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- Herausgeber: Beobachter-Edition
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
Gehört Ihnen bereits ein Stockwerk oder möchten Sie eins kaufen? Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie sich mit dem Besitz eines Stockwerkeigentums einlassen. Er beantwortet Ihnen die Frage, ob Sie die richtige Person fürs Leben in der Eigentümergemeinschaft sind, wie es mit Finanzierung, Unterhalt und Kostenverteilung steht und was passiert, wenn die Liegenschaft in die Jahre kommt. Auch, wie Sie beim Wiederverkauf vorgehen müssen. Ausserdem hilft er bei der Wahl des richtigen Objekts, schärft den Blick für Heikles im Kaufvertrag und sagt Ihnen, wie Sie Stolpersteine bei der Wohnungsübergabe ausräumen.
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Seitenzahl: 282
Veröffentlichungsjahr: 2021
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Dank
Der Autor dankt allen, die ihn bei der Erarbeitung dieses Ratgebers unterstützt haben. Ein besonderer Dank geht an Dr. iur. Davide Pinelli für seine juristische Mitarbeit.
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Beobachter-Edition
8., aktualisierte Auflage, 2021
© 2005 Ringier Axel Springer Schweiz AG
Alle Rechte vorbehalten
www.beobachter.ch
Herausgeber: Der Schweizerische Beobachter, Zürich
Lektorat: Käthi Zeugin, Zürich; Barbara Haab
Umschlaggestaltung und Reihenkonzept: buchundgrafik.ch
Umschlagfoto: Oliver Heissner, plainpicture, Hamburg
Fotos: iStock.com
Satz: Bruno Bolliger, Gudo
Herstellung: Bruno Bächtold
Druck: Grafisches Centrum Cuno GmbH & Co. KG, Calbe
ISBN 978-3-03875-416-9
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Inhalt
Vorwort
Was ist Stockwerkeigentum?
Was gehört mir, was nicht?
Die gemeinschaftlichen Teile
Das Sonderrecht an der Einheit
Das ausschliessliche Benutzungsrecht
Gemeinschaftlich oder nicht?
Die Wertquote
Stockwerkeigentum im Baurecht
Kompliziertes System mit Konfliktpotenzial
Ist Stockwerkeigentum das Richtige?
Die Finanzierung
Erste Überlegungen
Die Tragbarkeitsrechnung
Beratung einholen
Das Eigenkapital
Finanzierung durch Pensionskassenguthaben
Das Fremdkapital
Hypotheken: Vergleichen lohnt sich
Die laufenden Kosten
Die laufenden Gemeinschaftskosten
Stockwerkeigentum und Steuern
Welche Abzüge darf ich geltend machen?
Das richtige Objekt
Die Zukunft einplanen
Flexible Wohnungen
Wo soll das Objekt liegen?
Entspricht das Objekt meinen Ansprüchen?
Kaufobjekt Altbauwohnung
Risiko Altlasten
Kaufobjekt Neubauwohnung
Kauf ab Plan
Kauf nach Fertigstellung
Die Qualität des Baus
Der Kaufpreis
Wie hoch ist der Realwert?
Die hedonistische Bewertungsmethode
Der Kaufvertrag
Der Vorvertrag
So vermeiden Sie Probleme
Der Vertrag
Der Kaufvertrag muss beurkundet werden
Grundstückskauf und Eherecht
Heikle Punkte im Kaufvertrag
Das Bauhandwerkerpfandrecht
Der Übergang von Nutzen und Gefahr
Sonderrecht und ausschliessliches Benutzungsrecht
Der Baubeschrieb
Die Gewährleistung
Die Übergabe der Stockwerkeinheit
Die Wohnungsabnahme
Die Wohnung gründlich prüfen
Mängel entdeckt – was nun?
Die Mängelrüge
Die Mängelrechte
Achtung, Verjährung!
Wer haftet wofür?
Die Haftung des Verkäufers
Die Haftung der Bauhandwerker
Die Haftung des Architekten
Mängel an gemeinschaftlichen Teilen
Leben in der Gemeinschaft
Grundlagen des Zusammenlebens
Das Reglement
Die Hausordnung
Das sagt das Gesetz
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft
Ihre Rechte gegenüber der Gemeinschaft
Ihre Pflichten gegenüber der Gemeinschaft
Die Haftung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Was, wenn ein Eigentümer sich nicht fügt?
Ausschluss aus der Gemeinschaft
Die Rolle des Verwalters
Der Verwaltungsvertrag
Die Aufgaben des Verwalters
Die richtige Person finden
Unzufrieden mit dem Verwalter?
Die Stockwerkeigentümerversammlung
Die oberste Instanz der Gemeinschaft
Wer darf an der Versammlung teilnehmen?
Richtig einberufen, korrekt durchführen
Die Einladung zur Versammlung
Das Recht, die Traktandierung zu verlangen
Ist die Versammlung beschlussfähig?
Stimmrecht und Quoren für die Beschlussfassung
Das Protokoll: eine wichtige Rechtsgrundlage
Die Anfechtung eines Beschlusses
Beschlüsse ausserhalb der Versammlung
Darüber entscheidet die Versammlung
Was sind Verwaltungshandlungen?
Speziell geregelt: die baulichen Massnahmen
Bauliche Veränderungen ohne das nötige Mehr
Die Änderung der Wertquoten
Wertquotenänderung durch Vereinbarung
Berichtigung auf dem Gerichtsweg
Für spezielle Projekte: der Ausschuss
Die Aufgaben des Ausschusses
Zur Kontrolle der Finanzen: der Revisor
Wer eignet sich für die Aufgabe?
Was prüft der Revisor?
Die gemeinsamen Kosten und der Erneuerungsfonds
Kosten gerecht verteilen
Das sagt das Gesetz
Individuelle Bestimmungen im Reglement
Der Verwaltungsfonds
Grundsatz: Aufteilung nach Wertquoten
Wie wird der Verwaltungsfonds gefüllt?
Spezielle Kosten und ihre Verteilung
Der Erneuerungsfonds
Was wird über den Erneuerungsfonds finanziert?
Wie hoch sollen die Beiträge sein?
Wem gehört der Erneuerungsfonds?
Wenn die Beiträge nicht gezahlt werden
Das Gemeinschaftspfandrecht
Das Retentionsrecht
Vom Umgang mit den Nachbarn
Richtiges Verhalten im Konfliktfall
Zuerst das Gespräch suchen
Probleme innerhalb der Gemeinschaft
So kommen Sie am besten ans Ziel
Konflikte wegen der Nutzung des gemeinschaftlichen Teils
Konflikte wegen der Nutzung der eigenen Räume
Konflikte mit Nachbarn ausserhalb der Gemeinschaft
Wer muss sich zur Wehr setzen?
Was sagt das öffentliche Recht?
Stockwerkeigentum renovieren
Wer entscheidet über die Renovation?
Die Renovation der eigenen Wohnung
Die Renovation der gemeinschaftlichen Teile
Die Renovation sinnvoll organisieren
Auftrag an einen General- oder Totalunternehmer
Zusammenarbeit mit Architekt und Handwerkern
Welche Form der Arbeitsvergabe ist die richtige?
Die nötigen Versicherungen
Renovation und Steuern
In sechs Schritten zur erfolgreichen Renovation
Schritt 1: Renovationsbedarf abklären
Schritt 2: Offerten einholen
Schritt 3: Entscheiden und die Kosten verteilen
Schritt 4: Baubewilligung einholen und Aufträge erteilen
Schritt 5: Renovation durchführen
Schritt 6: Bau abnehmen und Rechnung prüfen
Die Eigentumswohnung wieder verkaufen
Verkaufen oder vermieten?
Erfolgreich verkaufen
Der richtige Preis
Die Verkaufsdokumentation
Einen Makler beauftragen
Stockwerkeigentumsrecht und Verkauf
Das Vorkaufsrecht
Das Einspracherecht
Anhang
Überblick:Versammlungsorganisation, Beschlussfassungsquoren, Instandsetzungs- und Erneuerungszyklen
Glossar
Adressen und Links
Literatur
Vorwort
Rund 40 Prozent der Schweizer Haushalte sind Wohneigentum. Allein zwischen 1990 und 2000 verdoppelte sich der Bestand an Eigentumswohnungen in der Schweiz auf rund 240 000 Einheiten. Und der Trend setzt sich ungebrochen fort: Die Zahl der Eigentümerhaushalte – Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – ist Schätzungen zufolge seither um rund 280 000 Einheiten angewachsen. Nachdem sich die Preise von Stockwerkeigentum lange Zeit kontinuierlich nach oben bewegt haben, scheinen sie sich nun auf hohem Niveau zu stabilisieren. Da und dort wird allerdings bereits ein leichter Abwärtstrend beobachtet. Der Attraktivität von Stockwerkeigentum hat dies keinen Abbruch getan: Verantwortlich dafür sind die Landpreise in den Ballungszentren, der Bedarf nach immer mehr Quadratmetern Wohnfläche pro Kopf und die finanziellen Vorteile gegenüber der Miete – angesichts der historisch tiefen Hypothekarzinssätze.
Stockwerkeigentum birgt aber auch Schwierigkeiten und Risiken – besonders dann, wenn es sich um in die Jahre gekommene Liegenschaften handelt, deren Sanierung sich nicht mehr lohnt oder deren Bewohner sich eine Erneuerung nicht leisten können. Im Rahmen der auf den 1. Januar 2012 in Kraft getretenen Revision des Zivilgesetzbuches hat der Gesetzgeber versucht, lenkend und korrigierend einzugreifen. Ob die Massnahmen auch greifen, wird die Zukunft erst noch zeigen müssen.
Auch das Leben in einer Gemeinschaft mit Menschen, die man in der Regel vor dem Kauf kaum kennt, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist relativ kompliziert, da neben dem eigentlichen Stockwerkeigentumsrecht und dem Reglement der Gemeinschaft auch Bestimmungen von Miteigentums- und Vereinsrecht direkte Auswirkungen auf den Alltag von Stockwerkeigentümern haben.
Dieses Handbuch hilft Ihnen, sich im Dschungel der Bestimmungen zurechtzufinden und das Zusammenleben in Ihrer Gemeinschaft möglichst reibungslos zu gestalten. Sie erhalten Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um die Wahl eines Objekts, den Abschluss des Kaufvertrags wie auch im Hinblick auf Renovation oder Wiederverkauf.
Mathias Birrer
Luzern, im Juli 2021
Was gehört mir, was nicht?
Stockwerkeigentum liegt im Trend. Für viele ist es der einzige Weg, zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Doch was erwirbt man eigentlich, wenn man eine Eigentumswohnung kauft?
Stockwerkeigentum ist eine besondere Form von Miteigentum: Das gesamte Grundstück inklusive das Haus mit seinen Bestandteilen steht im Miteigentum sämtlicher Stockwerkeigentümer. Doch die Eigentümer und Eigentümerinnen haben auch ein Sonderrecht an Gebäudeteilen, das heisst, dass sie gewisse Teile ausschliesslich nutzen, verwalten und baulich ausgestalten können. In diesem Punkt haben sie also eine ähnliche Stellung wie Alleineigentümer.
Stockwerkeigentum entsteht nur durch Begründung. Diese kann vor oder nach Erstellung des Gebäudes erfolgen, muss aber vor dem Verkauf einer Wohnung als Stockwerkeigentum vollzogen sein.
INFO Weil für jede Stockwerkeigentumseinheit ein separates Grundbuchblatt im Grundbuch eröffnet wird, gilt jede Einheit im geschäftlichen Verkehr als ein selbständiges Grundstück.
Die gemeinschaftlichen Teile
Alle Teile der Liegenschaft, die nicht zum Sonderrecht gehören, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum: Die Stockwerkeigentümer können über diese Teile nur gemeinsam verfügen. Je nachdem, um welches Geschäft es sich handelt, sind dazu verschiedene Zustimmungsquoren notwendig. Abstimmungen über solche Geschäfte führt die Stockwerkeigentümergemeinschaft in Versammlungen durch (siehe Seite 137). Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied einer solchen Gemeinschaft.
EIGENTUMSFORMEN IM SCHWEIZERISCHEN RECHT
Alleineigentum
Gehört eine Sache nur Ihnen, sind Sie Alleineigentümer. Sie allein haben die Verfügungsmacht über diese Sache; Sie können sie von jedem, der sie Ihnen vorenthält, herausverlangen und dürfen ungerechtfertigte Einwirkungen abwehren. Als Eigentümer verfügen Sie über das vollständige und ausschliessliche Herrschaftsrecht über die Sache – allerdings nur innerhalb der Grenzen, die das Recht setzt. Eine Grundeigentümerin beispielsweise darf ihr Grundstück nicht in beliebiger Weise nutzen, sondern nur so, dass sie die Nachbarn damit nicht belästigt oder gar schädigt.
Miteigentum
Bei Miteigentum bezieht sich das Recht des einzelnen Miteigentümers auf eine ideelle Quote, einen Anteil an der Sache. Im Rahmen dieser Quote können Sie über das gemeinschaftliche Eigentum wie ein Alleineigentümer verfügen. Sie dürfen Ihren Miteigentumsanteil beispielsweise verkaufen oder auch verpfänden. Miteigentum besteht immer dann, wenn Sie ohne spezielle Vereinbarung gemeinsam mit anderen Personen an einer Sache Eigentum erwerben. Wenn nichts anderes vereinbart ist, stehen allen Miteigentümern gleiche Anteile an der gemeinschaftlichen Sache zu.
Gesamteigentum
Handelt es sich um Gesamteigentum, sind alle beteiligten Eigentümer gleichermassen daran berechtigt, d. h. Rechte und Pflichten an der Sache stehen ihnen nur gemeinsam zu; es lassen sich keine ideellen Quoten der einzelnen Eigentümer unterscheiden. Gesamteigentum entsteht durch Gesetzesvorschrift, etwa bei der Erbengemeinschaft, oder durch Vertrag, beispielsweise bei der ehelichen Gütergemeinschaft oder bei der einfachen Gesellschaft. Als Gesamteigentümer können Sie Ihre Eigentumsrechte nur gemeinsam mit den anderen Gesamteigentümern wahrnehmen – für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesamteigentümer erforderlich.
Zwingend gemeinschaftliche Teile
Damit die einmal begründete Stockwerkeigentümergemeinschaft in ihrer Existenz gesichert ist, dürfen gewisse Grundstücksteile von Gesetzes wegen nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Solche zwingend gemeinschaftlichen Teile sind:
•der Boden, auf dem das Gebäude steht, inklusive Autoabstellplätze im Freien, Garten oder Kinderspielplatz;
•alle Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und die Fertigkeit des Gebäudes notwendig sind, etwa tragende Mauern, Tragbalken und Dach, ebenso alle Teile, die die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen, beispielsweise Fassade oder Fenster;
•alle Teile der Liegenschaft, die von allen respektive von der Mehrheit der Eigentümer benutzt werden – etwa das Treppenhaus, die zentrale Heizungsanlage oder elektrische Leitungen, die nicht ausschliesslich einer einzelnen Wohnung dienen.
Weitere gemeinschaftliche Teile
Neben den zwingend gemeinschaftlichen Teilen können auch x-beliebige andere Teile des Stockwerkeigentumsgrundstücks als gemeinschaftlich erklärt werden. Das geschieht häufig schon bei der Begründung des Stockwerkeigentums, die Eigentümer können diese aber auch später, in Form einer öffentlich beurkundeten Vereinbarung, bestimmen. Gebäudeteile, die von der Gemeinschaft als gemeinschaftlich festgelegt wurden, nennt man in der Rechtssprache «gewillkürte gemeinschaftliche Teile». Dazu zählen zum Beispiel:
•Hauswartwohnung
•Bastel- und Spielräume
•Gerätezimmer
•besondere Räume wie Lager- oder Abstellräume (wenn sie nicht schon zwingend gemeinschaftlich sind)
•Autoeinstellhalle (wenn sie nicht schon zwingend gemeinschaftlich ist)
INFO Während zwingend gemeinschaftliche Teile immer gemeinschaftlich bleiben müssen, können gewillkürte gemeinschaftliche Teile durch eine Vereinbarung der Stockwerkeigentümer auch wieder zu Sonderrecht eines einzelnen Eigentümers erklärt werden. Zudem gilt die gesetzliche Vermutung, dass – abgesehen von den zwingend gemeinschaftlichen Teilen – alles Sonderrecht ist, was bei der Begründung des Stockwerkeigentums oder später, durch separate Erklärung, nicht für gemeinschaftlich erklärt wurde.
Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile
Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile ist Sache der Stockwerkeigentümergemeinschaft – sie ist also für Unterhalt und Reinigung, für bauliche Veränderungen, für die Verteilung der anfallenden Kosten, aber auch für die allfällige Vermietung von gemeinschaftlichen Liegenschaftsteilen zuständig.
Was mit den gemeinschaftlichen Teilen zu geschehen hat, bestimmt die Gemeinschaft in der gesetzlich vorgesehenen Stockwerkeigentümerversammlung. Als Mitglied der Gemeinschaft können Sie Ihre eigenen Ansichten in der Versammlung zwar vertreten, sie müssen sich aber den Beschlüssen der Mehrheit fügen (mehr dazu ab Seite 133).
Auch die Haftung für die gemeinschaftlichen Grundstücksteile liegt bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Wird beispielsweise ein Passant durch einen herunterfallenden Dachziegel verletzt oder ertrinkt ein Kind im Biotop auf dem Grundstück, muss die Gemeinschaft dafür einstehen (zum Thema Haftung siehe Seite 116).
Das Sonderrecht an der Einheit
Das Sonderrecht räumt Ihnen im Hinblick auf Ihre Stockwerkeigentumswohnung eine alleineigentümerähnliche Stellung ein. Was genau zu diesem Sonderrecht gehört, lässt sich der sogenannten Begründungserklärung entnehmen, mit der die Gesamtliegenschaft in Stockwerkeigentum aufgeteilt wurde.
TIPP Vergewissern Sie sich, dass die Begründungserklärung nicht in Form einer späteren, öffentlich beurkundeten Vereinbarung der Stockwerkeigentümer abgeändert wurde. Auskunft erhalten Sie beim Grundbuchamt.
Bestimmte Gebäudeteile lassen sich zu Sonderrecht erwerben, wenn sie in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen. Solche Stockwerkeinheiten können zusätzlich auch über getrennte Nebenräume verfügen, beispielsweise über einen Bastelraum im Keller oder ein Mansardenzimmer.
Den Teil der Liegenschaft, der in Ihrem Sonderrecht steht, dürfen Sie allein nutzen, verwalten und baulich ausgestalten. Sie können Ihre Wohnung so gebrauchen, wie es Ihnen gefällt. Einschränkungen bestehen nur insofern, als Sie mit Ihrer Nutzung die Interessen der anderen Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft nicht beeinträchtigen dürfen. Was Ihre Rechte betrifft, haben Sie also nahezu die gleiche Stellung wie ein Alleineigentümer. Allerdings kann das Reglement der Gemeinschaft gewisse Einschränkungen in den Benutzungsmöglichkeiten enthalten.
Solange keine gemeinschaftlichen Teile betroffen sind und andere Stockwerkeigentümer nicht benachteiligt werden, sind Sie in puncto Gestaltung und Innenausbau Ihrer Einheit völlig frei. Selbstverständlich müssen sich Ihre baulichen Aktivitäten im Rahmen der Bauvorschriften Ihrer Gemeinde bewegen – zum Beispiel in Bezug auf die Ausnützungsziffern.
URTEILFamilie X. erwarb 1999 eine Eigentumswohnung und ersetzte den bestehenden Spannteppich durch Keramikplatten. Kurz darauf beklagte sich der Nachbar in der darunterliegenden Wohnung über die höhere Lärmbelästigung und verlangte, dass man die Keramikplatten wieder herausreissen und durch einen Teppich ersetzen solle. Er stützte sich dabei auf eine Bestimmung im Reglement, die es den einzelnen Stockwerkeigentümern verbot, Materialänderungen an den im Sonderrecht stehenden Böden vorzunehmen. Unter Berufung auf diese Reglementsbestimmung hiess das Obergericht des Kantons Zürich die Klage gut. Es hielt zudem fest, dass ein Stockwerkeigentümer sich auch gestützt auf Artikel 712a Absatz 2 ZGB gegen den Ersatz von Spannteppichen durch Keramikplatten wehren könne, wenn er nachweise, dass er mit dem neuen Belag unter übermässigem Lärm leide. Es sei allgemein bekannt – so das Gericht –, dass Keramik- im Vergleich zu Spannteppichböden das Risiko einer erhöhten Lärmbelastung in sich bergen. (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 5.9.2003)
Bauteile, die eine tragende Funktion haben oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, dürfen Sie auch dann nicht eigenmächtig verändern, wenn sich diese im von Ihrem Sonderrecht betroffenen Bereich befinden oder unmittelbar daran angrenzen; solche Bauteile sind zwingend gemeinschaftlich (siehe Seite 14). Ohne Einwilligung der Gemeinschaft dürfen Sie also weder neue Fensterrahmen oder Dachfenster einsetzen noch die Sonnenstoren austauschen oder den Treppenabsatz vor Ihrer Wohnung umbauen.
Die Verwaltung der eigenen Wohnung
Das Recht, Ihre Eigentumswohnung zu verwalten, steht nur Ihnen zu. Sie allein bestimmen – im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften sowie des Stockwerkeigentümerreglements und allenfalls der Hausordnung –, wie Sie Ihre Einheit nutzen: ob Sie sie vermieten, sie mit Pfandrechten belasten oder ob Sie jemand anderem ein Wohnrecht einräumen. Allerdings dürfen Sie die anderen Stockwerkeigentümer in deren gesetzes- und reglementskonformer Nutzung ihrer Einheiten nicht beeinträchtigen. Die Einrichtung eines Kosmetiksalons in einer Wohnliegenschaft und das damit verbundene Kommen und Gehen von Kunden etwa müssten die anderen Eigentümer nicht zwingend akzeptieren.
Auch die für den Unterhalt Ihrer Einheit notwendigen Arbeiten sind Ihre Sache. Sie selbst müssen Handwerker beauftragen und bezahlen, ein Budget für den Unterhalt oder den Umbau aufstellen und Ihre Einnahmen und Ausgaben buchhalterisch festhalten; der von der Gemeinschaft beauftragte Verwalter ist dafür nicht zuständig. Lassen Sie diese Aufgaben von einer Drittperson erledigen, müssen Sie für die Kosten allein aufkommen.
INFO Dass Sie für die Verwaltung Ihrer Einheit zuständig sind, heisst auch, dass Sie sich bei Baumängeln in einer neu erstellten Wohnung selbst zur Wehr setzen müssen. Die Mängelrüge und, wenn nötig, Massnahmen zur Unterbrechung der Verjährungsfrist sind allein Ihre Sache. Selbstverständlich können Sie mit dieser Aufgabe auch eine Drittperson beauftragen (mehr zum Thema Mängel auf Seite 89).
Sie dürfen sich zur Wehr setzen
Mit dem Kauf Ihrer Stockwerkeigentumseinheit erwerben Sie nicht nur Rechte und Pflichten in puncto Benutzung, Verwaltung und baulicher Ausgestaltung, sondern auch Abwehrrechte gegenüber anderen Stockwerkeigentümern oder Dritten, die Sie in der Ausübung Ihres Sonderrechts behindern. Dann dürfen Sie sich wehren (siehe dazu auch Seiten 200 und 198). Als Faustregel gilt: Als Stockwerkeigentümer haben Sie hinsichtlich Ihrer Einheit anderen Stockwerkeigentümern und Dritten gegenüber dieselben Rechte wie der Eigentümer eines freistehenden Hauses.
In Bezug auf andere Stockwerkeigentümer räumt Ihnen das Gesetz zudem weitere Ansprüche ein. Dazu zählen vor allem folgende Rechte, die grundsätzlich jedem Stockwerkeigentümer zustehen:
•das Recht, die Aufstellung eines Stockwerkeigentümerreglements zu verlangen (siehe Seite 107)
•das Recht, einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch das Gericht aufheben zu lassen (siehe Seite 150)
•das Recht, einen Verwalter für die gemeinschaftlichen Teile einsetzen oder abberufen zu lassen (siehe Seite 126)
Sie haften für Ihre Eigentumswohnung
Für alles, was in Ihrer Wohnung geschieht, haften Sie persönlich als Stockwerkeigentümer. Lassen Sie beispielsweise die Badewanne überlaufen und werden dadurch gemeinschaftliche Teile oder die Räume eines anderen Eigentümers beschädigt, müssen Sie für den Schaden aufkommen. Achten Sie also darauf, dass Sie die für Ihre Eigentumswohnung erforderlichen Versicherungen abschliessen (siehe Seiten 116 und 133).
INFO Gewisse Risiken sind bereits abgedeckt über die in den meisten Kantonen obligatorische Gebäudeversicherung und die Grundeigentümerhaftpflichtversicherung, die die Gemeinschaft für die Gesamtliegenschaft abschliessen muss. Lassen Sie sich beraten.
Das ausschliessliche Benutzungsrecht
Bestimmte Grundstücksteile sind zwingend gemeinschaftlich (siehe Seite 14). Allerdings lässt sich an solchen Teilen ein ausschliessliches Benutzungsrecht – auch Sondernutzungsrecht genannt – begründen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Sie beispielsweise Ihren Gartensitzplatz oder Ihren Parkplatz allein nutzen können, auch wenn der Boden eigentlich zwingend gemeinschaftlich ist. Gesetzliche Bestimmungen in Bezug auf das ausschliessliche Benutzungsrecht waren lange Zeit nicht vorgesehen, vielmehr wurde es in der Praxis entwickelt. Ein ausschliessliches Benutzungsrecht setzt danach aber in jedem Fall die Begründung im Begründungsakt, durch das Reglement oder einen protokollierten Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung voraus. Gemäss Bundesgericht (BGE 5A_474/2017 vom 8. März 2018) ist für die Begründung eines ausschliesslichen Benutzungsrechtes an gemeinschaftlichen Teilen von Gesetzes wegen das Beschlussquorum aufgrund der Mehrheit nach Köpfen und Anteilen laut Art. 712g Abs. 3 ZGB erforderlich.
INFO Seit dem 1. Januar 2012 bedarf es für den Beschluss zur Abänderung eines reglementarisch zugeteilten ausschliesslichen Benutzungsrechts zwingend auch der Zustimmung aller direkt betroffenen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer (Art. 712g Abs. 4 ZGB).
Haben Sie ein ausschliessliches Benutzungsrecht an einem Gebäudeteil, dürfen Sie diesen zwar nutzen, jedoch nicht darüber verfügen. Sie können also beispielsweise Ihren Parkplatz in der Tiefgarage nicht an jemanden aus der Nachbarschaft verkaufen. Einzige Ausnahme ist das vom Bundesgericht anerkannte Recht eines Stockwerkeigentümers, sein ausschliessliches Benutzungsrecht an einen anderen Stockwerkeigentümer abzutreten (BGE 122 III 145). Darüber hinaus liegt die rechtliche Verfügungsmacht – wenn nichts anderes vereinbart wurde – allein bei der Gemeinschaft.
Ein ausschliessliches Benutzungsrecht kann zudem nicht formlos entstehen. Auch wenn eine Stockwerkeigentümerin einen bestimmten Teil der Liegenschaft über längere Zeit allein nutzen durfte, kann sie deswegen nicht Anspruch auf ein ausschliessliches Benutzungsrecht erheben. Dieses Recht muss ihr durch den Begründungsakt, das Reglement oder durch einen Beschluss der Gemeinschaft eingeräumt werden.
UREIL Die Stockwerkeigentümerschaft Z. lebte in zwei Wohnhäusern, die durch einen Garagentrakt miteinander verbunden waren. Herr A. war seit 1973 Eigentümer der ans Flachdach der Garage angrenzenden Wohnung. Zu dieser Wohnung gehörte gemäss Aufteilungsplan ein kleiner Teil des Garagendachs, der als Balkon diente. Im Lauf der Jahre erweiterte Eigentümer A. seinen Balkon und legte einen Dachgarten mit Plattenbelag, Mauerumrandung und Bepflanzung an. Keiner der anderen Eigentümer opponierte.
Als 1997 das Garagendach saniert und der Dachgarten teilweise
entfernt werden musste, weigerte sich Herr A., die Kosten dafür zu tragen. Da stellte der findige Eigentümer B. fest, dass Herr A. laut Aufteilungsplan und Reglement gar kein ausschliessliches Benutzungsrecht für seinen Dachgarten hatte. Er reichte deshalb beim Bezirksgericht Klage ein und verlangte, dass Herr A. die unberechtigte Benutzung des gemeinschaftlichen Garagendachs aufgeben und die von ihm angebrachten Bauteile entfernen müsse.
Das Bundesgericht gab dem Kläger Recht mit der Begründung: Die Kompetenz, ausschliessliche Benutzungsrechte einzuräumen, liegt bei der Stockwerkeigentümerversammlung. Sie kann ein solches Benutzungsrecht mündlich mit Protokoll oder schriftlich auf dem Zirkulationsweg beschliessen. Aus Gründen der Rechtssicherheit reicht ein bloss mündlicher, unprotokollierter Beschluss ausserhalb der Versammlung nicht aus. Da die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung auch für die Rechtsnachfolger – beispielsweise für die Käuferin einer Einheit – verbindlich sind, müssen diese sich auf die Protokolle verlassen können (BGE 127 III 506).
Das Entgelt für ein Sondernutzungsrecht zahlen Sie in der Regel mit dem Kaufpreis der Stockwerkeigentumseinheit. Eine periodische Abgabe – sozusagen einen Mietzins – müssen Sie deshalb nicht leisten. Im Gegenzug müssen Sie für den Unterhalt der Teile, die Ihrem ausschliesslichen Benutzungsrecht unterliegen, meist selbst aufkommen.
Gemeinschaftlich oder nicht?
Dass eine abgeschlossene Wohnung dem Sonderrecht unterliegt, ist eindeutig. Wie aber sieht es bei einer Dachterrasse oder beim Garagenplatz aus? Im Folgenden eine Übersicht über diejenigen Gebäudeteile, die immer wieder im Fokus respektive zur Diskussion stehen:
•Dach und Dachterrasse: Beim Dach handelt es sich zweifelsohne um einen Bauteil, der für den Bestand des Gebäudes von besonderer Bedeutung ist. Es gehört deshalb zum zwingend gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft.
Dachterrassen sind nicht dreidimensional abgeschlossen, können also auch nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Weil sie zudem die äussere Gestalt des Gebäudes mitbestimmen, ist ihre Zuordnung zu den gemeinschaftlichen Teilen zwingend. Dies hat das Bundesgericht erneut bestätigt (BGE 5A_116/2011 vom 14.3.2011). Einzelnen Stockwerkeigentümern kann aber ein ausschliessliches Benutzungsrecht an einer Dachterrasse eingeräumt werden (siehe Seite 20), was einen Einfluss auf die Kostenverteilung bei einer Renovation des Daches haben kann.
•Balkon, Veranda, Loggia: Veranden und Loggien sind zwar nicht vollständig abgeschlossen. Doch weil sie funktional zur Stockwerkeinheit gehören und mit ihr zusammen ein wirtschaftliches Ganzes bilden, kann ihr Innenbereich zu Sonderrecht erklärt werden.
Balkone sind zwar noch offener gestaltet als Veranden und Loggien, trotzdem finden sich heute viele Reglemente, die den Innenbereich des Balkons als Sonderrecht bezeichnen. Nicht zu Sonderrecht erklären lässt sich hingegen der fassadenseitige Bereich des Balkons. Einerseits bestimmen die Balkone in der Regel die konstruktive Gliederung des Gebäudes mit, anderseits hat ihr Aussenbereich einen wesentlichen Einfluss auf das äussere Erscheinungsbild. Deshalb gehört der Aussenbereich des Balkons zu den zwingend gemeinschaftlichen Teilen. Entsprechend kann ein einzelner Stockwerkeigentümer seinen Balkon auch nicht ohne zustimmenden Beschluss der Gemeinschaft verglasen (mehr dazu auf Seite 155).
•Boden, Garten und Gartensitzplatz: Der Boden gehört zu den zwingend gemeinschaftlichen Grundstücksteilen. In Bezug auf den Boden, und damit auch in puncto Garten, gilt also kein Sonderrecht. Auch Gartensitzplätze können – obwohl nur von den Bewohnern der dazugehörenden Parterrewohnung benutzt – nicht zu Sonderrecht erklärt werden. Stattdessen hält man hier ein ausschliessliches Benutzungsrecht fest. Ihren Gartensitzplatz dürfen Sie deshalb nicht beliebig verändern. Steht nichts anderes im Reglement, dürfen Sie zwar im üblichen Rahmen Topfpflanzen, Tische, Stühle und Sonnenschirm aufstellen. Aber das äussere, einheitliche Erscheinungsbild der Liegenschaft und die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer dürfen Sie durch Ihre Einrichtung nicht beeinträchtigen. Für eine Satellitenempfangsanlage, einen fest installierten Sichtschutz oder einen Wintergarten müssen Sie also die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer einholen. Mit welchem Quorum die entsprechenden Beschlüsse zu fassen sind, hängt von der geplanten Einrichtung ab (siehe Seite 160). Auch wenn Sie Blumen, Büsche oder Sträucher pflanzen respektive entfernen möchten, ist dazu das Einverständnis der anderen Stockwerkeigentümer erforderlich, denn fest mit dem Erdreich verbundene Pflanzen sind zwingend gemeinschaftlich.
Wollen Sie die Benutzungweise Ihres Sitzplatzes ändern (Art. 647b ZGB), muss die Mehrheit der Stockwerkeigentümer mit mindestens 501/1000 Wertquoten zustimmen. Handelt es sich um eine Zweckänderung (Art. 648 Abs. 2 ZGB), müssen alle Eigentümer damit einverstanden sein. Ob eine blosse Änderung der Benutzungsweise oder eine Zweckänderung vorliegt, ist im Einzelfall zu bestimmen.
•Fassade, Fenster und Sonnenstoren: Die Aussenmauern sind für den Bestand des Gebäudes notwendig und deshalb zwingend gemeinschaftlich. Der Aussenverputz wie auch der Fassadenanstrich bestimmen das äussere Erscheinungsbild wesentlich, weshalb auch sie zum zwingend gemeinschaftlichen Teil gehören.
Auch Fenster gehören zum Bestand des Gebäudes. Handelt es sich um eigentliche Fensterfronten, die die Funktion von Abschlussmauern übernehmen, sind sie zwingend gemeinschaftlich. Gewöhnliche Fenster und Balkontüren dagegen können zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Weil sie aber das äussere Erscheinungsbild wesentlich beeinflussen, liegt der Entscheid über deren Gestaltung und Aussehen immer in der Kompetenz der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Deshalb stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, die Fenster dem Sonderrecht zuzurechnen. Praktischer wäre es, sie im gemeinschaftlichen Eigentum zu belassen und eine Bestimmung im Reglement aufzunehmen, die besagt, dass Unterhalt und Ersatz der Fenster zulasten desjenigen Eigentümers gehen, zu dessen Wohnung sie gehören.
Auch Rollläden, Jalousien und Sonnenstoren beeinflussen das Aussehen des gesamten Gebäudes. Über ihre Gestaltung entscheidet somit – wie bei den Fenstern – die Gemeinschaft. Sie können grundsätzlich zum Sonderrecht geschlagen werden, doch ist dies kaum sinnvoll.
•Autoabstellplätze: Abstellplätze im Freien oder auf dem Hausdach können nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Denn es handelt sich dabei nicht um Räume, zudem sind Dach und Boden zwingend gemeinschaftliche Teile.
Parkplätze in Einstellhallen können dem Sonderrecht zugeteilt werden. Dazu müssen die Plätze von abschliessbaren Gittern umgeben sein; Bodenmarkierungen allein genügen nicht.
Die Wertquote
Den Anteil am Wert der gesamten Liegenschaft beziffert die sogenannte Wertquote (Art. 712e Abs. 1 ZGB). Sie wird in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben. Dies muss seit 1. Januar 2012 nicht mehr zwingend in Hundertsteln oder Tausendsteln erfolgen; jeder Nenner ist möglich, beispielsweise auch 1/3 und 2/3 oder 25/100 und 60/100 und 15/100. Keine Vorschriften enthält das Gesetz im Hinblick auf die Berechnung der Wertquoten.
DIE BERECHNUNG DER WERTQUOTE
Als Grundlage zur Berechnung der Wertquote dient in der Praxis die Gesamtfläche der Wohneinheit, also das Innenmass ohne Balkone, Kamine und Installationsschächte. Die errechnete Fläche wird zum Faktor 1,0 eingesetzt; die Grundflächen von Balkonen, Kellern, Waschküchen, Garagen und weiteren Nebenräumen, die weniger intensiv nutzbar sind, werdenzu einem reduzierten Faktor (0,25 bis 0,6) berücksichtigt. Das Resultat, umgerechnet in Tausendstel (bzw. seit 2012 neu «in Bruchteile mit einem gemeinsamen Nenner»), ergibt die «rohe Wertquote». Diese wird mit Gewichtungsfaktoren weiter verfeinert. So finden Aspekte wie Lage, Höhe, Besonnung, Aussicht und weiteres Eingang in die Berechnung.
Die korrekte Bestimmung der Quoten ist äusserst schwierig und sollte deshalb von einer Fachperson vorgenommen werden (siehe auch Seite 167).
Die Bedeutung der Wertquote
Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie meist mit bereits festgelegten Wertquoten konfrontiert. Trotzdem sollten Sie Ihre Quote genauer unter die Lupe nehmen, denn sie ist von zentraler Bedeutung:
•Die Wertquote nennt Ihren Miteigentumsanteil an der Gesamtliegenschaft.
•Die gemeinschaftlichen Kosten werden – wenn nicht ein anderer Kostenverteiler festgelegt wurde – nach Wertquoten aufgeteilt.
•Bei bestimmten Geschäften ist für die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht nur ein Mehr nach Köpfen, sondern auch nach Wertquoten erforderlich (siehe Seite 146).
Keinerlei Aussagekraft hat die Wertquote hingegen, wenn es um den Verkehrswert und den Kaufpreis einer Stockwerkeigentumseinheit geht. In diesem Zusammenhang sind andere Faktoren relevant, beispielsweise die Situation auf dem Immobilienmarkt.
Stockwerkeigentum im Baurecht
Stockwerkeigentum lässt sich auch im Baurecht errichten. Der Kaufpreis ist dann günstiger, dafür fallen laufend Baurechtszinsen an. Zudem handelt es sich rechtlich um eine komplexe Angelegenheit.
Errichten Sie Stockwerkeigentum im Baurecht, können Sie die Eigentumswohnung zu günstigeren Bedingungen erwerben, denn Sie müssen den Boden, auf dem das Gebäude steht, nicht mitkaufen. Sie zahlen dafür aber einen jährlichen Baurechtszins. Ob Sie mit dieser Variante längerfristig besser fahren, sollten Sie deshalb genauestens überprüfen.
Kompliziertes System mit Konfliktpotenzial
Aus rechtlicher Sicht ist die Errichtung von Stockwerkeigentum im Baurecht eine äusserst komplexe Angelegenheit: Ihre Rechte basieren auf dem Baurechtsvertrag, der Stockwerkeigentumsbegründung, dem Stockwerkeigentümerreglement und dem Kaufvertrag. Sind diese Dokumente nicht sauber aufeinander abgestimmt, ist das Konfliktpotenzial gross.
WAS IST UNTER BAURECHT ZU VERSTEHEN?
Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, mit der der Eigentümer eines Grundstücks einem Bauherrn das Recht einräumt, auf diesem Grundstück ein ober- oder unterirdisches Bauwerk zu errichten. Erhält der Baurechtsnehmer dieses Recht für mindestens 30 Jahre und wird ihm auch die Möglichkeit eingeräumt, es auf eine Drittperson zu übertragen, spricht man von einem selbständigen und dauernden Baurecht. Dieses ist rechtlich einem «normalen» Grundstück gleichgestellt (Art. 655 ZGB); es wird dafür auch ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet. Auf diesem Baurechtsgrundstück kann Stockwerkeigentum begründet werden.
Wer zahlt den Baurechtszins?
Nebst dem Kaufpreis für Ihre Einheit müssen Sie während der gesamten Eigentumsdauer den Baurechtszins leisten; dessen Höhe ist im Baurechtsvertrag definiert. Schuldnerin des Baurechtszinses ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft – Sie als Mitglied dieser Gemeinschaft leisten Ihren Anteil gemäss Ihrer Wertquote. Etwas anderes gilt nur, wenn es im Reglement festgehalten wurde.
INFO Zwar haften Sie nicht direkt für die Schulden der Stockwerkeigentümergemeinschaft (siehe auch Seite 116), dennoch sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie unter Umständen Ihre Wohnung verlieren können, wenn ein anderer Stockwerkeigentümer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt und der Baurechtsgeber sich pfandrechtlich entsprechend abgesichert hat. Informieren Sie sich bei der beurkundenden Notarin oder bei einem anderen Sachverständigen.
Die Höhe des Baurechtszinses ist gesetzlich unbeschränkt; sie wird von den Parteien individuell vereinbart. Meist geht man bei der Berechnung vom Verkehrswert aus, der in der Regel zu einem Satz verzinst wird, der zwischen dem Satz für Sparkonten und demjenigen für erste Hypotheken liegt.
Grundsätzlich gilt es, Klauseln, die die Anpassung des Zinses an veränderte Verhältnisse während der Baurechtsdauer regeln, genau zu prüfen und sicherzustellen, dass diese Klauseln längerfristig nicht zu einem Zins führen, der nicht mehr tragbar ist. Diese Gefahr besteht insbesondere dann, wenn der Baurechtszins lediglich an Indizes, etwa an den Landesindex der Konsumentenpreise, gebunden ist.
Im Falle eines Heimfalls
Ein Baurecht wird auf bestimmte Zeit, maximal auf 100 Jahre, errichtet. Nach Ablauf der vereinbarten Dauer fällt das Baurecht dahin; das auf dem Grundstück errichtete Gebäude – und damit auch die Wohnung – geht ins Eigentum des Baurechtsgebers über. Dieser muss gemäss Gesetz eine angemessene Heimfallentschädigung dafür leisten (Art. 779d ZGB).
ACHTUNG Eine im Baurecht errichtete Wohnung können Sie nicht für immer und ewig ihr Eigen nennen. Informieren Sie sich,wann und zu welcher Heimfallentschädigung das Baurecht an den Baurechtsgeber zurückfällt. Beachten Sie dabei auch, dass Vereinbarungen im Baurechtsvertrag, wonach das Baurecht nach Ablaufum eine weitere Anzahl Jahre verlängert werde, rechtlich nicht verbindlich sind.
Das Gesetz enthält keine Bestimmungen darüber, wer im Baurechtsverhältnis die öffentlichen und privaten Lasten – zum Beispiel Steuern, Anschlussgebühren der Gemeinde und Ähnliches – zu tragen hat. Finden sich im Baurechtsvertrag diesbezüglich keine Regelungen, ist die Gefahr gross, dass es zu Differenzen kommt, die unangenehm werden können. Es lohnt sich also, genau abzuklären, ob und wie dies im Baurechtsvertrag geregelt ist.
Der Baurechtsgeber hat von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht an jeder Stockwerkeigentumseinheit. Um Einschränkungen bei einem freien Verkauf Ihrer Wohnung zu vermeiden, sollten Sie darauf achten, dass dieses Vorkaufsrecht im Baurechtsvertrag wegbedungen wurde und dass darin auch keine anderen Beschränkungen enthalten sind.
Änderungen des Baurechtsvertrags sind rechtliche Verfügungen über das Stammgrundstück. Und diese setzen gemäss Stockwerkeigentumsrecht einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer voraus. Um sinnvolle Änderungen des Baurechtsvertrags nicht unnötig zu erschweren, empfiehlt es sich, im Vertrag und im Reglement der Gemeinschaft eine Bestimmung aufzunehmen, die besagt, dass Änderungen des Baurechtsvertrags mit Mehrheitsbeschluss möglich sind, soweit davon keine Sonderrechte betroffen sind.
TIPP Wenn Sie beabsichtigen, Stockwerkeigentum im Baurecht zu erwerben, ist eine umfassende Beratung und Beurteilung durch einen Sachverständigen noch wichtiger als bei «normalem» Stockwerkeigentum. Lassen Sie den Baurechtsvertrag, die Stockwerkeigentumsbegründung, das Reglement und Ihren Kaufvertrag deshalb gründlich überprüfen.
Ist Stockwerkeigentum das Richtige?
Stockwerkeigentümer besitzen ein Sonderrecht an ihren eigenen vier Wänden und haben damit eine alleineigentümerähnliche Stellung. Rechtlich gesehen sind sie jedoch Miteigentümer. Da gilt es, Pro und Kontra abzuwägen.
Als Stockwerkeigentümer sind Sie kein Alleineigentümer, sondern Miteigentümer an der Gesamtliegenschaft und damit Teil eines grösseren Ganzen. Alle Aufgaben, die ausschliesslich Ihre Einheit angehen, müssen Sie selbst in die Hand nehmen; durch die Rechte der anderen Eigentümer sind Sie aber in der freien Entfaltung Ihrer Ideen beschränkt. Die Gemeinschaft in einer Stockwerkeigentumsliegenschaft ist ein komplexes Gebilde mit Faktoren, die einen unmittelbaren Einfluss auf Ihren Alltag haben.
Wer den Schritt weg von der Mietwohnung hin zur Eigentumswohnung macht, will – und sollte auch – die Vor- und Nachteile kennen. Ein genereller Vergleich ist allerdings schwierig, allzu vieles hängt von der konkreten Situation und auch von den kantonalen Gesetzesbestimmungen ab, insbesondere vom Steuerrecht. Folgende Überlegungen sollen bei der Entscheidungsfindung helfen:
•Der Verwaltungs- und Administrativaufwand ist bei Stockwerkeigentum deutlich höher als bei Miete. Sind beispielsweise Reparaturen oder Erneuerungen in Ihrer Wohnung fällig, müssen Stockwerkeigentümer selber Kostenvoranschläge einholen, Handwerker beauftragen und schliesslich die Abrechnungen überprüfen.
•Mit der Verwaltung der eigenen Einheit haben Sie noch nicht alle Aufgaben erfüllt: Stockwerkeigentümer haben auch gemeinschaftliche Pflichten und müssen beispielsweise die vom Verwalter erstellte Abrechnung kontrollieren.
•Im Rahmen der Beschlussfassung in der Versammlung müssen sich Stockwerkeigentümer auch mit allen Fragen auseinandersetzen, welche die Gemeinschaft als Ganzes betreffen – beispielsweise mit dem defekten Dach, mit dem Garten, mit Auflagen der Gemeinde oder mit diversen Ansinnen der Nachbarn.
•Stockwerkeigentümer werden sich, zumal sie ja auch finanziell beteiligt sind, bei Fragen des Unterhalts und des Ausbaus der Liegenschaft häufiger einmischen. Das trifft auch auf alle anderen Eigentümer zu – und kann immer wieder zu Konflikten führen.
Den Nachteilen stehen alle Vorteile der Eigentümerstellung gegenüber. Dazu zählen insbesondere folgende Aspekte:
•Stockwerkeigentümer sind unabhängig und können autonom über Ihre Einheit verfügen.
•Je nach Marktlage und Standort stellt die selbstbewohnte Eigentumswohnung eine gute Vermögensanlage und Altersvorsorge dar. Als reines Anlageobjekt ist eine einzelne Eigentumswohnung allerdings kaum geeignet. Sie wirft im Vergleich zu anderen Anlageobjekten in aller Regel nur eine unzureichende Rendite ab.
•Wohneigentum bietet – je nach Kanton unterschiedlich grosse – steuerliche Vorteile, die man aber nicht überbewerten sollte.
•In Zeiten tiefer Hypothekarzinssätze erhalten Stockwerkeigentümer meist für den gleichen finanziellen Aufwand mehr Wohnraum respektive Wohnraum von höherer Qualität. Dabei sollte man aber nicht versäumen, den Verlust der Eigenkapitalverzinsung in die Rechnung einzubeziehen (siehe dazu Seite 34).
Erste Überlegungen
Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Objekt machen, sollten Sie Ihren finanziellen Rahmen abstecken. Wie viel Ihr Eigenheim kosten darf, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie beisteuern können und wie viel Fremdkapital Sie aufnehmen müssen.
Wenn Sie Stockwerkeigentum erwerben wollen, müssen Sie rund 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Als Eigenkapital können Sie neben Sparguthaben und Wertschriften auch Pensionskassengelder und Versicherungsguthaben einsetzen. Mit der Verschärfung der Eigenmittelregel ab dem 1. Juli 2012 dürfen aber nur noch maximal 10 % der eingebrachten Mittel aus der 2. Säule stammen. Das in Ihre Wohnung investierte Eigenkapital bringt in Zukunft keine Zinserträge mehr. War Ihr Vermögen vorher gut angelegt, kann der Zinsverlust zu einer empfindlichen Einbusse führen.
Den weitaus grösseren Teil Ihrer Eigentumswohnung werden Sie mit Fremdkapital finanzieren, mit Geld also, das Sie von einem Finanzinstitut ausleihen. Solche Hypotheken erhalten Sie bei Banken, bei der Post oder bei Versicherungsgesellschaften. Die Verzinsung des Fremdkapitals wird einen Grossteil Ihrer künftig anfallenden festen Wohnkosten ausmachen: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher ist der Zinsaufwand und desto höher sind in der Folge die Wohnkosten. Dies umso mehr, als der Zinssatz für Fremdkapital bei einer hohen Verschuldung in der Regel steigt, weil der Kapitalgeber ein grösseres Risiko eingeht.
