Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft E-Book

Alcay Kamis

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 392

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

In unserer von technologischen Innovationen geprägten Zeit, ist es unabdingbar, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ins digitale Zeitalter zu überführen. Prof. Dr. Alcay Kamis untersucht die digitale Transformation speziell in der Immobilienbranche. Er analysiert die technologischen, organisatorischen und rechtlichen Aspekte dieser Veränderung und legt besonderen Fokus auf die Herausforderungen und Chancen der Digitalisierung. Sein Buch bietet Orientierungshilfen und zeigt, wie digitale Technologien effektiv eingesetzt werden können, um Geschäftsmodelle zu optimieren, Effizienz zu steigern und neue Geschäftsmöglichkeiten zu erschließen. Praxisnahe Handlungsempfehlungen runden das Buch ab.   Mit einem Vorwort vom GdW-Verband Berlin. Jetzt in der komplett überarbeiteten 2. Auflage. Inhalte: - Analyse des aktuellen Stands der Digitalisierung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft - Grunlagen und Anwendung von Digitalisierung und KI in der Immobilienverwaltung - Immobilienmarketing in der digitalen Ära - Technologieeinsatz in der Baubranche und Projektentwicklung - PropTech – Start-ups und Innovationen in der Immobilienwirtschaft - Kritische Betrachtung der Digitalisierung und KI in der Immobilienwirtschaft - Change-Management und der Unternehmenskultur

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtImpressumGeleitwortZielsetzung und Aufbau des Buches1 Einführung in die Digitalisierung und KI in der Wohnungs- und ­Immobilien­wirtschaft1.1 Historischer Überblick und aktueller Stand1.1.1 Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Zeitalter der Digitalisierung1.1.2 Chancen und Herausforderungen der digitalen Transformation1.2 Definition von Digitalisierung und KI in der Immobilienbranche1.2.1 Digitalisierung 1.2.2 Künstliche Intelligenz1.3 Relevanz und Treiber der Digitalisierung im Sektor2 Grundlagen von Digitalisierung und KI2.1 Schlüsseltechnologien und ihre Anwendungsbereiche2.1.1 Mixed Reality (MR), Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) 2.1.2 Internet of Things (IoT)2.1.2.1 Das Internet der Dinge2.1.2.2 IoT im Smarthome2.1.2.3 IoT und Smart City2.1.2.4 IoT und Asset-Management2.1.3 Blockchain2.1.3.1 Blockchain-Technologie in der Immobilienwirtschaft2.1.3.2 Tokenisierung2.1.4 ChatGPT in der Immobilienwirtschaft 2.2 Datenmanagement und -analyse2.2.1 Datenmanagement in der Immobilienwirtschaft2.2.2 Data Mining, Machine Learning und Deep Learning2.2.3 Bedeutung des Datenmanagements im Wertschöpfungszyklus der Immobilienwirtschaft2.3 Plattformökonomie und Plattform-Geschäftsmodelle2.3.1 Digitale Plattformen2.3.2 Immobilienplattformen2.4 Cybersicherheit in der Digitalisierung3 Digitalisierung und KI in der ­Immobilienverwaltung3.1 Digitale Mieterkommunikation3.2 Automatisierung von Verwaltungsprozessen3.3 Einsatz von KI für effizientes Facility-Management3.4 Case Studies: erfolgreiche Digitalisierungsprojekte4 Immobilienmarketing in der digitalen Ära4.1 Digitale Vermarktungsstrategien4.2 Online-Plattformen und Social Media4.3 Virtual Reality und 3D-Visualisierungen4.4 Digitale Kundenerfahrungen und Customer Journey4.5 Bedeutung von KI für Immobilienmakler5 Technologieeinsatz in der Baubranche und in der Projektentwicklung5.1 Herausforderungen der Bauindustrie5.2 Building Information Modeling (BIM)5.3 Smart-Building-Technologien5.4 Nachhaltigkeit und Green Building 5.4.1 Ganzheitliche Betrachtung der Nachhaltigkeit in der Baubranche5.4.2 Der digitale Zwilling5.4.2.1 Das Konzept des digitalen Zwillings5.4.2.2 Digital Twins in der Bau- und Stadtplanung5.5 Digitale Werkzeuge und KI in der Projektsteuerung5.6 Einsatz von KI im Bauwesen5.6.1 VR und AR5.6.2 3D-Druck5.6.3 Blockchain5.6.4 Robotik6 PropTech – Start-ups und Innovationen in der Immobilienwirtschaft6.1 Überblick über den PropTech-Sektor6.1.1 PropTechs im Immobilienlebenszyklus6.1.2 Einfluss der PropTechs auf die Digitalisierung6.1.3 PropTech-Landschaft6.2 Innovative Geschäftsmodelle und ihre Auswirkungen6.3 Die Bedeutung von KI für PropTechs6.4 Kooperationen zwischen Start-ups und etablierten Unternehmen6.5 Zukunftsperspektiven und Entwicklungstendenzen7 Kritische Betrachtung von Digitalisierung und KI in der Immobilienwirtschaft7.1 Wirtschaftliche und soziale Auswirkungen7.2 Datenschutz und Datensicherheit7.3 Risiken der Abhängigkeit von Technologie7.4 Kritische Stimmen und Gegenbewegungen7.4.1 Moralische und ethische Aspekte7.4.2 Explainable Artificial Intelligence7.4.3 Akzeptanz und Vertrauen in aktuelle KI-Technologien vonseiten der Mitarbeitenden8 Rechtliche Aspekte von Digitalisierung und KI8.1 Allgemeine Überlegungen zum Datenschutz im Kontext der Digitalisierung8.2 Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und die ­Immobilienwirtschaft8.3 Digitales Vertragsrecht und Blockchain-Technologie8.4 Urheberrecht und digitale Bauplanung8.5 Regulierung von PropTech-Unternehmen9 Change-Management und Unternehmenskultur9.1 Herausforderungen im Change-Prozess9.2 Unternehmenskultur und digitale Führung9.2.1 Digitalisierung und kultureller Wandel9.2.2 Führung und Digitalisierung9.3 Strategien für erfolgreiche Transformation9.4 Qualifikation und Weiterbildung im digitalen Zeitalter9.5 Kritik am Change-Management in der Wohnungs- und ­Immobilienwirtschaft10 Zukunftsvisionen und Ausblick10.1 Digitale Megatrends und ihre Bedeutung für die Branche10.2 Die Rolle der Digitalisierung und KI in der ­Stadtentwicklung10.3 Künftige Herausforderungen und Chancen11 Handlungsempfehlungen zur Umsetzung digitaler Strategien – ein Leitfaden11.1 Unternehmensanalyse11.1.1 Der digitale Check: Bewertung des digitalen Reifegrades11.1.2 Der Reifegrad der Unternehmenskultur11.2 Durchführung eines Change-Managements11.2.1 Starke Führung definieren11.2.2 Bewusstsein und Dringlichkeit schaffen11.2.3 Klare Vision und Strategie entwickeln11.2.4 Kommunikation der Veränderungsvision und -strategie11.2.5 Change-Management-Team definieren11.2.6 Kurzfristige Ziele identifizieren und Pilotprojekte durchführen11.2.7 Widerstand gegen Veränderungen managen11.2.8 Schulung der Mitarbeitenden11.2.9 Wandel überwachen11.2.10 Konsolidierung des Wandels11.3 Implementierung von Digitalisierungsstrategien11.3.1 Digitale Transformation von Geschäftsmodellen11.3.2 ErfolgsmessungLiteraturverzeichnisDer AutorStichwortverzeichnis

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InhaltsubersichtCoverTextanfangImpressum

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Bestell-Nr. 16061-0101

ePDF:

ISBN 978-3-648-18190-4

Bestell-Nr. 16061-0151

Alcay Kamis

Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft

2. Auflage, November 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Text und Design Jutta Cram

Lektorat: Maria Ronniger

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Geleitwort

Gemessen an der Langfristigkeit des Geschäftsmodells von Wohnungsimmobilien verändern sich die realen und regulatorischen Anforderungen an deren Management, bedingt durch technische Möglichkeiten, aber auch gesellschaftliche Notwendigkeiten, in einem rasenden Tempo.

Dies verlangt von den Entscheiderinnen und Entscheidern in den Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften Kenntnisse, die sie sich nur durch weitere Aneignung von Kompetenzen »on the Job« oder durch Beratung ins Haus holen können. Gerade für kleinere Unternehmen scheidet der Aufbau zusätzlichen Personals vielfach aus.

Umso wichtiger ist es also, hier für die eigene Kompetenzerweiterung ein Standardwerk zur Hand zu haben, das die entsprechenden Themen und ihre Fragestellungen nicht aus der Sicht eines IT-Spezialisten, sondern aus Sicht des wohnungswirtschaft­lichen Spezialisten systematisch beleuchtet. Und genau diese Sicht liefert Prof. Kamis.

Diese zweite Auflage des Buches »Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft« kann als ein ausgezeichneter Informationsbaustein für Interessierte verstanden werden, um ihre Softwarenutzung, ihre Digitalisierungsstrategie, gezielt zu optimieren und zukunftsorientiert aufzustellen. Die Erkenntnisse dieser Schrift können daher auch dazu beitragen, die Umsetzung gesetzlicher Ziele, die Wettbewerbsfähigkeit und die erforderliche Innovationskraft der gesamten Branche zu stärken.

Und da die Umwälzung der Möglichkeiten und die dazu bestehenden Angebote einer kurzen Halbwertszeit unterliegen, ist diese zweite Auflage nicht eine bloße Fortschreibung der ersten Auflage mit marginal erweitertem Erkenntnisgewinn, sondern eine in fast allen Punkten notwendige Aktualisierung des Status quo über die Möglichkeiten und das Wissen um die Umsetzung.

Die Notwendigkeit der Auseinandersetzung der Branche mit diesen Themen drängt. Sie ergibt sich überdeutlich aus den Ergebnissen einer im Frühjahr 2024 erfolgten deutschlandweiten Umfrage des GdW. Insgesamt haben sich 1.042 Wohnungsunternehmen an ihr beteiligt. Befragt wurden Wohnungsunternehmen aller Größenklassen und Rechtsformen, die in den wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Regionalverbänden des GdW organisiert sind. Über die Umfrageergebnisse wurde auch eine belastbare Einschätzung der Reichweite und Nutzung digitaler Lösungsansätze innerhalb der Branche erzielt. Und das Ergebnis ist wenig schmeichelhaft für die Branche, der bereits der Ruf vorauseilt, nicht gerade die »Speerspitze der Bewegung« zu sein.

Das kaufmännisch geprägte ERP-System bleibt – abgesehen von den Microsoft-Office-Produkten – das einzige Software-System, dass bei der überwiegenden Mehrzahl der Wohnungsunternehmen unabhängig von Größe und Rechtsform im Einsatz ist. Bei allem, was dann kommt, ist immer noch (zu) viel Raum für Verbesserung: So bricht die Nutzungshäufigkeit bereits bei Lösungen mit technischem Fokus massiv ein. Mit diesem System, oft auch als Bestandsmanagementsystem bezeichnet, können bspw. detailliertere Angaben zur technischen Gebäudeausstattung, zu Energiedaten oder sogar zu verbauten Baustoffen hinterlegt und ausgewertet werden. Alles Themen, die in der aktuellen europäischen und nationalen Gesetzgebung angelegt sind. Aber nur 21,8 der Befragten nutzten ein entsprechendes System. Aus einem »man kann ja mal drüber nachdenken« wird eine Pflichtaufgabe.

Dieses Buch gibt bei allem, was kommt, die notwendige Orientierung. Es liefert Hintergründe, beleuchtet aber auch gleichwohl mit der gebotenen Umsicht kritische Punkte von Digitalisierungsstrategien. Daher wünsche ich ihm maximale Verbreitung. Und wenn es wieder so weit ist, auch die notwendige dritte Auflage.

Axel Gedaschko

Berlin, September 2024

Zielsetzung und Aufbau des Buches

Dieses Buch verfolgt das Ziel, die digitale Transformation in der Immobilienbranche zu beleuchten. In einer Zeit, in der technologische Innovationen nahezu alle Aspekte unseres Lebens durchdringen, ist es unerlässlich, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in dieses digitale Zeitalter zu führen. Das Buch zielt darauf ab, sowohl technologische als auch organisatorische und rechtliche Aspekte dieser Transformation darzustellen und zu analysieren. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf den Herausforderungen und Chancen, die sich durch die Digitalisierung ergeben. Es soll den Lesern eine Orientierungshilfe bieten und zeigen, wie sie digitale Technologien effektiv einsetzen können, um ihre Geschäftsmodelle zu optimieren, die Effizienz zu steigern und gleichzeitig neue Geschäftsmöglichkeiten zu erschließen.

Das erste Kapitel bietet einen historischen Überblick sowie eine Analyse des aktuellen Stands der Digitalisierung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Fokus liegt auf den Chancen und Herausforderungen der digitalen Transformation. Hinzu kommt eine klare Definition von Digitalisierung und künstlicher Intelligenz (KI) speziell im Kontext der Immobilienbranche. Schließlich werden die Relevanz der Digitalisierung und die treibenden Faktoren beleuchtet.

In Kapitel 2 werden die Grundlagen der Digitalisierung und KI eingehend behandelt. Zentrale Technologien wie Mixed Reality (MR), Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) werden vorgestellt. Das Internet der Dinge (IoT) wird in seinen verschiedenen Anwendungen beleuchtet, darunter Smarthome, Smart City und Asset-Management. Die Blockchain-Technologie und ihre Relevanz, einschließlich der Tokenisierung, werden ebenso diskutiert. Des Weiteren wird die Rolle von ChatGPT in der Immobilienwirtschaft betrachtet. Der Abschnitt zum Datenmanagement und zur Datenanalyse thematisiert das Datenmanagement in der Immobilienwirtschaft, Data Mining, Machine Learning und Deep Learning sowie die Bedeutung des Datenmanagements im Wertschöpfungszyklus. Plattformökonomie und Plattform-Geschäftsmodelle, einschließlich der digitalen Plattformen und Immobilienplattformen, sowie Cybersicherheit in der Digitalisierung werden ebenfalls behandelt.

Kapitel 3 konzentriert sich auf die Anwendung von Digitalisierung und KI in der Immobilienverwaltung. Es werden digitale Mieterkommunikation und die Automatisierung von Verwaltungsprozessen analysiert. Erfolgreiche Digitalisierungsprojekte werden in Case Studies vorgestellt.

Im vierten Kapitel liegt der Fokus auf dem Immobilienmarketing in der digitalen Ära. Digitale Vermarktungsstrategien, der Einsatz von Online-Plattformen und Social Media sowie Virtual Reality und 3D-Visualisierungen werden behandelt. Es wird untersucht, wie digitale Kundenerfahrungen die Customer Journey beeinflussen, und der Einfluss von KI auf Immobilienmakler wird beleuchtet.

Kapitel 5 behandelt den Technologieeinsatz in der Baubranche und Projektentwicklung. Die Herausforderungen der Bauindustrie werden analysiert und es wird auf Building Information Modeling (BIM) sowie Smart-Building-Technologien eingegangen. Der Abschnitt »Nachhaltigkeit und Green Building« betrachtet Nachhaltigkeit, digitale Zwillinge und den Einsatz von KI, VR, AR, 3D-Druck, Blockchain und Robotik im Bauwesen.

In Kapitel 6 wird der PropTech-Sektor detailliert betrachtet. Die Rolle der PropTechs im Immobilienlebenszyklus, deren Einfluss auf die Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle werden behandelt. Es wird auch auf die Rolle der KI für PropTechs eingegangen und die Kooperationen zwischen Start-ups und etablierten Unternehmen sowie die Zukunftsperspektiven diskutiert.

Kapitel 7 bietet eine kritische Betrachtung der Digitalisierung und KI in der Immobilienwirtschaft. Die wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen, Datenschutz- und Sicherheitsrisiken sowie die Risiken der technologischen Abhängigkeit werden analysiert. Kritische Stimmen und Gegenbewegungen, moralische und ethische Aspekte sowie die Akzeptanz und das Vertrauen in aktuelle KI-Technologien vonseiten der Mitarbeitenden werden diskutiert.

Kapitel 8 befasst sich mit den rechtlichen Aspekten von Digitalisierung und KI. Es werden allgemeine Überlegungen zum Datenschutz, insbesondere im Kontext der Digitalisierung, die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und deren Relevanz für die Immobilienwirtschaft behandelt. Digitale Vertragsrechte, Urheberrechte in der digitalen Bauplanung und weitere rechtliche Aspekte werden untersucht.

Kapitel 9 widmet sich dem Change-Management und der Unternehmenskultur. Die Herausforderungen im Change-Prozess und die Bedeutung der Unternehmenskultur sowie der digitalen Führung werden behandelt. Es werden Strategien für das Change-Management, wie z. B. die Entwicklung klarer Visionen und Strategien, das Management von Widerständen und die Konsolidierung des Wandels, beschrieben.

Abschließend bietet Kapitel 10 einen Ausblick auf die Zukunft der Branche. Digitale Megatrends und ihre Bedeutung für die Immobilienwirtschaft werden beleuchtet, die Rolle von Digitalisierung und KI in der Stadtentwicklung wird betrachtet und zukünftige Herausforderungen und Chancen werden analysiert. Strategien für eine erfolgreiche Transformation und die Bedeutung der Qualifikation und Weiterbildung im digitalen Zeitalter werden diskutiert.

Kapitel 11 schließt das Buch mit praxisnahen Handlungsempfehlungen zur Umsetzung digitaler Strategien ab. Es umfasst die Unternehmensanalyse, die Bewertung des digitalen Reifegrads, den Reifegrad der Unternehmenskultur, die Durchführung eines Change-Managements und die Implementierung von Digitalisierungsstrategien, einschließlich der Erfolgsmessung.

1 Einführung in die Digitalisierung und KI in der Wohnungs- und ­Immobilien­wirtschaft

1.1 Historischer Überblick und aktueller Stand

1.1.1 Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Zeitalter der Digitalisierung

Digitalisierung in der ImmobilienbrancheDigitalisierung in der Immobilienbranche, EntwicklungstrendsImmobilienbranche, Entwicklungstrends der letzten JahreImmobilienbrancheIn sämtlichen Bereichen unseres Lebens treffen wir unweigerlich auf die Auswirkungen der Digitalisierung, die unsere Arbeits- und Lebensweise nachhaltig umgestaltet hat. Durch den Einsatz von Technologien werden Prozesse und Dienstleistungen automatisiert, flexibilisiert, individualisiert und personalisiert, was wiederum die Entstehung innovativer Geschäftsmodelle begünstigt (Pfnür et al. 2023). Dies betrifft auch insbesondere den Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Immobilienbranche, EigenschaftenDie Digitalisierung hat die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft allerdings nur langsam erfasst, da Immobilien traditionell als analoge Güter betrachtet werden. Immobilien erfüllen dabei grundlegende menschliche Bedürfnisse, bieten Schutz und Privatsphäre und lassen sich nicht leicht durch andere Güter ersetzen. Diese Branche, eine der ältesten jeder Volkswirtschaft, ist zudem durch spezifische Eigenschaften wie große Transaktions- und Auftragsvolumina, die Notwendigkeit der Zusammenarbeit vieler Akteure und die maßgeschneiderte Anpassung an Standort und Nutzende geprägt. Diese Faktoren führen zu hohen Transaktionskosten und starker staatlicher Intervention, wodurch die Prozesse in dieser Branche langwierig und die Märkte wenig transparent sind. Die Anpassungsprozesse sind darüber hinaus sehr langsam und die hohen Eintrittsbarrieren erschweren den Marktzutritt (Just/Matzen 2023).

Aufgrund dieser Besonderheiten hat sich die Immobilienbranche lange Zeit Innovationen gegenüber verschlossen gezeigt, insbesondere was die Digitalisierung betrifft. Historisch gesehen konnte in der Immobilienwirtschaft über Jahrtausende und bis vor Kurzem noch ohne eine ausgeprägte Innovationsstrategie erfolgreich Geld verdient werden. Die geringe Anpassungselastizität ermöglichte es, Prognosen und Unternehmensstrategien auf einfachen Trendfortschreibungen zu basieren. So konnte im Rahmen einer Studie herausgestellt werden, dass fast ein Drittel der Teilnehmer Innovationen für wenig relevant hält, und ein weiteres knappes Drittel glaubt, dass ihr Geschäftsfeld weitgehend gegen übliche Trends geschützt sei (Just/Matzen 2023).

So liegt Deutschland in Bezug auf den Grad der Digitalisierung im europäischen Mittelfeld und spürbar hinter den »Digitalisierungsspitzenreitern« wie Finnland, Schweden oder Dänemark zurück. Dies stellt insbesondere für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine Herausforderung dar. Denn die ungenutzten Potenziale der digitalen Wohnmöglichkeiten können sowohl gesellschaftliche als auch wirtschaftliche Verluste für Deutschland bedeuten (Pfnür et al. 2023). Zudem entsteht neben den weiterhin bestehenden analogen Immobilienmärkten mit dem sogenannten MetaverseMetaverse ein neuer virtueller Immobilienmarkt. Der Begriff »Metaverse« wurde 1991 durch Neal Stephensons Science-Fiction-Roman »Snow Crash« geprägt, in dem eine virtuelle Realität beschrieben wird, in der sich Menschen als Avatare bewegen. Anders als in heutigen Online-Rollenspielen gibt es im Metaverse kein Spielziel und keinen Highscore – es ist vielmehr eine digitale Alternative zur physischen Welt (Just/Matzen 2023). Besitzverhältnisse, Nutzungsrechte und Transaktionen von digitalen Vermögensgegenständen können im Metaverse eindeutig durch Blockchain-Technologien nachgewiesen und geschützt werden. Non-fungible Tokennon-fungible Token (nicht-austauschbare (digitale) Vermögenswerte, NFTs) bilden hierbei die Grundlage für digitale Rechte und digitales Eigentum, wobei die Bezahlung mit Kryptowährungen erfolgt. Zusätzlich ermöglichen Virtual- und Augmented-Reality-Technologien die Gestaltung immersiver virtueller Welten (Piegeler/Mükker 2022). In diesem neuen virtuellen Marktsegment bestehen auch kommerzielle Interessen.

Für die analoge Immobilienwirtschaft wird es zunehmend wichtig, Strategien für das Metaverse zu entwickeln. Da das Metaverse die reale Welt teilweise abbildet, könnte es für reale Orte nachteilig sein, wenn sie sich dort nicht rechtzeitig positionieren. Vermutlich wird diese Technologie noch fünf bis zehn Jahre brauchen, um vollständig ausgereift zu sein (Just/Matzen 2023). Jedoch kann das Metaverse als Anlageziel ­attraktiver als die analoge Welt werden, da es dort keine klimawandelbedingten Unwetter, Sanierungsbedarfe, Baurisiken, Gesundheitsgefahren oder Grundsteuern gibt. Sollte sich das Kapital von Investoren vermehrt in den virtuellen Immobilienmarkt verlagern, würde dies neue Herausforderungen und Fragen für die analoge Immobilienbranche und ihre Geschäftsmodelle aufwerfen (Just/Matzen 2023).

1.1.2 Chancen und Herausforderungen der digitalen Transformation

Digitalisierung in der Immobilienbranche, Chancen der Digitalisierung für die BrancheImmobilienbranche, Entwicklungstrends der letzten JahreDigitalisierung in der Immobilienbranche, EntwicklungstrendsDigitalisierung, Chancen der Digitalisierung für die ImmobilienbrancheDie Digitalisierung stellt für die Immobilienwirtschaft kein neues Thema dar, da bereits vor über 20 Jahren das Zeitalter der E-Immobilien1 ausgerufen wurde. Der lang anhaltende Boom in der Bau- und Immobilienwirtschaft hat allerdings die Digitalisierung gebremst, da traditionelle Geschäftsmodelle auch zu dieser Zeit noch profitabel waren. Hingegen hat die Corona-Pandemie, ähnlich wie in anderen Branchen, der Digitalisierung einen Schub verliehen. Die Pandemie hat deutlich gezeigt, dass digitale Prozesse große Flexibilitätsvorteile bieten. Prozessinnovationen wurden nicht nur aufgrund höheren Kostendrucks, sondern auch wegen eingeschränkter Handlungsalternativen vorangetrieben. Heutzutage sind die Automatisierungspotenziale in der Immobilienbranche für Technologiekonzerne und Start-ups, die fehlende Dienste anbieten, in bestehende Marktsegmente vordringen oder neue Geschäftsfelder erschließen können, hoch attraktiv (Just/Matzen 2023). Die Digitalisierung verändert dabei zunehmend sowohl die Abläufe als auch die Dienstleistungsangebote in der Immobilienwirtschaft. Dies zeigt sich besonders im Einzelhandel, der durch Online-Plattformen ähnlich transformiert wird wie Großhändler vor 30 Jahren durch die Macht größerer Hersteller oder verbesserte Logistik. In diesem Zuge kann Digitalisierung auch die internen Prozesse von Immobilienunternehmen transparenter und effizienter gestalten und diese automatisiert managen (Just/Matzen 2023).

Im Rahmen einer Bitkom-Studie2 konnte herausgestellt werden, dass die Digitalisierung der deutschen Wirtschaft zahlreiche Chancen bietet – jedoch investiert derzeit nur jedes vierte Unternehmen in digitale Geschäftsmodelle. In den vergangenen zwölf Monaten sind Unternehmen in Deutschland zwar bei der Digitalisierung vorangekommen, bewerten ihren Fortschritt jedoch eher zurückhaltend. Geschäftsführer und Vorstände vergeben im Durchschnitt nur die Schulnote »befriedigend«, mittelständische Unternehmen mit 100 bis 499 Mitarbeitenden sogar nur ein »Ausreichend« (Bitkom 2020). Der internationale Vergleich zeigt darüber hinaus, dass nur noch 22 Prozent der befragten Unternehmen die deutsche Wirtschaft bei der Digitalisierung in der Spitzengruppe sehen, gegenüber 26 Prozent im Vorjahr. Niemand hält Deutschland für weltweit führend, und der Anteil derjenigen, die Deutschland im Mittelfeld oder unter den Nachzüglern verorten, ist gestiegen.

Die bisherige Zurückhaltung bei der Digitalisierung müsse allerdings nach dieser Studie überwunden werden, um digitale Infrastruktur aufzubauen und Geschäftsprozesse zu digitalisieren. Die Digitalisierung wird dabei von 90 Prozent der Unternehmen als Chance gesehen, nur 5 Prozent betrachten sie als Risiko. Dennoch haben 34 Prozent Probleme, die Digitalisierung zu bewältigen. Positiv ist jedoch zu nennen, dass nur noch 10 Prozent der Unternehmen ihre Existenz durch die Digitalisierung gefährdet sehen. Viele Unternehmen reagieren auf die Digitalisierung, indem sie ihr Angebot anpassen: 60 Prozent bringen neue Produkte oder Dienstleistungen auf den Markt, und 75 Prozent passen bestehende Produkte oder Dienstleistungen an (Bitkom 2020).

Die Konkurrenz durch digitalisierte Wettbewerber aus der Internet- und IT-Branche sowie aus anderen Branchen verschärft auch den Wettbewerb. Denn Unternehmen, die frühzeitig auf Digitalisierung gesetzt haben, sind nun im Vorteil. Der Anteil der Unternehmen, die über eine Digitalstrategie verfügen, ist auf 77 Prozent gestiegen, wobei größere Unternehmen weiter fortgeschritten sind als kleine und mittelständische Unternehmen. Diesbezüglich haben 39 Prozent Strategien in einzelnen Unternehmensbereichen, 38 Prozent sogar eine zentrale Digitalstrategie (Bitkom 2020). Trotz der allgemeinen Anerkennung der Bedeutung digitaler Technologien hinkt der tatsächliche Einsatz in den Unternehmen hinterher. Technologien wie Big Data, IoT und KI werden zunehmend als wichtig erachtet, aber ihre Nutzung steigt nur langsam. Digitalisierung in der Immobilienbranche, Hürden bei der Implementierung neuer TechnologienDie größten Hürden bei der Implementierung neuer Technologien sind Datenschutzanforderungen, IT-Sicherheit und Fachkräftemangel. Weitere Herausforderungen sind zudem Zeitmangel, fehlende finanzielle Mittel und das Fehlen marktfähiger Lösungen (Bitkom 2020).

Eine Studie zur Digitalisierung der Wohnungswirtschaft stellt heraus, dass mehr als ein Viertel der Unternehmen entweder gar nicht oder nur geringfügig digitalisiert sind. Über die Hälfte gab dabei an, teilweise digitalisiert zu sein, während rund ein Viertel sich als überwiegend digitalisiert einstufte. Hervorzuheben ist in diesem Zuge der Zusammenhang zwischen Unternehmensgröße und Digitalisierungsgrad: Unternehmen mit mehr als 150 Mitarbeitenden und einer großen Verwaltungseinheit neigen eher zu einer fortschrittlicheren Digitalisierung, während kleinere Unternehmen häufiger weniger digitalisiert sind (KPMG 2020). Eine strategische Ausrichtung auf Digitalisierung wird von den meisten Unternehmen jedoch als wichtig erachtet, ist allerdings bei weniger als der Hälfte tatsächlich vorhanden und noch seltener vollständig umgesetzt. Hierbei haben Digitalisierungstechnologien wie mobile Apps, Cloud-Lösungen und Big Data bereits eine hohe Relevanz erlangt und werden innerhalb der nächsten fünf Jahre verstärkt erwartet, wobei sie bereits in vielen Unternehmen aktiv genutzt werden (KPMG 2020). Trotz der nahezu universellen Verwendung von ERP-Systemen, von denen viele jedoch technisch veraltet sind, planen nur wenige Unternehmen in den kommenden Jahren eine Ablösung dieser Systeme. Etwa die Hälfte der befragten Unternehmen verfügt des Weiteren über ein spezifisches Budget für Digitalisierungsprojekte, während die andere Hälfte darauf verzichtet. Ein Großteil der Unternehmensführungen zeigt hierbei ein hohes Verständnis für die Bedeutung der digitalen Transformation, während etwa 40 Prozent der Mitarbeitenden ein starkes Verständnis für Digitalisierung haben. Trotz der erkannten Risiken im Zusammenhang mit Digitalisierung, wie fehlende Mitarbeiterkompetenz und Datenschutzanforderungen, führen nur wenige Unternehmen eine systematische Analyse und Bewertung dieser Risiken durch (KPMG 2020).

Eine Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR 2024) konnte zeigen, dass die Digitalisierung alle Bereiche der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft betrifft. Hinsichtlich der Digitalisierungsstrategien sind die Bereiche der Vermietung und Verwaltung am weitesten fortgeschritten. Allerdings fehlt es oft an einer strategischen Einordnung der Digitalisierungsprozesse, obwohl deren Relevanz von den Befragten anerkannt wird. Festgehalten werden kann, dass kleine und mittelständische Unternehmen im Gegensatz zu großen nationalen oder globalen Firmen oft nicht die notwendigen zeitlichen, finanziellen und personellen Ressourcen haben, um umfassende Digitalisierungsstrategien zu entwickeln und umzusetzen. In diesem Zusammenhang stellen PropTech-Unternehmen die Haupttreiber der digitalen Transformation dar. Zwar gelten PropTechsPropTech-Unternehmen als Innovationstreiber, doch ihre Anzahl ist in den letzten Jahren aufgrund von Marktentwicklungen und Übernahmen gesunken. Etablierte Unternehmen wie ZECH Bau und Jones Lang LaSalle SE spielen eine wichtige Rolle als Pioniere und Vorbilder in der Branche (BBSR 2024).

Die Studie (BBSR 2024) konnte auch verdeutlichen, dass die digitale Transformation durch verschiedene Hindernisse erschwert wirdDigitalisierung in der Immobilienbranche, Hürden bei der Implementierung neuer Technologien. Der Mangel an einer gemeinsamen Datenbasis und die Fragmentierung der Branche führen zu vielen unabhängigen, oft inkompatiblen Datenbanken und Systemen. Auch erschweren Datenschutzbestimmungen den Austausch personenbezogener Daten. Sprach- und Verständnisschwierigkeiten führen darüber hinaus zu fehlerhaften Daten auf Plattformen. Überdies stellen hohe Kosten ein weiteres Hindernis dar, und interne Kommunikationsprobleme treten häufig an den Schnittstellen zwischen Abteilungen auf (BBSR 2024).

Die Studie »Transform to Succeed« (Drees & Sommer/Technische Hochschule Aschaffenburg 2024) nennt auch zahlreiche Hindernisse, mit denen Unternehmen bei der digitalen Transformation konfrontiert sind. Zu den häufig genannten Barrieren zählen:

Fehlende Ressourcen: Unternehmen kämpfen oft mit einem Mangel an finanziellen und personellen Ressourcen, um die notwendige digitale Transformation voranzutreiben.

Kultureller Widerstand: Ein weiteres Hindernis ist der kulturelle Widerstand gegenüber Veränderungen. Die Anpassung an neue digitale Prozesse erfordert einen Kulturwandel, der häufig auf Widerstand stößt.

Unzureichende Weiterbildung: Viele Unternehmen bieten nicht genügend Weiterbildungsmöglichkeiten, um ihre Mitarbeitenden auf die Anforderungen der digitalen Welt vorzubereiten. Dies führt zu einem Mangel an notwendigen digitalen Fähigkeiten im Team.

So zeigt sich in der Immobilienbranche seit etwa fünf bis sieben Jahren ein verstärkter Diskurs über die Digitalisierung. Im Vergleich zu anderen Branchen wie dem Konsumgüter- oder Automobilsektor sowie dem Bankwesen hinkt die Immobilienwirtschaft bei der digitalen Transformation hinterher. Dies kann zum Teil damit begründet ­werden, dass traditionelle Geschäftsmodelle über viele Jahre hinweg erfolgreich analog funktionierten und Veränderungen erst langsam und unter Druck von außen erfolgen (Rock/Seilheimer 2023). Die Schere zwischen digitaler Innovation und Tradition in der Immobilienwirtschaft kann wie folgt dargestellt werden:

Was begünstigt digitale Innovation?

Wie sieht es in der Immobilienwirtschaft aus?

Vernetzung zwischen Unternehmen und PropTechs

Austausch nur begrenzt vorhanden, stärkere Vernetzung nötig

Transparenz der Märkte

Märkte vergleichsweise intransparent

Investition in Forschung und Entwicklung

immobilienwirtschaftliche Forschung noch jung, wächst jedoch

Freiraum für neue Projekte, gelebte Innovationskultur

hohe Eingriffsintensität der öffentlichen Hand; meist entstehen Innovationen aus gesetzlichen und steuerlichen Regulierungen

Tab. 1: Schere zwischen digitaler Innovation und Tradition in der Immobilienwirtschaft (eigene Darstellung in Anlehnung an Rock/Seilheiner 2023, S. 192)

Die Diskrepanz zwischen digitaler Innovation und traditionellen Praktiken in der Immobilienwirtschaft lässt sich anhand verschiedener Faktoren verdeutlichen. Während in anderen Branchen die Vernetzung zwischen Unternehmen und PropTechs eine dynamische Innovationslandschaft fördert, ist ein solcher Austausch in der Immobilienwirtschaft nur begrenzt vorhanden. So besteht die Notwendigkeit einer stärkeren Vernetzung, um das Innovationspotenzial voll auszuschöpfen. Des Weiteren ist die Transparenz der Immobilienmärkte ein wichtiger Aspekt. Im Vergleich zu anderen Branchen sind die Märkte in der Immobilienwirtschaft oft weniger transparent. Dies kann die Entwicklung und Umsetzung neuer digitaler Technologien erschweren. Ein weiterer Einflussfaktor ist die Investition in Forschung und Entwicklung. Während in anderen Branchen erhebliche Mittel in Forschung und Entwicklung fließen, ist die immobilienwirtschaftliche Forschung noch vergleichsweise jung. Allerdings wachsen das Interesse und die Investitionen in diesem Bereich zunehmend. Zudem spielen die Innovationskultur und der Freiraum für neue Projekte eine entscheidende Rolle. In Branchen mit einer gelebten Innovationskultur und einem hohen Maß an Freiheit für neue Projekte können Innovationen leichter entstehen. In der Immobilienwirtschaft hingegen ist die Eingriffsintensität der öffentlichen Hand oft hoch und Innovationen entstehen häufig aus gesetzlichen und steuerlichen Regulierungen heraus.

Immobilienbranche, Unterschiede zur digitalen WirtschaftZudem unterscheiden sich die Funktionsweisen der Immobilienwirtschaft in den folgenden Aspekten von denen der digitalen Wirtschaft:

In der Immobilienwirtschaft ist die Standortabhängigkeit von entscheidender Bedeutung, während sie in der digitalen Wirtschaft praktisch keine Rolle spielt.

Immobilientransaktionen sind ebenfalls durch ihr großes Volumen geprägt, da sie signifikante finanzielle Auswirkungen haben und hohe Transaktionskosten mit sich bringen. Im Gegensatz dazu sind Transaktionen in der digitalen Wirtschaft oftmals von geringerem finanziellen Umfang und verursachen niedrige Transaktionskosten.

Die Geschwindigkeit des Marktes unterscheidet sich zudem deutlich: Immobilienmärkte reagieren träge auf Veränderungen, während digitale Märkte äußerst dynamisch sind und schnell auf neue Entwicklungen reagieren können. Diese Dynamik führt zu einer höheren Marktgeschwindigkeit in der digitalen Wirtschaft im Vergleich zur Immobilienwirtschaft.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Transparenz der Märkte. Während Informationen über Immobilien oft begrenzt und schwer zugänglich sind, sind digitale Märkte durch hohe Transparenz gekennzeichnet, da Informationen leicht verfügbar und vergleichbar sind.

Die Grenzkosten sind in der Immobilienwirtschaft hoch und können sprunghaft ansteigen, insbesondere bei Neubau oder Renovierungen. In der digitalen Wirtschaft hingegen sind die Grenzkosten sehr gering und steigen nur graduell mit der Nutzung oder Produktion digitaler Güter.

Auch unterscheiden sich die Anzahl der Akteure je Markt stark: Der Immobilienmarkt wird von einer begrenzten Anzahl großer Akteure dominiert, während digitale Märkte oft von einer Vielzahl kleiner und großer Akteure geprägt sind, die verschiedene Produkte und Dienstleistungen anbieten.

Netzwerkeffekte spielen in der digitalen Wirtschaft ebenfalls eine zentrale Rolle, da der Wert digitaler Plattformen und Produkte mit der Anzahl der Nutzenden steigt. Solche Netzwerkeffekte sind in der Immobilienwirtschaft weniger ausgeprägt.

Verbundvorteile, die durch die Vernetzung von verschiedenen Standorten oder Eigenschaften entstehen, sind in der Immobilienwirtschaft begrenzt, während sie in der digitalen Wirtschaft stark ausgeprägt sein können, indem sie verschiedene Dienste und Daten integrieren.

Immobilienwirtschaft

Digitale Wirtschaft

Standortabhängigkeit

sehr hoch

sehr gering

Volumen einer Transaktion

grundsätzlich sehr hoch

grundsätzlich gering

Transaktionskosten

sehr hoch

sehr gering

Marktgeschwindigkeit

sehr gering

sehr hoch

Transparenz

relativ gering

sehr hoch

Grenzkosten

sehr hoch/sprungfix

sehr gering

Zahl der Akteure je Markt

gering

sehr hoch

Netzwerkeffekte

sehr gering

sehr hoch

Verbundvorteile

sehr gering

sehr hoch

Tab. 2: Immobilienwirtschaft vs. digitaler Wirtschaft (Just/Matzen 2023, S. 53)

In diesem Zusammenhang kann die Frage aufgeworfen werden, in welchem Reifegrad der Transformation sich Unternehmen der Immobilienwirtschaft befinden. Im Rahmen einer Studie konnte festgestellt werden, dass nur wenige Unternehmen sich noch in der Entwicklungsphase der digitalen Transformation befinden, während eine Vielzahl an Unternehmen die Transformation bereits hinter sich haben (ZIA/EY Real ­Estate 2023). Dennoch existiert eine gewisse Herausforderung im Bereich der digitalen Transformation, da der Anteil der Unternehmen, die sich als digital exzellent einstufen, leicht zurückgegangen ist. Hierbei zeigt sich auch über einen längeren Zeitraum betrachtet ein positiver Trend, der darauf hindeutet, dass Unternehmen insgesamt erfolgreicher werden. Zudem kann betont werden, dass die digitale Transformation eine kontinuierliche Herausforderung darstellt, die Unternehmen aktiv angehen müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben (ZIA/EY Real Estate 2023).

Die Investitionsverteilung der befragten Unternehmen in Maßnahmen zur Digitalisierung hat sich leicht verschoben. Während der Anteil derjenigen, die zwischen 11 und 20 Prozent ihres Jahresumsatzes investieren, marginal gesunken ist, ist der Anteil derjenigen, die zwischen 6 und 10 Prozent investieren, gestiegen. Darüber hinaus investiert jedes dritte Unternehmen mehr als 5 Prozent ihres Jahresumsatzes in Digitalisierungsmaßnahmen (ZIA/EY Real Estate 2023). Insgesamt investieren die Immobilienunternehmen auf einem stabilen Niveau etwas mehr in die Digitalisierung, wobei einige Unternehmen beträchtliche Budgets einsetzen (ZIA/EY Real Estate 2023).

Die Studie zeigt auch, dass Plattformen und digitale Ökosysteme in der Immobilienwirtschaft bereits kurzfristig ein großes Potenzial entfalten werden, wobei 69 Prozent der Befragten dies bestätigen. Zusätzlich werden BIM (Building Information Modeling) und das Internet der Dinge (IoT) als Technologien mit kurz- bis mittelfristigem Trendpotenzial von 78 Prozent der Befragten identifiziert (ZIA/EY Real Estate 2023). Künstliche Intelligenz (KI), Machine und Deep Learning sowie Blockchain werden zudem von etwa 40 Prozent der Befragten als Technologien mit mittelfristigem Potenzial eingeschätzt. Insbesondere konkrete Anwendungen wie ChatGPT haben dazu beigetragen, dass KI als Trend mit mittelfristigem Potenzial betrachtet wird, während vor einigen Jahren KI eher als langfristiger Trend angesehen wurde (ZIA/EY Real Estate 2023). Technologien wie Robotik, Drohnen und 3D-Druck werden von 40 Prozent der Befragten hauptsächlich als langfristige Trends betrachtet (ZIA/EY Real Estate 2023).

Es zeigt sich, dass für rund die Hälfte der Befragten (49 Prozent) die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes oder der Gesamtwirtschaft keine wesentliche Rolle bei der Nutzung der Digitalisierungspotenziale spielt. Die andere Hälfte berichtet jedoch von einem Einfluss der rückläufigen Marktentwicklung oder der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung auf ihre Digitalisierungsinitiativen. Hierbei spielt vor allem die gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine erhebliche Rolle. Zwei Drittel der Befragten erkennen nicht, dass interne Faktoren wie fehlendes Problembewusstsein/Know-how oder fehlende finanzielle Mittel die Fähigkeit ihres Unternehmens, digitale Potenziale zu nutzen, massiv beeinträchtigen (ZIA/EY Real Estate 2023). Die Studie zeigt auch, dass die meisten Befragten ihre Digitalisierungsinvestitionen in den nächsten zwölf Monaten entweder beibehalten (41 Prozent) oder sogar erhöhen möchten (50 Prozent). Lediglich 7 Prozent planen, ihre Investitionen zu reduzieren, während nur eine sehr kleine Minderheit von 2 Prozent überhaupt keine Investitionen in die Digitalisierung plant (ZIA/EY Real Estate 2023).

1 Im Kontext der Immobilienwirtschaft bezieht sich der Begriff »E-Immobilien« auf die Digitalisierung und technologische Transformation in der Branche. Dies umfasst den Einsatz digitaler Technologien und Plattformen, die dabei helfen, Prozesse in der Immobilienwirtschaft effizienter zu gestalten. Hier­unter fallen Aspekte wie digitale Immobilienplattformen, Smart Buildings, virtuelle Besichtigungen, Blockchain-Technologie und digitale Bauprozesse. Diese Technologien und Anwendungen haben das Potenzial, die Immobilienbranche grundlegend zu verändern. Der Begriff »E-Immobilien« spiegelt also den Übergang der Branche in das digitale Zeitalter wider.

2 In der genannten Bitkom-Studie zur Digitalisierung der Wirtschaft wurden Unternehmen aus ver­schiedenen Branchen befragt. Die befragten Unternehmen stammen aus nahezu allen Wirtschafts­sektoren, wobei ein besonderer Fokus auf kleine und mittlere Unternehmen (KMUs) sowie große Unternehmen gelegt wurde. Zu den untersuchten Branchen zählen unter anderem Industrie und Fertigung, Handel, Dienstleistungssektor und Bauwirtschaft.

1.2 Definition von Digitalisierung und KI in der Immobilienbranche

1.2.1 Digitalisierung

Die DigitalisierungDigitalisierung ist ein allgegenwärtiges Thema in Wissenschaft und Praxis und wird häufig als »Revolution« oder »Paradigmenwechsel« bezeichnet. Dabei wird der Terminus von Politikern, Beratern und Journalisten häufig verwendet, was ihn somit zu einem festen Bestandteil gesellschaftlicher Diskussionen macht. Aufgrund der weit verbreiteten Verwendung wurde der Begriff jedoch teilweise zu einem Buzzword degradiert (Roth/Corsten 2022). Trotz intensiver Beschäftigung mit dem Thema existiert keine einheitliche Definition der Digitalisierung, da sie viele wissenschaftliche Disziplinen durchdringt. Oftmals werden in diesem Zusammenhang lange bekannte Konzepte als Neuerungen im Rahmen der Digitalisierung diskutiert. Beispiele hierfür sind etwa vorbeugende Instandhaltung und automatische Identifikationsverfahren. Entscheidend bei der Digitalisierung sind nicht nur die Algorithmen, sondern vor allem die verfügbaren Daten, oft als »Big DataBig Data« bezeichnet. Dabei geht es um große Datenmengen, die mit herkömmlichen Methoden der Datenverarbeitung nicht mehr bewältigt werden können (Roth/Corsten 2022).

Big DataBig Data, zentrale Merkmale von Big Data wird hier durch vier zentrale Merkmale charakterisiert: Volume, Velocity, Variety und Veracity. Diese Merkmale sind entscheidend für das Verständnis und die Anwendung von Big Data in verschiedenen Bereichen (BBSR 2024):

Volume beschreibt das enorme Wachstum des Datenvolumens, das durch fortschreitende IT-Technologie und Vernetzung, etwa durch das Internet der Dinge (IoT), vorangetrieben wird. Weltweit verdoppelt sich die Menge der verfügbaren Daten alle zwei Jahre. Dies zeigt sich auch in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, wo die Menge an Daten durch Marktbeobachtungen stetig ansteigt und verarbeitet werden muss.

Velocity bezieht sich auf die Geschwindigkeit, mit der Daten produziert, verarbeitet und aktualisiert werden. Diese Dynamik führt zu einer kontinuierlich wachsenden Flut neuer Informationen, die in Echtzeit verarbeitet werden muss.

Variety beschreibt die Vielfalt der Datenquellen und -formate, die von technischen Messdaten bis zu Inhalten aus sozialen Medien reicht. Diese breite Datenbasis bringt oft unstrukturierte und heterogene Daten mit sich, die sorgfältig integriert und analysiert werden müssen.

Veracity fokussiert sich auf die Genauigkeit und Verlässlichkeit der Daten. Besonders bei subjektiven und komplexen Quellen wie sozialen Medien kann es herausfordernd sein, die Daten korrekt zu interpretieren.

Digitalisierung ist die kontinuierliche Verbreitung und Integration digitaler Technologien in alle Bereiche des gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und politischen Lebens. Dieser Prozess geht mit einer zunehmenden digitalen Abbildung analoger Prozesse aus der realen Welt sowie der Analyse und Nutzung der dabei entstehenden Daten einher (Gernler 2024). Die Digitalisierung stellt dabei einen umfassenden Prozess dar, bei dem analoge Informationen, Systeme und Aktivitäten in digitale Formate überführt werden. Dieser transformative Wandel umfasst den Einsatz digitaler Technologien, um Daten zu erfassen, zu speichern, zu verarbeiten, zu übertragen und vielseitig darzustellen.

Die Digitalisierung hat tiefgreifende Auswirkungen auf nahezu alle Bereiche des täg­lichen Lebens und der Wirtschaft, indem sie die Art und Weise, wie wir kommunizieren, arbeiten, lernen, einkaufen und uns unterhalten, revolutioniert und verändert (Künzel 2024). Zudem hat die Digitalisierung seit den 1990er-Jahren durch digitale Produkte und Infrastrukturen stark an Bedeutung gewonnen. In der Literatur wird der Begriff allerdings inflationär genutzt, was häufig zu Unschärfe in der Bedeutung führt. Digitalisierung umfasst dabei nicht nur technologische Aspekte, sondern auch ökonomische und soziale Phänomene. Technologisch gesehen beinhaltet sie die Erfassung, Verarbeitung und Nutzung digitaler Daten. Der Begriff »digitale Technologien« geht darüber hinaus und umfasst sämtliche Technologien, die digitale Güter erzeugen, verarbeiten und nutzen (Roth/Corsten 2022).

Die Digitalisierung ist der Übergang von analogen zu digitalen Technologien, wobei Informationen in binärer Form codiert werden, um effizient verarbeitet, gespeichert und übertragen werden zu können. Cyber-physische Systeme und das IoT sind zentrale Bestandteile dieses Prozesses, indem sie die physische Welt mit ihrer digitalen Repräsentation verknüpfen. Dabei ermöglichen sie die Integration und Vernetzung von Objekten und Daten zwischen der physischen und digitalen Welt (Roth/Corsten 2022).

Der Aufwand für die Digitalisierung wird nicht zum Selbstzweck betrieben. Insbesondere in der freien Wirtschaft ist die Digitalisierung das Ergebnis kontinuierlicher Bemühungen zur Optimierung. Je transparenter eine Organisation ihre Prozesse, Lagerbestände, Aufträge, Kundenbeziehungen und andere wichtige Kennzahlen gestalten kann, desto effizienter kann sie ihre Abläufe planen und desto fundiertere strategische Entscheidungen treffen (Gernler 2024).

Die Digitalisierung in der ImmobilienbrancheDigitalisierung in der Immobilienbranche bezieht sich somit auf die Transformation analoger Werte in digitale Daten und Informationen. Hierbei geht es im Wesentlichen um die Schaffung digitaler Repräsentationen von analogen Informationen, Objekten oder Ereignissen (Rock/Seilheimer 2023). Im betriebswirtschaftlichen Kontext wird Digitalisierung in diesem Zusammenhang oftmals mit den Herausforderungen der digitalen Transformation von analogen Geschäftsprozessen und -modellen in Verbindung gebracht (Rock/Seilheimer 2023). So ermöglicht die Digitalisierung auch neue Geschäftsmodelle, die ohne digitale Technologien nicht realisierbar wären. Organisationen, die sich digitalisieren, stehen im Wettbewerb mit anderen, die ebenfalls versuchen, die genannten Vorteile der Digitalisierung zu nutzen. Das Ziel ist es, durch die Optimierung und bessere Information einen Wettbewerbsvorteil zu erlangen (Gernler 2024). Diese Prozesse gehen jedoch über die bloße Umwandlung von Daten hinaus und beinhalten Veränderungen in Bereichen wie Kulturwandel, Change-Management und Digital Leadership (Rock/Seilheimer 2023).

1.2.2 Künstliche Intelligenz

künstliche Intelligenz (KI)Die Digitalisierung steht in einem engen Kontext zur KI, die auch im Bereich des Immobilienmanagements eine nicht zu vernachlässigende Rolle spielt. KI stellt heutzutage keine bloße Science Fiction mehr dar, sondern ist ein integraler Bestandteil unseres täglichen Lebens. Die Europäische Kommission erkannte bereits am 15. April 2018 richtig, dass KI in den letzten Jahren enorme Fortschritte gemacht hat und branchenübergreifend eingesetzt wird (Heid/Kos 2023). Künstliche Intelligenz ist ein Bereich der Informatik, der fast so alt ist wie die Informatik selbst. Das Ziel besteht darin, Computer so zu programmieren, dass sie Verhaltensweisen zeigen, die von Menschen als intelligent wahrgenommen werden. Dies umfasst unter anderem die Fähigkeit zur Lösung komplexer Probleme, das eigenständige Erlernen neuer Fähigkeiten sowie die Verarbeitung und das Verständnis menschlicher Sprache (Seemann 2023). Die Grundlagen der künstlichen Intelligenz reichen bis ins 17. Jahrhundert zurück, als Charles Babbage die revolutionäre Idee einer Analytical Engine hatte (May et al. 2022).

Die neuzeitliche künstliche Intelligenz begann mit der Erweiterung der Ideen von Gottfried Wilhelm Leibniz durch Warren McCulloch und Walter Pitts im Jahr 1943. Diese beiden Wissenschaftler integrierten Erkenntnisse aus drei Disziplinen in ein neues Modell, das durch seine Struktur bestimmte Operationen ausführen konnte.

Diese Disziplinen umfassen (Teich 2020):

Physiologie und Funktionsweise von Neuronen im Gehirn: McCulloch und Pitts nutzten Erkenntnisse aus den Neurowissenschaften über Neuronen, die als Bausteine des Gehirns das Denken ermöglichen. Sie strebten an, ähnliche Netzwerke mit künstlichen Neuronen zu schaffen.

Formale Analyse von Prädikatenlogik: Sie verbanden diese physiologischen Erkenntnisse mit der Prädikatenlogik, wie sie von den Philosophen Russell und Whitehead entwickelt wurde. Diese Logik befasst sich mit der Kunst, aus zwei Aussagen eine dritte abzuleiten.

Theorie der Computation: Schließlich integrierten sie Alan Turings »Theory of Computation«, die sich mit der Lösung von Problemen auf der Basis von Algorithmen befasst.

Im Jahr 1949 beschrieb Donald Hebb die Eigenschaft von Neuronen, sich nach einer Verbindung so zu verändern, dass beim nächsten Mal eine effizientere Verbindung entsteht. Diese Erkenntnis war entscheidend für die Entwicklung künstlicher neuronaler Netze (Teich 2020). Diese Konzepte wurden 1950 von Marvin Minsky, der die Entwicklung der KI noch lange beeinflusste, und Dean Edmonds an der Harvard-Universität in einem ersten Computer umgesetzt, der nach dem Prinzip des neuronalen Netzwerks funktionierte (Teich 2020). Erst so wurden die Voraussetzungen geschaffen, um einen funktionsfähigen (elektronischen) Computer nicht nur zu erdenken, sondern auch zu bauen (May et al. 2022).

Abb. 1:

Entwicklung der künstlichen Intelligenz (Darstellung Kian Kamis in Anlehnung an Teich 2020, S. 277)

Heutzutage ist die endgültige Definition des Begriffs »IntelligenzIntelligenz« nach wie vor schwer zu fassen. So zielt KI darauf ab, menschliche Wahrnehmungen sowie menschliche Entscheidungen und Handlungen durch Maschinen nachzubilden. Als Bereich der Informatik beschäftigt sich KI mit der Lösung kognitiver Probleme, die oft mit menschlicher Intelligenz in Verbindung gebracht werden, wie zum Beispiel Lernen, Problemlösung, Argumentation und Mustererkennung (May et al. 2022). Gleichzeitig fungiert KI aber auch als Oberbegriff für Technologien und Anwendungen, die komplexe maschinelle Verarbeitungsprozesse nutzen, um Ergebnisse auf der Grundlage großer und vielfältiger Datensätze zu erzielen. Diese Technologien zielen darauf ab, menschliche Intelligenz nachzuahmen, und können in verschiedenen Bereichen eingesetzt werden (Memmel/Dengel 2021).

Die Problematik der künstlichen Intelligenz in Bezug auf menschliche Intelligenz lässt sich anhand der historischen Entwicklung von Intelligenztests in der Kognitionswissenschaft verdeutlichen. Ursprünglich entwickelte Alfred Binet um 1900 Tests, um die schulische Reife von Kindern zu beurteilen, wobei er weit über das bloße Wissen hinausging und auch Aufmerksamkeitsspanne, Gedächtnis und Problemlösungsfähigkeiten berücksichtigte. Diese Tests maßen nicht nur die Fähigkeit, spezifische Aufgaben zu lösen, sondern definierten Intelligenz auch als ein breiteres Konstrukt, das sich auf vielfältige kognitive Fähigkeiten bezog. Im Gegensatz dazu wird bei moderner KI oft nur die Leistung in spezifischen Aufgaben wie beispielsweise das Fahren eines Autos gemessen. Die Frage, ob die KI hier »besser« ist als ein menschlicher Fahrer, lässt sich nicht so leicht beantworten, weil dabei oft nur isolierte Leistungen ohne Bezug zur Gesamtheit der menschlichen Intelligenz betrachtet werden (Holzinger/Müller 2020).

Einige unbestreitbare Merkmale, die intelligentes Verhalten zumindest aufweisen muss, sind daher Lernfähigkeit, die Fähigkeit zum logischen Schlussfolgern, Planungsfähigkeit, Problemlösungsfähigkeit und motorische Intelligenz (May et al. 2022). Das Verständnis von Intelligenz in Technologien ist in diesem Zusammenhang entscheidend, um ihre Potenziale und Grenzen zu erkennen. Intelligenz umfasst in diesem Zusammenhang verschiedene Fähigkeiten, wie etwa Wahrnehmung, Verständnis, Planung, Handlung und Lernen.

Es kann zwischen »schwacher KI« und »starker KI« unterschieden werden (Memmel/Dengel 2021). Unter künstliche Intelligenz (KI), starke KIstarker KI werden Systeme verstanden, die über ähnliche intellektuelle Fähigkeiten wie der Mensch verfügen können und möglicherweise sogar auf einer höheren Ebene agieren. Diese Systeme sind in der Lage, komplexe Probleme zu lösen und umfassende Aufgaben auszuführen, die menschliche Intelligenz erfordern würden (Röser 2021). Betont werden kann, dass die Realisierung dieser KI-Vision ein langfristiges Ziel darstellt, da aktuelle Fortschritte hauptsächlich auf die Entwicklung schwächerer Formen von KI abzielen, die spezifische Aufgaben unterstützen (Brynjolfsson 2023).

Imkünstliche Intelligenz (KI), schwache KI Gegensatz dazu beschreibt der Begriff »schwache KI« Systeme, die primär darauf ausgelegt sind, spezifische Probleme zu lösen. Sie nutzen die Möglichkeiten der Informatik und Mathematik, um Aufgaben zu bewältigen, und können teilweise menschliche Intelligenz simulieren oder unterstützen. Diese Systeme können sich selbst optimieren und verschiedene Formen des menschlichen Denkens nachahmen (Röser 2021). Diese Form der KI zielt somit darauf ab, menschliche Aktivitäten zu unterstützen oder zu ergänzen, indem sie repetitive Aufgaben wie Bilderkennung, Spracherkennung oder automatisierte Entscheidungsprozesse in spezifischen Kontexten ausführt. Obwohl die schwache KI nicht die gesamten Fähigkeiten der menschlichen Intelligenz repliziert, bietet sie dennoch erhebliche Potenziale zur Steigerung der Produktivität und zur Verbesserung verschiedener Arbeitsbereiche (Brynjolfsson 2023).

Die Thematik rund um die KI zur Nachbildung menschlicher Intelligenz (starke KI) und zur Erweiterung menschlicher Fähigkeiten (schwache KI) wird kontrovers diskutiert. Zum einen kann argumentiert werden, dass eine zu starke Fokussierung auf die Entwicklung der starken KI potenzielle Risiken birgt, wie etwa die Konzentration von wirtschaftlicher und politischer Macht. Auf der anderen Seite wird die schwache KI eher als Werkzeug betrachtet, das die menschlichen Fähigkeiten unterstützt und erweitert, anstatt sie zu ersetzen (Brynjolfsson 2023).

Die Immobilienbranche ist dynamisch und geprägt von ständigen Innovationen. Künstliche Intelligenz spielt somit eine immer wichtigere Rolle und bietet Lösungen, die verschiedene Bereiche der Branche revolutionieren – von der Vermögensverwaltung bis hin zu kommerziellen Transaktionen. Durch die Datenanalyse kann KI beispielsweise dabei unterstützen, die richtigen Vermögenswerte für bestimmte Fonds auszuwählen (Miljkovic/Shlyakhetko/Fedushko 2023).

künstliche Intelligenz (KI), Einsatzmöglichkeiten in der ImmobilienbrancheIm Folgenden werden einige Beispiele für den Einsatz von KI in der Immobilienbranche genannt (Miljkovic/Shlyakhetko/Fedushko 2023):

Automatisierung zur Verbesserung des Portfoliomanagements

KI-Chatbots zur Unterstützung bei Immobilienverkäufen

Analysetools zur Automatisierung von Gebäudeanalysen

maschinelles Lernen zur Senkung des Energieverbrauchs

automatisierte Datenräume für Transaktionen mit Gewerbeimmobilien

Solche intelligenten Systeme, insbesondere Smarthomes, sind für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft von entscheidender Bedeutung. Diese Technologien bieten nicht nur Potenzial für gesellschaftliche, ökologische und wirtschaftliche Vorteile, sondern können auch maßgeblich zur Schaffung energieeffizienter und zielgerichteter Umgebungen beitragen. Durch die Analyse von Big Data aus diesen Systemen können Erkenntnisse gewonnen werden, die Innovationen fördern und zu einer nachhaltigen Gesellschaftsentwicklung beitragen (Marikyan/Papagiannidis/Alamanos 2023). Im weiteren Verlauf des Buches wird hierauf näher Bezug genommen.

1.3 Relevanz und Treiber der Digitalisierung im Sektor

Digitalisierung in der Immobilienbranche, TreiberDie Digitalisierung wird durch drei ineinandergreifende Entwicklungen beschleunigt:

Fortschritte in der Technologie erleichtern die Digitalisierung selbst,

Kunden akzeptieren und schätzen digitale Lösungen zunehmend und

Unternehmen erkennen Potenziale für neue Geschäftsmodelle, verbesserte Kundeninteraktionen und gesteigerte Effizienz (Just/Matzen 2023).

Die fortschreitende Digitalisierung der Gesellschaft – und damit auch langfristig der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – wird maßgeblich von drei technologischen Entwicklungen vorangetrieben: Erstens verdoppelt sich alle 12 bis 24 Monate die Komplexität elektronischer Schaltkreise, was bedeutet, dass Rechnerleistung exponentiell zunimmt, ohne dass die Kosten dafür stark steigen. Zweitens ermöglichen leistungsfähigere dezentrale Netzwerke mit standardisierten Internetprotokollen einen überproportionalen Nutzenzuwachs durch die Anzahl der Verbindungen zwischen den Teilnehmern. Drittens steigt die Leistungsfähigkeit von Speichermedien bei gleichzeitig sinkenden Kosten, unterstützt durch die Verbreitung von RFID-Technologie (RFID = Radio Frequency Identification), die Sensoren zur automatischen Identifikation berührungslos macht (Just/Matzen 2023). In den vergangenen Jahren ist auch die Nutzung digitaler Dienstleistungen stark angestiegen, im Speziellen bedingt durch die Corona-Pandemie. Vor der Pandemie nutzten etwa 61 Prozent der Bevölkerung mindestens eine Online-Dienstleistung, während dieser Anteil im Mai 2020 auf 89 Prozent stieg. Auch die Anzahl der verschiedenen genutzten Dienstleistungen pro Person hat sich von durchschnittlich 2,1 auf 4,6 erhöht. Besonders bei jungen Erwachsenen zwischen 18 und 24 Jahren stieg die Nutzung von 2,4 auf 6 verschiedene Dienstleistungen an. Diese Zunahme zeigt nicht nur eine höhere Akzeptanz gegenüber digitalen Angeboten, sondern erhöht auch die Erwartungen der Kunden an innovative und ansprechende digitale Lösungen von Unternehmen (Just/Matzen 2023).

Digitalisierung in der Immobilienbranche, Chancen der Digitalisierung für die BrancheDie Digitalisierung von Geschäftsprozessen und Produkten verspricht Unternehmen darüber hinaus drei wesentliche Nutzenaspekte (Just/Matzen 2023):

Erstens werden durch die Nutzung von Big Data bessere Vorhersagen und fundiertere Entscheidungen ermöglicht, indem umfangreiche Datensätze analysiert werden. Dabei ist es entscheidend, Daten intelligent zu verbinden und auszuwerten, um wirklich relevante Erkenntnisse zu gewinnen.

Zweitens ermöglicht die Kombination klassischer Technologien mit künstlicher Intelligenz die Entwicklung autonomer Systeme. Diese Systeme können Fehler reduzieren, die Geschwindigkeit erhöhen und Betriebskosten senken, indem sie neue Strukturen automatisch erkennen und anpassen.

Drittens können durch die Vernetzung der Lieferketten über mobile oder leitungsgebundene Technologien Produktionszeiten verkürzt und Innovationszyklen beschleunigt werden. Dies ermöglicht neuen Intermediären über das Internet einen direkten Zugang zu Kunden und bietet vollständige Transparenz sowie innovative Dienstleistungen.

Digitalisierung in der Immobilienbranche, TreiberDie Treiber und Leistungsangebote der Digitalisierung, die sich auch auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft übertragen lassen, können wie folgt abgebildet werden:

Abb. 2:

Treiber und Leistungsangebote der Digitalisierung (Darstellung Kian Kamis in Anlehnung an Just/Matzen 2023, S. 61)

So hat beispielsweise die Digitalisierung der Facility-Management-Branche dazu geführt, dass FM-Dienstleister neuen Erwartungen gegenüberstehen. Diese Erwartungen werden deutlich in Ausschreibungen von großen multinationalen Unternehmen, die in den letzten drei bis fünf Jahren veröffentlicht wurden. Auch bestehende Kunden verlangen vermehrt nach innovativen Konzepten und Lösungen. Diese neuen Anforderungen sind daher entscheidende Bestandteile des Leistungsangebots geworden. FM-Dienstleister, die diesen Erwartungen nicht gerecht werden, riskieren somit, sich nicht für die nächste Ausschreibungsstufe zu qualifizieren oder keine Vertragsverlängerung zu erhalten (Lange/Fitzpatrick/Wegerich 2023).

Aufgrund gesunkener Transaktionskosten können zudem neue Akteure in Märkte eintreten, die früher aufgrund hoher Informationsbarrieren abgeschottet waren. Das bedeutet, dass traditionelle Immobilienunternehmen sich nun mit Konkurrenten konfrontiert sehen könnten, die durch digitale Plattformen leichter Zugang zu diesen Märkten finden. Durch digitale Plattformen können asymmetrische Informationsverteilungen in der Immobilienbranche abgebaut werden. Infolgedessen verlieren Marktakteure, die bisher von solchen Informationsasymmetrien profitierten, Margen, da die Transparenz durch digitale Plattformen erhöht wird und alle Marktteilnehmer gleichen Zugang zu Informationen haben. Ebenso ermöglicht die Generierung neuer Daten durch digitale Plattformen die Entwicklung neuer Geschäftsmodelle. Plattformen könnten sich beispielsweise nicht nur durch die Vermittlung von Immobiliengeschäften finanzieren, sondern auch durch Werbung, den Verkauf von Finanzierungsprodukten oder den Handel mit gesammelten Daten. Dies schafft Raum für intensiven Preiswettbewerb und die potenzielle Verdrängung etablierter Geschäftsmodelle, insbesondere wenn Plattformen die traditionellen Vermittlungsgebühren umgehen können (Just/Matzen 2023).

Digitalisierung und künstliche Intelligenz sind also von entscheidender Bedeutung für die Wohnungs- und Immobilienbranche, da sie eine Vielzahl von Chancen und Herausforderungen mit sich bringen. Die Transformation durch digitale Technologien und KI ist unausweichlich und bietet Unternehmen, die diese Veränderungen proaktiv annehmen, die Möglichkeit, ihre Wettbewerbsfähigkeit zu steigern und die Zukunft der Branche erfolgreich zu gestalten. Durch den Einsatz dieser Technologien können Prozesse optimiert, Kosten gesenkt und innovative Geschäftsmodelle entwickelt werden. Unternehmen, die in die digitale Transformation investieren, werden besser positioniert sein. Sie werden in der Lage sein, den sich ständig verändernden Marktanforderungen gerecht zu werden, und langfristig Erfolg haben (Künzel 2024).

Digitalisierung in der Immobilienbranche, digitale GeschäftsmodelleEntscheidend ist daher in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft die Einführung digitaler Geschäftsmodelle. An dieser Stelle können verschiedene Ausprägungen digitaler Geschäftsstrategien aufgezeigt werden, die auf intelligenten Wertschöpfungsketten basieren. Diese Strategien unterscheiden sich im Grad des externen Leistungsversprechens an Kunden und der Intensität der internen Wertschöpfungsprozesse.

Digitalisierung in der Immobilienbranche, DigitalisierungsstrategieKonkret existieren vier idealtypische DigitalisierungsstrategienDigitalisierungsstrategie (Just/Matzen 2023):

E-Business: Elektronische Abbildung bestehender Prozesse und Produkte zur Zeit- und Kostenersparnis oder zur Qualitätsverbesserung für Kunden. Ein Beispiel aus der Immobilienwirtschaft ist die automatisierte Nebenkostenabrechnung, die schneller und fehlerfreier als manuelle Prozesse ist.

Internetbasierte Wertversprechen: Dienstleistungs- und Kundenorientierung von Produkten und Geschäftsprozessen durch digitale Technologien. Hierzu gehören etwa Smarthome-Applikationen, die Wohnqualität, Sicherheit und Energieeffizienz durch vernetzte und fernsteuerbare Geräte verbessern.

Intelligente Wertketten: Flexible und effiziente Steuerung interner und zwischenbetrieblicher Prozesse bei gleichbleibender Produktqualität. Dies könnte in der Immobilienwirtschaft etwa durch autonom gesteuerte Zustandsüberwachung und vorausschauende Wartung umgesetzt werden.

Digitales Geschäftsmodell: Zusammenführung eines internetbasierten Wertversprechens auf Basis intelligenter Wertketten. In der Immobilienbranche bedeutet dies beispielsweise, dass sowohl interne als auch kundenbezogene Abläufe zustandsabhängig gesteuert werden, was zu einer spürbaren Verbesserung der Dienstleistung führt, etwa durch Zeitersparnis, verbesserte Qualität oder transparentere Entscheidungsprozesse.