beispiel dürfte hier die Elternzeit darstellen. Bekanntlich können Mitarbeiter nach der Bestimmung des § 15 Abs. 2 Bundeselterngeld- und Elternzeitgesetz ElternzeitElternzeit bis drei Jahre in Anspruch nehmen. Die Elternzeit kann auch aufgeteilt werden.

Beispiel

Ein Maklersachbearbeiter war seiner Weiterbildungsverpflichtung in seinem letzten Fortbildungszyklus 2022 bis 2024 nachgekommen. Im Zeitraum vom 1.1.2025 bis zum 30.6.2026 beansprucht er Elternzeit. Er ist verpflichtet, bis zum 31.12.2027 Weiterbildungen im gesamten Umfang von 20 Stunden zu absolvieren. Da er nämlich im maßgeblichen Weiterbildungszyklus 2025 bis 2027 eine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet hat, bleibt er weiterbildungsverpflichtet.

Beispiel

Der Maklersachbearbeiter war seit dem 1.1.2025 in Elternzeit und kehrte am 1.1.2026 in das Unternehmen zurück. Fortgesetzt werden soll die Elternzeit ab dem 1.7.2026 und soll bis zum 30.6.2027 dauern. Auch hier ist der Mitarbeiter verpflichtet, bis zum 31.12.2027 seiner Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden nachzukommen. Tatsächlich nämlich entfaltet er im Zeitraum vom 2.1. bis zum 30.6.2026 und im Zeitraum vom 1.7.2027 bis zum 3.12.2027 eine erlaubnispflichtige Tätigkeit.

Beispiel

Beansprucht der Mitarbeiter Elternzeit vom 1.1.2025 bis 31.12.2027, ist er von seiner Weiterbildungspflicht befreit, da er im gesamten Dreijahreszyklus keine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet.

1.3.2 Art der Fortbildungsmaßnahmen

Als Regelbeispiele von FortbildungsmaßnahmenFortbildungspflicht, Maßnahmen benennt die Bestimmung des § 15b Abs. 1 Satz 3 MaBV Maßnahmen

in Präsenzform,

als begleitetes Selbststudium und

als betriebsinterne Fortbildung.

Wichtig

Egal, welche Form der Weiterbildung gewählt wird – Präsenzseminar, Fortbildungsmaßnahme als begleitetes Selbststudium oder betriebsinterne Fortbildungsmaßnahme –, bislang ist eine Zertifizierung von Anbietern für die Verwalterfortbildung nicht erfolgt und wird auch nicht erfolgen. Ob eine Weiterbildungsmaßnahme als solche anerkannt wird, beurteilt der zuständige Sachbearbeiter der Prüfbehörde allein danach, ob die Vorgaben der Anlage 2 zur MaBV eingehalten wurden.

Wird eine Weiterbildungsmaßnahme im Einzelfall einmal nicht als solche anerkannt, droht dem Makler dann kein Bußgeld, wenn er eine Teilnahmebescheinigung vorlegen kann, auch wenn sie eben nicht anerkannt wird. Ein Bußgeld kommt nicht infrage, da sich der Makler ja um seine Weiterbildung bemüht hat.

Präsenzform

Als Maßnahmen in PräsenzformFortbildungspflicht, Präsenzform kommen Online-Seminare mit Präsenzkontrolle, Tagungsveranstaltungen, Seminare und Vorträge infrage.

Begleitetes Selbststudium

Als Maßnahmen des begleiteten Selbststudiums gelten insbesondere Webinare und Blended Learning – eine Kombination aus Präsenzveranstaltung und Webinar.

Achtung

Beim begleiteten SelbststudiumBegleitetes Selbststudium ist elementar, dass eine Lernerfolgskontrolle durch den Veranstalter erfolgt. Ansonsten wird die Weiterbildung nicht anerkannt und ein Bußgeld droht. Das bloße Lesen von Fachlektüre etwa wird niemals als Weiterbildung anerkannt werden.

Die wohl verbreitetste Form des begleiteten Selbststudiums dürften Webinare darstellen. Hier erfolgt die Lernerfolgskontrolle wie folgt: Der Teilnehmer muss am Ende des Seminars am Bildschirm Fragen zu den Inhalten des Seminars bearbeiten. Die Antworten werden vom Seminaranbieter geprüft und nach bestandener Prüfung wird dem Teilnehmer die erfolgreiche Teilnahme bestätigt. Sollte die Lernerfolgskontrolle nicht erfolgreich absolviert werden, wird ein seriöser Anbieter zwar Buchung und Zahlung der Seminargebühr bescheinigen können, nicht aber eine erfolgreiche Teilnahme.

Betriebsinterne Maßnahmen

Betriebsinterne MaßnahmenBetriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten oder Seminaranbietern durchgeführt werden, aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Eignung der Person, die die Weiterbildungsmaßnahme durchführt, in Hinblick auf die Qualität der Maßnahme sichergestellt sein. Mehr ist allerdings den Verordnungsmaterialien nicht zu entnehmen.

Bei der Planung betriebsinterner Maßnahme ist zu beachten, dass sie mit zeitlichem Vorlauf zur Durchführung konzipiert werden müssen. Es dürfen also keine Ad-hoc-Veranstaltungen durchgeführt werden frei nach dem Motto: »Heute bilden wir uns von 14 bis 16.30 Uhr fort.« Die Weiterbildungsmaßnahme muss zudem für die Teilnehmer nachvollziehbar beschrieben sein, dazu sind die Inhalte der Maßnahme darzustellen. Der Weiterbildungsmaßnahme muss auch eine Ablaufplanung zugrunde liegen, zumindest müssen Beginn und Ende der Weiterbildung sowie die Pausen festgelegt sein.

Im Rahmen der systematischen Organisation müssen die Teilnehmer im Vorfeld Informationen bzw. eine Einladung zur Weiterbildungsmaßnahme erhalten – und zwar in Textform. Die Übermittlung kann also insbesondere per E-Mail erfolgen. Die Information bzw. Einladung muss Angaben zu den Zeitstunden und eine Beschreibung der Weiterbildungsmaßnahme enthalten. Allein das Thema der Weiterbildung zu nennen genügt nicht, es müssen auch die Inhalte beschrieben werden. Selbstverständlich muss die Anwesenheit der Teilnehmer dokumentiert und archiviert werden. Im Ergebnis darf jedenfalls bei der Prüfbehörde nicht der Eindruck entstehen, dass Gespräche beim Kaffeetrinken oder Mittagessen als Weiterbildung deklariert werden.

Insbesondere bei Weiterbildungsmaßnahmen in Form betriebsinterner Maßnahmen ist von größter Bedeutung, dass die Qualität der Durchführenden der Weiterbildung sichergestellt ist. Weder die GewO noch die MaBV enthalten insoweit konkrete Vorgaben. Allerdings muss beim Anbieter der Fortbildungsmaßnahme, also auch beim Makler als Anbieter einer betriebsinternen Maßnahme mit eigenen Referenten, ein Anforderungsprofil bezüglich des Weiterbildenden vorliegen, zudem die Qualität der Durchführenden der Weiterbildungsmaßnahme sichergestellt sein – und zwar durch systematische Prozesse.

Es empfiehlt sich, zunächst die Anforderungsprofile zu erstellen. Im Rahmen der systematischen Prozesse sollten diese archiviert und ständig aktualisiert werden. Mit Blick auf die systematischen Prozesse zur Sicherstellung der Qualität derjenigen, die Weiterbildungsmaßnahmen durchführen, sollten Seminarbeurteilungen durch die Teilnehmer ermöglicht werden. Der Makler als Veranstalter der innerbetrieblichen Fortbildungsmaßnahme sollte diese auch selbst bewerten. Die entsprechenden Unterlagen sollten archiviert werden. Falls es erforderlich wird, auf mäßige bzw. schlechte Bewertungen zu reagieren, sollte das diesbezügliche Handeln ebenfalls dokumentiert und die Unterlagen archiviert werden.

Soll eigenes Personal des Maklers als Referenten bei innerbetrieblichen Weiterbildungsmaßnahmen zum Einsatz kommen, muss der referierende Mitarbeiter selbstverständlich über das erforderliche Fachwissen zu den maßgeblichen Weiterbildungsthemen verfügen. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses »Gewerberecht« müssen einschlägige akademische oder berufliche Abschlüsse vorhanden sein. Praktische Dozentenerfahrung sollte ebenfalls vorliegen, wobei dies wohl keine unbedingte Voraussetzung ist. Schließlich gilt es zu berücksichtigen, dass es um Weiterbildung geht. Insoweit muss sichergestellt sein, dass der jeweilige Dozent sich selbst fortbildet, damit er den jeweils aktuellen Erkenntnis- und Entwicklungsstand vermitteln kann.

1.3.3 Fortbildungsinhalte

Anlage 1 zu § 15b Abs. 1 MaBV-E enthält einen umfangreichen Katalog inhaltlicher Anforderungen an die Weiterbildung der Makler. Abschnitt A listet die einzelnen Themenbereiche für Makler auf. Insgesamt entspricht der Themenkatalog im Wesentlichen den Inhalten, die bei einer Ausbildung zum Immobilienkaufmann vermittelt werden.

Fortbildungsschwerpunkte für Makler sind insbesondere die Grundlagen des Maklergeschäfts wie Preisbildung, Objektanalyse, Wertermittlung, Umwelt und Energie sowie umfangreiche rechtliche Grundlagen. Die Verordnung sieht hier Fortbildung im allgemeinen Vertragsrecht, selbstverständlich im Maklerrecht und Wohnungsvermittlungsrecht, aber auch im Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht, Grundstückskaufvertragsrecht und Bauträgervertragsrecht vor.

Fortbildungsinhalte sind weiter Kenntnisse des Maklers über seine Informationspflichten, die insbesondere die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung und das Telemediengesetz regeln, aber auch die Preisangabenverordnung und die Energieeinsparverordnung.

Weitere Fortbildungsschwerpunkte sind das Wettbewerbsrecht, der Verbraucherschutz und die Grundlagen des Steuerrechts.

Fortbildungsschwerpunkt sind schließlich sämtliche Grundlagen rund um die Finanzierung von Immobiliengeschäften wie etwa Kosten einer Finanzierung, Kreditsicherung und Beleihungsprüfung, Grundlagen über Förderprogramme, Wohnriester und auch steuerliche Aspekte der Finanzierung.

Der Weiterbildungskatalog ist thematisch derart umfangreich, dass er niemals auch nur annähernd in 20 Stunden zu bewältigen ist. Nach der Entwurfsbegründung »ist es« auch »nicht erforderlich, dass alle in der Anlage 1 aufgeführten Sachgebiete durch eine absolvierte Weiterbildungsmaßnahme umfasst werden«. Dies ist angesichts der Themenfülle auch als unmöglich zu bezeichnen. Es genügt also, wenn sich der Makler etwa im Bereich des Maklerrechts fortbildet.

1.3.4 Nachweis/Kontrolle der Weiterbildung

Was den NachweisFortbildungspflicht, Nachweis bzw. die Kontrolle der Weiterbildung des Maklers und seiner Mitarbeiter betrifft, trifft den Makler zunächst nur die Pflicht, die Teilnahmebestätigungen und Fortbildungszertifikaten zu sammeln und zu archivieren. Der Behörde gegenüber muss er nicht aktiv werden. Ursprünglich war vorgesehen, dass die Fortbildungsverpflichteten von sich aus zu einem bestimmten Stichtag ihre Fortbildung belegen müssen. Hiervon war man schließlich abgerückt, weil die Behörden zum Stichtag mit Nachweisen überflutet würden.

Aufbewahrung/Archivierung

Die Nachweise und Unterlagen über Weiterbildungsmaßnahmen müssen gemäß § 15b Abs. 2 Satz 3 MaBV fünf Jahre aufbewahrt werden. Die Frist beginnt stets am Ende des Kalenderjahrs, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.

Beispiel

Der Makler absolviert am 14.5.2025 eine Weiterbildungsmaßnahme. Seine Teilnahmebestätigung muss er bis zum 31.12.2030 aufbewahren, da die Aufbewahrungsfrist mit dem 31.12.2025 zu laufen beginnt.

Aufbewahrt werden müssen die Unterlagen auf einem dauerhaften Datenträger in den Geschäftsräumen des Verwalters. Als Datenträger eignen sich insoweit

Papier,

USB-Sticks,

CD-ROMs,

DVDs,

E-Mails,

Speicherkarten und

Computerfestplatten.

Achtung

Ein Bußgeld von bis zu 5.000 EUR droht nach § 18 Abs. 1 Nr. 11 MaBV i. V. m. § 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO dann, wenn die Aufbewahrungsfrist missachtet wird.

Kontrolle

Die KontrolleFortbildungspflicht, Kontrolle selbst erfolgt auf Initiative der Behörde. Sie kann nach § 15 Abs. 3 Satz 1 MaBV anordnen, dass die Makler eine Erklärung über die von ihnen und ihren weiterbildungsverpflichteten Mitarbeitern absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen abgeben. Die Erklärung erfolgt unentgeltlich, der Makler kann für den hiermit verbundenen Arbeitsaufwand also der Behörde nichts in Rechnung stellen. Ob der Makler ggf. damit rechnen muss, einen Gebührenbescheid bezüglich der von der Behörde vorgenommenen Überprüfung zu bekommen, bleibt abzuwarten.

Die Erklärung muss den Inhalt gemäß dem Muster in Anlage 3 zur MaBV umfassen und die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren dokumentieren. Der weiterbildungsverpflichtete Makler und seine weiterbildungsverpflichteten Mitarbeiter müssen diese Erklärung abgegeben. Das heißt, auch die weiterbildungsverpflichteten Mitarbeiter füllen die Anlage 3 aus oder geben eine ihr inhaltlich entsprechende Erklärung ab. Die Erklärung kann elektronisch erfolgen, daher genügt eine entsprechende E-Mail an die Behörde, der als Anhang das ausgefüllte Formular beigefügt wird.

Digitale Extras

Muster: Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung nach § 34c Abs. 2a GewO i. V. m. § 15b Abs. 1 MaBV

Erklärung

über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung

nach § 34c Absatz 2a GewO i. V. m. § 15b Absatz 1 MaBV

Für den Zeitraum …………………………

Name, Vorname, ggf. Unternehmensbezeichnung des Gewerbetreibenden

Bei juristischen Personen: Name, Vorname des gesetzlichen Vertreters

Straße, Hausnummer

PLZ

Ort

Telefon*

Fax*

Telefon*

Bezeichnung der Weiterbildungsmaßnahme, Datum, Inhalt, Umfang (Stunden), in Anspruch genommener Weiterbildungsanbieter

* Angaben sind freiwillig

Ich bestätige, dass die nach § 34c Absatz 2a GewO bestehende Verpflichtung zur Weiterbildung eingehalten wurde.

………………………………………………………………………………………………

[Ort, Datum, Unterschrift des Gewerbetreibenden]

Wichtig

Um die Teilnahme an einer Weiterbildungsmaßnahme nachweisen zu können, müssen Teilnahmebestätigung bzw. Teilnahmezertifikat folgende Angaben enthalten:

Weiterbildungsumfang in Zeitstunden,

Vor- und Nachname des Teilnehmers,

Datum der Weiterbildungsmaßnahme,

Inhalte der Weiterbildungsmaßnahme sowie

Adresse und Kontaktdaten des Weiterbildungsanbieters.

Diese Angaben sind deshalb erforderlich, weil der Erklärung nach § 15b Abs. 3 MaBV keine Nachweise und keine Zertifikate beigefügt werden. Die Kontrolle erfolgt seitens der Behörde über eine Auskunft gemäß § 29 Abs. 1 GewO. Hiernach sind der Behörde auf Anforderung weitere Auskünfte und insbesondere Nachweise zu erteilen, also auch Teilnahmebestätigungen oder Teilnehmerzertifikate zu übermitteln.

Die behördliche Anordnung über die Vorlage der Erklärung in Form der Anlage 3 ist im Übrigen an keinen bestimmten Stichtag gebunden, kann also jederzeit nach Ablauf des ersten Dreijahreszyklus ab 2.1.2021 drohen. Wie bereits erwähnt, soll die Erklärung von allen weiterbildungspflichtigen Beschäftigten ausgehen, also auch von mittlerweile aus dem Unternehmen ausgeschiedenen Mitarbeitern, so sie im betreffenden Dreijahreszyklus der Fortbildungspflicht unterlagen.

Wichtig

Ein Bußgeld bis zu 5.000 EUR droht nach § 18 Abs. 1 Nr. 11a MaBV i. V. m. § 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO dann, wenn einer vollziehbaren Anordnung nach § 15b Abs. 3 MaBV zuwidergehandelt wird. Wer also auf Aufforderung der Behörde hin keine oder eine falsche Erklärung über absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen abgibt, riskiert ein Bußgeld.

1.4 »Verwaltender« Makler

1.4.1 Zusätzliche Gewerbeerlaubnis erforderlich

Verwaltender MaklerMakler, verwaltender MaklerVerwaltender Makler, GewerbeerlaubnisMakler, die sich auch als Wohnungseigentumsverwalter betätigen, benötigen neben ihrer Gewerbeerlaubnis als Makler eine zusätzliche Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Verwaltung »gewerbsmäßig« betrieben wird. Gewerbsmäßig ist eine Tätigkeit, die nachhaltig ausgeübt wird, das heißt zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäßigkeit. Gelegenheitsmakler beispielsweise, die lediglich bis zu zwei oder drei Maklertätigkeiten im Jahr entfalten, üben keine nachhaltige Tätigkeit aus.

Im Gegensatz hierzu ist die Tätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters stets auf Dauer ausgerichtet, unabhängig davon wie viele Objekte er verwaltet. Während des Bestellungszeitraums sind regelmäßig bestimmte Verwaltertätigkeiten zu entfalten. Das Merkmal der nachhaltigen Tätigkeit ist daher bereits erfüllt, wenn der Verwalter nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet. Ausgenommen von der Erlaubnispflicht ist die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst sowie die nicht gewerbsmäßige Verwaltung etwa durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers. In solchen Fällen handelt es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften, die entschieden haben, das Wohnungseigentum gerade nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen.

Wichtig

Wie auch im übrigen Gewerberecht ist der Projektumfang entscheidend. So kann eine erlaubnispflichtige gewerbsmäßige Tätigkeit grundsätzlich dann vorliegen, wenn nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Verwaltervergütung verwaltet wird und diese eine gewisse Größe hat.

In Zweifelsfällen sollte beim zuständigen Ordnungsamt ein Antrag auf Befreiung von der Erlaubnispflicht gestellt bzw. konkret vorgesprochen werden, um die Frage der Gewerbsmäßigkeit einer abschließenden Antwort zuzuführen.

1.4.2 Versicherungspflicht

Verwaltender Makler, VersicherungspflichtUrsprünglich sollte eine Versicherungspflicht nicht nur für Verwalter von Wohnimmobilien, sondern auch für Makler eingeführt werden. Hiervon war man allerdings abgerückt. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist nur für Verwalter von Wohnimmobilien verpflichtend. So sich Makler auch etwa als Wohnungseigentumsverwalter betätigen, benötigen sie für diese Funktion also entsprechenden Versicherungsschutz. Sie müssen mit dem Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.

Wichtig

Nach der entsprechenden Regelung in § 15a Abs. 1 MaBV darf die vom Versicherungsunternehmen erteilte Versicherungsbestätigung zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht älter als drei Monate sein.

1.4.3 Zertifizierung

1.4.3.1 Grundsätze

Verwaltender Makler, ZertifizierungIm Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist der Gesetzgeber einen besonders eleganten Weg gegangen, den seit Langem geforderten Sachkundenachweis einzuführen. Durch entsprechende Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes hat er den zertifizierten Verwalter geschaffen und durch diese materiell-rechtliche Regelung dafür gesorgt, dass die Zertifizierung des Verwalters keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis ist und der Verwalter vielmehr auch ohne Zertifizierung seine Tätigkeit aufnehmen und auch fortführen kann. Lässt sich ein Verwalter also nicht zertifizieren, steht dies allein der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nicht entgegen. Allerdings hat er zu beachten, dass seine Bestellung gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nicht ordnungsmäßig ist.

Den Zertifizierter Verwalterzertifizierten Verwalter regelt die Bestimmung des § 26a WEG. Nach Absatz 1 darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen

rechtlichen,

kaufmännischen und

technischen

Kenntnisse verfügt. In Ergänzung hierzu regelt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, dass zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört, soweit nicht weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Die »Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV)« regelt

nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung;

Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat;

die Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen und

Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen.

1.4.3.2 Betroffener Personenkreis

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei handelt es sich um Personen, die

die Befähigung zum Richteramt,

eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,

einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder

einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

besitzen.

Befähigung zum Richteramt

Nach § 5 Abs. 1 DRiG besitzt die Befähigung zum Richteramt, wer ein rechtswissenschaftliches Studium an einer Universität mit der ersten Prüfung und einen anschließenden Vorbereitungsdienst, sog. Referendariat, mit dem zweiten Staatsexamen abschließt.

Immobilienkaufleute, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirte

Hierbei handelt es sich um die klassischen immobilienwirtschaftlichen Ausbildungsberufe, die regelmäßig eine dreijährige Ausbildung erfordern.

Studium mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt

Welche Studiengänge hier konkret geeignet sind, eine Gleichstellung zu begründen, ist derzeit noch unklar und ergibt sich weder aus der Verordnung selbst noch aus ihren Materialien. Derzeit dürften jedenfalls wohl der Bachelor des Architektur- und Immobilienmanagements, des Immobilienmanagements oder des Immobilien- und Facilitymanagements oder für Real Estate und auch das Diplom der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine Gleichstellung begründen.

Juristische Personen

Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 ZertVerwV dann als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 Satz 1 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Beschäftigter ist, wer tatsächlich Aufgaben der Verwaltung wahrnimmt. Hierbei handelt es sich in aller Regel um die Angestellten im Verwaltungsunternehmen. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind Mitarbeitende, die typische Aufgaben erfüllen, die für eine Wohnungseigentumsverwaltung charakteristisch sind, wie etwa die Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen oder die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen für die betreuten Eigentümergemeinschaften. Entsprechend der Rechtslage bezüglich der Weiterbildungspflicht im Verwaltungsunternehmen müssen Mitarbeitende, die nur rein administrative Tätigkeiten etwa als Sekretär:in oder interne:r Buchhalter:in oder auch sachfremde Tätigkeiten wie die eines Hausmeisters erbringen, keine Prüfung ablegen. Entsprechendes gilt allerdings auch für Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben im Unternehmen erbringen, ohne typische Tätigkeiten eines Wohnungseigentumsverwalters zu entfalten. Dies trifft etwa auf Geschäftsführer zu, die sich ausschließlich um das operative Geschäft in Form von Marketing, internes Rechnungswesen, Personal oder Controlling kümmern.

1.4.3.3 Prüfungsinhalte

Bereits § 26a Abs. 1 WEG umreißt die Prüfungsinhalte insoweit, als der Verwalter nachzuweisen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Den Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter regelt insoweit konkret Anlage 1 zu § 1 ZertVerwV.

1.4.3.4 Die Ausnahme von der Regel

Eine wichtige Ausnahme besteht für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen

weniger als neun Sondereigentumsrechte vorhanden sind,

einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und

weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Diese drei Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein und nicht etwa lediglich alternativ.

Den Begriff des Sondereigentumsrechts kannte das WEG bislang nicht. Insoweit kann es sich allerdings nur um Sondereigentumseinheiten handeln, unerheblich, ob es sich um Wohnungseigentumseinheiten oder Teileigentumseinheiten, bei Letzteren gar lediglich um Stellplätze handelt. Der Wortlaut des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG verweist bezüglich der erforderlichen Anzahl der Wohnungseigentümer auf § 25 Abs. 2 WEG und stellt somit klar, dass es auf die Anzahl der Wohnungseigentümer im Sinne auch des gesetzlichen Kopfstimmprinzips ankommt und nicht darauf, wie viele Sondereigentumseinheiten im Eigentum eines Wohnungseigentümers stehen.

Beispiel

Die Wohnanlage besteht aus sechs Sondereigentumseinheiten. Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer von drei Einheiten. Tatsächlich also sind vier Wohnungseigentümer vorhanden.

Die Wohnanlage besteht aus acht Sondereigentumseinheiten. Eine davon steht im Miteigentum eines Ehepaares, eine weitere gehört der Ehefrau und noch eine weitere gehört dem Ehemann. Insgesamt sind acht Wohnungseigentümer vorhanden.

Begehrt ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, so haben diese einen Anspruch auf entsprechende Bestellungsbeschlussfassung. Diese Wohnungseigentümer werden den amtierenden Wohnungseigentumsverwalter mit ihrem Begehren zu konfrontieren haben. Dies muss nicht gleichzeitig erfolgen, aber gleichgerichtet. Praktisch würden die Wohnungseigentümer ein Verlangen auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG mit dem Tagesordnungspunkt der Bestellung eines zertifizierten Verwalters an den Wohnungseigentumsverwalter richten.

1.5 Versicherungsschutz

Maklerberuf, VersicherungspflichtAuch ohne spezifische Versicherungspflicht empfiehlt sich für jeden Makler der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung sowie einer Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung – dies im eigenen Interesse des Maklers und zusätzlich als vertrauensbildende Maßnahme nach außen zum Auftraggeber hin. Wohnimmobilienverwalter sind gesetzlich in § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet.

Der hier angesprochene Versicherungsschutz hat im Übrigen nichts mit der nach der Makler- und Bauträgerverordnung bestehenden Verpflichtung zur Durchführung von Sicherungsmaßnahmen zu tun. Die MaBV verlangt jedenfalls in § 2 und §§ 4 bis 8 von allen Gewerbetreibenden die Durchführung von Sicherungsmaßnahmen, wenn sie zur Ausführung ihres Auftrags Vermögenswerte des Auftraggebers erhalten oder zu ihrer Verwendung ermächtigt sind (siehe vertiefend Kapitel 2.5.5). Im Bereich der klassischen Immobilienmaklertätigkeit spielen diese Vorschriften allenfalls in Ausnahmefällen eine Rolle.

Betriebshaftpflichtversicherung

HaftpflichtversicherungBetriebshaftpflichtversicherungZunächst empfiehlt sich der Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung. Eine Haftpflichtversicherung ist ein Versicherungsvertrag, der einen Versicherer zum Ausgleich von Vermögensnachteilen infolge von gegen den Versicherungsnehmer gerichteten Schadensersatzansprüchen verpflichtet. Der Versicherer stellt den Versicherungsnehmer von begründeten Ansprüchen Dritter frei oder wehrt auf seine Kosten unbegründete Ansprüche ab. Dieser passive Rechtsschutz ergänzt den aktiven der Rechtsschutzversicherung.

Schadensersatzansprüche können begründet sein, wenn der Versicherungsnehmer eine Vertragspflicht verletzt und nicht nachweisen kann, dass dies nicht schuldhaft geschah (§ 280 BGB) oder er eine Sorgfaltspflicht schuldhaft verletzt oder sich gefahrerhöhend verhalten und dadurch einem Dritten Schaden zugefügt hat. Bei Verletzungen der Vertragspflichten ist zu beachten, dass viele daraus entstehende Schäden von der Haftpflichtversicherung nicht übernommen werden.

Berufshaftpflichtversicherung

BerufshaftpflichtversicherungZu empfehlen ist daher zudem der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung. Sie bietet Versicherungsschutz für alle Personen und Firmen, bei denen ein Berufsversehen echte Vermögensschäden zur Folge hat. Dies betrifft hauptsächlich Tätige aus dem Dienstleistungssektor, die aus beruflichen Gründen fremde Vermögensinteressen wahrnehmen sowie beratend, begutachtend, prüfend, verwaltend, vollstreckend, beurkundend und/oder aufsichtsführend für andere tätig werden.

Beispiel

Der Makler ist mit dem Nachweis der Erwerbsmöglichkeit eines Baugrundstücks beauftragt. Er findet für seinen Auftraggeber ein Grundstück, doch nach Abschluss des Kaufvertrags stellt sich heraus, dass es sich nicht um Bauland handelt.

Hier haftet der Makler seinem Auftraggeber gegenüber wegen einer Pflichtverletzung auf Schadensersatz. In einem derartigen Fall würde die Berufshaftpflichtversicherung eintreten.

Vertrauensschadenversicherung

VertrauensschadenversicherungZu denken ist schließlich noch an den Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung. Sie schützt den Makler vor Vermögensschäden aus unerlaubten Handlungen, die von Betriebsangehörigen oder sonstigen Vertrauenspersonen seines Unternehmens begangen werden. Dazu gehören Betrug, Unterschlagung, Diebstahl, Untreue, Sachbeschädigung, Sabotage oder andere vorsätzliche unerlaubte Handlungen, die nach § 823 BGB zum Schadensersatz verpflichten. Ersetzt werden in der Regel sowohl Schäden, die dem Unternehmen selbst entstehen, als auch Schäden, die Dritten zugefügt werden. Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. hat für alle seine Mitglieder eine Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von 165.000 EUR abgeschlossen.

1.6 Maklerverbände

Grundsätzlich empfehlenswert ist selbstverständlich die Mitgliedschaft in einem Maklerverband. Auf nationaler Ebene existieren zwei Verbände, die sich der Wahrnehmung der Maklerinteressen verschrieben haben: der IVD und der BVFI. Auf europäischer Ebene ist am 6.3.2015 durch den Zusammenschluss von CEI und CEPI der CEPI-CEI (European Association of Real Estate Professions) entstanden. Daneben existiert der FIABCI, dem Immobilienunternehmen weltweit angeschlossen sind.

1.6.1 IVD

Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.Durch die Verschmelzung der beiden ehemaligen großen Maklerverbände RDM und VDM ist im Jahr 2004 der IVD mit derzeit etwa 6.200 Mitgliedern entstanden. Der Mitgliedsbeitrag beträgt 360,00 EUR jährlich. Sind im Maklerunternehmen mehr als 25 Mitarbeitende tätig, steigt der Beitrag um 180,00 EUR und sodann in 25er-Schritten um jeweils weitere 180,00 EUR. Für Existenzgründer beträgt der Mietgliederbeitrag im ersten Jahr 180,00 EUR, im zweiten Jahr 260,00 EUR und ab dem dritten Jahr 360,00 EUR jährlich (Stand: Januar 2025).

Die Aufnahme in den IVD erfolgt nach Abschluss einer Aufnahmeprüfung vor einer Aufnahmekommission und gegen Nachweis des Abschlusses einer Berufshaftpflichtversicherung sowie einer Betriebshaftpflichtversicherung. Der Fachkundenachweis gilt in der Regel ohne Prüfung als erbracht, wenn der Makler entweder den Abschluss als Immobilienkauffrau/-mann oder die Prüfung zum Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK-Zertifikat) bzw. zum Immobilienwirt (VWA-Diplom) erfolgreich abgelegt hat.

IVD-Mitglieder sind automatisch im CEPI-CEI organisiert, ohne dass weitere Gebühren zu zahlen wären, zudem entfällt für sie die Aufnahmegebühr für die Mitgliedschaft im FIABCI. Darüber hinaus unterhält der IVD für alle seine Mitglieder eine Vertrauensschadenversicherung mit einer Deckungssumme bis 165.000 EUR.

Bundesverband

Immobilienverband IVD Bundesverband e. V.

Littenstraße 10, 10179 Berlin

Telefon: [phone], Telefax: 0 30/27 57 26-49

www.ivd.net, [email protected]

IVD Nord

Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e. V.

Geschäftsstelle Hamburg

Büschstraße 12, 20354 Hamburg

Telefon: [phone], Telefax: 0 40/34 58 95

www.ivd-nord.de, [email protected]

Niederlassung Hannover

Emmichplatz 3, 30175 Hannover

Telefon: [phone]; Telefax: 05 11/26 18 48-20

[email protected]

IVD Berlin-Brandenburg

Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. Region Berlin-Brandenburg

Knesebeckstraße 59–61, 10719 Berlin

Telefon: [phone], Telefax: 0 30/89 73 53 68

www.ivd-berlin-brandenburg.de, [email protected]

IVD West

Immobilienverband Deutschland IVD Region West e. V.

Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln

Telefon: [phone], Telefax: 02 21/95 14 97-9

www.ivd-west.net, [email protected]

IVD Mitte

Zeil 46, 60313 Frankfurt/Main

Telefon: [phone], Telefax: 0 69/28 09 79

www.ivd-mitte.de, [email protected]

IVD Mitte-Ost

Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Mitte-Ost e. V.

Ferdinand-Lassalle-Straße 15, 04109 Leipzig

Telefon: [phone], Telefax: 03 41/6 00 38 78

www.ivd-mitte-ost.net, [email protected]

IVD Süd

Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e. V.

Geschäftsstelle Bayern

Gabelsbergerstraße 36, 80333 München

Telefon: [phone], Telefax: 0 89/22 66 23

www.ivd-sued.net, [email protected]

Geschäftsstelle Baden-Württemberg

Calwer Straße 11, 70173 Stuttgart

Telefon: [phone], Telefax: 07 11/81 47 38 28

www.ivd-sued.net, [email protected]

1.6.2 RDM-Landes- und -Bezirksverbände

Da nicht alle RDM-Verbände dem Zusammenschluss mit dem VDM zum IVD zugestimmt hatten, existieren neben dem IVD Bundesverband und den Regionalverbänden nach wie vor RDM-Verbände, die einen Mitgliederbestand von circa 650 Mitgliedern haben.

Landesverband Berlin-Brandenburg

Ring Deutscher Makler – RDM Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Landesverband Berlin & Brandenburg e. V.

Potsdamer Straße 143, 10783 Berlin-Schöneberg

Telefon: [phone], Telefax: 0 30/2 16 36 29

www.rdm-berlin-brandenburg.de, [email protected]

Landesverband Sachsen

RDM Landesverband Sachsen e. V.

Lingnerallee 3// 25 11, 01069 Dresden

Telefon: [phone], Telefax: 03 51/2 67 99 69

www.rdm-sachsen.de, [email protected]

Landesverband Sachsen-Anhalt

Ring Deutscher Makler Landesverband Sachsen-Anhalt e. V.

Hegelstraße 29, 39104 Magdeburg

Telefon: [phone], Telefax: 03 91/5 31 16 15

www.rdm-sachsen-anhalt.de, [email protected]

Bezirksverband Bremerhaven

RDM Fachverband Bremerhaven e. V.

Alsumer Straße 1, 27639 Wursten Nordseeküste OT Dorum

Telefon: [phone], Telefax: 0 47 42/9 21 01

www.rdm-bremerhaven.de, [email protected]

Bezirksverband Essen

Ring Deutscher Makler – RDM Verband der Immobilienberufe Bezirksverband Essen e. V.

Hufelandstraße 2, 45147 Essen

Telefon: [phone], Telefax: 02 01/86 55 77-1

www.rdm-essen.de, [email protected]

Bezirksverband Düsseldorf

RDM Bezirksverband Düsseldorf e. V.

Kaiserstraße 25, 40479 Düsseldorf

Telefon: [phone], Telefax: 02 11/5 80 50-5 80

www.rdm-duesseldorf.de, [email protected]

Bezirksverband Münster

Ring Deutscher Makler – RDM Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Bezirksverband Münster e. V.

Friedrich-Ebert-Straße 110, 48153 Münster

Telefon: [phone], Telefax: 02 51/9 72 12-22

www.rdm-ms.de, [email protected]

1.6.3 BVFI

Bundesverband für die Immobilienwirtschaft e. V. (BVFI)Neben dem IVD hat der im Jahr 2010 gegründete Bundesverband für die Immobilienwirtschaft e. V. (BVFI) ebenfalls in der Maklerbranche Fuß gefasst. Der Verband zählt mittlerweile bereits circa 12.000 Mitglieder. Der BVFI verlangt keine Zugangsvoraussetzungen. Für Neumitglieder gibt es in den ersten 12 Monaten einen »Schnuppertarif– in Höhe von 39,00 EUR netto. Danach wird die Mitgliedschaft automatisch auf den Businesstarif in Höhe von 79,00 EUR netto pro Monat umgestellt. Erhältlich ist auch eine Premiummitgliedschaft für 99,00 EUR netto pro Monat.

Bundesverband

BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft, Mehrwert- und Servicegesellschaft mbH

Grapengießerstraße 9, 21335 Lüneburg; Hohe Str. 57, 51570 Windeck

Telefon: [phone], Telefax: 0 2292/93 99 8 99

www.bvfi.de, [email protected]

1.6.4 CEPI-CEI

European Association of Real Estate Professions (CEPI-CEI)Der CEPI-CEI (European Association of Real Estate Professions) ist am 6.3.2015 durch Zusammenschluss der beiden europäischen Maklerverbände CEI und CEPI entstanden. In ihm sind mehr als 300.000 Makler und Immobilienverwalter aus über 30 nationalen Verbänden organisiert. Die Geschäftsstelle befindet sich in Brüssel. Automatisch werden auch die Interessen der Mitglieder des IVD vertreten, da dieser ein Mitgliedsverband des CEPI-CEI ist.

1.6.5 FIABCI

FIABCIDer FIABCI ist ein internationaler Verband der Immobilienberufe. Mit mehr als 3.500 Mitgliedern und über 100 nationalen Berufsverbänden in mehr als 60 Ländern auf dem amerikanischen Kontinent, in Europa, in Afrika und im Asien-Pazifik-Raum ist FIABCI der einzige globale Immobilienverband. Er umfasst mehr als 1,5 Millionen Immobilienfachleute, neben Maklern sind Verwalter, Projektentwickler, Architekten und Immobiliensachverständige darunter. Die Aufnahmegebühr beträgt 55 EUR bis zum 35. Lebensjahr, danach 110 EUR. Mitglieder des IVD müssen keine Aufnahmegebühr zahlen. Der Jahresbeitrag beläuft sich auf 212,50 EUR bis zum 35. Lebensjahr, danach auf 425 EUR.

Geschäftsstelle

FIABCI Deutsche Delegation e. V.

Brodschrangen 4, 20457 Hamburg

Telefon: [phone], Telefax: 0 40/41 45 16 17

www.fiabci.de, [email protected]

2 Öffentlich-rechtliche Pflichten

Den Immobilienmakler treffen eine Reihe öffentlich-rechtlicher Pflichten. Zunächst benötigt er eine Gewerbeerlaubnis. Des Weiteren muss er nach der Gewerbeordnung Anzeige- und Auskunftspflichten beachten. Die Makler- und Bauträgerverordnung erlegt dem Makler insbesondere Buchführungs- und Informationspflichten auf. Die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes verpflichten zu bestimmten Sorgfaltspflichten im Umgang mit Auftraggebern sowie zu innerbetrieblichen Sicherungsmaßnahmen. Seine Fortbildungspflichten wurden bereits im ersten Kapitel dargestellt.

2.1 Gewerbeerlaubnis

GewerbeerlaubnisMaklertätigkeitGewerbsmäßige Makler brauchen eine Gewerbeerlaubnis. Diese kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden, eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, berührt dies allerdings die Wirksamkeit eines Maklervertrags nicht. Daneben besteht eine Anzeigepflicht.

2.1.1 Gewerbliche Tätigkeit

Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird.

2.1.1.1 Selbstständige Tätigkeit

Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Maklers bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Freie Mitarbeiter benötigen jedoch nach überwiegender Auffassung zumindest dann eine Erlaubnis, wenn sie ein eigenes Büro betreiben.

GewinnerzielungsabsichtWird die Maklertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht als gegeben angesehen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass es im Rahmen der Gewinnerzielungsabsicht unerheblich ist, ob tatsächlich Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn sich etwa die Maklertätigkeit letztlich als Verlustgeschäft entpuppt, kann eine Erlaubnispflicht bestehen.

ProvisionsanspruchEntscheidendes Tätigkeitsmerkmal für das Vorliegen einer Erlaubnispflicht ist gemäß § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO die Vermittlung und der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume. Diese Begriffe sind aus dem Bereich des Maklerrechts bestens bekannt, da der Immobilienmakler gemäß § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für eben den Nachweis oder die Vermittlung einer Kauf- oder Mietgelegenheit einen Provisionsanspruch erhält, soweit daneben sämtliche weitere Voraussetzungen einer provisionsauslösenden Maklertätigkeit gegeben sind.

Vermittlung, gewerberechtlichIm öffentlichen Recht haben diese Begriffe eine umfassendere Bedeutung. Im gewerberechtlichen Sinne ist unter der »Vermittlung des Abschlusses von Verträgen« jede auf den Abschluss eines Vertrags abzielende Tätigkeit zu verstehen. Eine Vermittlung liegt daher selbst dann vor, wenn die darauf gerichtete Tätigkeit letztlich erfolglos bleibt. Da also § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO nicht allein auf die Tätigkeit des Immobilienmaklers im Sinne des § 652 BGB abstellt, ist weiter nicht entscheidend, ob dem Gewerbetreibenden für seine Tätigkeit eine Maklerprovision zusteht.

2.1.1.2 Nachhaltige Tätigkeit

Schließlich muss die Tätigkeit nachhaltig ausgeübt werden, das heißt zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäßigkeit. Die Tätigkeit darf demnach also nicht nur gelegentlich erfolgen, um eine Erlaubnispflicht gemäß § 34c GewO nach sich zu ziehen.

2.1.1.2.1 Grundsätze

Vorsicht bei »Drei-Objekt-Grenze«

Drei-Objekt-GrenzeDie Grenze, wann eine erlaubnispflichtige und damit gewerbliche Tätigkeit vorliegt, kann grob bei ein bis zwei, ggf. maximal drei Tätigkeiten, gerichtet auf die Vermittlung von Vertragsabschlüssen pro Jahr gezogen werden. Die »Drei-Objekt-Grenze« nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), wonach die Grenze gewerbsmäßiger Tätigkeit bei vier Erwerbshandlungen im Jahr liegt, ist mit Vorsicht zu genießen. Allgemein anerkannt ist jedenfalls, dass jeder zumindest ein- bis zweimal pro Jahr ohne Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO Maklerdienste anbieten oder erbringen kann.

Beispiel

Vermittelt ein Wohnungseigentumsverwalter ein- bis zweimal im Jahr eine Eigentumswohnung, ist das Merkmal der Nachhaltigkeit nicht erfüllt, eine Erlaubnispflicht besteht nicht.

Projektumfang entscheidet

Zu beachten ist, dass eine erlaubnispflichtige, gewerbsmäßige Tätigkeit bereits dann vorliegen kann, wenn ein Bauherr oder Baubetreuer zur Durchführung eines einzigen Bauprojekts entsprechende Erwerbshandlungen vornimmt, die angesichts der Tatsache, dass nur ein Projekt verwirklicht werden soll, an sich erlaubnisfrei wäre. Dies ist immer dann der Fall, wenn es sich bei dem Bauvorhaben um einen so bedeutenden Komplex handelt, dass sich die Abwicklung über einen längeren Zeitraum erstreckt, erheblichen Kapitaleinsatz erfordert und nur über einen kaufmännisch eingerichteten Betrieb möglich ist. Die Rechtsprechung bejaht dies bei der Errichtung und Veräußerung von vier Häusern mit 21 Wohneinheiten in einer Zeit von rund vier Jahren. Auch die einmalige Errichtung von sechs Reihenhäusern genügt bereits. Ebenso werden Bau und anschließender Verkauf von vier Eigentumswohnungen als gewerbsmäßige Handlung eingestuft.

Tipp

In Zweifelsfällen sollte beim zuständigen Ordnungsamt ein Antrag auf Befreiung von der Erlaubnispflicht gestellt bzw. konkret vorgesprochen werden, um die Frage »gelegentlich oder gewerbsmäßig« einer abschließenden Antwort zuzuführen.

2.1.1.2.2 Sonstige »Gelegenheitsmakler«

GelegenheitsmaklerPraktisch jeder kann Kauf- oder Mietverträge über Immobilien vermitteln, ohne den Beruf des Immobilienmaklers ausüben zu müssen. Außer dem Verwalter, der sich gelegentlich als Makler betätigt, können dies Angehörige anderer Berufsgruppen sein. Stets ist aber zu prüfen, ob im Einzelfall nicht eine behördliche Erlaubnis gemäß § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO erforderlich ist, soweit gerade die Maklertätigkeit nicht gewerblich ausgeübt wird. Da die Erlaubnispflicht grundsätzlich jedenfalls nur für gewerbliche Tätigkeiten gilt, können die sogenannten Gelegenheitsmakler Maklerdienste auch ohne Genehmigung erbringen, so sie eben nicht mehr als ein bis zwei, maximal drei Vermittlungstätigkeiten im Jahr entfalten.

2.1.1.2.3 Angehörige »freier« Berufe

Da die sogenannten freien Berufe gemäß § 6 GewO kein Gewerbe ausüben, bedürfen sie auch keiner Gewerbeerlaubnis. Typische freie Berufe sind diejenigen der Architekten, Rechtsanwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Wenn allerdings die Angehörigen dieser Berufsgruppen eine Maklertätigkeit gewerbsmäßig ausüben, benötigen sie eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO.

Steuerberater

Maklertätigkeit, SteuerberaterSteuerberater, MaklertätigkeitNach den einschlägigen Standesrichtlinien ist Steuerberatern eine Maklertätigkeit generell untersagt, da sie sich gemäß § 57 Abs. 4 i. V. m. § 57 Abs. 2 Steuerberatungsgesetz (StBerG) jeder gewerblichen Tätigkeit zu enthalten haben. Auch wenn die erwähnte Bestimmung auf eine »gewerbliche« Tätigkeit abstellt, sind die konkreten Voraussetzungen, die an eine gewerbliche Maklertätigkeit gestellt werden, nicht maßgeblich. Den Steuerberatern ist vielmehr auch die nur gelegentliche Maklertätigkeit untersagt. Allerdings kann die zuständige Steuerberaterkammer nach der Bestimmung des § 57 Abs. 4 Nr. 1 StBerG von diesem Verbot Ausnahmen zulassen, soweit durch die Tätigkeit eine Verletzung von Berufspflichten nicht zu erwarten ist.

Achtung

Die von einem Steuerberater abgeschlossenen Maklerverträge sind wirksam, sodass diesem bei Vorliegen der übrigen Provisionsvoraussetzungen auch ein Anspruch auf Courtage zusteht (BGH, Urteil vom 23.10.1980, IVa ZR 28/80, NJW 1981, 90).

Rechtsanwälte

Maklertätigkeit, RechtsanwaltAuch bei einem Rechtsanwalt kann eine erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO dann vorliegen, wenn eine hiermit zusammenhängende rechtsberatende Tätigkeit völlig in den Hintergrund tritt. Zwar standesrechtlich bedenklich dürfen sich Rechtsanwälte gelegentlich als Makler betätigen. Ein generelles Verbot jeglicher Maklertätigkeit ergibt sich jedenfalls nicht aus der Berufsordnung. Diese wäre gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 8 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) allenfalls dann unzulässig, wenn sie ständig ausgeübt würde (BGH, Urteil vom 29.7.2020, AnwZ (Brfg)7/20, WM 2022, 147). Die Ausübung der Tätigkeit eines Maklers ist mit dem Beruf des Rechtsanwalts jedenfalls nicht schlechthin unvereinbar, sodass ein entsprechender Maklervertrag nicht unwirksam ist (BGH, Urteil vom 8.6.2000, III ZR 186/99, NJW 2000, 3067).

Wichtig

Wenn auch zumindest die ständige Ausübung des Berufs eines Maklers für Rechtsanwälte unzulässig ist, kann sich der Rechtsanwalt grundsätzlich als Gelegenheitsmakler betätigen (BGH, Urteil vom 31.10.1991, IV ZR 303/90, NJW 1992, 681). Etwas anderes gilt dann, wenn es sich um einen anwaltlichen Sozius eines Notars handelt. Auch wenn der Rechtsanwalt selbst nicht gleichzeitig Notar ist, sondern nur mit einem Notar in der gleichen Sozietät zusammenarbeitet, ist ihm jegliche Maklertätigkeit untersagt. Maklerverträge mit ihm wären gemäß § 134 BGB nichtig (BGH, Urteil vom 22.2.2001, IX ZR 357/99, NJW 2001, 1569).

Notare

Maklertätigkeit, NotarNach § 14 Abs. 4 Satz 1 Bundesnotarordnung (BNotO) ist es dem Notar verboten, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen. Diese für Nur-Notare und Anwaltsnotare in gleicher Weise geltende Vorschrift dient dem Zweck, die unparteiische Amtsführung zu sichern (BGH, Urteil vom 22.3.1990, IX ZR 117/88, NJW-RR 1990, 948). Die gesetzliche Regelung soll verhindern, dass der Notar an dem Zustandekommen eines Geschäfts, das er in amtlicher Funktion unabhängig und unparteilich zu führen hat, ein eigenes persönliches oder wirtschaftliches Interesse hat (BGH, Beschluss vom 31.7.2000, NotZ 13/00, ZNotP 2000, 437). Ob die Vermittlung zum Abschluss eines Vertrags führt, ist unerheblich. Schon die abstrakte Gefahr, dass der Anschein der Parteilichkeit entstehen könnte, soll auf diese Weise vermieden werden. Notare dürfen daher generell keine auf die Anbahnung von Grundstücksgeschäften ausgerichtete Maklertätigkeit ausüben, also auch keine Nachweisleistung erbringen.

Architekten

KoppelungsverbotMaklertätigkeit, ArchitektArchitekten ist die Erbringung von Maklerleistungen nicht verboten (BGH, Urteil vom 18.3.1999, III ZR 93/98, MDR 1999, 736). Werden allerdings Architektenvertrag und Grundstückskaufvertrag miteinander verkoppelt, ist der Architektenvertrag nichtig, ebenfalls der darauf gerichtete Maklervertrag. Das Koppelungsverbot in Art. 10 § 3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts (MRVG) ist verfassungsgemäß (BGH, Urteil vom 22.7.2010, VII ZR 144/09, NJW 2010, 3154).

Nach der Regelung des § 3 Abs. 4 Satz 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) führen unzulässige Koppelungsgeschäfte nicht zur Unwirksamkeit des Vermittlungsvertrags. Vermittelt der Makler einen Architektenvertrag, der wegen Koppelung von Grundstückserwerb und Architektenvertrag nichtig ist, hat er auch keinen Provisionsanspruch (Art. 10 § 3 Satz 1 MRVG). Der Grundstückserwerber darf sich auf die Nichtigkeit auch berufen, wenn er die Leistungen des Architekten entgegengenommen hat. Das MRVG richtet sich gegen jede den Wettbewerb unter Architekten und Ingenieuren beeinträchtigende Bindung des Bauherrn, sofern sie mit dem Erwerb des Baugrundstücks im Zusammenhang steht. Es soll die Koppelung zwischen Grunderwerb und Architektenauftrag unterbinden. Ein auf den Nachweis oder die Vermittlung einer derartigen Abrede gerichteter Maklervertrag kann selbst eine nach Art. 10 § 3 Satz 1 MRVG verbotene Vereinbarung darstellen und damit nach § 134 BGB als nichtig anzusehen sein (BGH, Urteil vom 20.4.1979, IV ZR 27/78, WM 1979, 759).