Wohnen und Immobilienmarkt 2030. Veränderte Anforderungen an Wohnimmobilien E-Book

Wahid Hossaini

• Herausgeber: GRIN Verlag
• Sprache: Deutsch

Veröffentlichungsjahr: 2010

Beschreibung

Bachelorarbeit aus dem Jahr 2010 im Fachbereich Ingenieurwissenschaften - Bauingenieurwesen, Note: 1,0, Technische Universität Darmstadt (Geodäsie, Immobilienwirtschaft, Landmanagement), Veranstaltung: Immobilienwirtschaft, Bodenwirtschaft, Landmanagement, Sprache: Deutsch, Abstract: Wohnraum ist der private Lebensraum des Menschen. Ein Ort, in dem sich der Mensch aus dem öffentlichen Leben und dessen Anforderungen zurückzieht, sich für diese Anforderungen vorbereitet und eine Gelegenheit für die Erfüllung seiner persönlichen Bedürfnisse und die Entfaltung seiner Persönlichkeit sucht. Das Gefühl „hier bin ich zu Hause“ und „das sind meine eigenen vier Wände“ ist unverzichtbar für die Stabilität, Selbstbestimmung und schließlich für das Wohlbefinden der Menschen. Im Laufe der Zeit änderte sich jedoch die Bedeutung dieses Gefühls und damit die Anforderungen der Menschen an Wohnraum. Der Wohnraum, welcher für die Menschen in der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis hin zum frühen Mittelalter ein „Schutzbedürfnis“ (Schutz vor der natürlichen Umwelt) erfüllte, entwickelte sich durch die veränderten Anforderungen der Menschen bis zur heutigen Zeit zu einem Ort, in dem Selbstverwirklichung gesucht wird und die Verwirklichung eigener Zielvorstellungen. Die Frage, wie genau diese Anforderungen entstehen und wie sie sich im Laufe der Zeit verändert haben, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen ist es der demographische Wandel, der ein wichtiger Anhaltspunkt für die Entstehung und Veränderung der Anforderungen darstellt. Der demographische Wandel geht grundsätzlich von zwei relevanten und sich entgegenstehenden Tendenzen aus: einer kontinuierlich steigenden Lebenserwartung steht eine stagnierende Geburtenrate entgegen. Zum anderen sind die sich ständig verändernden Lebensformen der Menschen und damit die Beschleunigung der Lebensprozesse ein wichtiger Aspekt, der die Veränderungen der Anforderungen an Wohnimmobilien hervorruft. Genau diesen grundlegenden Veränderungen in der Demographie und in den Lebensformen der Menschen ist der Wohnungsmarkt unterworfen und so muss er sich den kontinuierlichen Veränderungen der Anforderungen anpassen. Ziel dieser Arbeit ist es, auf die Kernursachen der veränderten Anforderungen an Wohnimmobilien einzugehen und diese anhand der aktuellen Prognosen und wissenschaftlichen Studien zu untersuchen. Darauf basierend sollen die Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände analysiert und beschrieben werden. Diese Veränderungen nehmen auf den Immobilienmarkt und damit auf die Immobilien als Assetklasse starken Einfluss, deshalb ist zu berücksichtigen und zu analysieren, was die Wohnimmobilien als Assetklasse darstellen und in wie weit diese von den veränderten Anforderungen betroffen sind.

Leseprobe

Impressum:

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Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

1.1 Fragestellung und Zielsetzung der Arbeit

1.2 Aufbau der Arbeit

2. Einführung: Demographischer Wandel und veränderte Lebensformen

2.1 Wichtige demographische Größen

2.2 Wandel der Demographie in Deutschland

2.2.1 Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung

2.2.2 Haushaltsentwicklung

2.2.3 Einkommensentwicklung

2.3 Gesellschaftliche Trends mit Bezug auf das Wohnverhalten

2.3.1 Beschleunigung der Lebensprozesse

2.3.2 Individualisierung

3. Veränderte Anforderungen an Wohnimmobilien - Stand der Forschung

3.1 Quantitative und qualitative Veränderungen der Anforderungen

3.1.1 Quantitative Veränderungen

3.1.2 Qualitative Veränderungen

3.2 Zielgruppenspezifische Wohnanforderungen - Stand der Forschung

3.2.1 Arten der Zielgruppenbildung

3.2.2 Analyse der Wohnanforderungen - Stand der Forschung

3.3 Dynamik der Nachfragegruppen nach Wohnraum

3.4 Ambient Assisted Living

3.5 Zwischenfazit

4. Auswirkungen der veränderten Anforderungen auf die aktuellen Wohnungsbestände

4.1 Aktuelle Situation der Wohnimmobilien

4.1.1 Wohnungsbestandsentwicklung - Wohnungsmarktbeobachtung

4.1.2 Mietmarkt

4.1.3 Neubaumarkt

4.2 Die Zukunft der aktuellen Wohnungsbestände

4.2.1 Transformationen der Wohnimmobilien

4.2.2 Veränderung der Infrastruktur und ökologische Herausforderung

4.2.3 Wohnungstrends

4.2.4 Zwischenfazit

5. (Exkurs) Die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse

5.1 Assetklasse Wohnimmobilie - Vor- und Nachteile

5.2 Die Entwicklung der Eigentumsformen

5.3 Die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse in Deutschland

5.4 Zwischenfazit

6. Zusammenfassung und Ausblick

Anhang

Literaturverzeichnis:

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Demographische Entwicklung

Abbildung 2: Grundformen der Alterspyramiden

Abbildung 3: AltersStruktur 2010 und 2030

Abbildung 4: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in der Vergangenheit

Abbildung 5: Bedürfnispyramide nach Maslow in Bezug auf das Wohnen

Abbildung 6: Dreidimensionales Modell für den pragmatischen Ansatz der Zielgruppenbildung

Abbildung 7: Zweidimensionales Modell für den pragmatischen Ansatz der Zielgruppenbildung

Abbildung 8: Quantitative Veränderung der Nachfragegruppen auf dem Wohnungsmarkt

Abbildung 9: Ambient Assisted Living

Abbildung 10: Wohnraumnachfrageentwicklung in den 20 größten deutschen Städten

Abbildung 11: Haushalte in Mietwohnungen, stand 01.01.2008

Abbildung 12: Prozentualer Gegenüberstellung der Eigentums- und Mietwohnung nach den Hauhalten

Abbildung 13: Höhe der Mieten in bewohnten Mietwohnungen 2006

Abbildung 14: Fertig gestellte Wohnungen in Wohngebäuden (Neubauten), in 1000

Abbildung 15: Loft in Hamburg, Rothenburgsort: wohnen und/oder arbeiten in historischem Lagerhaus/Maschinenfabrik

Abbildung 16: Beispiel schwellenloser Übergang zur Terrasse mit Entwässerungsrinne und zentrale technische Steuerung

Abbildung 17: Wohneigentumsbildung mit Neubau- und Bestandsimmobilien 1994 bis 2007 nach Haushaltstypen

Abbildung 18: Wohneigentumsbildung nach Gebäude- und Haushaltstypen 1994 bis 2007

Abbildung 19: Entscheidungskriterien für Immobilienanlagen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Haushaltsprognose bis zum Jahr 2025

Tabelle 2: Durchschnittliches Nettoeinkommen der Privaten Haushalte

Tabelle 3: Anzahl der Wohnungen und private Haushalte in Deutschland

Tabelle 4: VALS I - Ansatz von Mitchell (Stanford Research Institute)

Tabelle 5: Lebensstilgruppen in West- und Ostdeutschland nach Schneider/Spellerberg

Tabelle 6: Lebensstile nach Wohnquartiere nach Schneider/Spellerberg

Tabelle 7: Gewünschte Wohnlage nach Lebensstilen nach Schneider/Spellerberg

Tabelle 8: Entwicklungsaufgaben in verschiedenen Lebensphasen und Anforderungen an das Kinderzimmer

Tabelle 9: Wohnraumnachfrage nach Altersklassen und Lebensphasen

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

1.1 Fragestellung und Zielsetzung der Arbeit

Wohnraum ist der private Lebensraum des Menschen. Ein Ort, in dem sich der Mensch aus dem öffentlichen Leben und dessen Anforderungen zurückzieht, sich für diese Anforderungen vorbereitet und eine Gelegenheit für die Erfüllung seiner persönlichen Bedürfnisse und die Entfaltung seiner Persönlichkeit sucht. Das Gefühl „hier bin ich zu Hause“ und „das sind meine eigenen vier Wände“ ist unverzichtbar für die Stabilität, Selbstbestimmung und schließlich für das Wohlbefinden der Menschen. Im Laufe der Zeit änderte sich jedoch die Bedeutung dieses Gefühls und damit die Anforderungen der Menschen an Wohnraum.

Der Wohnraum, welcher für die Menschen in der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis hin zum frühen Mittelalter ein „Schutzbedürfnis“ (Schutz vor der natürlichen Umwelt) erfüllte, entwickelte sich durch die veränderten Anforderungen der Menschen bis zur heutigen Zeit zu einem Ort, in dem Selbstverwirklichung gesucht wird und die Verwirklichung eigener Zielvorstellungen[1]. Die Frage, wie genau diese Anforderungen entstehen und wie sie sich im Laufe der Zeit verändert haben, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen ist es der demographische Wandel, der ein wichtiger Anhaltspunkt für die Entstehung und Veränderung der Anforderungen darstellt. Der demographische Wandel geht grundsätzlich von zwei relevanten und sich entgegenstehenden Tendenzen aus: einer kontinuierlich steigenden Lebenserwartung steht eine stagnierende Geburtenrate entgegen. Dies hat zur Folge, dass einerseits der Anteil der jüngeren Menschen zurückgeht und andererseits der Anteil der älteren Menschen an der Gesamtbevölkerung kontinuierlich wächst.[2] Zum anderen sind die sich ständig verändernden Lebensformen der Menschen und damit die Beschleunigung der Lebensprozesse ein wichtiger Aspekt, der die Veränderungen der Anforderungen an Wohnimmobilien hervorruft. Genau diesen grundlegenden Veränderungen in der Demographie und in den Lebensformen der Menschen ist der Wohnungsmarkt unterworfen und so muss er sich den kontinuierlichen Veränderungen der Anforderungen anpassen.

Ziel dieser Bachelorthesis ist es, auf die Kernursachen der veränderten Anforderungen an Wohnimmobilien einzugehen und diese anhand der aktuellen Prognosen und wissenschaftlichen Studien zu untersuchen. Darauf basierend sollen die Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände analysiert und beschrieben werden. Diese Veränderungen nehmen auf den Immobilienmarkt und damit auf die Immobilien als Assetklasse starken Einfluss, deshalb ist zu berücksichtigen und zu analysieren, was die Wohnimmobilien als Assetklasse darstellen und in wie weit diese von den veränderten Anforderungen betroffen sind.

1.2 Aufbau der Arbeit

In dieser Arbeit wird zunächst eine theoretische Auseinandersetzung unter dem Aspekt des Wandels der Demographie und der gesellschaftlichen Trends durchgeführt, um dann auf die aktuelle und die zukünftige Entwicklung der Wohnungsanforderungen in Deutschland einzugehen und deren Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände aufzuzeigen.

Die Entwicklung der Demographie hinterlässt einige Spuren auf dem Immobilienmarkt. So werden in der nahen Zukunft einige Gemeinden und Städte, wie zum Beispiel München, nach wie vor attraktiv bleiben und müssen sogar mehr Wohnraum anbieten um die Bedürfnisse der verschiedenen Nachfragegruppen nach Wohnraum zu befriedigen[3]. Dabei ist es von großer Bedeutung zu wissen welche Nachfragegruppen hier existieren und in welche Richtung sie sich durch den demographischen Wandel verändern. Betrachtet man die Wohn- und Lebensformen der Menschen, angefangen von der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis in die Gegenwart, so stellt man weitreichende Veränderungen fest. Vor allem ist eine Beschleunigung der Lebensprozesse in den letzten Jahrzehnten festzustellen. Die Beschleunigung der Lebensprozesse bedeutet, bezogen auf den Wohnraum, Veränderungen der Anforderungen in quantitativer und qualitativer Hinsicht. So stellen die verschiedenen Zielgruppen wie Singlehaushalte, Doppelverdiener ohne Kinder oder auch Seniorenhaushalte neue Anforderungen an ihren Wohnraum. Dieser sollte möglichst im Innenbereich groß, komfortabel und günstig sein und im Verhältnis zur Außenwelt die nötigen sozialen und gesellschaftlichen Beziehungen ermöglichen. Ein Ziel hier ist eine nutzerzentrierte Verbesserung der Lebensqualität durch Verknüpfung des sozialen Umfelds mit neuen technologischen Entwicklungen, welche durch den Fachbegriff „Ambient Assisted Living“ beschrieben wird.

Dieser weitreichende Umbruch der Anforderungen der Menschen an Wohnräume wird Veränderungen der jetzigen Wohnungsbestände mit sich bringen. Es werden beispielsweise häufiger Veränderungen in der Nutzungsart der Wohnimmobilien sowie im Umbau der Wohnimmobilien in Erscheinung treten, so ergibt sich nach und nach ein neuer Trend für zukünftige Wohnungsformen. Doch diese Veränderung der Anforderungen stellt nicht nur eine Herausforderung für die Wohnungswirtschaft dar, sie kann auch als eine Art Chance gesehen werden. Aufgabe des Wohnungsmarkts ist es, sich diesen Herausforderungen zu stellen und dabei gleichzeitig die bestehenden Chancen zu nutzen.

Wohnimmobilien galten schon immer als sinnvolle Investitionsobjekte. So wird abschließend nach einer Erklärung der Bedeutung der Wohnimmobilien als Assetklasse mit ihren Stärken und Schwächen gesucht und aufgezeigt, wie der Trend und die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse aussehen wird.

Als Informationsgrundlage dienen hier Fachzeitschriften und Fachliteratur sowie Daten aus Primär- und Sekundärstatistiken diverser Institute.