Heizkostenabrechnung leicht gemacht E-Book

Martina Westner

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 372

Beschreibung

Wann ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vorgeschrieben? Was ist bei der Verbrauchserfassung zu beachten? Wie ist beim Nutzerwechsel vorzugehen? Wann muss eine Schätzung erfolgen? Diese und viele weitere aktuelle Fragen beantworten Martina Westner und Justin Denk in diesem Buch und helfen Ihnen, Heizkostenabrechnungen zu verstehen und zu prüfen. Beispiele, Muster sowie Verweise auf die aktuelle Rechtsprechung bieten eine praktische Orientierungshilfe. Somit können Abrechnungsfehler verhindert und Konflikte vermieden werden.  Inhalte: - Korrektes Vorgehen bei der Verbrauchserfassung, Ausstattungs- und Heizpflicht - (Fern-)Ablesung, Termin, Zeitpunkt, Protokoll - Anwendung der verschiedenen Verteilerschlüssel, Einzelheiten zur Wohnfläche - Wärmecontracting - Einbau- und Nachrüstpflicht fernablesbarer Geräte - Neue Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen - Geräteleasing und Beteiligungsverfahren - Kostenverteilung bei Nutzerwechsel, Schätzverfahren, erweitertes KürzungsrechtNeu in der 2. Auflage: - Gebäudeenergiegesetz, Wärmeplanungsgesetz, Bundesförderung - Heizungstausch - Hydraulischer Abgleich - Balkonkraftwerke - CO2-AufteilungDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren Büchern - Jetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortAbkürzungsverzeichnis1 Anwendungsbereich der Heizkosten­verordnung1.1 Sachlicher Anwendungsbereich1.1.1 Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV)1.1.2 Eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)1.1.3 Fernwärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV)1.2 Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer1.2.1 Zur Nutzungsüberlassung berechtigte Personen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV)1.2.2 Drittbetreiber (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV)1.2.3 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV)1.3 Persönlicher Anwendungsbereich: Nutzer1.4 Preisgebundener Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizKV)2 Wann die Heizkostenverordnung nicht gilt2.1 Einzelöfen2.2 Einfamilienhaus2.3 Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV)2.4 Widersprechende Vereinbarungen2.4.1 Mögliche Mietstrukturen2.4.2 Widersprechender Verteilerschlüssel2.4.3 Rechtsfolgen bei widersprechenden Vereinbarungen2.4.4 Umstrukturierung2.4.5 Verteilerschlüssel2.5 Ausnahmeregelungen (§ 11 HeizKV)2.5.1 Passivhaus (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizKV)2.5.2 Unmöglichkeit/Unwirtschaftlichkeit der Anschaffung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV)2.5.3 Keine Einflussmöglichkeit auf Wärmeverbrauch durch Nutzer (§ 11 Abs. 1 Nr. 1c HeizKV)2.5.4 Besondere Gebäude (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)2.5.5 Besondere Wärmeversorgung (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizKV n. F.)2.5.6 Kosten der Hausanlage (§ 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizKV)2.5.7 Unbillige Härten (§ 11 Abs. 1 Nr. 5 HeizKV)2.5.8 Preisgebundener Wohnraum3 Umfang der Pflicht zur Verbrauchserfassung3.1 Duldungspflicht des Nutzers3.2 Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 Abs. 2 HeizKV)3.2.1 Umfang der Ausstattungspflicht3.2.2 Sonderfall Wärmepumpe3.2.3 Geräteauswahl4 Anwendung der Heizkostenverordnung auf Wohnungseigentum4.1 Verhältnis Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümer4.1.1 Verteilerschlüssel4.1.2 Auswahl und Anschaffung von Erfassungsgeräten4.1.3 Kosten der Ausstattung4.2 Verhältnis Wohnungseigentümer und Nutzer/Mieter4.2.1 Verteilerschlüssel4.2.2 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung widerspricht der Heizkostenverordnung4.2.3 Widerspruchsrecht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV4.3 Die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer5 Was ist bei der Verbrauchserfassung zu ­beachten?5.1 Ausstattungspflicht5.1.1 Auszustattende Räume5.1.2 Gemeinschaftsräume5.2 Heizpflicht des Vermieters/Mieters und Heiztemperaturen5.3 Vorerfassung (§ 5 Abs. 7 HeizKV)5.3.1 Vorerfassung bei unterschiedlichen Erfassungsgeräten5.3.2 Nutzungsbedingte Vorerfassung5.4 Duldungspflicht des Nutzers5.5 Messgeräte5.5.1 Wärmezähler und Eichpflicht5.5.2 Elektronische Heizkostenverteiler5.5.3 Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip5.5.4 Montagefehler5.5.5 Kaltverdunstung5.5.6 Warmwasserzähler5.5.7 Installationspflicht fernablesbarer Zähler und Heizkostenverteiler6 Ablesung6.1 Ablesetermin6.2 Ablesezeitpunkt6.3 Ableseprotokoll/Mitteilungspflicht6.4 Neue Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen6.4.1 Verbrauchsinformationspflicht bei fernablesbaren Geräten (§ 6a Abs. 1 HeizKV)6.4.2 Neue Informationspflichten (§ 6a Abs. 3 HeizKV)7 Umlegbare Heizkosten7.1 Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung7.1.1 Heizölverbrauch7.1.2 Gasverbrauch7.1.3 Verbrauch beim Betrieb einer Heizanlage mit Kohle oder Holzpellets7.1.4 Kosten für Solaranlage7.2 CO2-Kosten (CO2-Aufteilung)7.2.1 Anwendungsbereich7.2.2 Informationspflichten von Lieferanten7.2.3 Vornahme der Aufteilung7.2.3.1 Wohngebäude7.2.3.2 Nichtwohngebäude7.2.3.3 Gebäude mit Mischnutzungen7.2.4 Beschränkungen bei energetischen Verbesserungen7.2.4.1 Erstattungsanspruch des Selbstversorgermieters7.2.4.2 Geltendmachung7.3 Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms7.4 Kosten des Betriebsstroms7.5 Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der ­Anlage7.6 Kosten der Pflege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit7.6.1 Wartung7.6.2 Feuerstättenschau7.7 Kosten der Reinigung der Anlage und des HeizraumsÖltankreinigung7.8 Kosten der Messungen nach dem ­Bundes-Immissionsschutzgesetz7.9 Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung7.10 Kosten für die Ausstattung zur Verbrauchserfassung samt Eichung, Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsinformationen7.10.1 Kosten der Zwischenablesung7.10.2 Eichkosten7.10.3 Kosten der Eichserviceverträge7.10.4 Kosten der Verbrauchsanalyse/Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen7.11 Sonstige Kosten7.11.1 Zusatzmittel7.11.2 Fahrtkosten für Zweitfahrten7.11.3 Versicherungen7.11.4 Fernüberwachung7.11.5 Feuerlöscher7.11.6 Anodenschutzanlagen7.11.7 Leasingkosten7.11.8 Reparaturen7.11.9 Abschreibungen7.11.10 Umlageausfallwagnis8 Umlagefähige Kosten der Warmwasseranlage8.1 Kosten der Wasserversorgung8.1.1 Kosten des Wasserverbrauchs8.1.2 Grundgebühren8.1.3 Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage8.1.4 Kosten des Betriebs einer Wasseraufbereitungsanlage8.1.5 Legionellenprüfung8.2 Kosten der Wassererwärmung8.3 Messdifferenzen bei Wasserzählern8.4 Warmwassertemperatur9 Gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung9.1 Arten der Wärmelieferung9.2 Betriebskosten der Wärmelieferung9.3 Kostenumlage9.3.1 Neu begründetes Mietverhältnis9.3.2 Bestehendes Mietverhältnis9.4 Überblick: die Rechtsprechung10 Ermittlung der Kosten bei verbundenen Anlagen10.1 Kostentrennung10.2 Ermittlung des Wärmeverbrauchs zur Wassererwärmung10.2.1 Messung durch Wärmezähler10.2.2 Ausnahmen von der Einbaupflicht10.3 Formelabrechnung bei fehlendem Wärmezähler10.3.1 Berechnung auf Grundlage des Wasserverbrauchs beim Heizkessel10.3.2 Zusätzlicher Rechenschritt bei Heizanlagen ohne Öl10.3.3 Berechnung des Warmwasseranteils bei fehlender Wärme- und fehlender Wassermenge10.4 Berechnung des Brennstoffverbrauchs zur Wassererwärmung (bei Heizkessel)11 Anwendung der verschiedenen ­Umlageschlüssel11.1 Aufteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Heizkosten11.1.1 Überschreitung der Höchstsätze11.1.2 Zwingender Umlagemaßstab von 70 % zu 30 %11.1.3 Verteilung der Verbrauchskosten11.2 Rohrwärmeabgabe (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV)11.2.1 Korrekturmöglichkeiten bei erhöhter Rohrwärme11.2.2 Pflicht zur Korrektur bei hoher Rohrwärme?11.2.3 Korrekturverfahren nach VDI 207711.3 Aufteilung bei unterschiedlichen Nutzergruppen/­Vorerfassung11.4 Aufteilung der Grundkosten11.4.1 Flächenermittlung11.4.2 Berücksichtigung der Freiflächen11.4.3 Beheizte Fläche11.4.4 Leerstand11.4.5 Flächenangaben in Mietverträgen11.4.6 Andere Verteilerschlüssel11.5 Aufteilung der Warmwasserkosten (§ 8 HeizKV)11.6 Änderung des Verteilerschlüssels11.6.1 Voraussetzungen11.6.2 Änderung des Umlageschlüssels bei eingeschränkter Wahlfreiheit12 Was ist bei der Heizkostenabrechnung zu beachten?12.1 Vorauszahlung auf die Heizungskosten12.2 Abrechnungsfristen12.3 Inhalt der Abrechnung12.3.1 Zusammenstellung der Gesamtkosten12.3.2 Angaben bezüglich der CO2-Aufteilung12.3.3 Verteilerschlüssel und Anteil des Nutzers12.4 Plausibilität12.5 Fälligkeit12.6 Einwendungen des Mieters12.7 Datenschutz-Grundverordnung12.7.1 Grundsatz der Datenminimierung12.7.2 Keine Datenverarbeitung ohne Rechtsgrundlage12.7.3 Weitergabe von Daten an Dritte und Auftragsdatenverarbeitung12.7.4 Verbrauchsdatenerfassung durch Messdienstleister12.7.5 Einsichtsrecht eines Mieters in die Verbrauchsdaten der Mitmieter12.7.6 Weitergabe der Daten an Handwerker12.7.7 Weitergabe der Daten an Steuer- oder Rechtsberater12.7.8 Mietverwaltung12.7.9 Informationspflichten und Auskunftsrechte12.7.10 Löschfristen12.7.11 Datenschutz und Fernablesung13 Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung13.1 Kostenverteilung in Sonderfällen (§ 9a HeizKV)13.1.1 Geräteausfall13.1.2 Andere zwingende Gründe13.1.3 Ersatzverfahren13.1.4 Einschränkung des Ersatzverfahrens (§ 9a Abs. 2 HeizKV)13.1.5 Anwendungszeitraum13.1.6 Zusammenfassung13.2 Kostenverteilung bei Nutzerwechsel (§ 9b HeizKV)13.2.1 Zwischenablesung13.2.2 Verfahren der Aufteilung (§ 9b Abs. 1 und 2 HeizKV)13.2.3 Verfahren nach § 9b Abs. 3 HeizKV13.2.4 Abweichende Vereinbarungen (§ 9b Abs. 4 HeizKV)14 Kürzungsrecht des Mieters14.1 Kürzungsrecht bei nicht verbrauchsabhängiger ­Abrechnung14.1.1 Verbrauchsunabhängige Abrechnung14.1.2 Nichtbeachtung von Bestimmungen der Heizkostenverordnung14.1.3 Inhalt14.1.4 Geltendmachung14.2 Kürzungsrecht bei Fehlen des Wärmezählers14.3 Kürzungsrecht bei Verstoß gegen ­Einbaupflicht für fernablesbare Zähler oder Verstoß gegen Informationspflichten14.3.1 Voraussetzungen14.3.2 Höhe14.3.3 Geltendmachung14.4 Kürzungsrecht bei unterlassener CO2-Aufteilung oder falschen Angaben bei der CO2-Aufteilung14.4.1 Voraussetzungen14.4.2 Höhe14.4.3 Geltendmachung14.5 Ausschluss des Kürzungsrechts15 Wärmeplanungsgesetz16 Gebäudeenergiegesetz16.1 Anforderungsniveau16.2 Synthetisch erzeugte Energieträger für Gebäude16.3 Primärenergiefaktoren16.4 Solarstrom16.5 Modellgebäudeverfahren16.6 Verpflichtende Energieberatung16.7 Anforderungen an Heizungsanlagen16.7.1 Neubauten in Neubaugebieten16.7.2 Bestandsbauten und Neubauten in Baulücken16.7.3 Befreiungen und Übergangsfristen16.8 Überprüfungspflichten für Wärmepumpen, ältere Heizungsanlagen und Pflicht zum hydraulischen ­Abgleich16.9 Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen16.10 Erhöhte Anforderungen an Energieausweise16.11 InnovationsklauselAnhangMuster: Einzelabrechnung über Heiz- und WarmwasserkostenVerordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizKV)LiteraturverzeichnisDie Autor:innenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:

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Bestell-Nr. 16069-0101

ePDF:

ISBN 978-3-648-18149-2

Bestell-Nr. 16069-0151

Martina Westner/Justin Denk

Heizkostenabrechnung leicht gemacht

2. aktualisierte Auflage 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): @ Patrick Daxenbichler, Adobe Stock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Vorwort

Bereits seit über 40 Jahren (seit 1.3.1981) gilt die Heizkostenverordnung (HeizKV), die den Gebäudeeigentümern und Nutzern die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreibt. Sie wurde mehrfach novelliert. Die letzte große Reform fand zum 1.12.2021 statt mit dem Ziel, die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) umzusetzen. Ein Überblick über die Änderungen:

Künftig müssen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein.

Bereits installierte Geräte müssen bis zum 31.12.2026 durch fernablesbare Exemplare ausgetauscht werden.

Ein Jahr nach Inkrafttreten der Verordnung, also ab 1.12.2022, müssen die fernablesbaren Geräte außerdem interoperabel mit vergleichbaren Geräten anderer Hersteller sein. Fernablesbare Zähler, die bis dahin eingebaut wurden, müssen bis 31.12.2031 durch interoperable Exemplare getauscht werden.

Die Geräte müssen darüber hinaus an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können.

Wenn fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen Gebäudeeigentümer den Nutzern ab 1.1.2022 Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen monatlich mitteilen. Dies kann entweder schriftlich oder elektronisch geschehen.

In der Verbrauchsinformation müssen der Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden (kWh), ein Vergleich zum Verbrauch des Vormonats und des entsprechenden Monats im Vorjahr enthalten sein. Darüber hinaus muss der Verbrauch demjenigen eines normierten Durchschnittsnutzers gegenübergestellt werden.

In der Jahresabrechnung muss der Nutzer zukünftig über den eingesetzten Brennstoffmix, erhobene Abgaben, Steuern und Zölle, Kontaktinformationen von Verbraucherorganisationen und Energieagenturen, den Verbrauchsvergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer und den Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs in grafischer Form informiert werden.

Kommt der Eigentümer seiner Pflicht zur Installation von fernablesbaren Geräten nicht nach, kann der Nutzer die Jahresabrechnung um 3 % kürzen. Werden die Informationspflichten nicht erfüllt, sieht die Verordnung ein Kürzungsrecht von weiteren 3 % vor.

Zum 1.10.2024 treten weitere Änderungen der Heizkostenverordnung in Kraft. Nun werden die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms, etwa bei einer Wärmepumpe, ausdrücklich für umlegbar erklärt. Auch insoweit muss nunmehr verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wobei dem Vermieter ein Übergangszeitraum bis zum 30.9.2025 eingeräumt wird. Weiterhin werden Bestimmungen zur Aufteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei Verwendung einer verbundenen Anlage um die Verwendung einer Wärmepumpe ergänzt.

Das Energieeinspargesetz (EnEG), das die Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung bildete, wurde genauso wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) im Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammengeführt. Die Rechtsgrundlage der Heizkostenverordnung ist nun in § 6 GEG geregelt. Das GEG hat das Ziel, den Energieverbrauch in Gebäuden zu reduzieren. Gleichzeitig soll durch das GEG die Nutzung erneuerbarer Energien zur Produktion von Wärme, Kälte und Strom unterstützt werden. Das GEG ist seit 1.11.2020 in Kraft.

Im Jahr 2023 wurde es reformiert. Wesentliche Änderung war, dass der zulässige Jahresprimärenergiebedarf eines Gebäudes von 75 % des Referenzgebäudes auf 55 % gesenkt wurde. Weiterhin wurde ein niedrigerer Primärenergiefaktor von 1,2 für Strom aus wärmenetzgebundenen Großwärmepumpen für den Anteil an nicht erneuerbaren Energien eingeführt. Somit ist Fernwärme aus solchen Wärmepumpen nun eine effiziente Alternative zu Fernwärme etwa aus Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen.

Eine weitere umfassende Änderung des GEG fand zum 1.1.2024 durch das sogenannte »Heizungsgesetz« statt. Ab diesem Zeitpunkt dürfen in Neubauten nur noch solche Heizungsanlagen eingebaut werden, die mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude gelten hierbei unterschiedliche Übergangsfristen. Weiterhin wurde geregelt, welche Heizungstypen ab 2024 noch eingebaut und betrieben werden dürfen. Neu ist auch das Wärmeplanungsgesetz (WPG), mit dem Vorgaben für die kommunale Wärmeplanung gesetzlich geregelt werden.

Dieser Ratgeber soll alle diejenigen unterstützen, die mit den Problemen der Heizkostenabrechnung tagtäglich konfrontiert sind, also Gebäudeeigentümer, Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Mieter und Rechtsanwälte. Ganz bewusst wurde Wert gelegt auf verständliche Formulierungen. Das Handbuch enthält viele Beispiele und Muster, aber auch aktuelle Rechtsprechung mit Fundstellen, um den Lesern eine praktische Hilfe zu geben.

Martina Westner und Justin Denk

München, im März 2024

Abkürzungsverzeichnis

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

a. A.

anderer Ansicht

a. a. O

am angegebenen Ort

Abs.

Absatz

a. F.

alte Fassung

AG

Amtsgericht

AO

Abgabenordnung

Aufl.

Auflage

BayObLG

Bayerisches Oberstes Landesgericht

BDSG

BEHG

Bundesdatenschutzgesetz

Brennstoffemissionshandelsgesetz

BetrKV

Betriebskostenverordnung

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl .

Bundesgesetzblatt

BGH

Bundesgerichtshof

BImSchG

Bundes-Immissionsschutzgesetz

BR-Drucks.

Bundesratsdrucksache

BSG

Bundessozialgericht

BSI

Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik

BT-Drucks.

Bundestagsdrucksache

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

CO2KostAufG

Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

DIN

Deutsches Institut für Normung

DSGVO

Datenschutz-Grundverordnung

DWE

Der Wohnungseigentümer (Zeitschrift)

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift)

EBeV 2030

Emissionsberichterstattungsverordnung

EED

EU-Energieeffizienzrichtlinie

EEWärmeG

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

EGBGB

Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch

EN

 Europäische Norm

EnEG

Energieeinspargesetz

EnEV

Energieeinsparverordnung

EU

 Europäische Union

GdWE

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

GE

Das Grundeigentum (Fachzeitschrift)

GEG

Gebäudeenergiegesetz in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, zur Änderung der Betriebskostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung vom 16.10.2023 (mit Wirkung ab 1.1.2024)

GEG a. F.

Gebäudeenergiegesetz in der Fassung des Gesetzes zu Sofortmaßnahmen für einen beschleunigten Ausbau der erneuerbaren Energien und weiteren Maßnahmen im Stromsektor (mit Wirkung bis 31.12.2023)

HeizKV

Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten

HeizKV n. F.

HeizKV in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, zur Änderung der Betriebskostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung vom 16.10.2023 (mit Wirkung ab 1.10.2024)

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

KBE

koloniebildende Einheit

kg

Kilogramm

KG

Kammergericht

kWh

Kilowattstunde

KWK

Kraft-Wärme-Kopplung

l

Liter

LG

Landgericht

m²

Quadratmeter

m³

Kubikmeter

MDR

Monatsschrift für Deutsches Recht

MessEG

Mess- und Eichgesetz

MessEV

Mess- und Eichverordnung

MietRÄndG

Mietrechtsänderungsgesetz

MM

Mietermagazin (Zeitschrift)

ModEnG

Modernisierungs- und Energieeinspargesetz

MsbG

Messstellenbetriebsgesetz

n. F.

neue Fassung

NJW

Neue Juristische Wochenschrift

NMV

Neubaumietenverordnung

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

OLG

Oberlandesgericht

Rn.

Randnummer

StGB

Strafgesetzbuch

TrinkwV

Trinkwasserverordnung

VDI

Verein Deutscher Ingenieure e. V.

VSBG

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz

WärmeLV

Wärmelieferverordnung

WEG

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

WEG a. F.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht in der Fassung des Gesetzes zur Erleichterung der Umsetzung der Grundbuchamtsreform in Baden-Württemberg sowie zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes (mit Wirkung bis 30.11.2020)

WoFIV

WPG

Wohnflächenverordnung

Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze, Wärmeplanungsgesetz

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)

ZMR

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht

ZPO

Zivilprozessordnung

1 Anwendungsbereich der Heizkosten­verordnung

Die Heizkostenverordnung enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme als auch für Warmwasser. In § 1 HeizKVHeizkostenverordnung (HeizKV) ist der AnwendungsbereichHeizkostenverordnung (HeizKV), Anwendungsbereich der Verordnung geregelt. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten

des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie

der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nr. 1 (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)

durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

Anknüpfungspunkt für die Heizkostenverordnung ist die Bereitstellung von Heizenergie und Warmwasser. Ob und in welchem Umfang die Nutzung erfolgt, ist in der Heizkostenverordnung nicht geregelt, sondern richtet sich allein nach vertraglichen Vereinbarungen wie Miet- oder Pachtvertrag oder auch Leihe.

Vereinbarungen in Mietverträgen sehen zumeist vor, dass der Mieter verpflichtet ist, neben der Miete Vorauszahlungen einerseits für die Betriebskosten und andererseits für die Heiz- und Warmwasserkosten zu leisten. Daraus könnte man schließen, dass es sich bei dieser Kostenart gerade nicht um Betriebskosten handelt, da sie separat ausgewiesen werden. Dennoch gehören die Heiz- und Warmwasserkosten zu den BetriebskostenBetriebskosten, denn sie sind in § 1 Abs. 1 BetrKV definiert als die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. § 2 BetrKV enthält eine Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten. Unter § 2 Nr. 4 sind die Heizkosten, unter Nr. 5 die Warmwasserkosten und unter Nr. 6 diejenigen für verbundene Anlagen aufgeführt.

Der Gesetzgeber hat mit den §§ 556, 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Rechtsgrundlagen für die Vereinbarung und Abrechnung der BetriebskostenBetriebskosten, BGB geschaffen. Danach können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Der Vermieter kann die Betriebskosten auf unterschiedliche Weise umlegen. Will der Vermieter die Betriebskosten jährlich abrechnen, so wird üblicherweise eine monatliche Vorauszahlung neben der Miete vereinbart. Der Vermieter kann aber auch ganz auf die Zahlung eines Vorschusses verzichten; will er gleichwohl die Betriebskosten weitergeben bzw. dem Mieter gegenüber abrechnen, so muss er jedenfalls regeln, dass eine jährliche Abrechnung erfolgt und der Mieter die Nachzahlung schuldet.

Soll dagegen nicht abgerechnet werden, kann eine Pauschale für die Betriebskosten festgelegt werden, falls dem nicht andere Bestimmungen entgegenstehen (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Umlage von BetriebskostenBetriebskosten, Umlage ist in den §§ 556 ff. BGB nicht zwingend vorgesehen, sodass die Vertragspartner grundsätzlich auch eine »Inklusivmiete«Inklusivmiete vereinbaren können. Bei einer Inklusivmiete bzw. Bruttowarmmiete wird die Miete als einziger Betrag geschuldet. Für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser fällt neben der Miete dann keine gesonderte Zahlung an.

Achtung

Neben der Miete können für die Betriebskosten Vorauszahlungen mit der Verpflichtung zur Abrechnung vereinbart werden oder Pauschalen, über die nicht abgerechnet wird.

Die Heizkostenverordnung regelt in § 1 die Verteilung der Kosten von Heizung und Warmwasser. Das setzt vom Wortlaut her voraus, dass gerade keine Inklusivmiete vereinbart wird. Dieser Widerspruch – einerseits besteht Vertragsfreiheit der Vertragspartner im Hinblick auf die MietstrukturMietstruktur gemäß § 556 BGB, andererseits aber die Verpflichtung des Eigentümers, die Kosten von Heizung und Warmwasser zu verteilen – wird durch § 2 HeizKV aufgelöst. Danach haben die Bestimmungen der Heizkostenverordnung grundsätzlich Vorrang vor anderslautenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen.

Achtung

Die Heizkostenverordnung sieht zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser vor. Die Vereinbarung einer Pauschale oder einer Bruttowarmmiete verstößt daher gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung.1

Zusammenfassung: Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung dienen der Erfassung und Verteilung der Kosten. Sie regeln weder den technischen Betrieb, die Raumtemperatur, die Brennstoffversorgung noch die Beheizungspflicht des Vermieters. Letztere ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

1 BGH, Urteil vom 19.7.2006, VIII ZR 212/05.

1.1 Sachlicher Anwendungsbereich

Voraussetzung für die Anwendung der HeizkostenverordnungHeizkostenverordnung (HeizKV), Anwendungsbereich ist zunächst, dass Heizenergie und Warmwasser den Nutzern von Räumen zur Verfügung gestellt werden. Dabei kommt es nicht auf die Art der Nutzung des Gebäudes an. Sowohl Wohn- als auch Büro- oder Geschäftsräume, Läden sowie sonstige mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgende Räumlichkeiten fallen unter den Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung. Sie regelt für folgende drei Versorgungsarten die Kostenverteilung:

zentrale Heizungs- und Warmwasseranlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV),

eigenständige gewerbliche Lieferungen von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV),

Wärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV).

1.1.1 Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV)

Hierunter werden alle AnlagenZentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen zusammengefasst, die von einem Punkt aus mehrere Räumlichkeiten und unterschiedliche Nutzer mit Wärme und Warmwasser versorgen. In der Regel befindet sich eine solche Anlage im zu versorgenden Gebäude, zum Beispiel im Keller. Das ist jedoch nicht zwingend, denn durch eine zentrale Anlage kann auch eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wirtschaftseinheit versorgt werden. Die Anlage kann sich daher außerhalb eines Gebäudes befinden, zum Beispiel in Form eines BlockheizwerkBlockheizwerks.

Achtung

Für die Versorgung von Räumlichkeiten mit Einzelöfen gelten die Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht.

Mit EinzelöfenEinzelöfen erfolgt die Versorgung gerade nicht zentral für mehrere Einheiten oder Nutzer, sondern für jeden einzelnen Nutzer getrennt. Zu den Einzelöfen zählen zum Beispiel Kohle-, Holz- oder Ölöfen, aber auch eine Etagenheizung, die mit Gas oder Strom betrieben wird und nur eine Einheit versorgt. NachtstromspeicherheizungNachtstromspeicherheizungen gehören ebenfalls zur Gruppe der sogenannten Einzelöfen.

Versorgt eine Therme mehrere Wohnungen bzw. Einheiten etwa auf derselben Etage mit Wärme oder Warmwasser, ist wiederum eine zentrale Anlage gegeben, mit der Folge, dass die Heizkostenverordnung Anwendung findet. Dies kann zur Folge haben, dass sich in einem Gebäude mehrere Zentralheizungen befinden.2 Zu unterscheiden hiervon ist jedoch ein zentrales Brennstofflager, aus dem sich die Nutzer von Einzelöfen bedienen können. In diesem Fall betreibt nicht der Eigentümer eine zentrale Heizungsanlage, sondern die Beheizung, das heißt, die Wärmeerzeugung, erfolgt durch die Einzelöfen in den jeweiligen Nutzereinheiten. Lediglich der erforderliche Brennstoff wird an die Einzelöfen verteilt.3

Wird eine Anlage vom Gebäudeeigentümer selbst oder in seinem Auftrag für seine Rechnung von dazu bestellten Personen betrieben, findet § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV Anwendung und nicht § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV.4

1.1.2 Eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und WarmwasserGewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt zumeist ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Im Fall der gewerblichen Lieferung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV wird sie nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV vorgenommen.

Die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach Nr. 1 und 2 unterscheidet sich also darin, welche Art von Vertrag der Versorgung jeweils zugrunde liegt. Hat sich der Vermieter aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, die Mieträume über eine zentrale Anlage mit Heizenergie zu versorgen (Nr. 1), können nur die in § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten weitergeben werden. Wurde dagegen für die Versorgung der Räume mit Heizenergie ein WärmelieferungsvertragWärmelieferungsvertrag geschlossen (Nr. 2), können vom Mieter die Kosten der Wärmelieferung verlangt werden, die in § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV aufgezählt sind.

Achtung

Die Rechtsgrundlage, auf der die Versorgung mit Energie und Warmwasser erfolgt, ist auch maßgeblich für den Umfang der zu verteilenden Kosten.

Während der Gebäudeeigentümer bei der Versorgung über eine zentrale Anlage im Eigenbetrieb im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV dem Mieter nur die BrennstoffkostenBrennstoffkosten und HeiznebenkostenHeiznebenkosten (§ 7 Abs. 2 HeizKV) in Rechnung stellen kann, fallen bei der Wärmelieferung die zu verteilenden Kosten höher aus. Denn es können nicht nur die gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten verteilt werden, sondern zusätzlich das in § 7 Abs. 4 HeizKV genannte Entgelt für die WärmelieferungEntgelt für Wärmelieferung. Es handelt sich hierbei um den Kaufpreis für die WärmeKaufpreis für Wärme, der nicht nur die Brennstoff- und Wärmeerzeugungskosten enthält, sondern zum Beispiel auch Reparatur- und Gewinnanteile oder Finanzierungskosten. Das Entgelt für die Wärmelieferung setzt sich in der Regel aus Grund-, Arbeits- sowie Verrechnungspreis zusammen.

Damit es sich um eigenständige gewerbliche LieferungenEigenständige gewerbliche Lieferungen von Wärme und Warmwasser im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV handelt, muss der Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer neben dem Mietvertrag (Leih-, Pacht- oder sonstiger Nutzungsvertrag) einen eigenständigen Lieferungsvertrag mit einem Versorger abgeschlossen haben. Ohne Bedeutung ist hierbei, ob aufgrund des Lieferungsvertrags NahNahwärme- oder FernwärmeFernwärme bezogen wird. In der Regel erfolgt die Belieferung mit Wärme von Fernheizwerken aus, manchmal stammt die Wärme aus sogenannten Blockheizwerken.

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV stellt klar, dass es sich um eine eigenständige gewerbliche Lieferung auch dann handelt, wenn der Gebäudeeigentümer den Betrieb der zentralen Heizungsanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV auf einen Dritten überträgt, sodass dieser die Anlage für den Gebäudeeigentümer betreibt. Der Dritte ist unter diesen Umständen berechtigt, die Wärme an den Gebäudeeigentümer oder direkt an die Nutzer zu liefern und hierfür ein Entgelt zu erheben.5

Achtung

Im Verhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Wärmelieferanten können Lieferverträge mit der entsprechenden Kostenfolge unbedenklich vereinbart werden. Im Verhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Nutzer (in der Regel der Mieter) kommt es hingegen auf die Regelungen im Mietvertrag an (siehe Kapitel 9).

Will der Vermieter während der Dauer eines Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses von zentralem Eigenbetrieb der Heizungsanlage auf eigenständige gewerbliche Lieferung umstellen, können entsprechende Verträge vom Eigentümer mit einem Dritten geschlossen werden; doch damit die sich daraus ergebenden Änderungen auch für den Mieter bzw. Nutzer Geltung erlangen, bedarf es deren Zustimmung oder es müssen die Voraussetzungen des § 556c BGB vorliegen. Die Umstellung von Beheizung im EigenbetriebBeheizung im Eigenbetrieb auf eigenständige gewerbliche Lieferung ist oftmals mit einer nicht unerheblichen Preissteigerung verbunden, weshalb es zwischen den Mietvertragsparteien oft zu Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit der Heiz- und Warmwasserkosten kommt (siehe Kapitel 9).

Zusammenfassung: § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 HeizKV unterscheiden sich dadurch, dass bei Nr. 1 die Anlage durch den Gebäudeeigentümer betrieben wird und Wärme sowie Warmwasser von ihm produziert werden. Bei Nr. 2 werden Wärme und Warmwasser einem Lieferanten abgekauft. Wenn jedoch nur Wartung und Abrechnung durch andere Firmen erfolgen oder Tank und Brenner geleast werden, stellt dies gerade keine Wärmelieferung gemäß Nr. 2 dar.6

1.1.3 Fernwärmelieferung (§ 1 Abs. 3 HeizKV)

Ebenso wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV ist Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung, dass WärmeFernwärme und Warmwasser »geliefert« werden. Der Unterschied zu § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV besteht darin, dass zwischen dem Wärmelieferanten und dem Nutzer direkt abgerechnet wird (»Direktabrechnung«Direktabrechnung). Der Wärmelieferant stellt also nicht dem Gebäudeeigentümer die Kosten in Rechnung, die dieser dann auf die Nutzer/Mieter weiterverteilt – so wie bei § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV –, sondern der Wärmelieferant rechnet direkt mit den Verbrauchern ab. Hierzu bedarf es einer entsprechenden Vertragsgrundlage zwischen Wärmelieferant und Nutzer/Mieter. Des Weiteren hat der Wärmelieferant die Kostenverteilung nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorzunehmen; das bedeutet, er muss die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung in GrundGrundkosten- und VerbrauchskostenVerbrauchskosten aufteilen.

Zunächst muss also der GesamtverbrauchGesamtverbrauch des Gebäudes an Wärme durch einen Wärmezähler erfasst und der Anteil des jeweiligen Nutzers an diesem Gesamtverbrauch festgestellt werden. Hierfür kann der Wärmelieferant geeignete Messeinrichtungen anbringen. Er ist dazu berechtigt, denn gemäß § 1 Abs. 3 HeizKV gelten für ihn die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus der Heizkostenverordnung gleichermaßen (§§ 4 und 5 HeizKV).

Wird hingegen zwischen Wärmelieferant und Nutzer ein einzelner Liefervertrag geschlossen und die gelieferte Wärme oder das gelieferte Warmwasser beim Nutzer mit eichpflichtigen Erfassungsgeräten gemessen, gilt die Heizkostenverordnung nicht. Die individuelle VerbrauchserfassungVerbrauchserfassung und die darauf abgestellte Rechnungsstellung ist vergleichbar mit der Versorgung über Einzelöfen. In diesem Fall muss keine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten nach der Heizkostenverordnung erfolgen.

Achtung

Wird der einzelne Nutzer direkt beliefert und sein Verbrauch mithilfe von Wärmezählern erfasst, findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung, in der Regel gilt dann § 18 AVB FernwärmeV. Wird dagegen das Gebäude beliefert und dienen die Wärmezähler dazu, den jeweiligen individuellen Anteil der Nutzer am Gesamtverbrauch festzustellen, liegt ein Fall des § 1 Abs. 3 HeizKV vor.7

2 BGH, Urteil vom 19.7.2006, VIII ZR 212/05.

3 AG Schwäbisch Hall, Urteil vom 24.5.1995, 1 C 299/95, WuM 1997, 118.

4 BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08, WuM 2009, 115 ff.

5Peruzzo, Rn. 35; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08, WuM 2009, 115 ff.

6 Siehe auch BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08, WuM 2009, 115 ff.

7Peruzzo, Rn. 42 ff.

1.2 Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer

Die Heizkostenverordnung gilt in den Fällen, in denen der Gebäudeeigentümer die jeweiligen Kosten auf die Nutzer verteilt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV). Er ist gegenüber den Nutzern verpflichtet, die Wärme- und Warmwasserkosten abzurechnen bzw. zu verteilen. Dies setzt voraus, dass der EigentümerGebäudeeigentümer der mit Wärme und Warmwasser zu versorgenden Räume auch die dafür notwendigen Anlagen in Eigenregie betreibt. Das ist jedoch immer seltener der Fall.

Häufig werden sowohl die Herstellung bzw. die Errichtung als auch der Betrieb von Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen einem Dritten übertragen oder die Räumlichkeiten Dritten zur Nutzung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung überlassen. Vom Wortlaut des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV würde in diesen Fällen die Heizkostenverordnung keine Anwendung finden, daher ist in § 1 Abs. 2 HeizKV ein bestimmter Personenkreis dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt.

1.2.1 Zur Nutzungsüberlassung berechtigte Personen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV)

Dem Gebäudeeigentümer sind diejenigen Personen gleichgestellt, die berechtigt sind, die mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgenden Räume anderen in eigenem Namen und für eigene Rechnung zu überlassen, ohne dass sie selbst Eigentümer dieser Räume sind. Es handelt sich hierbei insbesondere um Inhaber von dinglichen Rechten, zum Beispiel NießbraucherNießbrauch (§ 1030 BGB), oder den Inhaber eines DauerwohnrechtWohnrechts/-nutzungsrechts (§ 31 WEG). Daneben zählt der gewerbliche ZwischenvermieterGewerblicher Zwischenmieter, das heißt ein Pächter oder Generalmieter, der berechtigt ist, in eigenem Namen und für eigene Rechnung zu vermieten, zu diesem Personenkreis.

Zu dem Kreis der zur Überlassung befugten Personen gehört jedoch nicht der (End-)Mieter. Dieser ist grundsätzlich lediglich zur eigenen Nutzung der Räume aufgrund seines Mietvertrags berechtigt, hingegen nicht zur Weitergabe der Mieträume in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Etwas anderes kann dann gelten, wenn eine Untervermietung gestattet ist. Eine Hausverwaltung ist in der Regel auch nicht berechtigt, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten. Daher ist sie nicht dem Gebäudeeigentümer im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV gleichgestellt.8

1.2.2 Drittbetreiber (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV)

Ein DrittbetreiberDrittbetreiber ist derjenige, dem der Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage in der Weise übertragen wurde, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer fordern darf. Voraussetzung ist, dass es sich um eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV handelt, die sich im Gebäude befindet und vom Dritten betrieben wird. Der Betreiber hat zudem direkt mit den Nutzern abzurechnen. Um Fernwärme geht es hierbei gerade nicht, da der Dritte die Anlage wie ein Eigentümer betreibt und Wärme/Warmwasser selbst produziert. Insofern ergänzt § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV den Abs. 1 Nr. 2 HeizKV.9 Dieser Personenkreis betreibt also anstelle des Gebäudeeigentümers die zentrale Anlage in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Das setzt auch voraus, dass der Betreiber der Anlage, der nicht Eigentümer ist, mit dem Nutzer einen Liefervertrag abschließt, damit er in eigenem Namen ein Entgelt fordern kann. Damit durch die Verlagerung des Betriebs solcher zentralen Anlagen nicht der Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung umgangen wird, stellt die Heizkostenverordnung deren Betreiber mit dem Gebäudeeigentümer gleich.

Anders als bei der Lieferung von Fernwärme (§ 1 Abs. 3 HeizKV) kann der Betreiber vom Nutzer als Entgelt ausschließlich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage verlangen (§ 7 Abs. 2 HeizKV). Ein zusätzliches Entgelt steht dem Betreiber nicht zu.

1.2.3 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV)

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der WohnungseigentümergemeinschaftWohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter.

§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer. In § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch das Eigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen – »Teileigentum«, zum Beispiel gewerblich genutzte Einheiten, Praxisräume, Garagen oder KellerTeileigentum –, dem Wohnungseigentum gleichgestellt. Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung gelten daher sowohl für Wohnungs- als auch für Teileigentümer.

Verhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Verhältnis zum einzelnen SondereigentümerSondereigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt. Die Verteilung und Abrechnung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt in der Regel für das gesamte Gebäude. Die Gemeinschaft ist daher gegenüber den einzelnen Sonder- bzw. Teileigentümern verpflichtet, die Kosten nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung abzurechnen und zu verteilen.

Die Gleichstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Gebäudeeigentümer ist deshalb erforderlich, weil es dem einzelnen Eigentümer nicht möglich ist, die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, die nur gebäudebezogen erfolgen kann, selbst zu erstellen.

Verhältnis Wohnungseigentümer und Mieter

Nutzt der Wohnungseigentümer sein Eigentum nicht selbst, sondern hat er es vermietet, so ist er im Verhältnis zu seinem MieterMieter als Gebäudeeigentümer anzusehen. Er ist deshalb gegenüber seiner Mietpartei dazu verpflichtet, die Kosten gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen.

Nach § 1 Abs. 1 HeizKV wird die Heizkostenverordnung dann angewendet, wenn eine NutzermehrheitNutzermehrheit vorliegt. Vermietet ein Wohnungseigentümer also lediglich eine Wohnung, würde nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 HeizKV die Heizkostenverordnung keine Anwendung finden. Um diesen Widerspruch – einerseits die Anwendung der Bestimmungen im Verhältnis der Gemeinschaft zum einzelnen Eigentümer, andererseits aber keine Anwendung wegen fehlender Nutzermehrheit – zu lösen, ist in § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV festgelegt, dass die Heizkostenverordnung auch für die Vermietung von nur einer Einheit gilt.

Denkbar und zulässig ist es selbstverständlich, dass die Kostenverteilung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anders geregelt ist als zwischen dem einzelnen Eigentümer und seinem Mieter, sofern nicht gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung verstoßen wird.

Beispiel

Die Wohnungseigentümergemeinschaft rechnet die Heiz- und Warmwasserkosten nach 70 % Verbrauch und 30 % Grundkosten ab. Der vermietende Eigentümer jedoch hat mit seinem Mieter im Mietvertrag einen VerteilerschlüsselVerteilerschlüssel von 50 % Verbrauch und 50 % Grundkosten vereinbart.

Beide Verteilerschlüssel entsprechen grundsätzlich den Bestimmungen der Heizkostenverordnung (siehe Kapitel 11). Der vermietende Eigentümer muss nun wegen der mit dem Mieter getroffenen Vereinbarungen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die nach einem anderen Verteilerschlüssel von der Hausverwaltung erstellt wird, umrechnen. Umgekehrt hat der Mieter gegenüber seinem Vermieter den Anspruch, dass eine Abrechnung nach den mietvertraglichen Vereinbarungen erfolgt.

Wichtig

Der vermietende Wohnungs- bzw. Teileigentümer sollte bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt darauf achten, dass er die zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Regelungen zur Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser gleichlautend in den MietvertragMietvertrag aufnimmt, damit er die Abrechnung, die er von der Gemeinschaft erhält, auch gleichlautend an seinen Mieter weitergeben kann. Auch könnte durch einen Änderungsvorbehalt im Mietvertrag der Vermieter eine Anpassung erreichen.

8Lammel in Schmidt-Futterer, § 1 HeizKV, Rn. 37.

9Pfeifer, § 1 HeizKV, Rn. 5.b.

1.3 Persönlicher Anwendungsbereich: Nutzer

Die Heizkostenverordnung gilt für Gebäudeeigentümer und diesen gleichgestellte Berechtigte (§ 1 Abs. 2 HeizKV) einerseits und die Nutzer andererseits. In der Regel muss eine Nutzermehrheit vorliegen, das heißt, es muss mindestens zwei Nutzer geben, damit die Heizkostenverordnung zur Anwendung kommt und eine Kostenverteilung überhaupt stattfinden kann. Um eine NutzermehrheitNutzermehrheit handelt es sich daher nicht, wenn ein Einfamilienhaus von mehreren Personen bewohnt wird. Damit eine Kostenverteilung vorgenommen werden kann, müssen mindestens zwei selbstständige Nutzungsobjekte vorhanden sein, nur dann liegt eine Nutzermehrheit vor. Ausnahmsweise reicht auch das Vorhandensein nur eines Nutzers aus, was in § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV für den Fall einer vermieteten Eigentumswohnung geregelt ist (siehe Kapitel 1.2).

Die größte Gruppe von Nutzern stellen die Mieter (Wohnungs- und Gewerbemieter) und die Wohnungseigentümer dar. Daneben sind Pächter, Inhaber eines dinglichen WohnrechtsDingliches Wohnrecht, Wohnungserbbauberechtigte, NießbrauchNießbraucher und sonstige Berechtigte, die die Räume aufgrund schuldrechtlicher oder dinglicher Verträge nutzen, von den Regelungen betroffen.

1.4 Preisgebundener Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizKV)

Die Heizkostenverordnung findet auch auf Mietverhältnisse im preisgebundenen WohnraumPreisgebundener Wohnraum Anwendung, soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist. § 22 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung (NMV) bestätigt ausdrücklich die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung. In § 22 Abs. 2 NMV hat der Gesetzgeber besondere Kostenverteilungsmaßstäbe vorgesehen, sofern eine Ausnahme nach § 11 HeizKV gegeben ist.

Achtung

Für preisfreien und preisgebundenen Wohnungsbau gelten die Bestimmungen der Heizkostenverordnung gleichermaßen.

2 Wann die Heizkostenverordnung nicht gilt

Ziel der Heizkostenverordnung ist es, durch die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung auf das Verhalten der einzelnen Nutzer einzuwirken. Hierdurch soll ein Anreiz zur Einsparung von Energie gegeben werden. Von dem Grundsatz, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zwingend anzuwenden sind, gibt es jedoch einige Ausnahmen, da deren Bestimmungen nicht in allen Fällen sinnvoll sind.

2.1 Einzelöfen

EinzelöfenEinzelöfen fallen nicht unter den Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung, da keine Kosten aus einer zentral betriebenen Anlage auf mehrere Nutzer zu verteilen sind (vgl. Kapitel 1.1). Um Einzelöfen handelt es sich zum Beispiel bei Einzelanlagen, die mit Kohle, Öl oder Holz betrieben werden. Ebenso unterliegt die Beheizung von Räumen mit NachtstromspeicheröfenNachtstromspeicheröfen oder einer Etagenheizung, sofern sie nur für eine Einheit erfolgt, nicht den Bestimmungen dieser Verordnung.

2.2 Einfamilienhaus

Nach § 1 Abs. 1 HeizKV ist die Versorgung mit Wärme und Warmwasser für eine Mehrheit von Nutzern Voraussetzung dafür, dass die Heizkostenverordnung Anwendung findet. Die NutzermehrheitNutzermehrheit bezieht sich auf die Mehrheit von selbstständig genutzten Einheiten und nicht auf die Anzahl der in einer Einheit lebenden Personen.10 So hängt die Anwendbarkeit dieser Verordnung nicht davon ab, ob die Mietpartei aus mehreren Personen besteht, zum Beispiel aus Eheleuten.11

Daher ist auf die Kostenermittlung und -verteilung für Wärme und Warmwasser bei einem EinfamilienhausEinfamilienhaus die Heizkostenverordnung nicht anwendbar. Etwas anderes kann nur gelten, wenn zum Beispiel bei einem Doppelhaus oder Dreispänner mindestens zwei Einheiten (zwei Häuser) zentral versorgt werden, denn dann liegt eine Mehrheit von Nutzern vor. Die Heizkostenverordnung gilt ebenfalls nicht im Verhältnis eines Mieters, der selbst in der Wohnung wohnt, zu seinem Untermieter.

10Lammel in Schmidt-Futterer, § 1 HeizKV, Rn. 48.

11Peruzzo, Rn. 32.

2.3 Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV)

§ 2 HeizKV sieht ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall vor, dass es sich bei dem Gebäude um ein ZweifamilienhausZweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall können mit dem Mieter von der Heizkostenverordnung abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen vereinbart werden. Dabei dürfen sich im Gebäude jedoch maximal zwei Wohnungen befinden. Verfügt das Gebäude über drei Einheiten, gelten die Bestimmungen der Heizkostenverordnung uneingeschränkt. Verfügt das Gebäude über zwei Einheiten, wird aber keine vom Vermieter selbst bewohnt, ist die Heizkostenverordnung ebenfalls anzuwenden.

Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass – entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des § 2 HeizKV – die Ausnahmeregelung auch dann zum Tragen kommen soll, wenn es sich nicht um Wohneinheiten handelt, sondern um zwei gewerbliche Einheiten, von denen eine der Vermieter selbst nutzt.12

Achtung

Allein die Tatsache, dass es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Einheiten handelt, wovon der Eigentümer eine selbst nutzt, führt nicht dazu, dass die Heizkostenverordnung nicht angewendet wird. Es bedarf vielmehr einer (zusätzlichen) rechtsgeschäftlichen Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht gelten. Anstelle der in der Heizkostenverordnung vereinbarten Verteilerschlüssel können dann auch hiervon abweichende Maßstäbe vereinbart werden, zum Beispiel eine Verteilung ausschließlich nach Wohnfläche.

Vermieter und Mieter können nicht nur abweichende VerteilerschlüsselZweifamilienhaus, Verteilerschlüssel vereinbaren, sondern auch ganz auf die Abrechnung verzichten. Sie können ebenso festlegen, dass die Bestimmungen der Verordnung nur teilweise, zum Beispiel nur für die Versorgung mit Wärme (Heizung) oder Warmwasser, anzuwenden sind.

DigitaleExtras

MUSTER: Formulierungen zur Abrechnung der Heizkosten im Zweifamilienhaus

Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung keine Anwendung finden, da sich die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus befindet. Heiz- und Warmwasserkosten werden deshalb nicht abgerechnet.

Und/Oder: Es wird eine monatliche Pauschale in Höhe von ………. EUR ­vereinbart.

Oder: Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass in Abweichung von den Bestimmungen der Heizkostenverordnung die Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Verhältnis der Flächen/Personen [Unzutreffendes streichen] verteilt werden, da es sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus handelt (§ 2 HeizKV).

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus lediglich zwei Einheiten besteht (»Zweiergemeinschaft«), hat das OLG München allerdings die Anwendbarkeit der Bestimmungen der Heizkostenverordnung bejaht und das Vorliegen einer Ausnahme nach § 2 HeizKV verneint. Auch wenn bei nur zwei Wohnungseigentumseinheiten, die jeweils verschiedenen Eigentümern gehören, eine vermietet und die andere von ihrem Eigentümer bewohnt ist, liegt eine Ausnahme nach § 2 HeizKV nicht vor. Das OLG München begründet sein Urteil damit, dass der Wortlaut der Bestimmung von einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus ausgeht. Eine entsprechende Anwendung auf das Wohnungseigentum wird daher abgelehnt.13

12Lammel in Schmidt-Futterer, § 2 HeizKV, Rn. 32; Pfeifer, § 2 HeizKV, S. 23.

13 OLG München, Urteil vom 11.9.2007, ZMR 2007, 1001; a. A. Peruzzo, Rn. 53 ff.

2.4 Widersprechende Vereinbarungen

Falls keine Ausnahme des echten Zweifamilienhauses vorliegt, kann der Vermieter auch keine der Heizkostenverordnung widersprechenden Vereinbarungen treffen. § 2 HeizKV bestimmt daher, dass Vereinbarungen in Mietverträgen, die diesem Zweck und somit den Vorgaben der Heizkostenverordnung zuwiderlaufen, nicht anzuwenden sind. Es kommt daher auf die im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur an.

2.4.1 Mögliche Mietstrukturen

Bruttowarm- oder Inklusivmiete

Hier wird die MieteInklusivmiete als ein einziger Betrag ausgewiesen. Für Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung in Form einer PauschalePauschale oder VorauszahlungVorauszahlung neben der Miete vereinbart.

Beispiel

Miete

600,00 EUR

Mit der Zahlung der vereinbarten Miete, hier 600 EUR, sind sämtliche anfallenden Betriebskosten abgegolten. Da zu den BetriebskostenBetriebskosten auch diejenigen für Heizung und Warmwasser zählen, sind diese ebenfalls in der Miete enthalten. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete schließt allerdings die verbrauchsabhängige Abrechnung aus. Sofern keine zulässigen Ausnahmen vorliegen, verstößt sie damit gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung.14

Achtung

Die Vereinbarung einer Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete widerspricht der Heizkostenverordnung. Da die Heizkostenverordnung jedoch kein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB ist, führt ein Verstoß dagegen nicht zur Nichtigkeit der Mietvereinbarung bzw. des gesamten Mietvertrags. Es liegt insoweit auch keine Ordnungswidrigkeit vor.

Bruttokaltmiete

Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten MieteBruttokaltmiete alle übrigen BetriebskostenBetriebskosten gemäß § 2 BetrKV abgegolten. Letztere werden nicht separat durch eine Pauschale oder Vorauszahlung erhoben. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden jedoch in diesem Fall neben der Miete entweder als PauschalePauschale oder als VorauszahlungAbschlagszahlungVorauszahlung ausgewiesen.

Beispiel 1

Miete

550,00 EUR

Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser

50,00 EUR

Beispiel 2

Miete

550,00 EUR

Pauschale für Heizung/Warmwasser

50,00 EUR

Wird für die Heizung und das Warmwasser eine PauschalePauschale verlangt, findet im Ergebnis keine Verteilung der damit verbundenen Kosten und somit keine Abrechnung nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung statt. Begrifflich bedeutet »Pauschale« die Zahlung eines festen monatlichen Betrags durch den Mieter, ohne dass hierüber nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abgerechnet wird (§ 556 Abs. 3 BGB). Anders stellt sich dagegen die Rechtslage bei einer Vorauszahlung dar. Hier hat der Vermieter das Recht, aber auch die Verpflichtung, nach Ablauf des AbrechnungszeitraumAbrechnungszeitraums über die geleisteten VorauszahlungVorauszahlung, Abrechnungen abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Wird also bei einer Bruttokaltmiete für die Kosten der Heizung und des Warmwassers eine Vorauszahlung geleistet, so entspricht dies der Heizkostenverordnung. Wird dagegen eine Pauschale verlangt, verstößt dies gegen die Heizkostenverordnung, denn eine Verteilung und somit Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt dann gerade nicht.15

Achtung

Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heiz- und Warmwasserkosten widerspricht der Heizkostenverordnung. Es liegt aber ebenfalls kein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz und somit keine Ordnungswidrigkeit vor.

Nettokaltmiete

Neben der MieteNettokaltmiete werden für alle anfallenden und umlagefähigen Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV PauschalePauschalen oder VorauszahlungVorauszahlungen erhoben.

Beispiel 1

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser

50,00 EUR

Vorauszahlung oder Pauschale für übrige Betriebskosten

50,00 EUR

Beispiel 2

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung für sämtliche Betriebskosten

100,00 EUR

Achtung

Welche MietstrukturMietstruktur auch vereinbart wird: Sofern durch sie eine Verteilung und Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser ausgeschlossen wird, widerspricht sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung.

2.4.2 Widersprechender Verteilerschlüssel

Nach § 7 bzw. § 8 HeizKV sind mindestens 30 %, höchstens aber 50 % der Kosten nach einem festen VerteilerschlüsselVerteilerschlüsselVerteilerschlüssel, Heizkosten umzulegen. Umgekehrt sind mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach dem Verbrauch auf die Nutzer zu verteilen. Wird nun im Nutzungsverhältnis ein anderer Verteilerschlüssel vereinbart, widerspricht auch das grundsätzlich den Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Der nicht konforme Verteilerschlüssel ist dann gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden. Allerdings muss bei der Prüfung, ob ein vereinbarter Verteilerschlüssel angewendet werden kann oder nicht, § 10 HeizKV beachtet werden.

§ 10 HeizKV

»Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 % vorsehen, bleiben unberührt.«

Treffen die Vertragsparteien eine Vereinbarung, bei der der Anteil für die Verbrauchskosten mehr als 70 % ausmacht, ist sie nach § 10 HeizKV dennoch wirksam.

Beispiel

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten für Heizung und/oder Warmwasser zu 100 % nach dem festgestellten Verbrauch umzulegen sind, ist diese Vereinbarung wirksam. Wird dagegen ein höherer Grundkostenanteil als 50 % vereinbart, ist dieser wegen Widerspruchs zur Heizkostenverordnung nicht anzuwenden. § 10 HeizKV gilt nicht für Vereinbarungen, die sich auf den Grundkostenanteil beziehen.

Achtung

In Abweichung zu den Bestimmungen der Heizkostenverordnung können höhere Verbrauchsanteile immer, höhere Grundkostenanteile als 50 % jedoch nicht vereinbart werden.

Ein Verstoß gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung liegt auch dann vor, wenn die Kostenverteilung nach anderen nicht in der Verordnung genannten Verteilerschlüsseln erfolgt, zum Beispiel nach Kopfzahl oder Anzahl der vorhandenen Heizkörper.16

2.4.3 Rechtsfolgen bei widersprechenden Vereinbarungen

Liegt eine der Heizkostenverordnung widersprechende vertragliche Vereinbarung vor, gilt Folgendes: Sowohl Vermieter als auch Mieter können jederzeit von ihrem jeweiligen Vertragspartner verlangen, dass die Heizkostenverordnung angewendet wird. So kann der Vermieter vom Mieter den Zutritt zu den Mieträumen fordern, um zum Beispiel Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen oder die Geräte abzulesen, auszutauschen oder zu warten. Umgekehrt kann der Mieter vom Vermieter fordern, dass dieser nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung eine Abrechnung erstellt.

2.4.4 Umstrukturierung

Die Umstellung der MietstrukturMietstruktur, Umgestaltung ist zum Beispiel von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. InklusivmieteInklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der Heizkostenverordnung zu beachten, hat der Vermieter gemäß § 6 Abs. 4 HeizKV das Recht, den Mietvertrag einseitig umzustrukturieren.

So bestimmt § 6 Abs. 4 HeizKV unter anderen, dass dem Gebäudeeigentümer die Wahl der von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Abrechnungsmaßstäbe überlassen bleibt. Des Weiteren kann er diese für die Zukunft ändern. Voraussetzung hierfür ist zum Beispiel das Vorliegen sachgerechter Gründe (§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizKV).

Die Umgestaltung der Mietstruktur hängt jeweils davon ab, ob zunächst eine Bruttowarmmiete oder eine Pauschale für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart war. Bei einer Bruttowarmmiete muss ein Kostenanteil für Heizung und Warmwasser ausgegliedert werden, sodass künftig eine Bruttokaltmiete mit anzusetzender Vorauszahlung entsteht. Strittig ist aber, wie hoch der für die Heiz- und Warmwasserkosten aus der Bruttomiete zu entnehmende Betrag sein darf.

Achtung