33 Geheimnisse für die erfolgreiche Investiton in Immobilien E-Book

Norman Argubi

• Herausgeber: BoD - Books on Demand
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 132

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Warum wissen so viele Menschen, dass Immobilien eine gute Kapitalanlage sind - und doch so wenige, wie man richtig startet? In 33 Geheimnisse für die erfolgreiche Investition in Immobilien bekommst Du nicht nur fundiertes Praxiswissen, sondern einen klaren Fahrplan für Deine ersten (und nächsten) Immobilien als Kapitalanlage. Ob Strategie, Finanzierung, Steuertricks oder die häufigsten Fehler von Einsteigern - hier findest Du alles, was Du brauchst, um selbstbewusst und planvoll durchzustarten.

Leseprobe

Vorwort

Warum gibt es eigentlich so viele Bücher über Immobilien, aber jedes Mal, wenn ich mit neuen Mandanten spreche, kennt sich dennoch kaum einer mit diesem Thema aus und diejenigen, die sich vermeintlich auskennen, haben mehr oder weniger ein ominöses Sphärenwissen, als dass sie einem konkreten Plan folgen können, der sie sicher ans Ziel bringt.

Was die Allermeisten aber nicht haben, ist aktuelles Wissen: “Was sollte ich wirklich tun, um meine ersten 10 Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen? Was ist wichtig und was weniger? Welche Dinge sind „nice to have“ und welche sind unabdingbar? Genau darum geht es in diesem Buch. Lasst uns starten!

Ein Wort zur Freundschaft. Ich verwende in diesem Buch das respektvolle Du. Zum einen duze ich tatsächlich heute die Mehrzahl meiner Mandanten, zum anderen hat es auch pädagogische Gründe, denn die Wissenschaft hat herausgefunden, dass Menschen Informationen in der Du Ansprache besser aufnehmen und annehmen können, als mit einem förmlichen Sie.

Als zweites sei gesagt, ich schreibe Dich an oder verwende manches Mal männliche Begriffe. Damit meine ich Dich als Mann oder als Frau oder wie immer Du Dich heute selbst siehst und fühlst. Es ist für einen Autor wahnsinnig schwer, jedes Mal alle Fälle menschlicher Identitäten zu beschreiben; vor allem erschwert es das Lesen ungemein. Fühl Dich also eingeladen, eine evtl. männliche Form für Dich richtig umzubenennen.

Du bist gut so wie Du bist und sollst Deinen Wert und Nutzen aus diesem Buch ziehen. Dabei unterstützen Dich meine 33 Geheimnisse:

Inhalt

Vorwort

Warum überhaupt Immobilien?

Ein Blick auf die Rente in Deutschland

Unterschied Sachwerte und Geldwerte

Eigennutz oder Vermietung

Welche Art von Immobilie macht für den Start Sinn?

Was sind die ersten Schritte?

Rechtliche Rahmenbedingungen

Kosten und Nebenkosten

Deine 3 langfristigen Partner

Die unterschiedlichen Strategien

Was Du sonst so hörst: Mietrendite, Cashflow, Lage, Lage, Lage ...

Wie finde ich das passende Objekt – oder findet es mich?

Die besten Deals sind schnell vergriffen

Budgetplanung: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten

Die Finanzierung

Darlehensverlauf (Annuitätendarlehen)

Weitere Finanzierungsoptionen und Varianten

Meine Steuern werden mein Freund

Es geht los: Der erste Kauf

Der Verwalter

Mietnomaden

Drei Objektarten machen Sinn

Neubau

Bestandsimmobilien

Denkmal-Immobilien

Die 10-jährige Zinsbindung läuft aus

Nach 10 Jahren – steuerfreier Verkauf

Deine Freundin, die Inflation

Verkauf oder Vererbung

Variante 1:

Variante 2:

Die VV-GmbH

Ehegattenschaukel

Verschiedene Profi-Deals

„TOP 3“ Die schlimmsten Fehler von Erstkäufern

Der Preis

Die Sanierung

Die Verwaltung

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die zweite Immobilie?

Rat von Freunden

Die Kalkulation

Berechnung: Mieteinnahmen und Ausgaben

Beispiel Neubauprojekt

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Über den Autor:

1.Warum überhaupt Immobilien?

Die Immobilie ist eine der ältesten und weltweit anerkanntesten Wertanlagen dieses Planeten. Warum ist das so? Die Basis einer jeden Immobilie ist der Grund und Boden. Der ist endlich, kann also nicht vermehrt werden. Derjenige, der Eigentümer eines Grundstücks ist, bleibt es bis er es wieder verkauft. Das kann in einigen Fällen auch Generationen dauern. Stelle Dir einmal vor, Dein Ururururgroßvater hätte ein 10.000 qm Grundstück auf der Fläche vom heutigen Frankfurt, Hamburg oder München gekauft und hätte es über die Generationen immer weitervererbt. Wie hoch wäre wohl der heutige Wert Deines Erbes?

Eine solch lange Zeit, Eigentum in der Familie zu behalten geht sonst nur mit Gold oder Diamanten. Keines der heutigen Unternehmen gab es schon vor 300 oder 400 Jahren. Aber im Gegensatz zu Gold und Diamanten ist der Schutz von Immobilien bei weitem größer. Obwohl Du keinen Tresor benötigst, kann Dir niemand Deine Immobilie stehlen. Sie hat dauerhaften Bestand.

Die Immobilie hat also Eigenschaften, die kein anderer Vermögenswert hat. Aktien schwanken in ihrem Wert jeden Tag oder können ganz wertlos werden. Gold, Silber oder Kunst kann gestohlen oder zerstört werden. Moderne Kryptos wie Bitcoin sind noch viel zu jung, um die Frage zu beantworten, wie lange der Hype fortdauern wird.

Neben der Sicherheit hat die Immobilie weitere Vorteile, wie die dauerhafte Wertsteigerung. Dafür musst Du gar nicht Jahrhunderte zurückblicken. Frage mal Deine Eltern oder Großeltern oder Menschen in deren Alter, was die 1960 für ein Einfamilienhaus mit 1000 qm Grundstück bezahlt haben. Bei uns in einem Vorort von Hamburg waren es rund 60.000 DM, also umgerechnet 30.000 Euro. Was kostet dieselbe Immobilie heute? Rund 500.000 Euro. Und selbst wenn das Haus überhaupt nicht saniert wurde und baufällig ist, würdest Du ein solches Haus nicht unter 300.000 Euro bekommen. Der Wert hat sich mindestens verzehnfacht. Wenn Du Dir das an einem konkreten Objekt anschaust, wird es viel greifbarer, was Wertentwicklung bei Immobilien bedeutet. Wir gehen später aber noch näher darauf ein.

Zum jetzigen Zeitpunkt nur noch so viel: Es lohnt sich, sich mit dem Thema zu beschäftigen. Im Laufe des Buches wirst Du noch sehen, wie vielfältig das Thema ist und wie sehr die Beschäftigung damit, Dich und Dein Vermögen voranbringen kann. Zum Ende des Buches wirst Du alle Informationen haben, um Entscheidungen für Dich treffen zu können, ob und wie Du in Immobilien investieren kannst und was das z.B. für Dein Rentendasein bedeutet.

2. Ein Blick auf die Rente in Deutschland

Es ist ein großes Trauerspiel mit einer leidvollen Entwicklung in den letzten 70 Jahren in unserem Land. Ich möchte Dir hier ein paar Hintergründe geben, damit Du besser verstehst, was da passiert und wie es dazu gekommen ist. Du kannst das gerne in Diskussionen mit Freunden verwenden, denn das, was ich Dir hier aufzeige, geht Euch alle an. Niemand ist davon ausgenommen, außer er/sie/es hat ein 8-stelliges Vermögen geerbt oder wird es erben.

Während die gesamte Sozialversicherung in Deutschland maßgeblich von Fürst Bismarck erfunden wurde, Ende des 19. Jahrhunderts, ist das aktuelle System der deutschen Rentenversicherung maßgeblich zuletzt von Adenauer, dem ersten Bundeskanzler der Bundesrepublik Deutschland gestaltet worden. Seitdem ist es ein sog. Umlagesystem. Das bedeutet, dass das Geld, was Du heute auf Deinem Lohnzettel abgezogen bekommst, wird keine 2 Monate später schon wieder ausgegeben an Menschen, die jetzt in Rente sind.

Damals, kurz nach dem Krieg erlebte Deutschland den größten Wirtschaftsaufschwung aller Zeiten, das sog. Wirtschaftswunder. Jeder hatte Arbeit, überall entstanden neue Firmen, neue Immobilien, alles musste neu aufgebaut werden, was vorher zerstört wurde. Und Adenauer, auf das Problem dieser Umlage angesprochen, sprach den verhängnisvollen Satz aus „ach was, Kinder kriegen die Leute immer.“

In den letzten Jahrzehnten gingen jedoch die Geburten in Deutschland zurück. Die meisten Kinder wurden 1963 geboren und das sind diejenigen, die demnächst in Rente gehen werden. Wenn aber weniger Kinder immer mehr Rentner bezahlen müssen, bekommt entweder der Rentner weniger Geld, oder die Kinder müssen mehr bezahlen. Und da die Politiker alles tun, damit die Rentner sogar mehr Geld bekommen, wird das Problem immer größer statt geringer. Das System kannst Du allein nicht ändern, Du kannst nur entscheiden, Dich um Deine Einkünfte später selbst zu kümmern, ganz unabhängig davon wie in 20 oder 40 Jahren die Situation ist, wenn Du mal Rentner sein wirst.

Ein paar Eckzahlen für diejenigen von Euch, die sich Zahlen besser vorstellen können. 1955 musste ein Arbeitnehmer 5,7% von seinem Lohn in die Rentenkasse einzahlen. Heute sind es knapp 20 % und die Diskussionen, dass es demnächst noch mehr sein wird, sind bereits in vollem Gang. Anteilig haben früher 10 Arbeitnehmer die Rente von 1 Rentner gezahlt. Das war vernünftig. Heute müssen rund 2 Arbeitnehmer für die Rente eines Rentners aufkommen. Und auch diese negative Entwicklung geht schreitet voran. Dritter Aspekt: Ging jemand damals in Rente, verstarb er rund 7 Jahre später. Heute lebt ein durchschnittlicher Rentner mehr als 19 Jahre nach dem Renteneintritt weiter.

Die Beiträge haben sich also fast vervierfacht und gleichzeitig muss das Geld 3 x so lange halten. Ebenso ungünstig für die Rente: Während früher 50 % der Kinder nach der Hauptschule mit 16 Jahren gearbeitet haben und eingezahlt haben, machen heute mehr als die Hälfte Abitur, studieren noch und gehen erst mit Mitte 20 arbeiten. Alle Aspekte führen zu einer negativen Entwicklung und niemand traut sich das System komplett auf den Kopf zu stellen, obwohl man seit mindestens 30 Jahren weiß, dass es einfach nicht funktionieren kann. Daher: Rette sich wer kann und sorge selbst vor.

3. Unterschied Sachwerte und Geldwerte

Irgendwie hat das jeder schon einmal gehört, aber immer, wenn ich intensiv nachfrage, kann es kaum jemand erklären. Dabei ist es relativ einfach. Ein Sachwert ist wie der Name schon sagt, der Wert an einer Sache. Das kann eine Immobilie sein, ein Goldbarren, Kunst, Diamanten, Maschinen, aber auch Beteiligungen an Unternehmen in der Form von GmbH Anteilen, oder auch Aktien.

Als Geldwerte bezeichnet man die Investitionen, die es nur in Geld gibt und keinen sachlichen Wert haben: Also z.B. ein 100 Euro Schein. Das Stück Papier hat einen Sachwert von 2 Cent, der Wert aber, den der Schein im Wirtschaftsverkehr hat, beträgt 100 Euro. Das gilt aber nur so lange, wie Menschen daran glauben, dass es sich lohnt dieses Papier anzunehmen, weil sie es gegen andere Waren tauschen können. Das Stück Papier hat diesen Wert alleine nicht.

Und auch die Zinsen, die Du auf der Bank für Dein Geld bekommst, reichen in der Regel nicht aus. Wenn auch die Zinsen gerade wieder gestiegen sind nach 10 Jahren Niedrigzinsphase, so bekommst Du heute max. 3 % pro Jahr und das meist nur für 6 Monate garantiert oder nur für geringe Beträge. Wenn Du mehr oder länger anlegen willst, sinken die Zinsen. Zinsen können jedoch niemals dauerhaft höher sein als die Inflation, und das bedeutet wiederum, dass Du dabei langfristig immer weniger Geld zu Verfügung hast. Für eine kleine Reserve ist es gut, ein Tagesgeldkonto zu haben, aber mehr als 2-3 Monatsgehälter solltest Du dort nicht liegen haben, denn ansonsten sinkt Dein Vermögen, was das Gegenteil einer guten Geldanlage ist.

Immobilien sind dagegen wie Gold ein klassischer Sachwert. Sie sind immer etwas wert, der Marktpreis kann schwanken, aber der Wert kann nie auf 0 sinken, wie bei einer Aktie, deren Unternehmen Konkurs gegangen ist. Aus diesem Grund sind Immobilien wohl die beliebtesten Sachwerte, wenn es um den echten Werterhalt geht. Wie oben schon erwähnt, können sie weder wertlos werden, noch können sie gestohlen werden.

Im Gegensatz zu Geld haben Sachwerte einen weiteren Vorteil. Sie sind nicht nur inflationsgeschützt, sondern profitieren sogar von der Inflation. Ich gehe später noch intensiver auf das Thema ein. Daher hier nur in Kurzform: Was bedeutet Inflation? Das die Sachen teurer werden, richtig? Im Umkehrschluss wird Geld weniger wert, weil Du es nicht mehr so gut in Waren tauschen kannst. Wenn Sachen aber teurer werden und Dein Vermögen in Sachen wie Immobilien oder Aktien angelegt ist, dann werden diese Sachen auch teurer. Soweit Du also bereits Eigentümer einer Sache wie einer Immobilie oder eines Goldbarrens bist, steigt der Wert Deines Vermögens. Also wieder ein Pluspunkt auf der Immobilienseite.

Wenn Du schon ein paar Jahre arbeitest und Deine Rechnungen bezahlen musst, dann hast Du es sicher auch schon erlebt: Im Laufe der Zeit wird alles teurer. Einkaufen wird teurer, Essengehen wird teurer, Klamotten werden teurer, Autos, Benzin, Strom und Heizung kosten immer mehr. All das ist wahrgewordene Inflation. Wenn Du nun also Geld anlegst und sparen willst für später, dann ist es wichtig, dass dies mindestens in der Geschwindigkeit steigt wie Deine Kosten. Auch aus diesem Grund macht es Sinn Geld in Sachwerte wie Immobilien zu tauschen, denn hier wächst der Wert mit der Inflation automatisch mit.

4. Eigennutz oder Vermietung

Bisher haben wir festgestellt, dass es notwendig ist, zu handeln zu, weil Du nicht weißt, wie es später mit der Rente weitergehen wird und ob für Dich noch etwas dabei herauskommt. Wir haben gesehen, dass es einen Unterschied macht, ob Du nur Geld ansparst, das im Laufe der Zeit seinen Wert immer mehr verliert, oder ob Du in Sachwerte investierst, damit Dein Vermögen langfristig wachsen kann.

Wenn man sich mit dem Thema Immobilie beschäftigt, denken zugegeben 90 % aller Menschen zunächst an ihren Traum vom eigenen Heim. Ist ja auch völlig klar, schließlich muss jeder von uns irgendwo wohnen und wenn schon, dann wohl lieber in den eigenen 4 Wänden, als langfristig immer mehr Miete zahlen zu müssen. Zumindest glauben die meisten, dass dies das Beste sei.

Und so kommen viele Mandanten zu mir und träumen laut vom kleinen Häuschen am Stadtrand, was am Rande von Hamburg auch schnell mal 600.000 Euro kostet. Dabei ist weder das Grundstück noch das Haus groß und die Luxusküche muss auch noch warten.

Wie Du der Überschrift entnehmen kannst, geht es hier um die Frage, sollte ich mir zunächst eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kaufen und erst dann über Investitionen in Immobilien nachdenken? Hast Du keinen erfahrenen Immobilienexperten neben Dir, würde die Mehrzahl immer auf die eigen genutzte Immobilie setzen. Aber wie so oft im Leben, liegt die Mehrheit leider falsch. Warum, möchte ich Dir in diesem Kapital und im Rest des Buches erklären.

Es ist an dieser Stelle etwas schwer zu erklären, denn viele technische Unterschiede erkläre ich Dir erst später. Ich möchte Dich an dieser Stelle jedoch schon ein Stück sensibilisieren, Dich mit dem Gedanken an vermietete Immobilien anzufreunden, damit Du nicht in die falsche Richtung denkst und später das Buch noch einmal von vorne lesen musst. Daher nur ganz kurz: Wie gesagt, in der Tiefe erkläre ich alle Punkte Stück für Stück und ausführlich. Vielleicht weißt Du ja auch schon das eine oder andere.

Vermietete Immobilien haben gleich mehrere Vorteile. Da ist zum einen die Miete, die Du bekommst. Wenn Du für 300.000 Euro eine Wohnung kaufst und selbst einziehst, musst Du alles allein bezahlen. Kaufst Du dieselbe Immobilie und vermietest sie, zahlt der Mieter Dir jeden Monat Geld. Das Geld verwendest Du, um das Darlehen bei der Bank zu bezahlen. Apropos Bank. Hier zahlst Du Zinsen und Tilgung, wobei die Zinsen am Anfang meist deutlich höher sind als die Tilgung. Bei der eigenen Wohnung musst Du auch diese allein aus Deinem Nettogehalt bezahlen, bei der vermieteten Wohnung kannst Du die Zinsen komplett von der Steuer absetzen, Du zahlst sie also aus Deinem Bruttogehalt. Bei z.B. 12.000 Euro Zinsen im Jahr, bekommst Du nicht nur eine Miete von rund 1.000 Euro, sondern auch Rückzahlungen vom Finanzamt von ca 5.000 Euro pro Jahr. Zusätzlich eine weitere Rückzahlung wegen der AfA von noch einmal mindestens 2.400 Euro. Alle 3 Einnahmen entfallen, wenn Du selbst in die Wohnung einziehst.

Warum kann man die Zinsen, denn nur bei der Vermietung steuerlich geltend machen und nicht bei der selbst genutzten Wohnung? In anderen Ländern ist das übrigens anders geregelt. Der Grund ist, dass wir ein Mieterland sind. In Deutschland haben nur rund 40 % der Menschen Eigentum, selbst in Rumänien in einem der ärmsten Länder Europas, haben rund 95 % der Menschen Eigentum, obwohl der Wohlstand dort viel geringer ist als bei uns. Weil deshalb bei uns viele Menschen kein Eigentum haben, hat der Staat ein hohes Interesse dran, dass Du Wohnraum zur Verfügung stellst. Jemand muss es ja tun. Der Staat allein kann es nicht. Wenn Du nur eine Wohnung für Dich allein kaufst, macht es für den Staat keinen Sinn, das zu unterstützen. Machst Du es für andere, bekommst Du diverse Vorteile, denn Du tust eine gute Tat.

Vergleich: Eigenheim vs. Mietwohnungen

Posten

Eigenheim

Mietwohnungen

Kaufpreis

600.000 €

3 × 200.000 €

Finanzierungskosten

3.000 €

3.000 €

Nebenkosten jährlich

700€

450 €

Mietausgaben selbst

–

1.000 €

Mieteinnahmen

–

3.000 €

Steuervorteil

–

1.000 €

Monatliche Kosten

3.700 €

400 €

Du siehst, bei gleichem Kaufpreis und denselben Finanzierungskosten, ist die vermietete Immobilie durch zwei weitere Einnahmen deutlich günstiger, als das Eigenheim. Merke: Das eigene Haus ist immer das teuerste Haus.