Mietminderung E-Book

Martina Westner

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 275

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Mietminderungen bei Wohnungsmängeln zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermietern und Mietern. Gerade die zunehmenden Starkregen und Überschwemmungen sowie veraltete Bausubstanz führen vermehrt zu Wasserschäden in Mieträumen. Doch wie geht man jetzt korrekt vor? Dieses Buch von Rechtsanwältin Martina Westner bietet Rechtssicherheit für beide Parteien. Es zeigt Ihnen, wie Sie als Mieter:in Mängel wie z.B. Schimmelbildung oder Lärmbelästigung nachweisen und wie Sie als Vermieter:in darauf reagieren können. Mithilfe der Mietminderungstabelle erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Minderung es gibt und wie Vermieter dagegen vorgehen können. Dazu gibt es Tipps zu allen juristischen Schritten und zur Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Inhalte: - Definition Mangel - Bemessungsgrundlage der Minderung - Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m - Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern - Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften - Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohnt - Neu in der 2. Auflage: die häufigsten Minderungsgründe Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser Jetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwort1 FAQ: Die häufigsten Fragen zum Thema Mietminderung2 Mangelbegriff2.1 Pflichten des Vermieters2.2 Sachmangel2.2.1 Vertragsgemäßer Zustand2.2.2 Fallgruppen für Sachmängel2.2.3 Nachrüstpflicht des Vermieters2.3 Rechtsmangel2.4 Zugesicherte Eigenschaft2.4.1 Energieausweis2.4.2 Wohnflächenangaben2.5 Erhaltungspflicht2.6 Checklisten zu den Pflichten des Vermieters3 Ausschluss der Mietminderung3.1 Unerheblichkeit des Mangels3.2 Kenntnis des Mieters3.2.1 Kenntnis bei Vertragsabschluss3.2.2 Kenntnis bei Annahme des Mietobjekts3.2.3 Kenntnis während der Mietzeit3.3 Schadensverursachung durch den Mieter3.4 Der Mieter vereitelt Erhaltungsmaßnahmen3.5 Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung3.5.1 Minderungsrecht dem Grunde nach gegeben3.5.2 Energetische Modernisierung3.5.3 Nachhaltigkeit der Maßnahme3.5.4 Dreimonatsfrist3.6 Vertraglicher Minderungsausschluss3.6.1 Individualklausel/Formularklausel3.6.2 Gewerbemietvertrag3.6.3 Garantiehaftung3.7 Modernisierungsvereinbarung3.8 Checkliste zur Mietminderung4 Durchführung der Mietminderung4.1 Höhe der Mietminderung4.2 Bemessungsgrundlage der Minderung4.3 Berücksichtigung der Minderung bei der ­Betriebskostenabrechnung5 Rechte des Vermieters5.1 Besichtigungs-/Betretungsrecht5.2 Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen5.2.1 Bestimmungsrecht des Vermieters5.2.2 Unberechtigte Selbstvornahme des Mieters5.2.3 Berechtigte Selbstvornahme des Mieters5.3 Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen5.4 Abmahnung5.4.1 Form/Frist5.4.2 Inhalt5.4.3 Einzelfälle5.5 Kündigung5.5.1 Ordentliche Kündigung des Vermieters5.5.2 Außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters5.6 Schadensersatzanspruch des Vermieters6 Besonderheiten bei Lärm6.1 Ursachen von Störungen durch Lärm6.2 Ruhezeiten/Zimmerlautstärke6.3 Bewertung von Lärm6.4 Einzelfälle6.4.1 Wohngeräusche6.4.2 Baulärm6.4.3 Kinderlärm6.4.4 Tierlärm6.5 Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen6.5.1 Störung durch Mieter6.5.2 Störung durch Dritte6.6 Beweislast7 Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel7.1 Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden7.1.1 Anhaltspunkte für ein falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters7.1.2 Anhaltspunkte für bauseitige Ursachen7.1.3 Energetische Modernisierung7.1.4 Richtiges Lüften7.1.5 Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters7.2 Beweislage8 Umweltgifte8.1 Elektrosmog8.2 Legionellen8.2.1 Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung8.2.2 Was ist Trinkwasser?8.2.3 Anforderungen an das Trinkwasser8.2.4 Gewährleistungsrechte des Mieters8.3 Sonstige Gifte9 Vorgehensweise des Vermieters9.1 Klagearten9.1.1 Zahlungsklage9.1.2 Räumungsklage9.1.3 Duldungsklage9.1.4 Unterlassungsklage9.1.5 Selbstständiges Beweisverfahren9.1.6 Vorläufiger Rechtsschutz9.2 Beweislast10 Pflichten des Mieters10.1 Anzeigepflicht10.2 Duldungspflicht10.3 Ankündigung der Minderung10.4 Fristsetzung11 MietminderungstabelleAbkürzungsverzeichnisLiteraturverzeichnisDie AutorinIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Bestell-Nr. 16056-0101

ePDF:

ISBN 978-3-648-18178-2

Bestell-Nr. 16056-0151

Martina Westner

Mietminderung

2. aktualisierte und erweiterte Auflage, Dezember 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

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Vorwort

Wohnungsmängel und Mietminderungen zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermieter und Mieter. Zahlreiche Fragen zu den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien bei Vorliegen eines Mangels sollen mithilfe dieses Fachbuchs beantwortet werden.

Zunächst wird ausführlich erläutert, was unter dem Begriff »Mangel« zu verstehen ist, wann ein solcher vorliegt und ob er zur Minderung berechtigt. Ebenfalls wird darauf eingegangen, unter welchen Voraussetzungen ein Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist. Aufgezeigt werden sowohl die vielfältigen Rechte des Mieters als auch die Abwehrmöglichkeiten des Vermieters.

Wann liegt ein Mangel vor?

Wann darf die Miete gemindert werden?

Wann ist die Minderung ausgeschlossen?

Wie hoch ist die Minderungsquote?

Die Herangehensweise an diese in der Praxis am häufigsten gestellten Fragen wird ausführlich behandelt und auf die hierzu ergangene Rechtsprechung Bezug genommen. Zudem erleichtern die enthaltenen Checklisten und Musterbriefe den Umgang mit den Situationen, die sich aus den verschiedenen Rechtsfragen ergeben. Die digitalen Extras leisten hierbei praktische Unterstützung.

Das Fachbuch gibt darüber hinaus Tipps zu den in der Praxis am häufigsten geltend gemachten Minderungen im Zusammenhang mit Lärmimmissionen sowie Schimmel- und Feuchteschäden. Welche Ursachen liegen vor? Und wie verteilt sich die Beweislast? Das sind nur zwei von vielen Fragen, die beantwortet werden.

Eine ausführliche Mietminderungsliste, für die über 400 Urteile recherchiert und ausgewertet wurden, rundet die Ausführungen ab.

München, Oktober 2024

Martina Westner

1 FAQ: Die häufigsten Fragen zum Thema Mietminderung

Die Beratungspraxis zeigt, dass im Zusammenhang mit dem Auftreten von Mängeln an der Mietsache immer wieder die gleichen Fragen aufkommen. In diesem Buch werden daher nicht nur die häufigsten Fragen zum Thema Mietminderung beantwortet, sondern zudem die Voraussetzungen, Vorgehensweisen sowie die damit zusammenhängenden Rechte und Pflichten der Vertragsparteien anschaulich und praxisrelevant erörtert. An dieser Stelle folgen die brennendsten Fragen und Antworten in Kürze.

Wann liegt ein Mangel vor?

Der Gesetzgeber hat einen sogenannten subjektiven Mangelbegriff definiert. Maßgeblich ist demnach, ob die Beschaffenheit bzw. der Zustand der Mietsache von den Vereinbarungen des Mietvertrags abweicht. Es kommt also nicht darauf an, was nach objektiver Betrachtungsweise als fehlerhaft oder mangelhaft anzusehen ist.

Berechtigt jeder Mangel zur Minderung der Miete?

Nicht jede Verschlechterung oder Abweichung führt zu einer Minderung. Es muss sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handeln, es sei denn, der Vermieter hat eine bestimmte Beschaffenheit zugesichert, die nicht gegeben ist.

Kann das Recht zur Minderung ausgeschlossen sein?

Liegt ein erheblicher Mangel vor, kann das Minderungsrecht gleichwohl entfallen, wenn ein Ausschlussgrund vorliegt, zum Beispiel bei energetischer Modernisierung oder Verursachung durch den Mieter.

Wie kann die Höhe der Minderung ermittelt werden?

Die Quote, um die ein Mieter die Miete kürzen kann, hängt davon ab, wie stark die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist. Das ist nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu ermitteln. Feste Formeln oder Quoten existieren nicht.

Welche Pflichten treffen Mieter, wenn ein Mangel vorliegt?

Hat der Vermieter keine Kenntnis von einem Mangel, hat der Mieter diesen dem Vermieter anzuzeigen. Damit der Vermieter den Mangel begutachten kann, hat der Mieter zudem den Zutritt zu den Mieträumen zu gestatten, soweit dies erforderlich ist.

Welche Pflichten treffen Vermieter, wenn ein Mangel vorliegt?

Liegt ein Mangel vor, der in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, so hat er diesen zu beseitigen. Der Vermieter kann die Art und Weise der Mängelbeseitigung selbst bestimmen.

Was ist bei Beeinträchtigungen durch Schimmel und Feuchte zu beachten?

Maßgeblich ist zunächst, die Ursache zu ermitteln. Fällt diese in den Verantwortungsbereich des Mieters, liegt zum Beispiel falsches Heiz- und Lüftverhalten vor, so hat dieser die Konsequenzen zu tragen. Ist umgekehrt der Vermieter zuständig, zum Beispiel bei einem undichten Dach, so obliegt es diesem, die nötigen Maßnahmen zu ergreifen.

Was ist bei Beeinträchtigungen durch Lärm zu beachten?

Zunächst gilt es, die Lärmquelle zu ermitteln, um dann entscheiden zu können, ob die hiervon ausgehenden Beeinträchtigungen ortsüblich sind, zum Beispiel bei Wohngeräuschen oder Baulärm. Bei Ortsüblichkeit besteht kein Recht darauf, die Miete zu kürzen.

2 Mangelbegriff

Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten durch den Mieter knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Einem Mangel wird das Fehlen einer vom Vermieter zugesicherten Eigenschaft gleichgestellt (§ 536 Abs. 1, 2 BGB). Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht.

2.1 Pflichten des Vermieters

Pflichten des VermietersDer Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist.

Wichtig

MietsacheWelche Räume und Bereiche zur Mietsachegehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist – sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden – durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157, 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich dann in der Regel nur um eine Gestattung, die jederzeit widerrufen werden kann (vgl. KG Berlin, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, WuM 2009, 654).

GewährleistungsansprücheVerstößt der Vermieter gegen die Verpflichtung, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und diese in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), kann der Mieter einerseits auf Erfüllung der Verpflichtung bestehen und andererseits bei Vorliegen eines Mangels Gewährleistungsansprüche geltend machen. Diese sind:

Mietminderung (§ 536 BGB),

Schadensersatzanspruch (§ 536a Abs. 1 BGB),

Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB),

außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Fehler einer MietsacheMangel, einer MietsacheAls Mangel bzw. Fehler einer Mietsache kommen der Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB), der Rechtsmangel (§ 536 Abs. 3 BGB) oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2 BGB) in Betracht.

2.2 Sachmangel

SachmangelDie Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, so auch von Mietminderung, setzt voraus, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Fehler entsteht (§ 536 Abs. 1 BGB).

Subjektiver FehlerbegriffInwieweit die Mietsache mit einem Mangel bzw. Fehler behaftet ist, wird anhand des vertraglich vereinbarten Zustands und des vereinbarten Mietzwecks bewertet. Maßgeblich ist hierbei, welche Beschaffenheit und welche Eigenschaften Vermieter und Mieter für das Mietobjekt bei Vertragsabschluss festgelegt haben. Der »Sollzustand« beschreibt danach die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, das heißt, welchen Zustand oder welche Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache die Parteien vereinbart haben. Eine Abweichung von diesem »Sollzustand« wird als »Istzustand« bezeichnet. Nur wenn der »Istzustand« vom »Sollzustand« negativ abweicht, das heißt zulasten des Mieters, liegt ein (Sach-)Mangel der Mietsache vor (sogenannter subjektiver Fehlerbegriff; OLG Celle, RE vom 19.7.1984, 2 UH 1/84, WuM 1985, 9; Streyl in Schmidt-Futterer, § 536 Rn. 55).

Wichtig

Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind daher die von den Parteien getroffenen vertraglichen Vereinbarungen. Es kommt nicht darauf an, was unter objektiven Gesichtspunkten als mangel- oder fehlerhaft angesehen wird.

Beispiele

Der Vermieter vermietet eine Wohnung, in der sich ein 20 Jahre alter Teppichboden befindet. Der Mieter mietet diese Wohnung in Kenntnis des alten bzw. schlechten Zustands des Bodens an. Objektiv gesehen ist die Wohnung mit einem Mangel behaftet, da sie einen abgenutzten, beschädigten Bodenbelag aufweist. Subjektiv gesehen ist jedoch als Vertragsobjekt eine Wohnung mit altem Bodenbelag vermietet. Der »Istzustand« weicht daher nicht vom »Sollzustand« der Mietsache ab, ein Mangel liegt nicht vor (LG Köln, Beschluss vom 6.7.2004, 1 S 122/04, WuM 2005, 240).

Mietet der Mieter eine sanierungsbedürftige Wohnung an, hat er sich bewusst für dieses Objekt und dessen Zustand entschieden, sodass als vertragsgemäßer Zustand gerade auch die Sanierungsbedürftigkeit der Mietsache vereinbart ist. Der »Istzustand« weicht daher nicht vom »Sollzustand« der Mietsache ab, auch wenn nach objektiven Kriterien sanierungsbedürftige Mieträume in der Regel als mangelhaft anzusehen sind.

2.2.1 Vertragsgemäßer Zustand

Vertragsgemäßer ZustandWeichen die tatsächlichen Verhältnisse (»Istzustand«) von denjenigen ab, die mietvertraglich geschuldet sind (»Sollzustand«), liegt ein Mangel vor.

Schriftliche Fixierung

Wichtig ist es deshalb bei Abschluss eines Mietvertrags, darauf zu achten, den Mietgegenstand so genau wie möglich zu definieren. Das erfolgt meist dadurch, dass (schriftliche) Vereinbarungen getroffen werden, beispielsweise über die Beschaffenheit, den Zustand, das Baujahr und die Ausstattung der Mietsache. Je genauer und präziser die Beschreibung des Mietobjekts erfolgt, desto besser kann im Streitfall beurteilt werden, ob eine Abweichung oder Veränderung vom vereinbarten Zustand des Mietobjekts eingetreten ist.

Wichtig

MietsacheDurch ein sorgfältig ausgefülltes Vertragsformular sowie entsprechende Zusätze können beide Vertragspartner sichergehen, dass ausreichend dokumentiert wird, was als Mietsache und als vertraglich vereinbarter Zustand gelten soll.

Mietvertragsformulare sehen vor, dass neben der Bezeichnung der Vertragsparteien und der Adressenangaben weitere Beschreibungen des Mietobjekts durch das Ausfüllen von Lückentexten eingetragen werden können, zum Beispiel Angaben zur Anzahl und Art der Räume oder zum Nutzungszweck. Darüber hinaus können Räume, Anlagen oder Grundstücksteile, die dem Mieter zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen sollen, im Mietvertrag bezeichnet werden, zum Beispiel Garten, Fahrradkeller, Schwimmbad.

Mietsache, GemeinschaftsräumeZur Mietsache zählen darüber hinaus, ohne dass dies im Mietvertrag vermerkt werden muss, Gemeinschaftsräume. Diese stehen dem Mieter grundsätzlich zur Mitbenutzung zur Verfügung, zum Beispiel Treppenhaus, Wasch- und Trockenräume, Zugänge, Aufzugsanlage oder Ähnliches. Ausstattungen und Einrichtungen, mit denen die Mieträume bei Vermietung versehen sind, zählen ebenfalls zur Mietsache, zum Beispiel Waschbecken, Armaturen, Heizung, Fliesen, Bodenbeläge oder auch Küchengeräte.

Hat ein Mieter dagegen von einem Vormieter oder dem Vermieter selbst Gegenstände oder Einrichtungen gegen Zahlung eines Geldbetrags abgelöst, stehen diese Sachen im Eigentum des Mieters. Für Schäden oder Mängel an diesen erworbenen Gegenständen ist daher allein der Mieter verantwortlich, den Vermieter trifft diesbezüglich keine Erhaltungspflicht. Gleiches gilt, wenn ein Schenkungsvertrag zustande gekommen ist. Für Gegenstände, die der Mieter selbst in die Mietsache eingebracht oder mit denen er die Mieträume ausgestattet hat, ist dieser ebenfalls verantwortlich.

Beispiele

Der neue Mieter einigt sich mit dem bisherigen Mieter dahingehend, dass dieser die Küchenausstattung gegen einen Kaufpreis von 1.500,00 EUR in der Wohnung belässt. Der neue Mieter erwirbt durch Zahlung der Ablöse bzw. des Kaufpreises die Kücheneinrichtung zu Eigentum.

Gleiches gilt, wenn der bisherige Mieter die Küchenausstattung nicht gegen Zahlung einer Ablösesumme, sondern gegen Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den neuen Mieter diesem überlässt.

Haben bisheriger und neuer Mieter entsprechende Ablöse- oder Abstandsvereinbarungen getroffen, sollte sich auch der Vermieter diese unbedingt in schriftlicher Form aushändigen lassen. Er kann dann im Zweifel beweisen, dass zum Beispiel die Küchengeräte gerade nicht zum Vertragsgegenstand gehören und somit eine Erhaltungspflicht hinsichtlich dieser Geräte seinerseits nicht besteht. Alternativ kann der Vermieter einen entsprechenden Hinweis in den Mietvertrag aufnehmen.

Beispiel

»Die vorhandene Einbauküche bestehend aus Herd, Spülmaschine, Kühlschrank, Ober- und Unterschränke ist Eigentum des Mieters.«

Oder: »Die Einbauschränke im Flur und im Schlafzimmer sind Eigentum des Mieters.«

Wenn ein neuer Mieter durch entsprechende Vereinbarungen mit dem Vormieter Einrichtungen übernimmt, sollte der Vermieter bei Vertragsabschluss zudem eine Klausel aufnehmen, wonach er nicht verpflichtet ist, die vom Mieter abgelösten Einrichtungen oder Gegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses zu übernehmen.

Beispiel

»Der Vermieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, dem Mieter ­gehörende Gegenstände, Einrichtungen oder vom Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen abzulösen.«

Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) umfasst alles, was zur Mietsache gehört. Nicht nur muss der Vermieter die vermieteten Räume instand setzen, er hat auch für die notwendige Erhaltung des Gebäudes und des Grundstücks Sorge zu tragen. Wenn ein Baum, der auf dem Grundstück steht, bruchgefährdet ist, obliegt es dem Vermieter, diese Gefährdung zu beseitigen. Sind Dachziegel locker oder ist die Fassade beschädigt, trifft auch diesbezüglich den Vermieter die Verpflichtung zur Reparatur.

KleinreparaturSchönheitsreparaturErhaltungspflichtDie Durchführung von Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen fällt ebenfalls unter die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Der Vermieter trägt grundsätzlich das umfassende Risiko für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache. Allerdings finden sich in den meisten Mietverträgen Klauseln, die die Kosten für Kleinreparaturen und die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen. Inwieweit entsprechende Klauseln wirksam sind, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.

Wichtig

Die Festlegung und Definition des vertragsgemäßen ZustandsVertragsgemäßer Zustand ist wichtig, um entscheiden zu können, ob eine negative Abweichung und somit ein Mangel vorliegt. Darüber hinaus kommt es für die Beurteilung der Frage, ob die Mietsache Mängel aufweist, in erster Linie auf die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit an. Nicht maßgebend ist, ob ­bestimmte technische Normen eingehalten wurden (BGH, Urteil vom 5.12.2018, VIII ZR 271/17, WuM 19, 25 ff.).

Ratsam ist es außerdem, dass bei Beginn des Mietverhältnisses, das heißt bei Übergabe der Mieträume an den Mieter, ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Hierin sind ebenfalls Beschreibungen des Mietobjekts aufzunehmen, sodass der Zustand, die Ausstattung und die Beschaffenheit der Mieträume bei der Übergabe festgehalten werden. Darüber hinaus sollen vorhandene Einrichtungsgegenstände und deren Zustand, aber auch vorliegende Schäden an der Mietsache dokumentiert werden. Im Streitfall lässt sich so leichter beweisen, in welchem tatsächlichen Zustand der Mieter die Mietsache übergeben bekommen hat. Hiervon kann es abhängen, ob Gewährleistungsansprüche des Mieters eventuell ausgeschlossen sind (§ 536b Satz 3 BGB; vgl. Kapitel 3.2).

Vertragsgemäßer ZustandProblematisch sind diejenigen Streitigkeiten, bei denen sich aus dem Mietvertrag und dem Protokoll keine Angaben zur Ausstattung oder zum Zustand der Mietsache entnehmen lassen. In diesen Fällen ist es schwierig, den vertragsgemäßen Zustand zu definieren. Folgende Kriterien können hilfreich sein und herangezogen werden, um dennoch den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu klären.

Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung

Hierzu hat der BGH entschieden, dass mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache nicht nur schriftlich, sondern auch konkludent getroffen werden können. Dies kann in der Form erfolgen, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt bzw. hierauf zustimmend reagiert. Allerdings genügen einseitige Vorstellungen des Mieters noch nicht, um von einer konkludenten Vereinbarung ausgehen zu können (BGH, Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659). Maßgeblich sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. So kann zum Beispiel die Vereinbarung einer niedrigen Miete darauf hindeuten, dass ein schlechter baulicher Zustand des Mietobjekts ausgeglichen werden soll und die vorhandenen Mängel somit als vertraglich vereinbart gelten. Ebenso muss der Mieter einer Altbauwohnung mit Feuchtigkeit und Nässe im Keller rechnen, ohne dass dies ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist (LG Berlin, Urteil vom 7.1.2011, 67 S 61/10, GE 2011, 408; AG Ansbach, Urteil vom 5.2.2013, 2 C 2268/11, ZMR 2013, 638).

Konkludente BeschaffenheitsvereinbarungWeiß der Mieter bei Vertragsabschluss über das Alter und die geringwertige Ausstattung der Wohnung Bescheid, sind bestimmte Mängel im Hinblick auf den im Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung geltenden Bauzustand, zum Beispiel Undichtigkeiten der Türen oder Fenster, als vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache anzusehen (LG Düsseldorf, Urteil vom 19.3.1998, 21 S 451/97, DWW 2000, 26). Konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen können sich auch auf das Wohnumfeld beziehen, wenn zum Beispiel in der Nachbarschaft Baulücken oder abbruchreife Gebäude vorhanden sind und daher künftig mit Bautätigkeiten gerechnet werden muss (LG Berlin, Urteil vom 7.10.2011, 63 S 59/11, GE 2012, 64). Befindet sich die Wohnung in einem belebten Viertel, muss ein Mieter auch mit typischen damit einhergehenden Beeinträchtigungen rechnen.

Verkehrsanschauung

Die Verkehrsanschauung kann ebenfalls ein solches Kriterium darstellen. Danach wird unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks sowie des Grundsatzes von Treu und Glauben der vertragsgemäße Zustand der Mietsache ermittelt (§ 242 BGB; BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12, WuM 2013, 154).

VerkehrsanschauungZur Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands können auch die maßgeblichen technischen Normen angewendet werden, wobei immer der Maßstab maßgeblich ist, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt (BGH, Urteile vom 5.12.2018, VIII ZR 271/17, WuM 2019, 25 ff. und vom 5.6.2013, VIII ZR 287/12, WuM 2013, 481). Eine Wohnung in einem älteren Gebäude weist beispielsweise in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.

Technische NormenAnders ist die Rechtslage dann zu beurteilen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss zu Wohnraum ausbauen lässt. Dann kann der Mieter verlangen, dass die im Zeitpunkt des Dachgeschossausbaus geltenden Grenzwerte für Trittschall eingehalten werden (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03, WuM 2004, 715). Nunmehr hat der BGH jedoch in einer neueren Entscheidung eine weniger strenge Auffassung vertreten: Bei baulichen Veränderungen, die der Vermieter an einem älteren Gebäude vornimmt, kann der Mieter nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderung geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Dies ist jedenfalls nicht schon dann gegeben, wenn lediglich der Fußbodenbelag ausgetauscht oder eine Begradigung des Estrichs vorgenommen wird (BGH, Urteil vom 5.6.2013, VIII ZR 287/12, WuM 2013, 481). Nach Auffassung des AG Hamburg (Urteil vom 24.2.2022, 48 C 242/20, GE 2022, 414) kann ein Mieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung erwarten, dass Wände und Deckenbereiche der Wohnung frei von deutlich wahrnehmbaren Feuchteflecken sind und nicht dauerhaft ein unangenehmer muffiger Geruch herrscht.

Auslegung

Eine weitere Möglichkeit, um zu klären, was zum vertragsgemäßen Zustand einer Mietsache gehört, ist der Versuch, Vertragsbestimmungen auszulegen (§ 157 BGB). Äußere Einwirkungen auf das Mietobjekt, zum Beispiel Lärm, stellen grundsätzlich einen Mangel dar, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Es ist dabei auf die Verkehrsanschauung abzustellen. Danach kann nicht schon jede nachteilige Veränderung des Wohnumfelds und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden. Entscheidend ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfelds als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste, zum Beispiel angesichts Baulücken. Geräusche, die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, begründen keinen Mangel (LG Heidelberg, Urteil vom 26.2.2010, 5 S 95/09, WuM 2010, 148; vgl. Kapitel 6).

Wichtig

Die Immissionsrichtwerte der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) gelten als öffentlich-rechtliche Norm im Mietrecht nicht unmittelbar, können jedoch als ­Auslegungskriterien für die Frage, was vertraglich als geschuldeter »Lärmzustand« gilt, ­herangezogen werden (Flatow, jurisPR-MietR 7/2010 Anm. 1).

Allein der Verstoß gegen technische Normen führt daher nicht dazu, dass ein Mangel der Mietsache angenommen werden kann. Vielmehr muss sich der Verstoß negativ auf die Mietsache auswirken. So hat das LG Berlin entschieden, dass aus dem Fehler einer Heizungsanlage, der auf Nichteinhaltung einer DIN-Norm beruht, nicht zwingend ein Mangel der Mietsache folgt (Urteil vom 8.6.2012, 63 S 423/11, WuM 2012, 658). Solange sich das Nichteinhalten einschlägiger Vorschriften nicht negativ auf die Mietsache auswirkt, liegt kein Mangel vor.

Mindestanforderungen

Zur Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands und der damit verbundenen Frage, welche Gebrauchsmöglichkeiten eine Mietsache bieten muss, wird teilweise auch auf die an die Mietsache zu stellenden Mindestanforderungen abgestellt. Der Mieter von Wohnraum kann danach eine Elektrizitätsversorgung erwarten, die ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Ebenso kann der Mieter erwarten, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die neben der Beleuchtung die Benutzung kleinerer elektrischer Geräte erlaubt (BGH, Urteile vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 und vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527). Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, kann ein Mieter die Ausstattung der Wohnung mit Heizung und Warmwasser erwarten (AG Wedding, Urteil vom 30.8.2022, 20 C 133/20, GE 2023, 549 f.).

MindestanforderungDas Vorhandensein einer Wasch- und Trockenmöglichkeit gehört nach Auffassung des AG Wiesbaden auch zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei der Vermietung von Wohnraum (Urteil vom 29.3.2012, 91 C 6517/11, WuM 2012, 263).

Wichtig

Die Grenze, ob zwischen den Vertragsparteien eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde oder ob anhand des Grundsatzes von Treu und Glauben bzw. anhand der Verkehrsanschauung eine Auslegung des Mietvertrags im Hinblick auf die Beschaffenheit der Mietsache erfolgt, ist fließend. Für die Bewertung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind immer auch die jeweiligen Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Die Gewährleistungsrechte des Mieters sind für Mängel, gleich welcher Art, immer dieselben.

2.2.2 Fallgruppen für Sachmängel

SachmangelSachmangel, FallgruppenVon einem Sachmangel spricht man, wenn entweder die Mietsache selbst fehlerhaft ist, Einflüsse von außen auf die Mietsache einwirken (Umweltfehler) oder öffentlich-­rechtliche Beschränkungen die vertragsgemäße Nutzung verhindern bzw. einschränken.

Beschaffenheit/Zustand der Mietsache

Ein Sachmangel kann in Form eines Mangels an der Beschaffenheit oder des Zustands der Mietsache vorliegen. Betreffen kann dies daher nicht nur die vermieteten Räume, sondern auch die zur Mitbenutzung zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten. Ein Sachmangel kann ebenso Anlagen bzw. Grundstücken anhaften, die zum Mietobjekt gehören.

Beispiele

Nicht funktionierende Heizungsanlage,

Ausfall der Aufzugsanlage,

zugige Fenster und Türen,

undichtes Dach,

Rohrverstopfung,

Feuchte- und Schimmelbefall in der Wohnung,

defekter Rollladen,

nicht funktionierendes Garagentor,

Balkon oder Terrasse wegen eines Gerüsts nicht nutzbar,

bruchgefährdete Bäume auf dem Grundstück,

nicht funktionierende Einrichtungen, zum Beispiel Spülmaschine,

Risse in der Fassade.

Umweltmangel

UmweltmangelIst die Mietsache selbst nicht fehlerhaft, kann die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dennoch beeinträchtigt sein, wenn Einflüsse von außen auf die Mietsache einwirken. Diese bezeichnet man als Umweltmängel.

Beispiele

Lärmbelästigung durch Mieter, Tiere, Gaststätten, Baustellen, Glascontainer,

Gerüche, Zigarettenrauch,

Rauchimmissionen von Grillgeräten, Kaminen, Gaststätten,

Umweltgifte, Strahlung, Elektrosmog,

Staub, Dreck, Erschütterungen, zum Beispiel durch Baustellen,

Bordell in der Nachbarschaft/im Haus,

Blendwirkung durch Beleuchtungsanlagen,

Aussicht durch Bauvorhaben oder Bäume versperrt,

Bus-/Tramhaltestelle vor dem Anwesen.

Die Feststellung, ob ein Umweltmangel vorliegt, ist in der Praxis nicht immer leicht zu treffen. Anders als bei Materialfehlern, zum Beispiel zerbrochene Fensterscheibe oder defekte Heizungsanlage, kann das Vorliegen von Umweltfehlern nicht ohne Weiteres bejaht werden. Nicht jedes Geräusch, jede Staubentwicklung oder jede Rauchimmission, die wahrgenommen wird, stellt einen Mangel dar und berechtigt zur Minderung der Miete. Vielmehr muss das Ausmaß der festgestellten Immissionen eine besondere Gewichtung annehmen, damit eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache bejaht werden kann. Nur wenn eine Beeinträchtigung erheblich ist, kann sie zur Minderung berechtigen (vgl. Kapitel 3.1).

Die Frage, wann von einem (Umwelt-)Mangel ausgegangen werden kann, lässt sich, sofern entsprechende Richtlinien vorhanden sind, anhand der Einhaltung dieser Werte beurteilen. So können zum Beispiel für die Beurteilung von Geräuschen die Werte der TA Lärm herangezogen oder das Einhalten öffentlich-rechtlicher Lärmschutzvorschriften überprüft werden (siehe auch Kapitel 6). Für die Feststellung einer erhöhten Strahlenbelastung gelten die Bestimmungen der einschlägigen Immissionsschutzgesetze.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

Neben Immissionen können öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache führen. Es liegt dann ebenfalls ein Sachmangel vor. Voraussetzung ist, dass aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Der Mangel muss sich dabei gerade aus der Beschaffenheit und Beziehung der Mietsache zur Umwelt ergeben.

Öffentlich-rechtliche BeschränkungenKann der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck des Mietobjekts aus Gründen, die in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst liegen, nicht erfüllt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor (BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008, 274). Wird jedoch dem Mieter die Konzession zum Führen der Gaststätte versagt, weil er persönlich nicht als geeignet gilt, so hat es der Mieter selbst zu vertreten, wenn er den Miet- oder Pachtvertrag nicht erfüllen kann. Ein Mangel am Mietobjekt ist dann nicht gegeben (BGH, Urteil vom 2.3.1994, XII ZR 175/92, ZMR 1994, 253).

Liegen öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen im Hinblick auf die Mieträume vor, kann der Mieter gleichwohl nicht mindern, wenn die Nutzbarkeit der MietsacheNutzbarkeit der Mietsache mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. Erst wenn die zuständige Behörde eine NutzungsuntersagungNutzungsuntersagung ausspricht oder ein behördliches EinschreitenBehördliches Einschreitenernsthaft ansteht, liegt eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vor, die den Mieter zur Mietminderung berechtigt (BGH, Urteile vom 16.9.2009, VIII ZR 275/08, WuM 2009, 661 und vom 29.9.2009, VIII ZR 242/08, WuM 2009, 663). Lediglich die Mitteilung einer Behörde, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, begründet noch keinen Mangel an der Mietsache, da es dem Mieter grundsätzlich zuzumuten ist, eine Bescheidung seines Änderungsantrags abzuwarten (BGH, Urteil vom 20.11.2013, XII ZR 77/12, GE 2014, 141).

Beispiele für einen Mangel

Nutzungsuntersagung bezüglich der Mieträume,

Zweckentfremdung,

Konzessionsentzug für Gaststätte aus baurechtlichen Gründen,

abgelehnte Baugenehmigung.

RauchverbotNichtraucherschutzgesetze berechtigen den Mieter einer Gaststätte nicht zur Minderung der Miete oder Pacht. Ein Rauchverbot stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar. Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehenen Raucherbereich einrichten kann (BGH, Urteil vom 13.7.2011, XII ZR 189/09, WuM 2011, 520). Zwar können öffentlich-rechtliche Hindernisse einen Sachmangel darstellen, allerdings nur dann, wenn sie sich auf die konkrete Beschaffenheit der Miet- bzw. Pachtsache beziehen. Das gesetzlich verordnete Rauchverbot bezieht sich jedoch ausschließlich auf die Nutzungsart des Objekts, somit auf die Betriebsführung durch den Mieter. Gleiches gilt bei allgemeinen Beschränkungen der Musiklautstärke. Die Beschaffenheit und der Zustand der Pachtsache an sich sind fehlerfrei. Eine vergleichbare Situation ist auch gegeben, wenn öffentlich-rechtliche Sperrzeitregelungen zu eingeschränkten Öffnungszeiten führen. Auch in diesen Fällen ist die Betriebsführung und damit die Risikosphäre des Mieters betroffen.

Viel diskutiert wurde während der Covid-Pandemie, ob die im Zusammenhang mit der Bekämpfung verhängten Betriebsbeschränkungen einen Mangel an der Mietsache darstellen. Der BGH hat dies verneint, da die Einschränkungen nicht den Zustand oder die Beschaffenheit der Mietsache selbst betreffen, sondern an den Geschäftsbetrieb des Mieters anknüpfen und somit in dessen Risikobereich fallen. Allerdings hat der BGH einen Anspruch des Mieters auf Anpassung bzw. Reduzierung der Miete in ­Betracht gezogen. Dieser Anspruch resultiert aus dem Rechtsinstitut des »Wegfalls der Geschäftsgrundlage« (§ 313 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 23.1.2022, XII ZR 96/21, WM 2023, 348).

Wichtig

Das Verwendungsrisiko für die Mieträume obliegt allein dem Mieter (BGH, Urteil vom 21.9.2005, XII ZR 66/03, GuT 2006, 19).

2.2.3 Nachrüstpflicht des Vermieters

NachrüstpflichtEine Verpflichtung des Vermieters, die von ihm vermietete Mietsache nachzurüsten, das heißt, an moderne, aktuelle Standards anzupassen, besteht nur dann, wenn der Gesetzgeber dies zwingend vorschreibt. So ergeben sich Verpflichtungen zur Modernisierung oder Nachrüstung von Immobilien zum Beispiel aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder der Heizkostenverordnung (HeizKV)Heizkostenverordnung (HeizKV). Die Ausstattung von Räumen mit RauchwarnmeldernRauchwarnmelderist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Rauchwarnmelder, ZusatzklauselRauchwarnmelder, ModernisierungsmaßnahmeRauchwarnmelder, EinbauAllerdings führt allein ein Verstoß gegen technische Normen nicht automatisch dazu, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Erst eine dadurch verursachte erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache kann einen Mangel an dieser begründen (vgl. Kapitel 3.1).

Wichtig

Eine allgemeine Verpflichtung des Vermieters, Wohnungen auf den für Neubauten maßgeblichen Stand zu bringen oder an geänderte technische Normen anzupassen, besteht nicht (BGH, Urteile vom 17.6.2009, VIII ZR 131/08, WuM 2009, 457 und vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527).

Eine Einfachverglasung stellt ebenfalls keinen Mietmangel dar. Auch der Umstand, dass wegen der Einfachverglasung hohe Energiekosten entstehen, begründet nicht die Annahme eines Mangels, sofern die Einfachverglasung den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bestimmungen der Wärmeschutzverordnung entspricht (OLG Saarbrücken, Urteil vom 8.5.2013, 2 U 3/13, GE 2013, 943).

Gebäudeenergiegesetz

Die Novelle des GEG trat am 1.1.2024 in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen forcieren. HeizkesselHeizungsanlagen müssen künftig ihre Wärme zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Das gilt zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten. Für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten sowie für Bestandsgebäude gelten zahlreiche Übergangsregelungen und Ausnahmen.

Wichtig

Die 65 %-Anforderung gilt für Bestandsgebäude grundsätzlich erst dann, wenn die Stadt/Gemeinde eine kommunale WärmeplanungKommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Darüber hinaus gilt, dass bestehende Heizungsanlagen noch über 20 Jahre, längstens bis 31.12.2044, betrieben werden dürfen.

Ein Verstoß gegen die Pflichten, die sich aus dem GEG ergeben, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

Die Frage, ob ein Verstoß den Mieter auch zur Minderung berechtigt, wird davon abhängen, inwieweit dadurch eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vorliegt. Die Nichteinhaltung der vom GEG vorgegebenen Nachrüstungen hat lediglich Einfluss auf den Energieverbrauch für die Bereitung von Warmwasser oder Wärme, jedoch nicht auf die beim Mieter erzielbare Wärme. Eine Minderung ist daher bei Verstoß gegen die Pflichten in der Regel ausgeschlossen (Streyl in Schmidt-Futterer, § 536 Rn. 120).

Rauchwarnmelder

RauchwarnmelderSicherheitsstandardsEine Nachrüstpflicht des Vermieters mit Rauchwarnmeldern besteht nur dann, wenn die jeweiligen Landesbauordnungen dies vorschreiben. Stattet der Vermieter die Mieträume entgegen dieser Verpflichtung nicht mit Rauchwarnmeldern aus, hat das wiederum nicht zwingend eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zur Folge. Ein Mangel an der Mietsache liegt daher allein wegen des Verstoßes gegen die Nachrüstpflicht nicht vor.

Wirtschaftlichkeitsgebot

WirtschaftlichkeitsgebotEin Modernisierungs- bzw. Nachrüstungsanspruch des Mieters ergibt sich auch nicht aus dem »Wirtschaftlichkeitsgebot«. Nach Auffassung des BGH lässt sich daraus eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, aber die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700). Auch wenn eine dem vertragsgemäßen Zustand entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist dies für die Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, ohne Bedeutung. Vielmehr geht es darum, ob die Anlage dem bei Errichtung des Gebäudes einschlägigen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet (BGH, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12, juris-i).

Aus einem Fehler der Heizungsanlage, der auf Nichteinhaltung einer DIN-Norm beruht, folgt nicht schon zwingend ein Mangel an der Mietsache. Nur eine unzureichende Beheizung des Mietobjekts beeinträchtigt deren Tauglichkeit, nicht schon der Verstoß gegen DIN-Normen (LG Berlin, Urteil vom 8.6.2012, 63 S 423/11, WuM 2012, 670).

Auch außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Beruhen die hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage, kann allerdings ein Mangel vorliegen, wenn die Anlage schon nach dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes oder ihres Einbaus als mangelhaft zu beurteilen war (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8.7.2010, I-24 U 222/09, GE 2011, 132).

Sicherheitsstandards

SicherheitsstandardsDer Vermieter ist auch nicht verpflichtet, die Sicherheitsstandards eines Mietobjekts veränderten Sicherungskenntnissen anzupassen. Wenn zum Beispiel eine Einbruchserie in dem Gebäude vorausgegangen war und die Mieter nunmehr vom Vermieter einen verbesserten EinbruchschutzEinbruchschutz fordern, muss der Vermieter dem nicht nachkommen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 6.6.2000, 10 U 12/01, NZM 2002, 737). Allein der Verstoß gegen Vorschriften und Richtlinien führt nicht zu einem Mangel an der Mietsache. Dies zeigt auch eine Entscheidung des OLG Düsseldorf. Vermietet war eine Arztpraxis, die jedoch aus baurechtlicher Sicht nicht den einschlägigen BrandschutzvorschriftenBrandschutz