Die Eigentumswohnung von A-Z E-Book

Karl-Friedrich Moersch

• Herausgeber: Walhalla Digital
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 372

Beschreibung

Endlich Wohnungseigentümer: Rechte kennen und nutzen

Hohe Mieten und Angst vor Inflation veranlassen Wohnungssuchende verstärkt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Die erhoffte Unabhängigkeit und finanziellen Vorteile genießen kann allerdings nur, wer mit der rechtlichen Situation vertraut ist.

• Welche Pflichten hat der Wohnungseigentümer?
• Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?
• Wer trägt die Kosten der Verwaltung?
• Welche Betriebskosten sind umlagefähig?
• Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum?
• Welche baulichen Veränderungen unterliegen der Allstimmigkeit?
• Wie hoch dürfen Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sein?
• Wie werden die Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen nach dem neuen Heizungsgesetz umgelegt (z. B. PV-Anlage, Solartherme, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe)?

Das neue Gebäudeenergiegesetz: Seit 01.01.2024 müssen in vielen Neubauten Heizungen mit 65 % „Erneuerbarer Energie“ eingebaut werden. Doch was gilt für Bestandsimmobilien und was bedeutet das für die Wohnungseigentümer?

Leseprobe

22., aktualisierte. Auflage

© WALHALLA Fachverlag, Regensburg

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Kurzbeschreibung

Endlich Wohnungseigentümer: Rechte kennen und nutzen

Hohe Mieten und Angst vor Inflation veranlassen Wohnungssuchende verstärkt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Die erhoffte Unabhängigkeit und finanziellen Vorteile genießen kann allerdings nur, wer mit der rechtlichen Situation vertraut ist.

Welche Pflichten hat der Wohnungseigentümer?Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?Wer trägt die Kosten der Verwaltung?Welche Betriebskosten sind umlagefähig?Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum?Welche baulichen Veränderungen unterliegen der Allstimmigkeit?Wie hoch dürfen Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sein?Wie werden die Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder anderen Maßnahmen nach dem neuen Heizungsgesetz umgelegt (z. B. PV-Anlage, Solartherme, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe)?

Das neue Gebäudeenergiegesetz: Seit 01.01.2024 müssen in vielen Neubauten Heizungen mit 65 % „Erneuerbarer Energie“ eingebaut werden. Doch was gilt für Bestandsimmobilien und was bedeutet das für die Wohnungseigentümer?

Autor

Karl-Friedrich Moersch, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; gilt als Experte auf diesem Gebiet; anerkannter Fachautor.

Schnellübersicht

Vorwort

A

B

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

P

Q

R

S

T

U

V

W

Z

Auszüge aus referenzierten Vorschriften

Vorwort

Ihre Rechte als Wohnungseigentümer

Abkürzungen

Ihre Rechte als Wohnungseigentümer

Vorwort zur alten Auflage

Jeder, der eine Eigentumswohnung erwirbt, möchte möglichst unbehelligt darin leben. Dabei muss der Wohnungseigentümer aber bedenken, dass er nur eine Wohnung kauft und nicht das gesamte Anwesen.

Deshalb muss der Wohnungseigentümer für Kosten einstehen, die ihn nicht unmittelbar betreffen. Viele der anschließend beschriebenen Rechte und Pflichten werden verständlich, wenn man weiß, was alles zu einer Eigentumswohnung gehört. Beim Kauf erwirbt man Wohnungseigentum und hierzu gehört nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum. Für seine Wohnung ist der Wohnungseigentümer alleine zuständig; für die Unterhaltung, Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums aber die gesamte Eigentümergemeinschaft.

Im Gegenzug dazu muss der einzelne Wohnungseigentümer bei Eingriffen oder Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die anderen Eigentümer auch fragen, wenn sich diese Teile innerhalb seiner Wohnung befinden (z. B. Tragwand zwischen Kinder- und Wohnzimmer).

Dabei kann es vorkommen, dass sich der Einzelne oft Mehrheitsentscheidungen der Eigentümerversammlung beugen muss. Trotzdem meine ich, dass der Kauf einer Eigentumswohnung der Anmietung vorzuziehen ist. Dem Eigentümer kann z. B. nicht mehr gekündigt werden.

Auch wird das investierte Geld i. d. R. wertbeständig angelegt und im Regelfall ist mit einer Wertsteigerung einer Immobilie zu rechnen.

Das Recht der Eigentumswohnung betrifft in der Zwischenzeit einen großen Teil unserer Bürgerinnen und Bürger. Irgendwann ist jeder mit Rechtsfragen befasst, die das Wohnen innerhalb seiner Eigentumswohnung angehen. Es muss dabei gar keinen Streit geben, oft möchte man einfach wissen, was denn dieser oder jener Begriff, der in einer Eigentümerversammlung auftaucht, bedeutet. Oft wissen die Eigentümer nicht, welche Rechte und welche Pflichten sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft haben, oder sie haben völlig falsche Vorstellungen hiervon.

Insbesondere steigende Mieten führen zu der Überlegung, ob nicht doch lieber eine Eigentumswohnung gekauft werden soll, als eine teure Miete zu bezahlen. Dann muss man wissen, was einen erwartet.

Aufgabe dieses Leitfadens ist es, auch dem nicht rechtskundigen Benutzer verständlich zu machen, was die Fachausdrücke des Wohnungseigentumsrechts bedeuten und was man als Eigentümer zu beachten oder zu unterlassen hat, wenn man die geltenden Rechtsvorschriften befolgen will.

In diesem „ABC des Wohnungseigentums“ sind die derzeit geltenden Gesetze samt ihren Ausführungsbestimmungen ebenso berücksichtigt wie Gerichtsentscheidungen, die für die Anwendung der Gesetze maßgeblich und wichtig sind.

Vorwort zur 22. Auflage

Zum 01.12.2020 ist das völlig überarbeitete und modernisierte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, BT-Drs. 19/18791), mit kleineren Änderungen im Januar 2021. In vielen Punkten wird die Arbeit für Verwalter erleichtert, jedoch treten neue Erschwernisse und Probleme zutage. So ist es jetzt z. B. möglich, Ladestellen für Elektrofahrzeuge bereitzustellen, ohne allzu große Hürden überwinden zu müssen. Auch können Wohnanlagen nun besser vor Einbrüchen geschützt werden und ein neuer Anreiz für wirtschaftlich sinnvolle bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen wurde geschaffen. Damit kann die Werthaltigkeit von Wohnungen erhalten und Gebäude können an technische Entwicklungen angepasst werden.

Das sind nur ein paar wenige Beispiele für die Veränderungen des WEG. Da es für das junge Gesetz praktisch noch keine Ergänzungen durch die Rechtsprechung gibt, bleibt nicht viel anderes übrig, als sich an den Materialien abzuarbeiten und den Gesetzestext nach seinem Sinngehalt zu interpretieren. Vor allem dürften viele Entscheidungen des BGH zum alten Recht kaum mehr eine Relevanz im modernisierten Recht entwickeln. Vieles muss neu überlegt werden.

Ich habe mich bemüht, so allgemein verständlich wie möglich zu formulieren, und alle in der täglichen Praxis wichtigen Begriffe in alphabetischer Reihenfolge zu erläutern. In zahlreichen Fällen macht dieses Verfahren einen Verweis auf andere Stichwörter nötig. Gewisse Wiederholungen des Inhalts sind deshalb unvermeidlich.

„Aus der Praxis für die Praxis“ – von diesem Gedanken habe ich mich leiten lassen. Deshalb würden der Verlag und ich uns über Anregungen und auch Kritik, die die Erfahrungswerte unserer Leser widerspiegeln, freuen. Wir werden versuchen, so viel wie möglich bei der Arbeit an späteren Auflagen zu berücksichtigen. Leider ist es uns jedoch nicht möglich, Auskünfte und Beratungen im Einzelfall zu geben. In Fällen persönlicher Rechtsstreitigkeiten sollten Sie sich deshalb ggf. an einen Rechtsanwalt oder eine öffentliche Beratungsstelle wenden.

Karl-Friedrich Moersch

Abkürzungen

Abs.AbsatzAGAmtsgerichtArt.ArtikelAWOArbeiterwohlfahrtAz.AktenzeichenBauGBBaugesetzbuchBauNVOBaunutzungsverordnungBayObLGBayerisches Oberstes LandesgerichtBGBBürgerliches GesetzbuchBGBl.BundesgesetzblattBGGGesetz zur Gleichstellung behinderter MenschenBGHBundesgerichtshofBGHZEntscheidungen des Bundesgerichtshofs in ZivilsachenBetrKVOBetriebskostenverordnungBVerwGBundesverwaltungsgerichtBVOBeihilfenverordnungDBDer BetriebDNRDauernutzungsrechtDWEDer WohnungseigentümerDWRDauerwohnrechtDWWDeutsche WohnungswirtschaftErbbauVOErbbaurechtsverordnungf./ff.folgende/fortfolgendeFamFGGesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen GerichtsbarkeitFGGGesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen GerichtsbarkeitGbRGesellschaft bürgerlichen RechtsGBOGrundbuchordnungGEGGebäudeenergiegesetzGGGrundgesetzGKGGerichtskostengesetzGSiSGesetz über eine bedarfsorientierte Grundsicherung im Alter und bei ErwerbsminderungGVGGerichtsverfassungsgesetzHeimGHeimgesetzHeizkVOHeizkostenverordnungKGKammergerichtKGKommanditgesellschaftLGLandgerichtLPartGGesetz über die Eingetragene LebenspartnerschaftMDRMonatsschrift für Deutsches RechtMEAMiteigentumsanteileMietRMietrechtNJW-RRRechtsprechungsreport der NJWNJWNeue Juristische WochenschriftNr.NummerNZMNeue Zeitschrift für Miet- und WohnungsrechtOHGOffene HandelsgesellschaftOLGOberlandesgerichtOLGZEntscheidungen der Oberlandesgerichte in ZivilsachenPKHProzesskostenhilfeqmQuadratmeterRn.RandnummerRVGRechtsanwaltsvergütungsgesetzSchlHASchleswig-Holsteinische AnzeigenSGB IISozialgesetzbuch Zweites Buch (Grundsicherung für Arbeitsuchende)SGB XIISozialgesetzbuch Zwölftes Buch (Sozialhilfe)TOPTagesordnungspunktvgl.vergleicheVOB/AVOB Teil AVOB/BVOB Teil BWEGWohnungseigentumsgesetzWEMWohnungseigentümer-MagazinWoBindGWohnbindungsgesetzWoFGWohnraumförderungsgesetzWoGGWohngeldgesetzWuMWohnungswirtschaft und MietrechtZfIRZeitschrift für ImmobilienrechtZMRZeitschrift für MietrechtZPOZivilprozessordnungZVGZwangsversteigerungsgesetz

A

Abgeschlossenheit

Abrechnungsjahr

Allstimmigkeit

Altbeschluss

Amtsgericht

Anfechtung

Anfechtungsfrist

Anfechtungsklage

Anpassung an den Stand der Technik

Antennenanlage

Aufhebung der Gemeinschaft

Aufteilungsplan

Außergerichtliche Kosten

Abgeschlossenheit

§ 3 Abs. 3 WEG sieht vor, dass → Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Das Gesetz schreibt nicht zwingend vor, dass → Sondereigentum nur nach Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann; es heißt dort nämlich nur „soll“.

Allerdings sieht die Praxis so aus, dass das Grundbuchamt die Teilung nicht vornimmt, solange die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nicht eingereicht ist. Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, wonach der Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem der → Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde beizufügen sind.

Für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen abgeschlossene Wohnungen baulich vollkommen von fremden Wohnungen getrennt sein, z. B. durch Decken und Wände, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzlich Räume (z. B. Keller, Dachbodenraum) außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen.

Die zusätzlichen Räume wie Dachboden oder Kellerräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, müssen verschließbar sein. In § 3 Abs. 1 WEG werden → Stellplätze gesetzlich wie Räume definiert („Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.“). Dazu gehören auch sog. Mehrfach-, Duplex- oder → Doppelparker; selbst wenn die erforderlichen Hydraulikeinrichtungen zum Bewegen der Parkflächen zwingend → Gemeinschaftseigentum darstellen.

Der Gesetzgeber macht von dem Grundsatz der Abgeschlossenheit Ausnahmen. In § 3 Abs. 2 WEG wird der Begriff „Sondereigentum“ durch gesetzlich definierte Ausnahmen erweitert:

§ 3 Abs. 2 WEG

Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

Welche → „Freiflächen“ des Grundstücks sind damit gemeint? Das sind z. B. Balkone, Terrassen oder Gartenflächen. Diese Bereiche können einzelnen Wohnungseigentümern als → Sondereigentum zugeordnet werden, ohne dass es (wie früher) eines → Sondernutzungsrechts bedarf. Die Räume der abgeschlossenen Wohnung müssen aber trotzdem die Hauptsache darstellen, Freiflächen sollen eine genau zu definierende „Nebensache“ bleiben.

Abrechnungsjahr

Abrechnungsperiode für die → Jahresabrechnung ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr (01.01. bis 31.12.). Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren (häufig: 01.07. bis 30.06. → Vereinbarung). Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung (→ Gemeinschaftsordnung) abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht durch einen → Beschluss abgeändert werden. Dazu fehlt den Wohnungseigentümern die → Beschlusskompetenz.

Allstimmigkeit

Mit diesem sprachlich etwas verunglückten Begriff meint man im Rahmen des WEG-Rechts, dass alle Wohnungseigentümer einer Regelung zustimmen müssen, das heißt nicht nur diejenigen Wohnungseigentümer, die bei der → Eigentümerversammlung vertreten oder anwesend sind.

Im Gegensatz hierzu ist der Begriff „Einstimmigkeit“ insofern missverständlich. Hier könnte man meinen, dass lediglich die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, die auf der Versammlung anwesend oder vertreten sind, erforderlich ist. Es wird selten Versammlungen geben, in der eine hundertprozentige Anwesenheit aller im → Grundbuch eingetragenen Eigentümer gegeben ist. Zur Unterscheidung wird daher von „Allstimmigkeit“ gesprochen.

Die Allstimmigkeit ist nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 01.12.2020 nur noch in wenigen Fällen erforderlich: Z. B. müssen bei einer Änderung der → Teilungserklärung und/oder der → Gemeinschaftsordnung alle eingetragenen Eigentümer zustimmen. Außerdem kann nach §§ 9a, 9b WEG die Gemeinschaft, wenn sie keinen Verwalter hat, durch allstimmigen → Beschluss einen Wohnungseigentümer zur Vertretung im → gerichtlichen Verfahren ermächtigen (BGH vom 16.09.2022, Az. VZR 180/21; LG Frankfurt vom 15.07.2021, Az. Z-13 55/21).

Altbeschluss

Die Neuregelung des WEG im Dezember 2020 schafft rechtliche Probleme, die durch sog. Übergangsregelungen gelöst werden müssen. Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können aufgrund einer Vereinbarung getroffene Beschlüsse durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden („… Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden …“).

Damit solche Beschlüsse auch gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger (Erwerber, Erbe, Beschenkter) wirken können, müssen sie im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). In diesem Fall regelt § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG, dass für die Wirkung für den Sonderrechtsnachfolger auch die Eintragung solcher Beschlüsse erforderlich ist, die vor Inkrafttreten der Reform am 01.12.2020 gefasst oder durch eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden.

Derartige Beschlüsse, die vor der Reform getroffen wurden, nennt man Altbeschlüsse.

Amtsgericht

Nach Maßgabe von § 43 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 WEG i. V. m. § 23 GVG ist immer das Amtsgericht örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das betroffene Objekt der Wohnungseigentumsanlage liegt, und zwar unabhängig davon, ob der Gegenstandswert unter bzw. über 5.000 Euro liegt.

Nur wenn die Eigentümergemeinschaft als Beklagte in → Passivprozessen in Anspruch genommen wird, z. B. weil sie eine Handwerkerrechnung nicht bezahlt hat und diese über 5.000 Euro liegt, wäre das → Landgericht zuständig.

Streitigkeiten zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und z. B. einer Versicherung werden nicht von der Vorschrift des § 43 WEG erfasst. Auch wenn ein Wohnungseigentümer mit einem Mieter eines anderen Wohnungseigentümers streitet, gilt die allgemeine Zuständigkeitsregelung der Zivilprozessordnung.

In Binnenrechtsstreitigkeiten ist immer das Amtsgericht als unterste Instanz zuständig, auch bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, z. B. wegen Beschädigung von Sondereigentum (BGH vom 17.03.2016, Az. V ZR 185/15).

Anfechtung

Beschlüsse einer → Eigentümerversammlung können angefochten werden. Außer den gemäß § 44 WEG anfechtbaren Beschlüssen gibt es aber auch → nichtige Beschlüsse (z. B. BGH vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99). Die Anfechtung erfolgt durch eine Anfechtungsklage, die zur Kategorie der Beschlussklagen gehört (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Das Amtsgericht kann auf die Anfechtungsklage hin auch einen Beschluss als nichtig ansehen bzw. die Nichtigkeit feststellen (→ Nichtigkeitsklage). Hingegen werden die anfechtbaren Beschlüsse erst mit der Rechtskraft der Ungültigkeitserklärung des Amtsgerichts rückwirkend ungültig; bis zur Rechtskraft gelten sie als wirksam. Bei nichtigen Beschlüssen wird es ratsam sein, um eine Rechtsunsicherheit innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden, dass eine Feststellungsklage geführt wird (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG).

Dabei ist davon auszugehen, dass § 23 Abs. 4 WEG („Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“) klare Rechtsverhältnisse unter den Wohnungseigentümern schaffen will.

Eine Anfechtung erfolgt folgendermaßen: Hält ein Wohnungseigentümer einen → Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig, hat er beim zuständigen → Amtsgericht eine Klage auf Ungültigkeitserklärung dieses Beschlusses zu stellen (§ 45 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG). Die ausschließliche Zuständigkeit für „Binnenrechtsstreite“ zwischen den Eigentümern und der → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt beim Amtsgericht (§ 43 WEG, § 23 Nr. 2c GVG), unabhängig vom Gegenstandswert. Des Weiteren gibt es auch die Möglichkeit einer → Beschlussersetzungsklage.

Mit diesem Antrag auf Ungültigkeitserklärung sind z. B. geltend zu machen:

Mängel beim Beschlussverfahren, falls sie für das Ergebnis kausal waren

Verstöße gegen das Mehrheits- oder Einstimmigkeitserfordernis

Nichtbeachtung der vereinbarten Form

ungenaue Tagesordnung bei der Einladung

Genehmigung fehlerhafter Jahresabrechnungen

Wird ein beantragter Beschluss von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt, kann der unterlegene Eigentümer prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Beschlussersetzungsklage vorliegen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese kann positiv enden, wenn die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 WEG tangiert sind:

§ 19 Abs. 1 WEG

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

Allerdings muss ein Beschluss, der mehrheitlich abgelehnt wurde, nicht für ungültig erklärt werden (→ Negativbeschluss).

Die Klagefrist beträgt einen Monat seit der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (§ 45 WEG), wobei die Frist am Tag der Versammlung mit der Beschlussfassung zu laufen beginnt (→ Anfechtungsfrist). Maßgebend ist das Versammlungsende.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben werden, während der Klageantrag innerhalb von zwei Monaten begründet werden muss (§ 45 WEG).

Wird ein angefochtener Beschluss schon vor der Entscheidung über die Anfechtung vollzogen, kann der Anfechtende einen Anspruch auf Folgenbeseitigung im Wege des Verfahrens nach §§ 935 ff. ZPO (→ einstweilige Verfügung) haben, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Klagebefugt sind alle im → Grundbuch eingetragenen Wohnungs- oder Teileigentümer. Besteht bei der Eigentumswohnung eine → Zwangsverwaltung oder ist ein Insolvenzverwalter tätig, sind auch der Zwangs- oder der Insolvenzverwalter klagebefugt.

Kein Antragsrecht hat der → Verwaltungsbeirat als Organ und der Nießbraucher einer Eigentumswohnung (BGH vom 07.03.2002, Az. V ZB 24/01).

Anfechtungsfrist

Soll ein → Beschluss einer → Eigentümerversammlung für unwirksam erklärt werden, muss hiergegen gemäß § 45 WEG Anfechtungsklage erhoben werden (→ Anfechtung).

Nach Maßgabe von § 45 Abs. 1 Satz 1 WEG ist die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Wird der Beschluss z. B. am 7. März gefasst, ist spätestens am 7. April (einen Monat später) die Anfechtungsklage beim → Amtsgericht zu erheben. Nur dann ist die Anfechtungsfrist gewahrt.

Die Anfechtungsklage ist dann gemäß § 45 Abs. 1 Satz 1 WEG innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen. Im vorgenannten Beispiel muss die Begründung am 7. Mai beim zuständigen Gericht eingehen. Diese Fristen können grundsätzlich nicht verlängert werden.

Wird die Frist zur Erhebung der Klage oder die zweimonatige Begründungsfrist versäumt, wird das Amtsgericht die Klage als unbegründet zurückweisen. Eventuell ist bei schuldloser Fristversäumung → „Wiedereinsetzung in den vorigen Stand“ möglich (§ 45 Satz 2 WEG).

Die → Anfechtungsklage wird grundsätzlich von den Gerichten als unzulässig zurückgewiesen, wenn die vom Gericht angeforderten Gerichtskosten nicht binnen 14 Tagen einbezahlt werden. Einzahlung heißt Kontogutschrift bei der Gerichtskasse. Hier hat sich eine sehr strenge Rechtsprechung entwickelt. Wird die Einzahlungsfrist versäumt, ist die Anfechtungsklage meistens nicht mehr zu retten.

Anfechtungsklage

Für eine Anfechtungsklage ist gemäß § 23 Nr. 2c GVG i. V. m. § 44 WEG – unabhängig vom Streitwert – ausschließlich das → Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das betroffene Grundstück liegt.

Die Anfechtungsklage ist binnen der gesetzlichen Frist von einem Monat gemäß § 45 WEG zu erheben. Die einmonatige → Anfechtungsfrist soll sowohl den Wohnungseigentümern als auch den nach § 27 WEG zur Ausführung von Beschlüssen beauftragten Verwaltern Klarheit über die Bestandskraft eines Beschlusses verschaffen. Ist ein Wohnungseigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden oder ist er der Meinung, dass dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist rechtzeitig Klage beim Amtsgericht zu erheben. Eine Anfechtungsklage kann nur ein Wohnungseigentümer erheben. Beklagte ist immer die → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den → Verwalter (falls vorhanden).

Anpassung an den Stand der Technik

Maßnahmen zur „Anpassung an den Stand der Technik“ sind in § 19 Abs. 1 WEG „indirekt“ geregelt:

Eine Maßnahme ist als ordnungsgemäße → Verwaltung im Sinne von § 19 WEG zu verstehen, wenn sie sich als vernünftig und wirtschaftlich sinnvoll darstellt. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit muss eine entsprechende Kosten-Nutzen-Analyse vorgenommen werden. Ein Amortisierungseffekt sollte sich in einem überschaubaren Zeitraum ergeben.

Bei Maßnahmen, die das → gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik anpassen, ist im Gegensatz zu den → modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen nicht erforderlich, dass ein Instandsetzungsbedarf (→ Instandsetzung) überhaupt besteht.

Antennenanlage

Eine Antennenanlage, meist auf dem Dach eines Hauses installiert, dient dem Rundfunk- und Fernsehempfang.

I. d. R. ist davon auszugehen, dass eine solche Gemeinschaftsantennenanlage zum → gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Es spricht eine gesetzliche Vermutung für die Zugehörigkeit zum gemeinschaftlichen Eigentum auch für solche Bestandteile, die nicht ohne Zerstörung oder wenigstens Veränderung der Hauptsache beseitigt werden können. Es ist allgemein anerkannt, dass eine Gemeinschaftsantennenanlage zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, wie das Gesamtleitungssystem für Ver- und Entsorgungsleitungen, Heizungsleitungen, Entlüftungsleitungen und → Klimaanlagen, und zwar genau bis zu dem Punkt, an dem die Leitungen in das → Sondereigentum abzweigen.

Die Umstellung einer Gemeinschaftsantennenanlage auf einen Kabelanschluss (→ Kabelfernsehen) an das → Breitbandkabel oder an ein digitales Netz ist als Anpassung im Sinne von § 19 WEG zu qualifizieren. In § 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG ist explizit der Anschluss an ein → Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität vorgesehen. Quasi ein klassischer Fall für die → Anpassung an den Stand der Technik.

Aufhebung der Gemeinschaft

Grundsätzlich ist die → Wohnungseigentümergemeinschaft unauflöslich. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 WEG). Das gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende → Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und keine Verpflichtung zum Wiederaufbau besteht (§ 11 WEG). Wenn ein Wohnungseigentümer aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheiden will, bleibt ihm letztlich nur die Veräußerung seines Wohnungseigentums. Die Aufhebung des Wohnungseigentums kann auch nicht durch → Mehrheitsbeschluss bewirkt werden. Möglich ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vereinbarung aufheben. Das hat zur Folge, dass dann einfaches Miteigentum begründet wird oder die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft gleichzeitig dessen → Umwandlung in Alleineigentum bedeuten kann (§ 4 WEG).

Ebenso wenig kann ein Pfändungsgläubiger sowie ein Insolvenzverwalter die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 2 WEG). Nach dieser Vorschrift ist die Pfändung eines Miteigentumsanteils durch den Gläubiger eines Wohnungseigentümers nicht möglich. Der Gläubiger kann nur nach den Vorschriften des Immobiliarrechts gemäß § 864 Abs. 2 ZPO vollstrecken (→ Zwangsverwaltung, → Zwangsversteigerung).

Gehört die Eigentumswohnung zu einer Vermögensmasse, über die das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, kann der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum freihändig veräußern oder durch → Zwangsversteigerung verwerten (§§ 172 ff. ZVG). Ihm sind aber die Möglichkeiten verschlossen, den Anteil an der → Erhaltungsrücklage (→ Liquiditätsrücklage) getrennt zur Insolvenzmasse zu ziehen und zu verwerten.

Aufteilungsplan

In § 7 WEG (Grundbuchvorschriften) wird unter anderem Folgendes normiert:

§ 7 WEG

(1) Im Falle des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.

eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

(…).

In Wohnungseigentumssachen hat der Aufteilungsplan, wie in § 7 WEG verlangt, die gleiche Funktion wie das amtliche Verzeichnis nach § 2 GBO für Grundstücke. Dort heißt es, dass die Grundstücke im → Grundbuch nach einem amtlichen Verzeichnis benannt werden, in dem sie unter Nummern oder Buchstaben aufgeführt sind (§ 2 Abs. 2 GBO).

Daraus ist zu entnehmen, dass sich aus dem Aufteilungsplan (Zeichnung) die interne Aufteilung des ganzen Gebäudes nach Größe und Lage des Gemeinschaftseigentums und → Sondereigentums ergeben muss. Eine bis ins kleinste Detail gehende Ausgestaltung des Plans ist nicht erforderlich. Der Aufteilungsplan muss jedenfalls so gestaltet sein, dass das Sondereigentum und das → gemeinschaftliche Eigentum mit der notwendigen Bestimmtheit voneinander getrennt werden können bzw. die Trennung für Außenstehende erkennbar ist. Auch muss die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück angegeben werden, wenn nur dadurch die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum klar ersichtlich ist. Dabei ist zu beachten, dass zusammengehörige Räume farblich umrandet und angelegt werden und mit einer Nummer versehen sind. Falls der Aufteilungsplan keine klaren Abgrenzungen hat bzw. größere Unklarheiten bestehen, kann die Gefahr bestehen, dass kein wirksames Wohnungseigentum begründet wurde.

Außergerichtliche Kosten

In wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren sind die Regeln zur Führung eines Prozesses gemäß Zivilprozessordnung für anwendbar erklärt. Es gehört zu den wesentlichen Besonderheiten des zivilprozessualen Verfahrens, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (§ 91 Abs. 1 ZPO). Danach sind dem Gegner nicht nur die Gerichtskosten zu erstatten, sondern auch die notwendigen außergerichtlichen Kosten. Gewöhnlich handelt es sich dabei um die Rechtsanwaltskosten, Fahrtkosten und Abwesenheitsgelder sowie Kosten für Sachverständige und Zeugen. Soweit die Parteien im Rechtsstreit teilweise obsiegen bzw. unterliegen, sind die Kosten gemäß § 92 Abs. 1 ZPO gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig nach Quoten zu teilen. „Kostenaufhebung“ bedeutet, dass jede Partei die Gerichtskosten zur Hälfte zu tragen hat und die außergerichtlich entstandenen (eigenen) Auslagen (außergerichtliche Kosten) selbst zu übernehmen sind. Üblicherweise wird vom Gericht eine Kostenaufhebung entschieden, wenn es keinen klaren Sieger oder Verlierer gibt.

Sollte die → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem klagenden Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage die Kosten erstatten müssen, trägt der Kläger im Rahmen der internen Kostenverteilung (→  Kosten des Wohnungseigentumsverfahrens) mit seinem Anteil (z. B. nach → Miteigentumsanteilen) seine Kosten mit. Die Mehrkosten, die durch eine → Honorarvereinbarung entstehen, verbleiben bei demjenigen, der die Vereinbarung geschlossen hat; solche Kosten sind selbst im Fall des Obsiegens nicht erstattungsfähig.

B

Barrierereduzierung

Bauliche Veränderungen

Baumangel

Baumaßnahme

Behindertengerechte Nutzung

Beitragsschuld

Benutzung

Benutzungsordnung

Berufung

Beschluss

Beschlussersetzungsklage

Beschlussfähigkeit

Beschlussklage

Beschlusskompetenz

Beschluss-Sammlung

Bestandskraft

Betriebskosten

Bindungswirkung von Eigentümerbeschlüssen

Blockheizkraftwerk

Breitbandkabel

Bundesgerichtshof

Barrierereduzierung

Bekanntlich sind das Wohnraummietrecht (→ Vermietung) und das Wohnungseigentumsrecht zwei verschiedene Rechtsgebiete, die nicht besonders gut harmonieren, obwohl bei beiden das Wohnen der Menschen im Vordergrund steht. So gibt § 554 BGB dem Wohnungsmieter das Recht „zu verlangen, dass ihm der Vermieter → bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.“

Wird der vermietende Eigentümer mit diesem Anspruch konfrontiert, hat er seinerseits nach Maßgabe von § 20 WEG das Recht von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen die Umsetzung des Wunsches des Mieters zu ermöglichen.

§ 20 Abs. 2 WEG

Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen,

(…)

2:

die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,

(…)

dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

Natürlich gehen die Kosten für die baulichen Maßnahmen (→ Behindertengerechte Nutzung) zulasten des Mieters. Der Vermieter kann auch für die Rückbaukosten entsprechende Sicherheit fordern, zusätzlich zur normalen Kaution.

Das LG München I (Urteil vom 08.12.2022, Az. 36 S 3944/22 WEG) vertritt die Auffassung, dass sich die gesetzliche Privilegierung in § 20 Abs. 2 WEG auf alle Maßnahmen erstreckt, die für eine Nutzung durch körperlich und geistig eingeschränkte Personen förderlich sind. Hierbei soll es nicht auf eine individuelle Betroffenheit des jeweiligen Wohnungseigentümers, seiner Angehörigen oder seines Mieters ankommen. Die Maßnahmen können vielmehr ohne einen konkreten Anlass verlangt werden (→ Wohnungsanpassung).

Das → Landgericht begründet in seinem Urteil, dass Maßnahmen der Barrierereduzierung gemäß § 20 Abs. 2 WEG (→ Behindertengerechte Nutzung) nicht nur im besonderen Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegen. Allerdings hat der Gesetzgeber der Barrierereduzierung auch Grenzen gesetzt. So können keine Maßnahmen verlangt oder beschlossen (→ Beschluss) werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Laut dem Landgericht könnte dies z. B. der Fall sein, wenn ein neuer Außenaufzug (→ Bauliche Veränderungen) die Ästhetik der Fassade eines Stuckaltbaus zerstören würde.

Bauliche Veränderungen

Unter baulichen Veränderungen werden i. d. R. alle Maßnahmen verstanden, die das architektonisch-ästhetische Bild des Gebäudes (optischer Eindruck) innen und außen sowie den Zustand der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen verändern und dabei insbesondere die Stabilität, Sicherheit und Solidität des Gebäudes beeinträchtigen können. Der neu formulierte § 20 Abs. 1 WEG hat den Begriff der „baulichen Veränderungen“ etwas allgemeiner und interpretationsoffener gestaltet. Nun werden unter baulichen Veränderungen solche „Maßnahmen [verstanden], die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen) …“.

Die baulichen Veränderungen sind streng zu unterscheiden von den Maßnahmen zur → Instandsetzung und → Instandhaltung sowie von Modernisierungsmaßnahmen (→ Modernisierende Instandsetzung). Etwa ist der nachträgliche Anbau eines Balkons, wenn dadurch neben der optischen Beeinträchtigung des Gebäudes auch der Lichteinfall in einer darunter liegenden Nachbarwohnung beeinträchtigt wird, als Neuanlage und Neugestaltung eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Einem solchen Balkonanbau müssen jetzt nur noch die beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen (§ 20 Abs. 3 WEG). Allerdings darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet werden, wie § 20 Abs. 4 WEG fordert.

Zu den baulichen Veränderungen gehören auch die Ersatzbeschaffungen für gemeinschaftliche Einrichtungen, wenn damit eine Erneuerung verbunden ist. Beispiele sind der Ersatz einer Holztür durch eine moderne Glastür oder der Austausch eines herkömmlichen Türschließers durch eine elektrische Türschließanlage. Auch die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen gehören zu der baulichen Veränderung. Als Beispiel sei hier die Umwandlung einer Grünfläche in einen Kfz-Abstellplatz (→ Stellplatz) genannt. Diese Maßnahmen müssen nur noch mehrheitlich (→ Mehrheitsbeschluss) von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

Ein solcher Beschluss ist grundsätzlich anfechtbar, wenn § 20 Abs. 3 und 4 WEG tangiert sind. Wird ein solcher Beschluss nicht angefochten, muss sich auch der Wohnungseigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, an den Kosten anteilmäßig beteiligen (§ 21 WEG).

Ganz generell gilt für die Kostenverteilung bei baulichen Änderungen Folgendes:

§ 21 Abs. 1 WEG

Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

Da bauliche Veränderungen jetzt mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, müssen durch diese Vorschrift die in der Minderheit befindlichen Wohnungseigentümer geschützt werden.

Grundsätzlich hat derjenige die Kosten zu tragen, der die Maßnahme veranlasst hat, wie § 21 Abs. 1 WEG verlangt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz stellt § 21 Abs. 2 WEG dar: Alle Wohnungseigentümer müssen mit ihren Anteilen (→ Miteigentumsquote) die Kosten tragen, wenn diese

a)

von mehr als 2/3 und

b)

mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und

c)

sich die Kosten in überschaubarer Zeit amortisieren.

Ein → Beschluss über die Genehmigung einer konkreten baulichen Veränderung ist auch dann nicht nichtig, wenn von einer baulichen Veränderung tatsächlich beeinträchtigte Wohnungseigentümer von der Mehrheit überstimmt wurden (BGH vom 02.09.2000, Az. V ZB 58/99).

Wird ein entsprechender Beschluss durch das Gericht aufgehoben, kann ein Anspruch auf Beseitigung von baulichen Veränderungen bestehen und wandelt sich um in einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustands.

Problematisch ist allerdings nach wie vor die Situation, wenn ein die bauliche Veränderung gestaltender Beschluss gefasst, mit der Baumaßnahme unverzüglich begonnen wurde und noch vor → Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses eine → Anfechtungsklage von einem Wohnungseigentümer erhoben wird. Man wird in diesen Fällen unterscheiden müssen, ob es möglich ist, die Bauausführung noch rückgängig zu machen oder ob diese bereits fertig gestellt ist und ein Rückbau unzumutbar wäre. Gegebenenfalls muss die begonnene Baumaßnahme, bevor der Beschluss bestandskräftig ist, im Wege einer → einstweiligen Verfügung nach den § 935 ff. ZPO vorläufig gestoppt werden.

Im Fall einer „Nichtbeeinträchtigung“ von Wohnungseigentümern bei baulichen Maßnahmen ist kein Beschluss erforderlich, z. B. das Anbringen von Wäschetrockenstangen auf dem Balkon, wenn diese nicht sichtbar sind oder die Schaffung eines Dachdurchbruchs und der Einbau eines Fensters durch den Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, wenn kein konkreter Nachteil erkennbar ist, etwa ein von der Straße aus „nicht sichtbares“ Dachflächenfenster.

Nochmals zur Klarstellung: Jede Maßnahme einer baulichen Veränderung bedarf eines formellen → Beschlusses der Eigentümerversammlung. Im Zuge der WEG-Novelle braucht es nicht mehr der Zustimmung aller (→ Allstimmigkeit) Eigentümer: Ein Beschluss mit einfacher →  Mehrheit reicht aus, damit die Vornahme durch die → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen ist bzw. diese einem Eigentümer gestattet wird.

Die Grenze der baulichen Veränderung ist die grundlegende Umgestaltung des Gebäudes, hierfür gilt nach wie vor das Allstimmigkeitsprinzip. Ist ein solcher Umgestaltungsbeschluss nur mit Mehrheit gefasst worden (→ Zitterbeschluss), ist dieser zwar nicht nichtig (→ Nichtigkeit), kann aber angefochten werden (→ Anfechtungsklage).

Damit die Wohnungseigentümer sich den aktuellen Gegebenheiten anpassen können, sind einige bauliche Veränderungen privilegiert. Wohnungseigentümer haben für bestimmte Maßnahmen einen Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung (§ 20 Abs. 2 WEG). Diese Maßnahmen beziehen sich insbesondere auf:

die Inklusion von Menschen mit Behinderungen

dem Laden von E-Fahrzeugen (→ Elektromobilität, → Wallbox)

den Einbruchsschutz sowie

den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (→ Telekommunikationsnetz)

Der Anspruch richtet sich auf die Zustimmung der durch die Maßnahme betroffenen Eigentümer. Bezüglich der nicht beeinträchtigten Wohnungseigentümer besteht ein Anspruch auf positive Zustimmung. Wie diese Maßnahmen durchgeführt werden, ist im Rahmen → ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen.

Wird eine bauliche Veränderung von einem Eigentümer eigenmächtig ohne vorherige Erörterung in einer Versammlung mit einem Zustimmungsbeschluss durchgeführt, haben die anderen Wohnungseigentümer wiederum einen Anspruch gegen diesen auf Rückgängigmachung der Veränderung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Wer übernimmt die Kosten für bauliche Veränderungen? Im Grundsatz derjenige, auf den die bauliche Veränderung zurückzuführen ist. Die Pflicht zur Kostentragung trifft den Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchführen lässt oder auf dessen Verlangen die → Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Änderungen ausführt. Allerdings gibt es zwei Ausnahmen (wie oben schon erwähnt), die zur Verdeutlichung nochmal wiederholt werden:

§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG: Werden die Baumaßnahmen mit einer 2/3-Mehrheit beschlossen, die wiederum die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, werden alle Wohnungseigentümer zur Kostentragung (grundsätzlich nach → Miteigentumsanteilen) herangezogen. Ausnahme von der Ausnahme: Es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Ob das der Fall ist, muss im Einzelfall beurteilt werden und die Gerichte werden bestimmt entsprechende Fallsituationen ausarbeiten.‍

§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG: Die Kosten für mehrheitlich beschlossene, modernisierende Erhaltungsmaßnahmen haben alle Eigentümer dann zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (z. B. Wärmedämmung: Die Baukosten sollten innerhalb von zehn Jahren durch Einsparung von Energiekosten amortisiert sein.). Hier gilt die Verteilung der Höhe der Kosten nach der Größe des Miteigentumsanteils des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Baumangel

Häufig wird Wohnungseigentum dadurch begründet, dass ein Bauträger eine Eigentumswohnanlage projektiert und die Eigentumswohnungen individuell an Interessenten verkauft. Der Bauträger ist ein Gewerbetreibender, der die Baumaßnahmen im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnungen vorbereitet und durchführt.

Die Leistung des Bauträgers besteht in der Pflicht zur Herstellung eines Bauwerks, das heißt zur Herstellung von Eigentumswohnungen. Meistens verpflichtet sich der Bauträger gegenüber den Erwerbern, die Bauleistung schlüsselfertig zu erbringen und das Bauwerk nach Fertigstellung an den Erwerber zu übergeben. Der Bauträgervertrag enthält werk- und werklieferungsvertragliche sowie kaufvertragliche Elemente und je nach den Umständen des Einzelfalls auch Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht.

Leider ist immer wieder festzustellen, dass die erbrachte Bauleistung mangelhaft ist. Eine Werkleistung ist immer dann mangelhaft, wenn das Bauwerk „mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern“ (§ 633 ff. BGB). Weiter ist ein Werk auch dann mangelhaft, wenn es nicht die „zugesicherten Eigenschaften“ hat. Vom Fehler ist der Schaden zu unterscheiden. Die Folge eines Baumangels ist immer ein Schaden und schließt sich daran an.

Mängel am → Sondereigentum machen die Wohnungseigentümer regelmäßig bei der Übergabe oder bei der Abnahme der Eigentumswohnung oder später im Laufe der Gewährleistungsfrist selbst geltend. Die Gewährleistungsfrist beginnt ab Abnahme des Bauwerks.

Probleme ergeben sich insbesondere bei der Feststellung bzw. Geltendmachung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum, da alle Wohnungseigentümer betroffen sind.

Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln am → gemeinschaftlichen Eigentum entstehen Schwierigkeiten, weil sich die Ansprüche als Individualansprüche aus dem Kaufvertrag ergeben und eine individuelle Geltendmachung im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu Problemen innerhalb der Gemeinschaft führen kann.

Bei Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft im Außenverhältnis zu bedenken (jetzt geregelt in § 9a WEG). Danach ist die Gemeinschaft Inhaberin der gesetzlich begründeten oder rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten (§ 9a Abs. 2 WEG). Gemeinschaftsbezogen sind daher im Außenverhältnis auch Mängelansprüche der Wohnungseigentümer aus Erwerbsgeschäften mit Bauträgern.

Nach § 9a Abs. 2 WEG verliert ein einzelner Wohnungseigentümer nach dem 01.12.2020 seine Prozessführungsbefugnis für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum, das ist nunmehr Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Darstellung dieser Problematik, die hier dahinter steckt, würde den Rahmen dieses kleinen Kompendiums sprengen. Hier sind die Baurechtsspezialisten mit WEG-Kenntnissen gefragt. Der Gesetzgeber hat viele Fragen offengelassen, die die Gerichte klären sollen.

Baumaßnahme

Grundsätzlich ist bei Baumaßnahmen zu unterscheiden, ob → Sondereigentum oder → Gemeinschaftseigentum von der beabsichtigten Veränderung des Bestands betroffen ist. Weiter ist in diesem Zusammenhang zu klären, ob es sich um eine Erhaltung (→ Erhaltungsmaßnahmen) des Sondereigentums handelt oder um eine darüber hinausgehende Maßnahme. Eine Erhaltungsmaßnahme kann der Sondereigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer selbst ordnungsgemäß auf seine Kosten durchführen. Wird aber mehr als der Erhalt des Sondereigentums in Angriff genommen, muss man sich vorher fragen, ob diese Baumaßnahme den anderen Wohnungseigentümern einen Nachteil zufügt. Diese Frage beantwortet § 13 Abs. 2 WEG:

§ 13 Abs. 2 WEG

(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Bei jeder Baumaßnahme ist also die Frage zu klären, ob durch die → bauliche Veränderung den anderen Wohnungseigentümern ein Nachteil entsteht oder nicht. Die Kostenfrage wird hier nicht tangiert, da der umbauende Sondereigentümer die Kosten dafür sowieso selbst tragen muss. Es geht nur um die Frage, ob die anderen Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Für die Zustimmung reicht, dass es mehr Ja- als Nein-Stimmen bei der Beschlussfassung (→ Beschluss) gibt.

Kein Nachteil entsteht den anderen Eigentümern z. B. beim Anbau eines Innenrollos oder dem Versetzen einer nichttragenden Innenwand. Dagegen könnten folgende Maßnahmen nachteilig sein, weshalb die anderen Wohnungseigentümer zustimmen müssen:

Austausch des Bodenbelags (Trittschalldämmung verschlechtert sich, → Lärmstörungen)

Einbau eines Innenklimageräts (Geräuschemissionen, → Klimagerät)

Bei Baumaßnahmen, die auch gemeinschaftliches Eigentum betreffen (z. B. die Kabellegung durch ein Fenster), ist immer die Zustimmung der anderen erforderlich (→ Unzulässige bauliche Veränderungen).

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung verdeutlicht dies: Das Amtsgericht München (Urteil vom 26.03.2019, Az. 484 C 17510/18 WEG) hat entschieden, dass eine ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer installierte Klimaaußenanlage (→ Klimageräte) wieder entfernt werden muss. Eine auf einer Sondernutzungsfläche (→ Sondernutzungsrecht) vor der Erdgeschosswohnung installierte Klimatruhe einschließlich Einhausung und Versorgungsleitungen ist somit zu beseitigen und die Durchdringung der Fassade wieder ordnungsgemäß zu verschließen.

Hinzuweisen ist hier, dass jede Wohnungseigentumsanlage unterschiedlich ist, und deshalb jeder Einzelfall gesondert zu beurteilen ist. Am besten ist es, sich bei dieser komplexen Materie fachlichen Rat einzuholen.

Behindertengerechte Nutzung

§ 554 BGB regelt die „Barrierefreiheit“ als eine zulässige Modernisierung durch den Mieter (nicht Vermieter). Danach können Mieter von ihrem Vermieter (= vermietender Wohnungseigentümer) die Zustimmung zu einer → baulichen Veränderung (→ Barrierereduzierung) verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder einen barrierefreien Zugang zur Wohnung erforderlich ist. Dabei kommen auch umfangreiche Baumaßnahmen in Betracht: Einbau eines Lifts im Treppenhaus, Verbreiterung von Türen, ein behindertengerechtes Bad, Haltegriffe, Notrufeinrichtungen und Rollstuhlrampen. Doch nicht nur → gemeinschaftliches Eigentum ist betroffen, sondern auch → Sondereigentum.

Voraussetzung für die Herstellung der Wohnung für eine behindertengerechte Nutzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an den baulichen Veränderungen hat. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter selbst eine Behinderung hat oder in der Wohnung Angehörige, Lebensgefährten oder Partner mit Behinderungen wohnen (→ Wohnungsanpassung).

§ 554 BGB – Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz

(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der vermietende Wohnungseigentümer (→ Vermietung) kann vom Mieter zur Abdeckung der Rückbaukosten eine Sicherheit nach § 551 Abs. 3 BGB zusätzlich zur bei Mietbeginn bezahlten Kaution verlangen.

Nunmehr zur wohnungseigentumsrechtlichen Seite:

Der Gesetzgeber ist bei § 554 BGB davon ausgegangen, dass der Vermieter Alleineigentümer nicht nur der Mietwohnung selber, sondern des gesamten Gebäudes ist. Wie sieht es bei vermieteten Eigentumswohnungen aus?

§ 554 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter. Der Vermieter kann den Anspruch nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG („Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, … dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.“) erfüllen, wenn er mit den anderen Wohnungseigentümern zusammenarbeitet, da die gewünschten Baumaßnahmen des Mieteres außerhalb der Wohnung fast immer als → bauliche Veränderungen des → gemeinschaftlichen Eigentums zu qualifizieren sind.

Die Problematik wird aus dem Rechtsverhältnis Vermieter/Mieter in das Verhältnis vermietender Eigentümer/übrige Wohnungseigentümer verschoben. Man wird wohl sagen müssen, dass der vermietende Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer dann einen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen (auch des gemeinschaftlichen Eigentums) hat, wie wenn er die Wohnung selbst nutzen würde; hätte er ebenfalls einen Anspruch auf Zustimmung (→ Barrierereduzierung, → Behindertengerechte Nutzung).

Beitragsschuld

Die Beitragsschuld ist eine Verbindlichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gläubiger der Forderung sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern nur die → Gemeinschaft. Der Anspruch entsteht mit bestandskräftigem → Beschluss.

Der → Verwalter hat dann die Einziehung (→ Hausgeldinkasso) vorzunehmen. Sollte der Schuldner zahlungsunfähig sein, werden die Verbindlichkeiten auf alle Wohnungseigentümer, auch auf den Schuldner, nach dem beschlossenen → Verteilungsschlüssel oder nach → Miteigentumsanteile verteilt.

Benutzung

In § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG taucht der Begriff „Benutzung“ auf (→ Benutzungsordnung):

§ 18 Abs. 2 Nr. 2

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1.

(...)

2.

eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Was will der Gesetzgeber damit regeln? Der zitierte Paragraf begründet Individualansprüche jedes Wohnungseigentümers gegen die →  Gemeinschaft auf ordnungsgemäße Benutzung des → Gemeinschaftseigentums und des → Sondereigentums. Es ist sodann bei der Anspruchsprüfung zu klären, ob bereits eine Regelung durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss vorliegt und ob der Anspruch dem Interesse der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht.

Der Begriff „Benutzung“ ersetzt den bisherigen Begriff „Gebrauch“ (→ Gebrauchsrecht, → Gebrauchsregelung).

Benutzungsordnung

Nach Maßgabe von §§ 18, 19 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des → Sondereigentums und des → gemeinschaftlichen Eigentums durch → Vereinbarung regeln. Dabei versteht man unter Benutzung (Gebrauch) jede tatsächliche eigennützige Verwendung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Benutzungsregelung ist die Koordination der Individualinteressen (hausinternes Management) durch → Vereinbarung, durch → Mehrheitsbeschluss oder durch richterliche Anordnung mittels eines Urteils (→ Beschlussersetzungsklage).

Zu unterscheiden von der Benutzung ist die → Verwaltung. Die Verwaltung betrifft nur das gemeinschaftliche Eigentum und ist daher auf das Gemeinschaftsinteresse beschränkt. Der Regelung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs stellt typischerweise die → Hausordnung dar (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Auch die Benutzungsordnungen für die Nutzung einer gemeinschaftlichen Waschküche, für die Öffnungszeiten eines Schwimmbads oder einer Sauna und für die Benutzung einer → Garage können im Rahmen des § 19 WEG geregelt werden, ebenso die turnusmäßige Nutzung von Gemeinschaftsanlagen, wie gemeinschaftliche Trockner oder Waschmaschinen. Auch ist es möglich, eine Benutzungsregelung für einen gemeinschaftlichen Kinderspielplatz aufzustellen, oder Regelungen, wie häufig die Waschküche oder der Trockenboden benutzt werden dürfen – vor allem zu welcher Uhrzeit. Es besteht jedoch keine → Beschlusskompetenz, den Gebrauch (Benutzung) des → gemeinschaftlichen Eigentums vollständig zu untersagen oder zu verbieten (LG Lüneburg vom 30.06.2020, Az. 3 S 59/19).

Berufung

Gegen erstinstanzliche Entscheidungen in Wohnungseigentumssachen kann Berufung eingelegt werden. Der Beschwerdewert muss mindestens 600 Euro betragen (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) oder das Gericht muss eine Berufung in seinem Urteil zugelassen haben.

Die Berufung ist innerhalb von einem Monat nach Zustellung der erstinstanzlichen Entscheidung einzulegen und innerhalb eines weiteren Monats zu begründen.

Zuständig für die Berufung gegen amtsgerichtliche Wohnungseigentumsentscheidungen ist das Landgericht. Die Zuständigkeit ist auch nach der Modernisierung des WEG im Dezember 2020 unverändert geblieben (§ 72 Abs. 2 GVG), lediglich ist die genannte Norm an § 43 WEG sprachlich angepasst worden.

In jedem Bundesland sind zentrale Berufsgerichte eingesetzt, die im Bezirk des jeweiligen Oberlandesgerichts liegen (z. B. das Landgericht Stuttgart für den OLG-Bezirk Stuttgart).

Beschluss

Beschlüsse sind ein wichtiges Entscheidungskriterium, mit dem die → Wohnungseigentümergemeinschaften intern ihre eigenen Angelegenheiten regeln.