Ratgeber Immobilienfinazierung E-Book

Anette Stein

• Herausgeber: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 160

Beschreibung

Die schlechten Zinsen auf dem Kapitalmarkt machten es möglich: Immobilien sind in. Als Objekt für Kapitalanleger, aber viel mehr noch als Eigenheim zur Selbstnutzung. Ganz egal, ob das Häuschen im Grünen oder die Eigentumswohnung in der Stadt – die eigene Immobilie ist der wichtigste Bestandteil der eigenen Altersvorsorge. Das mietfreie Wohnen spart auf Dauer eben Geld. Für die meisten Menschen ist aber der Bau oder Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die größte Investition in ihrem Leben. Ohne eine passende Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung kann der Kaufpreis in den meisten Fällen nicht aufgebracht werden. Ein Haus oder der Kauf einer Wohnung übersteigt schnell die verfügbaren Mittel aus Rücklagen und Eigenkapital. Damit keine unnötigen Mehrkosten entstehen, muss die Finanzierung einer Immobilie umsichtig geplant sein. Denn nur so lassen sich die hohen Darlehensraten eines Kredits über Jahrzehnte schultern. Mit dem Ratgeber zur eigenen Immobilie Erfahren Sie in diesem Ratgeber zur Baufinanzierung, wie teuer Ihre Immobilie sein darf und welche Banken oder Anbieter für Ihren Wohnungs- oder Hauskredits in Frage kommen. Der Ratgeber klärt auf, was nach dem Ablauf der Zinsbindung passiert und gibt wertvolle Tipps zur Anschlussfinanzierung. Neben der Beratung zur Immobilienfinanzierung enthält unser Ratgeber detaillierte Checklisten, umfangreiche Finanzierungskonzepte und leicht verständliche Beispielrechnungen, damit Sie bei der Finanzierung den Durchblick behalten. All dies sorgt außerdem dafür, dass Sie als Kreditnehmer mit Ihren Kreditgebern und Banken auf Augenhöhe verhandeln können. Der Ratgeber enthält darüber hinaus wichtige Tipps zu vielen Fragen der Immobilienfinanzierung: - Wie groß ist mein finanzieller Spielraum? - Wie ermittle ich mein verfügbares Eigenkapital? - Wie hoch darf das Darlehen sein? - Wie wähle ich die für mich geeignete Immobilie aus? - Wo und wie erhalte ich den günstigsten Immobilienkredit? - Wie hilft mir der Staat bei Haus- und Baufinanzierung? - Welche Nebenkosten fallen beim Bau oder Kauf einer Immobilien? - Was muss ich beim Umgang mit dem Immobilienmakler und Notar beachten? - Nach wie vielen Jahren der Tilgung bin ich schuldenfrei? - Wie kann ich von der Wohn-Riester-Förderung profitieren? - Die wichtigsten Versicherungen für Bauherren und Immobilienkäufer - Die zehn häufigsten Fehler bei der ImmobilienfinanzierungIhr Traum von den eigenen vier Wänden – dieser Ratgeber hilft Ihnen dabei, Ihren Wunsch zu verwirklichen! 

Leseprobe

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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhaltsübersicht

1   Vorwort

2   Eine eigene Immobilie – ja oder nein?

2.1   Lieber kaufen oder bauen?

2.1.1   Günstiger: die gebrauchte Immobilie

2.1.2   Was spricht für einen Neubau?

2.2   Wenn Sie bauen möchten

2.3   Die Wohnlage spielt eine große Rolle

2.4   Wo Sie sich informieren können

3   Wie finanzieren Sie eine Immobilie?

4   Welche Kosten entstehen beim Bau oder Kauf einer Immobilie?

4.1   Welche Kosten entstehen beim Immobilienerwerb?

4.1.1   Der Kaufpreis

4.1.2   Die Maklercourtage

4.1.3   Die Grunderwerbsteuer

4.1.4   Der Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand

4.1.5   Die Verwaltungsgebühren

4.2   Welche Kosten entstehen beim Neubau?

4.2.1   Die Grundstückskosten

4.2.2   Die Gebäudekosten

4.2.3   Finanzierungsneben- und Geldbeschaffungskosten

4.3   Wichtige Checklisten zum Ausloten Ihrer Möglichkeiten

4.3.1   So ermitteln Sie die Kosten beim Bau oder Kauf einer Wohnungsimmobilie

4.3.2   Wie teuer es höchstens werden darf

5   Was kann ich mir leisten?

5.1   So viel Eigenkapital steht Ihnen zur Verfügung

5.2   Das Familiendarlehen als Finanzierungsbaustein

5.3   Ermittlung des Eigenkapitals

5.4   Wie hoch sind Ihre monatlichen Einnahmen?

5.5   Wie hoch sind Ihre Lebenshaltungskosten?

5.5.1   Haushaltskosten

5.5.2   Wohnnebenkosten

5.5.3   Auto(s) und Fahrtkosten

5.5.4   Private Versicherungen

5.5.5   Zahlungsverpflichtungen

5.5.6   Freizeit und Unterhaltung

5.5.7   Ausgabenpuffer

5.5.8   Ermittlung der durchschnittlichen Lebenshaltungskosten

5.6   Weitere Messgrößen für die Kreditvergabe

5.7   Wie groß ist Ihr finanzielles Potenzial?

6   Wie hoch darf das Darlehen sein?

6.1   Maximale Darlehenshöhe

6.2   Die Wohnungsimmobilienkreditrichtlinie

7   Wie hilft mir der Staat bei der Hausfinanzierung?

7.1   Förderprogramme der Bundesländer

7.1.1   Darlehen im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes

7.1.2   Welche Fördervoraussetzungen müssen erfüllt werden?

7.1.3   Welche Einkommensgrenzen gibt es?

7.1.4   Woraus besteht die Förderung?

7.1.5   Welche Förderungen gibt es noch?

7.1.6   Internetadressen der zuständigen Landeskreditanstalten

7.2   Förderungen durch die KfW-Bank

7.3   Lastenzuschuss

7.4   Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung mit Wohn-Riester?

7.4.1   Beleihen eines bestehenden Riestervertrags

7.4.2   Ein Riesterdarlehen aufnehmen

7.4.3   Förderung und Besteuerung

8   Welche Formen der Baufinanzierung gibt es?

8.1   Die Ermittlung des Beleihungswertes

8.1.1   Wie der Beleihungswert ermittelt wird

8.1.2   Checkliste: Unterlagen für die Beleihungsprüfung

8.1.3   Wie die Beleihungsgrenzen ermittelt werden

8.1.4   Wenn Beleihungswert oder Beleihungsgrenze zu niedrig sind

8.1.5   Beleihungsauslauf

8.2   Finanzieren mit einem Hypothekendarlehen

8.2.1   Welche Darlehensarten gibt es?

8.2.2   Was müssen Sie grundsätzlich über Zinsen wissen?

8.2.3   Bank überprüft Bonität des Kunden

8.3   Was müssen Sie über die weiteren Kreditkonditionen wissen?

8.3.1   Das Disagio

8.3.2   Zinsbindungszeit

8.3.3   Die Auswirkungen des Tilgungssatzes

8.3.4   Die Zins- und Tilgungsverrechnung

8.3.5   Sondertilgungsrecht vereinbaren

8.3.6   Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren

8.3.7   Die Nebenkosten

8.4   Das klassische Annuitätendarlehen im Wandel

8.4.1   Annuitätendarlehen mit Kündigungsrecht

8.4.2   Vollfinanzierung

8.4.3   Volltilgerdarlehen

8.4.4   Volltilgerdarlehen mit Kündigungsmöglichkeit

8.4.5   Familienhypotheken

8.4.6   Sonderkredite

8.4.7   Modernisierungskredit

8.4.8   Vorschaltdarlehen

8.4.9   Variables Darlehen

8.5   Wie vergleichen Sie die verschiedenen Finanzierungsangebote?

8.5.1   Darüber sollten Sie sich im Klaren sein

8.5.2   Wie wählen Sie Kreditinstitute aus?

8.5.3   Wie holen Sie Angebote ein?

8.5.4   Checkliste zur Angebotsüberprüfung

8.6   Wie werten Sie Angebote aus?

8.7   Mit den Banken verhandeln

8.8   Wie die Auszahlung erfolgt

9   Wie finanziere ich über Baugeldvermittler?

10   Die Finanzierung mit der Bausparkasse

10.1   Der Ablauf der Bausparfinanzierung

10.2   Was ist die Bausparsumme?

10.3   Was bedeuten Ansparphase, Zuteilung und Darlehensphase?

10.4   Die Darlehensphase

10.4.1   Absicherung durch Risikolebensversicherung

10.4.2   Die Wartezeit

10.5   So fördert der Staat das Bausparen

10.6   Finanzierungsstrategien beim Bausparen

10.7   Falls Sie noch keinen Bausparvertrag abgeschlossen haben

11   Weitere Finanzierungsvarianten

11.1   Das Policendarlehen

11.2   Hypothekendarlehen oder Bausparen?

11.3   Gegenfinanzierung über Investmentfonds

11.4   Das Arbeitgeberdarlehen

11.5   Was bieten die Versorgungswerke der Ärzte?

11.6   Weitere Geldgeber

11.6.1   Was bringt das Verkäuferdarlehen?

11.6.2   Lohnt der Rentenkauf einer Immobilie?

12   Den Finanzierungsplan aufstellen

12.1   Probleme bei der Finanzierung

12.1.1   Was tun bei Zahlungsschwierigkeiten?

12.1.2   Was ist eine Nachfinanzierung?

12.2   Was ist eine Anschlussfinanzierung

12.2.1   Wie finanziere ich nach der Zinsbindung?

12.2.2   Wie Sie kündigen

12.2.3   Wann sich der Wechsel lohnt

12.2.4   Wie finanziere ich während der Zinsbindung um?

13   Versicherungen für Bauherren und Immobilienerwerber

13.1   Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

13.2   Die Unfallversicherung der Bau-Berufsgenossenschaft

13.3   Die Risikolebensversicherung bzw. Restschuldversicherung

13.4   Die Wohngebäudeversicherung

13.5   Die Bauleistungsversicherung

14   Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Ratgeber Immobilienfinanzierung: Tipps für Baufinanzierung, Haus- & Wohnungskauf

1   Vorwort

Die schlechte Verzinsung auf dem Kapitalmarkt macht's möglich: Immobilien sind in. Als Objekt für Kapitalanleger, aber viel mehr noch als Eigenheim zur Selbstnutzung. Ganz egal, ob das Häuschen im Grünen oder die Eigentumswohnung in der Stadt – die eigene Immobilie ist der wichtigste Bestandteil der eigenen Altersvorsorge. Das mietfreie Wohnen spart auf Dauer eben Geld.

Das vorliegende Buch beschäftigt sich mit der Finanzierung der eigenen Immobilie und dient als Einstieg ins Thema. Sie erhalten einen fundierten Überblick, der es Ihnen ermöglicht, mit Fachleuten zu diskutieren und eigene Berechnungen anzustellen. Eine persönliche Beratung kann dieses Buch natürlich nicht ersetzen.

Wir stellen Ihnen die Kosten bei Bau oder Erwerb einer Immobilie vor. Schwerpunkt dabei ist die Berechnung der eigenen Optionen. Denn: Vielfach überschätzen gerade Einsteiger in das Thema ihre Möglichkeiten mit zum Teil bösen Folgen. Davor möchten wir Sie bewahren. Ein anderer wichtiger Aspekt ist die Vorstellung der einzelnen Finanzierungsarten. Zwar kommt heute kaum noch jemand an einem Annuitätendarlehen zur Finanzierung vorbei. Jedoch sollten Sie alle Finanzierungsvarianten kennen, bevor Sie mit der Umsetzung Ihres Vorhabens beginnen.

Nicht zuletzt fördert auch der Staat mit unterschiedlichen Maßnahmen die Immobilienfinanzierung. So unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz: KfW – Bauherren und Käufer mit unterschiedlichen Fördermitteln. Auch Riesterverträge lassen sich zur Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden einsetzen. Außerdem erläutern wir kurz die Problemfälle bei der Finanzierung und stellen die wichtigsten Versicherungen vor, die Sie als Eigentümer und Bauherr brauchen.

Wir wünschen Ihnen beim Lesen des Buches viele neue Erkenntnisse und für Ihr Immobilienprojekt viel Erfolg.

Anette Stein und Eike Schulze

2   Eine eigene Immobilie – ja oder nein?

Einführung

Wenn Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, binden Sie sehr viel Kapital und müssen gleichzeitig hohe Kredite aufnehmen. Diese Entscheidung wird langfristig Auswirkungen auf Ihr Leben haben. Deshalb sollten Sie die mit dem Kauf einer eigenen Immobilie verbundenen Chancen und Risiken genau abwägen.

Die folgende Tabelle soll Ihnen eine Entscheidungsgrundlage dafür bieten, wie sinnvoll der Erwerb einer Immobilie oder der Bau eines Hauses für Sie ist. Sollten Sie sich nicht für deutlich mehr Pro- als Kontra-Argumente entscheiden können, dann werden Sie auf Dauer nicht viel Freude an Ihren eigenen vier Wänden haben. Aber Sie sollten auch nicht zu blauäugig sein und meinen, eine Immobilie biete nur Vorteile. Auch die Wohnung oder das Haus können schließlich an Wert verlieren, z.B. wegen ungünstiger (Verkehrs-)Lage oder weil das teure, individuell gestaltete Haus aus der Mode kommt.

Argumente für den Erwerb einer Immobilie

Argumente gegen den Erwerb einer Immobilie

Solide Geldanlage

Langfristige finanzielle Belastung

Eigene Entscheidung über Wertsteigerungsmaßnahmen

Hohe Instandhaltungskosten

Nach Abzahlung der Kredite geringer Aufwand für die Immobilie

Anfängliche höhere finanzielle Belastung

Kein Ärger mit Vermietern

Höhere Flexibilität bei der Wohnraumbeschaffung

Immobilien können als Sicherheit für andere Kredite verwendet werden.

Eigenkapital kann schneller durch andere Kapitalformen aufgebaut werden.

Erspart die Miete in den kapitalschwächeren Rentenzeiten

Nur eingeschränkte Einnahmen durch die »Riester-Rente«

Immobilien sparen Erbschaftsteuer.

Bei mehreren Erben können Immobilien schlechter geteilt werden.

Zurzeit günstige Bedingungen zur Finanzierung der eigenen vier Wände

Eventuell Hochzinsphase bei der Anschlussfinanzierung

Im Alter Wohnraum, der nach den persönlichen Wünschen gestaltbar ist.

Mögliche Arbeitslosigkeit belastet die Finanzierung.

Anpassung der Wohnungsgröße an den tatsächlichen Wohnraumbedarf

Veränderte Familiengröße ändert den Wohnraumbedarf.

Achtung: Es gibt auch nach der Entscheidung für das Eigentum noch Unvorhersehbares, das Sie beim Erwerb von Wohnraum bedenken sollten, z.B., wenn Sie beruflich in eine andere Stadt versetzt werden oder wegen Familienzuwachses doch lieber ein Haus am Stadtrand als die Wohnung im Stadtzentrum möchten.

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Tipp: Deshalb sollten Sie beim Kauf der eigenen vier Wände in jungen Jahren darauf achten, dass die Immobilie leicht zu verkaufen oder zu vermieten ist. Sonst tun sich sehr schnell neue finanzielle Löcher auf. Beachten sollten Sie auch: In strukturschwachen Regionen Deutschlands stagnieren die Immobilienpreise oder sind sogar rückläufig. Nur in großen und beliebten Städten und ihrem Umfeld steigen die Preise deutlich.

Haben Sie sich grundsätzlich für eine Immobilie entschieden, bleibt nur noch die Frage, ob Sie lieber bauen oder kaufen möchten. Dies ist natürlich abhängig davon, wo und wie Sie wohnen möchten.

2.1   Lieber kaufen oder bauen?

Sicherlich ist es sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich, in den größeren Städten Deutschlands in Zentrumsnähe noch eine Neubauwohnung, geschweige denn einen Bauplatz zu bekommen. Und auch die Kosten spielen eine große Rolle: Stadtimmobilien sind sehr teuer. Wer bauen möchte, wird sich daher in der Regel Bauplätze am Stadtrand oder im bereits ländlichen Bereich suchen, wo die Preise erschwinglicher sind.

Allerdings erhöhen sich durch die größere Entfernung zu Arbeitsstelle und Einkaufsquellen die Kosten und der Zeitaufwand. Ohne eigenes Auto ist das meist nicht zu bewältigen, was zusätzlichen finanziellen und zeitlichen Aufwand bedeutet. Denken Sie außerdem daran, dass es eventuell schwierig wird, einen Käufer zu finden, falls Sie das Objekt eines Tages wieder verkaufen möchten.

2.1.1   Günstiger: die gebrauchte Immobilie

Wenn Sie Geld bzw. Zeit sparen und eine gebrauchte Immobilie erwerben möchten, kaufen Sie immer den Geschmack des Erbauers mit. Sie gehen also deutlich größere Kompromisse ein als beim Bau eines neuen Hauses. Andererseits können Sie das Haus zuvor besichtigen und sind so nicht gezwungen die Katze im Sack zu kaufen. Außerdem können Sie so ein Haus oder eine Wohnung finden, die Ihnen unter Lagegesichtspunkten weit weniger Kompromisse abverlangt als ein noch zu erbauendes Haus. Und die gebrauchte Immobilie ist schon mit ihrer Umgebung verwachsen.

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Tipp: Seien Sie vorsichtig: Ältere Häuser sind nicht mehr auf dem neuesten Stand der Bautechnik. Sie haben z.B. keine optimale Dämmung. Und nicht selten sind in absehbarer Zeit Reparaturen fällig, die richtig ins Geld gehen können, wie z.B. der Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster. Gerade bei Altbauten können die Nebenkosten ein gewaltiges Loch in die Haushaltskasse reißen. So können hohe Heizkosten nicht nur wegen schlechter Dämmung, sondern auch wegen der höheren Räume entstehen.

Vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie sollten Sie die Gebäudetechnik genau unter die Lupe nehmen und in Zweifelsfällen den Rat eines Fachmanns einholen. Schauen Sie sich auch die Umgebung des Objekts genau an. So können Sie z.B. Lärmquellen wie Eisenbahnen oder Geruchsquellen wie Brauereien aufspüren. Besonders Eisenbahnstrecken sind mitunter tückisch, wenn beispielsweise nachts ein starker Güterverkehr herrscht, während tagsüber kaum ein Zug fährt.

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Tipp: Seit dem 1.1.2009 müssen Verkäufer eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung den potenziellen Kunden bei der Besichtigung des Objekts einen Energieausweis vorlegen. Denken Sie deshalb daran, danach zu fragen. Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energiestandard des Gebäudes, sprich über den Energieverlust. Nähere Informationen dazu erhalten Sie im Internet unter enev-online.de.

2.1.2   Was spricht für einen Neubau?

Der Reiz eines Neubaus besteht für die meisten Bauherren darin, dass sie einen erheblichen Einfluss auf die Bauausführung und die Ausstattung des Hauses haben. Außerdem ist das Gebäude auf dem neuesten Stand der Technik, und wesentliche Reparaturen sind zunächst einmal nicht zu erwarten. Zwar brauchen gerade Neubausiedlungen eine gewisse Zeit, um sich mit Leben zu füllen. Doch die gesamte Sozialstruktur einer solchen Siedlung ist eher homogen. Für junge Familien kann sich dies vorteilhaft auswirken: So wird man hier auf viele andere Paare mit kleineren Kindern treffen, was das Eingewöhnen erleichtern kann. In Neubauvierteln hat man größeren Einfluss, den Charakter seiner Siedlung mitzubestimmen, während man sich in Altbauvierteln in die schon bestehende Sozialstruktur integrieren muss.

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Tipp: Einige Kommunen bieten für kinderreiche Familien besondere Unterstützungen beim Hausbau an, beispielsweise kommunales Wohnbauland, das subventioniert wird. Erkundigen Sie sich deshalb frühzeitig bei Ihrer Gemeinde danach, ob ein solches Bauland ausgewiesen wurde und welche Chancen Sie persönlich bei einer Bewerbung dafür haben.

2.2   Wenn Sie bauen möchten

Wenn Sie sich grundsätzlich für den Hausbau entschieden haben, müssen Sie nun klären, was für ein Haus Sie bauen wollen. Da gibt es das Architektenhaus, das als Unikat konzipiert wird. Das nötige Kleingeld vorausgesetzt, lassen sich hier die eigenen Vorstellungen am besten verwirklichen. Das Grundstück muss meist selbst beschafft werden. Die Bauleistungen übernehmen dann Bauunternehmen und Handwerker.

Beim Bauträgerhaus werden sowohl das Haus als auch das Grundstück aus einer Hand geliefert. Die Bauleistungen werden komplett abgewickelt und sind schon stärker standardisiert als beim Architektenhaus. Das Haus wird schlüsselfertig übergeben.

Bei den sogenannten Typenhäusern wird unterschieden zwischen

Fertighäusern,

Selbstbauhäusern und den

Stein-auf-Stein-Häusern.

Das Fertighaus wird meist teilbezugsfertig erstellt, sodass Sie z.B. nur noch das Dach weiter ausbauen oder Teppichböden verlegen und tapezieren müssen.

Die Selbstbauhäuser werden noch unterschieden in Ausbauhäuser, bei denen noch ein Teil des Innenausbaus selbst bewerkstelligt werden muss, und die Bausatzhäuser, bei denen nur die Bauteile und -materialien angeliefert werden. Ein Bausatzhaus stellt in der Regel höhere handwerkliche Anforderungen als ein Ausbauhaus, das der geübte Hobbyhandwerker problemlos fertigstellen kann.

Das Stein-auf-Stein-Haus ist ein Mauerwerkshaus, das bezugsfertig an die Baufamilie übergeben wird. Es kann allerdings auch verabredet werden, dass der Bauherr die Malerarbeiten selbst übernimmt.

Die Grundstücke bei den Typenhäusern werden separat von der Baufamilie erstanden. Natürlich ist das Bausatzhaus das kostengünstigste Haus von allen. Jedoch erfordert es häufig auch handwerkliches Geschick, das nur wenige Nicht-Handwerker besitzen. Dies sind eigentlich Häuser für Profi-Handwerker, die in ihrem Freundeskreis noch weitere Kollegen für das Mitbauen begeistern können. Möchten Sie dennoch am Bau sparen, können Sie z.B. auf den Keller verzichten und sich stattdessen für eine Bodenplatte entscheiden. Das spart schon mal locker 20.000,– € bis 25.000,– €. Und wenn der Garten groß genug ist, bleibt auch Platz für ein Gartenhäuschen, das den nicht vorhandenen Kellerraum zum Teil kompensieren kann.

2.3   Die Wohnlage spielt eine große Rolle

Falls Sie vorhaben, Ihr Objekt später wieder zu veräußern, sollten Sie nur Wohnungen oder Häuser in einer attraktiven Lage erwerben. So wird der Verkauf erleichtert, und es können höhere Verkaufserlöse erzielt werden.

Qualitätsmäßig voneinander unterschieden werden insgesamt fünf Wohnlagen:

Die einfache Wohnlage ist meist durch niedrige Kaufpreise gekennzeichnet. Allerdings sind entsprechende Objekte häufig nur schwer verkäuflich. Höhere Verkaufserlöse sind nicht zu erwarten.

Bei der mittleren Wohnlage handelt es sich schon um recht ordentliche Wohngebiete, die sich meist durch preiswerte Objekte auszeichnen. Hier lässt sich gerade bei unterbewerteten Häusern in Städten ein wirkliches Schnäppchen machen.

Gute Wohnlagen sind die von den meisten Immobilienerwerbern bevorzugten Wohngebiete, die natürlich entsprechend viel kosten. Dafür lassen sich auch gute Verkaufserlöse erzielen. Wirkliche Schnäppchen können Sie in diesem Bereich wohl nur noch in ländlichen Regionen machen.

Sehr gute Wohnlagen sind für die meisten Immobilienkäufer schon unerschwinglich. Sie zeichnen sich durch ein sehr gutes Wohnumfeld aus. Hohe Verkaufsgewinne sind häufig nur noch in den größeren Metropolen zu erzielen.

Toplagen sind die absoluten Prestigelagen in Deutschland, die sich in den Ballungsräumen der wichtigsten Metropolen befinden (z.B. die Elbchaussee in Hamburg).

Als ein gutes Instrument, um die Wohnlagen einer Stadt oder auch im dörflichen Umfeld zu beurteilen, hat sich die Wohnlagenkarte (Wohnlagenkarte.de) etabliert. Beachten sollten Sie dabei Folgendes: Beispielsweise werden Toplagen immer anhand der Kommune betrachtet, die Sie sich gerade anschauen. Eine Toplage in Zirndorf hat damit eine andere Aussagekraft als in Nürnberg oder München. Eine Toplage in Zirndorf ist im Gegensatz zu München als Schnäppchen zu bezeichnen. Da die Wohnlagenkarte.de aufgrund von Immobilienverkäufen entsteht, kann es im Einzelfall dazu führen, dass, wenn in einem Stadtbereich gar keine Immobilien auf dem Markt sind, die Darstellung mit der Realität nicht übereinstimmt. Dann kann es passieren, dass eine Toplage nur als eher durchschnittliche Lage dargestellt ist.

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Tipp: Gerade wenn Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben, müssen Sie damit rechnen, dass sich im Laufe der Zeit der Charakter Ihres Stadtviertels verändert. So kann aus einem Arbeiter- ein Beamtenstadtteil und aus dem Beamtenstadtteil ein Ausländerquartier werden. Diese Veränderungen haben natürlich Einfluss auf den Kauf- bzw. Verkaufspreis. Viele Immobilienmakler stellen diese Entwicklungen zu rosig dar. Daher sollten Sie bei zu optimistischen Behauptungen misstrauisch sein. Niemand kann genau vorhersagen, wie sich ein Stadtviertel in den nächsten zehn Jahren entwickeln wird.

Diese Wechsel sind in einem Neubaugebiet zunächst nicht zu erwarten. Und: Verändert sich der Charakter, so verändern sich auch die Immobilienpreise. Hier sei das Stichwort Gentrifizierung, also die Umwandlung von Studentenvierteln in hippe Akademikerviertel, genannt.

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Tipp: Möchten Sie Ihre eigenen vier Wände mit einer Wertzuwachsperspektive erwerben, sollten Sie sich bei der Bauverwaltung Ihrer Kommune erkundigen, wo demnächst (ehemalige) Gewerbe- oder Bundeswehrflächen für den Hausbau freigegeben werden. In der Regel steigen dann auch in der Nachbarschaft die Kaufpreise. Denn besonders in der Nähe von Gewerbeflächen ist Wohnraum meist besonders günstig und gewinnt im Zuge der Umwidmung zu reinen Wohngebieten an Wert. Allerdings müssen Sie dann auch der Bodenqualität größere Aufmerksamkeit schenken.

2.4   Wo Sie sich informieren können

Als Grundlage für Ihre Entscheidung sollten Sie sich so viele Informationen wie nur möglich beschaffen. Eine Möglichkeit dazu wäre der Immobilien- und Wirtschaftsteil Ihrer regionalen Tageszeitung. Beobachten Sie frühzeitig die Kaufpreise, damit Sie ein realistisches Gefühl dafür bekommen, was Sie in Ihrer Region für ein Objekt vergleichbarer Größe und Ausstattung ausgeben müssen. Insbesondere Privatleute neigen dazu, ihre Immobilie zu teuer anzubieten, weil sie zumindest ihre eigenen Investitionen herausbekommen möchten.

Neben den Tageszeitungen und einigen Zeitschriften gibt es weitere Informationsquellen für Immobilienpreise:

Für größere Städte mit Infos zu Preisen gibt es im Internet den Immobilienkompass der Capital-Redaktion.

Ebenso hält der Gutachterausschuss Ihrer Stadt, Gemeinde oder Ihres Kreises Sammlungen/Auswertungen (z.B. Grundstücksmarktbericht) zu den Preisen für bebaute und unbebaute Grundstücke Ihrer Region bereit. Das Bau- oder Katasteramt erstellt Bebauungs- und Flächennutzungspläne.

Darüber hinaus bieten die Maklerverbände, Banken und Bausparkassen häufig Auswertungen über die Kaufpreisentwicklung an. Teilweise sind die Informationen jedoch im Eigeninteresse eingefärbt.

Daneben haben die Verbraucherzentralen wichtige Informationsmaterialien zum Thema Bauen und Finanzieren und bieten Bauberatungen an.

Wohnen Sie in einer Universitätsstadt, so bekommen Sie manchmal in den Universitätsbibliotheken oder -instituten wissenschaftliche Arbeiten über die Entwicklung der Immobilienpreise in Ihrer Region.

Wer mit dem Ersteigern von Haus oder Wohnung liebäugelt, findet Informationen in den Ausschreibungen der zuständigen Amtsgerichte sowie in verschiedenen Versteigerungskalendern.

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Tipp: Da Bau oder Erwerb einer Immobilie langfristige Entscheidungen sind, sollten Sie sich genügend Zeit dafür lassen. In der Regel sollten Sie sich von der Idee bis zum Einzug einen Zeithorizont von einem Jahr, vielleicht auch von zwei Jahren geben. Es gibt vieles, worüber Sie sich als potenzieller Immobilieneigentümer im Klaren sein und was Sie mit der Familie diskutieren sollten, bevor Sie Entscheidungen treffen. Geben Sie sich genug Zeit, um Angebote einzuholen und zu vergleichen. Und nicht zuletzt: Entscheiden Sie sich nur für eine Immobilie, die auch zu Ihnen passt.

3   Wie finanzieren Sie eine Immobilie?

Viele Bauwillige sind zunächst erschrocken, dass die Kosten besonders für ein Eigenheim sich schnell auf das Sechs- bis Achtfache eines normalen Jahreseinkommens belaufen. Schließlich fallen neben den reinen Bau- oder Kaufkosten auch noch die Baunebenkosten an, die meist deutlich über 10 % der Bau- oder Kaufsumme betragen.

Wenn auch viele potenzielle Erwerber oder Bauherren Eigenkapital mitbringen, so klafft doch eine mehr oder minder große Finanzierungslücke, die über Fremdkapital abgedeckt sein muss. Daher sollten Sie als Erwerber oder Bauherr in den ersten 15 Jahren