Wohnungseigentum E-Book

Herbert Rainer

• Herausgeber: MANZ Verlag Wien
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Manz Ratgeber
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 177

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Alle wichtigen Informationen rund um Erwerb und Verwaltung von Wohnungseigentum!

In der 7. Auflage enthalten:

Basiswissen für Wohnungseigentümer:

• Wer darf woran Wohnungseigentum begründen oder erwerben?
• Grundbuch, Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil
• Eigentümerpartnerschaft
• Aufgaben und Befugnisse von Verwaltern und Eigentümervertretern
• Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum
• Besorgung eines Energieausweises
• Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz
• Ermittlung und Änderung von Nutzwerten
• Änderung der Miteigentumsanteile
• Auflösung des Verwaltungsvertrages u.v.m.

Änderungen durch die WEG-Novelle 2022:

• Neue Bestimmungen zum Änderungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers
• Vereinfachte Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft

Leseprobe

MANZ RATGEBER

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum

So erwerben, schützen und verwalten Sie Ihr Eigentum

von

Dr. Herbert Rainer

7. Auflage

Zitiervorschlag:Rainer, Wohnungseigentum7 (2023)

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Sämtliche Angaben in diesem Ratgeber erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr; eine Haftung des Autors sowie des Verlages ist ausgeschlossen.

ISBN 978-3-214-04272-1

ISBN E-Book 978-3-214-25270-0

© 2023 MANZ’sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH, Wien

Telefon: [phone]

E-Mail: [email protected]

www.manz.at

Autorenfoto: © Mike Ranz

Druck: FINIDR, s.r.o., Český Těšín

Vorwort

Das österreichische Wohnungseigentumsrecht ist ein kompliziertes und unübersichtliches Gebiet, in dem sich sogar Profis manchmal „verheddern“. Gerade deshalb stellt dieser Rechtsratgeber die Wohnungseigentums-Bestimmungen präzise und leicht verständlich, doch mit hoher Qualität des Inhalts dar. Den Leserinnen und Lesern wird ein schneller und fundierter Überblick über ihr Problem geboten.

Deshalb ist dieses Buch bestens geeignet, ein leicht verständlicher Ratgeber für den interessierten Leser, respektive die interessierte Leserin, wie auch ein verlässliches Nachschlagewerk für Juristen zu sein. Es wird auch auf die jeweils relevanten gesetzlichen Bestimmungen verwiesen und die Rechtsprechung berücksichtigt.

Die gegenständliche Auflage befindet sich auf dem Stand 1. 1. 2022 (inkl. Wohnungseigentumsnovelle 2022 BGBl. I 2021/222, einem kleinen Baustein der Anpassung unseres Rechtssystems im Rahmen der Energiewende).

Das Buch gibt zuerst einen Überblick über die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (WEG 2002), erläutert sodann grundlegende Wortdefinitionen und Fachbegriffe und führt von den Themen der Begründung des Wohnungseigentums über die Nutzflächenberechnung zur Eigentümerpartnerschaft, weiter zum Kapitel „Rechte und Pflichten“.

Mit vielen Beispielen aus der Praxis, Tipps und Hinweisen werden auch die Verwaltung einer Liegenschaft und Verfahrensbestimmungen umfassend dargestellt.

Herbert Rainer

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Begründung von Wohnungseigentum

I. Was regelt das WEG?

Grundbegriffe

I. Wohnungseigentum

II. Vorläufiges Wohnungseigentum

III. Miteigentum

IV. Wohnungseigentumsobjekte

V. Wohnung

VI. Sonstige selbständige Räumlichkeit

VII. Abstellplatz für ein Kfz

VIII. Zubehör-Wohnungseigentum

IX. Allgemeine Teile der Liegenschaft

X. Wohnungseigentümer

XI. Eigentümergemeinschaft

XII. Wohnungseigentumsbewerber

XIII. Wohnungseigentumsorganisator

XIV. Miteigentumsbewerber

XV. Nutzfläche

XVI. Nutzwert

XVII. Mindestanteil

XVIII. Eigentümerpartnerschaft

XIX. Bauträgervertrag

Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum

I. Wer kann Wohnungseigentum begründen oder erwerben?

II. Grundsatz: eine Person – ein Wohnungseigentumsobjekt

III. Woran kann Wohnungseigentum begründet oder erworben werden?

A. Selbständige Wohnungen, auch Substandardwohnungen

B. Reihenhäuser

C. Sonstige selbständige Räumlichkeiten

D. Kfz-Abstellplätze

E. Zubehör zu selbständigem Wohnungseigentum

F. Baurechtswohnungseigentum

IV. Woran kann Wohnungseigentum nicht begründet oder erworben werden?

V. Wie kann Wohnungseigentum begründet werden?

A. Schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer

B. Übertragung des Mindestanteils, erforderliche Urkunden

C. Inhalt des Wohnungseigentumsvertrags

D. Wohnungseigentum im Teilungsverfahren

E. Wohnungseigentum durch Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens

F. Vorläufiges Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer

G. Keine „teilweise“ Begründung von Wohnungseigentum

H. Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen

I. Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft

J. Erleichterung bei der Begründung von Wohnungseigentum

VI. Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis

A. Ausgangslage

1. Wer ist Vermieter?

2. Ausfallhaftung der Eigentümergemeinschaft

3. Ansprüche des Hauptmieters

B. Erwerb des Wohnungseigentums

1. Wer kann Wohnungseigentum erwerben?

2. Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein Kfz

3. Wie wird Wohnungseigentum erworben?

Grundlagen für die Einverleibung des Wohnungseigentums

I. Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch

II. Begründung von Wohnungseigentum aufgrund der Baupläne

III. Weitere erforderliche Urkunden

IV. Eintragung im Rang der Anmerkung

V. Übertragung von Wohnungseigentum

VI. Übertragung aller Rechte und Verpflichtungen auf den Rechtsnachfolger

Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil

I. Berechnung der Nutzfläche

II. Berechnung des Nutzwerts

A. Berechnung

B. Zuschläge

C. Nutzwert eines Abstellplatzes für ein Kfz

III. Ermittlung und Änderung der Nutzwerte

A. Erstermittlung der Nutzwerte durch Gutachter

B. Festsetzung der Nutzwerte durch das Gericht

C. Abweichung von früherer Festsetzung durch das Gericht

D. Änderung der Summe der Nutzwerte

E. Nutzwerte bei Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar angrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder bei Übertragung von Zubehörobjekten

F. Einvernehmliche Änderung der Nutzwerte

IV. Recht zum Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung; Änderung der Miteigentumsanteile

A. Recht zur Antragstellung

B. Einjahresfrist zur Antragstellung

C. Änderung der Miteigentumsanteile

V. Verbindung mit dem Mindestanteil

A. Untrennbare Verbindung zwischen Wohnungseigentum und Mindestanteil

B. Bücherliche Eintragungen

C. Zwangsversteigerung

VI. Unteilbarkeit des Mindestanteils

A. Grundsatz: Der Mindestanteil ist unteilbar

B. Tod des Wohnungseigentümers

C. Personenmehrheit erwirbt Eigentum

Eigentümerpartnerschaft

I. Gemeinsames Wohnungseigentum der Partner

A. Geltung des ABGB

B. Jeder Partner je ein halber Mindestanteil

C. Verbindung der Mindestanteile

D. Was darf ein Eigentümerpartner alleine nicht?

E. Was müssen die Eigentümerpartner gemeinsam tun?

F. Was darf ein Eigentümerpartner allein?

G. Gleiche Belastung der Anteile der Eigentümerpartner

H. Zwangsvollstreckung bei Eigentümerpartnerschaft

I. Verkauf durch einen Partner

J. Haftung der Partner

K. Verfügungsrechte der Partner

L. Gemeinsame Mitwirkung in der Eigentümergemeinschaft

M. Teilungsklage der Eigentümerpartner

N. Sonstige Auflösung der Eigentümerpartnerschaft unter Lebenden

II. Wohnungseigentum der Partner im Todesfall

A. Die Partner haben keine Vereinbarung abgeschlossen

B. Ersatzpflicht des überlebenden Partners

C. Keine oder eingeschränkte Ersatzpflicht des überlebenden Partners

D. Erlass der Zahlungspflicht

E. Vereinbarung zwischen den Eigentümerpartnern

III. Eigentümerpartnerschaft von Ehegatten bei Nichtigerklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe

A. Einigung der Ehegatten

B. Aufrechterhaltung der Eigentümerpartnerschaft

C. Teilungsklage eines Ehegatten

D. Vorrang eherechtlicher Bestimmungen

Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte und der allgemeinen Teile der Liegenschaft

I. Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts

A. Recht auf Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts

B. Recht auf Änderungen des Wohnungseigentumsobjekts

C. Pflicht zur Wartung und Instandhaltung

D. Pflicht zur Duldung des Betretens und Benützens, Entschädigung

E. Unterlassung der Nutzung einer Ladestation

II. Benützungsregelung

A. Schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer

B. Gerichtliche Benützungsregelung

C. Vorläufige Benützungsregelung

D. Wechsel eines Wohnungseigentümers

E. Benützungsregelung im Grundbuch

Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht

I. Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft

A. Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

B. Zuständiges Gericht

C. Haftung der Wohnungseigentümer

D. Abtretung und Geltendmachung von Ansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft

E. Vertretung der Eigentümergemeinschaft

F. Exekutionsführung gegen die Eigentümergemeinschaft

G. Ausfallshaftung der Wohnungseigentümer

II. Bestellung eines Verwalters

A. Wer bestellt den Verwalter?

B. Wer kann zum Verwalter bestellt werden?

C. Ersichtlichmachung des Verwalters im Grundbuch

III. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

A. Rechte und Pflichten des Verwalters

B. Pflicht zur Erstellung einer Vorausschau

C. Pflicht zur ordentlichen und richtigen Abrechnung

D. Besorgung des Energieausweises

E. Transparenzgebot 1 – Hinweispflicht des Verwalters bei Interessenkollision

F. Transparenzgebot 2 – Einholung von Angeboten

G. Pflicht zur Mahnung und Klagsführung bei Rückständen

H. Pflicht zur Führung von Anderkonten oder Eigenkonten der Eigentümergemeinschaft

I. Auskunftspflicht des Verwalters über den Verwaltungsvertrag und Stimmverhalten

J. Auskunftspflicht des Verwalters über andere Wohnungseigentümer

K. Sonstige Verpflichtungen des Verwalters

L. Folgen der Pflichtverletzung durch den Verwalter

IV. Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrags

A. Verwaltungsverträge auf unbestimmte Zeit

B. Verwaltungsverträge auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit

C. Vorzeitige Kündigung oder Auflösung des Verwaltungsvertrags

D. Löschung des Verwalters im Grundbuch

E. Zwingendes Recht

F. Stillschweigende Verlängerung des Verwaltungsvertrags

V. Eigentümervertreter

A. Bestellung eines Eigentümervertreters

B. Vertretungsrecht des Eigentümervertreters

C. Dauer der Bestellung des Eigentümervertreters

D. Pflichten und Rechte des Eigentümervertreters

E. Ersichtlichmachung im Grundbuch

VI. Vorläufiger Verwalter

A. Bestellung eines vorläufigen Verwalters

B. Zustellbevollmächtigter bis zur Bestellung

C. Dauer der Vertretungsbefugnis

VII. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

A. Willensbildung der Eigentümergemeinschaft

B. Wirksamkeit eines Beschlusses

C. Ausübung der Rechte der Wohnungseigentümer-Vertretung

D. Kein Stimmrecht bei Interessenkollision

E. Mehrheit der Stimmen – Erleichterung der Willensbildung

F. Bekanntmachung von Beschlüssen

G. Anfechtung von Beschlüssen

H. Sanierung nicht rechtswirksamer Beschlüsse

I. Anfechtung faktischer Verwaltungshandlungen

J. Entfernung eines Anschlages zur Bekanntmachung eines Beschlusses

K. Dringende Erhaltungsarbeiten ohne Beschluss

L. Zwingendes Recht

VIII. Eigentümerversammlung

A. Mindestrhythmus für Eigentümerversammlung

B. Tag und Zeitpunkt der Eigentümerversammlung

C. „Außerordentliche“ Eigentümerversammlung

D. Initiative eines einzelnen Wohnungseigentümers

E. Ladung und Tagesordnung zur Eigentümerversammlung

F. Protokollführung und Verständigung durch den Verwalter

G. Vervollständigung eines Beschlusses durch den Verwalter

IX. Gemeinschaftsordnung

A. Beschlussfassung über die Gemeinschaftsordnung

B. Die Gemeinschaftsordnung ist „wechselfest“

C. Gemeinschaftsordnung im Grundbuch

X. Gesetzliches Vorzugspfandrecht

A. Wofür besteht das gesetzliche Vorzugspfandrecht?

B. Geltendmachung des Vorzugspfandrechts

C. Vorzugspfandrecht und Zwangsversteigerung

D. Vorzugspfandrecht und Konkurs

Verwaltung der Liegenschaft

I. Ordentliche Verwaltung

A. Wer entscheidet in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung?

B. Was sind Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung?

C. Anfechtung von Beschlüssen

D. Kündigung von Mietverträgen über Kfz-Abstellplätze

II. Außerordentliche Verwaltung

A. Was sind Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung und wer entscheidet darüber?

B. Anfechtung von Beschlüssen

C. Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses

D. Keine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses

E. Keine Aufhebung des Beschlusses – finanzielle Entschädigung

F. In welchen Fällen ist Einstimmigkeit erforderlich?

G. Beschränkung des Verwalters

III. Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers

A. Recht zur Antragstellung

B. Antrag gegen Mehrheitseigentümer („Dominator“)

C. Meldepflicht des Wohnungseigentümers

IV. Rücklage

A. Verpflichtung zur Bildung einer Rücklage – Mindestrücklage

B. Verwendung der Rücklage

C. Eigenkonto oder Anderkonto

D. Rücklage bei Beendigung eines Verwaltungsvertrages

E. Bildung gesonderter Rücklagen

F. Wertsicherung der Mindestrücklage

V. Aufteilung der Aufwendungen

A. Aufteilung nach Anteilen

B. Abweichende Vereinbarungen

C. Verbrauchsabhängige Aufwendungen

D. Zuordenbare Energiekosten bei Gemeinschaftsanlagen

E. Änderung des Aufteilungsschlüssels durch das Gericht

F. Änderung der Abrechnungseinheit durch das Gericht

G. Wechsel eines Wohnungseigentümers

H. Abweichende Aufteilungsschlüssel im Grundbuch

I. Fälligkeit von Vorauszahlungen

J. Umsatzsteuer

VI. Verteilung der Erträgnisse

A. Erträgnisse aus Wohnungseigentumsobjekten

B. Erträgnisse aus allgemeinen Teilen

C. Sonderregelung, wenn nur ein Teil der Miteigentümer die Kosten für die Errichtung allgemeiner Teile trägt

D. Zwingendes Recht

VII. Abrechnung

A. Pflicht zur Abrechnung

B. Abrechnungsperiode

C. Verletzung der Abrechnungspflicht

D. Ausgleich von Differenzen

E. ÖNORMEN zur Abrechnung

Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum

I. Erlöschen des Wohnungseigentums; Aufhebung der Gemeinschaft des Eigentums

A. Erlöschen des Wohnungseigentums

B. Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft

II. Ausschließung von Wohnungseigentümern

A. Voraussetzungen des Ausschlusses – Klage

B. Vorgangsweise bei strittiger Zahlungspflicht

C. Dem Wohnungseigentümer zurechenbare Personen

D. Anmerkung der Ausschlussklage im Grundbuch

E. Ausschlussklage durch einzelnen Miteigentümer

F. Vom Kauf des versteigerten Anteils ausgeschlossene Personen

Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers

I. Annahmeverbot und Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers

A. Fälligkeit von Zahlungen

B. Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers nach Zahlung

C. Pflichten der Wohnungseigentumsorganisatoren

D. Verpflichtung zur Übergabe eines Gutachtens bei älteren Häusern

E. „Vorgezogene“ Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers in der „Vorphase“ der Wohnungseigentumsbegründung

F. Zwingendes Recht

II. Rechtsunwirksame Vereinbarungen

A. Welche Vereinbarungen sind rechtsunwirksam?

B. Wirkung gegenüber Dritten

III. Rücktritt des Wohnungseigentumsorganisators

IV. Grundbücherliche Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers

A. Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung

B. Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum

C. „Wohnungseigentum in Vorbereitung“

D. Wirkung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum

E. Erforderliche Zustimmungen bei der Löschung von Anmerkungen

V. Zustimmung zur Nachfinanzierung

A. Verpflichtung zur Nachfinanzierung

B. Insolvenz des Wohnungseigentumsorganisators – Entscheidung des Wohnungseigentumsbewerbers

VI. Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum

A. Antrag des Treuhänders

B. Rechtswirkungen der Anmerkung

C. Löschung der Anmerkung

D. Antrag des Bauträgers

E. Wirkung der Anmerkung aufgrund eines Antrags des Bauträgers

F. Löschung der Anmerkung aufgrund eines Antrags des Bauträgers

VII. Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts

A. Klage des Wohnungseigentumsbewerbers

B. Ausnahmsweise Begründung von Wohnungseigentum an nur einem Objekt

C. Klagsführung, wenn Nutzwerte noch nicht bekannt sind

D. Anmerkung der Klage im Grundbuch

E. Wirkung der Anmerkungen bei Zwangsversteigerung oder Verwertung der Liegenschaft

F. Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum trotz Klage

VIII. Fortsetzung der Bauführung bei Insolvenz

Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers

I. Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum

A. Begründung durch Alleineigentümer

B. Inhalt des Wohnungseigentumsstatuts

C. Vorläufiges Wohnungseigentum nur an der gesamten Liegenschaft

D. Begründung durch Einverleibung im Grundbuch

II. Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kfz

III. Ermittlung und gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte

IV. Nicht anwendbare Regelungen über das Wohnungseigentum

V. Rechtsunwirksamkeit von Festlegungen

A. Festlegungen, an die spätere Wohnungseigentümer nicht gebunden sind

B. Unwirksamkeit von Festlegungen bei „Naheverhältnis“

VI. Rechte von Miteigentumsbewerbern

VII. Übergehen in Wohnungseigentum

Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen

I. Wohnungseigentumsrechtliches Außerstreitverfahren

A. Angelegenheiten im Außerstreitverfahren

B. Anzuwendende Verfahrensvorschriften

C. Vertretung in diesen Verfahren

D. Verfahren vor Schlichtungsstellen

II. Gerichtsgebühren

Internet-Links

Abkürzungsverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Der Autor

Begründung von Wohnungseigentum

I. Was regelt das WEG?

Das Gesetz regelt

• die Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum,

• die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters,

• die Verwaltung der Liegenschaft,

• die Eigentümergemeinschaft,

• die Ausschließung von Wohnungseigentümern,

• das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und

• das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren.

Relevante gesetzliche Bestimmung:§ 1 WEG

Grundbegriffe

I. Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das

• dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder

• einer Eigentümerpartnerschaft

• eingeräumte dingliche Recht,

• ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

• Wohnungseigentum an einem Objekt kann also entweder einem Miteigentümer einer Liegenschaft allein oder einer Eigentümerpartnerschaft (zwei natürlichen Personen) zukommen.

(Zur Eigentümerpartnerschaft siehe Seite 45ff.)

ACHTUNG

Um Wohnungseigentum begründen zu können, muss an einer Liegenschaft oder einem Baurecht Miteigentum von zumindest zwei Personen bestehen. Die Begründung von Wohnungseigentum durch eine Person ist nur als „vorläufiges Wohnungseigentum“ mit zahlreichen Beschränkungen gegenüber dem Wohnungseigentum möglich.

II. Vorläufiges Wohnungseigentum

Vorläufiges Wohnungseigentum ist das

• nach den Regelungen der §§ 45–51 WEG beschränkte Wohnungseigentum,

• das unter den dort umschriebenen Voraussetzungen

• vom Alleineigentümer einer Liegenschaft begründet werden kann.

(Zum „vorläufigen Wohnungseigentum“ siehe Seite 165.)

III. Miteigentum

Üblicherweise steht das Eigentum an einer Sache einer Person alleine zu (Alleineigentümer). Gerade bei Liegenschaften sind häufig auch mehrere Personen Eigentümer derselben Liegenschaft nach „ideellen Anteilen“.

Beispiel

A besitzt an einer Liegenschaft einen ¾-Anteil.

B besitzt an derselben Liegenschaft einen ¼-Anteil. A und B sind Miteigentümer dieser Liegenschaft.

IV. Wohnungseigentumsobjekte

Wohnungseigentumsobjekte sind wohnungseigentumstaugliche Objekte, an denen Wohnungseigentum begründet wurde.

Wohnungseigentumstaugliche Objekte sind alle Räumlichkeiten und Flächen, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann. Dies sind

• Wohnungen,

• sonstige selbständige Räumlichkeiten und

• Abstellplätze für Kfz.

ACHTUNG

Durch die Begründung von Wohnungseigentum wird ein wohnungseigentumstaugliches Objekt zum Wohnungseigentumsobjekt.

V. Wohnung

Eine Wohnung ist

• ein baulich abgeschlossener,

• nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes,

• der nach seiner Art und Größe geeignet ist,

• der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.

ACHTUNG

Wohnungseigentum kann auch an folgenden Objekten begründet werden:

• an einer Substandardwohnung oder

• an einem Reihenhaus.

VI. Sonstige selbständige Räumlichkeit

Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist

• ein baulich abgeschlossener,

• nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes,

• dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa

• ein selbständiger Geschäftsraum oder

• eine Garage (baulich abgeschlossener Raum zur Einstellung von Kfz).

ACHTUNG

Bauliche Abgeschlossenheit kann erreicht werden durch

• Mauern,

• Glaswände,

• Rollgitter, Rollbalken,

• Schiebetore etc.

Daher sind etwa Verkaufsflächen in einem Einkaufszentrum, die durch ein Rollgitter von den allgemeinen Teilen der Liegenschaft abgetrennt sind, „sonstige selbständige Räumlichkeiten“.

VII. Abstellplatz für ein Kfz

Ein Abstellplatz für ein Kfz ist eine

• – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche,

• die ausschließlich zum Abstellen eines Kfz gewidmet und

• dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist.

Eine Stellfläche, etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur platzsparenden Unterbringung von Kfz gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.

ACHTUNG

Ist die Bodenfläche nicht deutlich abgegrenzt oder nicht ausschließlich zum Abstellen von Kfz gewidmet (also etwa eine Durchgangsfläche) oder zum Abstellen von Kfz ungeeignet (zB für Autos unerreichbar, zu stark geneigt etc), so kann daran Wohnungseigentum nicht begründet werden.

Abstellplatz für Motorräder?

Wohnungseigentumstauglich ist auch eine abgegrenzte Bodenfläche, die zum Abstellen eines einspurigen Kfz gewidmet und geeignet ist.

Sonstige Kriterien eines wohnungseigentumstauglichen Kfz-Abstellplatzes

• Der Abstellplatz kann sowohl in einem Gebäude als auch im Freien sein.

• Die Abgrenzung der Bodenfläche muss deutlich und dauerhaft sein (Farbmarkierung reicht, Kreidemarkierung nicht).

VIII. Zubehör-Wohnungseigentum

Zubehör-Wohnungseigentum ist

• das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht,

• andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa

– Keller- oder Dachbodenräume,

– Hausgärten oder

– Lagerplätze,

ausschließlich zu nutzen.

Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt

• ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte

• zugänglich und

• deutlich abgegrenzt ist.

ACHTUNG

Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentums können daher nur solche Liegenschaftsteile sein, die mit dem jeweiligen Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbunden sind.

Balkone und Terrassen sind daher nicht Gegenstand von Zubehör-Wohnungseigentum, sondern Teil der jeweiligen Wohnung und finden bei der Nutzwertfestsetzung durch einen entsprechenden Zuschlag Berücksichtigung.

Abstellplätze für Kfz sind selbst wohnungseigentumstaugliche Objekte und kein Zubehör-Wohnungseigentum.

Soweit Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen nach der Rechtslage vor dem WEG 2002 begründet wurde, bleibt dies jedoch weiterhin gültig.

IX. Allgemeine Teile der Liegenschaft

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die

• der allgemeinen Benützung dienen oder

• deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist nicht möglich. Sollte dennoch fälschlicherweise Wohnungseigentum an einem allgemeinen Teil der Liegenschaft begründet worden sein, so wäre dies nichtig.

X. Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer ist

• ein Miteigentümer der Liegenschaft,

• dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.

XI. Eigentümergemeinschaft

Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft. Sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs 1 und 2 WEG umschriebenen Umfang.

Wurde Wohnungseigentum nach Inkrafttreten des WEG 2002 (mit 1. 7. 2002) begründet, so kann die Eigentümergemeinschaft nur noch aus Wohnungseigentümern bestehen, da an sämtlichen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet werden muss.

Erfolgte die Wohnungseigentumsbegründung bereits vor diesem Stichtag und besteht im Gebäude nach wie vor „gemischtes“ Eigentum, das heißt, ein Nebeneinander von Wohnungseigentümern und schlichten Miteigentümern, so sind sowohl Wohnungseigentümer als auch schlichte Miteigentümer Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

XII. Wohnungseigentumsbewerber

Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige,

• dem schriftlich,

• sei es auch bedingt oder befristet,

• von einem Wohnungseigentumsorganisator

• die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde.

XIII. Wohnungseigentumsorganisator

Wohnungseigentumsorganisator ist

• der Eigentümer oder

• außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft sowie

• jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist.

ACHTUNG

Nicht jeder, der an der Realisierung des Bauvorhabens (etwa als Polier oder Rechtsanwalt) oder der Wohnungseigentumsbegründung beteiligt ist, ist Wohnungseigentumsorganisator. Bei diesem muss zumindest die eigenständige Verantwortlichkeit vorliegen.

XIV. Miteigentumsbewerber

Miteigentumsbewerber ist derjenige,

• dem im Fall der Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum

• schriftlich,

• sei es auch bedingt oder befristet,

• vom (früheren) Alleineigentümer

• die Einräumung von Miteigentum an der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde.

XV. Nutzfläche

Die Nutzfläche ist

• die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts

• abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.

Ausgenommen sind

• Treppen,

• offene Balkone und Terrassen

• sowie Zubehörobjekte (Zubehör-Wohnungseigentum).

Die Nutzfläche von Keller- und Dachbodenräumen ist bei der Nutzflächenberechnung nicht zu berücksichtigen, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.

XVI. Nutzwert

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der

• der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts

• im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird.

Der Nutzwert ergibt sich aus

• der Nutzfläche des Objekts und

•aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben (werterhöhend wäre etwa die Ausstattung mit einem Zubehörobjekt).

Zur Berechnung des Nutzwertes siehe Seite 35.

XVII. Mindestanteil

Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist.

Der Mindestanteil entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.

Der Mindestanteil wird als Bruch ausgedrückt, dessen Zähler der Nutzwert des betreffenden Eigentumsobjekts und dessen Nenner die Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bilden.

Beispiel

120/1000-tel Anteil an der Liegenschaft. Mit diesem Anteil ist Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1 untrennbar verbunden.

XVIII. Eigentümerpartnerschaft

Die Eigentümerpartnerschaft ist

• die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen,

• die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind.

ACHTUNG

Durch die Eigentümerpartnerschaft haben zwei natürliche Personen die Möglichkeit, gemeinsam Wohnungseigentum zu erwerben. Die beiden Personen müssen weder verheiratet noch sonst verwandt sein.

Die Eigentümerpartnerschaft ersetzt das bisherige Ehegattenwohnungseigentum und erweitert gleichzeitig deren Anwendungsbereich.

In folgenden Konstellationen kann aber nicht gemeinsames Wohnungseigentum erworben werden:

• mehr als zwei natürliche Personen,

• zwei juristische Personen,

• eine natürliche Person gemeinsam mit einer juristischen Person.

Sollen mehr als zwei natürliche Personen oder einige der sonstigen oben genannten Fallkonstellationen Wohnungseigentümer werden, so ist dies nur durch Gründung einer Gesellschaft möglich (in diesem Fall empfiehlt sich die Beiziehung von Beratern, da auch steuerliche Fragen zu beachten sind).

XIX. Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechtes, des Bestandsrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (§ 2 Abs 1 BTVG).

Ein Bauträgervertrag liegt auch dann vor, wenn zwar der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dieser Vertrag aber mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche Einheit bildet (§ 2 Abs 4 BTVG).

Bauträger ist, wer sich verpflichtet, eines der genannten Rechte einem Erwerber einzuräumen (§ 2 Abs 2 BTVG).

Die Rechtsform des Bauträgers (natürliche Person, GmbH, Genossenschaft etc) ist unerheblich, ebenso ob es sich um einen „privaten“ oder gemeinnützigen Unternehmer handelt. Weiters kommt es nicht darauf an, ob der Bauträger gewerbsmäßig tätig ist oder nicht.

Relevante gesetzliche Bestimmungen:§ 2 WEG,§§ 825ff ABGB,§ 2 Abs 1 und 4 BTVG.

Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum

I. Wer kann Wohnungseigentum begründen oder erwerben?

Jede natürliche oder juristische Person kann Wohnungseigentum begründen oder erwerben.

Voraussetzung ist jedoch, dass

• diese Person Miteigentümer einer Liegenschaft ist und

• ihr Anteil den zum Erwerb des Wohnungseigentums erforderlichen Mindestanteil nicht unterschreitet (Ausnahme für Eigentümerpartner) sowie

• die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch für diese Person zulässig ist.

Neben einer natürlichen Person kann also auch eine GmbH, eine Aktiengesellschaft, eine OG oder eine KG Wohnungseigentum begründen oder erwerben.

II. Grundsatz: eine Person –