Les biens E-Book

Johan Vanden Eynde

• Herausgeber: Corporate Copyright
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 158

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Le nouveau code civil est une évolution du texte ancien et apporte également quelques nouveautés dont l’essentiel est abordé dans le présent abrégé qui à pour but d’être d’abord un manuel pratique.

Le Livre 3 du nouveau Code civil rassemble les dispositions relatives à la gestion du patrimoine.

Au travers des différents chapitres de ce abrégé pratique, les nouveautés sont abordées et discutées :

    • Les biens & droit réels : définitions

    • Entrée en vigueur, droit abrogatoire et transitoire

    • Le droit de propriété, son acquisition et sa transmission : évolutions avec l’entrée en vigueur du nouveau Livre 3 du Code civil

    • Copropriété

    • Les troubles de voisinage

    • Les servitudes

    • Le droit d’usufruit

    • L’emphytéose

    • Le droit de superficie

Leseprobe

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ISBN : 2-87435-343-7

EAN : 9782874353437

Dépôt légal : D/2024/6601/441

Bruxelles, avril 2024

1ère édition

Corporate © Copyright s.a.

Rue Jourdan 148 • 1060 Bruxelles • Tél : [phone] • [email protected] • www.corporate.be

La loi du 4 février 2020 insérant le Livre 3 « Les Biens » dans le nouveau Code civil

1. Préambule 

Rappelons que depuis l’entrée en vigueur de la loi visant à l’instauration d’un nouveau Code civil1, le Code civil de 1804 est intitulé « ancien Code civil ».

La présentation ci-dessous porte sur le nouveau Livre 3 du nouveau Code civil inséré par la loi du 4 février 2020.

Le Titre 1 de la loi de 2020 porte sur les dispositions générales et le Titre 2 reprend la classification des biens.

2. Les principes généraux de la loi

La nouvelle loi crée un corpus raisonné de la législation ancienne et de la jurisprudence développée sur les biens. Elle n’a pas pour autant vocation à se substituer de manière impérative à toutes les législations existantes ni à la volonté des parties.

C’est pourquoi il est important de souligner les grands principes instaurés par la loi de 2020 notamment :

> Le principe de supplévité2

> Le principe de subsidiarité3

> La liste exhaustive des droits réels

> Les règles de droit de suite et de préférence

> Les principes de spécialité

> Acquisition et extinction des droits réels

> La définition du patrimoine

3. Les biens

Le Titre instaure une classification des biens et décrit en son article 3.41 la notion de bien :

Art. 3.41. Les <biens>, au sens le plus large, sont toutes les choses4 susceptibles d’appropriation, y compris les droits patrimoniaux.

Par ailleurs, le Titre 2 différencie les biens.

Le titre est subdivisé en sous-titres. Le premier traite des catégories générales où sont distingués : les choses, les personnes et aussi les animaux (articles 3.38 et 3.39); sont ensuite visées les choses corporelles et les choses incorporelles (article 3.40) ainsi que les fruits et les produits (art. 3.42).

Le deuxième sous-titre contient les classifications quant à l’usage ou à l’appropriation 5 et aussi celle des choses fongibles et de genre.

Il distingue aussi les biens publics et privés.

Le troisième sous-titre reprend la classification en immeuble ou en meuble des biens.

4. Biens et droits réels

Le droit réel saisi les biens mais qu’en est-il de sa définition ?

Pour la doctrine classique, les droits réels consistent en un rapport sur une chose dont l’appropriation plus ou moins complète procure au titulaire du droit une part, plus ou moins grande de l’utilité de la chose.

Le nouveau code indique que seul le législateur peut créer des droits réels leur liste est à présent exhaustive (art. 3.3) :

Art. 3.3. Système fermé des droits réels

Seul le législateur peut créer des droits réels.

Les droits réels sont le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d’usage et les sûretés réelles.

Les droits réels d’usage sont les servitudes, le droit d’usufruit, le droit d’emphytéose et le droit de superficie.

Les sûretés réelles, au sens du présent Livre, sont les privilèges spéciaux, le gage, l’hypothèque et le droit de rétention.

Surtout: § 1er. Nonobstant toute clause contraire et sauf si la loi en dispose autrement, un droit réel a pour objet un bien déterminé ou un ensemble déterminé de biens.

5. Le patrimoine

Art. 3.35. Définition. Le patrimoine d’une personne est l’universalité de droit comprenant l’ensemble de ses biens et obligations, présents et à venir.

Toute personne physique ou morale a un et, sauf si la loi en dispose autrement, un seul patrimoine.

Art. 3.36. Droit de gage général. A moins que la loi ou le contrat n’en dispose autrement, le créancier peut exercer son droit de recours sur tous les biens de son débiteur.

6. Entrée en vigueur

La lecture actuelle de l’article 29, en tenant compte de la publication de la loi, fixe son application à partir du 1er septembre 2021.

Cette date pivot est importante notamment pour l’application des dispositions abrogatoires et du droit transitoire.

7. Dispositions abrogatoires

Les dispositions abrogatoires sont visées par les articles 29 à 36 de la loi de 2020.

Elles sont nombreuses et diverses. Elles ont un impact sur plusieurs branches du droit comme notamment le code rural ou le code des sociétés. (Ceci sans exhaustivité)

A titre d’exemple, les plus remarquables sont :

L’abrogation des articles 516 à 717 de l’ancien Code civil et de certaines dispositions de ce code qui visait notamment l’appropriation la possession et les prescriptions d’acquisition.

Il faut aussi citer l’abrogation des deux lois de 1824 qui organisait la superficie et l’emphytéose.

8. Dispositions transitoires

Le législateur a été attentif à organiser la succession des textes légaux notamment en définissant des règles générales à l’article 37 de la loi qui précise :

La présente loi s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après son entrée en vigueur6.

La différence entre les actes et les faits juridiques tient en ce que les conséquences engendrées en droit ont été voulues et recherchées par les parties pour les actes à l’inverse des effets associés aux faits.

Sauf accord contraire entre les parties, la présente loi ne s’applique pas :

1° aux effets futurs des actes juridiques et des faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur;

2° aux actes juridiques et aux faits juridiques qui se sont produits après son entrée en vigueur et qui se rapportent à des droits réels découlant d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant son entrée en vigueur.

Les dispositions de la présente loi ne peuvent porter atteinte aux droits qui auraient été acquis avant l’entrée en vigueur de la présente loi.

Lorsque le délai de prescription a commencé à courir avant l’entrée en vigueur des nouveaux délais de prescription prévus par la présente loi, la prescription ne court qu’à compter de cette entrée en vigueur. La durée totale du délai de prescription ne peut toutefois excéder celle qui était applicable avant l’entrée en vigueur de la présente loi.

Certes, les règles ci-dessus sont appelées à gérer la succession législative entre l’ancien Code civil et les nouvelles dispositions. Cette ambition ne sera peut–être pas entièrement réalisées; c’est pourquoi il est rappelé quelques règles générales d’application des lois dans le temps et l’espace.

Outre les règles de l’article 37 de la loi de 2020, il faut rappeler trois notions distinctes : la « loi d’ordre public », la « loi impérative » et la « loi de police ». Ceci notamment dans le cadre des principes de supplétivité et subsidiarité instauré par la loi de 2020.

Depuis l’arrêt de la Cour de Cassation du 9 décembre 1948, il est constant que les lois d’ordre public sont celles qui touchent « aux intérêts essentiels de l’Etat ou de la collectivité, ou qui fixent dans le droit privé les bases juridiques sur lesquelles repose l’ordre économique ou moral de la société7». 

Les lois impératives sont destinées à protéger des intérêts particuliers et se sont imposées par «la nécessité de mieux protéger la volonté d’un des contractants se trouvant dans une situation d’infériorité économique ou sociale vis-à-vis de l’autre, ou, le cas échéant, des deux contractants »8.

Les lois impératives9 sont celles « auxquelles il est interdit de déroger mais qui ne sont pas d’ordre public parce qu’elles protègent principalement des intérêts privés, et qui, dès lors, n’entraînent que la nullité relative des clauses ou des actes qui y dérogent sans exclure une renonciation ou une confirmation dans les conditions fixées par le droit commun ou par une loi particulière ».

Les lois d’ordre public et les lois impératives se distinguent notamment par leurs effets sur deux points :

- la nature de la nullité et les pouvoirs subséquents du juge;

- la faculté de renonciation à la protection offerte.

Les lois d’ordre public peuvent être invoquées par toute personne pour obtenir la nullité du contrat conclu en contravention de celles-ci et cette nullité absolue peut être soulevée d’office par le juge. En ce qui concerne les lois impératives, seule la partie protégée pourra s’en prévaloir pour obtenir la nullité relative que le juge accordera ou non mais qu’il n’est pas autorisé à soulever d’office. 

Il n’est pas permis de renoncer à la protection offerte par une loi d’ordre public, tandis que la partie protégée par une loi impérative peut y renoncer après la survenance de l’événement justifiant la protection et en connaissance de cause. 

Les lois de police10 désignent « les dispositions de droit privé auxquelles le législateur entend assurer notamment un effet territorial. L’application des lois de police procède d’une dérogation à la loi d’autonomie guidée par le souci de protéger l’une des parties au moyen de dispositions impératives » (cf. Note 3). Concrètement, il y a loi de police lorsque le but poursuivi par le législateur dépasse le pur intérêt privé de la partie protégée, cette loi méritant alors d’être appliquée en tout état de cause. En ce sens, elles s’incluent dans les lois d’ordre public.

droit transitoire • rappel des principes

Une loi nouvelle s’applique non seulement aux situations qui naissent à partir de son entrée en vigueur mais aussi aux effets futurs des situations nées sous le régime de la loi antérieure qui se prolongent sous l’empire de la loi nouvelle, pour autant qu’il n’y ait pas atteinte à des droits définitivement acquis. Ces principes s’appliquent d’autant plus que la loi nouvelle est impérative et/ou d’ordre public. Seule la validité de la convention s’analyse suivant la loi applicable lors de sa conclusion.

Signalons pour terminer qu’il y a des dispositions transitoires spécifiques à l’article 38 pour le contrat de superficie.

Le droit de propriété : son acquisition et sa transmission

Évolutions avec l’entrée en vigueurd’un nouveau Livre 3 du Code civil

1. Introduction

Avec l’adoption, par la loi du 4 février 2020, d’un nouveau Livre III du Code civil, entré en vigueur le 1er septembre 2021, le législateur a entendu moderniser, entre autres, le droit de propriété, mais également certaines modalités d’acquisition et de transmission de ce droit.

L’objet du présent article sera de comparer la situation antérieure du droit de propriété et des différentes possibilités de l’acquérir ou de la transmettre, avec le contenu du nouveau Livre III du Code civil, en ce qu’il aborde et reprend ces différentes questions.

Sera d’abord envisagé le droit de propriété en termes de définition, de caractéristiques et d’étendue. Seront ensuite abordés les modes traditionnels d’acquisition ou de transmission de ce droit.

2. Le droit de propriété : évolutions aux termes du nouveau texte légal

Maintien d’un large droit de jouissance, avec caractère exclusif, et à vocation perpétuelle

Traditionnellement, en un article 544 inchangé depuis 1804, le Code civil définissait le droit de propriété comme étant « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ».

Ce droit s’interprétait traditionnellement comme celui de pouvoir utiliser, exploiter et aliéner11 (juridiquement ou physiquement) l’objet de la propriété, cette jouissance maximale ayant par ailleurs un caractère absolu.

Le nouvel article 3.50 du Code civil indique que « Le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers ».

A noter que cet article central est complété par l’article 3.51, qui précise que :

« … le propriétaire peut revendiquer l’objet dans les mains de celui duquel il se trouve et s’opposer à toute atteinte ou prétention d’un tiers.

Le droit de propriété et les actions qui sanctionnent ce droit ne s’éteignent pas par non-usage. »

Ainsi, si les termes du texte sont modifiés, les prérogatives traditionnelles d’utilisation, exploitation et aliénation (disposition) sont conservées.

L’article 3.51 confirme par ailleurs explicitement le caractère exclusif du droit de propriété et sa vocation à être un droit perpétuel (selon le texte le droit de propriété ne s’éteint pas par non usage12), notions reconnues par la jurisprudence et la doctrine13 depuis des décennies, cette fois-ci inscrites dans le texte légal lui-même.

Confirmation de la fin du caractère absolu du droit de propriété

Observons en revanche que « la manière la plus absolue » qui visait les prérogatives définissant le droit de propriété dans l’ancien article 544, n’est plus mentionnée aux termes des nouveaux articles.

C’est que le nouveau Livre III, en différentes dispositions, restreint quelque peu le caractère anciennement absolu du droit de propriété, en visant en particulier le droit immobilier, reconnaissant à d’autres intervenants que le propriétaire, souvent les voisins, différentes prérogatives, - accessoires et périphériques, il est vrai -, sur l’immeuble objet de propriété.

Ainsi est-il prévu que le propriétaire d’un bien immeuble tolère les pratiques suivantes, et ce à l’art. 3.67, d’ailleurs intitulé « simples tolérances du propriétaire » :

« § 1er. Si une chose ou un animal se trouve involontairement sur un immeuble voisin, le propriétaire de cet immeuble doit les restituer ou permettre que le propriétaire de cette chose ou de cet animal vienne les récupérer.

§ 2. Le propriétaire d’un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à ce bien immeuble si cela est nécessaire pour l’exécution de travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès. Si ce droit est autorisé, il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin. Le propriétaire a droit à une compensation s’il a subi un dommage.

§ 3. Lorsqu’un immeuble non bâti et non cultivé n’est pas clôturé, quiconque peut s’y rendre, sauf si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire de cette parcelle ou si ce dernier a fait savoir de manière claire que l’accès au fonds est interdit aux tiers sans son autorisation (…) ».

Cette restriction au caractère absolu du droit de propriété, si elle est quelque peu précisée par le nouveau texte légal, était cependant déjà sous-entendue, et même largement reconnue14, par d’autres dispositions légales15 ou par la jurisprudence16, sous le régime de l’ancien article 544.

D’autre part, le même article prévoyait déjà, concernant le droit de propriété « que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ». Ces lois et règlements, de plus en plus nombreux en toutes matières17, continueront à restreindre le droit de propriété, le nouvel article 3.50 indiquant que « Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements … ».

A noter que l’article ajoute par ailleurs des restrictions qui pourraient également être imposées par « les droits de tiers ».De tels droit de tiers apparaissent actuellement, entre autres, aux dispositions de l’article 3.67 précité, ou encore en application des règles jurisprudentielles développées en matière de troubles de voisinage, règles maintenant intégrées au sein même du nouveau Livre III, aux articles 3.101 et suivants18. Contours du droit de la propriété immobilière

Enfin, en termes de propriété immobilière, le nouveau Livre III du Code civil intègre dans le texte légal les notions de propriété non seulement des terrains et bâtiments, etc., constituant physiquement l’immeuble, mais édicte également, aux termes de l’article 3.63 que« le droit de propriété sur le fonds s’étend uniquement à une hauteur au-dessus ou une profondeur en dessous du fonds qui peut être utile à l’exercice des prérogatives du propriétaire.

Ce dernier ne peut dès lors pas s’opposer à un usage par un tiers à une hauteur ou une profondeur à laquelle il ne pourrait raisonnablement exercer sa prérogative d’usage, vu la destination et la situation du fonds ».

Ainsi est maintenant confirmée dans le texte légal une règle antérieurement développée parla jurisprudence et surtout par la doctrine19.

3. Acquisition du droit de propriété

« Occupation » et autres …Traditionnellement, bien que n’étant pas expressément écrit ni détaillé comme tel dans le texte initial du Code civil, jurisprudence et doctrine s’accordaient pour reconnaitre un droit de propriété par « occupation », au « trouveur » (l’inventeur) d’une chose meuble sans propriétaire20, qui en prenait possession, avec l’intention d’en devenir propriétaire. Ainsi, le vacancier ramasseur de coquillages, l’étudiant recueillant fleurs et feuilles pour son herbier, la personne adoptant un chat errant, etc. De la même façon a toujours été reconnu au créateur/constructeur/inventeur d’un objet nouveau son droit de propriété sur cet objet. Jusqu’à la loi de 2020 et le nouveau Livre III, le Code civil n’évoquait pas expressément le droit de propriété du « trouveur » d’une chose sans propriétaire, pas plus que le droit de propriété de l’inventeur, créateur, constructeur sur une chose nouvelle.

Acquisition de la propriété de choses sans propriétaire En son article 3.59 §2, le code dispose maintenant que « si la chose mobilière trouvée n’a pas de propriétaire, celui qui en prend possession et qui a respecté les obligations visées à l’article 3.58 en acquiert immédiatement la propriété ».Si le principe de l’antique « occupation » semble maintenant bien intégré au texte légal, le respect de l’article 3.58, quelque peu paradoxal, créant obligations de déclaration et suivi auprès de l’autorité communale21, semble cependant illusoire, à peine de rendre l’article 3.59 §2 impraticable…

Statut des choses trouvées Relativement aux choses trouvées qui aurait eu un propriétaire initial, l’article 3.59 nouveau confirme la possibilité d’en accorder la propriété au « trouveur », lequel doit cependant d’abord « raisonnablement s’efforcer d’en trouver le propriétaire ».A cet égard, reprenant des pratiques déjà instaurées au niveau des communes22, l’article 3.58 énonce différentes démarches à effectuer par le trouveur auprès de l’administration communale, qui, outre qu’elles sont fastidieuses, conduiraient à ce que, après 6 mois, soit reconnu au trouveur un droit « de disposer de la chose de bonne foi et d’une manière économiquement justifiée », délai ramené à 3 mois pour ce qui concerne les bicyclettes, le droit de propriété, comme tel, n’étant cependant acquis au trouveur, si les dispositions de l’article 3.58 ont bien été respectées, que «cinq ans après la mention dans le registre de la commune…»(art. 3.59 §1 al.2) 23

Statut des choses non récupéréesPour ce qui concerne les choses confiées et non récupérées ou enlevées, un article 3.60 nouveau instaure également un système permettant de faire vendre les choses non enlevées ou récupérées, dans les termes suivants :

« Art. 3.60. Choses non enlevéesSi un propriétaire ou un non-propriétaire confie des choses à un détenteur aux fins de conservation de travaux, de réparation ou de nettoyage, et que ces choses ne sont pas récupérées, le détenteur invite le propriétaire à les récupérer au moyen d’un envoi recommandé adressé au dernier domicile connu.A l’expiration d’une année à dater de cet envoi recommandé, le détenteur peut faire vendre les choses aux conditions prévues à l’article 3.58, § 3.