Steuerleitfaden für Vermieter E-Book

Albert Stranz

• Herausgeber: Books on Demand
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 127

Veröffentlichungsjahr: 2016

Beschreibung

Sie wünschen sich einen guten Überblick über die steuerlichen Regelungen und Gestaltungsmöglichkeiten, die Ihnen im Rahmen einer privaten Immobilienanlage zur Verfügung stehen? Dieser Leitfaden liefert Ihnen das nötige Wissen - verständlich aufbereitet und sofort in der Praxis anwendbar. ----- Den meisten Immobilieneigentümern fehlt das nötige Steuerwissen, um ihre Immobilienanlagen steueroptimiert zu gestalten. Von einer kompletten Steuerstrategie von A bis Z ganz zu schweigen. Dazu kommt, dass es kaum Möglichkeiten gibt, sich auf einfache, verständliche und zudem günstige Weise in das Thema einzuarbeiten. Mit diesem Leitfaden wissen Sie innerhalb kurzer Zeit, worauf es bei der Kapitalanlage in Immobilien steuerlich ankommt - sowohl im Bereich Einkommensteuer aus auch im Bereich Umsatzsteuer. Sie sparen damit nicht nur eine Menge Zeit, sondern auch eine Menge Geld. Mit meinem Buch biete ich Ihnen einen kompletten Steuerleitfaden für langfristige Immobilienanlagen - sogenannte Kaufen-und-Halten-Immobilieninvestments. Die zahlreichen Beispiele und Umsetzungsvorschläge in diesem Leitfaden helfen Ihnen bei der praktischen Anwendung. Außerdem lernen Sie, wie Sie Ihren persönlichen Einkommensteuersatz ermitteln und erfahren im "kleinen 1x1 der Ausgaben bei Vermietung und Verpachtung", welche Kosten Sie steuermindernd absetzen können. ----- "Bei diesem Buch merkt man gleich, dass der Autor selbst in Immobilien investiert. Auch die Paragraphendichte ist erfrischend gering. Dennoch gelingt es dem Autor auf sehr übersichtliche Art und Weise anschaulich und sofort anwendbar das Thema Steuern für private Immobilieninvestoren und -anleger intensiv zu durchleuchten." Thomas Knedel, Autor von "Erfolg mit Wohnimmobilien"

Leseprobe

Was Ihnen dieser Leitfaden bringt

Als Kapitalanleger oder professionell handelnder Immobilieninvestor müssen Sie sich frühzeitig Gedanken über die richtige Steuerstrategie für Ihre Immobilienanlagen machen. Denn: Die richtige Steuerstrategie wirkt sich unmittelbar auf die Rendite Ihrer Anlagen aus. Das Thema Steuern und Steuerstrategie lässt sich auch nicht vollständig an einen Dienstleister, wie z. B. einen Steuerberater, delegieren. Ein Steuerberater kann, wie der Name schon sagt, nur beraten. Die endgültigen Entscheidungen treffen immer Sie selbst! Und deshalb brauchen Sie einen guten Überblick über die steuerlichen Regelungen und Gestaltungsmöglichkeiten, die Ihnen im Rahmen Ihrer Immobilienanlage zur Verfügung stehen. Dieser Leitfaden liefert Ihnen das nötige Wissen, verständlich aufbereitet und sofort in der Praxis anwendbar.

Auf den folgenden Seiten stelle ich Ihnen meine praktische Steuerstrategie für die klassische Kapitalanlage in Immobilien vor. Es ist in erster Linie meine persönliche Steuerstrategie für Wohnimmobilien, die man kauft, um sie anschließend mehrere Jahre zu vermieten (und irgendwann wieder zu verkaufen) – die sogenannten Kaufen-und-Halten-Investments. Die vorgestellte Steuerstrategie lässt sich aber auch auf Gewerbeimmobilien übertragen. Die zahlreichen Beispiele und Umsetzungsvorschlägen in diesem Leitfaden helfen Ihnen bei der praktischen Anwendung. Abgerundet wird dieses Buch mit allgemeinen nützlichen Informationen wie z. B. dem persönlichem Einkommensteuersatz, einem kleinem 1x1 der abziehbaren Ausgaben bei Vermietung und Tipps zum Umgang mit dem Steuerberater und Finanzamt.

Sie werden bei der Lektüre merken: Steuern sind interessanter, als ihr Ruf vermuten lässt. Und wenn Sie erst erleben, wie Sie mit der richtigen Steuerstrategie Ihren Ertrag um bis zu 50% steigern, dann machen Steuern sogar Spaß.

Mit diesem Leitfaden wissen Sie innerhalb kurzer Zeit, worauf es bei der Kapitalanlage in Immobilien steuerlich ankommt – sowohl im Bereich Einkommensteuer als auch im Bereich Umsatzsteuer. Sie sparen damit nicht nur eine Menge Zeit, sondern auch eine Menge Geld. Allein das eingesparte Honorar für mehrere Stunden Beratung durch einen Steuerberater beträgt einige hundert Euro. Die Steuerersparnis für Ihre Anlageobjekte wird noch höher sein.

Bitte verstehen Sie mich richtig: Dieser Leitfaden kann keinen Steuerberater ersetzen. Er soll Ihnen ein allgemeines Verständnis für das Thema Steuern liefern und gibt Ihnen eine generelle Steuerstrategie für langfristige Immobilieninvestments an die Hand. Es geht in diesem Buch nicht darum, dass sie lernen Ihre eigene Steuererklärung auszufüllen. Für die konkrete Umsetzung im Einzelfall empfehle ich Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden. Dieser sollte allerdings Experte im Bereich Immobilieninvestments sein. Am Schluss dieses Leitfadens gebe ich Ihnen einen hilfreichen Tipp, wie Sie die Kompetenz Ihres Steuerberaters auf diesem Gebiet einschätzen können. Bedenken Sie: Sie ziehen umso mehr Nutzen aus den Gesprächen mit Ihrem Steuerberater, je besser Sie darauf vorbereitet sind und je besser Sie ihn verstehen und wissen, wie das System der Steuern funktioniert.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß dabei, in die Welt der Steuern einzutauchen.

Ihr Albert Stranz

Der Autor

Von der niedersächsischen Steuerverwaltung wurde Albert Stranz an der Steuerakademie in Rinteln zum Diplom-Finanzwirt ausgebildet. Danach war er rund 2 Jahre als Finanzbeamter beim Finanzamt Braunschweig-Wilhelmstraße im gehobenen Dienst tätig.

Aktuell arbeitet er in der Rechtsabteilung der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft PKF Fasselt Schlage am Standort Braunschweig. Daneben beschäftigt er sich als Privatanleger mit eigenen Immobilieninvestments.

Wichtig

Die nachfolgenden Informationen und Texte stellen keine Rechtsberatung dar.

Ich habe mich um eine für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise bemüht. Dies geht zwangsläufig zulasten einer präzisen, am Gesetzeswortlaut orientierten Rechtsdarstellung. Ich habe also teilweise bewusst die Rechtslage vereinfacht dargestellt, damit der Text verständlich bleibt und Sie den größten praktischen Nutzen daraus ziehen können.

Bitte beachten Sie, dass nicht alle Rechtsvorschriften, Ausnahme- und Vereinfachungsregelungen eines bestimmten Steuerthemas im Rahmen dieses Leitfadens erwähnt und thematisiert werden können.

Trotz größtmöglicher Sorgfalt kann für die Inhalte keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Ihren konkreten Einzelfall mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.

Über Ihr Feedback, Wünsche, Anregungen oder eine Bewertung imInternet z. B. bei Amazon freue ich mich.

Kontakt: [e-mail]

Inhaltsverzeichnis

Teil 1: Der Einkommensteuertarif

Wie Sie Ihre Steuerlast/-ersparnis aus einer geplanten Immobilienanlage ermitteln

Methode 1: Vereinfachte Berechnung mit dem Grenzsteuersatz

Wie Sie Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ermitteln

Methode 2: Genaue Berechnung mit dem Online-Steuerrechne

Teil 2: Einkommensteuer

Überblick über die Steuerstrategie bei der Einkommensteuer

1. Steuerstrategien beim Kauf

Die Grundsatzentscheidung: privat oder betrieblich?

Kauf als Privatperson

… oder Kauf mittels einer KG, GmbH, GmbH & Co. KG oder gar einer Stiftung?

Für Einsteiger

Für Fortgeschrittene

Immobilien im Privatvermögen führen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Grunderwerbsteuer – Zahlen Sie nicht mehr, als das Gesetz verlangt

Auswirkungen der Kaufpreisaufteilung auf die Finanzierung

Die optimale Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag

Anschaffungsnebenkosten

Nicht zustande gekommene Investments: Verschenken Sie kein Geld!

2. Steuerstrategien in der Haltephase

So funktioniert die Gebäudeabschreibung

Finanzierung: Bedenken Sie die steuerlichen Auswirkungen

Anschaffungskosten und Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand

Hebung des Standards

Wann liegen Herstellungskosten vor?

Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen

Achtung Steuerfalle: Anschaffungsnaher Aufwand

Veräußerungsnahe Instandhaltungskosten

3. Steuerstrategie beim Verkauf

Wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen

Keine Verlustverrechnung bei privaten Veräußerungsgeschäften

Gewerblicher Grundstückshandel im Überblick

Drei-Objekte-Grenze

Rechtsfolgen der Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler

Steuerfreier Verkauf bald ein Ding der Vergangenheit?

4. Spezielle Themengebiete

Zimmervermietung an Monteure und Handwerker – zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbe

Einige Aspekte zu Personengesellschaften und Immobilien

GbR und OHG: Eine Gefahr für Ihr Vermögen

Teil 3: Umsatzsteuer

Wann sich die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung lohnt

Der Garagenhof und die Umsatzsteuer: Kleinunternehmerregelung nutzen

Nachträgliche Vorsteuerberichtigung bei Nutzungsänderungen

In den folgenden Fällen profitieren Sie von der Vorschrift der nachträglichen Vorsteuerberichtigung:

Der Verkauf: Geschäftsveräußerung im Ganzen und Option zum umsatzsteuerpflichtigen Verkauf

Teil 4: Weitere nützliche Informationen

Grundzüge der Versteuerung von Vermietungseinkünften. Kleines 1x1 der Werbungskosten. Steuererklärung und Finanzamt

So ermitteln Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Das kleine 1x1 der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Das kleine 1x1 der Ausgaben bei Vermietung und Verpachtung

Steuererklärung und Finanzamt

Abgabefrist bei Steuererklärungspflicht

Die Formulare: Anlage V und Anlage SO

Wie das Finanzamt Ihre Angaben überprüft

Einspruch

Wie Sie einen guten Steuerberater finden können

9 Tipps für den Umgang mit dem Steuerberater

Buchempfehlungen für Immobilieninvestoren und Unternehmer

Sichern Sie sich ein BONUSKAPITEL und zukünftige Infos

Anhang

Stichwortverzeichnis

Teil 1: Der Einkommensteuertarif

Wie Sie Ihre Steuerlast/-ersparnis aus einer geplanten Immobilienanlage ermitteln

Bevor wir in Teil 2 zur eigentlichen Steuerstrategie kommen, möchte ich Ihnen den Einkommensteuertarif erklären. Es handelt sich dabei um wichtiges Grundlagenwissen, das Ihnen nicht nur für Ihre Vermietungseinkünfte, sondern für alle einkommensteuerpflichtigen Einkünfte (z. B. selbständige und nichtselbständige Arbeit) nützlich ist.

Es geht um die folgenden Fragen:

Wie hoch ist die Steuer bzw. die Steuerersparnis für Vermietungseinkünfte und auf steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte?

Wie kann ich meine Steuerbelastung oder Steuerersparnis für die Kalkulation neuer Anlageimmobilien abschätzen?

Diese Fragen lassen sich leider nicht pauschal beantworten, denn die Einkommensteuer hat in Deutschland keinen festen Steuersatz. Der Steuersatz verhält sich vielmehr progressiv (sogenannte „Steuerprogression“). Das bedeutet im Grunde: Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz. Die ersten Euro Ihres Einkommens werden also niedriger besteuert, als die letzten. Höhere Einkommen werden folglich nicht nur absolut, sondern auch prozentual höher besteuert. Dahinter steckt die Idee, die Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und dem im Grundgesetz verankerten Sozialstaatsprinzip auszurichten. Wer mehr verdient, soll auch mehr Steuern zahlen.

Die Abbildung hilft Ihnen beim Verständnis des Steuertarifs:

Die ersten 8.500 € (gerundet) Ihres zu versteuernden Einkommens (zvE) werden nicht besteuert. Das ist der Grundfreibetrag zur Bestreitung des Existenzminimums. Ab dieser Grenze beginnt der Steuersatz bei 14% und steigt bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 53.000 € (gerundet) auf ganze 42%. Für jeden Euro den Sie dann mehr verdienen, zahlen Sie 42% Einkommensteuer.

Bei Ehegatten, die eine gemeinsame Einkommensteuererklärung abgeben (Zusammenveranlagung), verdoppeln sich die genannten Einkommensgrenzen. Der Grundfreibetrag beträgt 17.000 € (gerundet) und der Spitzensteuersatz von 42% gilt ab 106.000 € (gerundet) gemeinsamen zu versteuerndem Einkommen der beiden Ehegatten pro Jahr.

Wichtig zu wissen: Der Einkommensteuersatz wird nicht direkt auf die Summe Ihrer Einkünfte angewandt. Von Ihren Einkünften werden erst noch einige privat veranlasste Kosten wie „Sonderausgaben“ (z. B. bestimmte Versicherungen/sogenannte Vorsorgeaufwendungen, gezahlte Kirchensteuer), „außergewöhnliche Belastungen“ (z. B. Arztkosten) und Freibeträge (z. B. für Kinder) abgezogen. Der Betrag, der nach allen Abzügen verbleibt, nennt sich „zu versteuerndes Einkommen“ (zvE). Erst auf das zu versteuernde Einkommen wird der Einkommensteuertarif angewandt.

Einkünfte aus:Gewerbebetrieb+selbständiger Arbeit+Land- und Forstwirtschaft nichtselbständiger Arbeit+Kapitalvermögen+Vermietung und Verpachtung+sonstige Einkünfte (z.B. private Veräußerungsgeschäfte)Summe der Einkünfte-Sonderausgaben (u.a. Vorsorgeaufwendungen), außergewöhnliche Belastungen, sonstige Steuerbegünstigungen-Freibeträge für Kinderzu versteuerndes Einkommmen (zvE)>>> Einkommensteuertarif

vereinfachtes Schema zur Ermittlung des zvE

Im Folgenden stelle ich Ihnen zwei Methoden vor, mit denen Sie Ihre individuelle Steuerbelastung oder Steuerersparnis aufgrund einer Immobilienanlage abschätzen können.

Methode 1: Vereinfachte Berechnung mit dem Grenzsteuersatz

Für Sie als Immobilienanleger ist es wichtig zu wissen, wo Sie sich aktuell ohne die Einkünfte aus Ihrer Immobilienanlage in der Steuerprogression befinden. Das heißt, Sie müssen Ihren Grenzsteuersatz ermitteln. Im folgenden Beispiel klären wir zunächst, was der Grenzsteuersatz ist.

»Beispiel: Ermittlung des Grenzsteuersatzes

Michael plant in 2015 eine Anlageimmobilie zu kaufen. Michael ist ledig und hat in 2014 Einkünfte aus selbständiger Arbeit in Höhe von 60.000 €. Seine Sonderausgaben sowie sonstigen abzugsfähigen Kosten und Freibeträge betragen insgesamt 10.000 €. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt damit 50.000 €. Es ergibt sich folgende Steuerbelastung für 2014 (ohne Vermietungseinkünfte):

ESt: 12.780,00 €

Soli: 702,90 €

Summe: 13.482,90 €

Sein Durchschnittssteuersatz beträgt also rund 26%.

Dieser Wert hilft Michael aber noch nicht weiter. Um herauszufinden, wie hoch die Steuern auf seine zusätzlichen Einkünfte aufgrund der geplanten Immobilienanlage sein werden, muss Michael seinen Grenzsteuersatz kennen.

Wie Sie bereits wissen, verläuft der Einkommensteuertarif progressiv, d. h. er bleibt nicht gleich, sondern erhöht sich mit steigendem Einkommen. So erklärt sich auch, weshalb Michaels Durchschnittssteuersatz nur rund 26% beträgt, sein Grenzsteuersatz aber rund 41%, wie Sie in der folgenden Abbildung ablesen können:

Definition Grenzsteuersatz:

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, mit dem der letzte verdiente Euro Ihres zu versteuernden Einkommens versteuert wird. Anders ausgedrückt: Wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen um einen Euro steigt, wird dieser zusätzliche Euro mit Ihrem Grenzsteuersatz versteuert.

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, der in etwa auch für weitere Einkünfte gilt (vergleiche unten Beispielerweiterung 1). Bei Einkünften unterhalb des Spitzensteuersatzes steigt der Grenzsteuersatz mit jedem zusätzlich verdienten Euro weiter an. Sollte Michael weitere Kosten von der Steuer absetzen, ergibt sich seine Steuerersparnis in etwa aus der Anwendung des Grenzsteuersatzes auf diese Kosten (siehe unten Beispielerweiterung 2).

Achtung: Je höher die zusätzlichen Einkünfte bzw. absetzbaren Kosten sind, desto ungenauer wird die Methode zur Ermittlung der zusätzlichen Steuerlast mithilfe des Grenzsteuersatzes. Das liegt daran, dass sich der Grenzsteuersatz in der Progressionszone (Zone mit einem Grenzsteuersatz von 14% bis 42%) verändert. Wenn Sie mit Ihrem zu versteuernden Einkommen bereits im Spitzensteuersatz von 42% Einkommensteuer (zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag) liegen, werden zusätzliche Einkünfte genau mit diesem Spitzensteuersatz versteuert. Wie Sie oben in der Grafik zum Steuertarif sehen können, steigt der Steuersatz nämlich nicht höher als 42% und bleibt von da an unverändert (Spitzensteuersatzzone).

Ich muss gestehen, es ist nicht ganz einfach, die Steuerprogression und deren Auswirkung zu verstehen. Das braucht etwas Zeit. Die Beispiele helfen Ihnen beim Verständnis.

»Beispielerweiterung 1: Ermittlung der Steuerbelastung auf zusätzliches Einkommen

In 2015 erzielt Michael Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.000 €. Die restlichen Einkünfte und abziehbaren Sonderausgaben etc. bleiben unverändert. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt nun 55.000 € (in 2014 waren es 50.000 €, siehe Beispiel oben).

Die ungefähre steuerliche Mehrbelastung durch die zusätzlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beträgt mit der Berechnung nach Methode 1:

Dazu kommen 113 € Soli (2.050 € * 5,5%). In Summe sind das 2.163 €.

»Beispielerweiterung 2: Ermittlung der Steuerersparnis bei negativen Einkünften

In 2015 erzielt Michael negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.000 €. Er erwirtschaftet also keinen Überschuss, sondern einen (steuerlichen) Verlust. Die restlichen Einkünfte und abziehbaren Sonderausgaben etc. bleiben unverändert. Sein zu versteuerndes Einkommen beträgt nun nur 45.000 € (in 2014 waren es 50.000 €, siehe Beispiel oben).

Den Verlust aus der Vermietung kann Michael mit seinen restlichen Einkünften verrechnen. Dadurch sinkt sein zu versteuerndes Einkommen und seine Steuerlast. Die Steuerersparnis durch diese negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet sich wie folgt:

Dazu kommen 113 € Soli (Steuerersparnis; 2.050 € * 5,5%). In Summe sind das 2.163 € Steuerersparnis.

Wie Sie Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ermitteln

Als Immobilienanleger müssen Sie, wie aus den Beispielen ersichtlich wird, Ihren Grenzsteuersatz ermitteln, damit Sie Ihre Steuerbelastung oder Steuerersparnis aufgrund Ihrer Vermietungseinkünfte mit der geschilderten Methode errechnen können. Dazu müssen Sie wiederum die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens kennen. Der Grenzsteuersatz hängt nämlich von der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens ab (vergleiche Abbildungen oben). Die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens finden Sie auf Ihrem aktuellen Einkommensteuerbescheid, vorausgesetzt Ihr Jahreseinkommen und Ihre sonstigen steuerlichen Verhältnisse haben sich seitdem nicht wesentlich (mehrere tausend Euro) verändert. Anhand dieses Wertes und der Angabe, ob Sie alleine veranlagt werden oder zusammen mit Ihrem Ehegatten, können Sie Ihren Grenzsteuersatz aus der folgenden Tabelle entnehmen.

Sollten Sie keinen aktuellen Einkommensteuerbescheid besitzen, können Sie die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens abschätzen (z. B. Jahresbruttoeinkommen abzüglich 5.000 € - 10.000 €), was aber natürlich mit Ungenauigkeiten verbunden ist.

zu versteuerndes EinkommenGrenzsteuersatz (ESt + SolZ) 2014 EinzelveranlaaunaGrenzsteuersatz (ESt + SolZ) 2014 Zusammenveranlaauna5.000 €0,0%0,0%10.000 €17,9%0,0%15.000 €26,1%0,0%20.000 €28,5%18,1%25.000 €30,8%23,3%30.000 €33,2%26,1%35.000 €35,7%27,2%40.000 €38,1%28,5%45.000 €40,5%29,6%50.000 €42,9%30,8%55.000 €44,3%32,1%60.000 €44,3%33,2%65.000 €44,3%34,5%70.000 €44,3%35,7%75.000 €44,3%36,9%80.000 €44,3%38,1%85.000 €44,3%39,4%90.000 €44,3%40,5%95.000 €44,3%41,7%100.000 €44,3%42,9%105.000 €44,3%44,3%110.000 €44,3%44,3%

Alternativ können Sie den Online-Service des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) auf www.BMF-Steuerrechner.de/ekst/ nutzen, um Ihren Grenzsteuersatz zu ermitteln. Dort geben Sie die Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens, Ihre Veranlagungsart (einzeln oder zusammen) sowie das aktuelle Jahr ein und Sie erhalten eine informative Auswertung mit dem genauen Grenzsteuersatz, dem Durchschnittssteuersatz und der absoluten Höhe der Steuer sowie eine graphische Darstellung wie im Beispiel oben. Ich empfehle Ihnen dieses Vorgehen, da es Ihnen sehr schnell genaue Werte liefert und Ihnen graphisch aufzeigt, wo Sie sich in der Steuerprogression befinden.

www.BMF-Steuerrechner.de/ekst

Auch Ihr Steuerberater kann Ihnen Ihren Grenzsteuersatz nennen, wenn Sie ihn danach fragen.