Das Steuer-Set für Vermieter - Ihr Finanzratgeber für vermietetes Wohneigentum E-Book

Constanze Elter

• Herausgeber: Stiftung Warentest
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 170

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Steuern sparen als Vermieter – Der kompakte Ratgeber für Immobilienbesitzer Vermieten kann eine lukrative Einnahmequelle sein – doch ohne das richtige Wissen verschenken viele Eigentümer bares Geld. Mit diesem Buch erhalten Sie einen umfassenden Leitfaden zur steuerlichen Optimierung Ihrer Immobilien. Egal, ob Sie eine Wohnung vermieten, ein Mehrfamilienhaus besitzen oder Ferienwohnungen über Airbnb anbieten – hier finden Sie alle relevanten Informationen zu Steuererklärung, Abschreibung, Werbungskosten und steuerlichen Fallstricken. Dieser Steuerratgeber beantwortet die häufigsten Fragen von Vermietern und gibt wertvolle Steuertipps für den Vermieteralltag. Erfahren Sie, welche Einnahmen versteuert werden müssen, wie Sie Ihre Kosten geltend machen und welche Sonderabschreibungen möglich sind. Inklusive wichtiger Checklisten und Formulare zum online Ausfüllen, Herunterladen und Ausdrucken. Inhalte dieses Buchs: - Steuern optimieren: Immobilienbesitz steuerlich clever gestalten - Werbungskosten und Abschreibung richtig nutzen - Einkommensteuererklärung mit ELSTER leicht gemacht - Ferienwohnungen und Airbnb korrekt versteuern - Fallstricke vermeiden und rechtliche Sicherheit gewinnen Dieses Handbuch ist Ihr unverzichtbarer Begleiter für eine erfolgreiche und steueroptimierte Vermietung. - Steuerliche Vorteile für Vermieter optimal nutzen - Werbungskosten gezielt absetzen und Steuerlast senken - Sonderabschreibungen und Förderung für Immobilien sichern - Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Steuererklärung mit ELSTER

Leseprobe

Constanze Elter

DasSteuer-Setfür Vermieter

Steuern optimieren

Spartipps im Vermieteralltag

Steuererklärung leicht gemacht

Ferienwohnungen richtig versteuern

Inhalt

Kurzratgeber

Antworten auf die elf häufigsten Fragen

ELSTER: Steuererklärung voll digital

Optimieren bei Kauf und Bau

Die Immobilie als Steuersparmodell?

Abschreibung und Verkehrswert

ABC der Anschaffungs- und Herstellungskosten

Besonderheiten bei Stellplätzen und Garagen

So funktioniert die Sonderabschreibung

Die Grundsteuer – eine umfassende Reform

So lassen sich beim Verkauf Steuern sparen

Der Vermieteralltag: Steuern sparen, wo es geht

Einnahmen bei Vermietung

Werbungskosten: Was, wie viel, wann?

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Verluste mit anderen Einkünften verrechnen

Fallstricke vermeiden

Vorübergehender Leerstand

Vorsicht Liebhaberei

Verträge mit Angehörigen

Welche Förderregeln für welche Immobilie?

Ferienwohnungen und Untervermietung

Einnahmen und Werbungskosten bei Ferienwohnungen

Rechnung schreiben: Wie geht das?

Gemischt genutzte Ferienwohnungen

Untervermietung, Airbnb & Co.

Service

Fachbegriffe erklärt

Register

Impressum

Formulare

Step by step durch die Steuererklärung

Ausfüllhilfe Anlage V

Ausfüllhilfe Anlage V-FeWo

Ausfüllhilfe Anlage V-Sonstige

Ausfüllhilfe Anlage Sonstiges

Herstellungs- und Anschaffungskosten

Ausfüllhilfe Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Eigenbeleg

Reisekostenabrechnung

Checkliste Werbungskosten

Rechnungsvorlage

AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig Gastgewerbe (Auszug)

Sie können die Formulare kostenlos herunterladen und online ausfüllen. Den Link finden Sie im Impressum.

Kurzratgeber

Ganz gleich, ob Sie unerwartet – beispielsweise durch eine Erbschaft – zur Vermieterin geworden sind, ob Sie eine Ferienwohnung besitzen oder ob Sie immer schon vorhatten, in eine Immobilie als Altersvorsorge zu investieren: Die grundsätzlichen Fragen, die sich in puncto Steuer stellen, sind ähnlich.

Was gehört eigentlich in die Steuererklärung, habe ich bislang wirklich immer auf alles Wichtige geachtet? Gibt es Tricks und Kniffe, steuerliche Vorteile, die ich nutzen kann? Und wie funktioniert das mit der Abschreibung? Kann ich meine Steuererklärung als Vermieterin oder Vermieter allein erstellen – und vor allem digital? Unser Kurzratgeber verschafft Ihnen einen ersten Überblick über die wichtigsten Punkte und führt Sie in unseren Ratgeber ein.

Antworten auf die elf häufigsten Fragen

Im Zusammenhang mit einer privaten Vermietung stellen sich viele steuerliche Fragen – mit Blick auf die Einnahmen und auf die Kosten. Wir haben die zentralen Fragen für Sie in einem kurzen Überblick zusammengetragen.

Frage 1Welche Einnahmen muss ich versteuern?

Als Vermieterin oder Vermieter müssen Sie alle Einnahmen versteuern, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie erhalten (siehe Kapitel 3 ab S. 43). Dazu gehören die Miete, Nebenkostenvorauszahlungen, Baukostenzuschüsse oder auch Zinsen aus Bausparverträgen. Die Kaution zählt nur dann als Einnahme, wenn Sie diese verwenden müssen, beispielsweise für Reparaturen. Auch Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Stellplätzen oder möblierten Wohnungen müssen versteuert werden (siehe Kapitel 2, S. 32).

Wichtig ist, alle Einnahmen korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung anzugeben, um mögliche steuerliche Nachteile zu vermeiden (siehe Interview, S. 59). Einnahmen aus der Vermietung sind Teil der „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und unterliegen der Einkommenssteuer. Die genaue Höhe der Steuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab, der sich nach Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen richtet. Von Ihren Einnahmen können Sie die Ausgaben, die im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung entstehen, abziehen.

Frage 2Was unterscheidet private von gewerblicher Vermietung?

Es gibt keine eindeutige Grenze, bis zu der Ihre Vermietung als privat eingestuft wird. Als Faustformel gilt: Wenn Sie Ihren Lebensunterhalt mit Vermietungen bestreiten und Immobilien in größerem Umfang vermieten, dürfte es sich um ein Gewerbe handeln.

Auch die Vermietung von Ferienwohnungen kann eine gewerbliche Einnahmequelle darstellen; wann so etwas der Fall ist, hängt beispielsweise von den Dienstleistungen ab, die Sie rund um Ihre Urlaubsimmobilie anbieten (mehr dazu lesen Sie in Kapitel 5 „Ferienwohnungen und Untervermietung“ ab S. 77). Steuerlich hat dies vor allem Auswirkungen auf die sogenannte Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer genannt). Mehr Details dazu lesen Sie auch auf Seite 84 („Wann Umsatzsteuer?“).

Wichtig zu wissen: Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Mieteinnahmen gewerbliche Einkünfte darstellen, lassen Sie sich von einem Steuerfachmann oder einer Steuerfachfrau beraten (weitere Informationen siehe Kapitel 3).

Frage 3Welche Ausgaben kann ich als Werbungskosten absetzen?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu gehören Finanzierungskosten, Reparaturen, Verwaltungskosten, Fahrtkosten zur Immobilie, Versicherungsbeiträge oder die Grundsteuer. Auch Kosten für die Mietersuche und Renovierungen können abgesetzt werden (siehe Kapitel 3). Zu den Werbungskosten zählen zudem Ausgaben für Fachliteratur, Software für die Vermietung und Beiträge zu Vermieterverbänden.

Bewahren Sie sämtliche Belege und Nachweise für diese Ausgaben sorgfältig auf, da der Fiskus diese bei einer Prüfung einsehen möchte (siehe Kapitel 4 „Fallstricke vermeiden“). Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einnahmen und können somit die Steuerlast erheblich reduzieren. Auch Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie können als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern sie nicht als Herstellungskosten gelten.

Frage 4Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand dient dazu, die Immobilie in ihrem ursprünglichen Zustand zu erhalten; die Aufwendungen können sofort als Werbungskosten abgezogen werden (siehe Kapitel 3). Herstellungskosten entstehen durch den Bau oder die wesentliche Verbesserung der Immobilie und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (siehe Kapitel 2). Erhaltungsaufwand umfasst Reparaturen und Renovierungen, während Herstellungskosten für Erweiterungen und Modernisierungen anfallen.

Ein Beispiel für Erhaltungsaufwand ist die Reparatur eines defekten Heizkessels, während der Einbau einer neuen Heizungsanlage unter die Herstellungskosten fällt. Es ist wichtig, diese Unterscheidung zu beachten, da sie Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung der Kosten hat. Herstellungskosten erhöhen die Abschreibungsbasis (AfA) der Immobilie und werden über die Nutzungsdauer verteilt, während Sie den Erhaltungsaufwand sofort steuerlich geltend machen können.

Frage 5Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?

Die Abschreibung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer. Es gibt verschiedene Abschreibungsmethoden, wie die lineare und die degressive Abschreibung (siehe Kapitel 2). Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können mit 3 Prozent über 33 Jahre abgeschrieben werden. Ältere Gebäude haben andere Abschreibungssätze, zum Beispiel 2 Prozent für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und endet, wenn die Immobilie vollständig abgeschrieben ist oder verkauft wird. Die Abschreibung mindert die steuerpflichtigen Einkünfte und kann somit die Steuerlast reduzieren. Achten Sie daher darauf, die Abschreibung korrekt zu berechnen und in der Steuererklärung anzugeben.

Frage 6Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Renovierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen (siehe Kapitel 3). Diese Kosten müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Der Abschreibungssatz hängt von deren Bau-/Fertigstellungsjahr ab. Anschaffungsnahe Herstellungskosten umfassen größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die den Standard der Immobilie erhöhen. Beispiele: Erneuerung der Elektrik, Einbau einer neuen Heizungsanlage oder umfassende Sanierung des Badezimmers. Es ist wichtig, diese Kosten korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung anzugeben, da sie die Abschreibungsbasis der Immobilie erhöhen und über die Nutzungsdauer verteilt werden müssen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Frage 7Wie kann ich Verluste aus der Vermietung steuerlich nutzen?

Verluste aus der Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu senken. Sie können auch in die Vorjahre zurückgetragen oder in die Folgejahre vorgetragen werden (siehe Kapitel 3). Dies wird als Verlustabzug oder Verlustvortrag bezeichnet. Verluste aus der Vermietung entstehen, wenn die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen. Diese Verluste können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten wie Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit verrechnet werden. Dadurch mindern sie das zu versteuernde Einkommen und reduzieren die Steuerlast. Verluste, die sich nicht im gleichen Kalenderjahr verrechnen lassen, können dann, wie zuvor erwähnt, in die Vorjahre zurück- oder in die Folgejahre vorgetragen werden.

Frage 8Was ist das Zufluss-/Abfluss-Prinzip?

Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip besagt, dass Einnahmen und Ausgaben in dem Jahr steuerlich berücksichtigt werden, in dem sie tatsächlich zugeflossen oder abgeflossen sind. Dies lässt eine gewisse steuerliche Gestaltung zu, zum Beispiel durch das Vorziehen oder Verschieben von Ausgaben. Einnahmen werden in dem Jahr erfasst, in dem sie auf dem Konto der Vermieterin oder des Vermieters eingehen, und Ausgaben in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden. Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip gilt grundsätzlich für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist besonders relevant für die zeitliche Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben. Es ermöglicht Ihnen, Ihre Steuerlast durch geschickte Planung zu optimieren. Beispielsweise können Sie größere Ausgaben in ein Jahr mit hohen Einnahmen vorziehen, um die Steuerlast zu senken.

Frage 9Welche steuerlichen Vorteile bietet die Sonderabschreibung?

Die Sonderabschreibung ermöglicht es Ihnen, zusätzlich zur normalen Abschreibung einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren abzusetzen. Dies kann die steuerliche Belastung in den ersten Jahren nach dem Kauf oder Bau einer Immobilie erheblich senken. Die Sonderabschreibung beträgt in der Regel 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr und kann zusätzlich zur linearen oder degressiven Abschreibung (AfA) in Anspruch genommen werden. Achtung: Sie ist derzeit nur möglich für Neubauprojekte und energetische Sanierungen, die bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Die Sonderabschreibung erhöht die jährlichen Abschreibungsbeträge und mindert somit die steuerpflichtigen Einkünfte. Es ist wichtig, die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung zu prüfen und die entsprechenden Nachweise zu erbringen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 ist die Sonderabschreibung für Immobilien verlängert worden. Die speziellen Regeln gelten demnach nicht nur für Neubauprojekte, für die der Bauantrag vor dem 1. Januar 2017 gestellt wurde, sondern auch für solche, die nach dem 31. Dezember 2022 beantragt worden sind. (Mehr zum Thema ab S. 34.)

Frage 10Welche Steuerformulare benötige ich als Vermieterin oder Vermieter für meine Steuererklärung?

Sie benötigen auf jeden Fall die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In ELSTER tragen Sie die Einnahmen und Werbungskosten in die entsprechenden Felder ein. Insgesamt gibt es drei Formulare: die Anlagen V, V-FeWo und V-Sonstige, die je nach Art der Vermietung verwendet werden müssen.

Die Anlage V ist das zentrale Formular für die Erfassung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss zusammen mit der Einkommenssteuererklärung eingereicht werden.

In der Anlage V werden alle Einnahmen und Werbungskosten detailliert aufgeführt. Die Formulare V-FeWo sowie V-Sonstige sind speziell für die Vermietung von Ferienwohnungen und sonstigen Immobilien vorgesehen und erleichtern die Erfassung der entsprechenden Einkünfte und Ausgaben (siehe Kapitel 5 sowie Interview ab S. 92).

Wie Sie die Formulare korrekt ausfüllen und welche Nachweise Sie beilegen sollten, können Sie im Formularteil dieses Sets im Detail nachlesen. Wichtig: Private Vermieter müssen ihre Steuererklärung stets elektronisch an das Finanzamt übermitteln (siehe Frage 11). (Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen bestimmte Personengruppen weiterhin die Steuererklärung in Papierform abgeben.)

Frage 11Wie melde ich mich bei ELSTER an?

ELSTER ist das elektronische Steuerportal der Finanzverwaltung und ermöglicht die elektronische Übermittlung von Steuererklärungen und anderen Steuerdokumenten an das zuständige örtliche Finanzamt.

Um sich bei ELSTER anzumelden, benötigen Sie ein Benutzerkonto. Gehen Sie auf die ELSTER-Website elster.de und folgen Sie den Anweisungen zur Registrierung. Sie benötigen dazu auf jeden Fall Ihre Steuer-ID (nicht zu verwechseln mit Ihrer Steuernummer) und ein sicheres Passwort.

Nach der Registrierung erhalten Sie eine Aktivierungs-ID per Briefpost, mit der Sie Ihr Konto aktivieren können. Die Anmeldung bei ELSTER ist kostenlos und bietet zahlreiche Vorteile, wie die automatische Plausibilitätsprüfung der eingegebenen Daten und die Möglichkeit, Steuerbescheide elektronisch zu empfangen.

Nach der Aktivierung Ihres Kontos können Sie Ihre Steuererklärung online ausfüllen und einreichen.

Achten Sie darauf, die Zugangsdaten sicher aufzubewahren und regelmäßig zu aktualisieren.

Wie die Anmeldung bei ELSTER funktioniert, erläutern wir Ihnen auf den folgenden Seiten näher. Anhand von einigen Screenshots lässt sich besser erkennen, wo Sie welche Eintragungen vornehmen müssen.

ELSTER: Steuererklärung voll digital

Wenn Sie Wohnungen vermieten, müssen Sie Ihre Einkünfte nicht nur versteuern, sondern Ihre Steuererklärung auch elektronisch abgeben. Das geht zum Beispiel kostenlos über das digitale Portal der Finanzverwaltung ELSTER. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich dort zurechtfinden.

ELSTER soll es möglich machen: das Online-Finanzamt. Kein Papier, keine Formulare, alles digital. Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, ihre Steuererklärungen elektronisch ihrem Finanzamt zu übermitteln, ebenso weitere steuerliche Formulare. Das Portal ELSTER benötigen Sie dafür nicht zwingend – allerdings müssen Sie sich einmalig dort registrieren. Denn nur so erhalten Sie die technischen Voraussetzungen, die für das Übermitteln Ihrer Steuerdaten notwendig sind: Nach der Registrierung bekommen Sie Ihre Zertifikatsdatei sowie ein Passwort. Alternativ können Sie auch die App ElsterSecure nutzen. Wie die Registrierung funktioniert, zeigen wir Ihnen im Folgenden Schritt für Schritt.

Die verwendeten Abbildungen (Stand 1/2025) können im Laufe der Zeit von den möglicherweise aktualisierten Darstellungen unter elster.de etwas abweichen.

1 Erste Orientierung: Sie rufen die Startseite elster.de auf (Screenshot 1).

Dort erhalten Sie später nicht nur Informationen aus Ihrem persönlichen Benutzerkonto, sondern auch eine Übersicht über alle elektronischen Leistungen der Finanzverwaltung sowie mehrere Hilfeangebote. Sie können sich auch über die „Suche“-Funktion im oberen Teil sämtliche aktuellen Einträge zum Thema „Vermietung und Verpachtung“ anzeigen lassen. Ganz unten links auf der Seite finden Sie im Menü „Systemanforderungen“ eine Zusammenstellung der technischen Merkmale, die Ihr Computer benötigt. Mit dem Konfigurations-Assistenten können Sie überprüfen, ob Ihr System die notwendigen Anforderungen erfüllt. Wechseln Sie gegebenenfalls Ihren Browser, wenn die Darstellung nicht unseren Screenshots entspricht. So finden Sie sich besser zurecht.

2 Benutzerkonto erstellen. Um Ihre Daten elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln, benötigen Sie zunächst ein Benutzerkonto.

Scrollen Sie zum oberen Teil der Seite und wählen Sie den Button „Benutzerkonto erstellen“. Daraufhin öffnet sich die „Auswahl der Registrierungsart“. Hier können Sie sich entscheiden, ob Sie sich als Privatperson schnell registrieren möchten oder die klassische Registrierung vornehmen möchten (Screenshot 2).

Weg 1: Komplett digital. Die Schnell-Registrierung können Sie nur als Privatperson wählen – und nicht zum Beispiel als Selbstständiger. Mithilfe eines Online-Identifizierungsverfahrens können Sie sich sowohl identifizieren als auch danach sofort im ELSTER-Portal einloggen. Sie müssen dann die App „Nect Wallet“ herunterladen, um sich digital ausweisen zu können. Im Legitimationsprozess zeichnen Sie mit einem Smartphone Videos von sich und Ihrem Personalausweis auf – sprich, Sie benötigen ein Handy mit Kamera. Sie können sich später bei diesem Verfahren außerdem ausschließlich mit der ElsterSecure-App einloggen. Laut Angaben der Finanzverwaltung nimmt der schnelle Registrierungsprozess für Privatpersonen 20 Minuten in Anspruch.

Weg 2: Kombination analog und digital. Wenn Sie den klassischen Weg der Registrierung bevorzugen oder benötigen, wählen Sie den Button „Klassische Registrierung“ (Screenshot 2). Ihre Identität wird in diesem Fall durch Briefversand bestätigt. Darüber hinaus stehen Ihnen später verschiedene Login-Möglichkeiten zur Verfügung: mit der Zertifikatsdatei, mit ElsterSecure, aber auch mit dem Personalausweis – wenn Sie für diesen ein zusätzliches Kartenlesegerät haben. Der klassische Registrierungsprozess dauert rund zwei Wochen, allein aufgrund des Postlaufs nimmt dieser Prozess mehr Zeit in Anspruch als die Schnell-Registrierung.

Wenn Sie sich für die Option „Klassische Registrierung“ entscheiden, wählen Sie anschließend die Login-Option Zertifikatsdatei aus (siehe Screenshot 3). Auf der nächsten Seite markieren Sie „Für mich (und gemeinsam veranlagten Partner)“. Dann auf „Weiter“ und auf „Nächste Seite“ klicken – und schon sind Sie auf der Eingabemaske, wo Sie Ihre persönlichen Daten eintragen können (Screenshot 4). Dafür benötigen Sie Ihre elfstellige Steuer-Identifikationsnummer – nicht zu verwechseln mit Ihrer Steuernummer. Die Steuer-Identifikationsnummer ist Ihnen vom Bundeszentralamt für Steuern zugeteilt worden. Wenn Sie das Schreiben des Bundeszentralamts nicht zur Hand haben, können Sie auch auf einem Ihrer Steuerbescheide nachsehen. Dort findet sich die Identifikationsnummer ebenfalls.

3 Wählen Sie im Anschluss einen Benutzernamen aus; bei der Sicherheitsabfrage haben Sie die Wahl zwischen mehreren Möglichkeiten. Falls Ihnen etwas im Registrierungsprozess unklar erscheint, klicken Sie einfach auf die blau unterlegten Fragezeichen (Screenshot 4). Dort erhalten Sie weitere Informationen zu den jeweiligen Zeilen. Zum Abschluss noch den Hinweis bestätigen, anschließend auf „Weiter“ und – wenn Sie alles noch einmal durchgelesen haben – auf „Absenden“ klicken.

4 Die Registrierung abschließen: Das Finanzamt meldet sich zunächst mit einer Bestätigungs-E-Mail; den Link in dieser E-Mail müssen Sie anklicken, um Ihre E-Mail-Adresse zu verifizieren.

Danach kommt eine zweite E-Mail mit der Aktivierungs-ID. Bitte bewahren Sie diese Mail gut auf. Per Post kommt nach einiger Zeit der Aktivierungs-Code, mit dem Sie die Registrierung abschließen können. Öffnen Sie dazu die Mail mit der Aktivierungs-ID und klicken auf den Link. Im Browser können Sie dann auf der Seite die ID aus der E-Mail und den Code aus dem Brief des Finanzamts eintragen. Nachdem Sie die Daten abgeschickt haben, können Sie auf der nächsten Seite ein individuelles Passwort eingeben. Wenn Sie Ihr Passwort erstellt haben, müssen Sie nur noch Ihre Zertifikatsdatei herunterladen. Ganz wichtig: Speichern Sie diese Datei an einem Ort, den Sie sich gut merken können – vielleicht direkt im Hauptordner Ihrer Buchhaltungsdateien. Mit einem Klick auf „Login“ haben Sie die Registrierung abgeschlossen (Screenshot 5). Prüfen Sie anschließend Ihr gespeichertes Profil, gegebenenfalls können Sie mögliche fehlende Daten ergänzen.

Wenn Sie sich das nächste Mal über die ELSTER-Startseite einloggen, öffnet sich eine Eingabemaske. Dort können Sie über den Button „Durchsuchen“ auf Ihre Zertifikatsdatei zugreifen. Nun einfach Passwort eingeben und einloggen – schon sind Sie auf Ihrer persönlichen „Mein ELSTER“-Seite.

Kleiner allgemeiner Lektüretipp

Das Thema Einkommenssteuer ist ein weites Feld. Die Stiftung Warentest bietet dazu zwei Ratgeber: „Steuererklärung Rentner, Pensionäre“ und „Steuererklärung Angestellte, Beamte“. Beide Titel sind unter test.de/shop erhältlich und werden jährlich aktualisiert. Wir zeigen darin, wie Ruheständlerinnen und Ruheständler oder Arbeitnehmende in vielen Situationen einfach Steuern sparen und das Beste für sich herausholen können. Beide Bücher enthalten ebenfalls einen Leitfaden zur ELSTER-Registrierung.

Weitere Informationen zur Steuererklärung mit ELSTER finden Sie zudem unter test.de/elster.

5 Andere Software-Lösungen: Wenn Sie sich für eine externe Buchhaltungslösung für Ihre Steuererklärung entscheiden, benötigt dieses Programm eine ELSTER-Schnittstelle, damit die Daten ans Finanzamt übermittelt werden können.

Eine Liste der Softwareprodukte, die dies unterstützen, können Sie auf den Internetseiten von ELSTER einsehen, und zwar im Menüpunkt „Weitere Softwareprodukte“. Dort können Sie Ihr Betriebssystem auswählen und die benötigten Formulare ankreuzen (Screenshot 6).

Wenn Sie ausschließlich ELSTER nutzen wollen, stellt Ihnen das Finanzamt die Browser-Lösung Mein ELSTER und die App Mein ELSTER+ zur Verfügung. In der App können Sie Belege erfassen und digital hochladen: Per Texterkennungssoftware, können die Belege von der App gescannt werden. (Das Angebot „einfachELSTER“ kommt für Vermieter nicht infrage.)

Steuersoftware im Test

Die Stiftung Warentest hat 31 Steuerprogramme unter die Lupe genommen (4/2024). Sie sollen vor allem Angestellten bei der Einkommenssteuererklärung helfen.

Fazit: Im besten Fall bringen die Programme eine höhere Steuererstattung, da sie Hilfestellungen bieten, die in amtlichen Tools und Formularen fehlen. Mehr unter test.de/steuerprogramme.

Optimieren bei Kauf und Bau

Eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus als Goldgrube – das wünschen sich nicht wenige. Und natürlich wäre es toll, dafür dann die ideale Immobilie zu finden plus geeignete Mieter oder Mieterinnen – und schon geht die eigene Steuerlast gegen null, und die Rendite wächst in den Himmel. Leider ist es in der Realität nicht so einfach. Bei Kauf und Bau sind zahlreiche Punkte zu bedenken, steuerlich macht der Gesetzgeber viele feine Unterschiede. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen und worauf es für eine optimale steuerliche Gestaltung ankommt.

Die Immobilie als Steuersparmodell?

Lassen Sie sich nicht von oberflächlichen Versprechen ködern: Eine gut gewählte und gut vermietete Immobilie ist vieles, aber kein Patentrezept zum Steuernsparen. Steuerliche Faktoren sollten Sie zwar beachten, sie sollten aber nicht den Ausschlag für oder gegen eine Anschaffung geben.

„Die Immobilie als Steueroase“, „So optimieren Sie Ihr Kapital“ oder schlicht „Die Steuerimmobilie“: So und ähnlich lauten verführerische Überschriften und Online-Suchergebnisse, die den Eindruck erwecken, dass im Grunde jede Immobilieninvestition den Blankoscheck zum Steuernsparen liefert. Der Kauf einer Immobilie kann vielen Zwecken dienen, zum Beispiel der Geldanlage oder der Altersvorsorge. Eine solche Entscheidung sollte immer gut durchdacht und geplant sein und kann nur individuell getroffen werden. Ausschließlich aus steuerlichen Gründen sollten Sie jedoch keine Investition angehen, auch nicht den Kauf oder Bau einer Wohnung.

Hier spielen andere Kriterien eine Rolle: die richtige Lage, die langfristige Rendite, ein angedachter späterer Verkauf oder die Selbstnutzung im Alter. Wenn Sie über die Investition in eine Immobilie nachdenken und diese vermieten wollen, sollten Sie diese Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer Steuerberaterin besprechen. Denn eine Wohnung oder ein Haus ist eine erhebliche Anschaffung, und schon allein der Kaufpreis muss steuerlich anteilig über viele Jahre abgeschrieben werden. Sie können sich also nicht darauf verlassen, dass eine mögliche Steuerersparnis Ihre Investition schon wettmacht. Zudem müssen Mieteinkünfte versteuert werden: Die private Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern oder Ferienimmobilien rechnet das Finanzamt zu den Einkunftsarten, die der Einkommenssteuer unterliegen (siehe „Einnahmen bei Vermietung“, S. 44). Das Gleiche gilt, wenn Sie unbebaute Grundstücke verpachten.