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- Herausgeber: Books on Demand
- Kategorie: Fachliteratur
- Sprache: Deutsch
Dieser Ratgeber erklärt anhand vieler Praxisbeispiele einfach und verständlich, wie eine Baufinanzierung funktioniert. Sie erfahren, wie Sie sich vorbereiten, um die beste Finanzierung für Ihr individuelles Vorhaben zu erhalten. Sie erhalten viele nützliche Tipps, Checklisten und Links zu kostenlosen Baufinanzierungsrechnern.
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Seitenzahl: 66
Veröffentlichungsjahr: 2021
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Für Leni
Inhalt
Vorwort
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Der Weg zu Ihrer optimalen Baufinanzierung
Ziele festlegen
Wann wollen Sie die Immobilie kaufen?
Welche Immobilienform ist die richtige?
Wie sind Ihre nächsten Lebensphasen geplant?
Welchen Lebensstandard möchten Sie?
Wie hoch ist Ihr Sicherheitsbedürfnis?
Fazit
Budgetplanung
Vermögensbilanz
Liquiditätsplanung
Darlehenskalkulation
Kaufnebenkosten
Finanzierungsbereiche
Neubau
Kauf einer bestehenden Immobilie
Anschlussfinanzierung
Kapitalbeschaffung
Modernisierung
Beratungsmöglichkeiten
Hausbank
Direktbank
Bausparkasse
Versicherung
Internet
Unabhängiger Experte
Finanzierungsarten
Annuitätendarlehen
Bauspardarlehen
Endfällige Darlehen
Volltilgerdarlehen
KfW-Darlehen
Nachrangdarlehen
Forward-Darlehen
Familien- oder Arbeitgeberdarlehen
Wertpapierkredite
Fördermöglichkeiten
Staatliche Förderbank KfW
Steuerliche Vorteile und staatliche Förderung
Wohn-Riester
Arbeitnehmersparzulage
Wohnungsbauprämie
Bundesländer, Landkreise und Gemeinden
Sondertilgungen
Absicherung
Unfall, Krankheit und Tod
Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit
Familiäre Veränderungen
Familienzuwachs
Scheidung
Tod
Zinserhöhungen
Woran Finanzierungen scheitern
Zu hohe Schulden
Zu wenig Eigenkapital
Zu wenig Zeit
Negative Schufa
Glossar
Nützliche Tools und Rechner
Über den Autor
Mein Angebot
Bequemlichkeit
Exklusivität
Individualität
Sicherheit
Sparsamkeit
Schnelligkeit
Finanzierungsmöglichkeiten
Meine Produktpalette
Vorwort
Liebe Leserin,
lieber Leser,
viele Menschen in Deutschland träumen von der eigenen Immobilie. Durch das niedrige Zinsniveau ist dieser Wunsch auch einfacher realisierbar – trotz gestiegener Preise für Häuser und Wohnungen. Allerdings sind Baufinanzierungen auch ein komplexes Thema, das kaum ein Laie ohne entsprechende Beratung durchführen kann.
Aber nicht nur Immobilienkäufer finden in diesem Buch wertvolle Hinweise, Tipps und Tricks: Auch wenn Sie auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung, Wegen zur Kapitalbeschaffung oder nach staatlichen Fördermöglichkeiten sind, werden Sie in diesem Werk fündig werden.
Dieses Buch soll Sie dabei unterstützen, Ihre optimale Immobilienfinanzierung zu finden. Es erklärt anschaulich, wie der Planungsprozess abläuft, welche Darlehensformen es gibt und wie Sie den Weg zur Topkondition finden können. Ich bin kein Freund von „Bank-Chinesisch“ und erkläre Ihnen die Fachbegriffe anhand von Beispielen.
Neben der reinen Baufinanzierung betrachten wir noch viele wichtige Nebenaspekte: z.B. finanzielle Risiken im Fall von Unfall, Krankheit, Tod oder Scheidung. Ich zeige Ihnen konkrete Absicherungsstrategien für Sie und Ihre Familien auf.
Zusätzlich finden Sie in diesem Buch viele Links zu nützlichen Internetseiten, Finanzierungsrechnern sowie als Bonusmaterial. Auf meiner Internetseite www.florian-herfurth.de/baufi ist alles übersichtlich dazu zusammengefasst.
Dieses Buch wurde im Frühjahr 2021 fertiggestellt und war zu diesem Zeitpunkt auf dem neuesten Stand. Da in unserer schnelllebigen Zeit fortlaufend neue Informationen kommen, empfehle ich Ihnen, meinen Newsletter unter
www.florian-herfurth.de/newsletter
zu abonnieren. Er ist kostenfrei, jederzeit abbestellbar und stets auf dem aktuellen Stand. Damit bleiben Sie immer informiert.
Mit 30 Jahren Erfahrung in der Finanzdienstleistungsbranche bin ich gerne auch für Sie als Ihr persönlicher Baufinanzierungsexperte tätig – persönlich, telefonisch oder in der Onlineberatung. Gemeinsam finden wir die bestmögliche Finanzierung für Ihr individuelles Vorhaben. Ich freue mich auf Sie.
Herzliche Grüße
Ihr Florian Herfurth
Büro:
Die Finanzboutique GmbH Westendstraße 9 87439 Kempten (Allgäu)
Telefon:
0831 20691570
Mail:
Impressum:
www.florian-herfurth.de/impressum
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Im Prinzip ist es ganz simpel: Sie möchten eine Immobilie kaufen, haben dafür aber nicht genügend Geld. Den erforderlichen Betrag wollen Sie von einer Bank leihen und über einen längeren Zeitraum zurückbezahlen. Neben Banken vergeben auch Bausparkassen und Versicherungen Finanzierungen.
Eine Baufinanzierung können Sie alleine, aber auch gemeinsam mit Ihrem Partner abschließen. Bei zwei Darlehensnehmern haften beide Personen gegenüber der Bank für die Rückzahlung des noch offenen Kreditbetrags. Sehr wahrscheinlich erhöht sich dadurch die Chance, eine Zusage für die gewünschte Baufinanzierung zu erhalten.
Die Bank wird Sie – und insbesondere Ihre finanziellen Verhältnisse – überprüfen, um festzustellen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass Sie das Darlehen auch zurückbezahlen können. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit (auch „Bonität“ genannt) ist, desto attraktiver wird der Zinssatz sein, den Ihnen die Bank dafür anbietet.
Dazu zählen Punkte wie regelmäßiges Einkommen, andere Vermögenswerte und Schulden sowie mögliche Probleme bei anderen Verpflichtungen in der Vergangenheit („Schufa-Einträge“). Natürlich interessiert sich der Darlehensgeber auch für Ihre persönlichen Verhältnisse, wie z.B. Ausbildung und Beruf, Arbeitgeber und die familiäre Situation.
Besondere Beachtung findet auch der so genannte „Beleihungswert“. Dieser besagt, wie hoch der Kredit in Relation des Immobilienwerts ist.
Zwei Beispiele:
Kaufpreis der Immobilie: Darlehensbetrag: = Beleihungswert
EUR 500.000 EUR 400.000 80 %
Kaufpreis der Immobilie: Darlehensbetrag: = Beleihungswert
EUR 500.000 EUR 450.000 90 %
Faustformel: Je niedriger der Beleihungswert ist, desto günstiger werden die Zinsen sein. Oder anders formuliert sinkt der Zins, wenn Sie mehr Eigenkapital zum Kauf der Immobilie verwenden.
Der Topzinssatz wird wahrscheinlich dann erreicht, wenn Sie 40 % des Kaufpreises zzgl. der Anschaffungsnebenkosten selbst bezahlen können und über ein hohes Einkommen verfügen. Aber auch Menschen mit weniger Geld haben gute Chancen, eine Baufinanzierung zu erhalten. Nur eben zu etwas höheren Zinsen.
Mittlerweile sind Darlehen möglich, die 100 % des Wertes der Immobilie ausmachen. Zum Teil werden auch noch die Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung) mitfinanziert. Voraussetzung ist, dass Sie ein entsprechend hohes frei verfügbares Einkommen haben und/oder noch 30 Jahre oder länger im Erwerbsleben stehen. Denn bis zu Ihrem Ruhestand sollte der Kredit getilgt sein.
Immobilienfinanzierungen laufen oft über einen Zeitraum von 30 Jahren und länger, bis das Darlehen komplett zurückbezahlt ist. Bei der Antragstellung vereinbaren Sie mit der Bank einen zeitlichen Rahmen, wie lange der Zinssatz für beide Seiten fest vereinbart ist. Dieser Zeitraum wird Zinsbindung genannt. Die Zinsbindung bei Baufinanzierungen kann unterschiedlich lange fixiert werden, z.B. zehn oder 20 Jahre.
Sie können auch andere „krumme“ Jahre an Zinsbindung auswählen (z.B. 13 oder 21 Jahre). Das kann Sinn machen, wenn Sie zu einem festen Zeitpunkt sicher einen größeren Betrag erhalten, mit dem das Darlehen (teilweise) abgelöst werden soll (z.B. durch eine fällige Lebensversicherung). Manche Banken mögen jedoch diese „krumme“ Anzahl an Jahren nicht und fordern dafür einen höheren Zinssatz.
Ist der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett zurückbezahlt, müssen Sie dann mit der Bank (oder auch einer anderen) einen weiteren Darlehensvertrag schließen, in dem der Zinssatz und andere Kreditmodalitäten neu vereinbart werden.
Es ist auch möglich, eine „variable“ Zinsvereinbarung zu treffen. In diesem Fall hat der Kredit keine feste Laufzeit, der Zinssatz passt sich immer dem aktuellen Kapitalmarkt an. Empfehlenswert ist, das Darlehen bis zum Renteneintritt (weitestgehend) zurückzuzahlen, da sich dann Ihr Einkommen nach unten reduzieren wird.
Das Darlehen wird i.d.R. in monatlichen Raten zurückbezahlt. Die Raten setzen sich aus zwei Bausteinen zusammen: Zins und Tilgung. Der Zins ist nichts anderes als der Preis für das Leihen von Geld. Mit der Tilgung zahlen Sie das Darlehen ab, dadurch verringert sich Ihre Restschuld.
Zwei Beispiele:
Darlehensbetrag: Zinssatz: Anfängliche Tilgung: Monatliche Rate:
EUR 300.000 1,00 % 2,00 % EUR 750
Darlehensbetrag: Zinssatz: Anfängliche Tilgung: Monatliche Rate:
EUR 500.000 0,75 % 3,00 % EUR 1.562,50
Die Höhe des Tilgungssatzes ist enorm wichtig für die Länge der gesamten Laufzeit des Darlehens. Selbst geringe Änderungen verkürzen oder verlängern den Zeitpunkt, bis wann der Kredit komplett zurückbezahlt ist, um Jahre. Welche Spanne dies ist, können Sie dieser Tabelle entnehmen. Wir unterstellen dabei ein Darlehen über EUR 300.000, einen Zinssatz von 1,00 % und eine Zinsbindung von zehn Jahren.
Anfängliche Tilgung
Darlehenslaufzeit
1,00 %
69 Jahre, 5 Monate
1,50 %
51 Jahre, 2 Monate
2,00 %
40 Jahre, 7 Monate
2,50 %
33 Jahre, 8 Monate
3,00 %
28 Jahre, 10 Monate
4,00 %
22 Jahre, 4 Monate
5,00 %
18 Jahre, 3 Monate
Sie sehen, welche Dynamik durch eine höhere Tilgung entsteht. Eine um 0,50 % höhere Tilgung wird für viele Menschen zwar eine etwas höhere Darlehensrate bedeuten, die aber das Gesamtbudget nicht nennenswert belastet. Dadurch reduzieren Sie die Darlehenslaufzeit signifikant und sind früher schuldenfrei.
Um Ihnen die Bedeutung der Höhe des Tilgungssatzes noch besser darzustellen, finden Sie hier noch einige Beispiele über die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Wir unterstellen dabei ein Darlehen über EUR 300.000, einen Zinssatz von 1,00 % und eine Zinsbindung von zehn Jahren.
Anfängliche Tilgung
Restschuld nach 10 Jahren
1,00 %
EUR 268.462,55
1,50 %
EUR 252.693,79
2,00 %
EUR 236.925,08
2,50 %
EUR 221.156,34
3,00 %
EUR 205.387,59
4,00 %
EUR 173.850,11
5,00 %
EUR 142.312,64
