Réussir le montage de sa SCI E-Book

Patrice Leleu

• Herausgeber: Arnaud Franel Editions
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 93

Veröffentlichungsjahr: 2018

Beschreibung

Que faut-il savoir pour réussir le montage de sa SCI ?

Pourquoi monter une SCI ? Sous quel régime fiscal ? Comment en éviter les désagréments possibles ? Telles sont, parmi bien d’autres, les questions auxquelles répond cet ouvrage qui décrit dans un style clair et simple toutes les étapes de la vie d’une SCI.

Son but : vous permettre de réussir le montage de votre SCI dans des conditions optimales suivant une stratégie patrimoniale pertinente adaptée à votre situation personnelle.

À cette fin, l’auteur passe en revue l’ensemble des cas de figures, que ce soit l’optimisation de la gestion d’un patrimoine familial, une anticipation de transmission, ou encore la gestion optimale de biens professionnels, vous permettant d’appréhender le fonctionnement d’une SCI de sa constitution jusqu’à sa dissolution, en passant par sa vie juridique et sa gestion au quotidien.

Chaque étape de la vie de la SCI est mise en avant à travers des tableaux comparatifs et explicatifs, des cas chiffrés prenant en compte les différentes situations ; chaque séquence est validée par un mini quizz. Autant d’éléments qui vous aideront à effectuer le bon choix et à utiliser au mieux les règles juridiques.

Un guide pratique, à destination du grand public, pour tout comprendre des emprunts et du montage d'une SCI.

EXTRAIT

Le terme SCI, pour société civile immobilière, désigne une société civile ayant pour objet la propriété et la gestion d’un ou plusieurs biens immeubles qu’elle a acquis ou qui lui ont été apportés, et qui sont, destinés à la location ou à l’usage personnel d’un ou plusieurs associés.
C’est un cadre juridique pratique pour des investissements en immobilier locatif à plusieurs (investissement collectif), sous la forme d’un contrat de société avec des associés qui mettent en commun un capital et des biens immobiliers. Les bénéfices qui en résultent sont partagés, de même les associés contribuent aux pertes.
La SCI est une société.
Une société, dit le Code civil, en son article 1832 est : « Un groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter ».

À PROPOS DE L'AUTEUR

Patrice Leleu possède 25 ans d’expérience dans le domaine bancaire ; il a été conseiller puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Il assure la conception et l’exercice de sessions de formation dans les domaines suivants : financement de l’immobilier, conseil en immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Il est également l’auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui il se consacre à la finance en indépendant.

Leseprobe

Couverture

Page de titre

Avertissement

Les idées et conseils de l’auteur expriment ses opinions personnelles, et n’engagent que lui, et non l’organisme auquel il appartient.

L’auteur.

INTRODUCTION

Ce livre s’adresse à tous ceux qui souhaitent monter une Société Civile Immobilière (SCI).

Une Société Civile Immobilière est une personne morale ayant une existence juridique spécifique et qui fait l’objet d’une immatriculation. C’est un outil privilégié pour l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Celui-ci peut consister en un seul bien, en une partie seulement d’un patrimoine immobilier, ou encore en sa totalité.

Les avantages procurés par la SCI concernent la fiscalité, la succession et la gestion du patrimoine. Si la SCI ne permet pas d’échapper à la fiscalité ni aux règles communes du droit, elle peut optimiser les situations de chacun par le biais du montage et du principe de la société. Elle est facilitatrice de situations comme la transmission et l’indivision. Dans ce dernier cas notamment, elle offre une meilleure gestion du patrimoine grâce à la nomination d’un gérant, qui facilite les actes de la vie courante. En clair cela peut être une solution juridique pour le patrimoine immobilier.

Une SCI est une société et à ce titre doit vivre sa vie de société :

•avec ses statuts et ses assemblées générales ;

•ses obligations administratives et ses formalités d’immatriculation ;

•son objet social déterminé par les associés ;

•son existence juridique propre.

L’objet est en rapport avec l’immobilier dont elle est un véhicule de gestion et de développement.

Aucune loi spécifique n’en règle les contours. La SCI est soumise au droit commun des sociétés civiles.

Les dispositions générales qui régissent les sociétés civiles sont portées par la loi du 4 janvier 1978 : « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de la forme, de la nature ou de leur objet ».

www.legifrance.gouv.fr

Enfin, il existe plusieurs types de SCI. La majorité des SCI montées par les particuliers répondent à seul un type, plus particulièrement la SCI dite « classique ou patrimoniale ». Pour l’essentiel il s’agit de biens familiaux, (bien d’usage, résidence principale ou secondaire), d’immobilier professionnel (comme un cabinet de médecin), ou d’immobilier de rapport que l’on souhaite pérenniser au sein de la famille.

DÉFINITION D’UNE SCI

Définition

Le terme SCI, pour société civile immobilière, désigne une société civile ayant pour objet la propriété et la gestion d’un ou plusieurs biens immeubles qu’elle a acquis ou qui lui ont été apportés, et qui sont, destinés à la location ou à l’usage personnel d’un ou plusieurs associés.

C’est un cadre juridique pratique pour des investissements en immobilier locatif à plusieurs (investissement collectif), sous la forme d’un contrat de société avec des associés qui mettent en commun un capital et des biens immobiliers. Les bénéfices qui en résultent sont partagés, de même les associés contribuent aux pertes.

La SCI est une société.

Une société, dit le Code civil, en son article 1832 est : « Un groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter ».

www.legifrance.gouv.fr

La SCI est donc soumise aux mêmes conditions de formes pour sa validité que les autres sociétés :

•objet social ;

•capacité ;

•consentement…

La SCI en tant que société est dotée de la personnalité juridique.

La SCI a une existence juridique distincte de celle de ses associés.

Elle détient son propre patrimoine. Les biens sont donc la propriété de la SCI, et non celle des associés.

Comme toute structure ayant la personnalité juridique, elle est marquée d’un formalisme juridique précis.

Elle fait l’objet de modalités précises et indispensables afin d’être valablement constituée.

Modalités

• La rédaction des statuts

• La publication de sa constitution

• Le dépôt des actes au greffe du tribunal

• Un enregistrement au registre du commerce et des sociétés.

À noter :depuis le 1er juillet 2015, l’obligation d’enregistrement auprès du service des impôts est supprimée, sauf dans le cas où :

• l’acte de constitution est réalisé par un notaire, qui se charge de l’enregistrement ;

• il y a apports d’actifs : d’immeubles ou de droits immobiliers.

www.greffe-tc-paris.fr

Elle nécessite un capital social divisé en parts égales. Les apports en industrie donnent lieu :

•à l’attribution de parts ;

•les parts donnent droit à bénéfice ;

•elles obligent à contribuer aux pertes.

L’objet de la SCI est civil.

Une SCI est une société civile immobilière. Son statut juridique est donc celui des sociétés civiles.

Elle ne doit pas avoir d’objet commercial, ni se livrer à titre habituel à des activités commerciales. Elle ne peut réaliser que des activités civiles et ce dans l’immobilier.

Quelles sont-elles ?

L’achat, la construction d’un bien, la location de bien « nu ».

Pour quelle affectation ?

L’habitation, le commercial, ou le professionnel.

À noter :dans le cadre de la location meublée, l’administration fiscale peut admettre qu’une SCI perçoive des revenus commerciaux à caractère occasionnel dans la limite de 10 % des revenus. Dans ce cas elle garde son caractère civil. Dans le cas contraire elle devient une société commerciale avec une fiscalité spécifique.

Pour autant un arrêt du 28 décembre 2012 précise la notion de caractère habituel d’une location meublée, considérant que ce n’est pas parce que les locations sont sur une courte période que l’activité n’a pas à être qualifiée de location en meublé.

Une vigilance accrue est de mise pour la location meublée même épisodique.

Les différentes catégories de SCI

De façon générale

La SCI

• Plusieurs personnes ont pour objet d’acquérir ensemble un patrimoine immobilier privé, ou encore professionnel, et de le gérer.

C’est la plus utilisée. Elle est aussi appelée SCI de Gestion. Son but est d’isoler ainsi ce patrimoine dans une structure sociétale. La SCI peut détenir la résidence principale pour la jouissance de celle-ci par les associés.

• C’est la SCI qui loue les biens et locaux. C’est elle aussi qui réalise les travaux d’entretien et de réparation. Elle en paye les charges qui sont ensuite réparties entre les associés.

www.votre-sci.fr/formes

Les associés

•Soit ils apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils détiennent déjà

•soit ils font l’acquisition ensemble d’un nouveau bien.

En contrepartie de leurs apports respectifs, ils perçoivent des parts sociales. Les proportions de chacun dans le capital peuvent être différentes ou à parts égales.

Les associés détiennent des parts sociales de la SCI.

Une SCI

Détient les biens immobiliers

Un associé

Détient des parts sociales

Si un associé détient des parts représentant 10 % du capital de la SCI : il est associé à hauteur de 10 %.

Mais c’est bien la SCI qui est propriétaire du bien immobilier.

Outre la SCI classique, d’autres types possibles

La SCI de Construction Vente :

L’objet est de construire des logements et de les revendre. Nous sommes dans le cadre de la promotion immobilière. L’objet social de la SCI de construction vente est obligatoirement la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente en totalité ou par lots.

Elle disparaît lorsque les opérations pour lesquels elle a été créée prennent fin.

La SCI d’attribution :

L’objet est de construire ou encore d’acheter un ensemble immobilier, et de le diviser ensuite entre les associés. Il s’agit d’un achat en commun facilité par l’intermédiaire de la SCI.

Il est précisé quels lots de l’immeuble seront affectés et reviendront aux différents associés au moment du partage (quand partage il y a) et ce, en fonction des apports et des choix de chacun de ses associés. La SCI d’attribution est dissoute une fois le partage des lots achevé.

La SCI de jouissance à temps partagé :

L’objet est d’acheter des résidences et d’en assurer le temps d’occupation partagé. Le principe est simple : chacun des associés dispose d’une période d’occupation définie pendant l’année. C’est de la multipropriété.

Outre la SCI classique, d’autres types possibles

On parle encore de SCI patrimoniale. La SCI familiale n’est pas un type particulier de SCI, c’est une appellation. Il s’agit d’une SCI classique créée par des membres d’une même famille. Elle leur permet de devenir propriétaires et de gérer collégialement un ou plusieurs biens immobiliers.

Quizz

N°

Questions

Oui

Non

1

Une SCI est dotée de la personnalité juridique

2

Une SCI ne peut réaliser que des activités civiles

3

Il existe plusieurs sortes de SCI

4

La SCI est propriétaire des biens la composant

5

Les associés sont propriétaires des biens de la SCI

Réponses

• 1 : oui.

• 2 : oui.

• 3 : oui.

• 4 : oui.

• 5 : non ; les associés détiennent des parts sociales.

Points de vigilance

• La SCI est une société avec ses règles administratives.

• Le choix des activités détermine son caractère civil.

• Il faut choisir la forme de la SCI en fonction de ses objectifs.

• Les associés peuvent avoir entre eux un lien familial.

CONSTITUER UNE SCI

Être associé d’une SCI

Il n’y a pas de nombre maximum d’associés imposé par la loi pour former une SCI, mais il doit y en avoir au minimum deux.

Afin d’avoir la qualité d’associé il faut réunir trois paramètres :

•faire un apport ;

•participer aux bénéfices et pertes ;

•avoir la volonté de s’associer (affectio societatis).

Statut juridique de l’associé

Responsabilité des associés

Les associés sont indéfiniment responsables du passif social. Une SCI, en tant que société civile, société de personnes, ne limite pas la responsabilité de ses membres à leurs seuls apports. Par contre ils ne sont pas solidairement responsables. La contribution de chaque associé aux pertes de la SCI est encadrée par la loi. Des statuts qui en décideraient autrement seraient inopposables au tiers. Tous les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société (en rapport avec leur quote-part de capital social). Leur responsabilité est proportionnelle au nombre de parts détenues par chacun d’eux. C’est-à-dire qu’ils sont responsables sur l’ensemble de leur patrimoine personnel.

Prescription

Toutes les actions envers un associé sont prescrites dans un délai de 5 ans à compter de la dissolution de la société.

Statut de « non commerçant »

Les associés n’ont pas le statut de commerçant. Il n’existe pas de restriction à la capacité de devenir associé. Ils peuvent être des personnes majeures ou mineures représentées, françaises ou étrangères. Les personnes frappées d’interdiction d’activité commerciale aussi peuvent être associées.

Une personne morale peut également devenir associée d’une SCI.

Lien légal

Chacun des associés est lié par écrit par et dans les statuts, qui précisent leur nombre et leur part respective au capital social.

Qui peut devenir associé ?

Une SCI entre époux est possible et quel que soit le régime matrimonial. Dans le cas où un seul des époux mariés sous le régime légal souhaite s’associer dans une SCI au moyen de biens communs :

•il doit informer son conjoint de la possibilité d’acquérir lui aussi le statut d’associé ;

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