Steuern steuern mit Immobilien E-Book

Johann C. Köber

• Herausgeber: FinanzBuch Verlag
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2020

Seitenzahl: 301

Beschreibung

Erfolgsautor und Steuerberater Johann C. Köber legt hier zum Bestseller Steuern steuern das Vertiefungsbuch zum Thema Immobilienvermögen und Immobiliensteuern vor. Der ausgewiesene Experte erklärt Schritt für Schritt praxiserprobte Steuerstrategien für angehende und erfahrene Immobilieninvestoren. Denn auch Durchschnittsverdiener haben zahlreiche Möglichkeiten, ihre Steuern zu optimieren. So können sie ihren Vermögensaufbau über eine Kapitalgesellschaft wie zum Beispiel eine GmbH organisieren und über diese Vermögensaufbau mit Immobilien steuersparend realisieren. Im ersten Teil des Buches zeigt der Autor, wie Sie das Steuerrecht nutzen, um Gewinnchancen zu erzielen; im zweiten Teil erläutert er die einzelnen Steuerarten; im dritten Teil schließlich erhalten Sie alle erforderlichen Strategien zur Umsetzung, verdeutlicht an zahlreichen Beispielen aus der Praxis. So macht Steuern steuern richtig Spaß!

Leseprobe

Johann C. Köber

Steuern steuernmit Immobilien

Wie aus Steuern Immobilienvermögen wird undwie sich Immobiliensteuern optimieren lassen

Johann C. Köber

Steuernsteuernmit Immobilien

Wie aus Steuern Immobilienvermögen wird undwie sich Immobiliensteuern optimieren lassen

FBV

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Originalausgabe, 2. Auflage 2021

© 2020 by FinanzBuch Verlag,

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Redaktion: Ulrich Wille

Korrektorat: Anne Horsten

Umschlaggestaltung: Marc-Torben Fischer

Satz: Helmut Schaffer, Hofheim a. Ts.

Druck: GGP Media GmbH, Pößneck

eBook: ePubMATIC.com

ISBN Print 978-3-95972-353-4

ISBN E-Book (PDF) 978-3-96092-649-8

ISBN E-Book (EPUB, Mobi) 978-3-96092-650-4

Weitere Informationen zum Verlag finden Sie unter

www.finanzbuchverlag.de

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Inhalt

Vorwort

Danksagung

Abschnitt 1: Die sieben Wunder der Immobilieninvestments

Wunder 1: Die Abschreibung

Wunder 2: Die Wertsteigerung

Wunder 3: Reparatur und Instandhaltung

Wunder 4: Der Denkmalschutz

Wunder 5: Der Hebel steigert die Rendite

Wunder 6: Steuerfreie Einnahmen

Wunder 7: Bäumchen wechsle dich

Immobilien sparen Steuern und bilden Vermögen

Der Staat braucht Einnahmen

Abschnitt 2: Die einzelnen Steuerarten

Einkommensteuer

Gewerbesteuer

Umsatzsteuer

Grunderwerbsteuer

Grundsteuer

Erbschaftsteuer/Schenkungssteuer

Ehegatten und Grundbesitz

Abschnitt 3: Strategien

Immobilien privat, in der GmbH oder in der Stiftung

Die richtige Finanzierung

Absichern des Vermögens

Richtig vererben

Die Stiftung

Die Umsetzung der Strategie

Beispielfälle

Lebenszyklus einer Immobilieninvestition

Umfangreicher Immobilienbesitz im Privatvermögen

Immobilie lieber privat oder in der Körperschaft?

Ertragreiche Immobilie in die Familienstiftung einbringen

Günstige Finanzierung eines Eigenheims

Umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung nutzen

Literaturverzeichnis

Anmerkungen

Vorwort

Fünf Jahre nach Erscheinen meines Buches Steuern steuern ist es ein Nummer-eins-Bestseller auf dem Gebiet der Steuern für Unternehmer und Selbstständige geworden. Einige der dort gezeigten Strategien funktionieren mithilfe von Immobilien. Immobilien-Investments können aber mehr. Gerade mit Immobilien lassen sich steuergünstig große Vermögen bauen. Daher war es an der Zeit, den speziellen Strategien im Zusammenhang mit Immobilien ein eigenes Buch zu widmen.

Nahezu jeder hierzulande versucht, für das Alter oder die Familie vorzusorgen. Angesichts karger Rentenaussichten spielt das eigene Vermögen dabei eine bedeutende Rolle. Denn nur mit dessen Hilfe werden wir finanziell unabhängig von den Zahlungen unserer Arbeitgeber, der Rentenkassen oder anderer Institutionen. Deshalb streben mehr Menschen denn je nach zusätzlichen Einnahmen – etwa mittels Wertpapieren, Immobilien, Beteiligungen oder sonstiger Anlageformen. Doch egal wie gut es finanziell läuft, insbesondere die hohen Ausgaben machen dann doch einen Strich durch die entsprechende Rechnung.

Viele Menschen verfügen kaum über genug Geld, um es beiseitezulegen. Neben Miete, Kreditraten oder Konsumausgaben schlagen vor allem Steuern und Abgaben zu Buche. Die Ausgaben, die Vater Staat von uns fordert, bilden in den meisten Haushalten sogar den größten Posten. Wer beabsichtigt, ein Vermögen aufzubauen, muss dieser Logik entfliehen, und darauf zielen meine Strategien ab. Sie gestatten es selbst Durchschnittsverdienern, mittels Verminderung der Steuer- und Abgabenlast Werte zu schaffen. Doch sollen meine Lösungen längst nicht nur dabei helfen, Steuern zu sparen. Es geht mir um unsere finanzielle Unabhängigkeit und die Wege dorthin.

Was unterscheidet die Reichen von der Mittelschicht und den Armen? Die Art, über Geld nachzudenken. Selbst die Reichen geben 100 Prozent ihres Geldes aus. Sie geben es aber für andere Dinge aus als die anderen. Die Reichen kaufen sich nicht Kostenfaktoren ein (zum Beispiel ein schickes Auto, das sie in Zukunft mit vielerlei Kosten belastet, alleine um es zu unterhalten), sondern Vermögenswerte. Die weniger Reichen finanzieren sogar ihren Konsum mit Kredit. Die Kreditraten schränken ihre Konsummöglichkeiten ein, anstatt sie zu vergrößern. Auch das Eigenheim zähle ich zum Konsum, denn es generiert keinen Cashflow.1 Die Reichen kaufen auch auf Kredit, es sind aber Investitionen, die sie noch reicher machen.

Dinge, die mir beim Kauf noch mehr Geld bringen statt laufend nur Geld zu kosten und gleichzeitig meine Steuerlast senken – das sind Immobilien. Dass sie zusätzlich oft im Wert steigen, ist ein zusätzlicher Bonus.

Zunächst erfordert die Umsetzung der Strategien ein Umdenken. Dieses beginnt damit, selbst Verantwortung zu übernehmen und nicht mehr den Staat über das eigene Geld entscheiden zu lassen. Denn Chancen auf den Vermögensaufbau bieten sich insbesondere demjenigen, der das Steuerrecht aktiv für seine Zwecke nutzt, der also die Steuern steuert.

Dabei werden Sie, verehrte Leser, an vielen Stellen über ein ungewöhnliches Bekenntnis stolpern: Ich liebe Steuern. Der Grund dafür ist einfach: Unser Steuerrecht ist komplex und beruht auf zahlreichen Regeln. Da sich diese Gesetze im eigenen Sinne nutzen lassen, macht es Spaß, das Steuerspiel zu spielen und dadurch Gewinnchancen zu realisieren. Wie bei jedem guten Spiel liegt vor allem derjenige vorne, der die Regeln beherrscht. Deshalb zeige ich im ersten Abschnitt dieses Buches, wie sich die wahre Höhe von Steuern und Abgaben errechnet und welches Prinzip hinter den vielen Paragrafen in diesem Bereich steckt.

Zum Schluss gebe ich Ihnen noch erforderliche Hinweise zur Umsetzung. Bitte beherzigen Sie diese Tipps, wenn Sie meine Strategie überzeugt. Schließlich ist es wichtig, dass Sie vermeidbare Fehler auch tatsächlich umgehen. In jedem Fall ist es ratsam, für die Realisierung meines Konzepts fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.

Immer wieder zeigen Ihnen die Abschnitte dieses Buches, wie eng Werte, Einnahmen, Ausgaben und Schulden miteinander verflochten sind. Ich schildere diese Abhängigkeiten anhand des Bildes des Geldpropellers und möchte Ihnen mit diesem Buch die Grundlagen dafür vermitteln, wie sich Ihr persönlicher Geldpropeller beim Aufbau eines Vermögens mittels der passenden Steuerstrategie schneller drehen lässt.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß und fruchtbare Erkenntnisse beim Lesen.

Ihr Johann C. Köber

Uehlfeld, im Sommer 2020

Danksagung

Ich bedanke mich bei meinen vielen aufmerksamen Lesern, die mir geholfen haben, meine Bücher immer wieder zu verbessern. Im Vorfeld haben mir die Steuerberaterinnen Frau Michaela Koch und Frau Stephanie Walther mit der Durchsicht dieses Buches und vielen Hinweisen zu dessen Verbesserung geholfen.

Danken möchte ich auch den vielen Kursteilnehmern meiner Seminare, die mich durch ihre Fragen immer wieder auf die richtige Spur gebracht haben, komplizierte Sachverhalte noch verständlicher zu erläutern. Ganz einfach wird es nie sein, vor allem aber sehr umfangreich – unser Steuerrecht. Dies ist mein Versuch, das Wesentliche für den Investor in Immobilien herauszuarbeiten.

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des FinanzBuch Verlags hatten immer ein offenes Ohr für die Sorgen des Autors.

Lassen Sie die E-Mails weiter kommen – ich freue mich über jede einzelne.

Johann C. Köber

E-Mail-Adresse: [email protected]

ABSCHNITT 1:

DIE SIEBEN WUNDER DERIMMOBILIENINVESTMENTS

Immobilieninvestments haben viele Vorteile gegenüber anderen Asset-Klassen. Insbesondere Investments in Aktien, andere Wertpapiere oder Fonds gelten als wenig real und anfassbar. Investments in Rohstoffe wie Gold und Silber bringen keine laufende Rendite, keinen Cashflow. Sie dienen eher der Wertaufbewahrung und als Krisenabsicherung. Und Anlagen in Geldeswert, wie zum Beispiel Geldkonten, Anleihen und so weiter sind sehr gefährlich. Sie bringen keinen Ertrag und der Wert steht unter dem Druck der Inflation.

Immobilien bieten einen regelmäßigen und zuverlässigen Cashflow. Immobilien steigen langfristig im Wert. Dadurch wird die Auswirkung der Inflation ausgeglichen. Immobilien werden teilweise finanziert, und der daraus resultierende Hebeleffekt steigert entscheidend die Rendite. Durch die regelmäßige Tilgung der Darlehen wird Eigenkapital aufgebaut.

In der persönlichen Vermögensbilanz stehen die Immobilien auf der Aktivseite (W wie Werte), bei den Werten. Denn sie bringen mir laufend Geld ein in Form von Mieten und anderen Erträgen, dies sind die Einnahmen. So kann die Fotovoltaikanlage auf dem Dach der Immobilie Einnahmen durch Einspeisung von Strom generieren. Oder der Strom wird an die Mieter verkauft und direkt am Ort der Produktion auch verbraucht. Das ist ökologisch und ökonomisch sinnvoll. Die Finanzierung der Investitionen auf der Passivseite (symbolisiert durch das S für Schulden der Bilanz) führt zu Ausgaben, die meine Steuerlast senken. Die Tilgung wird letztlich über die Mieteinnahmen oder – wie wir noch sehen werden – über die Wertsteigerung des Objekts verdient.

Die vier Buchstaben »W – S – E – A« ergeben den Geldpropeller. Dieser dreht sich umso schneller, wenn W größer als S ist und dadurch auch E größer als A. Viele beginnen mit E > A, verdienen erst einmal Geld und sparen das Geld, um in W investieren zu können. Dann beginnt der Propeller sich zu drehen. Es entstehen mehr E, was wieder zu mehr W führt. Der richtige Einsatz von S und A ist das, was der kluge Investor lernen muss.

In welche Werte soll ich investieren? Ich bin der Meinung, der wichtigste Gesichtspunkt bei dieser Entscheidung ist die Frage: Auf welchem Gebiet kenne ich mich gut aus? Auf welchem Gebiet macht es mir Spaß, mich weiterzubilden? Und wo finde ich Rahmenbedingungen vor, die eine Investition aussichtsreich erscheinen lassen?

Die Rahmenbedingungen sind bei Immobilien besonders günstig. Immobilien werden stets gebraucht. Da sie relativ teuer sind, kann und will nicht jeder die erforderlichen Summen investieren. Es gibt einen großen Markt für die Miete von Immobilien. Man deckt ein Grundbedürfnis der Menschen, das weitverbreitet ist und für dessen Befriedigung die Leute gerne monatlich immer wieder etwas zahlen wollen. Die Immobilie sorgt so für einen laufenden Cashflow: E wie Einnahmen.

Ein weiterer Pluspunkt, der für Investments in Immobilien spricht, sind die günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen. Seit Jahrzehnten wird die Investition in Immobilien mit besonders großzügigen steuerlichen Vergünstigungen verbunden. Weil der Staat bestimmte Investitionen fördern will, sind die steuerlichen Regeln sehr vorteilhaft gestaltet, zum Beispiel für Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Die Erhaltung dieser Immobilien ist, ebenso wie deren sinnvolle Nutzung, im Interesse der Allgemeinheit. Der Staat könnte unmöglich alle diese Gebäude in Eigenregie erhalten. Stattdessen fördert er steuerlich die Eigeninitiative der Eigentümer und gibt diesen steuerliche Erleichterungen.

Ein anderes Beispiel sind die immer wieder neu eingeführten Sonderabschreibungen. Von 2019 bis 2022 soll durch insgesamt 20 Prozent Sonderabschreibung der Neubau von bestimmten Mietwohnungen angeschoben werden. Derartige Programme für Sonderabschreibungen gab es immer wieder. Auch hier greift der Staat lenkend ein und erleichtert damit entsprechende private Investitionen. Nach Auffassung der Bundesregierung soll damit insgesamt der Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen und Eigenheimen angeregt werden. Ob dieses Ziel am Ende erfüllt wird, kann man frühestens 2023 feststellen. Weil gerade bei diesem Förderprogramm erhebliche Einschränkungen gelten, habe ich meine Zweifel.

Wunder 1: Die Abschreibung

Die Abschreibung von Immobilien gilt als das erste Wunder der Immobilieninvestition. Wir schaffen einen Wertgegenstand an. Dieser wird durch die Inflation und die allgemeinen Wertsteigerungen immer mehr wert, und dennoch erlaubt uns das Finanzamt, einen fiktiven Wertverzehr anzunehmen. Wir dürfen von unserem Einkommen eine pauschalierte Absetzung für Abnutzung (AfA) abziehen, obwohl wahrscheinlich gar keine Wertminderung eintritt! Im Gegenteil, zumindest in den letzten Jahren sind die Immobilien im Wert gestiegen – dennoch darf ich abschreiben.

Es wird auch keine Zahlung geleistet, die dieser Abschreibung gegenübersteht. Für viele gilt die Kredittilgung als ebendiese Zahlung, die der Abschreibung gegenübersteht. Aber die Tilgung eines Kredits und die Abschreibung sind verschiedene Dinge. Und es wird noch besser: Wir dürfen den Kaufpreis des Hauses abschreiben, obwohl wir ihn gar nicht selbst bezahlen, sondern uns das Geld von der Bank leihen!

Fazit: Die Abschreibung ist eine nach steuerlichen Regeln festgelegte Zahl, die nichts mit der Realität zu tun hat. Weder muss ich die Summe Geld, die der Abschreibung entspricht, bezahlen, noch habe ich großen Einfluss auf die Höhe der Abschreibung – sie ist gesetzlich festgelegt. Dennoch darf ich die so festgelegte Abschreibung geltend machen und damit ganz legal mein zu versteuerndes Einkommen (nicht aber mein wirkliches Einkommen) reduzieren. Es gibt nicht wenige Immobilienbesitzer, die sich auf diese Art und Weise arm rechnen und keine oder nur geringe Steuern bezahlen müssen.

Die langfristige Wertsteigerung von Immobilien hat mehrere Ursachen. Grund und Boden lassen sich nicht beliebig vermehren. Nein, sie lassen sich gar nicht vermehren, aber die Ausweisung von Bauland verändert das Angebot an Grund und Boden für Immobilien. Bauland ist knapp, und deshalb steigen die Preise für Grund und Boden langfristig.

Die Kosten für die Errichtung eines Bauwerks bestehen aus Material- und Lohnkosten. Die Materialkosten steigen entsprechend der allgemeinen Inflationsrate; die Kosten für Arbeitskraft verteuern sich dagegen überdurchschnittlich. Insgesamt ist also zu erwarten, dass sich die Immobilienpreise auch weiterhin oberhalb der allgemeinen Inflationsrate positiv entwickeln.

Das gilt unabhängig von Marktpreisschwankungen, die das Ganze überlagern. Es gibt Zeiten von starker Immobiliennachfrage, zum Beispiel angeheizt durch niedrige Finanzierungszinsen, die von Zeiten ruhigerer Nachfrage abgelöst werden. Einige Gegenden werden attraktiver, während andere an Attraktivität verlieren. Diese Schwankungen überlagern den allgemeinen Trend. So kommt es gelegentlich zu einem (vorübergehenden) Rückgang der Immobilienpreise.

Um den Wert einer Immobilie zu erhalten oder gar eine Steigerung genießen zu können, ist ferner der Zustand der Immobilie entscheidend. Unterlassene Instandhaltungen oder Reparaturen summieren sich im Laufe der Zeit zu einem Reparaturstau, der den Wert einer Immobilie stark beeinträchtigt. Bleibt die Immobilie aber gepflegt und gut in Schuss, dann sind Wertsteigerungen vorprogrammiert. Und das Schöne daran: Die Aufwendungen für Reparatur und Instandhaltung kann ich bei Vermietung steuerlich absetzen.

Trotz allgemeiner Wertsteigerung kann der Investor im Rahmen der Abschreibung erhebliche Beträge geltend machen. Die Abschreibung hängt nämlich nicht von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals ab (siehe Abschnitt »Hebel«), sondern nur von den abzuschreibenden Anschaffungskosten.

Die Abschreibung erfolgt bei Gebäuden nach festgelegten Prozentsätzen:

Bei begünstigtem Betriebsvermögen

3 %

Bei Privatvermögen

2 %

Bei Privatvermögen, wenn das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde (»Altbau«)

2,5 %

Diese Abschreibungssätze gelten pro Jahr und so lange, bis der Wert des Gebäudes vollständig auf null abgeschrieben ist. Das Gesetz richtet sich nicht nach der tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden oder dem tatsächlichen Werteverzehr, sondern typisiert die Nutzungsdauer mit

33 1/3 Jahren bei Betriebsgebäuden,

50 Jahren bei Neubauten und

40 Jahren bei Altbauten.

Diese typisierte Nutzungsdauer wird gerechnet ab der Anschaffung. Auch ein 30 Jahre altes Gebäude wird auf weitere 50 Jahre abgeschrieben, wenn ich es heute anschaffe. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass es in einem gleichbleibend guten Zustand erhalten wurde.

Wenn man nachweisen kann, dass das Gebäude eine kürzere voraussichtliche Nutzungsdauer hat, dann kann man auch höhere Abschreibungssätze geltend machen. Das kann durch die Bauart bedingt sein oder dadurch, dass das Gebäude zu einem vorübergehenden Zweck errichtet wurde. Begründen kann man die kürzere Nutzungsdauer durch:

technischen Verschleiß,

wirtschaftliche Entwertung sowie

rechtliche Gegebenheiten,

die die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzen. Klar ist aber, dass man jede Abweichung von den typisierten Abschreibungsdauern dem Finanzamt gegenüber gut begründen muss, zum Beispiel durch das Gutachten eines Sachverständigen. Auf Großzügigkeit des Finanzamts in diesen Fragen sollte man nicht hoffen.

Die Abschreibung wirkt so, dass der Betrag der Abschreibung vom Einkommen abgezogen werden kann; man spart also die Steuer, die auf den Abschreibungsbetrag entfällt; und dies erfolgt, obwohl vom Bankkonto keine Zahlung abgeht. Die Abschreibung stellt also einen rein fiktiven Ausgabenposten dar.

Abschreibungen gibt es nur für vermietete Immobilien. Die Immobilie muss also zur Erzielung von Einkünften genutzt werden. Das Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung lässt sich im Allgemeinen nicht abschreiben. Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und später vermietet, dann wird die Abschreibung zeitanteilig berücksichtigt (angefangene Kalendermonate). Sie beginnt mit dem Ende der Selbstnutzung oder später mit Beginn der Vermietungsabsicht. Der Begriff »Einkünfte« bedeutet nicht, dass im Ergebnis eine positive Zahl stehen muss. Auch negative Einkünfte sind Einkünfte und berechtigen zur AfA.

Eine weitere Voraussetzung für die Geltendmachung der AfA ist, dass ich die Anschaffungskosten selbst getragen habe oder diese mir steuerlich zuzurechnen sind. Bei Schenkung oder Erbschaft habe ich zwar nicht selbst die Anschaffungskosten getragen, die vom Erblasser getragenen Anschaffungskosten werden mir aber steuerlich zugerechnet, ebenso wie das Anschaffungsdatum (»Fußstapfentheorie«).

Beispiel:

Der Vater baut ein Einfamilienhaus und zieht bei Fertigstellung 1990 selbst ein. Die Baukosten betrugen damals rund 280.000 D-Mark, 140.000 Euro; der Wert des Hauses beträgt heute 400.000 Euro. Dieser Betrag wird auch bei der Erbschaftsteuer angesetzt. 2020 verstirbt der Vater, und ich als Erbe vermiete fortan das Haus. Mir steht nun eine AfA von zwei Prozent von 140.000 Euro, also 2.800 Euro pro Jahr zu. Die Abschreibung endet 50 Jahre nach der Baufertigstellung im Jahr 2039. Ich kann also insgesamt 20 Jahre lang 2.800 Euro pro Jahr abschreiben; insgesamt 56.000 Euro.

Verkaufe ich das Haus für angemessene 400.000 Euro (zuzüglich dem Wert von Grund und Boden), dann kann der Erwerber zwei Prozent von 400.000 Euro, also 8.000 Euro AfA geltend machen, und zwar für 50 Jahre ab dem Erwerb! Auf das ursprüngliche Fertigstellungsdatum kommt es nicht an. Der Erwerber kann auch mein Ehepartner, meine Stiftung oder eine GmbH sein. Einkommensteuer auf die Wertsteigerung fällt nicht an, weil auch die Besitzzeit des Rechtsvorgängers angerechnet wird, wir also schon lange über der zehnjährigen Spekulationsfrist liegen.

Falls ich nicht für das ganze Jahr abschreibungsberechtigt bin, wird der AfA-Betrag für jeden angefangenen Monat zu einem Zwölftel gewährt. Das gilt sowohl für das Jahr der Anschaffung als auch für das Jahr der Veräußerung. Angefangene Monate zählen als voller Monat.

Bemessungsgrundlage für die Abschreibung

Grundlage für die Abschreibung sind die von mir getragenen (oder mir zuzurechnenden) Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wenn ich keine Anschaffungskosten habe, kann ich auch nicht abschreiben. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn ich die Immobilie bei einer Lotterie gewinne.2

Anschaffungskosten sind zum Beispiel:

der Kaufpreis,

Maklerkosten für die Vermittlung der Immobilie,

Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags,

Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch,

Reisekosten, die in Verbindung mit dem Kauf entstehen (Fahrt zur Besichtigung, zum Notar, zur Übergabe et cetera; hierbei sind anzusetzen: Fahrtkosten, Übernachtungskosten, Mehraufwendungen für Verpflegung),

die Grunderwerbsteuer.

Keine Anschaffungskosten sind hingegen:

Notarkosten für die Eintragung einer Grundschuld (das sind Finanzierungskosten),

Grundbuchkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung,

Beratungskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung.

Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises in Gebäude und Grund und Boden

Der gesamte Kaufpreis für eine Immobilie entfällt auf zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter: erstens den Grund und Boden und zweitens das Gebäude.

Die Aufteilung ist deswegen wichtig, weil Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen und nicht steuerlich abgeschrieben werden können. Der Käufer ist interessiert an einem hohen Anteil des Gebäudes, denn dieses bildet die Grundlage für die Abschreibung. Dem Verkäufer ist es in der Regel egal, wie der Kaufpreis aufgeteilt wird.

Die Aufteilung erfolgt im Verhältnis der Verkehrswerte. Der Gesamtpreis setzt sich zusammen aus dem Preis für das Grundstück und dem Preis für das Gebäude. Grundsätzlich kann im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vereinbart werden. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das Finanzamt auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung der das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumstände nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies wird angenommen, wenn der angesetzte Wert um mehr als zehn Prozent von dem vom Finanzamt ermittelten Wert abweicht. Problematisch ist, dass der Steuerpflichtige für die Richtigkeit seines Wertansatzes beweispflichtig ist.

Beispiel:

Gesamtpreis laut notariellem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung Baujahr 2002 mit 70 Quadratmetern: 900.000 Euro. Erwerbsnebenkosten 90.000 Euro. Die gesamten Anschaffungskosten betragen also 990.000 Euro. Die Grundstücksgröße beträgt 3.750 Quadratmeter, der Anteil der Wohnung laut Teilungserklärung 25/1.000. Der Bodenrichtwert laut dem Gutachterausschuss beträgt 1.750 Euro pro Quadratmeter.

Im Kaufvertrag wird vereinbart:

Kaufpreisteil Grundstück

225.000 €

Kaufpreisteil Gebäude

675.000 €

Anteilige Kaufnebenkosten (prozentual ermittelt)

67.500 €

AfA-Bemessungsgrundlage

742.500 €

Abschreibung pro Jahr

14.850 €

Das Finanzamt rechnet anders:

Anteiliger Bodenwert

164.063 €

Anteiliger Gebäudewert

Typisierte Herstellungskosten laut Bundesfinanzministerium:

161.000 €

Gesamtwert

325.063 €

Auf das Gebäude entfallen

49,53 %

490.347 €

9.807 €

Die Abweichung beträgt mehr als zehn Prozent. Das Finanzamt wird seine Zahlen für die Abschreibung zugrunde legen. Es liegt nun am Steuerpflichtigen, zum Beispiel durch ein Gutachten die Festlegung des Finanzamts zu widerlegen. Bei der Überlegung, ob das wirtschaftlich interessant ist, muss man berücksichtigen, dass die Abschreibung sich auf viele Jahre (bis zu 50) auswirkt.

Wie das Finanzamt rechnet, kann man einem Rechner im Internet entnehmen.3 Dort ist auch eine Anleitung zur Nutzung des Berechnungstools hinterlegt.

Die Berechnung des Bundesfinanzministeriums wird häufig kritisiert. Die Ergebnisse liefern einen sehr hohen Grundstücksanteil und einen nur geringen Gebäudeanteil. Das gilt insbesondere in Ballungsräumen mit hohen Immobilienpreisen. Bei der Aufteilung wird beispielsweise nur mit den typisierten Gebäudeherstellungskosten gerechnet. Die angesetzten Bodenrichtwerte gelten meist nur für unbebaute Grundstücke. Die Werte werden aber für das bebaute Land angesetzt. Dr. Jürgen Jacoby hat sich daher in seiner Dissertation kritisch mit den Werten auseinandergesetzt und ein eigenes Berechnungstool entwickelt, das im Rahmen der Argumentation mit dem Finanzamt nützlich sein kann.4

Eine höhere Abschreibung gibt es bei Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen oder die in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen. Darüber gibt es ein eigenes Kapitel.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen (2019 bis 2026)

Gelegentlich will der Gesetzgeber den Bau von Wohnungen fördern (Lenkung durch Steuern). So gibt es aktuell seit 1. September 2018 eine neue Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen. Diese Abschreibung beträgt im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Innerhalb der ersten vier Jahre kann man also abschreiben:

8 %

20 %

insgesamt

28 %

Nach dieser Zeit wird der Restwert auf die Restnutzungsdauer verteilt. Das ist ungünstig, weil dadurch in den Folgejahren weniger als die üblichen zwei Prozent abgeschrieben werden können. Es wird auch verlangt, dass die Immobilie im Jahr der Fertigstellung und in den neun Folgejahren zu Wohnzwecken vermietet wird. Wir müssen also mindestens einen Zehnjahreszeitraum betrachten.

Abschreibung ab dem 5. Jahr:

Restwert

72 %

Restnutzungsdauer

46 Jahre

Abschreibungssatz (72/46 =)

1,57 %

insgesamt in 10 Jahren (1,57 × 6 + 28 =)

37,42 % statt (10 x 2 % =) 20 % ohne die Sonderabschreibung

Der vermeintliche Vorteil schmilzt schon in der Behaltefrist von 20 Prozent auf 17,39 Prozent ab. In der Folgezeit wird er wieder völlig aufgezehrt. Es bleibt lediglich ein zeitliches Vorziehen eines Teils der Abschreibung.

Die Gewährung der Sonderabschreibung ist zudem an eine Reihe weiterer Bedingungen geknüpft:

Es muss eine neue Wohnung entstehen. Die Erweiterung einer bestehenden Wohnung zählt nicht. Ein Dachgeschossausbau kann diese Bedingung erfüllen, wenn eine abgeschlossene, mindestens 23 Quadratmeter große, mit eigenem Zugang versehene Wohnung mit Küche, Bad und WC neu entsteht.

Der Bauantrag (oder die Bauanzeige) muss zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 erfolgt sein, auch wenn die Wohnung erst später fertiggestellt wird.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Hintergrund ist, dass speziell bezahlbarer Wohnraum gefördert werden soll. Die Außenanlagen gehören hier nicht zu den Herstellungskosten. Wird die Grenze durch nachträgliche Herstellungskosten überschritten, dann wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.

Begünstigt sind von den Herstellungskosten aber nur 2.000 Euro pro Quadratmeter; das heißt die zusätzliche Abschreibung ist auf 20 Prozent von 2.000 Euro pro Quadratmeter, also 400 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Die Wohnung muss dauerhaft als Wohnung vermietet werden, das heißt im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren. Die Vermietung als Ferienwohnung (zum Beispiel über Airbnb) zählt nicht. Ein Arbeitszimmer schadet nicht, wohl aber Praxisräume oder Betriebsräume eines Mieters.Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an. Diese sollte sich der Vermieter im Mietvertrag bestätigen lassen, da ein Verstoß erhebliche steuerliche Konsequenzen hat. Unentgeltliche Überlassung oder verbilligte Vermietung, zum Beispiel in der Familie, sind schädlich. Nicht schädlich ist der vorübergehende Leerstand, wenn danach weiter vermietet wird.

Was geschieht, wenn die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft wird? Wenn der Verkäufer der Wohnung den Verkaufsgewinn versteuern muss, dann erhöht die in Anspruch genommene Abschreibung den Gewinn.5 Wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer (oder Körperschaftsteuer) unterliegt, dann wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.

Was geschieht, wenn ich selbst in die Wohnung einziehe? Dann habe ich einen Verstoß gegen die Regeln begangen. Die Abschreibung wird rückgängig gemacht (und zwar rückwirkend!). Ich muss dann nicht nur die gesparte Steuer für die Jahre der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nachzahlen, sondern auch noch Nachzahlungszinsen für die ganzen Jahre (mit 15 Monaten Karenzzeit). Das wird sehr teuer!

Die Regelung über die Sonderabschreibung läuft 2026 aus. Auch wenn die Abschreibung noch nicht für alle begünstigten vier Jahre in Anspruch genommen werden konnte (zum Beispiel bei Fertigstellung erst 2024); in diesem Fall gibt es die Sonderabschreibung eben nur für drei Jahre.

Beispiel:

David besitzt ein Grundstück, welches er im Jahr 2017 für 400.000 Euro erworben hat.

Darauf baut er eine Wohnanlage mit zehn Wohnungen und 800 Quadratmetern Wohnfläche. Die Baukosten betragen zwei Millionen Euro. Der Bauantrag wurde am 15.10.2018 gestellt. Das Haus wird am 05.07.2020 übergeben. Im Jahr 2024 verkauft David die Wohnanlage für drei Millionen Euro.

David kann ab dem Jahr der Fertigstellung die Sonder-AfA nutzen, denn er erfüllt alle Voraussetzungen (Bauantrag ab 01.09.19, neue und dauerhaft vermietete Wohnungen, Herstellungskosten pro Quadratmeter nicht über 3.000 Euro).

Abschreibung 2020 (die Abschreibung wird ab Juli 2020 gewährt):

20.000 €

Sonderabschreibung aus den Herstellungskosten, höchstens aber aus 2.000 € pro qm,

also 100 € pro qm pro Jahr mal 800 qm

80.000 €6

AfA 2020

100.000 €

Abschreibung der Folgejahre:

Normale AfA (2 %)

40.000 €

Sonder-AfA

80.000 €

AfA in den Jahren 2021–2024

120.000 €

Abschreibung ab 2025:

Restwert:

Herstellungskosten

2.000.000 €

AfA 2020

–100.000 €

AfA 2021–2023 je 120.000 €

–360.000 €

»Restbuchwert«7

1.540.000 €

Restnutzungsdauer:

46,5 Jahre

33.119 €

Bei einem Verkauf der Wohnanlage Ende 2024 behält David die Sonderabschreibung, weil der Verkauf einkommensteuerpflichtig ist (innerhalb der Spekulationsfrist).

Verkaufspreis

3.000.000 €

minus Grund und Boden

–400.000 €

minus Gebäude

Baukosten

2.000.000 €

minus AfA 2020

–100.000 €

AfA 2021–2023

–360.000 €

AfA 2024

–33.119 €

»Restbuchwert des Gebäudes«

–1.506.881 €

Privater Veräußerungsgewinn

1 093.119 €

Auf 1.093.119 Euro muss David Einkommensteuer bezahlen! Die Sonderabschreibung bleibt zwar erhalten,8 wird aber rechnerisch doch versteuert, weil sie den »Restbuchwert« vermindert hat, ebenso wie die normale AfA.

Hätte David keine Abschreibung in Anspruch genommen, dann stünden dem Verkaufserlös von drei Millionen Euro seine Kosten in Höhe von 2.400.000 Euro gegenüber und er müsste lediglich seinen Gewinn von 600.000 Euro versteuern.

Variante:

Was ändert sich, wenn David den Grund und Boden bereits vor 2015 erworben hatte?

Der Verkauf 2025 liegt dann außerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese wird vom Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks angerechnet. Wann die Bebauung stattfindet, ist unwichtig.

Aber hier liegt ein nicht steuerbarer Verkauf vor. In diesem Fall ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen (nicht aber die normale AfA). David muss Einkommensteuer bezahlen für jeweils 80.000 Euro in jedem der Jahre 2020 bis 2023. Hinzu kommen die Nachzahlungszinsen auf diese Einkommensteuer; insgesamt können hier bis zu 170.000 Euro Steuer- und Zinszahlungen entstehen. Die in Anspruch genommene Sonderabschreibung wird von einem Vorteil zu einem Nachteil.9

Meine Meinung: Die Regelung ist sehr kompliziert und birgt einige Risiken. Zum Glück kann auf die Anwendung der Sonderabschreibung verzichtet werden, wenn zu befürchten ist, dass man die vielfältigen Regeln nicht einhalten kann.

Wunder 2: Die Wertsteigerung

Immobilien unterliegen langfristig einer Wertsteigerung, die hauptsächlich aus zwei Faktoren gespeist wird:

Grund und Boden sind knapp und können nicht vermehrt werden, trotz steigenden Bedarfs.

Die Kosten für den Bau einer Immobilie steigen, weil die Rohstoffe und die Arbeitsleistungen teurer werden.

Immobilien steigen natürlich im Wert

In der Bauwirtschaft hat die Industrialisierung nicht dieselben Einsparungen gebracht wie in vielen anderen Bereichen. Serienherstellung von Gebäuden wird zwar teilweise praktiziert (Fertighäuser, Massenproduktion von Bauelementen), hat aber nicht in demselben Maße zu Einsparungen geführt wie bei der Produktion beispielsweise von Haushaltsgegenständen. Handys können problemlos in Asien produziert werden, bei Häusern ist das weniger praktisch!

Dazu kommt aber noch der Markteinfluss: Der Bedarf an Immobilien steigt und trifft auf ein kurzfristig konstantes Angebot. Die Kapazitäten am Bau lassen sich nicht ohne Weiteres schnell verändern. Es muss Bauland ausgewiesen werden, die Infrastruktur muss (meist von den Gemeinden) geschaffen werden, erst dann beginnen die Planung und der Bau neuer Gebäude. Der Berliner Flughafen ist ein abschreckendes Beispiel dafür, wie lange sich ein solcher Prozess hinziehen kann.

Aktuell kommt hinzu, dass es für Investoren schwierig ist, andere Geldanlagemöglichkeiten zu finden. Deshalb reißen sich inländische, aber auch ausländische Investoren derzeit um Renditeimmobilien und treiben die Preise zusätzlich nach oben. Dadurch sinken zwar die Renditen für diese Investoren, weil sie höhere Einstiegspreise haben, aber die Alternativen rentieren sich derzeit noch weniger.

Für den Investor ist es nun das Besondere, dass er ohne Weiteres in den Genuss dieser Wertsteigerung kommt. Dafür muss er nichts weiter leisten oder tun. Eine werthaltige Immobilie hat einen attraktiven Standort. Wenn sie immer in Schuss gehalten wird, dann kann man langfristig von einer stetigen Wertsteigerung ausgehen.

Die Wertsteigerung ist besonders interessant, wenn sie steuerfrei kassiert werden kann. Bei Privatpersonen ist das nach Ablauf von zehn Jahren nach dem Kauf der Fall. Diese zehn Jahre Frist nennt man die »Spekulationsfrist«. Entscheidend für die Frist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags – sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf. Da Grundstücksgeschäfte notariell beurkundet werden müssen, hat man so einen objektiven Zeitpunkt für die Berechnung der Frist gefunden. Nicht entscheidend ist zum Beispiel das Datum der Übergabe des Objekts, das Datum der Kaufpreiszahlung et cetera.

Da die Regierungen immer mehr Geld benötigen und die Wirtschaft mit viel Geld ankurbeln, steht dem vielen Geld ein begrenztes Angebot an Gütern und Dienstleistungen gegenüber. Die Preise für die knappen Güter steigen. Das nennt man Inflation. Das ist ein großer Nachteil für die Geldbesitzer, denn sie bekommen immer weniger für dieselbe Menge Geld. Sachwerte wie Immobilien können vor den Auswirkungen der Inflation schützen. Sachwertbesitzer sind die Profiteure der Inflation, Geldbesitzer sind die Verlierer.

Es ist meiner Meinung nach wichtig, nicht totes Geld zu besitzen, sondern Sachwerte, die einen Nutzen bieten und einen konstanten oder steigenden Zahlungsstrom generieren. Dem Mieter einer Immobilie bietet der Immobilienbesitzer einen Nutzen. Dafür erhält er die Miete. Je höher der Nutzen ist, desto höher ist die Miete, die am Markt erzielbar ist. Kriterien dafür können sein: die Lage des Objekts, die Ausstattung der Räume, der Zustand des Hauses insgesamt, die angebotenen Zusatzleistungen, und so weiter. Hier hat der Immobilienbesitzer durchaus Gestaltungsmöglichkeiten.

Der Eigentümer kann zur Wertsteigerung beitragen

Der Immobilieneigentümer hat es auch in der Hand, wertsteigernde Maßnahmen an seiner Immobilie zu unternehmen. Bei jeder Immobilie fallen periodisch Reparatur- und Instandhaltungskosten an. Dies ist die Gelegenheit für den Eigentümer, nicht nur Kaputtes zu ersetzen, sondern die Immobilie auf den neuesten Stand zu bringen. Gleichzeitig kann der Standard erhöht werden.

Beispiele:

Die Fenster müssen ersetzt werden, weil sie schon sehr alt und marode sind. Statt wie bisher Einfachglas setze ich Isolierglas ein. Die neuen Fenster gibt es in verschiedenen Qualitätsstufen bis hin zu Schallschutzfenstern, die den Straßenlärm draußen halten.

Ein Bad wird erneuert. Ich ersetze die bisherige Duschtasse durch eine moderne bodengleiche Dusche. Wenn es die Platzverhältnisse erlauben, sogar barrierefrei.

Die Heizungsanlage muss erneuert werden. Ich setze auf regenerative Energien und nutze zum Beispiel eine moderne Wärmepumpe in Verbindung mit einer Fotovoltaikanlage.

Diese Beispiele zeigen, wie mit einer kleinen Mehrinvestition eine Wertsteigerung erreicht werden kann. Auch andere Maßnahmen, wie der Einbau einer Küchenzeile, können sich rentieren; insbesondere wenn man dadurch die Miete anheben kann. Für die Bewertung vermieteter Immobilien ist der Mietertrag ja die bestimmende Größe, wenn auch nicht die einzige.

Weitere Wertsteigerungspotenziale kann man heben, wenn man sich die ungenutzten oder nicht richtig genutzten Flächen der Immobilie anschaut. Vielleicht eignet sich eine Fassade als Werbefläche. Vielleicht gibt es unter der Treppe einen Raum, den man als Lager vermieten könnte. Oft sind Mieter froh, zusätzlichen Platz anmieten zu können. Der Aufwand für eine leichte Wand und eine Tür hält sich in Grenzen. Heutzutage werden Lagerabteile im großen Stil angeboten, oft zu Preisen ab 60 Euro im Monat.

Stellplätze auf dem Grundstück können eingerichtet und vermietet werden. Eventuell lohnt es sich, Garagen zu bauen, wenn die Grundstücksfläche das zulässt. Falls die Wohnungen bisher keinen Balkon haben, könnte man vielleicht außen eine Holz- oder Stahlkonstruktion anbringen und ein Fenster zur Balkontür erweitern. Nicht nur hat man attraktivere Wohnungen, sondern man hat auch zusätzlichen Wohnraum geschaffen, denn der Balkon zählt anteilig mit zur Wohnfläche.

Größere Baumaßnahmen sind erforderlich, um aus einer sehr großen Wohnung mehrere kleine Wohnungen zu machen. Diese sind meist mehr gesucht und erzielen höhere Mietpreise. Oft lässt sich ein Dachgeschoss ausbauen und dadurch neuer Wohnraum schaffen. Diese Maßnahmen sind zwar teurer, bringen aber erheblichen Wertzuwachs. Durch die bessere Ausnutzung des Grundstücks ist die Wertsteigerung vorprogrammiert.

Auch technische oder rechtliche Änderungen können den Wert einer Immobilie erhöhen. Wird eine Wohnanlage im Grundbuch in Eigentumswohnungen und in Teileigentum aufgeteilt, steigt regelmäßig der Immobilienwert. Die Eigentumswohnungen sind in der Summe teurer als das Haus als Ganzes. Ich habe zusätzlich den Vorteil, dass ich einzelne Wohnungen verkaufen kann und damit mein Investment besser steuern kann.

Zum Schluss noch ein ganz einfacher Tipp, um den Wert der Immobilie zu steigern: Beim Verkauf muss alles optisch tipptopp aussehen. Das Streichen der Fassade und des Treppenhauses, die Pflege der Außenanlagen, alles, was das Haus optisch ansprechend macht, hilft beim Verkauf. Ist es nicht schön, wenn man durch steuerlich absetzbare Aufwendungen den steuerfreien Spekulationsgewinn noch etwas steigern kann? Es gibt Profis, die eine leere Wohnung mit einfachen, aber gut aussehenden Möbeln aufwerten (Home Staging). Diese Kosten zählen aber dann zu den Verkaufskosten und sind bei einem steuerfreien Verkauf nicht ansetzbar. Wie immer gilt: Nicht übertreiben, aber die Regeln kennen.

Wichtig ist es, die Wertsteigerung der Immobilie in regelmäßigen Abständen zu realisieren. Was nützt es mir, wenn die Immobilienpreise steigen, ich aber niemals eine Immobilie verkaufe? So bin ich zwar rechnerisch reich, habe aber keine Kohle. Das kann man ändern.

Spätestens zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie schaue ich sie mir an und entscheide dann, was zu tun ist. Ist die Immobilie im Wert gestiegen? Wie hoch ist noch die ausstehende Finanzierung? Welchen Überschuss erziele ich mit der Immobilie

auf meinem Konto (

Cashflow

),

steuerlich?

Je nachdem wie die Antworten zu diesen Fragen ausfallen, kann ich mich entscheiden:

Ich verkaufe die Immobilie an einen Fremden.

Ich verkaufe die Immobilie an meine Stiftung.

Ich verkaufe die Immobilie an meine GmbH.

Ich verkaufe die Immobilie an meinen Ehepartner.

In jedem Fall möchte ich die Wertsteigerung realisieren und als Geld auf meinem Konto haben. Nur so macht die Wertsteigerung letztlich Sinn. Mit dem Geld auf dem Konto kann ich neue Investitionen anschieben, oder ich kann mir etwas leisten. Wahrscheinlich sogar beides.

Wunder 3: Reparatur und Instandhaltung

Als Immobilieninvestor kann ich meine Investitionen in den Immobilienbestand als Aufwand absetzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob gleichzeitig der Wert der Immobilie erhöht wird oder ob es nur um das Beheben von Schäden geht, die durch den normalen Gebrauch der Immobilie entstehen.

Bei jeder Investition in Immobilien muss man unterscheiden:

Sind es Anschaffungs- oder Herstellungskosten?

Ist es Erhaltungsaufwand?

Erhaltungsaufwand ist sofort als Betriebsausgabe oder Werbungskosten absetzbar. Anschaffungs- oder Herstellungskosten müssen auf längere Zeit abgeschrieben werden. Daher bevorzugen Investoren gerne den Erhaltungsaufwand.

Baumaßnahmen bis 4.000 Euro netto werden der Einfachheit halber stets als Erhaltungsaufwand anerkannt. Dies gilt aber nur nach der Fertigstellung des Objekts, nicht in der Herstellungsphase. Ansonsten sind Erhaltungsaufwendungen solche Ausgaben, die den Charakter der Immobilie nicht wesentlich verändern, die Immobilie in einem gebrauchsfähigen, ordentlichen Zustand erhalten und mehr oder weniger regelmäßig wiederkehrend anfallen.

Ausnahme: anschaffungsnahe Herstellungskosten

Doch es gibt Ausnahmen. Im Bereich der privaten Vermietung wird bei hohen Kosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung vermutet, dass diese durch einen verminderten Kaufpreis bedingt sind. Aus diesem Grund zählt das Finanzamt Reparaturkosten zu den Anschaffungskosten des Gebäudes, wenn diese in der Summe in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung insgesamt 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Anschaffungskosten von Grund und Boden) übersteigen.