L'hypothèque E-Book

Fares Zlitni

• Herausgeber: Books on Demand
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 112

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Comprendre l'hypothèque et maitriser son vocabulaire. Hypothèque légale, judiciaire et traditionnelle, apprenez à faire la différence et à saisir les subtilités de ces nombreuses hypothèques selon les différentes législations. Les droits hypothécaires et les droits des créanciers, la publicité foncière, et les multiples protections juridiques des créanciers ainsi que les remboursements et leurs modalités. Dans ce livre, Fares Zlitni nous livre un recueil global sur le monde de l'hypothèque, ses détails, ses particularités et nous livre des conseils, des astuces et des connaissances essentielles avant d'aller vers l'hypothèque. Écrivain et entrepreneur immobilier. Fares Zlitni est également le fondateur de F-Groupe, un groupe spécialisé dans le conseil immobilier aux investisseurs. Il nous offre à travers cet ouvrage un recueil complet des procédures, définitions, lois et législations relatives à l"hypothèques immobilière.

Leseprobe

SOMMAIRE

PRÉAMBULE

CHAPITRE 1 - TOUT SAVOIR DE L’HYPOTHEQUE

CHAPITRE 2 - L’HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE

OBLIGATIONS LEGALES DES HYPOTHEQUES TRADITIONNELLES

AVANTAGES ET INCONVENIENTS DES PRETS HYPOTHECAIRES TRADITIONNELS

CHAPITRE 3 - UNE HYPOTHEQUE LEGALE

HYPOTHEQUE STATUTAIRE DE L'ÉTAT

L’HYPOTHEQUE LEGALE DE CONSTRUCTION

DROITS HYPOTHECAIRES LEGAUX DU GROUPEMENT DE COPROPRIETAIRES

L’HYPOTHEQUE LEGALE DU DETENTEUR DE JUGEMENT

LA REQUETE EN REDUCTION OU SUBSTITUTION D’HYPOTHEQUE LEGALE

CHAPITRE 4 - L’HYPOTHEQUE JUDICIAIRE

COMMENT ENREGISTRER UNE HYPOTHEQUE JUDICIAIRE?

HYPOTHEQUE JUDICIAIRE

HYPOTHEQUE JUDICIAIRE PROVISOIRE

1- Les Hypothèques sur autorisation du juge de l'exécution

2 - Hypothèque non autorisée par un juge exécutif

CHAPITRE 5 - QUELLES SONT LES REGLES DE PUBLICITE FONCIERE ?

CHAPITRE 6 - DE QUELLE FAÇON INSCRIRE-T-ON UNE HYPOTHEQUE ?

CHAPITRE 7 - LES EFFETS DES HYPOTHEQUES

1- EFFET DE L'ENREGISTREMENT

A- Effet de l'enregistrement entre les parties

EFFETS DE LA SAISIE DES DROITS DE PROPRIETE HYPOTHECAIRE

B- Le Droit de se faire attribuer l'immeuble hypothéqué

C- LES EFFETS DE L'INSCRIPTION A L'EGARD DES TIERS

1- Effet de l'inscription sur les autres créanciers

2- Ordre de priorité entre les créanciers hypothécaires et les créanciers privilégiés

2- Les privilèges spéciaux

2-EFFETS DE L'IMMATRICULATION SUR LES TIERS PROPRIETAIRES D'IMMEUBLES : DROIT DE SUITE

Conditions d'exercice du droit de suite

b- Conditions préalables à l'exercice du droit de vente

Comparaison de l’application du droit de suite

Divers résultats du démarrage du programme

II. REDUCTION DE L'INSCRIPTION DES HYPOTHEQUES

A- Réduction volontaire

B- Réduction judiciaire de l'inscription

III- TRANSFERT HYPOTHECAIRE

A- Transmission auxiliaire

B. Affectation en tant que principal

C- Règles générales pour les opérations de transfert de garantie

IV- EXTINCTION DES HYPOTHEQUES

A- Extinction par voie accessoire

B- Extinction par voie principale

CHAPITRE 8 - LA TRANSMISSION DE L’HYPOTHEQUE

DROIT REEL PRESENTANT UN CARACTERE VIAGER

CAUSES GENERALES D'INEFFICACITE À CAUSE DE MORT EVINCEE PAR LES CARACTERISTIQUES PROPRES AUX SURETES REELLES

1- Intuition de la personnalité

2- Abrogation de l'article 786 du code civil

3- Fragilité à cause de mort des suretés personnelles

B- Moyens de sécuriser les suretés personnelles en cas de mort

CHAPITRE 9 - L’EXTINCTION DE L’HYPOTHEQUE

ÉPILOGUE

GLOSSAIRE DES LOIS ET SIGLES

À PROPOS

PRÉAMBULE

Une hypothèque est un type de garantie constituée sur un bien immobilier pour rembourser une dette. Les propriétés non négociables ne peuvent pas être acquises commercialement et ne sont pas soumises aux hypothèques traditionnelles, conformément à l'article 2397 du Code civil. Même si l'inaliénabilité est causée par une clause contractuelle insérée dans l'acte de vente (Chambre civile n° 09-13113 du 23 février 2012, BICC et Legifrance n° 763 du 1er juin 2012), la situation est également celle-là. Voir note de M. Leveneur citée dans la bibliographie ci-dessous.

Une hypothèque donne au créancier un droit de priorité et de revente, lui permettant de vendre comme n'importe qui. (Voir aussi "Suites (Droits)". Si deux inscriptions hypothécaires le même jour sur le même immeuble se font concurrence, et que l'actif du débiteur est insuffisant pour faire valoir les droits de son ayant droit, les fonds du débiteur cédant sont versés au prorata : Le solde du prix de vente de l'immeuble hypothéqué est réparti entre les créanciers hypothécaires au prorata du montant de sa créance admise (Chambre du 5 mai 2015, Recours : 1417941, BICC n°830 du 1er novembre 2015 et Legifrance).

Les règles liées aux hypothèques sont différentes des règles de sûreté : lorsque l'hypothèque est destinée à garantir la dette d'un tiers, l'hypothèque n'implique aucun engagement personnel du non-débiteur à exécuter les obligations d'autrui. Dans ce cas, l'article 2314 du Code civil ne s'applique pas. (3e chambre civile 12 avril 2018, pourvoi n° 17-17542, 1er octobre 208 n° 888 BICC et Legifrance).

Depuis le décret n° 2010-638 du 10 juin 2010, le gardien des titres fonciers a été changé en : « Services chargés de la publicité foncière ». Le décret abroge les articles 2455 et 2456 du code civil, les articles 882, 883, 884 et 885 du code général des impôts, et les articles I, IV, XII, XIII et XIV de la loi 7ème année du 21 ventôse.

L'inscription conserve les droits du créancier pendant une période déterminée par la loi, au terme de laquelle il doit renouveler la dette si celle-ci n'a pas été payée. Si la publicité définitive de l'hypothèque judiciaire n'est pas faite dans le délai prescrit, la publicité provisoire est nulle à compter de la date du paiement, et dans ce cas, le créancier ne peut retenir le paiement qui lui a été versé à défaut de règle d'égalité des créanciers chirographaires. (Chambre de commerce, 12 mai 2009, pourvoi n° 08-11421, Legifrance).

Un prêt hypothécaire est généralement consenti par le débiteur sur un de ses biens immobiliers, mais peut également porter sur un immeuble appartenant à un tiers qui s'est porté garant. Dans ce dernier cas, la liaison est dite "réelle". Concernant l'impact de l'expiration du délai d'inscription hypothécaire sur les droits du créancier, selon l'arrêt de la Cour de cassation (3e Civ. 25 avril 2007, BICC n°666 du 1.8.2007), l'expiration de l'inscription délai permet l'existence du droit hypothécaire sans perdre l'acte d'établissement de l'hypothèque. Priorité est donnée à son titulaire pour procéder à une nouvelle inscription sans l'intervention ni le consentement du débiteur. La révocation de l'inscription hypothécaire judiciaire provisoire a interrompu le délai de prescription. (2e civ. - 18 juin 2009, pourvoi n° 08-15200, BICC et Legifrance, 15 décembre 2009 n° 713).

Selon l'article L. 642-12, alinéa 4, du code de commerce, la cession des biens hypothéqués en vue de garantir le remboursement du prêt consenti par le débiteur pour l'achat de ces biens, transfère la charge de l'hypothèque à le cessionnaire et est tenu de payer les Acomptes dus au titre du transfert de propriété convenu par le créancier, lesquels n'ont pas besoin d'être renouvelés par un débiteur substitut : ce dernier reste débiteur des mensualités perçues auprès du cessionnaire.

Le créancier gagiste qui conserve l'intérêt du garant à garantir la créance et le droit de suite qui en résulte peut exercer ce droit contre le cessionnaire défaillant dans la limite des échéances impayées après la cession. (Chambre du 20 mars 2019, pourvoi n° 17-29009, BICC n° 908 du 1er octobre 2019 et Legifrance).

Le droit des cautions a été réformé par le décret n° 2006-346 du 23 mars 2006 relatif aux cautions, contrats et obligations. Il réduit le coût de mise en place d'un prêt hypothécaire et simplifie le processus de création et de retrait du prêt hypothécaire. Elle a créé des « hypothèques rechargeables » (voir l'ouvrage de M. Dagot dans la bibliographie). Concernant les hypothèques rechargeables, la Direction générale des impôts a pris l'instruction n° 197 du 1er décembre 2006 (BOI 10 D-2-06) dont l'objet est de décrire l'impact de ces dispositions sur la publicité foncière. Voir aussi Thierry Breton Allocution de Monsieur le Ministre de l'Economie, des Finances et de l'Industrie en date du 22 mars 2006, disponible sur le site du Ministère des Finances - Décret 351 relatif aux mesures de publicité et d'information des emprunteurs lorsque les mesures de sûreté visent à acheter ou à engager des frais d'entretien et de réparation d'habitations ou immobilier à usage mixte.

Le registre foncier enregistre que la société acquise est le créancier hypothécaire dans le cadre de l'enregistrement du litige, et après l'accord de fusion, l'enregistrement est renouvelé au nom de la société acquise, mais la société absorbante n'a pas renouvelé, le liquidateur a le droit à la société en liquidation judiciaire, non au jugement de la normalité de l'inscription, et peut donc se prévaloir de la mention du registre foncier, sans avoir à en aviser les personnes physiques qui ont délivré les créanciers de la société titulaire de la sureté hypothécaire pour détenir les titres émis. (Chambre du 17 avril 2019, pourvoi n° 17-27058, BICC et Legifrance, 15 octobre 2019 n° 909).

L'article 255 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 dispose que le créancier qui a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble de son débiteur doit notifier à ce dernier au plus tard huit jours après le dépôt de l'inscription, que la copie de la commande. Le défaut d'informer le débiteur de l'existence de l'inscription hypothécaire sera réputé avoir invalidé l'inscription et donc l'ordonnance de mainlevée est inutile. (Chambre civile 2, 2 février 2012, pourvoi n° 11-12308, BICC et Legifrance n° 762 du 15 mai 2012). Selon les articles L. 622-28 et R. 622-26 du Code de commerce, tout créancier a le droit d'inscrire en référé judiciaire une hypothèque sur le bien du débiteur principal garant dans le cadre de la procédure de sûreté. L'inscription des hypothèques judiciaires n'est pas non plus requise pour faire apparaître le jugement qui a été signifié (Chambre civile n° 1, pourvoi n° 15-12840 du 27 janvier 2016, BICC et Legifrance, n° 843 du 1er juin 2016). Pour valider cette précaution, il doit désigner une caution afin d'obtenir un titre exécutoire couvrant toutes les sommes dues. Mais l'exécution de ce titre ne peut l'être tant que le plan de repli est respecté. (Chambre du 2 juin 2015, pourvoi n° 14-10673, BICC 1er décembre 2015 n° 832 et Legifrance). Voir note de Madame Gaëlle Marraud des Grottes citée dans la bibliographie ci-dessous.

Selon l'article 2394 du Code civil, l'hypothèque n'a lieu que dans le cas et sous la forme autorisée par la loi. Identique à l'article 2412 du code, la personne ayant obtenu jugement en sa faveur qui bénéficie d'une hypothèque judiciaire n'est pas dispensée d'inscription dans les conditions de l'article 2426 du présent code. Aucun texte n'énonce qu'une ordonnance de saisie immobilière à la demande d'un créancier ne peut être assimilée à une inscription d'hypothèque sur l'immeuble saisi. Dès lors, la créance en cause ne peut être admise qu'à titre chirographaire (Chambre civile 2 du 28 septembre 2017, pour-voi n° 16-20437, BICC et Legifrance du 1er février 2018 n° 875).

Un jugement non concluant constitue un droit exécutoire pour permettre le recouvrement des trop-perçus sur la base du jugement de première instance, et en ce sens il n'est pas nécessaire de le mentionner explicitement et de le mentionner dans la partie exécutoire du jugement. Par conséquent, si le débiteur en première instance a payé en trop, sa créance découle pleinement de la comparaison des termes du jugement de première instance avec ceux de la cour d'appel. Les dettes qui doivent être remboursées sont garanties par un registre judiciaire des hypothèques, qui garantit le remboursement de la dette sans qu'il soit besoin d'une nouvelle décision. (Chambre civile 3, 15 sept. 2016, pourvoi n° 15-21483, BICC et Legifrance, 15 fév. 2017, n° 856). Voir note du pasteur François Laporte. Programme 2016, Personnel. N° 326.

Toutefois, le procès-verbal de règlement amiable, décision judiciaire ordonnant uniquement la mainlevée de l'inscription hypothécaire et la remise des pièces justificatives exécutoires aux créanciers colloqués, s'est opposé au teneur de compte du fonds, arguant que le débiteur saisi n'était pas obligé, et n'a pas déclaré d’opposition si le paiement a été effectué. Toute réprimande non juxtaposable du reliquat ne constitue pas un droit exécutoire pour autoriser l'action en justice, auquel cas l'ordonnance de saisie-vente à ce titre est nulle. (Chambre civile 2, pourvoi n° 11-20649 du 27 septembre 2012, BICC 774 et Le-gifrance du 15 janvier 2013)

Outre l'hypothèque conventionnelle consentie par le débiteur dans le contrat, la loi prévoit également des hypothèques légales établies par la loi (article 2121 et suivants du code civil) et des hypothèques judiciaires établies par jugement (article 2123 du code précité). ). Ces derniers sont le résultat de jugements, contradictoires ou tacites, définitifs ou provisoires, favorables à ceux qui les obtiennent. Elles sont régies par la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et l'application du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 relatif aux mesures conservatoires (Première cour civile du 14 mars 2012, pourvoi n° 10 -28143, LexisNexis et Le-gifrance).

Une hypothèque judiciaire est une hypothèque attachée à un verdict de culpabilité par la loi, qui résulte de plein droit d'un jugement ou d'un jugement et n'est pas soumise aux dispositions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et de son décret d'application du 31 juillet 1992 , sur les mesures de protection temporaires. Son enregistrement n'a pas besoin d'être confirmé dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision d'exécution de son enregistrement. (Recours au Tribunal civil n° 10-28143 du 14 mars 2012, BICC et Legifrance n° 764 du 15 juin 2012). Toutefois, un titre exécutoire délivré par l'huissier n'est pas un jugement et n'autorise pas l'inscription d'une hypothèque judiciaire définitive (3ème chambre civile 21 janvier 2016, pourvoi n° 14-24795, BICC n°843 du 1er juin 2016). 2016 et Légifrance).

Chapitre 1 - Tout savoir de l’hypothèque

La loi sur les valeurs mobilières a été réformée par le décret n°2021-1192 du 15 septembre 2021. Par conséquent, il est nécessaire de comprendre une hypothèque comme une garantie qui constitue et distribue sur un bien immobilier pour le remboursement de dettes. Les biens non négociables et non commerciaux ne sont pas soumis aux hypothèques traditionnelles en vertu de l'article 2397 du Code civil. Il en est de même lorsque l'inaliénabilité résulte d'une clause contractuelle de l'acte de vente (Première Cour civile du 23 février 2012, pourvoi n° 09-13113, BICC n° 763 du 1er juin 2012 et Legifrance). Voir note de M. Leveneur citée dans la bibliographie ci-dessous.