Les contrats immobiliers - 2e édition E-Book

Mélanie Monteillet Geffroy

• Herausgeber: Séfi
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 372

Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Contrat classique, la vente immobilière obéit malgré tout à des règles juridiques, fiscales et administratives très précises. Ce manuel a pour but de retracer le circuit d’un acte de vente immobilière depuis la conclusion du contrat de mandat pour la mise en vente d’un bien jusqu’à la remise du titre de propriété après la publication de l’acte authentique au service de publicité foncière. Il énonce toutes les prescriptions, précautions et recommandations à observer pour sécuriser le transfert de propriété immobilière.
Tous les contrats liés au droit immobilier sont étudiés : contrat de mandat, promesse unilatérale de vente, compromis, contrat de réservation, contrat de vente en l’état futur d’achèvement, contrat de vente d’un bien en copropriété, contrat de prêt immobilier, contrat d’assurance habitation, contrat de bail d’habitation, opération de lotissement (nouveauté) ainsi que la fiscalité s’y rattachant.
Dans sa nouvelle édition enrichie (à jour de la réforme du droit des sûretés), ce guide pratique a une triple finalité :
D’une part, il recense les différentes pièces à fournir par les parties (comme les diagnostics immobiliers) et les différentes formalités toujours plus nombreuses à accomplir par le collaborateur du notaire dans la préparation de la transaction et la rédaction du contrat.
D’autre part, il détaille les méthodes de calcul des frais générés par l’acte de vente immobilière qu’il soit ou non accompagné d’un contrat de prêt : honoraires de négociation, émoluments d’acte, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, plus-value immobilière.
Enfin, il énonce des modèles de clause à insérer dans l’acte afin d’assurer la bonne exécution du contrat de vente.


À PROPOS DE L'AUTEURE


Docteur en droit, Mélanie Monteillet Geffroy est clerc de notaire dans une étude et enseignante en BTS collaborateur juriste notarial et en licence des métiers du notariat.

Leseprobe

LES CONTRATS IMMOBILIERS

Mélanie MONTEILLET GEFFROY

BTS COLLABORATEUR

JURISTE NOTARIAL

BTS PROFESSIONS IMMOBILIERES

Les contrats immobiliers

FORMALITÉS

DISPOSITIONS APPLICABLES

RÉDACTION DE CLAUSES

© Sé 2022

Tous droits réservés

ISBN 978 2 895 092 06 3

Dépôt légal Bibliothèque nationale du Canada 2022

Bibliothèque de France 2022

Imprimé en 2022

Société Éducative Financière Internationale (Sé) Inc.

15 rue Beaujon

75008 Paris

01 47 79 07 64

E-mail : contact@se.com

SOMMAIRE

THÈME1  LA RENCONTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR ..................................9

Chapitre1 - La négociation immobilière ................................................................................. 9

A. Le contrat de mandat ........................................................................................................................................................9

B. L’estimation et la mise en vente du bien ..............................................................................................11

C. Les honoraires de négociation ...........................................................................................................................14

Cas d’application .........................................................................................................................................................................15

Chapitre 2 - La constitution du dossier de vente immobilière .................... 16

A. Les demandes de pièces relatives aux parties ...............................................................................16

B. Les demandes de pièces relatives au bien ..........................................................................................19

Cas d’application .........................................................................................................................................................................23

THÈME2 LA RÉDACTION D’UN AVANTCONTRAT .......................................... 27

Chapitre1 - Les types d’avant-contrats .................................................................................. 27

A. La promesse unilatérale de vente ................................................................................................................27

B. La promesse unilatérale d’achat .....................................................................................................................29

C. Le compromis ...........................................................................................................................................................................29

D. Le contrat de réservation pour un achat dans le neuf ........................................................30

Cas d’application .........................................................................................................................................................................32

Chapitre2 - Le contenu de l’avant-contrat notarié ...................................................33

A. La comparution des parties ...................................................................................................................................33

B. La désignation du bien ...............................................................................................................................................34

C. Les conditions suspensives ....................................................................................................................................35

D. Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation ...................................................38

E. Le prix de vente ......................................................................................................................................................................39

F. Les documents à annexer a l’avant-contrat ........................................................................................40

Cas d’application .........................................................................................................................................................................40

Chapitre3 - Le droit de rétractation et le délai de réexion .......................... 43

A. Le droit de rétractation ..............................................................................................................................................43

B. Le délai de réexion .........................................................................................................................................................45

Cas d’application .........................................................................................................................................................................45

THÈME3  L’ACCOMPLISSEMENT

DES FORMALITÉS PRÉALABLES .........................................................................................47

Chapitre1 - Les formalités antérieures à un acte de vente dénitif ..................47

A. Les formalités relatives aux parties ..............................................................................................................47

B. Les formalités relatives au bien ........................................................................................................................48

Cas d’application .........................................................................................................................................................................51

Chapitre2 - La purge des droits de préemption .......................................................... 58

A. Le droit de préemption urbain (DPU) .......................................................................................................58

B. Le droit de préemption de la SAFER ...........................................................................................................61

C. Le droit de préemption du locataire ........................................................................................................... 63

5

6 LescontratsimmobiLiers

D. Le droit de préemption du preneur à bail rural

ou bail commercial ...............................................................................................................................................................64

Cas d’application .........................................................................................................................................................................65

THÈME4  LA SIGNATURE DU CONTRAT DE VENTE

ET LE RÈGLEMENT DES ÉMOLUMENTS D’ACTE ..............................................71

Chapitre1 - La rédaction de l’acte de vente immobilière ................................. 71

A. L’acte authentique électronique ....................................................................................................................71

B. La structure de l’acte de vente classique ..............................................................................................73

C. Zoom sur les clauses essentielles ..................................................................................................................75

D. Zoom sur une clause particulière: la servitude ...........................................................................79

Cas d’application .........................................................................................................................................................................81

Chapitre2- La rédaction d’un acte de vente

d’un bien à construire et d’un terrain à bâtir ............................................................... 83

A. L’acte de vente d’un immeuble à construire ....................................................................................83

B. L’acte de vente d’un terrain à bâtir ................................................................................................................84

Chapitre3 - Les émoluments d’acte de vente ................................................................. 86

B. Les émoluments de formalités ...........................................................................................................................87

C. Les émoluments d’acte de vente ....................................................................................................................87

Cas d’application .........................................................................................................................................................................89

THÈME5  L’ACCOMPLISSEMENT

DES FORMALITÉS POSTÉRIEURES ............................................................................... 91

Chapitre1 - Les formalités internes à l’étude notariale ......................................91

A. Le répertoire, les copies et notications ................................................................................................ 91

B. La clôture du compte client et la remise du titre

de propriété ................................................................................................................................................................................... 95

Cas d’application .........................................................................................................................................................................96

Chapitre2 - La formalité de publicité foncière ..............................................................97

A. Les actes soumis à publicité foncière ......................................................................................................97

B. Les pièces à déposer au S.P.F. et délai à respecter .....................................................................99

C. Les sanctions en cas de non-respect

des conditions de dépôt .............................................................................................................................................99

D. L’enregistrement au chier immobilier .............................................................................................101

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 102

THÈME6  LA FISCALITÉ DE LA VENTE IMMOBILIÈRE .............................111

Chapitre1 - La scalité classique d’un acte de vente immobilière ................ 111

A. Le paiement des droits de vente .................................................................................................................111

B. La classication des droits de mutation à titre onéreux ................................................112

C. Le paiement de la contribution de sécurité immobilière ............................................ 114

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 115

Chapitre2 - L’impôt sur la plus-value immobilière ................................................116

A. Les cas d’exonération d’impôt sur la plus-value .................................................................... 116

B. Le calcul de l’impôt sur la plus-value ......................................................................................................117

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 121

sommaire7

THÈME7  LE CONTRAT DE PRÊT IMMOBILIER

ET SES GARANTIES .................................................................................................................... 125

Chapitre1 - Le contrat de prêt immobilier ......................................................................125

A. La protection de l’emprunteur immobilier ...................................................................................125

B. La formation du contrat de prêt ................................................................................................................... 126

C. La mise en œuvre du contrat de prêt ...................................................................................................128

D. L’interdépendance des contrats de vente et de prêt ........................................................ 129

E. Les assurances du prêt .............................................................................................................................................. 131

F. La rédaction du contrat de prêt ..................................................................................................................... 132

Chapitre2 - Le cautionnement en garantie d’un prêt immobilier .......135

A. La formation du contrat de cautionnement ...............................................................................135

B. Les eets du contrat de cautionnement ...........................................................................................137

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 138

Chapitre3 L’hypothèque en garantie d’un prêt immobilier .......................139

A. La prise d’une sûreté réelle immobilière...........................................................................................139

B. L’inscription de la sûreté au service de publicité foncière ..........................................140

C. Les eets des sûretés réelles immobilières .................................................................................... 141

D. L’extinction des sûretés ou mainlevée hypothécaire ........................................................142

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 143

THÈME8  LE CONTRAT DE BAIL D’HABITATION

ET PROFESSIONNEL ................................................................................................................. 151

Chapitre1 - La conclusion d’un contrat de bail d’habitation ..................... 151

A. La formation du contrat de bail d’habitation ............................................................................151

B. Les formalités préalables à la rédaction d’un contrat de bail ................................. 152

C. La rédaction du contrat de bail notarié .............................................................................................. 154

D. Les formalités postérieures et frais d’acte .......................................................................................156

E. Les obligations des parties au cours du bail ................................................................................. 157

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 158

Chapitre2 - L’extinction du contrat de bail d’habitation

et purge du droit de préemption ............................................................................................160

A. Le congé donné à l’initiative du locataire ........................................................................................160

B. Le congé donné à l’initiative du bailleur ............................................................................................160

C. L’état des lieux de sortie .......................................................................................................................................... 163

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 163

Chapitre3 - Le contrat de bail professionnel ................................................................165

THÈME9  LE CONTRAT D’ASSURANCE ................................................................... 167

Chapitre1 - Le contrat d’assurance habitation ...........................................................167

A. Les caractéristiques du contrat .....................................................................................................................167

B. La mise en œuvre du contrat .......................................................................................................................... 167

Chapitre2 - Les contrats d’assurance construction ...............................................168

A. L’assurance dommage ouvrage .................................................................................................................... 168

B. Les assurances du constructeur ....................................................................................................................168

8 LescontratsimmobiLiers

THÈME10  LA COPROPRIÉTÉ ...........................................................................................171

Chapitre1 - La notion et la mise en copropriété d’un bien .......................... 171

A. La notion de copropriété ......................................................................................................................................171

B. Les documents de copropriété ...................................................................................................................... 172

Chapitre2 - La vente ou l’achat d’un bien en copropriété ............................177

A. Les formalités préalables usuelles ............................................................................................................. 177

B. Les documents spéciques à produire ................................................................................................ 178

C. La purge du droit de rétractation et des droits de préemption ..........................180

D. La rédaction d’un acte de vente d’un bien en copropriété ......................................181

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 183

Chapitre3 - Le fonctionnement des organes de copropriété ...................185

A. L’assemblée générale des copropriétaires ......................................................................................185

B. Le syndic ...................................................................................................................................................................................... 186

C. Le conseil syndical ..........................................................................................................................................................187

THÈME11  LE LOTISSEMENT ........................................................................................................ 189

Chapitre 1 - La procédure d’autorisation de lotissement ............................... 189

A. La demande d’un permis d’aménager ............................................................................................... 189

B. La demande d’une déclaration préalable .......................................................................................189

C. La demande d’autorisation ............................................................................................................................... 190

Chapitre 2 - La vente d’un terrain dépendant d’un lotissement ............190

A. La vente des lots .............................................................................................................................................................190

B. Les documents du lotissement .................................................................................................................... 191

THÈME12  LA PROPRIÉTÉ COLLECTIVE ................................................................ 193

Chapitre1 - L’indivision...........................................................................................................................193

A. Les règles de gestion de l’indivision ....................................................................................................... 193

B. L’aménagement et la sortie de l’indivision ....................................................................................195

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 195

Chapitre2 - Le démembrement du droit de propriété ...................................... 197

A. L’usufruit .....................................................................................................................................................................................197

B. La nue-propriété ............................................................................................................................................................... 198

C. L’opportunité de recourir au démembrement ..........................................................................198

Cas d’application ..................................................................................................................................................................... 199

RÉVISIONS .............................................................................................................................................201

Questions / Réponses ...............................................................................................................................201

QCM - Entourez la ou les bonnes réponses ..................................................................... 204

INDEX .......................................................................................................................................................... 207

Thème1

LA RENCONTRE VENDEUR

ET ACQUÉREUR

Chapitre1

La négociation immobilière

L’activité de négociation, activité réglementée de nature commerciale,

doit être pour le notaire une activité accessoire. Son activité principale

est par nature une activité civile, elle consiste à établir l’acte authen-

tique de vente immobilière. Dans la mesure où elle accompagne son

activité principale, la pratique de la négociation immobilière lui est

permise. Le notaire peut donc assister le vendeur comme l’acquéreur

dans l’expertise, la vente ou la recherche d’un bien immobilier.

La négociation immobilière est en revanche une des activités prin-

cipales de l’agent immobilier puisqu’il agit en tant qu’intermédiaire

dans les transactions portant sur des biens immobiliers. La profession

d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet du 2juillet 1970

(décret d’application du 20juillet 1972). Cette loi n’est pas applicable

aux notaires, lesquels sont soumis à un arrêté du 27mai 1982 formant

une annexe au règlement national des notaires.

Certains textes sont communs aux notaires et aux agents immobiliers

comme l’arrêté du 10janvier 2017 relatif à l’information des consom-

mateurs par les professionnels intervenant dans les transactions

immobilières.

Pour que le notaire ou l’agent immobilier soit habilité à rechercher ou

à commercialiser un bien à vendre, il est indispensable de conclure au

préalable un contrat de mandat écrit.

A. Le contrat de mandat

Le mandat de vente est un contrat signé entre un vendeur et un pro-

fessionnel de l’immobilier à l’eet de coner à ce dernier la mission de

trouver un acquéreur.

9

1.Obligations des contractants

- Le mandant ou vendeur doit fournir toutes les pièces et documents

permettant la mise en vente du bien: titre de propriété, description

du bien, photos, diagnostics immobiliers.

- Le mandataire ou professionnel doit mettre en œuvre toutes les

démarches nécessaires pour trouver un acquéreur. Il doit réaliser la

publicité du bien à vendre, présenter le bien, c’est-à-dire le faire visiter

aux personnes intéressées, et enn mettre en relation les parties an

d’aboutir à la conclusion de la transaction.

2. Formes de mandats immobiliers

TYPES

DE MANDAT

ÉTENDUE

MANDAT

EXCLUSIF

La mise en vente du bien immobilier est conée à un seul professionnel.

Ce mandat interdit au propriétaire de vendre le bien par lui-même, sauf

à payer un montant équivalent de la commission perçue.

MANDAT

SIMPLE

La mise en vente du bien immobilier peut être conée à de multiples

professionnels. Le propriétaire a aussi la possibilité de vendre le bien

par lui-même.

MANDAT

SEMIEXCLUSIF

Ce mandat combine les deux précédents en ce sens qu’un seul

professionnel se voit coner la mise en vente du bien tout en admettant

que le propriétaire conserve la possibilité de trouver lui-même un

acquéreur.

3. Contenu et durée du mandat de vente

a. Mentions obligatoires

Outre les renseignements relatifs à l’identité des propriétaires et du

professionnel, à la désignation du bien à vendre, l’acte doit contenir

les mentions obligatoires suivantes: type de mandat, prix de vente,

rémunération du mandataire, durée du mandat (voir art. 6 loi Hoguet).

b. Durée du mandat

Le contrat de mandat est obligatoirement limité dans le temps, il doit

indiquer une date précise. Dans la pratique, la durée d’irrévocabilité

du mandat est généralement de 3mois. S’agissant du mandat exclu-

sif, sa durée initiale est limitée à 3mois. Passé ce délai, le mandat sera

tacitement prorogé généralement dans la limite d’une année. Au bout

d’un an, le mandat prendra alors automatiquement n. Reste à préci-

ser qu’un mandat peut de toute façon être révoqué à tout moment

par lettre recommandée dès lors que le propriétaire décide de ne

plus vendre son bien sous réserve d’un préavis de 15jours pendant la

période de tacite reconduction.

10 LescontratsimmobiLiers

c. Droit de rétractation

Dès la signature du contrat de mandat, le propriétaire qui devient

vendeur de son logement bénécie d’un délai de rétractation de 10

jours, lui permettant de changer d’avis (loi SRU, art. L. 121-25 Code de

la consommation). Depuis la loi Macron du 6août 2015, le délai de

rétractation a été uniformisé, il est de 10 jours. La vente immobilière

n’est plus soumise au droit de rétractation des ventes hors établisse-

ment (dispositif éphémère de la loi Hamon du 17mars 2014) qui pré-

voyait dans certains cas un délai de rétractation de 14 jours.

d. Prix et rémunération du mandataire

Le mandat doit préciser le prix de vente du bien, hors rémunération

du mandataire: prix net vendeur.

Le mandat doit également prévoir le montant de la rémunération du

mandataire. Depuis la loi croissance du 6 août 2015 (dite loi Macron),

les honoraires de négociation revenant au notaire, sont comme pour

ceux de l’agent immobilier, libres et non plus tarifés. Ces honoraires

sont calculés en fonction d’un pourcentage du prix de vente qui peut

être d’un montant maximum de 10% du prix. Cette rémunération est

généralement à la charge de l’acquéreur et comptée dans les frais

d’acte.

B. L’estimation et la mise en vente du bien

1. Données à prendre en compte pour l’estimation

Pour réussir à vendre dans des délais raisonnables, le notaire doit pro-

poser le bien au meilleur prix. Il doit prendre en compte les données

du marché immobilier, lequel est étroitement lié à la conjoncture

économique qui connaît des phases de croissance et des phases de

dépression. A cela s’ajoute les conditions de nancement, les taux de

crédits oerts par les banques qui, dans la même logique, incitent ou

freinent les ventes. Outre ces données économiques, le prix du bien

va dépendre de multiples paramètres tels que sa localisation, son

environnement, ses caractéristiques (maison ou appartement, ancien

ou neuf, prestations...). Le négociateur immobilier de l’étude va donc

procéder à l’évaluation du bien an de proposer un prix de vente au

propriétaire. Selon le cas, il rédigera un avis de valeur ou un rapport

plus détaillé appelé expertise, dans lequel il énoncera les diérentes

méthodes d’estimation du bien telles que décrites ci-après.

Larencontrevendeuretacquéreur11

2. Méthodes d’estimation

TYPES DE MÉTHODESCARACTÉRISTIQUES

MÉTHODE

D’ESTIMATION

PAR COMPARAISON

On déduit la valeur du bien à estimer à partir de celle de biens

comparables : en regardant le prix de vente portant sur des

immeubles identiques ou similaires. Cette méthode est sans

conteste la mieux appropriée et la plus couramment employée,

puisqu’elle s’appuie sur les données réelles du marché

immobilier. La base de données Perval est la base de référence

immobilière du notariat qui recense les ventes de tous types

de biens immobiliers en indiquant le prix réel des transactions.

MÉTHODE

D’ESTIMATION

PAR CAPITALISATION

OU PAR RENDEMENT

On détermine la valeur d’un bien à partir des revenus

qu’il génère. Cela nécessite une étude du marché locatif

qui permettra d’apprécier la valeur des immeubles loués

comparables et à déterminer le taux de rendement du bien.

La valeur du bien se déduit de la formule suivante:

montant du loyer X 12mois - 1mois (paiement des charges)

taux de rendement (3% par ex.)

MÉTHODE

D’ESTIMATION

D’APRÈS LA VALEUR

ANTÉRIEURE

Cette méthode dite également «évaluation par les origines

de propriétés» consiste à déterminer la valeur vénale actuelle

d’un immeuble en partant du prix exprimé lors de la précédente

mutation ou dans un acte juridique antérieur. Ce prix ou cette

évaluation est aecté d’un coecient de réajustement destiné

à exprimer l’évolution de la valeur de l’immeuble depuis

la mutation ou l’acte pris pour référence.

Pour pouvoir appliquer cette méthode, l’immeuble à évaluer ne

doit pas avoir subi de transformations.

MÉTHODE

D’ESTIMATION

PAR LES COÛTS

Cette méthode est surtout utilisée pour eectuer

une évaluation suite à la survenance d’un sinistre.

Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien d’après le coût

du sol auquel on ajoute le coût de la construction

avec un coecient de dépréciation.

La valeur du bien se déduit de la formule suivante:

Prix du terrain + (Prix de la construction neuve – dépréciation).

Remarque: ces deux dernières méthodes, peu ables, ne doivent être

utilisées qu’à défaut de termes de comparaison susamment nom-

breux et probants, la méthode d’évaluation par comparaison étant de

loin la meilleure.

12 LescontratsimmobiLiers

3. Mise en vente

Le notaire fait la publicité du bien à vendre, conformément aux règles

de déontologie notariale. Il publie les annonces dans des magazines

immobiliers ou sur internet (voir le site immonot). Il lui est aussi pos-

sible de poser des panneaux portant la mention «à vendre» avec ses

coordonnées. Des sites spécialisés proposent de nombreux ltres

relatifs à la localisation du bien, la supercie, le prix permettant d’a-

ner sa sélection.

En plus des réglementations issues du code de la construction et

de l’habitation, un arrêté du 10janvier 2017 complète cette régle-

mentation en imposant l’achage des mentions suivantes dans les

annonces de vente.

• Achage du barème des prix: on vise le prix des prestations assu-

rées par le professionnel. Le mode de calcul des honoraires et les

modalités de répartition des honoraires doivent être indiqués (art.

2 arrêté 10/01/2017). L’annonce doit préciser le pourcentage toutes

taxes comprises de ses honoraires lorsqu’ils sont mis à la charge de

l’acquéreur.

• Mention du prix: le prix de vente du bien doit gurer dans l’an-

nonce: prix hors honoraires et honoraires inclus.

• L’étiquette DPE: l’étiquette énergie issue du diagnostic de per-

formance énergétique doit être obligatoirement achée dans

l’annonce immobilière. Cela permet de renseigner le client sur la

consommation énergétique des logements.

• Informations relatives à la copropriété: la loi ALUR du 24mars 2014

liste les mentions obligatoires à faire gurer dans l’annonce de vente

immobilière d’un lot en copropriété. En plus des informations clas-

siques, description du bien, prix, classement énergétique, l’annonce

doit mentionner si le bien est soumis au statut de la copropriété

et indiquer le nombre de lots et de copropriétaires. L’annonce doit

aussi préciser, la quote-part annuelle des charges courantes relatives

au lot vendu et le budget prévisionnel, en application de l’article L.

721-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Suite à la publicité du bien, le négociateur de l’oce recevra les clients

intéressés et procédera aux diverses visites du bien. Il leur fera généra-

lement signer un bon de visite, document permettant d’attester que

bien a été visité par son intermédiaire.

Pour aller plus loin

Sur le sujet: voir G. Durand-Pasquier, «Un renforcement sensible de l’encadrement

de la vente d’immeuble», JCP N 2014, n°1155.

Larencontrevendeuretacquéreur13

4. Annonce de location

EXEMPLE D’ANNONCES DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER

1. Vente - Appartement - à Orléans (45) - 43,5 m² - 2 pièces

Réf: 025/1117

MONTANT: 78700€

Dont prix de vente: 75000€

Dont honoraires TTC à la charge de l’acquéreur: 3700€

DESCRIPTIF DU BIEN IMMOBILIER

Orléans, proche accès tramway: appartement de 43,50m

2

au 1

er

étage comprenant: Entrée avec toilettes, séjour, cuisine, une

chambre, salle de bains. Un parking privatif.

- Classe énergie: D

BIEN SOUMIS AU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

Nombre de lots: 142

Nombre de copropriétaires: 67

Pas de procédure en cours

Montant moyen des charges annuelles: 2400€

C. Les honoraires de négociation

Le notaire négociateur immobilier ou l’agent immobilier perçoit une

commission appelée honoraires de négociation. Ce montant est dû si

les trois conditions suivantes sont réunies :

En vertu d’un mandat écrit, le notaire ou l’agent a trouvé un acquéreur

et qu’il a mis en relation avec le vendeur et cela a abouti à la conclu-

sion d’un acte de vente. Il faut donc justier d’un mandat préalable,

d’une mise en relation et d’un contrat de vente dénitif. En eet, si la

vente n’aboutit pas, l’intermédiaire ne percevra pas d’honoraires.

14 LescontratsimmobiLiers

Chapitre 2

La constitution du dossier

de vente immobilière

Dès qu’un accord verbal est trouvé entre l’acquéreur et le vendeur, il

est nécessaire d’acter cet accord par écrit. Des pièces sont à remettre

au notaire pour que celui-ci puisse préparer la signature d’un avant-

contrat. Le collaborateur de l’oce va donc collecter diérentes pièces

et procéder à l’ouverture d’un dossier qui aboutira à la signature d’un

compromis ou d’une promesse de vente. Il faut savoir qu’un certain

nombre de compromis de vente sont signés en agence immobilière.

Dans ce cas, il s’agit d’un acte sous seing privé qui ne requiert aucun

formalisme particulier. Un avant-contrat notarié requiert des pièces

justicatives relatives aux parties (A) et au bien (B) permettant au

notaire d’attester l’exactitude des informations contenues dans l’acte

et de rédiger notamment les clauses comparution des personnes et

désignation du bien.

A. Les demandes de pièces relatives aux parties

1. Pièces usuelles

• Une copie de pièce d’identité des parties et des intervenants: la

pièce d’identité doit être en cours de validité.

• Le questionnaire d’état civil de l’étude dûment complété avec

l’adresse, la profession des parties, leur situation matrimoniale

(marié, pacsé, en concubinage, célibataire).

• Le compte rendu de l’interrogation BODACC civil et commercial

lequel permet d’attester que les parties ne sont pas en situation de

surendettement, et ne font pas l’objet d’une procédure collective.

• Pour la signature de l’acte de vente, il y a aura lieu de requérir un

extrait d’acte de naissance du chef des parties datant de moins de

2 mois, lequel est à demander à la mairie du lieu de naissance par

courrier ou de manière dématérialisée via le site COMEDEC. Pour les

Français nés à l’étranger, l’extrait d’acte de naissance est à demander

au service central de l’état civil à Nantes. Et pour les étrangers, cet

extrait est à demander directement aux parties ou au consulat.

L’extrait d’acte de naissance permettra de vérier l’âge et la capacité

à contracter des parties. Il faut être attentif aux mentions marginales

et mention « Répertoire civil » ou « mention RC » qui peut cacher

16 LescontratsimmobiLiers

une incapacité ou un changement de régime matrimonial. L’acte

de naissance permet également d’avoir des renseignements sur la

situation matrimoniale de l’intéressé grâce aux mentions en marge.

Ce qui entraînera la demande d’autres pièces s’il y a lieu.

2. Autres pièces si nécessaires

a. Vente d’un bien par une personne sous tutelle ou curatelle

Lorsque l’acte de naissance d’une personne porte en marge l’indica-

tion: «mention RC. N°... portée le ...», cela révèle l’existence d’une

inscription au Répertoire civil qui peut dissimuler une incapacité ou

un changement de régime matrimonial. Pour connaître le contenu de

la mesure, il faut demander au gree du tribunal judiciaire du lieu de

naissance, la copie du jugement visé en rappelant le numéro de la

mention et sa date. Selon le cas, si on découvre qu’un majeur placé

sous un régime de tutelle, est intéressé à la vente, il conviendra de

veiller à ce que cette partie soit représentée à l’acte par son tuteur.

Il faudra également se procurer la décision du juge des tutelles au

gree du tribunal judiciaire lui donnant l’autorisation d’agir. S’il s’agit

d’un majeur placé sous un régime de curatelle, il faudra veiller à ce

qu’il soit assisté de son curateur. La double signature du majeur et du

curateur est requise.

b. Vente d’un bien par un mineur

Le consentement des parents est obligatoire car le mineur n’a pas

la capacité juridique, il doit alors être représenté pour procéder à la

vente du bien qui lui appartient. En cas d’administration légale, l’auto-

risation du juge des tutelles est aussi requise pour conclure un tel acte

de disposition dit acte grave. Il est nécessaire d’obtenir l’autorisation

du juge des tutelles avant la signature de l’avant-contrat plutôt que

de le mentionner en condition suspensive. Une telle condition sus-

pensive est à proscrire, cela supposerait que lors de l’avant-contrat,

les conditions relatives au consentement et à la capacité ne sont pas

satisfaites, cela remettrait en cause sa validité au regard de l’article

1128 du Code civil.

c. Vente par des époux

Il est indispensable de demander un extrait d’acte de mariage à la mai-

rie du lieu de mariage, lequel nous indiquera si un contrat de mariage

a été conclu. Si c’est le cas, il faut demander copie dudit contrat au

notaire rédacteur de l’acte, an d’analyser les clauses relatives aux

pouvoirs des époux. Si les propriétaires sont ex-époux, il faut se pro-

Larencontrevendeuretacquéreur17

curer une copie du jugement de divorce. Cela permettra de connaître

la répartition du prix de vente du bien. En outre, il est essentiel de

savoir si le bien vendu constitue ou non le logement de la famille, si

c’est le cas, il faut requérir le consentement des deux époux confor-

mément à l’article 215 al. 3 du Code civil, même si le bien n’appartient

qu’à un seul d’entre eux.

d. Vente par des pacsés

Il faut demander une copie du contrat de pacs pour savoir sous quel

régime les partenaires se sont liés. Il est opportun aussi de regarder

si le contrat contient une clause similaire à celle résultant de l’article

215 al. 3 du Code civil pour la résidence des partenaires, auquel cas le

consentement des deux partenaires est obligatoire.

e. Vente par un commerçant

Si le vendeur est un commerçant ou dirigeant d’une société, il est

nécessaire de demander un extrait d’immatriculation au registre du

commerce et des sociétés ou extrait Kbis, à demander au gree du Tri-

bunal de commerce. Cela permet de voir si la personne est bien imma-

triculée. Parallèlement, il est opportun de demander pour les activités

commerciales et artisanales, un certicat de non-faillite, cela permet

de savoir s’il existe une procédure collective (surendettement des par-

ticuliers, règlement amiable, redressement ou liquidation judiciaire).

Si c’est le cas, il faudra alors demander la décision judiciaire relative

au plan pour savoir si la vente du bien est ou non autorisée. Il peut

notamment y avoir une impossibilité de vendre pendant la période

suspecte après un état de cessation des paiements ou une possibilité

de vendre soumise à autorisation du juge commissaire pendant une

période d’observation de l’entreprise.

f. Vente par une personne morale

Pour les personnes morales, le notaire doit vérier que celle-ci a bien

la personnalité juridique et que le gérant a bien la capacité d’agir.

Aussi il exigera les pièces suivantes:

• La copie certiée conforme des statuts de la société et des actes ou

décisions modicatifs.

• Un extrait ou modèle Kbis de l’immatriculation de la société et un

certicat de non-faillite au gree du tribunal de commerce an de

s’assurer qu’aucune procédure collective n’y est mentionnée.

• La délibération de l’assemblée générale permettant à la personne

morale de vendre ou d’acquérir. Il faudra notamment produire les

copies de la délibération ayant nommé le gérant et l’autorisant à agir

au nom de la société pour l’acquisition ou la vente.

18 LescontratsimmobiLiers

B. Les demandes de pièces relatives au bien

1. Le titre de propriété, l’extrait et le plan cadastral

An de transmettre une complète information sur le bien à l’acqué-

reur, il convient de collecter le titre de propriété, l’extrait et le plan

cadastral du bien, ces pièces permettront ultérieurement de rédiger

les clauses relatives à la désignation du bien.

a. Le titre de propriété

Le titre de propriété permet de vérier que le vendeur est bien le seul

propriétaire du bien ou s’il faut requérir le consentement de d’autres

personnes. Le vendeur doit fournir la copie authentique de l’acte d’ac-

quisition revêtue de la mention de publicité foncière. Ce peut être la

copie d’un acte de vente, d’une attestation immobilière ou d’un acte

de donation.

Si le vendeur est devenu propriétaire du bien suite à un acte de dona-

tion souvent assorti des clauses usuelles d’inaliénabilité ou de droit

de retour, dans ce cas, le donataire peut être empêché de vendre seul.

Il faut alors faire intervenir à l’acte le donateur pour qu’il renonce à ces

clauses, voire les héritiers réservataires an de neutraliser une éven-

tuelle future action en réduction.

Le titre de propriété permet également de connaître les éventuelles

servitudes attachées au bien lesquelles sont à reproduire dans l’acte

ou les sûretés grevant le bien, lesquelles devront faire l’objet d’une

mainlevée postérieurement à la conclusion de l’acte de vente.

Il est important de demander aux vendeurs s’il a fait des modications

sur le bien an de remplir correctement le paragraphe «désignation

du bien».

b. Extrait cadastral modèle 1

Pour procéder à la désignation du bien, le notaire doit demander sur

le serveur professionnel des données cadastrales (SPDC) un extrait

cadastral modèle 1 an de connaître l’adresse cadastrale du bien.

c. Plan cadastral ou plan de situation

Il est également nécessaire d’éditer sur le site internet cadastre.gouv.fr

un plan cadastral an de localiser le bien

d. Autres documents

Il est utile pour une complète information de l’acquéreur de demander

au vendeur l’avis d’imposition à la taxe foncière du logement concerné

an de calculer le remboursement du prorata dû par l’acquéreur.

Pour la vente d’un immeuble récent (construit il y a moins de 10 ans):

des documents supplémentaires sont nécessaires selon les carac-

téristiques du logement. Il s’agit par exemple de la copie du permis

Larencontrevendeuretacquéreur19

de construire du bien, de la copie de la déclaration d’achèvement et

de conformité des travaux, du certicat de conformité ou de non-

contestation de la conformité, copie de la police d’assurance relative

à la garantie décennale des professionnels et l’assurance dommage

ouvrage prise par le propriétaire.

Il faut également collecter les autorisations des gros travaux eectués

soumis à déclaration préalable ou permis de construire, les factures des

biens d’équipements toujours sous garantie ainsi que les attestations

d’assurance décennale toujours eectives. En outre, il est essentiel de

communiquer sur la liste du mobilier valorisé compris dans la vente.

2. Les diagnostics immobiliers

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit

qu’en «cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dos-

sier de diagnostics techniques fourni par le vendeur, est annexé à la

promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de

vente». Depuis le début des années 2000, le législateur multiplie les

obligations de diagnostics dans le domaine immobilier dans un but

d’information de l’acquéreur. Les diagnostics sont en principe réalisés

par un professionnel compétent et certié. Ils sont regroupés dans le

dossier de diagnostics techniques (DDT). Le nombre de diagnostics

obligatoires varie en fonction de trois critères: la nature du bien, sa

date de construction et sa localisation. Lors d’une vente, le vendeur

peut avoir à fournir jusqu’à dix documents à l’acquéreur (Code de la

construction et de l’habitation, art. L. 271-4 à L. 271-6).

NATURE

DU DIAGNOSTIC

TEXTES DE RÉFÉRENCE

CHAMP

D’APPLICATION

BIENS CONCERNÉS

FINALITÉ

RISQUES

DURÉE

DE VALIDITÉ

PLOMB

Art. L. 1334-5

du Code de la santé

publique

• Biens à usage

d’habitation dont

le permis de

construire a été

délivré avant le

1

er

janvier 1949.

• Contrôle des

revêtements dégradés,

des peintures

contenant du plomb,

à des concentrations

supérieures aux seuils

dénis (>1mg/cm

2

).

• Risque de saturnisme:

intoxication

particulièrement

dangereuse pour la

santé des enfants et

des femmes enceintes.

• Illimitée s’il

n’y a pas de

plomb.

• Durée de 1an

si certicat

positif (risque

d’exposition

supérieur au

seuil).

20 LescontratsimmobiLiers

NATURE

DU DIAGNOSTIC

TEXTES DE RÉFÉRENCE

CHAMP

D’APPLICATION

BIENS CONCERNÉS

FINALITÉ

RISQUES

DURÉE

DE VALIDITÉ

AMIANTE

Art. L. 1334-13 du Code

de la santé publique

• Biens dont le permis

de construire a été

délivré avant le

1

er

juillet 1997.

• Contrôle des

parties privatives

d’immeubles

collectifs d’habitation

et des parties

communes.

• Contrôle des matériaux

ou produits de la

construction toxiques

pouvant être à l’origine

de cancers de la plèvre,

du poumon ou des

voies digestives.

• Illimitée

s’il n’y a pas

d’amiante,

contrôle

périodique

tous les 3ans

en cas de

travaux ou de

changement

d’usage.

TERMITES

Art. L. 133-6 du Code de

la construction

et de l’habitation

• Immeubles situés

en zones infectées

dénies par arrêté

préfectoral.

• Recherche d’insectes

xylophages dont il faut

éviter la propagation

car ces espèces se

nourrissent de bois.

• 6mois

GAZ

Art. L.134-6 du Code

de la construction

et de l’habitation

• Bien à usage

d’habitation

comportant une

installation intérieure

de gaz réalisée

depuis plus de

quinze ans.

• Contrôle de

l’installation an

d’informer l’acquéreur

sur la sécurité des

équipements.

• 3ans

ELECTRICITÉ

Art. L.134-7 du Code

de la construction

et de l’habitation

• Bien à usage

d’habitation

comportant une

installation intérieure

d’électricité de plus

de quinze ans.

• Contrôle de conformité

an d’informer

l’acquéreur sur

la sécurité des

équipements.

• 3ans

ÉTAT DES RISQUES

ET POLLUTION

Art. L. 125-5 du Code

de l’environnement

• Immeubles situés

dans une zone

couverte par un plan

de prévention des

risques.

• On vise les dangers

tels que les risques

naturels (inondation,

aaissement de ter-

rains), technologiques,

miniers ou de sismicité,

les zones d’établisse-

ments classés et en

nouveauté les zones

de pollution des sols

(art. L. 125-6 C.

Environnement).

• 6mois

Larencontrevendeuretacquéreur21

NATURE

DU DIAGNOSTIC

TEXTES DE RÉFÉRENCE

CHAMP

D’APPLICATION

BIENS CONCERNÉS

FINALITÉ

RISQUES

DURÉE

DE VALIDITÉ

DIAGNOSTIC DE

PERFORMANCE

ÉNERGÉTIQUE DPE

Art. L. 126-26 du Code

de la construction et de

l’habitation

Valeur informative

Audit énergétique

obligatoire pour les biens

en copropriété

• Logements occupés

un minimum de

4mois / an.

• Les logements

diagnostiqués

bénécient de deux

étiquettes: l’étiquette

énergie qui permet

de renseigner sur la

consommation de

chauage, un classe-

ment est opéré allant

de A (économe) à

G (énergivore); et

l’étiquette climat qui

indique les émissions

de gaz à eet de serre

(GES), notée selon le

même principe.

• Ce diagnostic permet

d’obtenir un audit

sur la performance

énergétique d’un

bâtiment, sur la gestion

de l’énergie et la lutte

contre l’eet de serre.

• 10ans

(à refaire si

modication

du système

de chauage)

ASSAINISSEMENT

Loi 30décembre 2006

Art. L. 1331-1 du Code de

la santé publique

• Immeuble situé

dans une zone

d’assainissement

non collectif

(logement non

raccordé au tout à

l’égout).

• Si l’immeuble est

situé dans une zone

d’assainissement

collectif.

• Une attestation

précisant que le

bien est desservi

par un réseau public

d’assainissement

sut.

• Contrôle du rejet

des eaux usées

domestiques.

• Il appartient aux

communes de

contrôler les dispositifs

d’assainissement par le

biais du service public

d’assainissement non

collectif (SPAN).

• En cas de non-

conformité de

l’installation

d’assainissement

il appartiendra à

l’acquéreur de faire

procéder aux travaux

de mise en conformité

dans l’année qui suit

(art. L. 271-4 II, CCH).

• 3ans

MÉRULES

Loi Alur du 24mars 2014

Art. L. 133-7 du Code

de la construction et de

l’habitation

Valeur informative

• Immeuble situé dans

une zone délimitée

par arrêté préfectoral.

• Recherche portant

sur un champignon

destructeur qui attaque

les charpentes et

boiseries des bâtiments

humides et mal aérés.

• 6mois

22 LescontratsimmobiLiers

NATURE

DU DIAGNOSTIC

TEXTES DE RÉFÉRENCE

CHAMP

D’APPLICATION

BIENS CONCERNÉS

FINALITÉ

RISQUES

DURÉE

DE VALIDITÉ

MESURAGE

LOI CARREZ

Loi du 18décembre

1996 modiant la loi du

10juillet 1965

Art. L. 261-11 du Code

de la construction et de

l’habitation

Valeur informative

• Bien ou lot de plus de

8m

2

situé dans une

copropriété.

• Attestation de

supercie en mètre

carré qui a pour

nalité d’informer

l’acquéreur lequel

pourrait demander une

diminution du prix s’il

existe un mesurage

erroné supérieur à 5%.

• Illimitée

(à refaire si

changement

de consistance

du logement)

RADON

Art. L 1333-22 code de la

santé publique

• Immeuble situé dans

une zone délimitée

par arrêté préfectoral.

• Recherche du gaz

radioactif d’origine

naturelle pour

préserver la santé.

• 10 ans

BRUIT

Art. L 112-6 code

urbanisme

• Immeuble

d’habitation ou mixte

situé dans une zone

d’exposition au bruit

des aérodromes.

• État de nuisance

sonore aérienne.

• 6 mois

ÉTUDE

GÉOTECHNIQUE

DES SOLS

Art. L 112-20 CCH

• Terrain à bâtir situé

dans une zone

dénie par arrêté .

• Étude des sols dans les

zones argileuses avant

projet de construction.

• 30 ans sauf

remaniement

du sol

Outre ce dossier de diagnostic technique, le vendeur est tenu de four-

nir d’autres informations relatives aux équipements de récupération

des eaux de pluie, aux puits, aux dispositifs de sécurité des piscines s’il

y a lieu, à l’installation de détecteurs de fumée désormais obligatoires

dans les appartements et les maisons (art. R 142-2 CCH).

Pour aller plus loin

Pour plus de détails sur les diagnostics immobiliers: voir l’étude très complète de D.

Boulanger «Diagnostics immobiliers, le guide 2015», JCP N hors-série, 12 déc. 2014.

CAS D’APPLICATION

1. Quel est l’intérêt pratique des diagnostics immobiliers,

qui en supporte le coût?

Ces diagnostics permettent à l’acheteur d’avoir une idée plus précise

sur son investissemen