Wohnungsübergabe rechtssicher gestalten E-Book

Andreas Stürzer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 359

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Wohnungsübergaben können sich schnell als Stolperfalle erweisen - zumal sie gleich zweimal stattfinden: beim Einzug und beim Auszug. Dieses Buch beschreibt, was Sie als Vermieter:innen tun können, damit aus diesen beiden Terminen keine Konflikte entstehen, die im schlimmsten Fall vor Gericht landen. Sie erfahren, wie Sie die Wohnungsübergabe und -abnahme optimal vorbereiten, wann der richtige Zeitpunkt ist und worauf Sie unbedingt achten müssen. Das Buch geht auch auf das zentrale Thema Übergabeprotokoll ein. Denn dieses kann später bei Mieter:innenbeschwerden hilfreich sein. Es zeigt, wie ein Übergabeprotokoll aussehen sollte und warum sich Sorgfalt beim Ausfüllen unbedingt lohnt.   Inhalte: - Die wichtigsten Punkte beim Mietvertrag - So bereiten Sie als Vermieter:in die Wohnungsübergabe perfekt vor - Worauf Sie bei der Wohnungsübergabe achten müssen - Das Übergabeprotokoll: wenn der:die neue Mieter:in einzieht - Worauf es bei der Wohnungsabnahme ankommt   - Was der:die Mieter:in beim Auszug tun muss  - Nach dem Auszug: Woran Sie als Vermieter:in denken sollten - Musterformulare Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren Büchern Jetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortTeil 1: Die Vorbereitung zur Übergabe Ihrer Immobilie1 Exposé-Erstellung, Inserat und ­Besichtigungstermine1.1 Wo und wie biete ich die Wohnung an?1.2 Welche Unterlagen werden für das Exposé und das Inserat benötigt?1.2.1 Der Grundrissplan1.2.2 Der Energieausweis 1.2.2.1 Der Verbrauchsausweis 1.2.2.2 Der Bedarfsausweis 1.2.2.3 Ausnahme von der Energieausweispflicht 1.3 Wo finde ich fehlende Unterlagen?1.4 Welche Informationen und Angaben muss mein Exposé oder Inserat beinhalten? 1.5 Auf welche Informationen und Angaben sollte ich in meinem Exposé oder Inserat verzichten? 1.6 Wie vereinbare ich Besichtigungstermine am besten und welche Unterlagen darf ich verlangen?2 Die Mietersuche2.1 Der Maklervertrag und das Bestellerprinzip2.2 Antidiskriminierung: was Vermieter beachten müssen2.2.1 Für wen gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz?2.2.2 Ablehnung eines Mietinteressenten2.2.3 Schadensersatz und Schmerzensgeld2.2.4 Gleichbehandlungsgrundsatz gilt auch während des Mietverhältnisses2.3 Was darf der Vermieter in der Selbstauskunft fragen?2.3.1 Datenerhebung in drei Stufen2.3.2 Was passiert bei falschen Auskünften?2.3.3 Mietschuldenfreiheitsbescheinigung3 Wie entscheide ich mich für den richtigen Mieter? 4 Wie kommuniziere ich meine Entscheidung und wie sage ich Mitbewerbern ab? Teil 2: Basiswissen Mietvertrag5 Wie viel Miete darf ich verlangen?5.1 Wichtige Begriffe5.2 Die Mietpreisbremse im Detail5.2.1 Ausnahmen von der Mietpreisbremse5.2.1.1 Vormiete5.2.1.2 Besonderheiten bei Index- und Staffelmietvereinbarungen5.2.1.3 Neubauten5.2.1.4 Umfassende Modernisierung5.2.1.5 Vermietung einer weniger aufwendig modernisierten Wohnung5.2.2 Auskunftspflicht des Vermieters5.2.3 Rügepflicht – Rückzahlung zu viel gezahlter Miete5.2.4 Wo gilt die Mietpreisbremse?5.2.5 Übersicht: Gemeinden und Städte mit Mietpreisbremse6 Betriebskostenabrechnung6.1 Welche Betriebskosten umlagefähig sind6.1.1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks6.1.2 Wasserversorgung6.1.3 Entwässerung6.1.4 Heizung6.1.5 Warmwasserversorgung6.1.6 Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen6.1.7 Personen- oder Lastenaufzug6.1.8 Straßenreinigung und Müllbeseitigung6.1.9 Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung6.1.10 Gartenpflege6.1.11 Beleuchtung6.1.12 Schornsteinreinigung6.1.13 Sach- und Haftpflichtversicherung6.1.14 Hauswart6.1.15 Antenne und Breitbandnetz6.1.16 Einrichtungen für die Wäschepflege6.1.17 Sonstige Betriebskosten6.1.18 Umstrittene bzw. nicht umlagefähige Betriebskosten6.1.19 Verwaltungskosten6.1.20 Instandhaltungskosten6.1.21 Eigenleistung des Vermieters6.2 Betriebskosten im Mietvertrag regeln6.2.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale6.2.2 Betriebskostenpauschale6.2.3 Betriebskostenvorauszahlung und Transparenzgebot6.2.4 Änderung der Mietstruktur6.3 Welche Fristen sind für die Betriebskostenabrechnung zu beachten?6.3.1 Abrechnungsfrist6.3.2 Ausschlussfrist6.3.3 Wenn die Ausschlussfrist überschritten wurde6.3.4 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung6.4 Inhalt der Abrechnung6.4.1 Zusammenstellung der Gesamtkosten6.4.2 Verteilerschlüssel richtig benennen und erläutern6.4.3 Die verschiedenen Verteilerschlüssel6.4.4 Vorwegabzug: Verteilerschlüssel bei gemischt genutzten Anwesen6.4.5 Abzug der Vorauszahlungen6.4.6 Einwendungen des Mieters6.4.7 Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung einsehen will6.4.8 Nachzahlung für die Betriebskosten sofort fällig6.4.9 Verjährung von Betriebskosten6.4.10 Wirtschaftlichkeitsgebot6.5 Die Wohnfläche6.5.1 Die Wohnflächenverordnung6.5.2 Wie werden die Grundflächen berücksichtigt?6.6 Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen7 Befristung des Mietvertrags7.1 Befristungsgründe für Zeitmietverträge7.2 Kündigungsverzicht8 Mietsicherheiten8.1 Kaution, Bürgschaft, Sparbuch8.2 Haftpflicht- oder Hausratversicherung 9 Mieterhöhungsmodalitäten9.1 Vor- und Nachteile der Staffelmiete9.2 Vor- und Nachteile einer Indexmiete9.3 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete9.3.1 Form und Begründung der Mieterhöhung9.3.2 Begründung der Mieterhöhung9.3.2.1 Mietspiegel9.3.2.2 Mietdatenbank9.3.2.3 Sachverständigengutachten9.3.2.4 Vergleichswohnungen9.3.3 Zustimmung zur Mieterhöhung9.3.3.1 Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung9.3.3.2 Wirkung der Zustimmung10 Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag10.1 Pflegehinweise10.2 Garten- und Terrassenpflege10.3 Räum- und Streupflicht10.4 Beteiligung am Reinigen des Treppenhauses10.5 Direkte Abrechnung von Betriebskosten 10.6 Eigenständiges Betreiben der Heizungsanlage Teil 3: Die Übergabe11 Das Übergabeprotokoll11.1 Zustandsbeschreibung der Ausstattung der Immobilie11.2 Mitvermietetes Mobiliar11.3 Welche Unterlagen und Utensilien benötige ich für die Übergabe? 11.4 An welchem Tag und zu welcher Uhrzeit findet die Übergabe statt? 11.5 Wie lange dauert eine Übergabe? 11.6 Muster eines Übergabeprotokolls12 Was muss ich bei einer Übergabe ­beachten und was muss ins Protokoll ­aufgenommen werden? 12.1 Zustandsbeschreibung12.2 Schlüsselart und Anzahl der Schlüssel 12.3 Zählerstände der Messeinrichtungen13 Welche Probleme kann es bei einer ­Übergabe geben? 13.1 Noch ausstehende Renovierungsarbeiten 13.2 Mängel an der Elektrik des Vertragsgegenstandes 13.3 Mängel an den Sanitäranlagen und Heizkörpern 13.4 Defekte Fenster und Türen 13.5 Unvollständige Schlüsselanzahl 13.6 Stromzählerraum nicht frei zugänglich 13.7 Ausfertigungen des Übergabeprotokolls14 Nach der Übergabe14.1 Die Vermieterbescheinigung14.2 Nachträgliche Schadensmeldung durch den Mieter14.3 Anmeldung des Mieters bei den Versorgern14.3.1 Strom14.3.2 Zentralheizung in einem Mehrparteienhaus 14.3.3 Gas-Etagenheizung, Nachtspeicheröfen oder Elektroheizung 14.3.4 Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus Teil 4: Die Rückgabe der Mietsache15 Rückgabepflicht16 Vollständige Räumung17 Die Abnahme bei Beendigung des ­Mietverhältnisses17.1 Das Abnahmeprotokoll17.2 Welche Unterlagen und Utensilien benötige ich für die Abnahme? 17.3 An welchem Tag und zu welcher Uhrzeit sollte die ­Abnahme stattfinden? 17.4 Sollte ich eine »Vorabnahme« mit meinem Mieter ­vereinbaren? 17.5 Wie lange dauert eine Abnahme? 17.6 Was muss ich bei einer Abnahme beachten und was muss ins Protokoll aufgenommen werden? 17.7 Welche Probleme kann es bei der Abnahme geben? 17.8 Wo und wie lese ich die Zählerstände ab? 17.9 Der Mieter will zur Abnahme einen Zeugen oder einen Rechtsanwalt mitnehmen – was ist zu tun? 17.10 Der Mieter reagiert nicht auf Ihre Kontaktaufnahme zur Vereinbarung eines Abnahmetermins – was ist zu tun? 17.11 Der Mieter hat Ihnen vorab oder zum Ablauf des Mietverhältnisses die Schlüssel in den Briefkasten geworfen – was ist zu tun? 17.12 Sollte die Abnahme im Allgemeinen im Beisein eines Zeugen durchgeführt werden? 17.13 Der Mieter will das Abnahmeprotokoll nicht unterzeichnen – was ist zu tun? 17.13.1 Der Mieter verweigert die Unterschrift17.13.2 Der Mieter hält Schlüssel zurück 17.14 Muster eines Abnahmeprotokolls18 Vertragsgemäßer Gebrauch und dessen Grenzen18.1 Fußböden und Türen18.2 Badezimmer und Küche18.3 Dübellöcher18.4 Bohrlöcher in Fliesen und Fensterflügeln bzw. ­Fensterrahmen18.5 Raucherwohnung und Tierhaltung18.6 Schlüsselverlust18.7 Keine Fristsetzung für Geldersatz erforderlich19 Schlechtleistungen19.1 Bauliche Veränderung19.1.1 Rechtsfolgen und Ansprüche des Vermieters19.1.2 Ausnahmen von der Rückbaupflicht19.2 Reinigungspflicht19.3 Garten- und Terrassenpflege 19.4 Fristsetzung für Geldersatz erforderlich19.5 Fristsetzung entbehrlich20 Schönheitsreparaturen20.1 Definition20.2 Prüfung der Wirksamkeit von Formularklauseln20.2.1 Klare Formulierung erforderlich20.2.2 Renovierungszustand bei Einzug20.2.3 Starre oder zu kurze Fristen20.2.4 Endrenovierungsklauseln20.2.5 Farbwahlklauseln und Vorgaben zur Ausführungsart20.2.6 Außergewöhnliche oder nicht hinreichend definierte Arbeiten20.2.7 Quotenabgeltungsklausel20.3 Individualvereinbarungen20.4 Unwirksame Klauseln20.5 Sonderfall: bunte Wände, Fenster oder Türen20.6 Sonderfall: Tapeten20.7 Schönheitsreparaturen ausgeführt trotz unwirksamer Klausel20.8 Wirksame Klausel20.8.1 Umfang und Qualität20.8.2 Abgelaufene Fristen20.9 Fristsetzung für Geldersatz erforderlich21 Schadensersatz und Ausgleich in Geld21.1 Vorteilsausgleich bzw. Zeitwertabzug »neu für alt«21.2 Fiktive Abrechnung22 Mietausfall aufgrund einer Nachfristsetzung23 Abrechnung von Schäden und anderen Zahlungsrückständen23.1 Geltendmachung von Ansprüchen ohne Mietsicherheit23.2 Kautionsabrechnung und Abrechnung über Schäden23.3 Verjährung der Ansprüche23.4 Rückforderungsanspruch des Mieters und Aufrechnung23.5 An wen erfolgt die Rückgabe der Mietsicherheit bzw. Auszahlung der Kaution?23.6 Besonderheiten bei Bürgschaften und Sparguthaben24 Leitfaden für die Übergabe und Abnahme Ihre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Andreas Stürzer/Nikolaus Ziegelmayer

Wohnungsübergabe rechtssicher gestalten

1. Auflage 2023

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[e-mail]

Bildnachweis (Cover): © Abdullah Durmaz, iStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ursula Thum, Text+Design Jutta Cram, Augsburg

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Sollte dieses Buch bzw. das Online-Angebot Links auf Webseiten Dritter enthalten, so übernehmen wir für deren Inhalte und die Verfügbarkeit keine Haftung. Wir machen uns diese Inhalte nicht zu eigen und verweisen lediglich auf deren Stand zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung.

Vorwort

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

die Vermietung Ihrer wertvollen Immobilie sollte Ihnen Spaß und Freude bereiten. Jedoch ist dies in der heutigen Zeit für Vermieter aufgrund immer strengerer Regularien – in Form von Gesetzen oder Gerichtsurteilen und dem Mietrecht im Allgemeinen – nicht immer der Fall und ein Mietverhältnis kann zu einer echten Gedulds- und leider auch Belastungsprobe werden.

Um genau das zu vermeiden, gilt es bei der Vermietung Ihrer Immobilie einige wichtige Punkte zu berücksichtigen. Die richtige Vorgehensweise in der Praxis, gepaart mit ­juristischem und fachlichem Wissen, bildet das Fundament einer erfolgreichen Vermietung und eines guten Mietverhältnisses. Auch wenn Sie als Eigentümer und Vermieter nicht immer direkten Einfluss auf die Entwicklung eines Mietverhältnisses haben, können Sie mit der richtigen Vorbereitung und Herangehensweise eine ­Vielzahl an möglichem Konfliktpotenzial gleich zu Beginn des Mietverhältnisses vermeiden.

In diesem Buch möchten wir Ihnen mit juristischer Expertise im Mietrecht und langjähriger Praxiserfahrung im Bereich der Vermietung und Dienstleistung für Abnahmen und Übergaben eine Orientierungshilfe und Unterstützung für den gesamten Vermietungsprozess Ihrer Immobilie bieten.

Andreas Stürzer,

Niklolaus Ziegelmayer im März 2024

Teil 1: Die Vorbereitung zur Übergabe Ihrer Immobilie

1 Exposé-Erstellung, Inserat und ­Besichtigungstermine

Zu Beginn eines jeden Vermietungsprozesses geht es um die Suche nach dem passenden Mieter. Doch wo finde ich meinen Mieter und welche Angaben und Informationen werden für die Mietersuche benötigt? Schon hier gibt es einige Punkte zu berücksichtigen, die zur Vorbereitung auf ein gutes Mietverhältnis unerlässlich sind.

1.1 Wo und wie biete ich die Wohnung an?

Mietersuche, Online-PortaleDas 21. Jahrhundert bietet Ihnen als Vermieter eine Vielzahl an Möglichkeiten, Ihren passenden Mieter zu finden. Im Endeffekt können sämtliche Print- und Online-Medien genutzt werden. Diese erstrecken sich von Zeitungs- und Chiffreinseraten bis hin zu Onlineplattformen wie immoscout24.de, immowelt.de und sz-online.de. Der Mietmarkt ist ein sehr schnelllebiger Markt und somit empfiehlt es sich, nach Möglichkeit sämtliche relevanten Onlineplattformen für die Mietersuche zu verwenden. Die Kosten für die Vermietungsinserate – sowohl in Printmedien als auch auf Onlineplattformen – sollten jedoch stets im Auge behalten werden.

Die Praxis zeigt deutlich, dass es sich aufgrund des schnelllebigen Mietmarktes lohnt, auf Onlineplattformen zu setzen, da hier eine schnellere Bearbeitung der Interessentenanfragen möglich ist und man vor allem eine deutlich größere Zielgruppe erreicht. Onlineplattformen sind jedoch keine Pflicht, da Sie selbstverständlich auch mit einem Zeitungs- oder Chiffreinserat Ihren passenden Mieter finden können. Die Erfahrung zeigt jedoch auch: Je mehr Mietinteressenten Ihre Immobilie wahrnehmen, desto ­höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie einen passenden Mieter finden.

1.2 Welche Unterlagen werden für das Exposé und das Inserat benötigt?

Nachdem Sie festgelegt haben, auf welchen Plattformen Sie Ihre Immobile anbieten möchten, geht es nun darum, welche Unterlagen Sie für Ihr Exposé und das Inserat benötigen. Grundsätzlich sind nur zwei Dokumente für die Exposé- und Inserat-Erstellung notwendig: der Grundrissplan und der Energieausweis.

1.2.1 Der Grundrissplan

Exposé, GrundrissplanDer Grundrissplan dient dazu, dem Mietinteressenten eine Übersicht über die Aufteilung der Räume innerhalb Ihrer Immobilie zu ermöglichen.

Achtung

Oftmals wird die Relevanz des Grundrissplans im Exposé unterschätzt. Für die meisten Mietinteressenten sind die Zimmeraufteilung und der Zuschnitt der Immobilie jedoch ausschlaggebend dafür, ob die Immobilie überhaupt infrage kommt und ob sich die Merkmale mit den Bedürfnissen und Anforderungen des jeweiligen Mietinteressenten decken.

1.2.2 Der Energieausweis

EnergieausweisExposé, EnergieausweisDer Energieausweis stellt die Gebäudeenergieeffizienz einer Immobilie dar und ist nicht nur für potenzielle Mietinteressenten relevant. Denn die Angaben aus dem Energieausweis in sämtlichen Exposés und Inseraten sind rechtlich verpflichtend – für private Vermieter und auch für Immobilienmakler. Doch wo finde ich den Energieausweis für meine Immobilie und was mache ich, wenn ich derzeit keinen Energieausweis habe? Um diese Frage zu beantworten, gilt es ab vorab zu erläutern, welche Art von Energieausweis Sie benötigen. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Worin unterscheiden sich diese beiden Energieausweise?

1.2.2.1 Der Verbrauchsausweis

Energieausweis, VerbrauchsausweisDer Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch durch die Bewohner eines Gebäudes auf der Basis der Energieverbräuche der letzten drei Jahre. Ein Verbrauchsausweis wird in der Regel bei Immobilien mit einem Baujahr vor dem 1.11.1977 und bei Immobilien mit bis zu vier Einheiten, in denen noch keine energetische Sanierung stattgefunden hat, benötigt. Hintergrund hier ist die erste Wärmeschutzverordnung (WärmeschutzV), die am 1.11.1977 in Kraft getreten ist.

Bei einem Mehrparteienhaus, in dem jede Wohnung durch eine Gas-Etagenheizung beheizt wird, ist die Erstellung des Verbrauchsausweises etwas komplizierter. Da der Verbrauchsausweis immer für die ganze Immobilie ausgestellt wird und auf den Gas-Verbräuchen der letzten drei Jahre beruht, müssen bei der Erstellung des Verbrauchsausweises die Gas-Verbräuche der letzten drei Jahre von allen Einheiten ­berücksichtigt werden.

1.2.2.2 Der Bedarfsausweis

Energieausweis, BedarfsausweisDer Bedarfsausweis bewertet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes unter Berücksichtigung relevanter physikalischer Eigenschaften der Immobilie wie die ­Abmessungen und der Wärmedurchlasswiderstand der Gebäudehülle. Für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 ­errichtet wurden, und für Neubauten, die seit dem 1.10.2007 errichtet wurden, ist der Bedarfsausweis verpflichtend auszustellen.

1.2.2.3 Ausnahme von der Energieausweispflicht

Energieausweis, BaudenkmälerBaudenkmäler beziehungsweise denkmalgeschützte Gebäude sowie Gebäude mit einer Nutzfläche von unter 50 Quadratmetern sind von der Energieausweispflicht ausgenommen.

1.3 Wo finde ich fehlende Unterlagen?

Exposé, fehlende UnterlagenFalls Ihnen der Grundrissplan Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrer Gewerbeeinheit innerhalb eines Mehrparteienhauses fehlt, empfiehlt es sich im ersten Schritt immer, die zuständige Hausverwaltung zu kontaktieren. Oftmals liegen der Hausverwaltung die Planunterlagen des Gebäudes vor. Sollte dies nicht der Fall sein, finden Sie Planunterlagen beim zuständigen Bauamt in der Bauakte oder beim zuständigen Grundbuchamt in der Grundakte.

Bei fehlenden Grundrissplänen zu Ihrem Einfamilienhaus, Ihrer Doppelhaushälfte oder Ihrem Reihenhaus finden Sie die Planunterlagen im Regelfall beim zuständigen Bauamt in der Bauakte.

Sollten bei keiner dieser Anlaufstellen Grundrisspläne zu finden sein, bleibt nur noch die Möglichkeit, neue Grundrisspläne für Ihre Immobilie erstellen zu lassen. Hierfür gibt es aber mittlerweile eine Vielzahl von Vermessungsunternehmen und Dienstleistern, welche die Erstellung von Grundrissplänen samt Wohn- und Nutzflächenaufstellung anbieten.

1.4 Welche Informationen und Angaben muss mein Exposé oder Inserat beinhalten?

Exposé, InformationenExposé, notwendige AngabenNach der Unterlagenbeschaffung folgt nun die Erstellung des Exposés bzw. des Inserats. Zunächst sind folgende Angaben notwendig:

Art Ihrer Immobilie: Haus, Wohnung oder Gewerbe

Anschrift Ihrer Immobilie

Achtung

Im Regelfall sollten Sie die genaue Anschrift Ihrer Immobilie nicht direkt in den Print- oder Onlinemedien preisgeben. Die genaue Adresse sollte erst nach Vorliegen einer Kontaktanfrage, zumindest mit vollständigem Namen und Handynummer bzw. Mailadresse des Interessenten, kommuniziert werden. Dies dient nicht nur zur Abwendung von unerwünschten und ungeplanten Begegnungen mit fremden Menschen vor Ort, sondern vermeidet auch mögliche Sicherheitsrisiken der anderen Bewohner in der nahen Umgebung.

Eine kurze Beschreibung, in welchem Ort, Stadtteil oder in Ausnahmefällen auch in welcher Straße sich Ihre Immobilie befindet, sollte Ihr Exposé oder Inserat auf jeden Fall beinhalten.

Angabe der Höhe der Kaltmiete der Immobilie

Angabe der Höhe der Kaltmiete eines oder mehrerer Pkw-Stellplätze, wenn sie nicht in der Kaltmiete für die Immobilie berücksichtigt sind

Angabe der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale

Angabe der Höhe der Warmmiete

Achtung

Sollte es sich bei Ihrer Immobilie um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handeln, so ist zwingend darauf zu achten, ob Sie die Kosten für Heizung und Warmwasser in Ihrer Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale berücksichtigt haben oder nicht. Das Gleiche gilt für Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten mit Gas-Etagenheizungen oder Stromheizungen/Nachtspeicheröfen (siehe Kapitel 6.2).

Angabe zur Quadratmeteranzahl der Wohnfläche und zur Quadratmeteranzahl der Nutzfläche

Achtung

Hier gilt es vor allem darauf zu achten, dass die Angaben zur Wohnfläche und zur Nutzfläche korrekt sind. Kellergeschosse gehören im Regelfall nicht zur Wohnfläche. Bei der Berechnung der anteiligen Wohnfläche für Balkone oder Terrassen ist ebenso Vorsicht geboten (Näheres im Kapitel 6.5).

Angabe der Höhe der Kaution (Näheres hierzu im Kapitel 8)

Anzahl der Zimmer, Badezimmer, Küche und Balkon/Terrasse

Art der Heizung und Warmwasseraufbereitung

Baujahr des Gebäudes

Energieverbrauch oder Energiebedarf des Gebäudes samt Gültigkeitsdatum des Energieausweises und Gebäudeenergieeffizienzklasse

Bezugsfertigkeit Ihrer Immobilie

Beschreibung der Ausstattung und Lage Ihrer Immobilie

Tipp

Bei der Lagebeschreibung sollte man darauf achten, einen kurzen Überblick über die Infrastruktur, die öffentlichen Verkehrsmittel und die Geschäfte des täglichen Bedarfs in das ­Exposé bzw. Inserat aufzunehmen.

Bilder Ihrer Immobilie

Tipp

Exposé, BilderDie Bilder sollten grundsätzlich jeden Raum so darstellen, wie er auch vor Ort wahrgenommen wird. Eine übermäßige Bearbeitung der Bilder sollte vermieden werden. Für manche Mietinteressenten sind auch das Keller-/Speicherabteil und ein Pkw-Stellplatz wichtig, ­sodass es sich empfiehlt, auch hiervon Bilder in das Exposé oder Inserat aufzunehmen.

Grundrissplan Ihrer Immobilie

Ihre Kontaktdaten als Vermieter

Tipp

Sie sollten hier zwingend eine Kontaktmöglichkeit angeben, da die Mietinteressenten Sie sonst nicht erreichen können. Ob Sie Ihre E-Mail-Adresse oder Telefonnummer oder sogar beide Kontaktinformationen angeben, ist selbstverständlich Ihnen überlassen. Die Praxis zeigt, dass die Bearbeitung der Kontaktanfragen per E-Mail einfacher und übersichtlicher ist als per Telefon. Für den Vermietungsprozess können Sie sich auch eine separate E-Mail-­Adresse erstellen, die Sie nur für den Vermietungsprozess nutzen. Dann müssen Sie nicht Ihre private E-Mail-Adresse angeben.

Zudem sollte auf (rechtliche) Besonderheiten wie etwa einer Befristung wegen Eigenbedarfs o. Ä. hingewiesen werden.

1.5 Auf welche Informationen und Angaben sollte ich in meinem Exposé oder Inserat verzichten?

Grundsätzlich stellt das Exposé oder eine Anzeige eine »invitatio ad offerendum« dar. Das bedeutet, dass es sich hierbei noch nicht um ein Angebot, sondern lediglich um eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots handelt. Das Inserat oder das Exposé dient also dazu, die Aufmerksamkeit der Marktteilnehmer auf sich zu ziehen. So stellt beispielsweise die bloße Angabe der Wohnfläche noch keine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung dar, auf die sich der Mieter später beziehen kann.1 Wurden allerdings bei der Besichtigung oder bei einer weiteren Besprechung vor Vertragsschluss eine Wohnungsskizze mit einer Wohnflächenberechnung ausgehändigt, so kann ­davon ausgegangen werden, dass die Parteien dadurch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben; der BGH führt dazu aus, dass einer fehlenden Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag jedenfalls dann keine Indizwirkung für einen mangelnden Bindungswillen zukommt, wenn das Formular eine solche Angabe nicht vorsieht. Anders kann es sein, wenn der Vertrag eine entsprechende Rubrik enthält und die Parteien diese bewusst nicht ausfüllen oder sogar streichen.2

Trotz des rechtlichen Charakters der bloßen Einladung zur Abgabe eines Angebots ist es empfehlenswert, dass keine falschen Angaben gemacht werden. Insbesondere sollten keine Zusicherungen oder gar Garantien im Angebot enthalten sein. Auch dürfen keine Personengruppen im Inserat ausgeschlossen werden, die dadurch diskriminiert werden könnten (Näheres hierzu im Kapitel 2.2 zum AGG).

1 LG München I, 21.1.2016, 31 S 23070/14

2 BGH, 23.6.2010, VIII ZR 256/09

1.6 Wie vereinbare ich Besichtigungstermine am besten und welche Unterlagen darf ich verlangen?

Besichtigungstermin, vereinbarenNach erfolgreicher Erstellung Ihres Exposés und der Inserat-Schaltung in den gängigen Print- und Onlinemedien werden Sie die ersten Kontaktanfragen von Mietinteressenten erhalten. Wie vereinbare Sie nun die Besichtigungstermine am besten? Und was sollten Sie tun, wenn Sie zu viele Kontaktanfragen erhalten und sie nicht alle bearbeiten können?

Die folgenden Schritte für die Bearbeitung von Anfragen und die Vereinbarung von Besichtigungsterminen haben sich in langjähriger Praxis bewährt und sollen Ihnen hier als ein mögliches Beispiel dienen. Über die jeweilige Vorgehensweise können Sie als Eigentümer und Vermieter selbstverständlich frei entscheiden. Die Vorgehensweise orientiert sich selbstverständlich auch daran, ob Sie viele Kontaktanfragen für Ihre Immobilie erhalten oder eher wenige.

Schritt 1: Im ersten Schritt sollten Sie sich die Kontaktanfragen genau ansehen und im Idealfall auch schon eine Vorauswahl der potenziellen Mietinteressenten treffen. Viele Mietinteressenten geben sich sehr viel Mühe bei ihren Anschreiben – ein genauer Blick auf die Kontaktanfrage lohnt sich also.

Besichtigungstermin, TerminfindungSchritt 2: Legen Sie einen oder zwei Tage fest, an denen Sie die Besichtigungstermine durchführen wollen. Für die Besichtigungstermine sollten Sie sich ein Zeitfenster von ca. ein bis zwei Stunden pro Tag einplanen. Besichtigungstermine in den Abendstunden ab ca. 17.00 Uhr oder auch am Wochenende bieten sich an und sind zu empfehlen.

Besichtigungstermin, DauerSchritt 3: Legen Sie den genauen Zeitraum für jede einzelne Besichtigung fest. Als Faustregel gelten hier folgende Erfahrungswerte.

1- bis 2-Zimmer-Wohnung: 10 bis 15 Minuten pro Termin

2- bis 4-Zimmer-Wohnung: 15 bis 25 Minuten pro Termin

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus: 20 bis 30 Minuten pro Termin

Besichtigungstermin, EinzelterminNun werden sich sicherlich einige Eigentümer und Vermieter fragen, wieso man ausschließlich Einzeltermine vereinbaren und Sammeltermine vermeiden sollte. Nun, die Praxis zeigt, dass die Wahrscheinlichkeit, den passenden Mieter zu finden, deutlich höher ist, wenn der Vermieter eine Vorauswahl trifft und sich bei den Besichtigungsterminen ausreichend Zeit nimmt, um die potenziellen Mietinteressenten zumindest etwas kennenzulernen. Durch die Einzeltermine erhalten Sie als Vermieter – und auch der Mieter – ein besseres Gefühl dafür, ob Sie sich ein gemeinsames Mietverhältnis vorstellen können und ob Sie einen guten Eindruck voneinander haben. Bei Sammelterminen ist dies fast nicht zu beurteilen, da man mit dem einzigen Mietinteressenten im Regelfall nicht viel Kontakt und wenig Austausch hat.

Schritt 4: Teilen Sie den Interessenten aus Ihrer Vorauswahl nun die möglichen Einzelbesichtigungstermine telefonisch oder per E-Mail mit und lassen Sie sich die Termine bestätigen. Zwischen den Kontaktanfragen und den Besichtigungsterminen sollten Sie nicht allzu viel Zeit verstreichen lassen. Wie bereits erwähnt, der Mietmarkt ist schnelllebig und es bedarf einer zeitnahen Bearbeitung, da sich die Mietinteressenten sonst anderweitig umsehen und nicht mehr interessiert sind, wenn sie eine Zusage für eine andere Immobilie erhalten. Den Mietinteressenten, welche Sie in Ihrer Vorauswahl nicht berücksichtigt haben, können Sie mitteilen, dass Sie nun die ersten Besichtigungstermine vereinbart haben und sich bei weiteren Besichtigungsterminen melden werden. Dies mag zwar oftmals unangenehm sein, jedoch ist auch diese Nachricht für Mietinteressenten wichtig, damit sie zumindest informiert sind und somit den aktuellen Bearbeitungsstand einschätzen können.

Schritt 5: Der Tag der Besichtigungstermine ist gekommen. Sie haben gegen Abend alle Ihre Besichtigungstermine erfolgreich durchgeführt. Wenn alles optimal gelaufen ist, ist jeder Mietinteressent erschienen und konnte die Wohnung besichtigen. Sollte es bei dem einen oder anderen Termin zu einer kleinen Verzögerung gekommen sein, stellt dies normalerweise kein Problem dar. Mietinteressenten schätzen die Möglichkeit für eine Einzelbesichtigung in der Regel sehr.

Bei den Besichtigungsterminen konnten Sie sich mit Ihren Mietinteressenten austauschen und die Wohnung gemeinsam besichtigen. Einige Fragen konnten Sie vermutlich direkt in einem persönlichen Gespräch klären, einige Fragen sind eventuell noch offengeblieben und können später geklärt werden. Die Hauptfrage eines Interessenten, der an Ihrer Immobilie interessiert ist, wird sein: Wie geht es nun weiter? Welche Unterlagen benötigen Sie als Vermieter und wie ist hier der genaue Ablauf?

Besichtigungstermin, Unterlagen des InteressentenDie Antwort hierauf ist recht simpel. Sie sollten dem Mietinteressenten mitteilen, ­welche Unterlagen Sie für den Entscheidungsprozess benötigen. Diese sind im Normalfall folgende:

Mieterselbstauskunft samt DSGVO-Bestätigung

Achtung

Eine DSGVO-Bestätigung ist ab diesem Zeitpunkt unabdingbar (Näheres hierzu unter ­Kapitel 2.3).

Personalausweiskopie

die letzten drei Gehaltsabrechnungen

ggf. den Arbeitsvertrag bei einer Neuanstellung

eine Schufa-Auskunft

DigitaleExtras

Hier das Muster einer Mieterselbstauskunft, das Sie zum Ausdrucken auch in den ­digitalen Extras finden.

Die Mieterselbstauskunft

Tipp: Leserliche Unterschrift des Mieters

Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre Mietinteressenten die Selbstauskunft nicht nur eigenhändig, sondern auch leserlich unterschreiben.

Neben diesen Unterlagen übermitteln Ihnen die Mietinteressenten oftmals noch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters und auch ein persönliches Anschreiben an Sie als Vermieter. Das persönliche Anschreiben, oftmals mit Foto der Person oder der Personen, ist ein Indiz dafür, dass die Mietinteressenten konkretes Interesse an einer möglichen Anmietung Ihrer Immobilie haben.

2 Die Mietersuche

Die MietersucheMietersuche wird der Vermieter entweder selbst durchführen oder einem Makler übertragen. Zumeist beginnt die Suche mit einem Inserat in der örtlichen Zeitung, die die Anzeige auf Wunsch des Kunden auch ins Internet stellt. Der Vermieter ist seit 1.5.2015 verpflichtet, energiebezogene Daten aus dem EnergieausweisEnergieausweis in allen Inseraten anzugeben (Details zum Energieausweis finden Sie in Kapitel 1.2.2). Wird ein Makler beauftragt, schaltet dieser Inserate, nimmt eingehende Anrufe entgegen, vereinbart Besichtigungstermine mit den Interessenten.

Der Vermieter sollte darauf bestehen, dass von allen potenziellen Interessenten eine SelbstauskunftMietersuche, Selbstauskunft eingeholt und ihm vorgelegt wird. Ferner sollte sich der Vermieter auch die Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten vorbehalten und darauf hinweisen, dass der Makler ohne Rücksprache keine Zusagen geben darf.

2.1 Der Maklervertrag und das Bestellerprinzip

Makler, BestellerprinzipBestellerprinzip, MaklerSeit 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip. Danach hat bei der Vermittlung von Wohnraum derjenige die Provision für einen Makler zu bezahlen, der die Leistung auch in Auftrag gegeben hat. Auftraggeber können weiterhin sowohl Mieter als auch Vermieter sein.

Maklerverträge in Textform

Makler, VertragZudem ist im Wohnungsvermittlungsgesetz festgeschrieben, dass Maklerverträge immer in Textform geschlossen werden müssen (z. B. per E-Mail oder Fax). Sollte diese Form nicht eingehalten werden, kommt auch kein wirksamer Maklervertrag zustande und der Makler muss für seine Leistung nicht vergütet werden.

Ordnungswidrigkeit kann mit Bußgeld geahndet werden

Verstößt der Makler gegen das Bestellerprinzip, indem er seine Provision vom Mieter verlangt, obwohl er vom Vermieter beauftragt wurde, muss der Mieter nichts bezahlen und der Makler begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einem Bußgeld von bis zu 2.500 Euro geahndet werden.

Makler, MaklerverbandWenn Sie die Vermietung mithilfe eines Maklers erwägen, sollten Sie einen Makler beauftragen, der Mitglied in einem Maklerverband ist. Im Immobilienverband Deutschland (IVD) sind beispielsweise über 6.000 Immobilienfirmen organisiert. Die Mitglieder müssen bestimmte Qualitätsstandards einhalten und zwei Jahre Berufserfahrung vorweisen. Bereits seit dem 1.8.2018 gelten neue Berufszulassungsregeln für Makler. Der IVD hat eine Checkliste mit wichtigen Aspekten der Maklertätigkeit wie fachliche Ausbildung, Besuch von Weiterbildungsveranstaltungen etc. Die Checkliste kann ­kostenlos unter www.ivd-sued.net und www.haus-und-grund-bayern.de herunterladen werden.

2.2 Antidiskriminierung: was Vermieter beachten müssen

AntidiskriminierungDurch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), Diskriminierungskriterien gelten Regelungen, die Vermieter – mit wenigen Ausnahmen – auf jeden Fall bei der Mieterauswahl beachten sollten: Es dürfen keine Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität eintreten.

Wenn der Vermieter einen Mietinteressenten ablehnt, weil dieser Mitglied einer Gewerkschaft ist, liegt damit kein Verstoß gegen § 1 AGG vor, weil eine Gewerkschaftsmitgliedschaft keine Weltanschauung darstellt.3

2.2.1 Für wen gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz?

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), GeltungsbereichDas AGG unterscheidet außerdem zwischen Großvermietern mit mehr als 50 Wohnungen und Kleinvermietern. Besitzt der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, kommt das AGG nur eingeschränkt zur Anwendung: Der Vermieter muss nur die Merkmale Rasse (d. h. Hautfarbe) und ethnische Herkunft (Sprachgruppe, Kultur und Religion) berücksichtigen und darf aus diesen Gründen nicht diskriminieren.

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), AusnahmenIm Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nur dann nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt. Ferner findet das AGG keine Anwendung, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien oder ihrer Angehörigen begründet wird (§ 19 Abs. 5 AGG).

Der gesamte Diskriminierungskatalog gilt nur für Vermieter, die mehr als 50 Wohnungen vermieten. In diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass es sich um ein »Massengeschäft« handelt, das »ohne Ansehen der Person« zustande kommt. Der Vermieter kann sich lediglich auf § 19 Abs. 3 AGG berufen, wonach bei der Wohnungsvermietung eine unterschiedliche Behandlung zulässig sein kann, sofern sie »den Zielen der Stadt- und Wohnungspolitik dient, sozial stabile Bewohnerstrukturen zu erhalten und ausgewogene Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse zu schaffen und zu erhalten«. Mit dieser Regelung soll einer Gettoisierung von Stadtteilen vorgebeugt werden.

2.2.2 Ablehnung eines Mietinteressenten

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), AblehnungsgründeZulässig sind sachliche Ablehnungsgründe, wenn z. B. die wirtschaftliche Situation des Mietinteressenten unzureichend ist. Ob möglicherweise Gründe wie z. B. die Anzahl der Familienmitglieder oder unfreundliches Verhalten des Bewerbers für eine Ablehnung ausreichen, werden die Gerichte in nächster Zeit entscheiden.

Ein Vermieter kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er einen Bewerber, z. B. wegen seines Migrationshintergrundes ablehnt. Der Benachteiligte kann darüber hinaus – vergleichbar dem Schmerzensgeld – auch verlangen, Schäden ersetzt zu bekommen, die keine Vermögensschäden sind. Da der Gesetzgeber im Mietrecht einen sog. Kontrahierungszwang, d. h. eine Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrags, nicht ausdrücklich ausschließt, könnte ein abgelehnter Bewerber einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags geltend machen, sofern die Wohnung noch nicht anderweitig vermietet wurde. Wurde die Wohnung bereits vermietet, stellt sich diese Frage nicht mehr.

Testing-Verfahren ist zulässig

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), Testing-VerfahrenTesting-VerfahrenBereits bei der Auswahl der Interessenten für eine Wohnung kann es zu Verstößen gegen das AGG kommen. Das Benachteiligungsverbot bei der Vergabe von Wohnungen verbietet eine Ungleichbehandlung, z. B. aufgrund »ausländisch klingender« Namen, bereits bei der Auswahl derjenigen Mietinteressenten, die zu einem Besichtigungstermin eingeladen werden.

Dabei ist nach Auffassung des AG Charlottenburg4 das sog. Testing-Verfahren ausdrücklich zulässig. Bei diesem Verfahren werden dem Vermieter Bewerbungen von fiktiven Bewerbern übermittelt, die sich nur durch ein Kriterium unterscheiden, auf dessen Grundlage eine Benachteiligung vermutet wird (z. B. ausländisch klingender Name). Gelingt dem Mietinteressenten der Nachweis, mit seinem ausländisch klingenden Namen Absagen und mit einem deutsch klingenden fiktiven Namen Einladungen zur Besichtigung erhalten zu haben, liegen Indizien für die Vermutung einer unzulässigen Diskriminierung vor.

In dem vom AG Augsburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter in der Augsburger Allgemeinen Zeitung sowie auf deren Internetportal eine Wohnung mit folgendem Text angeboten: »1 ZKB 40 m², sofort, € 394, € 102, EBK, Laminat, Garage auf Wunsch, an Deutsche …«. Beim anschließenden Anruf eines Bewerbers mit ausländisch klingendem Namen soll der Vermieter gesagt haben: »Nein, ich habe zwei Ausländer im Haus. Ich brauche keine mehr.« Dazu hat das AG Augsburg entschieden, dass eine öffentlich abrufbare Annonce, mit der eine Wohnung zur Vermietung explizit nur »an Deutsche« angeboten wird, ein ausreichendes Indiz für eine Benachteiligung dadurch ausgeschlossener nichtdeutscher Bewerber aufgrund ihrer Hautfarbe oder ihrer ethnischen Herkunft ist. Dabei trägt der Inserent die Beweislast dafür, dass er nicht gegen die entsprechenden Regelungen des AGG verstoßen hat. Ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis im Sinne vom § 19 Abs. 5 Satz 2 AGG, das einer Anwendung des AGG entgegengestanden hätte, kann nach Auffassung des Gerichts in der vorliegenden Wohnanlage mit 17 Parteien nicht erkannt werden. Das Gericht sprach dem Bewerber eine Entschädigung von 1.000 Euro zu. Dies sei angemessen für eine Benachteiligung durch den Ausschluss von der Vergabe einer Mietwohnung aufgrund der Rasse oder ethnischen Herkunft.5

Tipp: Ablehnungsgründe dokumentieren

Antidiskriminierung, Dokumentation der AblehnungsgründeUm Schadenersatzforderungen abzuwehren, sollten Sie Ihre Ablehnungsgründe dokumentieren und zu den Akten nehmen. Verweigert der Bewerber das Ausfüllen einer schriftlichen Selbstauskunft, begründet bereits dieser Umstand einen sachlichen Ablehnungsgrund. Ansonsten ist anzuraten, den sachlichen Ablehnungsgrund zu dokumentieren.

Wer trägt die Beweislast?

Antidiskriminierung, BeweislastFolgende Beweislastregel gilt: Der vermeintlich Diskriminierte muss lediglich die Indizien beweisen, die eine Benachteiligung wegen eines diskriminierenden Verhaltens vermuten lassen. Ein einfaches Glaubhaftmachen reicht nicht. Gelingt der Beweis, hat der Vermieter diese Vermutung zu entkräften und seinerseits zu beweisen, dass eine unzulässige Benachteiligung des Mietinteressenten nicht vorgelegen hat.

Was sind sachliche Ablehnungsgründe?

Antidiskriminierung, sachliche AblehnungsgründeDie vorzeitige Ablehnung von Bewerbern ohne Kenntnis von deren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen sollte unterbleiben, da dies für den abgelehnten Bewerber Anlass sein könnte, dem Vermieter unzulässige Ablehnungsgründe vorzuwerfen und Schadensersatz geltend zu machen.

Sachliche Ablehnungsgründe dagegen können sich aus den Angaben des Bewerbers in der SelbstauskunftSelbstauskunft oder aus den daraus resultierenden Nachfragen beim Vorvermieter ergeben. Darunter fallen beispielsweise:

mangelnde Solvenz, kein zur Zahlung der Miete und Betriebskosten ausreichendes Einkommen,

negative Auskünfte des Vorvermieters, der Bank des Mieters, der Schufa (Schutzgemeinschaft für das Kreditwesen) oder einer Auskunftei im Rahmen eines Solvenz-Checks,

unerwünschte Haustierhaltung, unerwünschte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung, unerwünschtes Musizieren,

Uneinigkeit über Mietdauer, Miethöhe, Art der Mietsicherheit, umlagefähige Betriebskosten.

2.2.3 Schadensersatz und Schmerzensgeld

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), SchadensersatzAllgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), SchmerzensgeldAntidiskriminierung, SchadensersatzEin Paar, afrikanischer Herkunft und von dunkler Hautfarbe, meldete sich auf eine Vermietungsanzeige für eine Wohnung. Die Besichtigung sollte die Hausmeisterin im Auftrag des Wohnungsverwalters durchführen. Diese wies das Paar mit den Worten ab, die Wohnung werde nicht an »Neger … äh Schwarzafrikaner oder Türken« vermietet. Daraufhin verlangte das Paar mit Unterstützung des städtischen Gleichstellungsbüros Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Nach dem Urteil des OLG Köln6 hat die Hausmeisterin durch die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung und die o. g. Äußerung die Menschenwürde und damit das allgemeine Persönlichkeitsrecht der afrikanischen Mietinteressenten verletzt. Die Bezeichnung als »Neger« sei nach heutigem Verständnis eindeutig diskriminierend und ehrverletzend. Ein Angriff auf die Menschenwürde des Paares sei es aber auch, dass ihnen eine Wohnungsbesichtigung und evtl. Anmietung allein wegen ihrer Hautfarbe verweigert worden sei.

Der Wohnungsverwalter haftet Antidiskriminierung, Haftung auch für das Verhalten der Hausmeisterin, da er als Verwalter seinerseits von den Eigentümern insgesamt mit der Vorbereitung der Neuvermietung beauftragt gewesen ist. Alle Mietinteressenten mussten sich bei ihm melden. Auch die Durchführung der Besichtigungstermine gehörte zu seinem Aufgabenkreis. Wenn er sich hierzu der Hilfe der Hausmeisterin bedient, wird diese sozusagen in seinem Pflichtenkreis tätig, sodass er auch für ihr Verhalten haften muss (§ 831 BGB, Haftung für sog. Verrichtungsgehilfen).

Mit diesem Urteil hat das OLG Köln7 die Entscheidung der Vorinstanz8 aufgehoben, wonach der Verwalter nicht für das Verhalten der Hausmeisterin haftet. Es verurteilte den Verwalter zur Leistung von Schadensersatz für Fahrtkosten sowie Schmerzensgeld in Höhe von 5.056 Euro, da die Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Paares in diesem Fall besonders schwerwiegend gewesen ist. Eine Revision gegen diese Entscheidung wurde nicht zugelassen.

Lehnt ein Vermieter von Veranstaltungsräumen die Vermietung an zwei Personen ­wegen deren gleichgeschlechtlicher Partnerschaft ab, verstößt dies gegen das Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 1 AGG. Die Entschädigung pro Person wurde vom AG Köln9 mit 750 Euro zuerkannt.

Bei einem Verstoß gegen das AGG kann der Benachteiligte u. a. Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen. Die Höhe der Entschädigung für eine Diskriminierung richtet sich nach der dreifachen Monatsnettomiete.10

2.2.4 Gleichbehandlungsgrundsatz gilt auch während des Mietverhältnisses

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), während des MietverhältnissesAntidiskriminierung, während des MietverhältnissesVerstöße gegen das AGG können nicht nur bei der Auswahl der Bewerber für eine Mietwohnung, sondern auch während des Mietverhältnisses eintreten. Das trifft zum Beispiel zu, wenn in einem Mietshaus der Vermieter nur einer alleinerziehenden Mutter das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur verbietet, während er dies einem Ehepaar mit Kindern gestattet. Oder wenn ein Vermieter ein homosexuelles Mieterpaar wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen abmahnt, während der Vermieter dieses Verhalten bei anderen, nicht homosexuellen Mietern hinnimmt.

Es liegt ein Verstoß gegen das AGG vor, wenn keine sachlichen Gründe des Vermieters die unterschiedliche Behandlung der Mieter rechtfertigen. So liegt nach dem Urteil des AG Kiel11 kein Verstoß gegen das AGG vor, wenn ein genossenschaftlicher Vermieter nur bei finanziell schwachen Personengruppen eine Mietsicherheit verlangt. Dagegen verstößt der Vermieter gegen das AGG, der nur gegenüber ausländischen Mietern türkischer oder arabischer Herkunft, nicht aber gegenüber deutschen Mietern Mieterhöhungen ausspricht.12

3 AG München, 18.10.2012, 423 C 14869/12, ZMR 2014, 296

4 AG Charlottenburg, 14.1.2020, 203 C 31/19, GE 2020, 336; AG Hamburg, 3.2.2017, 811b C 273/15, WuM 2017, 393

5 AG Augsburg, 10.12.2019, 20 C 2566/19, WuM 2020, 777

6 OLG Köln, 19.1.2010, 24 U 51/09, WuM 2010,81

7 OLG Köln, a. a. O.

8 LG Aachen, 17.3.2009, 8 O 449/07

9 AG Köln, 17.6.2014, 147 C 68/14

10 AG Hamburg, 3.2.2017, 811 b C 273/15, WuM 2017, 393

11 AG Kiel, 11.8.2011, 108 C 24/11

12 AG Berlin, 19.12.2014, 25 C 357/14, GE 2015, 519

2.3 Was darf der Vermieter in der Selbstauskunft fragen?

Mieterselbstauskunft, DatenschutzDatenschutz, MieterselbstauskunftDie Auswahl eines solventen Mieters ist für den Vermieter, gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, von entscheidender Bedeutung. Hierbei muss der Vermieter aber die einschlägigen datenschutzrechtlichen Bestimmungen beachten. Es gilt der Grundsatz der Datenminimierung und Zweckbindung (Art. 5 Abs. 1 lit. C DSGVO). Daten dürfen nur dann abgefragt werden, wenn diese für einen bestimmten Zweck, z. B. den Abschluss eines Mietvertrags, zeitnah benötigt werden. Nicht erforderliche Daten dürfen nicht »auf Vorrat« erhoben werden, nicht mehr benötigte Daten müssen ­gelöscht werden.

2.3.1 Datenerhebung in drei Stufen

Bei der Vermietung einer Wohnung bedeutet dies, dass die Daten nur stufenweise ­erhoben werden dürfen:

Stufe 1: Wohnungsbesichtigung

Datenschutz, WohnungsbesichtigungIn aller Regel wird ein Mietinteressent erst nach Besichtigung der Wohnung entscheiden, ob er einen Mietvertrag abschließen möchte. Vorher ist es daher nicht erforderlich und deshalb auch nicht zulässig, Angaben zu dessen wirtschaftlichen Verhältnissen zu erfragen. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter vor der Besichtigung eine Vorauswahl treffen muss, etwa weil die Wohnung noch vermietet ist und jeder einzelne Termin mit dem Vormieter abgestimmt werden muss. Ist dies nicht der Fall, so genügen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins der Name und die Telefonnummer des Interessenten. Auf keinen Fall sollte der Vermieter aber nur Mietinteressenten mit einem deutsch klingenden Namen zu einem Besichtigungstermin einladen oder einem Mieter, dessen Name einen Migrationshintergrund vermuten lässt, wahrheitswidrig mitteilen, die Wohnung sei bereits vergeben. Siehe hierzu Kapitel 2.2.2. Der Vermieter darf sich auch den Personalausweis der Mietbewerber zeigen lassen und das Ergebnis der Überprüfung dokumentieren. Das Kopieren, Scannen oder Fotografieren des Personalausweises ist dagegen nicht zulässig.

Wurde die Wohnung im Rahme eines Programms zur sozialen Wohnraumförderung errichtet, darf sie nach § 27 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz nur Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen werden, wenn diese vorher ihre Wohnberechtigung durch Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins nachgewiesen haben. Neben dem Namen und der Telefonnummer darf ein Vermieter einer solchen Wohnung bereits vor einer Besichtigung auch Angaben dazu verlangen, ob ein Wohnberechtigungsschein vorliegt und wie groß die genehmigte Wohnfläche sowie die Zimmerzahl ist. Kopiert werden darf der Wohnberechtigungsschein erst dann, wenn die Absicht erklärt wurde, die Wohnung anzumieten.

Stufe 2: Auswahl

Datenschutz, MieterauswahlHaben nach der Besichtigung mehrere Bewerber erklärt, einen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen zu wollen, muss sich der Vermieter für einen der Bewerber entscheiden. Für diese Entscheidung benötigt der Vermieter weitere Informationen. Datenschutzrechtlich darf der Vermieter aber nur solche Information über die Bewerber einholen, an deren Erhebung er ein berechtigtes Interesse hat, sofern dem nicht schutzwürdige Interessen der Bewerber entgegenstehen (Art. 6 Abs. 1f DSGVO). Bei welchen Informationen dies der Fall ist, ist teilweise umstritten:

Mitbewohner und Familienstand

Mieterauswahl, MitbewohnerDatenschutz, FamilienstandNach der Anzahl der einziehenden Person darf gefragt werden.13 Auch darf der Vermieter wissen, ob es sich um Kinder oder Erwachsene handelt. Nach dem Familienstand darf nicht gefragt werden: Da es keine gesetzliche Gesamtschuldnerschaft von Ehegatten gibt, hat der Vermieter an der Beantwortung dieser Frage kein berechtigtes Interesse.

Beruf

Mieterauswahl, BerufZulässig ist es, von dem Mietbewerber Angaben zu seinem Beruf und zu seinem Arbeitgeber zu verlangen. Fragen nach der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses sollen jedoch unzulässig sein, da diese in einer mobilen Gesellschaft keinen Anhaltspunkt für die Fortdauer der Beschäftigung darstelle.

Einkommen

Mieterauswahl, EinkommenDer Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, die Höhe des Nettoeinkommens und des nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Mietzahlung zur Verfügung stehenden Betrags zu erfahren.

Insolvenzverfahren und Vermögensauskunft

Mieterauswahl, InsolvenzverfahrenMieterauswahl, VermögensauskunftDie Frage nach einem eröffneten und nicht abgeschlossen Insolvenzverfahren ist zulässig: Ist über das Vermögen eines Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet, ist dieser sogar verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrags den potenziellen Vermieter ungefragt darüber aufzuklären.14 Umstritten ist, ob nach Verfahren zur Abgabe einer Vermögensauskunft gefragt werden darf. Im Vergleich zu einem laufenden Insolvenzverfahren seien Vermieteransprüche weniger gefährdet, wenn nur eine Vermögensauskunft abgegeben wurde. Dies ändert aber nichts daran, dass bei einem Bewerber, der innerhalb der letzten fünf Jahre keine Vermögensauskunft abgeben musste, die Wahrscheinlichkeit von Zahlungsausfällen geringer sein dürfte. Der Vermieter hat deshalb ein berechtigtes Interesse an dieser Information.

Vormietverhältnis und Mietschulden

Mieterauswahl, VormietverhältnisMieterauswahl, MietschuldenDa die Identität des vorherigen Vermieters für die Auswahl eines Mieters keine Rolle spielt, dürfen Kontaktdaten des vorherigen Vermieters in der Auswahlphase noch nicht abgefragt werde. Der Vermieter darf aber Auskunft darüber verlangen, ob das Vormietverhältnis wegen erheblicher Pflichtverletzungen, die rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, von dem vorherigen Vermieter gekündigt wurde. Es ist offensichtlich, dass sich ein Vermieter eher für einen Bewerber entscheiden wird, bei dem dies nicht der Fall ist, um genau solche Schwierigkeiten zu vermeiden.

Rasse und ethnische Herkunft

Datenschutz, ethnische HerkunftTabu ist die Erhebung von Daten über Rasse und ethnische Herkunft, politische Meinung, religiöse oder weltanschauliche Überzeugungen sowie von Daten zum Sexualleben oder der sexuellen Orientierung einer natürlichen Person. Gemäß § 9 Abs. 1 DSGVO ist die Verarbeitung solcher Daten grundsätzlich untersagt. Da aus der Staatsangehörigkeit Rückschlüsse über die ethnische Herkunft gezogen werden können, darf auch keinesfalls nach der Staatsangehörigkeit gefragt werden.

Vorstrafen, Ermittlungsverfahren und Mieterverein

Datenschutz, VorstrafenDatenschutz, ErmittlungsverfarhenDatenschutz, MietervereinDer Bewerber darf nicht nach Vorstrafen gefragt werden, da es bei der Auswahl eines neuen Mieters vor allem anderen auf dessen Zahlungsfähigkeit ankommt. Die Frage nach laufenden strafrechtlichen Ermittlungsverfahren ist ebenfalls unzulässig. Für die Bonität spielt es auch keine Rolle, ob der Bewerber Mitglied in einem Mieterverein ist.

Heiratsabsichten und Schwangerschaften

Datenschutz, HeiratsabsichtenDatenschutz, SchwangerschaftHeiratsabsichten, Schwangerschaft und Kinderwünsche gehören zum Kernbereich privater Lebensgestaltung. Fragen, die diesen Bereich betreffen, sind unzulässig.

Tierhaltung und gewerbliche Nutzung

Mieterauswahl, TierhaltungMieterauswahl, gewerbliche NutzungEine übermäßige Tierhaltung kann zu starken Belastungen der Mietsache oder zu unzumutbaren und unbilligen Belästigungen der Mitbewohner führen. Der Vermieter darf deshalb fragen, welche Tiere (ausgenommen Kleintiere) in welcher Anzahl in der Wohnung gehalten werden sollen. Da auch die Ausübung eines Gewerbes in der Wohnung Mitbewohner stören und die Mietsache belasten kann, darf sich der Vermieter auch nach einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung seiner Wohnung erkundigen.

Stufe 3: Entscheidung und Überprüfung

MieterauswahlDas AGG sieht ein umfassendes Diskriminierungsverbot bei Vermietungen vor. Oberstes Gebot bei der Vermietung von Wohnraum ist es daher, keine Angaben über die Entscheidung für oder gegen einen Mieter zu machen, um Schadensersatzansprüche abgelehnter Bewerber zu vermeiden. Tipp: Eine Absage sollte daher, auch auf Nachfrage, niemals begründet werden.

Hat sich der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Auskünfte für einen Bewerber entschieden, sollte er dessen Angaben überprüfen:

Kontaktdaten des vorherigen Vermieters

Mieterauswahl, VorvermieterOb das Vormietverhältnis tatsächlich nicht wegen erheblicher Pflichtverletzungen gekündigt wurde, kann der Vermieter durch eine Nachfrage bei dem vorherigen Vermieter leicht feststellen. Ansonsten wäre er gezwungen, sich diesbezüglich auf die Angaben des Interessenten zu verlassen. Wenn man die Frage, ob das vorherige Mietverhältnis aufgrund erheblicher Pflichtverletzungen beendet wurde, für zulässig hält, muss es dem Vermieter auch gestattet sein, diese Angaben zu überprüfen.15

Gehaltsnachweise

Mieterauswahl, EinkommenDie Angaben zu den Einkommensverhältnissen darf der Vermieter anhand von Kopien von Gehaltsabrechnungen, dem Einkommensteuerbescheid oder Kontoauszügen prüfen. Nicht relevante Stellen sind zu schwärzen.

Bonitätsauskünfte

Mieterauswahl, BankauskunftSinnvoll ist, dass der Mieter die Zustimmung zur Einholung einer Bankauskunft erteilt. Dadurch erhält der Vermieter Informationen zu Solvenz und Kreditwürdigkeit des Mieters, zu Kontoüberziehungen, Rückgabe von Schecks, Lastschriften usw.

Selbstauskunft

Mieterauswahl, Selbstauskunft durch SchufaMieterauswahl, Solvenz-CheckWer sichergehen will, sollte sich von den Mietinteressenten eine Selbstauskunft der Schufa (Schutzgemeinschaft für das Kreditwesen) vorlegen lassen. Viele Haus- und Grundbesitzervereine bieten auch die Möglichkeit an, einen Solvenz-Check durchzuführen. In dem Fall werden der Name, die Anschrift und das Geburtsdatum des Mietinteressenten an eine Auskunftei übermittelt, die innerhalb kurzer Zeit eine Auskunft über die finanzielle Situation des Interessenten geben kann.

Geburtsdatum und Bankverbindung

Mieterauswahl, GeburtsdatumMieterauswahl, BankverbindungBevor der Mietvertrag unterzeichnet wird, sollte sich der Vermieter noch das Geburtsdatum des Mieters und die Namen aller volljährigen Mitbewohner mitteilen lassen, um im Streitfall die Vollstreckung aus einem gerichtlichen Titel zu ermöglichen. Für den Vermieter ist es auch wichtig, die Bankverbindung des Mieters zu kennen, z. B. um ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auszahlen zu können. Es besteht insoweit ein berechtigtes Interesse des Vermieters.

2.3.2 Was passiert bei falschen Auskünften?

Mieterauswahl, falsche Angaben des Mietersfristlose Kündigung, bei falschen Angaben des MietersFalsche Auskünfte über die Solvenz des Mieters können zur Anfechtung oder fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen, da eine Irreführung über eine wesentliche Eigenschaft des Mieters nach § 119 BGB vorliegt. Die fristlose Kündigung setzt dabei voraus, dass die Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter im Einzelfall unzumutbar ist.16 Die bloße Befürchtung einer Auswirkung wird nicht genügen. Insbesondere zur Zahlungsfähigkeit des Mieters gibt es unterschiedliche Entscheidungen.17 Nach Auffassung des LG Gießen18 ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis anzufechten, wenn der Mieter seine desolaten wirtschaftlichen Verhältnisse (z. B. hohe Schulden, Abgabe der eidesstattlichen Versicherung) verschweigt. Das LG Gießen ist der Ansicht, dass der Mieter seine wirtschaftlichen Probleme vor Vertragsabschluss von sich aus zu offenbaren hat. Dieser Auffassung ist auch das LG Bonn19 gefolgt. Danach müssen Mieter, die wegen Mietrückständen gekündigt und deshalb zur Räumung der Wohnung verurteilt wurden, den neuen Vermieter, bei dem sie sich für eine Wohnung bewerben, über diese Umstände informieren. Unterlässt der Mieter die Aufklärung des Vermieters, muss dieser nicht erst den Mietrückstand von zwei Monatsmieten abwarten, um das Mietverhältnis fristlos kündigen zu können. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung sofort anfechten.