Unlock it! E-Book

Dorothea Metasch

• Herausgeber: Ariston
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 305

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Dorothea Metasch hat eine Mission. Die Immobilien-Expertin will möglichst vielen Menschen zu den eigenen vier Wänden verhelfen. Mit ihrem Buch „Unlock it!“ vermittelt sie dir darum leicht und authentisch das nötige Knowhow zum Kauf deiner ersten Immobilie – zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage. Egal, wie alt du bist und wie viel Geld du zur Verfügung hast, Doro unterstützt dich dabei, dich mit dem Thema Wohneigentum aktiv auseinanderzusetzen und Wissen aufzubauen.

Die Gründerin von 26 HOMES, eines der erfolgreichsten deutschen Immobilienprofile in den sozialen Medien, nimmt dir mit ihren persönlichen Erfahrungsberichten die Berührungsängste und befähigt dich, einen wichtigen Baustein für deine Altersvorsorge und finanzielle Unabhängigkeit zu schaffen. In lebensnahen Hands-On-Tipps, praktischen Beispielen und Schritt-für-Schritt-Anleitungen teilt sie ihr Wissen mit dir. Von der Suche über die Finanzierung, den Kaufprozess, bis hin zu einem möglichen Weiterverkauf bekommst du von Doro fundiertes Grundlagenwissen zum Investieren in Immobilien. Verpackt in amüsanten Anekdoten und spannenden Insights weiht sie dich ein in die Geheimnisse des Immobilienmarktes – nutzwertig, leicht verständlich, unterhaltsam geschrieben. Endlich ein Immobilienbuch, das Freude macht!

Leseprobe

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Im folgenden Buch haben wir uns bei der Verwendung genderinklusiver Sprachnormen wie bspw. dem sogenannten Gendersternchen an den Formulierungen der Autor*innen orientiert. Bei Verwendung des grammatischen, generischen Maskulinums sind nichtsdestotrotz, soweit nicht eindeutig anders angegeben, in allen Personengruppen und Bezeichnungen weibliche, männliche, non-binäre und fluide Personen mit eingeschlossen. Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek

Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet unter www.dnb.de abrufbar.

© 2023 Ariston Verlag in der Penguin Random House Verlagsgruppe GmbH,Neumarkter Straße 28, 81673 München. Alle Rechte vorbehalten

Covergestaltung: favoritbüro MünchenCover- & Autorinnenfoto: Christian HasselbuschFoto von Daniela Meyer und Astrid Zehbe: Marcus WitteLayout und Satz: Kristian Kutschera

ISBN 978-3-641-30276-4V004

Inhalt

Kapitel 1

Get started – hurra, ich kaufe mir eine Wohnung!

Gibt es da auch Linsenchips? Mein Start in die Welt der Immobilien

Immobilienhaie beißen nicht! Vom Brausekonzern zum Betongold

Was, die willst du kaufen?! Emotionen bei der Wohnungswahl

Wodka-Tonic auf Lebenszeit: Die Würfel sind gefallen – endlich Eigentümerin

Betongold forever: Eine Entscheidung fürs Leben

Ländervergleich – woanders geht es doch auch!

Kapitel 2

Eigennutzung: Nie wieder Miete zahlen

Mentales Wellbeing: Wohneigentum macht glücklich(er)!

Da tropft doch was? Eigentum verpflichtet

Teil eines Ganzen: Die Eigentümergemeinschaft

Eine Lifestyle-Entscheidung? Kaufen als Altersvorsorge

Und das soll sich lohnen? Kaufen versus Mieten – ein Realitätscheck

Späti, Stuck und Südbalkon: Eigennutzung – kenne deine Präferenzen

Das war im Plan nicht eingezeichnet: Selbst bauen

Kapitel 3

Kapitalanlage: Werde zur Vermieterin

Von wegen passiv: Immobilien als Business Case

Das Rennen um die Rendite: Vermögensaufbau durch Vermietung

Weniger ist mehr: Profitiere vom Fremdkapitalhebel

Wie schaffst du das bloß? Zeitlicher Aufwand einer Vermietung

Fisch sucht Fahrrad: Passende Mieter⋆innen finden

No risk, no fun: Risiken einer Vermietung

Drum prüfe, wer sich ewig bindet: Der Mietvertrag

Eine Vermieterin berichtet: Gespräch mit Indra Schormann

Kapitel 4

Finanzierung

Keine Angst vor hohen Summen: Fit für den Kredit

Makler, Modernisierung & Co.: Nebenkosten auf einen Blick

Auf Luftmatratzen ins Eigenheim: Erst planen, dann kaufen

Schritt für Schritt zum Kredit: Eigenkapital als Finanzierungsbaustein

Budget, Baby: Was kann ich finanziell stemmen?

Zinsen, Tilgung und Co.: Finanzierungskomponenten verstehen

Darf es etwas mehr sein? Verhandlungsspielraum bei der Kreditvergabe

Sondertilgung

Kenne deinen Rahmen: Was kann ich mir leisten?

Finanzierung mit Tücken: Kredite für Freiberufler und Selbstständige

Profis für den Darlehensdschungel: Keine Angst vor der Bankberatung

Jetzt profitieren! Förderung für den Immobilienkauf

Kapitel 5

Die Immobiliensuche

»Ich will einfach eine Wohnung – so ähnlich wie deine«: Was genau suchst du?

Ausdauer gefragt: Wer suchet, der findet

Nach deinen Kriterien: Effizientes Screening von Angeboten

Makler⋆innen – Freund⋆innen oder Feind⋆innen?

Umwege führen auch zum Ziel

Kapitel 6

Auswahl und Bewertung

Ja, ich fühle es! Eine Frage der Strategie

Realitätscheck vorab: Ist die Immobilie ihr Geld wert?

Orientierung im Begriffsdschungel

Wertbegriffe

Einblicke und Ausblicke: Die Besichtigung

Fleißarbeit, die sich auszahlt: Notwendige Unterlagen zur Immobilie

Blick Blick hinter die Fassade: Check durch die Profis

Gestaltungsfreiraum bei modernsten Standards: Warum Neubau sich lohnt

Kapitel 7

Abwicklung und Übergabe

Krönender Abschluss: Endlich Eigentümer⋆in!

Bäumchen, wechsel dich! Übergang von Besitz, Lasten und Nutzen

Kalte Füße? Wenn der Notartermin platzt

I unlocked it: Die Schlüsselübergabe

In dieser Grube soll ich wohnen? Besonderheiten bei Neubauimmobilien

Kapitel 8

Modernisieren, Renovieren & Sanieren

Upgrade für deine Immobilie: Sanierung und andere Herausforderungen

Mich schockt gar nichts mehr: Mein neues Renovierungsprojekt

Achtung – To do’s, bevor du eine unsanierte Immobilie kaufst

Die Elektrik ist total veraltet: Was kostet eine Sanierung?

Ups, war das eine tragende Wand? Warum sich eine Sanierung lohnen kann

Architekt⋆innen, Designer⋆innen und Co.: Diese Profis brauchst du

Morgens halb zehn in Deutschland Gewerke online suchen

Kapitel 9

Handling

Das ist doch total stressig! So kümmerst du dich um deine Immobilien

Let’s talk: Kommunikation & Organisation

Ordnung ist das halbe Leben – Strukturen schaffen

Das ist doch (k)ein Hexenwerk: Betriebs- und Nebenkosten im Blick

Finanzen-Fan: Klarheit durch ein Mietkonto

Messies und Maden: Ausnahmesituationen im Griff

Kapitel 10

Verkauf

Fix & Flip: Verkaufen mit Gewinn

Gehupe, Gebrüll und Gerumpel: Gute Gründe zu verkaufen

Vom Preis bis zur Übergabe: Anleitung für Privatverkäufer :innen

Trau dich! Deine Immobilienreise

Jeremy Möller: »Nach dem Abi kaufte ich meine erste Wohnung«

Indra Schormann: »Als Vermieterin hast du einen Impact«

Jetzt und später: Ein neues Lebensgefühl

Glossar

Anmerkungen

Text

Dorothea Metasch hat eine Mission. Die Immobilien-Expertin will möglichst vielen Menschen zu den eigenen vier Wänden verhelfen. Mit ihrem Buch „Unlock it!“ vermittelt sie dir darum leicht und authentisch das nötige Know-how zum Kauf deiner ersten Immobilie – zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage. Egal, wie alt du bist und wie viel Geld du zur Verfügung hast, Doro unterstützt dich dabei, dich mit dem Thema Wohneigentum aktiv auseinanderzusetzen und Wissen aufzubauen.

Die Gründerin von 26 HOMES, eines der erfolgreichsten deutschen Immobilienprofile in den sozialen Medien, nimmt dir mit ihren persönlichen Erfahrungsberichten die Berührungsängste und befähigt dich, einen wichtigen Baustein für deine Altersvorsorge und finanzielle Unabhängigkeit zu schaffen. In lebensnahen Hands-On-Tipps, praktischen Beispielen und Schritt-für-Schritt-Anleitungen teilt sie ihr Wissen mit dir. Von der Suche über die Finanzierung, den Kaufprozess, bis hin zu einem möglichen Weiterverkauf bekommst du von Doro fundiertes Grundlagenwissen zum Investieren in Immobilien. Verpackt in amüsanten Anekdoten und spannenden Insights weiht sie dich ein in die Geheimnisse des Immobilienmarktes – nutzwertig, leicht verständlich, unterhaltsam geschrieben. Endlich ein Immobilienbuch, das Freude macht!

Autorin

Dorothea Metasch studierte BWL und arbeitete mehrere Jahre im Marketing bei Coca-Cola, bevor es sie 2013 in die Immobilienbranche zog. Seitdem verbringt sie viel Zeit auf Baustellen und damit, Menschen dafür zu begeistern, in die eigenen vier Wände zu investieren. Mit der Gründung von »26 Homes« im Jahr 2021 hat sie es sich zur Aufgabe gemacht, den Weg ins eigene Zuhause einfacher, persönlicher und transparenter zu gestalten. Sie ist eine der erfolgreichsten Gründerinnen 2021 und Zukunftsgestalterin 2022. Dorothea Metasch lebt in Berlin.

Dorothea Metasch

Unlock it!

Dein Schlüssel zur ersten Immobilie Warum es sich lohnt, jetzt in morgen zu investieren – auch mit kleinem Startkapital

Mit Entscheidungshilfen und Checklisten zu Auswahl, Finanzierung, Sanierung und Co.

In Zusammenarbeit mit Daniela Meyer und Astrid Zehbe

»Suche nicht erst nach einer Immobilie, wenn deine Lebenssituation perfekt ist, sondern passe die Wohnung deiner Lebenssituation an.«

KAPITEL 1

Get started – hurra, ich kaufe mir eine Wohnung!

Gibt es da auch Linsenchips?

Mein Start in die Welt der Immobilien

Eine Immobilie kauft man nur ein Mal im Leben und bleibt für immer dort wohnen. Diesen Glaubenssatz habe ich verinnerlicht, er wurde mir als Kind eingebläut. Kein Wunder also, dass meine Mutter in Begeisterungsstürme ausbrach, als ich gemeinsam mit ihr eine Dachgeschosswohnung im Berliner Westend besichtigte.

»Schau mal, Doro, hier kommt dann das Kinderzimmer hin!«, jubelte sie und lief weiter in den nächsten Raum, während ich noch verdattert auf die kahlen Wände des Rohbaus vor mir starrte. »Und dort kannst du einen Ankleidebereich einrichten!«, rief sie über die Schulter hinweg und fügte mit leuchtenden Augen hinzu: »Und um deine Küche kümmere ich mich auch.« Ich war sprachlos. Kind? Küche? Die Panik kroch mir den Nacken empor.

Ja, ich wollte eine eigene Immobilie – aber für meine aktuelle Lebenssituation! Warum eine Wohnung kaufen, die sich meine Eltern für mich erträumten? Viel wichtiger als die Frage nach dem Kinderzimmer war doch: Gab es hier um die Ecke einen Späti, um bei Bedarf meine Chipssucht zu befriedigen und mir nachts um drei noch eine Packung Linsenchips mit Paprikageschmack kaufen zu können? Und wer würde mich hier im hintersten Winkel der Stadt besuchen kommen?

Zu dieser Zeit lebten alle meine Kumpels und Freundinnen in angesagten Stadtteilen wie Mitte oder Prenzlauer Berg – am anderen Ende der City. So hatte ich mir meine Zukunft als Immobilienbesitzerin nicht vorgestellt. Also was wollte ich eigentlich selbst, wie genau sollte sie sein, meine erste eigene Wohnung?

Zu dem Zeitpunkt – im Spätsommer 2014 – hatte ich schon sage und schreibe fünfunddreißig Besichtigungstermine hinter mir. Ich war damals zweiunddreißig Jahre alt, und mein Entschluss stand fest: Ich kaufe mir meine eigenen vier Wände. Warum? Ich hatte gesehen, welche Vorteile es mit sich bringt, eine Immobilie sein Eigen zu nennen.

Bereits acht Jahre zuvor hatte ich ein Jahr lang bei Coca-Cola in Sydney gearbeitet. Alle meine australischen Kolleg*innen lebten im Eigenheim – ob selbst gekauft oder geerbt, ob in Manly am Strand, in einer kleinen Studentenbude in Darlinghurst oder im Skyscraper mit Pool auf dem Dach im Business District.

In meinem direkten Umfeld gab es kaum Mieter*innen. Ich dagegen musste umgerechnet fast 1000 Euro pro Monat für ein kleines Zimmer in einem Townhouse im Szeneviertel Surry Hills berappen, während meine neue Busenfreundin Bianca schon mit Anfang zwanzig ein Mini-Apartment mitten in Melbourne besaß. Klar, ihre Eltern hatten sie finanziell beim Kauf unterstützt, aber die monatliche Kreditrate von umgerechnet 750 Euro musste sie selbst abzahlen. Letztlich würde die Wohnung ihr gehören.

Ich dagegen hatte immer mehr das Gefühl, mein hart verdientes Geld jeden Monat zum Fenster hinauszuwerfen, ohne einen echten Gegenwert zu schaffen und am Ende etwas von langfristigem Nutzen zu haben. Biancas Ziel war es nämlich, direkt die nächstgrößere Wohnung zu kaufen, sobald sie ihren Kredit getilgt hatte. Ihr kleines Apartment wollte sie dann gegenüber der Bank als Sicherheit hinterlegen, um ein günstigeres Darlehen zu bekommen.

Sehr clever, dachte ich damals und begann darüber nachzudenken, ob ein Eigenheim auch etwas für mich wäre. Der Gedanke gab mir von Beginn an ein wohliges Gefühl von Sicherheit. Niemand kann mich vor die Tür setzen, wenn es meine eigene Wohnung ist. Ich habe absolute Gestaltungsfreiheit und kann mir mein Zuhause so einrichten, wie ich mag. Und zwar nicht nur mit einer Couch in meiner Lieblingsfarbe Gelb, sondern auch mit einer tollen Küche und Fliesen im Bad, die mir gefallen, anstelle von langweiligen Auslaufmodellen in Grau oder Weiß, die der Vermieter im Schlussverkauf geschossen hat.

Und noch etwas fiel mir bereits damals auf: Alle, die eine eigene Immobilie besaßen, fühlten sich kurz- wie langfristig gut abgesichert und machten sich weniger Sorgen um ihre finanzielle Zukunft. Es sprachen also gleich mehrere Argumente für den Kauf einer Immobilie.

Doch bis ich die über Jahrzehnte gelernten Vorurteile wie »Eigentum verpflichtet« oder »ein Haus ist ein Klotz am Bein« gänzlich abgelegt hatte und mir klar war, was ich eigentlich wollte, brauchte es noch einige weitere Jahre. Und einen Jobwechsel!

Doros DO’s

Diese drei Fragen solltest du dir stellen, bevor du mit der Suche nach deiner selbst genutzten Traumwohnung beginnst.

1. Welche Glaubenssätze in Bezug auf den Immobilienkauf oder auch Besitz im Allgemeinen habe ich verinnerlicht?

Ich selbst habe lange geglaubt, dass eine eigene Wohnung ein Klotz am Bein ist und nur stinkreiche Menschen sich überhaupt eine Immobilie leisten können. Heute weiß ich, dass das nicht stimmt. Auch ohne Spitzengehalt kannst du dir je nach Standort und Größe eine eigene Immobilie kaufen, die ein entscheidender Baustein deiner Altersvorsorge sein und dich finanziell unabhängig machen kann. Darum solltest du dir deiner Vorurteile bewusst werden, denn nur so kannst du sie überwinden und eine klare, gut informierte Entscheidung treffen.

2. Wie sind meine aktuellen Lebensverhältnisse, und welche Art von Wohnung passt jetzt gerade gut zu mir?

Denk daran: Du kannst deine Wohnung, wenn du selbst darin gewohnt hast, nach zwei Jahren wieder verkaufen.1 Und zwar steuerfrei! Du kannst sie auch als Sicherheit für die Bank nutzen, wenn du dir später ein Haus kaufen oder sie vermieten willst. Kauf eine Wohnung für dein aktuelles Ich, nicht für jemanden, der du vielleicht in zehn Jahren einmal sein könntest.

3. Welcher Stil – Altbau oder Neubau – und welche Lage – mitten in der City oder eher im Grünen – gefällt mir persönlich am besten?

Nimm gute Vorschläge an, lass dich von Expert⋆innen, Freund⋆innen und Familie beraten, aber nicht zu etwas überreden, das du selbst nicht fühlst. Überlege dir, wo du dich am wohlsten fühlst und was dir wichtig ist. Hättest du lieber Bars und Restaurants vor der Haustür oder einen Wald um die Ecke? Du bist die Person, die hier wohnen und happy sein will!

PS: Falls ihr euch gemeinsam als Paar eine Immobilie kaufen möchtet, beantwortet alle Fragen individuell und diskutiert sie dann. In jedem Fall solltet ihr euch möglichst einig sein, wenn ihr mit der Suche nach eurer Wohnung beginnt, sonst verschwendet ihr viel Zeit mit dem Besichtigen von Immobilien, die für den einen oder anderen ein absolutes No-Go enthalten.

Beispiel: Wenn einer von euch unbedingt eine Badewanne möchte, könnt ihr auch Wohnungen anschauen, die nur eine Dusche haben. Eine Badewanne kann man in den meisten Fällen – soweit der Platz es hergibt – nachträglich einbauen. Möchte einer von euch unbedingt einen Garten oder Balkon, haltet euch nicht mit der Besichtigung von Wohnungen auf, die weder das eine noch das andere haben. Denn beides wird sich nach dem Kauf in der Mehrzahl der Fälle nicht anbauen lassen.

Immobilienhaie beißen nicht!

Vom Brausekonzern zum Betongold

So richtig ging es mit meiner Immobilienleidenschaft erst im Jahr 2013 los. Ich hatte damals beschlossen, meinen sicheren Marketingjob mit Betriebsrente und Co. bei Coca-Cola zu kündigen. Mein Instinkt signalisierte mir ganz deutlich, dass meine Zeit in dem Konzern – so wunderbar sie auch gewesen sein mochte – nach acht Jahren vorbei war. Ich beschloss, zunächst niemandem davon zu erzählen und mich ganz in Ruhe und ohne Druck auf dem Arbeitsmarkt umzuschauen.

Über einen Bekannten lernte ich zufällig Nikolaus Ziegert kennen, den Gründer des Immobilienunternehmens Ziegert. Ganz ehrlich: Bis zu diesem Treffen fielen Immobilienmakler für mich in eine Kategorie mit Autoverkäufern und Versicherungsvertretern. Gegelte Haare, schlecht sitzende Anzüge, Slipper ohne Socken und immer ein einnehmendes Lächeln im gebräunten Gesicht.

Ziegert war anders. Auf den ersten Blick wirkte er unscheinbar, doch ich spürte sofort seine positive, starke Ausstrahlung. Zudem erinnerte er mich irgendwie an den Künstler Andy Warhol. Viel später, während eines gemeinsamen Businesstrips nach New York, merkte ich, dass es nicht nur mir so ging. Ständig sprach ihn jemand auf seine Ähnlichkeit mit Warhol an.

Bei unserem ersten Treffen saß er mir mit einer Tasse Yogi-Tee gegenüber und erzählte von der Idee, das Marketingteam seiner Firma komplett neu aufzustellen. Er wollte einen Neustart, einen Umbruch in der Branche. Es klang spannend, und ich ertappte mich bei dem Gedanken, ein Teil dieser Veränderung sein zu wollen, sodass ich die Art, wie Immobilien zukünftig in Deutschland vermarktet werden, entscheidend mitprägen könnte. Spontan sagte ich einem Kennenlernen mit von ihm ausgewählten Mitarbeitern im Berliner Büro für die kommende Woche zu.

Im Nachhinein frage ich mich manchmal, warum ich eigentlich keine Panik vor meiner eigenen Courage bekam. Immerhin hatte ich mich noch nie zuvor mit dem Thema Immobilienmarkt beschäftigt. Und plötzlich fand ich mich mitten im Bewerbungsprozess bei einer der größten Immobilienfirmen Berlins wieder. Was Ziegert überzeugte, war meine Marketingerfahrung bei einem Weltkonzern wie Coca-Cola.

Letztlich gab es für mich drei ausschlaggebende Gründe, den Job zu machen. Das Portfolio des Unternehmens war toll; ich wäre in jede einzelne der angebotenen Wohnungen selbst eingezogen und konnte mich daher mit der Firma identifizieren. Dann der Arbeitsweg: genau sechs Minuten zu Fuß. Ich habe die Zeit gestoppt! Und drittens: Nikolaus Ziegert und ich waren vom ersten Treffen an auf einer Wellenlänge. Wir konnten uns über Preisstrategien, neue Wege im Marketing, handkolorierte Immobilien-Exposés sowie über das Dekor von Porzellantassen unterhalten. Und über vegane Chips – eine Leidenschaft meines Chefs to be und im Jahr 2013 ein noch sehr exotisches Thema.

Einige Monate später fand ich mich in einem winzigen Büro vom Typ Abstellkammer direkt neben dem Druckerraum wieder. Ich bin mir sicher, der Raum war fünf Minuten vor meinem Eintreffen noch schnell ausgeräumt und ein Schreibtisch hineingeschoben worden. Aber das machte mir nichts aus. Ich war schließlich hier, um mich von der Pike auf in ein völlig neues und sehr spannendes Thema einzuarbeiten: Immobilien!

Dreißig Makler⋆innen kopierten nebenan täglich ihre Exposés für die Kundentermine. Ich nutzte jede Gelegenheit, um Fragen zu stellen und zu Terminen mitzugehen, stapfte in Gummistiefeln und mit gelbem Helm über Baustellen, trank Schampus und Kurze auf Richtfesten, ging zu Akquiseterminen und begleitete Makler⋆innen an den Wochenenden zu Besichtigungen. Bei internen Meetings gab es Rote-Bete-Chips und zu Beginn meist eine vom Chef geführte Atemübung bei offenem Fenster.

In diesem Umfeld und Spirit bekam ich schon nach kurzer Zeit ein gutes Gefühl für Quadratmeterpreise, Bauqualitäten sowie die Chancen und Risiken eines Immobilieninvestments. Meine Ängste und Vorurteile wurden von Zahlen, Daten und Fakten zum Immobilienmarkt, zu Renditen und finanziellen Möglichkeiten aus dem Weg geräumt. Einen besseren Zugang zur Welt der Wohnungen und Häuser hätte ich mir – auch für meine persönliche Situation – nicht erträumen können. Nach nur vier Monaten bei Ziegert stand darum für mich fest: Ich kaufe mir meine eigene Wohnung!

Doros DO’s

vor dem Start

1. Nimm einen Kassensturz vor! Sei dir über deine finanzielle Situation im Klaren. Mach eine genaue Aufstellung deiner Vermögenswerte, deiner monatlichen Einnahmen und Ausgaben.

2. Kläre deinen Finanzierungsrahmen bei einer unabhängigen Finanzierungsberatung wie der Interhyp oder Dr. Klein. Du musst wissen, was du dir leisten kannst, wie viel Eigenkapital du hast, wie hoch die monatlichen Kreditraten sein können. Alles zur Finanzierung deiner Immobilie liest du in Kapitel 4.

3. Überlege dir, ob du eine Immobilie zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage kaufen willst. An dieser Stelle ist auch die Finanzierungsfrage wichtig: Bei einer Wohnung, in der du selbst wohnst, musst du auch die Kreditraten selbst abzahlen. Kannst du die Wohnung gut vermieten, hast du Einnahmen durch die Miete und kannst davon bestenfalls die monatlichen Raten begleichen.

Beispiel: Wenn du nur Budget für eine Einzimmerwohnung hast und gleichzeitig einen super Mietvertrag für eine Zweizimmerwohnung, dann gehe Richtung Kapitalanlage – kauf dir die Einzimmerwohnung, vermiete sie und bleibe selbst erst mal zur Miete wohnen.

4. Bevor du mit der Suche nach deiner Immobilie beginnst, plane genügend Zeit ein, um die benötigten Unterlagen zusammenzustellen und eine Finanzierung anzufragen.

Was, die willst du kaufen?!

Emotionen bei der Wohnungswahl

Wer mich gut kennt, der weiß, ich vertraue auf mein Bauchgefühl – egal wie klein oder groß die Entscheidung ist, die ich treffen muss. Das mag nach emotionalem Kitsch klingen, aber meine innere Stimme hat mich noch nie im Stich gelassen. Darum höre ich auch beim Immobilienkauf auf sie und kaufe nicht, wenn mein Bauchgefühl nicht stimmt – egal wie begehrenswert andere Menschen die Immobilie finden mögen.

Eine Wohnung zu kaufen – insbesondere bei meiner ersten Suche – war darum auch leichter gesagt als getan. Ich glaube nicht, dass ich damals im Jahr 2014 zu wählerisch war oder naiverweise etwas wollte, das es auf dem Markt einfach nicht gab. Aber irgendwie hatte es auch nach fünfunddreißig Besichtigungen bei keiner der Immobilien, die ich mir angeschaut hatte, so richtig klick gemacht. Viele der Wohnungen waren wunderschön, aber mein Gefühl stimmte einfach nicht. Oder nur zu 95 Prozent.

Nun fragst du dich vielleicht, was der Wohnungskauf denn bitte mit Gefühl zu tun hat. Für mich eine Menge. Ich muss mir bei jeder Immobilie, die ich kaufe, vorstellen können, dass ich selbst dort eines Tages wohne – auch wenn ich die Immobilie als reine Kapitalanlage nutzen und vermieten möchte. Ich will zudem ein klares Bild davon haben, wer dort einziehen könnte. Welcher Person werden die knarrenden Holzdielen, die hellrosa Fliesen im Bad, der verwinkelte Flur oder die anthrazitfarbene Küche gefallen? Wer würde die Lage der Wohnung zu schätzen wissen? Und würden sich die neuen Mieter⋆innen über die Kiezkneipe auf der anderen Straßenseite, den Baum vorm Fenster und die Tramstation vor der Tür freuen oder sie eher als Lärmbelästigungen und Lichtblocker wahrnehmen?

Bei der Wahl meiner ersten Wohnung habe ich mich besonders schwergetan, denn ich wollte selbst dort einziehen. Meine Wohnung sollte Geborgenheit und Sicherheit vermitteln, aber auch besonders sein. Ich wollte in einem Altbau wohnen, mit hohen Decken, Stuck, Dielen und Flügeltüren. Zudem war mir die Lage wichtig. Immerhin ist sie in hohem Maße entscheidend für den aktuellen Wert der Immobilie und die weitere Wertentwicklung – also auch wichtig für einen möglichen Wiederverkauf nach einigen Jahren.

Doros DO’s

Erste Einschätzung der Wohnlage

1. In erster Linie musst du dich mit der Lage deiner Immobilie identifizieren können und gerne dort leben wollen. Aber bedenke auch, dass du deine Wohnung vielleicht einmal verkaufen oder vermieten möchtest. Die Lage sollte also möglichst so gewählt sein, dass du bei Bedarf problemlos einen Käufer oder Mieter findest.

2. Kläre deine persönlichen No-Gos und halte dich daran! Mach eine Liste, was für dich auf keinen Fall infrage kommt. Das könnte eine stark befahrene Straße sein, eine Bar im Haus oder eine schlechte Verkehrsanbindung. Wenn du dann in eine Wohnung kommst, die so schön ist, dass du sie Hals über Kopf kaufen willst, schau auf deine Liste und überprüfe deine No-Gos.

3. Informiere dich immer gut über die Umgebung, in der deine Wunschimmobilie liegt. Mach zu verschiedenen Tageszeiten einen Spaziergang durch die Nachbarschaft, sprich vielleicht auch mal mit zwei, drei Leuten, die schon in dem Haus wohnen. Informiere dich online oder in der Presse zur Geschichte und Entwicklung der Gegend. Vielleicht wird der Bezirk bald durch neue Bauprojekte oder eine S-Bahn-Anbindung aufgewertet. Vielleicht ist es aber auch so, dass der schöne Schein trügt und du bald ab 6 Uhr morgens Fluglärm aushalten musst, weil in der Nähe ein neuer Flughafen entsteht oder es aktuell schon Bürgerinitiativen gegen Fluglärm dort gibt.

Mehr zum Thema Lage einer Immobilie erfährst du in Kapitel 4.

Ausgerechnet die Lage meiner ersten Immobilie war es dann, die bei einigen meiner Vertrauten, mit denen ich meine Wohnungssuche immer wieder diskutierte, Kopfschütteln auslöste. Bei einigen sogar völliges Unverständnis.

Berlin-Kreuzkölln, die Grenze zwischen den hippen Stadtteilen Kreuzberg und Neukölln. Ein Kiez, der in den Medien immer mal wieder als Problemgegend eingestuft wird. Ausgerechnet hier schlug mein Herz das erste Mal schneller, als ich eine Wohnung betrat. Es war mein vierundvierzigster Besichtigungstermin, und ich hatte die Hoffnung auf meine Traumwohnung schon fast aufgegeben.

Zu der Zeit gab es weder Podcasts noch Instagram-Accounts zu Themen wie Wohnungskauf oder Immobilienfinanzierung. Aber ich hatte im Büro immerhin dreißig Makler⋆innen im Rücken sowie seriöse Finanzierungsberater⋆innen, die ich regelmäßig mit meinen Fragen löchern konnte. Jeden Montag war Suppentag im Office. Unser Chef, selbst ein passionierter Veganer, spendierte für alle vegane Köstlichkeiten. Das war immer der perfekte Treffpunkt und meine beste Gelegenheit, um mich mit den Makler⋆innen auszutauschen.

Anfangs war ich für die meisten von ihnen nur das blonde Cola-Mädchen mit den PowerPoint-Charts. Doch mit der Zeit merkten sie, dass ich mich wirklich intensiv in das Immo-Thema hineinzufuchsen begann. Mich interessierte so vieles! Ich fragte einfach alles, was ich wissen wollte, und schämte mich nicht für vermeintlich dumme Fragen. Denn nur so erfährt man all die kleinen, aber wichtigen Details, die nötig sind, um ein derart komplexes Thema zu durchdringen und nach und nach zu einer Expertin auf dem Gebiet zu werden.

Am spannendsten war für mich zu erfahren, welche Immobilien die Makler⋆innen selbst besaßen und warum sie die eine Wohnung gekauft und die andere – die in meinen Augen genauso schön aussah – nicht genommen hatten. Ich stellte schnell fest, dass es die eine perfekte Strategie, die für jeden und jede von uns passt, nicht gibt. Egal, für welche Immobilien sich meine Kolleg⋆innen letztlich entschieden, sie waren mit ihren Entscheidungen bis dato alle mehr als zufrieden. Na ja, bis auf Jochen. Er hatte Stress, da der Bauträger der Altbausanierung pleiteging und zwar eine Balkontür eingebaut hatte, dann aber kein Geld mehr da war, um auch die Balkone anzubauen. Zudem wurde auch der Hausflur nicht mehr renoviert, und man hatte jedes Mal das Gefühl, man würde eine Baustelle betreten, wenn man zu Besuch kam. Aber ansonsten war seine Wohnung wirklich sehr schön, und Jochen lud seine liebsten Kolleg⋆innen regelmäßig zu Drinks und Snacks ein. Ich habe daraus gelernt: Checke unbedingt die Reputation und die Referenzprojekte gewerblicher Verkäufer, bevor du in ein Bauprojekt investierst!

»If you don’t feel it, don’t do it!«

Meine Idee, Eigentum zu kaufen, fanden sowohl die Makler⋆innen in unserem Büro als auch meine Freund⋆innen und Familienmitglieder smart. Dennoch waren viele von der Wahl meiner ersten Immobilie nicht sonderlich angetan. »Also, mir wäre es hier etwas zu – sagen wir mal – cool«, meinte eine Freundin, als sie das erste Mal mit mir vor dem graffitibesprühten Altbau stand. Und ein Kumpel erkundigte sich nach einem Rundgang durch die Wohnung: »Stört es dich nicht, dass die Dielen so knarren?«

Heute – das muss ich ihnen zugutehalten – geben beide offen zu, dass ich damals den richtigen finanziellen Riecher hatte, als ich meine erste Wohnung kaufte. Der Wert meiner ersten Immobilie hat sich seither nämlich schon verdoppelt. Und da ich selbst dort lebe, könnte ich die Wohnung auch bereits nach zwei Jahren steuerfrei verkaufen, wenn ich das Geld bräuchte. So viel Geld in der gleichen Zeit mit einem normalen Job zu verdienen, ist so gut wie unmöglich.

Damals waren es allerdings nicht nur enge Vertraute, die Kritik und Zweifel an der Wahl meiner ersten Wohnung äußerten. »Kreuzkölln? Really?«, war die Reaktion der meisten Leute in meinem Umfeld. Ich gebe zu, der Kiez ist nicht gerade dafür bekannt, besonders glamourös zu sein.2 Hippies, Hipster, Studenten, Esoteriker und die größte türkische Community Deutschlands sorgen hier für einen bunten Multikulti-Vibe, der mir aber sehr gut gefällt.

»Zieh doch lieber in den Prenzlauer Berg, da ist es viel gepflegter. Oder nach Charlottenburg, von dort kannst du zu Fuß zum Kudamm«, bekam ich immer wieder zu hören. Und es stimmte ja auch, was die Leute mir rieten. Dennoch hatten meine Emotionen beim Betreten der insgesamt dreiundvierzig Wohnungen, die ich in den empfohlenen Stadtteilen Prenzlauer Berg, Charlottenburg, Mitte und Co. bereits besichtigt hatte, nie gestimmt.

Erst bei besagter Nummer vierundvierzig war ich hin und weg. Es war – man muss es einfach so sagen – Liebe auf den ersten Blick, als wäre ich nach Hause gekommen. Mein Bauchgefühl stimmte sofort zu 100 Prozent. Das war die Wohnung, die ich unbedingt wollte. Meine Wohnung!

Wodka Tonic auf Lebenszeit:

Die Würfel sind gefallen – endlich Eigentümerin

Bevor ich mich für den Kauf entschied, war ich jobbedingt bereits mehrfach in »meiner« Wohnung gewesen und hatte mich schon zu Beginn völlig unerwartet Hals über Kopf in sie verliebt. Meine ehemalige Firma verkaufte damals alle Einheiten im gesamten Haus.

Vor dem offiziellen Vertriebsstart fand wie üblich eine Begehung mit den Makler⋆innen statt, zu der auch ich eingeladen war. Meinen Lieblingsmakler Jens – er machte den meisten Umsatz und hatte viel Erfahrung in der Branche – zog ich spontan ins Vertrauen und zeigte ihm während der Begehung die Wohnung meines Herzens. Ich weiß noch, dass ich jedes Wohnungsdetail aufgeregt mit meinem ersten iPhone knipste, um mir alles später in Ruhe anzusehen.

Erwartungsvoll sah ich Jens an, nachdem ich ihm mein Kaufinteresse verkündet hatte. »Mann, Doro, die willst du kaufen? Bist du verrückt geworden? Viel zu teuer, total verschnitten!«, lautete sein vernichtendes Urteil. Ich war wie vor den Kopf gestoßen. Hatte er denn nicht den fantastischen Stuck gesehen? War er denn nicht über die romantisch knarrenden Holzdielen gelaufen? Fühlte er denn nicht diese besondere Energie, die meine Wohnung ausstrahlte? Obwohl ich mir so sicher gewesen war, ließ ich mich nun doch verunsichern. Eine zweite Profimeinung musste her.

Zum Glück war mein Kumpel Jörg sofort zur Stelle. Als Interior-Designer kennt er sich mit ungewöhnlichen Grundrissen aus und hat immer tolle Ideen, um selbst die verwinkeltsten Räume zu gestalten.

Kritik annehmen!

Hör dir Ratschläge und Kritik von Profis und dir vertrauten Menschen an, und überprüfe im stillen Kämmerlein, ob sie vielleicht recht haben. Lass dich von anderen Meinungen und Geschmäckern aber nicht verunsichern, sondern hol dir noch eine Zweit- oder Drittmeinung ein, jedoch bitte immer nur von Menschen, die ehrlich sind. Es nützt nichts, wenn du eine Person fragst, die dir nach dem Mund redet oder neidisch auf dich ist.

Ich schickte ihm den Grundriss der Wohnung und mindestens drei Dutzend Handyfotos. Seine erste Reaktion unterschied sich grundlegend von Jens’ Maklermeinung. »Unbedingt kaufen!«, textete er mir per WhatsApp zurück. So etwas hatte er bei keiner der anderen von mir besichtigten Wohnungen gesagt. Mir fiel ein riesiger Stein vom Herzen!

Zwei Tage später traf ich mich mit ihm in der Wohnung, plante eine Raumaufteilung und stellte überrascht fest, dass gerade komplizierte Grundrisse auch Vorteile haben können. Denn meine Wohnung ist dadurch sehr individuell.

Ohne Jörgs Input hätte ich mir vielleicht reinreden, mich verunsichern lassen und wäre nicht meinem Bauchgefühl gefolgt. Das wäre ein großer Fehler gewesen. Denn bis heute fühle ich mich in meinen eigenen vier Wänden – so verwinkelt sie auch sein mögen – sauwohl. Ich habe die Entscheidung nie bereut, eine Wohnung zu kaufen, die nicht jedem, aber mir gefällt. Dafür lade ich Jörg bis heute bei jedem Besuch zu seinem Lieblings-Drink Wodka Tonic in die Ankerklause ein.

Doros DO’s

Emotionen beim Immobilienkauf

1. Höre auf dein Bauchgefühl, vor allem dann, wenn es Nein zu einer Wohnung sagt. Eine Immobilie zu kaufen – zumal eine, in der du selbst leben willst –, muss gut durchdacht sein. Ich sage nur: If you don’t feel it, don’t do it!

2. Überprüfe dein Bauchgefühl kritisch! Bei einer so großen Entscheidung wie dem Kauf einer Wohnung können die Emotionen schon mal überkochen. Darum: Prüfe immer anhand deiner – vorher mit kühlem Kopf erarbeiteten – Checklisten, ob die Wohnung wirklich die meisten deiner Kriterien erfüllt und ob vielleicht doch eins deiner No-Gos gegen einen Kauf sprechen würde.

3. Du bist dir sicher, das ist deine Wohnung? Bleib erst mal cool. Der Verkäufer muss nicht gleich wissen, dass du total aus dem Häuschen bist. Vielleicht kannst du den Preis ja noch etwas verhandeln. Das gelingt eher, wenn dir nicht auf der Stirn geschrieben steht: »Ich würde alles tun, um diese Wohnung zu bekommen!«

4. Wenn der Preis feststeht, bleib auf jeden Fall dran. Signalisiere dein verbindliches Interesse, indem du deine Unterlagen direkt zur Verfügung stellst und dich immer wieder telefonisch oder per Mail nach dem aktuellen Stand und den benötigten Dokumenten erkundigst.

5. Versuche nicht daran zu denken, dass es Interessent⋆innen gibt, die womöglich einen besseren finanziellen Background haben. Das bringt dich nicht weiter. Konzentriere dich stattdessen auf dich und das, was du tun kannst: gut kommunizieren, schnell sein und alle Unterlagen bereithalten.

Betongold forever:

Eine Entscheidung fürs Leben

Am 1. Juni 2015 saß ich zum ersten Mal in meinem Leben beim Notar. Mir war gar nicht klar gewesen, dass er wirklich alles vorliest, was in dem zwanzig Seiten langen Kaufvertrag steht. Die Nacht zuvor hatte ich kaum geschlafen. Die Nervosität hatte mich immer wieder wach gerüttelt. Machte ich gerade den größten Fehler meines Lebens? Würde ich hoch verschuldet, bankrott wie eine Kirchenmaus in Altersarmut versinken, weil die Kreditzahlungen mein spärliches Einkommen verschlangen? Würde ich mir mit so einem Finanzklotz am Bein trotzdem noch mein täglich Brot leisten können, ganz zu schweigen von neuen Klamotten, Flat White to go und Urlaub?

Viel zu früh stand ich an besagtem Tag beim Notar auf der Matte und schämte mich dann etwas, weil ich fast eine Stunde lang im Flur warten musste. Irgendwie hatte ich mir mehr Glamour vorgestellt. Vielleicht eine Fanfare beim Unterzeichnen des Vertrags. Oder zumindest etwas Applaus und Sekt zum Anstoßen. Stattdessen gab es lauwarmen Kaffee und für jeden ein kleines Hanuta, das ich nicht aß, sondern vor Aufregung auf meiner Untertasse zerbröselte.

Ich hatte mich für diesen besonderen Anlass extra schick gemacht und mir ein neues, hellblaues Kleid gekauft. Das Kleid habe ich heute immer noch, aber ganz ehrlich: Das Geld hätte ich mir damals sparen können, denn Jeans hätten es auch getan. Dem Notar war es herzlich egal, wie ich gekleidet war.

»Wohneigentum ist Empowerment.«

Auch wenn der Tag nicht die Dramatik aufwies, die ich mir zuvor ausgemalt hatte, ist er mir in sehr guter Erinnerung geblieben, denn er markiert eine entscheidende Veränderung in meinem Leben: Aus Doro, der Mieterin, wurde Doro, die Eigentümerin. Und diesen Schritt habe ich bis heute nicht bereut. Im Gegenteil freue ich mich immer noch, dass ich mich damals getraut und daran geglaubt habe, die richtige Entscheidung zu treffen.

Abgesehen davon, dass ich seither drei weitere Immobilien gekauft habe, hat sich der Wert meiner ersten Wohnung, aufgrund eines sehr guten Kaufzeitpunktes – ich habe es ja bereits verraten -mittlerweile verdoppelt. Demgegenüber hatte ich zuvor als Mieterin bis zu meinem Wohnungskauf fünfzehn Jahre lang insgesamt fast 200.000 Euro an fremde Menschen gezahlt.

Doros Reality Check

Rechne dir einmal aus, wie viel Miete du in den vergangenen Jahren bereits gezahlt hast oder noch zahlen wirst, wenn du weiter Mieter⋆in bleibst. Wenn du zum Beispiel 850 Euro Miete (kalt) pro Monat zahlst, sind das 10.200 Euro im Jahr. Nach fünfzehn Jahren summiert sich deine Miete dann sage und schreibe auf 153.000 Euro. Geld, das du auch in eine Immobilie investieren und mit dem du einen Kredit abbezahlen kannst.

Dass meine Wohnung so an Wert zugelegt hat, ist natürlich auch ein marktbedingter Glücksfall und nicht immer garantiert. Dennoch spricht vieles dafür, dass der Wert von Immobilien – insbesondere in guten Citylagen – auch in Zukunft gute Prognosen hat.3 Glaubst du nicht? Dann lies mal folgende Fakten.

Facts & Figures: Was für eine Wertsteigerung von Wohnungen in guten Lagen spricht

Fact 1

Wohnraum wird immer knapper, da vor allem in größeren Städten im Verhältnis zur Anzahl der Menschen, die dort bereits leben und noch zuziehen, nicht genügend Wohnungen neu gebaut werden.

Berlin zum Beispiel hat eine Leerstandsquote von unter 1 Prozent.4 Das heißt, dass weniger als 1 Prozent der Wohnungen in der Stadt unbewohnt sind. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung der Stadt seit Jahren; 2021 wuchs Berlin um 16.241 Einwohner⋆innen.5 Um all diesen Menschen eine Wohnung anbieten zu können, bräuchte man laut Berliner Stadtentwicklung bis zum Jahr 2030 mindestens 194.000 neue Wohnungen. Historisch betrachtet werden aber nur 10.000 bis maximal 20.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut. Das heißt, dass die Chancen, eine freie Wohnung zu ergattern, weiter abnehmen und infolgedessen Mieten und Quadratmeterpreise steigen.6

Fact 2

Die Menschen werden immer älter und bleiben länger in ihren Wohnungen wohnen. Zudem gibt es insgesamt immer mehr Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte. 2040 wird jede⋆r vierte Deutsche in einem Ein-Personen-Haushalt leben.7 Das heißt: Es werden mehr Wohnungen für kleinere Haushalte benötigt. Dadurch verknappt sich das Angebot an freien Wohnungen weiter.

Fact 3

Ein niedriges Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage treibt bekanntlich die Preise. Doch keine Nachfrage ohne Kaufkraft. Umso höher diese ist, desto attraktiver ist der Immobilienmarkt einer Stadt, da die Menschen in der Lage sind höhere Preise für Wohnraum zu bezahlen.

Fact 4

Eine hohe Kaufkraft kommt nicht von ungefähr: Regionen, die heute boomen, haben dies der Tatsache zu verdanken, dass sich in der Vergangenheit oft zahlreiche Unternehmen angesiedelt haben, die Jobs schaffen. Die hohe Dichte an Arbeitgebern sorgt dafür, dass die Arbeitslosenquote tendenziell niedriger ist. Gleichzeitig sind die Durchschnittsgehälter oft hoch. Beides wirkt sich positiv auf die Kaufkraft einer Region aus.

Fact 5

Menschen wollen nicht nur arbeiten, sie wollen auch leben und sich wohlfühlen. Städte und Regionen, die das bieten, sind gefragt. So wirkt sich auch die Lebensqualität positiv auf die Immobilienpreise aus.

Ländervergleich –

woanders geht es doch auch!

Trotz der offensichtlich guten Gründe, die für die weitere Wertsteigerung von Immobilien und damit für den Kauf einer Wohnung sprechen, tun wir Deutschen uns wahnsinnig schwer damit. Seit meiner Zeit in Australien, wo alle meine Kolleg⋆innen eine eigene Immobilie besaßen, habe ich mich immer wieder gefragt, warum ein Immobilieninvestment für uns in Deutschland eine solche Hürde darstellt. Ein Vorgang, der nicht nur in Australien, sondern auch in vielen anderen Ländern der Erde als völlig normal und unspektakulär angesehen wird – egal ob man nun in der eigenen Immobilie lebt, sie vermietet oder irgendwann auch wieder verkauft, um sich räumlich zu vergrößern oder zu verkleinern.

Während ich mit Kolleg⋆innen und Freund⋆