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- Herausgeber: Walhalla Digital
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
- Veröffentlichungsjahr: 2024
Damit Nebenkosten nicht zum Streitfall werden
Das kompakte Nachschlagewerk ABC der Mietnebenkosten informiert zuverlässig, wie Nebenkostenabrechnungen korrekt zu erstellen und welche Details bei Abrechnungen besonders zu beachten sind.
- Welche Positionen darf die Betriebskostenabrechnung berücksichtigen?
- Wann ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zulässig?
- Wie sieht eine korrekte Mietnebenkostenabrechnung aus?
- Wie überprüfen Sie die Abrechnung Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung?
- Wie setzen Sie Ihre Rechte bei überhöhten Abrechnungen durch?
- Was ist bei einer Betriebskostenvereinbarung zu beachten?
- Wie können Nachzahlungs- und Guthabenansprüche durchgesetzt werden?
- Wie prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung auf Richtigkeit?
- Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Eigentumswohnungen?
- Welche Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz dürfen umgelegt werden (z. B. PV-Anlage, Solarthermie, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe)?
Mit ausgewählten Rechtsgrundlagen und Gerichtsentscheidungen.
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Seitenzahl: 416
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© WALHALLA Fachverlag, Regensburg
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Kurzbeschreibung
Damit Nebenkosten nicht zum Streitfall werden
Das kompakte Nachschlagewerk Abc der Mietnebenkosten informiert zuverlässig, wie Nebenkostenabrechnungen korrekt zu erstellen und welche Details bei Abrechnungen besonders zu beachten sind.
Welche Positionen darf die Betriebskostenabrechnung berücksichtigen? Wann ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zulässig? Wie sieht eine korrekte Mietnebenkostenabrechnung aus? Wie überprüfen Sie die Abrechnung Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung? Wie setzen Sie Ihre Rechte bei überhöhten Abrechnungen durch? Was ist bei einer Betriebskostenvereinbarung zu beachten? Wie können Nachzahlungs- und Guthabenansprüche durchgesetzt werden? Wie prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung auf Richtigkeit? Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Eigentumswohnungen? Welche Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz dürfen umgelegt werden (z. B. PV-Anlage, Solarthermie, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe)?Mit ausgewählten Rechtsgrundlagen und Gerichtsentscheidungen.
Autor
Karl-Friedrich Moersch ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; anerkannter Experte sowie erfolgreicher Fachautor.
Schnellübersicht
Vorwort
A
B
C
D
E
F
G
H
I
K
L
M
N
O
P
R
S
T
U
V
W
Z
Auszüge aus referenzierten Vorschriften
Vorwort
Geld sparen, Streit vermeiden
Abkürzungen
Geld sparen, Streit vermeiden
Was trennt die Bewohner von Kiel und von Leipzig? – Die Kieler haben laut Statistik sehr hohe Heiz- und Warmwasserkosten pro qm Wohnfläche pro Jahr, die Sachsen genießen die Sonne und erfreuen sich an deutlich niedrigeren Heizkosten.
Die Kosten für das Wohnen beinhalten die monatliche Miete sowie die „2. Miete“, das heißt die Betriebs- oder Nebenkosten. Letztere geben immer wieder Anlass für Streit zwischen Vermieter und Mieter.
Nicht nur Umwelteinflüsse spielen bei den Betriebskosten eine Rolle, sondern auch selbstverschuldete Gründe auf Mieter- oder Vermieterseite. Meistens ließen sich nervenaufreibende und langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden, wenn die Nebenkosten im Mietvertrag von vornherein klar geregelt wären oder die Beteiligten sich ausführlich über die Rechtslage informieren würden.
Mieter und Vermieter von Wohnraum haben in den letzten Jahren bemerkt, dass die Nebenkosten, man spricht auch von Betriebskosten, immer teurer werden. Die Heizkosten steigen unablässig, die öffentliche Hand erhöht regelmäßig die Müllabfuhrkosten, die Grundsteuer und die Abwassergebühren, um nur einige Beispiele zu nennen. Beide Parteien streben an, die Nebenkosten nicht zu Hauptkosten werden zu lassen und diese, wenn möglich, zu minimieren oder realistischer, den Anstieg der Kosten etwas zu verlangsamen. Das Thema Nebenkosten (Betriebskosten) beinhaltet viele Fragen, die mit diesem kleinen Kompendium beantwortet werden sollen.
Gesetzlich geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten im Wohnraummietrecht in den §§ 556, 556a und 560 BGB, in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und in der Heizkostenverordnung (HeizKV). Unter Berücksichtigung dieser Vorschriften bleibt festzuhalten, dass es grundsätzlich erlaubt ist, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass zusätzlich zur Miete Betriebs- oder Nebenkosten bezahlt werden.
Im Betriebskostenrecht werden die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten gleichwertig verwendet. Meistens werden auf die zu erwartenden, erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode feststehenden Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen, oft auch als Abschlagszahlungen bezeichnet, vereinbart, über die grundsätzlich einmal jährlich abzurechnen ist. Die Abrechnung durch den Vermieter hat spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu erfolgen. Nach Verstreichen dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Eventuelle Guthaben, weil der Mieter zu hohe Abschlags- oder Vorauszahlungen geleistet hat, sind selbst bei Fristablauf an den Mieter auszubezahlen. Diese gesetzliche Folge ist sozusagen die Strafe für den Vermieter, dass er die Abrechnungsfrist nicht eingehalten hat.
Welche Arten von Betriebskosten vom Mieter verlangt werden dürfen, wird in der Betriebskostenverordnung festgelegt; dort sind insgesamt 17 verschiedene Kostenpositionen aufgeführt. Die Heizkostenverordnung, die zusätzlich bei der Abrechnung der Betriebskosten heranzuziehen ist, bestimmt ergänzend, dass die Kosten des Energieverbrauchs immer, mit ein paar Ausnahmen, verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen und wie sie auf die Mieter verteilt werden müssen. Ebenfalls in der Heizkostenverordnung sind die Kosten des Verbrauchs von Warmwasser geregelt.
Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 und der Reform der Zivilprozessordnung (ZPO) im Folgejahr sind zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Betriebskosten veröffentlicht worden, die maßgeblich das Betriebskostenrecht steuern. Erst die Reform der ZPO schuf die Zuständigkeit des BGH als letzte Instanz, sodass unser oberstes Zivilgericht sich nunmehr auch mit „Kleinstbeträgen“, die auf dem Betriebskostenrecht fußen, „herumschlagen“ muss. In diesen Fällen geht es auch meistens nicht um das liebe Geld, sondern „ums Prinzip“.
Ungeregelte Fragen und unklare Positionen sind durch den BGH in weiten Teilen geklärt worden und dennoch stellen sich danach neue Fragen. Ob die Lösungsangebote des BGH immer in der Sache gerecht sind, ist eine andere Frage, wenn man weiß, was gerecht ist. Jedenfalls haben Vermieter und Mieter in aller Regel ziemlich zuverlässige Vorgaben, wie Betriebskosten abzurechnen sind, welche Positionen dazu gehören und welche nicht.
Für Mieter und Vermieter ist es gleichermaßen wichtig, über die Betriebskosten Bescheid zu wissen. Wer sich auskennt, ist in der Lage, eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder sachgerecht zu prüfen.
Dieser Ratgeber in Lexikonform erläutert verständlich die mitunter komplizierten Sachverhalte und komplexen Zusammenhänge, sodass auch der juristische Laie die Denkweise der Gerichte und des Gesetzgebers nachvollziehen kann.
Dieses kompakte Nachschlagewerk dient einer ersten Orientierung. Jeder Mietvertrag ist anders und manche gerichtliche Entscheidungen beurteilen nur eine ganz bestimmte Fallkonstellation, die nicht unbedingt auf jeden anderen Einzelfall übertragbar ist.
Droht eine gerichtliche Auseinandersetzung, empfiehlt es sich, professionellen Rat einzuholen – bei einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, beim Haus- und Grundbesitzerverein oder bei den Mietvereinen.
Karl-Friedrich Moersch
Abkürzungen
II. BVZweite BerechnungsverordnungAbs.Absatza. F.alte FassungAFBAllgemeine FeuerversicherungsbedingungenAGAmtsgerichtAGBAllgemeine GeschäftsbedingungenArt.ArtikelAz.AktenzeichenBBauGBundesbaugesetzbuchBDSGBundesdatenschutzBetrKVBetriebskostenverordnungBetrSichVBetriebssicherheitsverordnungBGBBürgerliches GesetzbuchBGBl.BundesgesetzblattBGHBundesgerichtshofBVBerechnungsverordnungEichGEichgesetzEnEVEnergieeinsparverordnungEStGEinkommensteuergesetzGGGrundgesetzGrStGGrundsteuergesetzHeizKVHeizkostenverordnungIMRImmobilien- und Mietrecht (Zeitschrift)kWhKilowattstundeKÜOKehr- und ÜberprüfungsverordnungLBOLandesbauordnungLGLandgerichtMEAMiteigentumsanteilem. w. N.mit weiteren NachweisenNJWNeue Juristische Wochenschrift (Zeitschrift)Nr.NummerNZMNeue Zeitschrift für Miet- und WohnungsrechtOLGOberlandesgerichtqmQuadratmeter (m2)Rn.RandnummerS.SeiteVGHVerwaltungsgerichtshofvgl.vergleicheWEGWohnungseigentumsgesetzWHGWasserhaushaltsgesetzWoFlVWohnflächenverordnungWuMWohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)ZPOZivilprozessordnungZVGZwangsversteigerungsgesetzZwVVOZwangsverwalterverordnungA
Abflussprinzip/Leistungsprinzip
Abgaswegeüberprüfung bei Gasfeuerstätten
Ablesetermin
Ablesung
Abrechnung
Abrechnungseinheit
Abrechnungsfehler
Abrechnungsfrist
Abrechnungsmaßstab
Abrechnungsperiode
Abrechnungspflicht
Abrechnungsreife
Abrechnungsschlüssel
Abrechnungsspitze
Abrechnungszeitraum
Abwasser
Adressat der Abrechnung
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Allgemeinstrom
Allgemeinwärmekosten
Ankreuzen von Betriebskostenarten
Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung
Anpassung von Vorauszahlungen für Betriebskosten
Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten
Anschaffungskosten von Erfassungsgeräten
Antenne
Aperiodische Betriebskosten
Arten von Betriebskosten
Aufrechnung
Aufzug
Aufzugskosten
Ausgleich des Saldos
Ausschlussfrist
Auszugspauschale/Auszugsgebühren
Abflussprinzip/Leistungsprinzip
Wie Betriebskosten im Wohnraummietverhältnis abzurechnen sind, regeln drei gesetzliche Vorschriften: § 556 ff. BGB, die Betriebskostenverordnung sowie die Heizkostenverordnung.
Nach welcher Abrechnungsmethode ist vorzugehen? Es gibt das Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip sowie das Abflussprinzip. Was versteht man darunter?
Eine Betriebskostenabrechnung, die nach dem sog. Leistungsprinzip (Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip) vorgenommen wird, bedeutet, dass dem Mieter für eine bestimmte Abrechnungsperiode (maximal zwölf Monate) bis spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, die Kosten in Rechnung gestellt werden, die erbracht, verursacht oder verbraucht wurden – unabhängig davon, wann der Leistungserbringer oder der Versorger dem Vermieter die Rechnung hierfür erstellt hat oder wann die Rechnung vom Vermieter konkret bezahlt wurde. Bezahlt z. B. der Vermieter eine Versicherungsprämie im Dezember eines Jahres für die Zukunft, nämlich für das nachfolgende Abrechnungsjahr, stellt sich die Frage, ob die Prämienrechnung in die „alte“ Betriebskostenabrechnung eingestellt werden muss, oder in das Jahr, in dem die Versicherungsprämie „zählt“.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist der tatsächliche Geldabfluss vom Bankkonto des Vermieters, das heißt der Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Rechnung bezahlt hat (BGH vom 11.11.2009, Az. VIII ZR 221/08). Darunter fallen auch Kosten für den Verbrauch im vorherigen (zurückliegenden) Abrechnungszeitraum oder für einen in der Zukunft liegenden Abrechnungszeitraum. Beispiele mögen die Problematik verdeutlichen: Der Vermieter bezahlt im zurückliegenden Abrechnungszeitraum elf Abschlagszahlungen für die Lieferung von Kaltwasser und erhält im neuen Abrechnungszeitraum die Jahresabrechnung vom Versorger mit einem Nachzahlungsbetrag, den er sofort bezahlt. Wird nach dem Abflussprinzip abgerechnet, gehört die Nachzahlung in die neue Abrechnung, wird nach dem Leistungsprinzip abgerechnet, gehört der Nachzahlungsbetrag in die „alte“ Abrechnung, weil in diesem Abrechnungszeitraum das Wasser von den Wasserwerken bezogen wurde.
Der BGH hat die Frage grundsätzlich dahingehend beantwortet, dass Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Damit hat der Vermieter quasi eine Art Wahlrecht. Der Vermieter durfte damit – so die Entscheidung des BGH – nicht nur die Kosten für den in 2004 erfolgten Verbrauch von Kaltwasser und Abwasser abrechnen, sondern auch Beträge für das Jahr 2003, die der Versorger ihm erst im Jahr 2004 berechnet hatte.
Diese Auffassung wird mit dem Argument begründet, dass es für den Vermieter ein unzumutbarer Aufwand sei, aus den Abrechnungen des Versorgers mit vom Kalenderjahr abweichendem Abrechnungszeitraum jeweils die auf einzelne Kalenderjahre entfallenden Beträge herauszurechnen:
(…) Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage von Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich. (…)
Allerdings kann die Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Fall eines Mieterwechsels zu unbilligen Ergebnissen führen, denn der ausziehende Mieter fühlt sich ungerecht behandelt.
Sofern vertraglich nichts vereinbart ist, ist der Vermieter nicht an eine bestimmte Abrechnungsart, also ein Abfluss- oder Leistungsprinzip, gebunden. Nach Auffassung des BGH liegt der Vorteil im Abflussprinzip insbesondere darin, dass die Kontrolle der Abrechnung durch den Mieter vereinfacht wird, da der Mieter anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung sowie des Zahlungsbelegs gegenüber dem Versorgungs-/Leistungserbringer feststellen kann, ob die in die Abrechnung eingestellte Kostenposition in diese oder eine andere Abrechnungsperiode gehört.
Nach Auffassung des BGH ist es eine sachgerechte und vereinfachte Abrechnung, wenn die Betriebskostenabrechnung jeweils auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter in einer Abrechnungsperiode vom Versorger/Leistungserbringer tatsächlich belastet wurde und wann er die Rechnung bezahlt hat. Sollte der Mieter den Verdacht einer Manipulation haben, ist es dem Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf das Abflussprinzip zu berufen.
Die Heizkosten dürfen jedoch nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden, da die Heizkostenverordnung als zwingendes Recht dagegensteht (BGH vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).
Gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV dürfen nur die Heizkosten unter Ansatz des im Abrechnungszeitraums verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Das ist auf der Basis des Abflussprinzips nicht gewährleistet.
Weitere Stichwörter: Abrechnungsperiode, Abrechnungszeitraum
Abgaswegeüberprüfung bei Gasfeuerstätten
Der zuständige Bezirksschornsteinfegermeister muss jährlich die Abgaswege von Gasfeuerstätten auf der Grundlage der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) des jeweiligen Bundeslandes untersuchen, um die Betriebssicherheit von Gasfeuerungsanlagen zu gewährleisten. Geprüft wird, ob die Ableitung von Abgasen durch den Schornstein ordnungsgemäß erfolgt und es wird der Kohlenmonoxid-Gehalt (CO) im Abgas gemessen. Sollte dieser aufgrund fehlerhafter Einstellung der Gastherme zu hoch, also „mangelhaft“ sein, werden Vermieter und Mieter durch einen Mängelbericht vom Schornsteinfeger informiert.
Die Höhe der Gebühr für die Abgaswegeüberprüfung bemisst sich nach der Kehr- und Überprüfungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslands. Die Gebühr kann als Betriebskosten nach § 2 Nr. 4a und Nr. 4d BetrKV auf die Mieter umgelegt werden.
Weitere Stichwörter: Schornsteinreinigung, Thermenwartung
Ablesetermin
Zur Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs für Heizung und Warmwasser müssen die Anfangs- und Endstände des jeweiligen Nutzers (Mieters) als Verbrauchsdaten am Ende eines Abrechnungszeitraums ermittelt werden. Hat der Vermieter eine „Wärmedienstfirma“ beauftragt, ist der Vermieter befugt, die Wärmedienstkosten zuzüglich der Warmwasserkostenabrechnung auf den Mieter umzulegen. Zu den Wärmedienstkosten zählen die Kosten der Ermittlung, der Aufteilung auf die einzelnen Parteien sowie das Erstellen der Heizkostenabrechnung an sich. Die Ablese- und Ermittlungskosten laufen dann unter der Rubrik Warmwasser- und Heizkosten und sind keine Verwaltungskosten. Verwaltungskosten dürfen normalerweise nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Grundsätzlich hat der Mieter das Ablesen der Messeinrichtungen zu dulden und muss folglich dem Ableser Zugang verschaffen. Der Vermieter oder die von ihm beauftragte Firma benennt dazu einen bestimmten Ablesetermin mit Ersatztermin für die Ablesung. Falls nicht abgelesen werden kann, wird der Verbrauch geschätzt.
Weitere Stichwörter: Verbrauchserfassung, Verbrauchsschätzung, Verwaltungskosten, Wärmedienstkosten
Ablesung
Werden die Betriebskosten auf der Grundlage von Messgeräten oder Verbrauchserfassungsgeräten ermittelt, insbesondere Heizkostenverteiler, Kaltwasseruhren, Warmwasseruhren, Gaszähler und Wärmezähler, müssen diese Geräte einmal im Jahr zur Feststellung der Verbrauchsdaten abgelesen werden.
Der Ablesetermin sollte vom Ableser rechtzeitig, das heißt mindestens zehn Tage vorher angekündigt werden. Auch sollte bei der Ankündigung ein Zweit- oder Ersatztermin vorgesehen sein, falls der Mieter zum ersten Termin keine Zeit oder keine Möglichkeit hat, den Ableser in die Wohnung zu lassen, z. B. weil er im Urlaub ist.
Erst wenn dieser zweite Termin ebenfalls verstreicht, kann der Verbrauchswert vom Vermieter oder von dem von ihm beauftragten Abrechnungsdienst geschätzt werden.
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hat es keine Bedeutung, ob die in der Abrechnung für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen. Es kommt auch nicht darauf an, ob eine Schätzung, die der Vermieter vorgenommen hat, den Anforderungen des § 9a HeizKV entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH vom 12.11.2014, Az. VIII ZR 112/14).
Der BGH stellt an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung geringe Anforderungen. Ob die Abrechnung richtig oder falsch ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung und berührt die formelle Wirksamkeit nicht. Die Abrechnungsfrist ist mit der Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gewahrt. Selbst die Vorlage einer falschen Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist.
Weitere Stichwörter: Eichpflicht, Heizkostenverteiler nach Verdunstungsprinzip, Verbrauchserfassungsgeräte, Wasserzähler
Abrechnung
Oft wird die Frage gestellt, wie eine korrekte Abrechnung der Betriebskosten aussehen muss, damit sie wirksam ist und ggf. gerichtlich durchgesetzt werden kann.
Eine Betriebskostenabrechnung muss eine Zusammenstellung der einzelnen, abgerechneten Kostenarten beinhalten, wobei jeweils die Gesamtbeträge genannt werden müssen. Außerdem muss ein nachvollziehbarer und schlüssiger, das heißt verständlicher Verteilerschlüssel angewandt worden sein, mit diesem wird der konkrete Kostenteil des einzelnen Mieters ermittelt. Sodann ist dem Gesamtanteil als Summe der Einzelposten die in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorschüsse der Summe nach anzugeben und zu subtrahieren. Wenn diese Kriterien gegeben sind, liegt grundsätzlich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor.
Eine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung hat der BGH im folgenden Fall angenommen: Die Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung dürfen in einer Betriebskostenabrechnung nicht zusammengefasst werden. Andernfalls liegt ein formeller, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führender Verstoß vor. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung seien die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter.
Dies sei bei einer Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen gegeben, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornehme, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 BetrKV entspreche. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen sei nach Ansicht des BGH unzulässig. Daher können die Kosten für die Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) nicht zu einer undifferenzierten Position zusammengefasst werden. Es sei zwar richtig, so der BGH, dass sachlich eng zusammenhängende Kosten ausnahmsweise undifferenziert zusammengefasst werden können, etwa bei den Positionen Frischwasser und Schmutzwasser (BGH vom 15.07.2009, Az. VIII ZR 340/08). Bei den Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung sei jedoch kein enger sachlicher Zusammenhang gegeben. Dies gelte auch dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden (BGH vom 24.01.2017, Az. VIII ZR 285/15). Es ist daher dem abrechnenden Vermieter anzuraten, die genaue Reihenfolge der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung einzuhalten, sonst besteht die Gefahr einer unwirksamen Abrechnung.
Eine Vereinbarung über die verbindliche Anerkennung eines Saldos einer Betriebskostenabrechnung durch einen Wohnungsmieter kann wirksam sein. Formelle Mängel der Abrechnung oder die Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist stehen der Wirksamkeit nicht entgegen, stellte der BGH in seinem Urteil vom 20.10.2020 (Az. VIII ZR 330/19) fest. Das Urteil begründete er wie folgt: Die Regelungen in § 556 Abs. 3 und 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Formelle Mängel der Abrechnung und die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist stehen der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen. Es handele sich dabei nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung von vornherein generell ausschließt oder einschränkt, sondern um die Anerkennung einer konkreten Schuld.
Weitere Stichwörter: Abrechnungsperiode, Betriebskostenabrechnung, Fehler in der Betriebskostenabrechnung, Teilabrechnung
Abrechnungseinheit
Werden mehrere Häuser eines Vermieters über eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme und Warmwasser versorgt, bilden diese zur Abrechnung sog. Abrechnungseinheiten. Will der Vermieter wirksam die Betriebskosten in diesen Fällen abrechnen, ist eine klare Regelung im Mietvertrag sinnvoll.
Der BGH hat für die Zusammenfassung mehrerer Wohngebäude zu einer Abrechnungseinheit in seinem Urteil Folgendes gesagt:
Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahingehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.
Nach diesem Urteil ist der Vermieter auch berechtigt, insbesondere bei preisfreiem Wohnraum, nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart, denn die vertragliche Regelung geht der gesetzlichen Bestimmung vor.
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.
Weitere Stichwörter: Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenvereinbarung, Zentralheizung
Abrechnungsfehler
Die Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nicht tangiert, wenn der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorlegt.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es laut BGH nicht an, wörtlich heißt es im Leitsatz:
Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Die Verwendung eines falschen Abrechnungsschlüssels ist ein inhaltlicher, kein formeller Fehler der Abrechnung. Im entschiedenen Fall verwendete der Vermieter fehlerhaft den Flächenmaßstab als Umlageschlüssel anstatt, wie vereinbart, auf der Basis von Miteigentumsanteilen. Der Vermieter korrigierte den Fehler erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist und der Mieter verweigerte wegen Fristablauf die Nachzahlung. Laut BGH kommt es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist auf eine materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Inhaltliche Fehler können deshalb auch nach Fristablauf korrigiert werden.
Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist: Der Mieter soll sich in überschaubaren und zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum darüber klar werden, ob die Guthabens- oder Nachzahlungsansprüche nachvollziehbar und damit „entstanden“ sind. Dieses Ziel des Gesetzgebers wird nicht deshalb verfehlt, weil ein falscher Umlageschlüssel verwandt worden ist. Für die formelle Ordnungsgemäßheit ist es ohne Belang, ob nach materieller Prüfung eine Korrektur inhaltlicher Art notwendig wird.
Der Vermieter ist allerdings in diesen Fällen der Höhe nach beschränkt auf den ursprünglich geltend gemachten Nachzahlungsbetrag. Ergibt die Korrektur eine Verschiebung zulasten des Mieters, kann diese nicht mehr geltend gemacht werden. Erhöht sich das Guthaben des Mieters, ist der erhöhte Betrag an ihn zu erstatten.
Weitere Stichwörter: Guthaben, Nachzahlungssaldo, Umlageschlüssel, Vorauszahlungen
Abrechnungsfrist
Unter dem Begriff „Abrechnungsfrist“ für Nebenkosten versteht man die Frist, die der Vermieter einhalten muss, bis zu deren Ablauf spätestens eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorliegen sollte; nach § 556 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode. Innerhalb dieses Zeitfensters muss dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zugegangen sein. Ist die Frist abgelaufen, ist der Vermieter mit Nachforderungen (die nicht von den Vorauszahlungen abgedeckt sind, auch Abrechnungsspitze genannt) ausgeschlossen. Das entlastet den Vermieter nicht von der Vorlage einer Abrechnung.
Weigert sich der Vermieter, sollte der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist trotzdem auf Vorlage einer Abrechnung bestehen. Schließlich könnte er auch ein Guthaben haben, weshalb der Vermieter keine Abrechnung vorgelegt hat. Dieses Guthaben ist auch nach Ablauf der Frist vom Vermieter an den Mieter zu erstatten.
Dem Vermieter bleibt ein kleiner Rettungsanker, wenn er die Abrechnungsfrist versäumt hat: Das Gesetz gibt ihm die Chance darzulegen, dass er die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten hat, das heißt, wenn er für das versäumte Verhalten entschuldigt ist. Der Vermieter ist insbesondere entschuldigt, wenn er selbst von einer Abrechnungsfirma trotz Mahnung keine Abrechnung bekommen hat, die er an den Mieter weitergeben wollte, er somit mangels Informationen selbst nicht abrechnen konnte. Er hatte somit die Verspätung nicht zu vertreten.
Weitere Stichwörter: Abrechnungsspitze, Ausschlussfrist, Guthaben, Vorauszahlungen
Abrechnungsmaßstab
Dieser Begriff wird in § 556a BGB umschrieben:
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Was meint der Gesetzgeber mit „nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“ und nach erfasstem Verbrauch oder Verursachung?
Fehlt im Wohnraummietvertrag eine Regelung, nach welchem Verteilerschlüssel die Betriebskosten auf den Mieter verteilt werden sollen, gibt das BGB zwei Arten von Umlageschlüsseln (im Prinzip) vor, nämlich nach dem Anteil der Fläche (= Flächenmaßstab) und, soweit möglich, nach Verbrauch (= Verbrauchsmaßstab) bzw. nach erfasster Verursachung.
Andererseits lässt § 556a BGB den Mietvertragsparteien auch die Vertragsfreiheit, einen Abrechnungsmaßstab für Nebenkosten nach eigenem Gutdünken zu wählen, wenn er sinnvoll ist und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Davon ausgenommen sind Verbrauchserfassungsgeräte, die nicht nach dem Flächenmaßstab abgerechnet werden dürfen, sondern nach einer konkreten verbrauchsabhängigen Abrechnung. Im Fall von installierten Kaltwasseruhren z. B. ist nach den Wasseruhren abzurechnen und nicht nach einem Personenschlüssel.
So verlangt die Heizkostenverordnung, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser zu erfolgen hat. Dies ist eine zwingende Vorschrift und kann von den Mietvertragsparteien nicht abgeändert werden, eine Vereinbarung wäre unwirksam nach § 2 HeizKV:
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Weiter bleibt festzuhalten, dass der im Mietvertrag einmal, meist zu Mietbeginn, vereinbarte Abrechnungsmaßstab nicht einseitig vom Vermieter verändert werden kann. Er braucht grundsätzlich für die Änderung die Zustimmung des Mieters. Werden nachträglich, das heißt nach Abschluss des Mietvertrag für die Erfassung verbrauchsabhängiger Kosten vom Vermieter Erfassungsgeräte eingebaut, darf er, auch ohne Zustimmung des Mieters, den (alten) Abrechnungsmaßstab auf den verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstab umändern.
Es sind verschiedene Fallkonstellationen bei der Abänderung des Abrechnungsmaßstabs zu differenzieren:
Ist mietvertraglich kein bestimmter Verteilerschlüssel vereinbart, gilt der gesetzliche Verteilerschlüssel (§ 556a BGB). Verbrauchskosten für Warmwasser und Heizung sind nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Die Bestimmung der Umlagemaßstäbe kann der Vermieter nach billigem Ermessen vornehmen.
Vereinbaren jedoch Mieter und Vermieter im Mietvertrag einen bestimmten Verteilerschlüssel, gilt Folgendes:
Rechtsgrundlage bildet in einem solchen Fall § 556a Abs. 2 BGB. Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter erklären, dass er die Betriebskosten, abweichend vom bisherigen Verteilerschlüssel, zukünftig ganz oder teilweise nach einem anderen Maßstab umlegen wird, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (z. B. Neueinbau von Messgeräten).
Eine solche Erklärung ist jedoch nur vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums zulässig. Eine rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels darf nicht erfolgen.
Problematisch ist, wenn im Mietvertrag eine Kaltmiete und eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde und der Vermieter jetzt zur verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung übergehen möchte. Das ist nicht einfach, da der Vermieter nicht beliebig den Umlagemaßstab abändern darf.
Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Flächenmaßstab, Umlageschlüssel
Abrechnungsperiode
Die Begriffe Abrechnungsperiode und Abrechnungszeitraum werden gleichwertig verwendet, da sie eine gleichlautende Bedeutung haben.
Weitere Stichwörter: Abrechnungsfrist,Abrechnungszeitraum
Abrechnungspflicht
Ist zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu erbringen hat, sei es monatlich oder vierteljährlich oder in einem anderen Turnus, ist der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet, alle zwölf Monate über diese Vorauszahlungen abzurechnen. Es besteht keine Abrechnungsverpflichtung, wenn der Mieter auf die Betriebskosten eine Pauschale leistet. Pauschalen sind fixe Beträge und brauchen nicht abgerechnet zu werden. Trotzdem muss deutlich gemacht werden, dass nach Maßgabe der Heizkostenverordnung die Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich nach Verbrauch und Grundkosten abzurechnen sind und die Vereinbarung einer Pauschale für Warmwasser und Heizung unzulässig ist.
Immer wieder finden sich mietvertragliche Vereinbarungen, wonach für einen Teil der Betriebskosten eine Pauschale zu bezahlen ist und für einen anderen Teil Vorauszahlungen zu erbringen sind. Es handelt sich um eine Teilinklusivmiete. Dann sind über die Vorauszahlungen Abrechnungen zu erteilen und über die Pauschalen nicht. Die Abrechnung wird gesplittet.
Der Vermieter kommt seiner Abrechnungspflicht nach, wenn er eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Formell wirksam ist die Abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht.
Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
Auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung kommt es nicht an. Der Vermieter ist seiner Abrechnungspflicht nachgekommen.
Kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nach, hat der Mieter unterschiedliche Ansprüche gegen ihn. Vorab ist zu klären, ob ein Mietverhältnis besteht oder ob es beendet ist. Liegt ein laufendes Mietverhältnis vor, kann der Mieter gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen. Das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ist im Urteil des BGH vom 29.03.2006 (Az. VIII ZR 191/05) „genehmigt“ worden.
Ist das Mietverhältnis beendet, würde ein Zurückbehaltungsrecht ins Leere gehen. Deshalb hat der Mieter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04).
Der Anspruch des Mieters auf Abrechnungserteilung unterliegt der dreijährigen Verjährung. Dabei ist § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu beachten, wonach der Vermieter dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung zu erteilen hat. Der Anspruch auf Abrechnung wird also zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode fällig. Dann beginnt auch die Verjährungsfrist zu laufen.
Weitere Stichwörter: Adressat der Abrechnung, Verjährung, Verwirkung
Abrechnungsreife
Haben Mieter und Vermieter in ihrem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auf die zu erwartenden jährlichen Betriebskosten eine Vorauszahlung zu leisten hat, hat der Vermieter über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen und das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Jährlich meint sprachlich nicht unbedingt das Kalenderjahr (01.01. bis 31.12.). Üblicherweise beginnt die zwölfmonatige Abrechnungsperiode mit dem im Mietvertrag festgelegten Mietbeginn, oder es wird ein vom Kalenderjahr abweichendes Geschäfts- oder Wirtschaftsjahr vereinbart.
Zur Abrechnungsreife hat der BGH Folgendes gesagt:
(…) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum. (…) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt. (…)
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Bestimmung regelt nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreiten darf, schreibt aber nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde zu legen ist; in Betracht kommen etwa das Kalenderjahr, das Mietjahr oder der Jahreszeitraum, innerhalb dessen regelmäßig die Jahresabrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden (…) Soweit ein bestimmter Abrechnungszeitraum vertraglich nicht vereinbart wurde, ist der Vermieter in der Wahl des Abrechnungszeitraums frei.
Ist die Abrechnungsperiode abgelaufen, tritt die Abrechnungsreife ein. Was ist mit diesem Begriff gemeint?
Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen wandelt sich automatisch um, ohne dass es einer besonderen (schriftlichen) Erklärung des Vermieters bedarf, in einen Anspruch auf Ausgleich eines Saldos zulasten des Mieters (Nachzahlung) oder zugunsten des Mieters (Guthaben).
Erteilt der Vermieter keine Abrechnung, kann der Mieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist klagen, wie der BGH erläutert:
(…) Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. (…)
Dauert das Mietverhältnis noch an, dann – so die Schlussfolgerung aus dem zuvor zitierten Urteil – muss der Mieter den Vermieter auf Abrechnung beim Amtsgericht verklagen. Zusätzlich kann er die Vorauszahlungen des laufenden Abrechnungsjahres bis zur Erteilung einer Abrechnung einbehalten, sprich das Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Der Mieter hat zusätzlich folgende Möglichkeit bei andauerndem Mietverhältnis: Rechnet der Mieter mit einem Guthaben, kann der Mieter im Wege der Stufenklage gemäß § 254 ZPO zum einen auf Erteilung der Abrechnung klagen (1. Stufe) und mit dieser Klage gleichzeitig einen weiteren Antrag verbinden, dass der Vermieter verpflichtet wird, das sich ergebende Guthaben auszubezahlen (2. Stufe).
Wird mit der Klage auf Rechnungslegung oder auf Vorlegung eines Vermögensverzeichnisses oder auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung die Klage auf Herausgabe desjenigen verbunden, was der Beklagte aus dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis schuldet, so kann die bestimmte Angabe der Leistungen, die der Kläger beansprucht, vorbehalten werden, bis die Rechnung mitgeteilt, das Vermögensverzeichnis vorgelegt oder die eidesstattliche Versicherung abgegeben ist.
Mit der Abrechnungsreife beginnt nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Ausschlussfrist zu laufen. Der Vermieter hat mit Eintritt der Abrechnungsreife noch (maximal) zwölf Monate Zeit, die Abrechnung zu erteilen. Das heißt aber auch, dass der Vermieter nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist immer noch abrechnen muss, aber eine Nachzahlung gegen seinen Mieter nicht mehr gerichtlich erfolgreich durchsetzen kann.
Weitere Stichwörter: Vorauszahlungen, Zurückbehaltungsrecht
Abrechnungsschlüssel
→ Verteilerschlüssel → Umlageschlüssel
Abrechnungsspitze
Das ist ein Begriff aus dem Themenbereich der Jahresabrechnung im Wohnungseigentum. Gemeint ist der Betrag, der sich ergibt, wenn die Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan nicht mit den tatsächlichen Kosten des Wirtschaftsjahres übereinstimmen. Es kann sich um eine Nachzahlung handeln, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Abschlagszahlungen, oder um ein Guthaben, wenn die tatsächlichen Kosten eines Jahres geringer sind als die im Wirtschaftsplan kalkulierten Kosten.
Eine ähnliche Situation wie beim WEG-Recht gibt es im Mietrecht: Sind die mit dem Mieter vereinbarten Vorauszahlungen zu gering bemessen, gibt es nach Vorlage der Abrechnung eine Forderung zugunsten des Vermieters oder, wenn sie zu hoch bemessen waren oder die Kosten geringer als kalkuliert, hat der Mieter ein Guthaben. Diesen Saldo nennt man Abrechnungsspitze (Ausgleich des Saldos). Der Begriff ist im Wohnraummietrecht jedoch eher unüblich. Man spricht vielmehr von Nachzahlung oder Guthaben.
Der Mieter kann mit Vorauszahlungen im Rückstand sein. Gemäß § 556 Abs. 2 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten Vorauszahlungen leistet, über die der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB innerhalb eines Jahres abzurechnen hat. Wird nicht abgerechnet oder schuldhaft zu spät abgerechnet bei gleichzeitigem Rückstand der Vorauszahlungen, gilt nach Meinung des LG Berlin (Az. 67 S 133/06, abgedruckt in Grundeigentum 2007, S. 1317) Folgendes:
Der Vermieter klagte gegen einen Mieter auf Zahlung von Mietrückständen, die durch nicht geleistete Betriebskostenvorauszahlungen entstanden waren. Während des laufenden Verfahrens erteilte der Vermieter eine formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung. Es ergab sich ein weiterer Saldo zulasten des Mieters, der ebenfalls eingeklagt werden musste. Da der Mieter nach Ablauf des Abrechnungsjahres den Zugang der Abrechnung bestritt, der Vermieter ihn nicht nachweisen konnte, nahm der Vermieter die Klage in Höhe der durch die Abrechnung entstandenen Nachforderung zurück. Die rückständigen Vorauszahlungsbeträge verfolgte er weiter. Der Mieter bestritt auch diese Forderung, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Das Landgericht gab der Klage unter Berufung auf die Entscheidung des BGH vom 09.03.2005 (Az. VIII ZR 57/04) statt, wobei diese Entscheidung die Sichtweise des Mieters darstellt, der keine Abrechnung erhält. Die Ausschlussfrist schließe zwar gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine verspätete Nachforderung aus. Um eine Nachforderung handele es sich aber begrifflich nicht, wenn der Vermieter nur die offenen Vorauszahlungen verlange. Ein Ausschluss betreffe also nur die Abrechnungsspitze, nicht jedoch offene Vorauszahlungen.
Aus dem Verweis auf den BGH lässt sich der Schluss ziehen, dass in die Jahresabrechnung des Vermieters immer nur die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen einzustellen sind und nicht die theoretischen Zahlungen, die der Mieter eigentlich hätte leisten müssen.
Weitere Stichwörter: Abrechnung, Ausgleich des Saldos
Abrechnungszeitraum
Der Vermieter darf grundsätzlich nur die Kosten abrechnen, die in dem vertraglich festgelegten Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten angefallen sind, also z. B. in der Zeit vom 01.01. bis 31.12. (Kalenderjahr) oder in der Zeit vom 01.04. eines Jahres bis zum 31.03. des folgenden Jahres (Geschäftsjahr) oder in einem anderen Zwölf-Monats-Zeitraum. Ein längerer Zeitraum als zwölf Monate ist nicht zulässig, da dann Abrechnungen nicht mehr vergleichbar sind, kürzere Zeiträume sind in Ausnahmefällen zulässig (BGH vom 30.04.2011, Az. VIII ZR 240/07).
Zwischen- oder Teilabrechnungen bei Beginn oder am Ende eines Mietverhältnisses muss der Vermieter nicht erteilen, wie § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB bestimmt:
Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
Eine Zwischenablesung kann der Mieter allerdings verlangen, wenn das Mietverhältnis während eines Abrechnungszeitraums endet oder beginnt. Erst wenn die Abrechnungsperiode vollständig abgelaufen ist, kann der Mieter eine Abrechnung verlangen, in der die Zwischenablesungen zu berücksichtigen sind.
Weitere Stichwörter: Abrechnungsperiode, Kalenderjahr, Zwischenabrechnung
Abwasser
Zu unterscheiden ist zwischen Abwasser und Niederschlagswasser: Beim Abwasser handelt es sich um Wasser, das in einem Haushalt verbraucht und verunreinigt wird und in das kommunale Kanalsystem eingeleitet wird.
Bevor das Abwasser in den natürlichen Gewässerkreislauf zurückgeführt wird, muss es in Kläranlagen gereinigt werden. Die Kosten hierfür, die dem Vermieter von den Stadtwerken oder Abwasserverbänden in Rechnung gestellt werden, kann dieser seinem Mieter, wenn es vereinbart ist, über die Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen. Die Abwassergebühren sind Betriebskosten.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
Oft wird nicht nur das Abwasser, sondern auch das Niederschlagswasser wie Regen, Tauwasser von Schnee und Eis in den Abwasserkanal eingeleitet. Aus Umweltschutzgründen wird vielfach angestrebt, die großen Abwassermengen, die bei den Kläranlagen ankommen, dadurch zu verringern, dass zumindest das (saubere) Niederschlagswasser möglichst direkt in den entsiegelten Boden bzw. in den natürlichen Wasserkreislauf gelangt, ohne den Umweg über die Kläranlage.
Die Menge des Niederschlagswassers exakt zu erfassen ist problematisch, deswegen richtet sich der „Preis“ für das Niederschlagswasser in der Regel nach einem Berechnungsmaßstab, der die Grundstücksfläche in das Verhältnis zur Größe der versiegelten Fläche setzt. Auch die Kosten (Gebühren) für das Niederschlagswasser gehören zu den Betriebskosten und können dem Mieter in Rechnung gestellt werden, wenn dies vereinbart ist.
Weitere Stichwörter: Hauskläranlage, Kläranlage, Niederschlagswasser
Adressat der Abrechnung
Der Vermieter von Wohnraum muss binnen Jahresfrist nach dem Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen, sonst hat er keinen Nachforderungsanspruch mehr gegen den Mieter, falls die Vorauszahlungen zu gering ausgefallen sind (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“).
Wem muss der Vermieter die Mitteilung zukommen lassen? Was muss er machen, wenn er mehrere Mietvertragsparteien hat?
Die Abrechnung ist grundsätzlich dem Mieter mitzuteilen. Sind die Mieter eine Personenmehrheit, sind alle Mieter Adressat der Abrechnung. Die Abrechnung ist Parteien, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind, mitzuteilen.
Schickt der Vermieter nur einem von mehreren Mietern zwar innerhalb der Abrechnungsfrist – das heißt rechtzeitig – die Abrechnung zu, stellt sich die Frage, ob dann auch die Abrechnungsfrist gegenüber den anderen Mietern eingehalten ist oder ob ein Nachzahlungsanspruch gegen die anderen Mieter entfällt. Oder ist der Vermieter mit Nachforderungen gegenüber allen Mietern, wegen teilweiser Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist, ausgeschlossen?
Der BGH hat diese Problematik geklärt:
(…) Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. (…)
Der Abrechnung von Betriebskosten kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Sie ist lediglich ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB. (…) Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Saldos, also einer eventuellen Nachforderung des Vermieters oder eines Guthabens des Mieters, herbeizuführen. (…)
Die Argumente des BGH gehen auf § 421 Satz 1 BGB zurück, worin die Gesamtschuldnerschaft gesetzlich definiert wird:
Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern.
Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an einen Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern (= Mietern) erfolgen muss.
Der Vermieter ist Gläubiger des Nachforderungsanspruchs und kann sich deswegen einen von mehreren Mietern als Schuldner, da die Mieter als Gesamtschuldner haften, aussuchen. Regelmäßig wird er dabei darauf achten, dass er einen solventen Mieter in Anspruch nimmt. Dieser Mieter wiederum kann sich bei seinen Mitmietern anteilig, je nach interner Vereinbarung, schadlos halten.
Weitere Stichwörter: Gesamtschuldner, Guthaben, Nachzahlungssaldo
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Grundsätzlich gilt, dass Vermieter, die schriftliche Mietverträge vorformulieren, die einem zukünftigen Mieter vom Vermieter (auch als „Verwender“ bezeichnet) zur Unterschrift vorgelegt werden, versuchen, die aus Vermietersicht nachteiligen gesetzlichen Regeln zu seinen Gunsten abzuändern. Um den vermeintlich wirtschaftlich schwächeren Mieter zu schützen, unterstützen die Regeln der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) den anderen Vertragsteil, in der Regel den Mieter:
Die relevanten Vorschriften finden sich in § 305 ff. BGB. Generell unterliegen die einzelnen Klauseln im Mietvertrag einer Inhaltskontrolle, das heißt, sie sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen.
Vertragsklauseln werden zu keinem wirksamen Vertragsbestandteil, wenn sie so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner mit einer solchen Klausel nicht rechnen muss. In diesem Fall ist nur die betroffene Klausel unwirksam, nicht jedoch der ganze Vertrag.
An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt dann die gesetzliche Regelung, falls eine Regelungslücke entstanden ist, die geschlossen werden sollte. Hält ein Vertragstext der Inhaltskontrolle stand, ist die Formulierung jedoch unklar oder mehrdeutig, muss der Verwender auch in diesem Fall mit Nachteilen rechnen, da grundsätzlich „Unklarheiten zulasten des Verwenders gehen“.
Weiter ist die Unterscheidung zwischen AGBs und individuell ausgehandelten Klauseln zu beachten, man spricht hier von einer Individualvereinbarung.
Allgemeine Geschäftsbedigungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
Immer wieder finden sich in Mietverträgen Klauseln, die nach den gesetzlichen Regeln unwirksam wären, es aber nicht sind, da sie individuell ausgehandelt wurden. Wir müssen den Unterschied klären:
Unwichtig ist, ob die Regelungen einen äußerlich gesonderten Vertragsteil bilden (der Vertrag also aus zwei separaten Teilen besteht, einem „individuellen“ und einem „allgemeinen“) oder eine Vertragsurkunde bilden. Auch Umfang, Schriftart und Form sind nicht entscheidend. Manche Klauseln sehen nach ihrer äußeren Form wie eine Individualvereinbarung aus (z. B. handschriftliche Eintragungen mit Streichungen), müssen es aber lange noch nicht sein.
§ 305 Abs. 1 BGB definiert wie folgt:
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
Eine Individualvereinbarung liegt immer dann vor, wenn jeder Vertragspartner tatsächlich und ernsthaft bereit ist, von seiner Position abzurücken und den Wünschen der anderen Seite entgegenzukommen. Falls Klauseln vorformuliert sind, müssen diese inhaltlich zur Disposition gestellt werden. Es muss in diesem Fall für den anderen Teil erkennbar sein, dass diese Klauseln aufgegeben werden können oder abzuändern sind. Dem Verhandlungspartner muss klar sein, dass die Klauseln, über die verhandelt wird, einen gesetzesfremden Kerngehalt beinhalten. Eine Vertragsklausel, die den vorgenannten Kriterien entspricht, kann als individuell ausgehandelt bezeichnet werden. In einem Rechtsstreit muss derjenige, der sich auf die ausgehandelte Klausel beruft, die Individualvereinbarung zur Überzeugung des Gerichts beweisen. Das ist schwer.
Eine Klausel im Vertrag, die besagt, der Vertrag sei zwischen den Parteien ausgehandelt worden, diesen (vermeintlichen) Sachverhalt also bestätigt (sog. vorformulierte Aushandelsbestätigung) fällt unter das Verbot des § 309 Nr. 12b BGB.
Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (…)
12. (Beweislast) eine Bestimmung, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere indem er
(…), oder
b)den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt; (…)
Überraschend und folglich unwirksam ist folgende Klausel, die sich im Text der vereinbarten Hausordnung befindet: „Der Mieter zahlt eine Einzugskostenpauschale von …“ Mit einer solchen Zahlungsverpflichtung rechnet man nicht in einer Hausordnung, die generell das Zusammenleben der Mieter im Mietobjekt versucht zu organisieren. Zahlungsverpflichtungen gehören schon begrifflich nicht in eine Hausordnung.
Der BGH hält folgende Klausel, die die Betriebskosten insgesamt auferlegt, für wirksam:
(…) In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
Weiteres Stichwort: Betriebskosten
Allgemeinstrom
Diesen Begriff gibt es nicht in der Betriebskostenverordnung, die als rechtliche Grundlage maßgeblich für die Betriebskostenabrechnung ist; jedoch taucht er leider fälschlicherweise in vielen Betriebskostenabrechnungen auf. Dass beim Betrieb einer Immobilie Stromkosten entstehen, ist nicht zu vermeiden; diese sind aber nur begrenzt auf den Mieter umlegbar und zwar unter der Überschrift: Beleuchtungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 11 BetrKV).
Die Beleuchtungen im Flur, im Keller oder in der Waschküche sind elektrische Einrichtungen (für alle Mieter nutzbar) in einem Mietshaus, die Strom verbrauchen und Geld kosten. Es sind Betriebskosten, die nach § 2 Nr. 11 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können.
Bei den Stromkosten für den Betrieb der Heizanlage (Betriebsstrom Heizanlage) handelt es sich um eine Kostenposition, die nach der Heizkostenverordnung auf den Mieter als Heizkosten abgewälzt werden kann. Die Differenzierung ist sachgerecht, da die Kosten der Beleuchtung grundsätzlich nach dem Flächenmaßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist, verteilt werden; die Heizkosten dagegen nach Verbrauch (70 Prozent) und Grundkosten (30 Prozent).
Weitere Stichwörter: Beleuchtung, Heizkostenabrechnung, Kellerbeleuchtung, Klingelanlage
Allgemeinwärmekosten
Stellt der Vermieter den Mietern eines Hauses nicht nur die Wohnung mit Heizkörpern zur Verfügung, sondern z. B. auch eine beheizte Waschküche, einen beheizten Flurbereich und sonstige Bereiche, die mit Heizkörpern versehen werden, stellt sich die Frage, wie dieser Heizkostenverbrauch abzurechnen ist. Nach Maßgabe von § 4 Abs. 3 HeizKV sind gemeinschaftlich genutzte Räume von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Andere Gemeinschaftsräume, wie Treppenhäuser, Flure und Kellerräume müssen also nicht mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgerüstet werden. Die Ausstattung mit Erfassungsgeräten ist wirtschaftlich nicht sehr sinnvoll, da hier in der Regel nur ein geringer Verbrauch vorliegt. Das gilt nicht für Räume wie Schwimmbäder oder Saunen. Die Allgemeinwärme wird über die Gesamtabrechnung auf die einzelnen Mieter nach der Heizkostenverordnung umgelegt. Wer eine große Wohnung mit großem Verbrauch hat, bezahlt einen höheren Anteil.
Weitere Stichwörter: Nicht umlagefähige Betriebskosten, Sonstige Betriebskosten
Ankreuzen von Betriebskostenarten
Ist in einem schriftlichen Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter nur die – wörtlich – „nachstehenden Nebenkosten“ zu tragen habe, oder sind in der entsprechenden Spalte für die „nachstehenden Vorschüsse“ nur einige Betriebskostenarten als Vorschüsse betragsmäßig ausgewiesen, muss davon ausgegangen werden, dass nur diese Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen.
Der Mieter ist also nicht verpflichtet, sämtliche in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskostenarten zu tragen, sondern nur die einzeln aufgeführten. Das Gleiche gilt, wenn zwar im Mietvertragsformular alle Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV aufgelistet, aber nur einzelne Betriebskostenarten durch Ankreuzen hervorgehoben sind. Dann sind nur die angekreuzten Betriebskosten umlagefähig. Wird kein Kästchen angekreuzt, muss der Mieter auch keine Betriebskosten bezahlen.
Weitere Stichwörter: Betriebskostenvereinbarung, Teilinklusivmiete, Vorauszahlungen
Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung
Was hat es mit den vorstehenden Begriffen auf sich, die häufig in Mietverträgen zu finden sind, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden? Grundsätzlich muss die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten vereinbart werden. Dies geschieht oft durch einfache Verweisung auf eine gesetzliche Auflistung der verschiedenen Betriebskostenarten, bis 31.12.2003 war dies die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Dort heißt es unter anderem:
(…) Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden (…)
mit einer abschließenden Aufzählung aller zulässigen Betriebskostenpositionen.
Der BGH hält eine solche Verweisung auf eine Verordnung für wirksam, denn er hat in seiner Entscheidung die Gartenpflegekosten betreffend die Einbeziehung ohne jeglichen Vorbehalt oder Vermerk als wirksam angesehen:
(…) Der Vermieter darf die Betriebskosten daher durch einen Verweis auf § 27 II. Berechnungsverordnung oder auf die Anlage 3 dieser Verordnung abwälzen. Durch die Rechtsprechung dieser Regelung hat die Bezugnahme klare Konturen. Einer Beifügung der Anlage bedarf es nicht. Die II. Berechnungsverordnung ist eine Rechtsverordnung; ihre Regelungen und Rechtsbegriffe können, soweit im Mietrecht auf sie verwiesen wird, nicht wesentlich anders behandelt werden als Rechtsbegriffe des BGB. Das gilt insbesondere, seitdem § 556 für den Begriff der Betriebskosten ausdrücklich auf die II. Berechnungsverordnung Bezug nimmt. (…)
Zumindest bei Mietvertragsabschlüssen seit dem 01.01.2004 reicht der bloße Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht mehr aus. Diese Vorschrift wurde durch die Betriebskostenverordnung ersetzt. Der Wortlaut der Verordnung muss dabei dem Mietvertrag nicht als Anlage angeheftet oder beigefügt werden.
Weitere Stichwörter: Allgemeine Geschäftsbedingungen, Betriebskostenverordnung, Umlage von Betriebskosten
Anpassung von Vorauszahlungen für Betriebskosten
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann sowohl der Mieter, als auch der Vermieter nach Vorlage einer Abrechnung durch Erklärung in Textform die Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Hat der Mieter ein Guthaben, so wird die Vorauszahlung zu reduzieren sein, hat er hingegen eine Nachzahlung, wird die Vorauszahlung zu erhöhen sein.
In einer Entscheidung hat der BGH in seinem Urteil vom 18.05.2011 unter anderem Folgendes gesagt:
(…) 1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen nur möglich, wenn die letzte Abrechnungsperiode abgelaufen und abgerechnet ist. 2. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich. (…)
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt, noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss. Nach Auffassung des BGH ist eine Anpassung der Betriebskosten möglich, wenn eine aktuelle Abrechnung vorgelegt wurde.
Weitere Stichwörter: Betriebskostenpauschale, Erhöhung der Betriebskosten, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen
Anpassung der Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten
Ist zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter für die Zahlung der Heiz- und Warmwasserkosten aufzukommen hat, bedeutet das nicht, dass er auch Vorauszahlungen leisten muss. Wenn im Vertrag keine Summe für eine Vorauszahlung genannt ist, ist die Vorauszahlung „Null“ und bei der Abrechnung der volle Betrag vom Mieter zu bezahlen. Ist im Mietvertrag die Pflicht zur Zahlung einer Vorauszahlung vereinbart, kann diese ebenso, wie bei den übrigen Betriebskosten, nach Vorlage einer aktuellen Heiz- und Warmwasserabrechnung nach oben oder unten angepasst werden.
