Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken E-Book

Stefan Fahrländer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Praxisratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 192

Beschreibung

Eine Wertermittlung soll den Verkehrswert (Marktwert) eines bebauten oder unbebauten Grundstücks feststellen und ihn so darlegen, dass die einzelnen Schritte und das Ergebnis nachvollziehbar und nachprüfbar sind. Dieses Buch zeigt Ihnen alle notwendigen Schritte, um ein fundiertes Gutachten zu erstellen, auch unter Berücksichtigung der verschiedenen Verfahrensvarianten. Inhalte: - Wertermittlung bebauter Grundstücke: normierte und nicht-normierte Verfahren - Vom vorläufigen über den marktangepassten Verfahrenswert zum Verkehrswert - Allgemeine vs. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Sachgerechte Ableitung und Anpassung von NormalherstellungskostenNeu in der 8. Auflage: - Die ImmoWertV 2021 mit den Muster-Anwendungshinweisen der ImmoWertA - Angepasste Kalkulationshilfen für die Wertermittlung (Sachwert- und Ertragswertverfahren) - Vorlage zur eigenen Erweiterung/ Anpassung zur Ableitung des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes - Neu erstelltes Beispielgutachten (Sachwertverfahren) als Grundlage für eigene Erweiterungen und Anpassungen - Neue Bewertungsberichte der FPRE AGDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwort zur achten AuflageVorwort zur ersten Auflage1 Beschaffung der notwendigen Informationen1.1 Grundsätzliches zur Wertermittlung1.2 Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch1.3 Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht1.4 Wohnungs- und Teileigentum1.5 Weitere wichtige Informationen1.5.1 Nachbarrechtliche Beschränkungen1.5.2 Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten1.5.3 Baulasten1.5.4 Öffentlich-rechtliche Abgaben1.5.5 Das Liegenschaftskataster1.5.6 Altlasten1.5.7 Baugrundverhältnisse1.5.8 Erhaltungssatzung1.5.9 Behördliche Genehmigungen überprüfen1.5.10 Denkmalschutz1.5.11 Geeignete Karten1.5.12 Immissionsbelastung1.5.13 Rund um die Miete1.5.14 Wohn- und Nutzfläche1.5.15 Kosten und Preisindizes2 Das Gutachten: Aufbau und Anforderungen2.1 Formulargutachten2.2 Frei erstellte Gutachten2.3 Einsatz von Wertermittlungssoftware2.4 Aufbau des Gutachtens2.5 Anforderungen an ein Gutachten3 Ermittlung des Bodenwerts3.1 Bestimmung des Bodenwerts unter Zuhilfenahme ­geeigneter Bodenrichtwerte3.2 Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen3.2.4 Die (wertrelevante) Geschossflächenzahl umrechnen3.2.4.1 Weitere mögliche Schritte3.2.5 Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln3.3 Das Residualwertverfahren4 Verfahren zur Verkehrswertermittlung ­bebauter Grundstücke4.1 Das Vergleichswertverfahren4.2 Das hedonische Verfahren4.2.1 Hedonische Theorie4.2.2 Hedonisches Modell4.2.3 Statistische Methoden4.2.4 Hedonische Schätzgleichung und deren Interpretation4.2.5 Anwendungsbereiche, Herausforderungen und Grenzen4.3 Das Ertragswertverfahren4.3.1 Der Bodenwert4.3.2 Ermittlung des Gebäudeertragswerts4.3.3 Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes4.3.4 Ermittlung der Restnutzungsdauer4.3.5 Ermittlung des Vervielfältigers4.3.6 Ermittlung des Ertragswerts bzw. Verkehrswerts (Marktwerts) des Grundstücks4.4 Sonderfälle und erweiterte Ertragswertverfahren4.4.1 Sonderfall: Vereinfachtes Ertragswertverfahren bei langer Restnutzungsdauer4.4.2 Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen (§ 30 ImmoWertV)4.4.3 Das Core-and-Top-Slice-Verfahren4.4.4 Das Term-and-Reversion-Verfahren4.4.5 Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF)4.4.6 Das dynamische Residualwertverfahren zur Bewertung komplexer Immobilienprojekte4.5 Das Sachwertverfahren4.5.1 Ermittlung des Bodenwerts4.5.2 Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen4.5.2.1 Ermittlung der Brutto-Grundfläche4.5.2.2 Die Normalherstellungskosten 20104.5.2.3 Bestimmung des Gebäudestandards4.5.2.4 Berücksichtigung der Umsatzsteuer und der Baunebenkosten4.5.2.5 Korrekturfaktoren4.5.2.6 Baupreisindex – Ermittlung der Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag4.5.3 Ermittlung der Herstellungskosten der Außenanlagen4.5.4 Alterswertminderung4.5.5 Ermittlung des vorläufigen Sachwerts des Grundstücks4.5.6 Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks5 Kontrollen und Analysen5.1 Sensitivitätsanalysen5.2 Plausibilitätskontrollen5.2.1 Ertragsfaktoren5.2.2 Gebäudefaktoren5.2.3 Plausibilitätskontrolle für Einfamilienhäuser6 Formeln und Hilfsmittel6.1 Ertragsvervielfältiger6.2 Aufzinsen: Berechnung des Endbetrags6.3 Diskontierung (Abzinsung)6.4 Alterswertminderung6.5 Kalkulationshilfe zum Sachwertverfahren6.6 Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren ­(allgemeines Ertragswertverfahren)6.7 Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen6.8 Kalkulationshilfe zum Residualwertverfahren6.9 Hilfsmittel zur Bestimmung des objektspezifisch ­angepassten Liegenschaftszinssatzes737 Die relevanten gesetzlichen Normen und Regelungen7.1 Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick7.2 Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung778 Anhang8.1 Anlage 1: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)8.2 Anlage 2: ImmoWertA8.3 Anlage 3: BeispielgutachtenAbkürzungsverzeichnisDie AutorenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Bestell-Nr. 06265-0153

Stefan Fahrländer/Bernhard Metzger/Kersten Stieringer

Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

8. aktualisierte und erweiterte Auflage , Mai 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Vorwort zur achten Auflage

Da sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt seit Erlass der bisherigen Wertermittlungsverordnung (WertV) im Jahr 1988 tiefgreifend geändert haben, wurde diese mehrfach novelliert. Die letzte Novellierung datiert aus dem Jahr 2021, in dem die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und per 01.01.2022 in Kraft gesetzt wurde.

Mit Inkrafttreten wurden die bis dahin gültige WertR 2006, die ImmoWertV 2010 und die in Verbindung stehenden Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL 2011), die Sachwertrichtlinie (SW-RL 2012), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL 2014) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL 2015) mit ihren jeweiligen Anwendungshinweisen gegenstandslos. Zur Gewährleistung einer einheitlichen Anwendung der ImmoWertV ist diese seit dem 21.09.2023 nunmehr um die ImmoWertA mit ihren Muster-Anwendungshinweisen ­ergänzt.

Die ImmoWertV legt die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest und stellt eine einheitliche Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung in Deutschland sicher. Sie findet überall dort Anwendung, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken oder Immobilien zu ermitteln ist. Anwender sind vor allem die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung sowie Banken und Versicherungen.

Da sich seit Erlass der WertV im Jahr 1988 die Wertermittlungspraxis erheblich weiterentwickelt hat, greift die ImmoWertV dies auf und erfasst neue für den Grundstücksverkehr wichtige Aspekte. Durch das sogenannte periodische Ertragswertverfahren wird nun auch dem im angelsächsischen bzw. internationalen Bewertungsumfeld gängigen Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) in einer für die Grundstückswertermittlung geeigneten Form Einzug in die normierten Verfahren gewährt. Die ImmoWertV regelt den Umgang mit künftigen Entwicklungen – zum Beispiel absehbare anderweitige Nutzungen, wenn diese mit hinreichender Sicherheit und ohne spekulative Annahmen zu erwarten sind –, da diese den Verkehrswert enorm beeinflussen. Die Forderung besteht darin, dass diese plausibel und nachvollziehbar ermittelt werden müssen.

In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass u. a. Portfolios oft nicht sachgerecht und in der Regel zu hoch bewertet wurden. Daher sollen zukünftig spekulative Annahmen minimiert werden, um einer erneuten Finanzkrise bereits auf Ebene der Grundstückswertermittlung wirksam entgegenzutreten. Materiell hat sich mit der ImmoWertV gegenüber der Wertermittlungsverordnung fast nichts geändert. Jedoch ergeben sich bei der Ausarbeitung von Gutachten erhebliche praktische Änderungen, was zum einen aus dem geänderten systematischen Aufbau der ImmoWertV, zum anderen aus modifizierten Begriffsbestimmungen, neuen Bezeichnungen und sicherlich auch aus dem § 10 ImmoWertV, in dem der Grundsatz der Modellkonformität explizit herausgestellt wird, resultiert.

Teil dieser Auflage ist auch das hedonische Verfahren. Dabei handelt es sich um eine analytisch-statistische Umsetzung des Vergleichswertverfahrens. Als hedonisch bezeichnet man eine Bewertungsmethode, die den Preis eines Objekts nach den Preisen seiner Qualitätseigenschaften beurteilt und diesen mithilfe der Regressionsanalyse anhand eben dieser Qualitätsmerkmale ermittelt. Dabei handelt es sich um ein nicht normiertes Verfahren. Es findet mehrheitlich bei Banken, Versicherungen, Maklern etc. Anwendung und ist auch international von großer Bedeutung.

Das vorliegende Fachbuch zur Immobilienbewertung möge weiterhin vielen Anwendern eine nützliche Hilfe bieten.

Stefan Fahrländer, Bernhard Metzger, Kersten Stieringer

Inning a. A., Tiefenbronn, Zürich im 2024

Vorwort zur ersten Auflage

Es gibt eine Vielzahl von Anlässen, aus denen eine Bewertung von Grundstücken und Gebäuden notwendig ist. In Betracht kommen beispielsweise die Überprüfung von Kaufpreisvorstellungen bei Immobilienangeboten, Vermögensauseinandersetzungen infolge von Ehe- oder Erbstreitigkeiten, die Bewertung von Rechten und Belastungen bei Immobilienfinanzierungen oder einer Beleihung etc.

Die objektiv richtige Werteinschätzung einer Immobilie, insbesondere als Grundlage für Kaufentscheidungen, ist von grundsätzlicher Bedeutung, da häufig hohe Geldbeträge im Spiel sind und Fehlentscheidungen in der Regel sehr teuer bezahlt werden müssen.

Ziel und Gegenstand einer Wertermittlung ist es unter anderem, für bebaute und ­unbebaute Grundstücke den Verkehrswert (Marktwert) objektiv festzustellen und ihn so darzulegen, dass das Ergebnis und die zum Ergebnis führenden Schritte für einen Laien nachprüfbar und nachvollziehbar sind.

Dieses Haufe-Fachbuch soll dem »Wertermittlungs-Einsteiger« als Leitfaden dienen. Er soll Schritt für Schritt in die Praxis der Wertermittlung einführen und den Einstieg in die Erstellung von Wertermittlungsgutachten erleichtern.

Es wird aufgezeigt, wo welche Informationen für ein fundiertes Gutachten beschafft werden können und welche Anforderungen an ein Gutachten gestellt werden. Neben der Bodenwertermittlung werden die in Deutschland normierten Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) beschrieben.

Darüber hinaus soll der Leser darauf aufmerksam gemacht werden, welche Auswirkungen die einzelnen Eingangsgrößen bei der Wertermittlung auf den Verkehrswert haben.

Mithilfe von Sensitivitätsanalysen und Plausibilitätskontrollen können sowohl das eigene Ergebnis als auch die Ergebnisse bestehender Gutachten kritisch überprüft werden. In Form von Excel-Tabellen werden Ihnen dafür wertvolle Rechenhilfen an die Hand gegeben.

Schließlich finden Sie im Anhang dieses Buches ein Beispielgutachten für ein Einfamilienhaus mit allgemeinen Erläuterungen, das Ihnen als Leitfaden und Basis für ein zu erstellendes Gutachten dienen kann.

Bernhard Metzger

Viel Erfolg bei der Gutachtenerstellung wünschen Ihnen

1 Beschaffung der notwendigen Informationen

1.1 Grundsätzliches zur Wertermittlung

Gegenstand einer Wertermittlung muss nicht immer ein bebautes Grundstück sein. Die Wertermittlung kann sich auch auf ein unbebautes Grundstück, ein bestehendes Gebäude oder auf Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind, beziehen.

Zweck einer Wertermittlung ist es, einen Interessensausgleich zwischen dem »Anbieter« und dem »Nachfrager« herbeizuführen. Häufig haben die beteiligten Parteien unterschiedliche Wertvorstellungen.

Ziel einer Wertermittlung ist in der Regel die Ermittlung des sogenannten Verkehrswerts. Dieser wird in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) wie folgt definiert.

§ 194 BauGB

Marktwert, siehe VerkehrswertVerkehrswert»Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.«

Neben dem Verkehrswert gibt es zahlreiche weitere Werte, darunter zum Beispiel Beleihungswert, Versicherungswert, Einheitswert und Grundbesitzwert. Die folgende Tabelle1 gibt einen Überblick über die für die Immobilienbewertung wesentlichen Werte und die Fälle, in denen sie benötigt werden.

Wert

Wird benötigt in folgenden Fällen (Auswahl)

Wird ermittelt von

VerkehrswertVerkehrswert

• Gerichtsurteile

Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen

Vermögensauseinandersetzung (zum Beispiel Erbfall, Scheidung)

Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen

Widerlegung der in der steuerlichen Bedarfsbewertung ermittelten Werte

Enteignungen

Entschädigungen

• Sachverständigen

Gutachterausschüssen

BeleihungswertBeleihungswert

Beleihung von Liegenschaften

Banken

VersicherungswertVersicherungswert

Abschluss von Gebäudeversicherungen

Versicherungen

EinheitswertGrundbesitzwert, siehe EinheitswertEinheitswert, Grundbesitzwert

Besteuerung von Liegenschaften

Finanzamt

Aus der Tabelle wird ersichtlich, dass der Verkehrswert der Wert ist, der am häufigsten benötigt wird. Lediglich in einigen Spezialfällen, zum Beispiel bei der Beleihung, beim Abschluss von Gebäudeversicherungen und bei der steuerlichen Bewertung, sind andere Werte maßgebend. Auch viele Banken ermitteln heutzutage zunächst den Markt- bzw. Verkehrswert und leiten dann den Beleihungswert ab.

Der Grundstücksmarkt ist von so vielen erkennbaren und versteckten, objektiven und subjektiven, vermeintlichen und tatsächlichen Einflussfaktoren geprägt, dass es häufig unmöglich ist, den einzig richtigen Wert zu ermitteln.

Am besten geeignet zur Abbildung eines Grundstücksmarktes und rechtlich vorgeschrieben ist die Anwendung der normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung.

In der ImmoWertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert:

VergleichswertverfahrenVergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV)

ErtragswertverfahrenErtragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV)

SachwertverfahrenSachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV)

Die Erstellung eines Gutachtens vollzieht sich in der Regel in drei Arbeitsschritten:

Informationsbeschaffung

Wertermittlung

Dokumentation

Alle drei Bausteine nehmen sicherlich den gleichen Stellenwert ein, jedoch ist der Zeitaufwand für jeden Arbeitsschritt unterschiedlich hoch.

Den zeitintensivsten Arbeitsschritt stellt mit circa 50 bis 60 % die Informationsbeschaffung dar. Sie hat stets besondere Bedeutung, da ohne eine zuverlässige Grundlage letztendlich kein seriöses Gutachten zu erstellen ist.

Nicht nur der Sachverständige am Beginn seiner Laufbahn, sondern auch erfahrene Sachverständige stehen oftmals vor der Frage, wo im Einzelfall bewertungsrelevante Informationen eingeholt werden können. Die Informationsbeschaffung erstreckt sich in der Regel über einen längeren Zeitraum und beginnt bereits beim Ortstermin. Sämtliche Informationen, die der Sachverständige vor Ort erhält, sind kritisch zu bewerten und auf Plausibilität zu prüfen. Im Gutachten sollten die Quellen der Informationen – schon aus Haftungsgründen – benannt werden.

Im Folgenden erfahren Sie, welche Informationen Sie benötigen und wie Sie bei deren Beschaffung am besten vorgehen.

Achtung

Mangelnde oder gar fehlerhafte Recherchearbeit führt regelmäßig zu falschen Ergebnissen.

1www.immobilienbewertung-online.de

1.2 Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch

GrundbuchDas Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register, das die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken darlegt. Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (zum Beispiel Käufer) eingesehen werden und genießt öffentlichen Glauben, das heißt, dass die dort eingetragenen Tatbestände jedem gutgläubigen Dritten gegenüber als richtig gelten. Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Das Bestandsverzeichnis enthält die genauen Grundstücksangaben und sollte mit den Katasterpapieren übereinstimmen. In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse, in Abteilung II die Lasten und Beschränkungen und in Abteilung III die Belastungen eingetragen. Aufgrund der zahlreichen Informationen, die dem Grundbuch zu entnehmen sind und die in das Gutachten einfließen, ist es notwendig, dass immer die aktuellste Grundbuchabschrift zur Bearbeitung vorliegt. Beim Einblick in das Grundbuch sollten Sie wissen: Was rot unterstrichen ist, gilt als gelöscht.

GrundbuchblattDas Grundbuchblatt besteht aus

der Aufschrift (Titelblatt),

dem Bestandsverzeichnis sowie

den Abteilungen:

erste Abteilung,

zweite Abteilung und

dritte Abteilung.

Grundbuchblatt, TitelGrundbuchblatt, AufschriftDie Aufschrift (das Titelblatt) gibt Ihnen Auskunft darüber, ob es sich zum Beispiel um

ein normales Grundstück,

ein Erbbaurecht,

Wohnungseigentum,

Teileigentum,

Wohnungs- und Teilerbbaurecht oder

eine Heimstätte

handelt.

Grundbuchblatt, BestandsverzeichnisIm Bestandsverzeichnis finden sich die Katasterangaben, also Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe des Grundstücks.

Achtung: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Eintragungen in das Grundbuch müssen nicht zwingend mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmen. Damit das Grundbuch dennoch als Grundlage für alle Rechtsgeschäfte mit Grundstücken eingesetzt werden kann, genießt es (nach § 892 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]) »öffentlichen Glauben«. Das heißt zugunsten desjenigen, der ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch ein Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Der gutgläubige Erwerb eines Rechts wird durch den öffentlichen Glauben geschützt. Wer jedoch die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt, kann nicht den Schutz des öffentlichen Glaubens in Anspruch nehmen.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs umfasst

die Rechtsvermutung: Es wird bis zum Beweis des Gegenteils angenommen, dass der Nachweis des Grundbuchs richtig ist.

den Rechtsschutz des gutgläubigen Erwerbers: Der Erwerber eines Grundstücks genießt besonderen Schutz.

Der öffentliche Glaube erstreckt sich auf alle eingetragenen und gelöschten Rechte und auf die Angaben, von denen das eingetragene Recht abhängt. Deshalb sind folgende Katasterangaben vom öffentlichen Glauben umfasst:

Flurstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer) und

Liegenschaftskarte mit ihren Unterlagen, soweit diese Grenzen der einzelnen Grundstücke (Flurstücke) festlegen.

Der Verfasser eines Gutachtens sollte wissen, dass sich der öffentliche Glaube hingegen nicht auf die tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks wie

die Lagebezeichnung,

die Flächengröße und

die Nutzungsart

erstreckt. Da diese Angaben lediglich nachrichtlich aus dem Liegenschaftskataster übernommen werden, sollten diese – insbesondere die Grundstücksgröße – nochmals mit dem Liegenschaftskataster des zuständigen Katasteramtes verglichen werden.

Grundbuchblatt, erste AbteilungIn der ersten Abteilung des Grundbuchblatts wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage können zum Beispiel Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Als Auflassung wird die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums bezeichnet. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. Aktiv- bzw. Herrschvermerke sind ebenfalls in der ersten Abteilung eingetragen.

Grundbuchblatt, zweite AbteilungIn der zweiten Abteilung vermerkt werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abteilung III eingetragen werden. Hierunter fallen zum Beispiel:

Lasten

Grunddienstbarkeiten nach §§ 1018 ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, persönlich beschränkte Dienstbarkeiten)

Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

Reallasten

Nießbrauch

Vorkaufsrechte

Auflassungsvormerkung

Erbbaurecht

Beschränkungen

Nacherbenvermerk

Testamentsvollstreckervermerk

Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk

Insolvenzvermerk

Sanierungs- und Umlegungsvermerk

Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Grundbuchblatt, dritte AbteilungIn der dritten Abteilung des Grundbuchblatts finden sich schließlich die Hypotheken, Grundschulden etc. Diese sind für die Wertermittlung allerdings in der Regel nicht von Interesse. Auch geht die tatsächliche Höhe der Schulden hieraus nicht hervor.

1.3 Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht

ErbbauvertragErbbaurechtWie bereits erwähnt, ist ein Erbbaurecht als Belastung in der zweiten Abteilung des Grundbuchblatts eingetragen. Um Einsicht in den Erbbauvertrag zu nehmen, wendet man sich an den Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten. Der Vertrag regelt unter ­anderem Folgendes:

Tragen der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben

Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Baurechts

Besondere Nutzungen oder Nutzungsbeschränkungen

Heimfallregelungen

Eine Verpflichtung des Eigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu veräußern

Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen oder die Verpflichtung zum Heimfall

Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf

Höhe der Entschädigung für das errichtete Bauwerk bei Beendigung des Erbbaurechts nach Zeitablauf

Anpassungsklauseln

1.4 Wohnungs- und Teileigentum

TeileigentumWohnungseigentumInformationen über Wohnungs- oder Teileigentum erhalten Sie, wie bereits erwähnt, ebenfalls aus dem Grundbuch. Für Wohnungs- oder Teileigentum werden besondere Grundbuchblätter angelegt mit der Aufschrift »Wohnungsgrundbuch« bzw. »Teileigentumsgrundbuch«, die den gleichen Aufbau wie ein normales Grundbuchblatt aufweisen; allerdings mit dem Unterschied, dass die jeweiligen Miteigentumsanteile und das Sondereigentum aufgeführt sind. In den drei Abteilungen sind dann der jeweilige Eigentümer, Rechte und Lasten sowie Grundpfandrechte verzeichnet.

Bei der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum wird für jede Wohnung und jedes Teileigentum ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch angelegt. An einer Wohnung bzw. einem Gewerberaum kann man Eigentum nur dann erwerben, wenn die Wohnung bzw. der Gewerberaum in sich abgeschlossen ist und über einen abschließbaren Zugang verfügt. Eine Wohnung bzw. ein Teileigentum muss ferner von den übrigen Wohnungen und den sonstigen Räumen durch Trennwände und Trenndecken abgeschlossen sein, auch von denen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

Die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum ist in den §§ 3 ff. (WEG) geregelt. Die Abgeschlossenheit wird auf Antrag des Eigentümers von der zuständigen Baubehörde bestätigt. Sie dient ausschließlich der sachenrechtlichen Bestimmtheit in Bezug auf die Abgrenzung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum und damit der Klarstellung der Eigentums- und Benutzungsverhältnisse innerhalb des in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes. Im Folgenden werden die Eigentumsverhältnisse kurz erläutert.

Sondereigentum: Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum).

Wohnungseigentum: Das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.2

Teileigentum: Eine Immobilie kann in mehrere Anteile aufgeteilt werden. Diese können einzeln veräußert und belastet werden. Als Teileigentum bezeichnet man das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.3 Das Sondereigentum an einem dieser Anteile nennt man Teileigentum, sofern es sich dabei um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume handelt.

Gemeinschaftseigentum: Dazu gehört das Gebäude, das sind alle tragenden Bauteile, Versorgungsleitungen bis zu den Eigentumswohnungen, Heizungsanlage, Fahrstuhl, Treppenhaus, Fassade und Fenster; außerdem alle Gemeinschaftsanlagen, Gemeinschaftsräume, Außenanlagen und das Grundstück, soweit keine Sondernutzungsrechte bestellt sind. Genaue Angaben hierzu kann man der Teilungserklärung entnehmen.

Sondernutzungsrecht: Von einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer das alleinige (ausschließliche) Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (zum Beispiel Gärten, Gemeinschaftsräume, Stellplätze) eingeräumt wird, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts bleibt im Gemeinschaftseigentum.

Basierend auf dem Wohnungseigentumsgesetz regelt die Teilungserklärung das Verhältnis einzelner Wohnungseigentümer in einem Haus untereinander. Sie bezeichnet die Miteigentumsanteile am Grundstück und das damit verbundene Sondereigentum an bestimmten Räumen. Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument und muss stets notariell beurkundet sein. Die Teilungserklärung legt fest, wie das Gebäude aufgeteilt ist, insbesondere

was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört (zum Beispiel welcher Keller oder Stellplatz zu welcher Wohnung gehört). Diese Aufteilung wird neben den schriftlichen Festsetzungen zusätzlich in einem Aufteilungsplan dargestellt,

die zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen,

eventuelle Sondernutzungsrechte für einzelne Wohnungen (zum Beispiel für Gartenanteile der gemeinschaftlichen Grünfläche),

Regelungen des Gebrauchs (zum Beispiel »nur für Wohnzwecke«),

Verteilung der Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (in der Regel nach Miteigentumsanteilen),

Stimmrechte einzelner Eigentümer in der Eigentümerversammlung (zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Wohnungen).

Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung, die im Wesentlichen dem genehmigten Eingabeplan entspricht und aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Die einzelnen Nutzungseinheiten sind in der Regel fortlaufend durchnummeriert, sodass die Einheiten eindeutig identifizierbar sind. Der Aufteilungsplan wird stets bei der Bildung von Wohnungseigentum benötigt, er und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind wichtige Bestandteile der Teilungserklärung.

Weitere bewertungsrelevante Auskünfte kann man aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen entnehmen, in denen beispielsweise anfallende Kosten zur Durchführung baulicher Maßnahmen wie Modernisierungen, Instandsetzungen etc. aufgeführt sind.

WirtschaftsplanJahresabrechnungIm Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung, die wie die Protokolle der Eigentümerversammlung beim Eigentümer bzw. bei der Hausverwaltung eingesehen werden können, finden sich Informationen über die Bewirtschaftungskosten.

2 § 1 Abs. 2 WEG.

3 § 1 Abs. 3 WEG.

1.5 Weitere wichtige Informationen

1.5.1 Nachbarrechtliche Beschränkungen

Nachbarrechtliche BeschränkungenInformationen über nachbarrechtliche Beschränkungen zu erhalten ist nicht ganz einfach, weil diese in der Regel nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Zu den möglichen Ansatzpunkten zählen unter anderem:

Gezieltes Nachfragen beim Ortstermin

Bebauungssituation

Hinweise in der Bauakte

1.5.2 Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten

BebauungsplanPlanungsrechtliche NutzungsmöglichkeitenDer Bebauungsplan informiert Sie beispielsweise über:

Art und Maß der baulichen Nutzung

Bauweise

Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche

Anordnung der baulichen Anlagen

Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke

Verkehrsflächen

1.5.3 Baulasten

BaulastenverzeichnisBaulastenInformationen über vorhandene Baulasten eines Grundstücks, die den Wert des Grundstücks erheblich mindern können, lassen sich (außer in Bayern; in Brandenburg wurde zum 01.07.2016 das Instrument der Baulast wieder eingeführt und das von 1990 bis 1994 geführte Baulastenverzeichnis fortgeschrieben) dem Baulastenverzeichnis entnehmen, das in der Regel bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Hier einige Beispiele von Baulasten:

Abstandsflächenbaulast

Stellplatzbaulast

Erschließungsbaulast

1.5.4 Öffentlich-rechtliche Abgaben

BaubehördenÖffentlich-rechtliche AbgabenDie Baubehörden der Stadt- und Gemeindeverwaltungen geben Auskünfte darüber, ob für ein Grundstück noch öffentlich-rechtliche Abgaben zu entrichten sind. Ist das der Fall, so kann dies erheblich den Verkehrswert des Grundstücks beeinflussen. Öffentlich-rechtliche Abgaben sind zum Beispiel:

Erschließungsbeiträge

Kanalanschlussbeiträge

Kostenerstattungsbeiträge nach § 8a Bundesnaturschutzgesetz

Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen

Ausgleichsbeiträge in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten

1.5.5 Das Liegenschaftskataster

FlurkarteLiegenschaftskatasterIm Katasteramt können Sie die Flurkarte einsehen. Darin sind beispielsweise dargestellt:

Flurstücke mit Nummern

Gebäude

Dauerhaft planungswichtige Topografie und besondere topografische Gegenstände

Nutzungsarten

Lagebezeichnungen (Straße und Hausnummer)

Welche Behörden das Kataster zu führen haben, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.

1.5.6 Altlasten

AltlastInformationen über eventuell vorhandene Altlasten sind je nach Bundesland bei unterschiedlichen Behörden offiziell erhältlich (z. B. staatliche Ämter für Wasser- und Abfallwirtschaft, Umweltämter der Länder). Dort sind die im Altlastenkataster vorhandenen Daten in Dateien und Karten dargestellt.

Bei folgenden Vornutzungen besteht immer ein Altlastenverdacht:

Tankstelle

Kfz-Werkstatt

Mülldeponie

Militärische Anlage

Farben- und lackverarbeitender Betrieb

1.5.7 Baugrundverhältnisse

BaugrundverhältnisseErgibt sich beim Ortstermin der Verdacht auf mögliche ungünstige Bodenverhältnisse wie Uferlage, Hanglage etc., können Sie sich weitere Informationen beispielsweise bei Bauämtern, geologischen Ämtern oder Nachbarn einholen. Aufschluss bei schwierigen Baugrundverhältnissen können in der Regel nur spezielle Baugrundgutachten geben.

1.5.8 Erhaltungssatzung

Erhaltungssatzung