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- Herausgeber: Haufe Lexware
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: Haufe Fachbuch
- Sprache: Deutsch
Wer Fehlinvestitionen bei Wohnimmobilien reduzieren will, muss sich von den marktüblichen Wertermittlungsverfahren verabschieden. Denn sie haben die Schwäche, den Wert von Immobilien nur punktuell und nicht über den gesamten Investitionszyklus hinweg zu betrachten. Das führt oft zu falschen Prognosen. George Salden, Gründer und CEO der Capital Bay GmbH, stellt mit der Dynamischen Methode erstmalig ein Instrument vor, welches die dynamische Wertentwicklung einer Immobilie berücksichtigt und so eine bessere Entscheidungsgrundlage für Ihre Investments schafft. Inhalte: - Überblick zu Verfahren der Wertermittlung und Immobilienbewertung. - Die Dynamische Methode im Detail. - Die Wohnimmobilie im Kapitalmarkt. - Bilanzlektüre und Bilanzerstellung. - Konzeption eines Immobilienratings.Extra: - Zugriff auf die vom Autor entwickelte Bewertungssoftware (Testversion).
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Seitenzahl: 336
Veröffentlichungsjahr: 2014
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Inhaltsverzeichnis
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Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg
Impressum
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.
Print ISBN: 978-3-648-04910-5 Bestell-Nr. 06870-0001EPUB ISBN: 978-3-648-04912-9 Bestell-Nr. 06870-0100EPDF ISBN: 978-3-648-04915-0 Bestell-Nr. 06870-0150
George Salden
Die Dynamische Methode
1. Auflage 2014© 2014 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]
Produktmanagement: Bettina Noé
Lektorat: Helmut Haunreiter Satz: kühn & weyh Software GmbH, Satz und Medien, 79110 Freiburg Umschlag: RED GmbH, 82152 Krailling Druck: Schätzl Druck, Donauwörth
Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
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Einleitung
Die „Dynamische Methode” – warum?
Kennen Sie eine mögliche Definition davon, was einen „Idioten” ausmacht? Immer dasselbe machen und hoffen, es kommt etwas Besseres dabei heraus. Ich habe in den Jahren 2005 bis 2013 über zwei Milliarden Euro an Investitionen in die deutsche Wohnimmobilie begleitet. Während der ersten Jahre dieser Tätigkeit habe ich die marktüblichen Wertermittlungsmethoden angewandt. Bei einigen Investitionen haben sich diese Methoden als richtig erwiesen, bei vielen aber auch als falsch. Ich wollte es nicht wahrhaben, dass die Methoden, die in der gesamten Branche angewendet werden, nicht immer den gewünschten Erfolg erzielen und hielt an ihnen fest. Ich habe trotzdem immer wieder dieselbe Methoden angewandt und gehofft, dass sie beim nächsten Investment ein besseres Ergebnis bringen. Das taten sie aber nicht. Die Investments gingen schief und ich stand als Idiot da.[2]
Es hat über fünf Jahre gedauert und es benötigte mehr als 400 Einzeltransaktionen, doch schließlich wurden mir die strukturellen Fehler immer deutlicher und ich war in der Lage, eine aus der Erfahrung geborene, neue „Dynamischen Methode” zu entwickeln. Diese Methode habe ich anschließend bei mehreren Transaktionen eingesetzt und ich konnte die Fehlinvestments dramatisch reduzieren, da ich in der Lage war, die tatsächlichen Chancen und Risiken viel besser zu identifizieren. So ist es mir gelungen, die nachhaltig zu erzielenden Renditen viel besser einzuschätzen und zu kalkulieren.
Aber was ist das Geheimnis der Dynamischen Methode? Da nicht jeder Mensch die Chance hat, eine solche Menge an Transaktionen im Bereich der deutschen Wohnimmobilien zu begleiten, habe ich beschlossen, dass es an der Zeit ist, meine Erfahrungen einem breiteren Kreis zugänglich zu machen.
Die Immobilie ist wie kaum eine andere Anlageklasse bei jedem Menschen mit einer stark emotionalen Komponente belegt. Die eigenen vier Wände sind der Raum, in dem sich ein Großteil des Lebens abspielt: Wir verbringen die intimsten Momente in unseren Wohnungen – ob als Mieter oder als Eigentümer. So ist es nicht verwunderlich, dass wir uns alle mit Immobilien beschäftigen.[3]
In weiten Teilen erfolgt diese Auseinandersetzung allerdings unbewusst und nicht rational. Wir empfinden Mietsteigerungen als zu hoch und ärgern uns über unsere Vermieter. Wir klagen über schlechte Bausubstanz oder die steigenden Immobilienpreise, über den wirtschaftlichen Background und die Systematik, die hinter solchen Entwicklungen steht, machen sich viele hingegen kaum Gedanken. Eine ökonomisch reflektierte Auseinandersetzung mit Immobilien findet fast ausschließlich unter Experten statt. Privatanleger vertrauen häufig auf schlichte Faustregeln, die sich im Volksglauben als Handlungsdirektive beim Immobilienkauf festgesetzt haben.
Das prominenteste Beispiel hierfür ist wohl das sogenannte „erste Gebot” beim Immobilienkauf – Lage, Lage und nochmals Lage. Selbst in den Wirtschaftsressorts großer Tageszeitungen ist dieser Leitspruch immer noch eine vielzitierte Maxime, die ein gelingendes Immobilieninvestment verspricht. Auch der Mythos vom Betongold hält sich hartnäckig in den Köpfen von Privatanlegern und Investoren. Doch sind diese Gebote noch zeitgemäß? Entsprechen sie den komplexen Zusammenhängen auf dem Immobilienmarkt? Genügt es, ein Objekt in guter Lage zu erwerben, um ein rentables Investment zu tätigen? Ist die Immobilie wirklich die sicherste aller Anlageklassen? Lässt sich auf all diese Fragen eine allgemeingültige Antwort geben? Sicher nicht.[4]
Denn sämtliche Mythen und vereinfachende Bauernregeln sind auf die emotionalen Komponenten, die eine wichtige Entscheidungsgrundlage beim privaten Kauf einer Wohnimmobilie darstellen, zurückzuführen. Eine Investitionsentscheidung muss allerdings auf einer ganzheitlichen, nachhaltigen und dynamischen Analyse der Immobilie basieren. Hier hilft weder der Glaube ans Betongold noch ein blindes Vertrauen in die Lage und selbst die von professionellen Marktteilnehmern entwickelten und verwendeten Methoden zur Wertermittlung können den Wert einer Immobilie nicht zur Gänze nachhaltig erfassen.
Aus diesem Grund habe ich die Dynamische Methode entwickelt. Sie ist in der Lage, eine sichere, nachhaltige und dynamische Analyse von Wohnimmobilien zu leisten. Die Dynamische Methode hat nicht nur ihren Ursprung in der Praxis, sie hat sich dort auch über die Jahre als sehr erfolgreiche Vorgehensweise bewährt. Ihr Erfolgsgeheimnis liegt in einem dreifachen Paradigmenwechsel:
Vom Betongold zum Mieter (Mieterzyklen)
Von der Statik zur Dynamik (Mieterdynamik)
Von der punktuellen zur gesamtheitlichen Bewertung (Mietzyklen/Immobilienzyklen)
Diese drei zentralen Verschiebungen in den Grundfesten der Immobilienwirtschaft sind es, die zu einem zeitgemäßeren Verständnis der Wohnimmobilie und ihrer Märkte führen. Dabei stellt der Wechsel von einer punktuellen hin zur gesamtheitlichen Bewertung den wohl folgenreichsten Schritt dar: Nur wenn eine Immobilie in einem Makrozyklus verortet wird, kann das ihr immanente Potenzial erkannt und eine gelingende Investition getätigt werden. Die Implikationen dieser methodischen Annahme werden in dieser Einleitung im Abschnitt „Von der punktuellen zur ganzheitlichen Wertermittlung” erläutert. In den folgenden Abschnitten werden Sie mehr über die drei Kernpunkte des eben beschriebenen Paradigmenwechsels erfahren.[5]
Vom Betongold zum Mieter
Beim Immobilienkauf ist der Mythos vom Betongold das erste antiquierte Denkmuster, das einer gesamtheitlichen Analyse von Immobilieninvestitionen im Weg steht. Aber woher kommt der Glaube ans Betongold? Die metaphorische Bezeichnung dürfte einem Verständnis der Immobilie entstammen, das sie als risikoarmes Investment mit hohen Renditen ansieht. Vor allem in den Jahre 1949 bis 1974 wuchsen die Erträge, die mit Immobilien erwirtschaftet werden konnten, stetig an. Seit dieser Zeit haben Wohnimmobilien den Ruf als konservative und risikoarme Geldanlage, die auch die Krise im Jahr 2008 in großen Teilen nur kurzfristig beeinträchtigen konnte.
Diese Sicht auf die Anlageklasse Immobilie hatte lange Zeit auch seine Berechtigung. Besonders in unsicheren Zeiten gewinnt diese Anlageklasse durch sinkendes Vertrauens in die Banken an Attraktivität. Während die Gefahr des Verlustes von Eigenkapital bei Investitionen in Aktien, festverzinsliche Wertpapiere oder Rohstoffe im Bewusstsein des Verbrauchers fest verankert ist, ist dies bei einer Immobilie kaum vorstellbar. Momentan wird dieses Bild noch durch ein niedriges Zinsniveau verstärkt. Da für Geldanlagen nur niedrige Zinsen angeboten werden, schichten Anleger ihr Bares in Immobilien um – Immobilien scheinen mittlerweile sogar sicherer als Festgeld. Dass sich die Finanzierungskredite für Immobilienkäufe und Neubauten in Deutschland auf einem historischen Tiefpunkt befinden, verstärkt diesen Effekt zudem. Selbst die Finanzkrise konnte dieses Bild nicht ändern und hat den Markt für Wohnimmobilien in Deutschland sogar noch zusätzlich befeuert.1[6]
Als ob dieses Bild nicht schon überzeichnet genug ist, gelten Immobilien auch als inflationssicher.2 Weite Teile der Bevölkerung sind sich nach wie vor sicher: Investitionen in Immobilien vernichten kein Kapital. Ganz im Gegenteil: Immobilien scheinen nicht nur mit geringem Risiko ausgestattet zu sein, sondern sind darüber hinaus noch in der Lage, hohe Renditen zu erwirtschaften. Aber ist eine solche Sichtweise noch aktuell?
Die Immobilie hat sich einen Ruf als ertragreiches und sicheres Wirtschaftsgut erarbeitet. Heute machen Immobilien 87 Prozent des Nettoanlagevermögens aus.3 Was es allerdings wirklich bedeutet, eine Immobilie als Wirtschaftsgut zu verstehen, ist noch nicht in der gesamten Branche angelangt. Noch immer kursiert die Auffassung, Immobilien seien schlicht vier Wände, Dach und Boden oder ein Eintrag im Grundbuch mit einem kalkulierbaren Mietertrag.
Eine solche Perspektive wird der Immobilie jedoch nicht gerecht und beinhaltet zudem ein hohes Gefährdungspotenzial. Eine Immobilie muss als Wirtschaftsgut behandelt werden und das bedeutet, ihre Nutzung ist als entscheidender Parameter zu erfassen. Es ist eben nicht der Beton, der aus Mörtel und Stein die Cashflows erzeugt, es ist der Mieter, der durch seine Zahlungen die Rendite erwirtschaftet. Erst mit der Nutzung der Immobilie entstehen Einnahmen. Dabei ist es von entscheidender Bedeutung: Der Mieter übt den entscheidenden Einfluss auf den Wert des jeweiligen Hauses, also auf den Mikrozyklus, aus. Erst wenn dies verstanden ist, können auch die demografischen Entwicklungen in ihrer vollen Bedeutung für den Immobilienmarkt erfasst werden. Mit einer Änderung der Bevölkerungsstruktur wird eine Änderung der Mieterstruktur einhergehen, die demografische Verschiebung wird eine Mietertragsverschiebung bewirken. Wie auf diese Verschiebungen zu reagieren ist, kann nur eine Analyse der Mieterentwicklung erklären. Einer solchen Betrachtungsweise hat sich die Dynamische Methode verschrieben. Sie erfasst den Mieter als zentrale Einheit der Immobilienwirtschaft. Der Mieter generiert die Erträge und bestimmt die Nachfrage. Er verursacht Schwankungen in den Mieterzyklen und determiniert den wesentlichen Wert einer Immobilie.[7]
Von der Statik zur Dynamik
Was bedeutet dynamisch? Eine dynamische Analyse von Investitionsobjekten muss das „erste Gebot” der Immobilienbranche vom Thron stoßen und nicht mehr die Lage einer Immobilie als wertdeterminierende Variable ansehen. Sicher hat die Lage eines Objekts einen erheblichen Einfluss auf ihren Wert, da Immobilien immobil und an einen Ort gebunden sind. Allerdings wird die Lage selbst von einem übergeordneten Faktor – dem Timing – beeinflusst. Eine Immobilie kann, obwohl sich ihre Lage über die Zeit nicht ändert, dennoch in ihrem Wert schwanken. Daher ist das Timing beim Kauf einer Immobilie entscheidend. Nur wenn beim Erwerb einer Immobilie die Konstellation zwischen Mieterzyklus und Mietzyklus stimmt (siehe Kapitel 1.3.1[8]), kann eine optimale Rendite realisiert und das Risiko minimiert werden. Eine dynamische Investitionsanalyse muss die Schwankungen des Immobilienmarkts antizipieren, um die Wertentwicklung eines Objekts prognostizieren zu können. Die Dynamische Methode wird daher das erste Gebot beim Kauf einer Immobilie neu schreiben. Auf die Frage: „Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten?”, wird in Zukunft zu antworten sein: „Timing, Timing und nochmals Timing!”
Um den Paradigmenwechsel von der Statik zur Dynamik noch einmal hervorzuheben, veranschaulichen wir ihn an einem Beispiel:
Beispiel: Immobilie am Berliner Kurfürstendamm
Eine Immobilie am Berliner Kurfürstendamm, zwischen Fasanenstraße und Meinekestraße, so werden viele Immobilienexperten versichern, liegt in einer guten Lage und ist somit ein gutes und sicheres Investment. Gebäude in so exponierten Lagen können gar kein schlechtes Investment darstellen, so werden viele Experten weiter versichern. Dass solche Aussagen hochgefährlich sind, wird deutlich, wenn wir die Entwicklung des Standorts betrachten:[9]
Abb. 1: Beispielimmobilie Berlin Kudamm
Tab. 1: Timing statt Lage
Das Beispiel zeigt, dass eine gute Lage allein nicht ausreicht, um eine ertragreiche Investition zu tätigen. Entscheidend ist das Timing bzw. die Position im Marktzyklus (siehe Kapitel 1.3.2), an der sich das Investitionsobjekt im Moment des Kaufs und Verkaufs befindet. Wäre eine Immobilie am Kurfürstendamm gegen Ende des 19. Jahrhunderts erworben und in den 1920er-Jahren verkauft worden, wäre das Investment als äußerst erfolgreich anzusehen gewesen. Ein Verkauf im Jahr 1945 hingegen wäre wohl weit unter Wert erfolgt. Ein Kauf im Jahr 1945 auf dem Tiefpunkt hätte bei einem Verkauf in den 1950er- und 1960er-Jahren wiederum zu hohen Renditen geführt. Solche Schwankungen in der Wertentwicklungen zeigen, wie wichtig es ist, die Zyklen, in denen sich die Immobilien bewegen, genau zu analysieren.
Werden Wertschwankungen bei Investitionen in anderen Vermögensanlagen als selbstverständlich angesehen, ist die Vorstellung einer negativen Wertentwicklung bei Immobilien erst gegen Ende der 1980er-Jahre im Bewusstsein der Experten angelangt. Eine Erklärung dafür, dass der Einfluss des Timings der Immobilienmärkte so lange Zeit unterschätzt worden ist, liegt in der historischen Entwicklung der Immobilie in Deutschland: Große Teile der deutschen Städte wurden während des zweiten Weltkriegs zerstört, sodass die Nachkriegszeit von einem außergewöhnlichen Wohnungsmangel gekennzeichnet war. Durch politische Förderung unterstützt, beginnt ab 1949 in der Bundesrepublik Deutschland der Wiederaufbau und mit ihm ein Boom am Immobilienmarkt. Der lange Anstieg der Gesamtwirtschaft beflügelt diese Entwicklung zudem, da die hohe Flächennachfrage nun auf steigende Einkommen trifft. Im Umfeld des sogenannten Wirtschaftswunders steigen die Mieten und Immobilienpreise rasant an. Erst im Jahr 1974, als der „Steady State” – die Anzahl der Wohnungen entspricht nun der Anzahl der Haushalte4[10] – erreicht ist, verlangsamt sich das Wachstum. Im westdeutschen Immobilienmarkt kann Mitte der 1970er zum ersten Mal die Flächennachfrage vom Angebot ausgeglichen werden.
Die Geschichte zeigt, dass Wohnraum seit Ende des zweiten Weltkriegs bis zu diesem Zeitpunkt ein knappes Gut darstellte,5 das aufgrund seiner hohen Begehrlichkeit eine immense Wertentwicklung erlebte. Dieses Bild ändert sich erst in den späten 1970er-Jahren: Die Wohnungsbaupolitik ist darauf ausgerichtet, die spartanisch ausgestatteten Wohnungen, die direkt nach dem Krieg entstanden sind, zu modernisieren. Zu diesem Zweck werden günstige Baukredite vergeben. Dennoch tritt eine Rezessionsphase ein, welche die Wohnungsbauwirtschaft nahezu zum Erliegen bringt. Diese Baissephase hält bis zur Wiedervereinigung an.
