Finanzratgeber Immobilien E-Book

Gerhard Hofmann

• Herausgeber: epubli
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 147

Veröffentlichungsjahr: 2014

Beschreibung

Im Börsenbrief "the investor - Der Schweizer Börsenbrief" sind in den letzten Jahren viele Artikel publiziert worden, welche verschiedene Aspekte von Immobilien ausleuchten. Es zeigt sich immer wieder, dass Immobilien ein grosses Interesse bei unseren Lesern erwecken. Wir wurden von unseren Lesern angefragt, ob wir die vielen Artikel nicht als Sammlung publizieren wollen. Mit dem folgenden Band erfüllen wir diesen Wunsch

Leseprobe

Aus der Reihe: Straightline Investment Bücher

Finanzratgeber Immobilien - theinvestor.ch

Verlag und Herausgeber theinvestor.ch (Schweiz) AG, House of Finance, Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell Fax [phone], [email protected] Für alle Angaben haben wir zuverlässige Quellen benützt. Trotzdem müssen wir jede Garantie für deren Richtigkeit ablehnen.

Redaktion Straightline Investment AG, House of Finance, Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell

Bestellung Tel. [phone], [email protected], www.lulu.com

© 2014 by theinvestor.ch (Schweiz) AG, 3. Auflage, 2014 (2. Auflage, 2013) (1. Auflage, 2012) House of Finance, Rütistrasse 20, CH-9050 Appenzell Alle Rechte vorbehalten Einbandgestaltung: netz.werk GmbH, St.Gallen Herstellung: netz.werk GmbH, St.Gallen Druck: Lulu Enterprises, Inc.

ISBN 978-3-7375-1763-8

Einleitung

Im Börsenbrief «theinvestor.ch» sind in den letzten Jahren viele Artikel publiziert worden, welche verschiedene Aspekte von Immobilien ausleuchten. Es zeigt sich immer wieder, dass Immobilien ein grosses Interesse bei unseren Lesern erwecken. Wir wurden von unseren Lesern angefragt, ob wir die vielen Artikel nicht als Sammlung publizieren wollen. Mit dem folgenden Band erfüllen wir diesen Wunsch.

Um dem Leser eine Hilfe zu bieten, wurden die Artikel geordnet. Die Systematik folgt im Wesentlichen der Lebensphase von Immobilien. Eine Immobilie bezieht sich regelmässig auf ein Grundstück (Kapitel I). Bevor gebaut werden kann, muss die Immobilie erworben (Kapitel II) und der Kauf und der Bau von Gebäuden finanziert werden (Kapitel III). Die Grundstücke sind zudem zu organisieren, d. h. die Gestaltung der Grundstücke ist festzulegen. Diese Aufgabe wird mit öffentlichrechtlichen (Kapitel IV) und mit privatrechtlichen Mitteln (Kapitel V) erfüllt. Eine Planung ist aber nur so viel wert, wie sie umgesetzt werden kann. Die Erstellung von Bauten (Kapitel VI) ist vom Werkvertrag in seinen vielen Untertypen beherrscht. Die Nutzung der Immobilien (Kapitel VII) wird meist in der Form der Miete realisiert. Vergessen wird von Eigentümern oft, dass der Besitz von Immobilien auch mit Haftungsfragen (Kapitel VIII) verbunden ist. Ein ganzer Strauss von Methoden steht für die Bewertung von Immobilien (Kapitel IX) zur Verfügung. Nicht vergessen werden darf, dass der Besitz und die Übertragung von Immobilien immer auch steuerlich (Kapitel X) zu betrachten ist. Wem schliesslich der Besitz einer einzigen Immobilie zu riskant ist, hat heute verschiedene Möglichkeiten eines indirekten Erwerbs, so über Immobilienfunds (Kapitel XI).

Bei den Artikeln handelt sich in vielen Fällen um aktuelle Bundesgerichtsentscheidungen, welche besprochen und in ihrer Bedeutung herausgehoben werden. Die Sammlung wird monatlich auf www.schweizer-boersenbrief.ch ergänzt.

Es bleibt mir noch Dank zu sagen. Martin Jäger für die Idee der Sammlung, Roland Köppel für die hartnäckige und gekonnte Zusammenstellung und schliesslich Thomas Lässer für das sorgfältige Redigieren der Texte.

Appenzell, 26. Januar 2012 Gerhard Hofmann

In der 2. Auflage wurde die Sammlung ergänzt und aktualisiert. 30. September 2013

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

I. Grundbuch und Grundstück

Die Grenzen des Eigentums

II. Erwerb und Verkauf

Kauf einer Eigentumswohnung ab Plan

Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer

Die Schranken eines Gewährleistungsausschlusses

Grundstückserwerb durch Aktiengesellschaft

Gültigkeit und Ausübung eines Kaufrechts

III. Finanzierung

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Neue Instrumente im Grundpfandrecht

Tückisches Stockwerkeigentum

IV. Öffentlichrechtliche Organisation

Hobbymässige Pferdehaltung

Altlasten und Eigentumserwerb

V. Privatrechtliche Organisation

Stockwerkeigentum und bauliche Massnahmen

Achtung bei Wegrechten

Harter Kampf zwischen Nachbarn

Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft

VI. Erstellen von Bauten und Anlagen

Leidiger Streit um Werklöhne

Mängelrüge bei Planungsfehlern

VII. Nutzung

Aufklärungspflichten beim Abschluss eines Mietvertrages

Ehegatten als Mieter

Mietvertragliche Gebrauchseinschränkungen

Vertraglich vereinbarte Mindestmiete

Hypothekarzinsentwicklung und Mietzinsanpassungen

Der Vergleichspunkt für die Berechnung einer Mietzinsherabsetzung

Kündigung wegen beabsichtigten Sanierungsarbeiten

Das neue mietrechtliche Verfahren

Wirkungen einer formnichtigen Mietzinserhöhungsmitteilung

Ordentliche Kündigung wegen Untervermietung

VIII. Haftung

Verkehrssicherungspflicht bei Eigentum mit Publikumsverkehr

Ein schrecklicher Liftunfall

Tödlicher Sturz vom Balkon

IX. Bewertung

Der Wert und die Bedeutung von Immobilien

Marktvergleichsmethode

Realwertmethode

Lageklassemethode

Ertragswertmethode

Ertragswertmethode mit Wachstumsfaktor

Die Praktikermethode

Der DCF-Ansatz

Der hedonistische Ansatz

Die Haftung des Liegenschaftenschätzers

X. Besteuerung

Wohneigentumsbesteuerung

Unterhaltskosten für Liegenschaften

XI. Indirekte Immobilieninvestments

Immobilienfonds

REIT‘s

I. Grundbuch und Grundstück

Die Grenzen des Eigentums

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 11. Juli 2008

I. Massgeblicher Sachverhalt

Die Abbaye de l’Arc ist ein Verein nach Art. 60 ff. ZGB in Lausanne (anschliessend « Verein »). Ziel des Vereins ist das sportliche Bogenschiessen. Der Verein besitzt in Lausanne ein Grundstück, auf welchem die Vereinsaktivitäten ausgeübt werden. Auf dem Grundstück steht ein altes Gebäude, welches unter Denkmalschutz gestellt ist.

Die Fassbind SA (anschliessend « Bauherrschaft ») betreibt auf dem südlichen Nachbargrundstück ein Hotel. Im Zusammenhang mit dem Betrieb des Hotels plante die Fassbind AG auf ihrem Grundstück eine Tiefgarage. Dazu war der Aushub einer Baugrube mit einer Tiefe von 25 Metern rund 20 Meter vom Grundstück der Abbaye de l’Arc erforderlich. Während der Aushubarbeiten sollte die Baugrube mit Ankern geschützt werden. Nach Fertigstellung der Aushubarbeiten sollte das Gebäude den Hangdruck übernehmen und die Anker konnten abgespannt werden. 97 Anker dringen dabei in einer Tiefe von 20 bis 43 Metern in das Grundstück des Vereins ein und sollten nach den Bauarbeiten dort verbleiben.

II. Problemstellung

Gegen diese Absichten der Bauherrschaft wehrte sich der Verein mit der Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 ZGB. Der Verein war der Ansicht, dass sein Eigentum durch die Belassung der Anker in seinem Grundstück verletzt würde. Es werde dem Verein künftig erschwert, auf dem Grundstück eine Tiefgarage zu errichten.

Interessanterweise wurde diese Klage letztinstanzlich vom Bundesgericht abgewiesen (BGE 133 III 353).

III. Die allgemeinen Grenzen des Eigentums

Ausdehnung der Herrschaft des Eigentümers

Das Bundesgericht ruft in der Begründung zunächst in Erinnerung, dass sich das Eigentum an einem Grundstück nicht nur zweidimensional auf die Fläche des Grundstückes beschränkt, sondern dass sich die Eigentumssphäre dreidimensional auf den Körper erstreckt, welcher sich unterhalb und oberhalb der Grundstücksfläche befindet.

Schutzwürdiges Interesse an der Ausübung

Allerdings schränkt das Bundesgericht die Eigentumsherrschaft ein.

Aufgrund von Art. 667 Abs. 1 ZGB geht das Eigentum innerhalb dieses dreidimensionalen Raumes nur soweit, als für die Ausübung des Eigentums ein schutzwürdiges Interesse besteht. Neben der räumlichen Ausdehnung der Herrschaft ist also auch ein sachliches Kriterium zu prüfen, nämlich die schutzwürdigen Interessen an der geltend gemachten Herrschaft. Dieses Kriterium erlaubt eine normative Korrektur der Herrschaftsansprüche.

Kriterien bei der Berufung auf zukünftige Interessen

Wird ein künftiges Interesse geltend gemacht, müsse dieses nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge in absehbarer Zeit wahrscheinlich verwirklicht werden können. Bei diesem Wahrscheinlichkeitsurteil sind die Lage und die Art des Grundstücks, die vom Eigentümer geplante Verwendung sowie die Hindernisse technischer und rechtlicher Art zu berücksichtigen.

Ermessensentscheid

Bei der Interessensprüfung ist dem Richter zudem ein gewisses Ermessen zu gewähren (Art. 4 ZGB). Das führt regelmässig dazu, dass vom Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil nur noch auf Ermessensüberschreitung überprüft wird.

IV. Die Beurteilung des Interesses des Eigentümers im Einzelnen

Im vorliegenden Fall wurde ein schutzwürdiges Interesse vom Bundesgericht verneint.

Es bestand zunächst gar kein konkretes und präzises Bauprojekt des Vereins. Damit wurde ein aktuelles Interesse verneint.

Es lag nach Auffassung des Bundesgerichts aber auch kein künftiges schutzwürdiges Interesse vor. Die Erstellung einer Tiefgarage durch den Verein sei nämlich unwahrscheinlich. Als Verein mit ideellen Zielsetzungen sei die Erstellung einer Tiefgarage mit wirtschaftlichem Hintergrund ausgeschlossen. Die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften liessen zudem ein solches Projekt als nicht sinnvoll und wenig realistisch erscheinen. Ein solches Projekt passe auch nicht zum Denkmalschutz des Vereinsgebäudes. Ein rein abstraktes, d. h. potenzielles Tiefgaragenprojekt könne aber nicht als schutzwürdiges Interesse beurteilt werden.

Da kein schutzwürdiges Interesse des Eigentümers nachgewiesen werden konnte, wurde die Eigentumsklage des Vereins abgewiesen. Wohl wurde der Herrschaftsbereich des Vereins tangiert. Doch fehlte es an einem schutzwürdigen Interesse an der Herrschaftsausübung.

V. Fazit

Der Entscheid des Bundesgerichts hat eine gewisse Bedeutung. Er ruft den Grundsatz in Erinnerung, dass Eigentumsrechte nur im Rahmen eines schutzwürdigen Interesses ausgeübt werden können. Zudem wurden die Grenzen dieser Schutzwürdigkeit konkretisiert. Vor allem wurde versucht, das rein abstrakte, d. h. potenzielle Interesse vom nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge (aufgrund der heutigen Umstände) in absehbarer Zeit (zeitliche Schranke) wahrscheinlichen Interesse abzugrenzen. Immerhin ist festzustellen, dass der Eigentümer im vorliegenden Fall ein Verein mit ideeller Zielsetzung war und der Verein erst noch ein denkmalgeschütztes Gebäude auf seinem Grundstück besass. Die Möglichkeiten des Vereins und damit die Geltendmachung von individuellen und ausgedehnten Eigentümerinteressen waren damit von Anfang an eingeschränkt.