Miete und Mieterhöhung E-Book

Martina Westner

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2024

Seitenzahl: 383

Beschreibung

Für ein gutes Miteinander mit den Mietern ist es für Vermieter unerlässlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Die Autorinnen Martina Westner, Astrid Congiu‑Wehle und Katharina Rößler sind Rechtsanwältinnen und Mietrechtsexpertinnen. Sie erklären Ihnen anhand zahlreicher Beispiele und Musterschreiben, wie Sie eine Mieterhöhung Schritt für Schritt rechtssicher durchführen. Sie erfahren, wie die zulässige Miete berechnet wird und welche Mieterhöhungsmöglichkeiten es gibt. Sie lernen die Voraussetzungen für die zahlreichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse ebenso kennen wie die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Begriffe wie Kappungsgrenze oder qualifizierter Mietspiegel werden ausführlich dargestellt. So sind Sie auf der sicheren Seite und können teure Fehler vermeiden. Inhalte: - Gestaltung und Änderung der Mietstruktur - Übersichten nach Bunderländern sowie Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse - Grenzen von  Staffelmieten - Voraussetzungen der Indexvereinbarung im Wohnraummietvertrag - Modernisierungsmieterhöhung: Ankündigung, Form und Frist, Härteeinwand, Kappungsgrenzen - Anpassung der Betriebskosten - Mieterhöhungen von Geschäftsräumen und GaragenNeu in der 3. Auflage: - Aktuelles Gebäudeenergiegesetz - Neues Telekommunikationsgesetz - Verschärfung der Mietpreisbremse - Modernisierungsmieterhöhung nach TKG- und GEG-NeuerungenDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.    

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumEinleitungTeil 1: Miete1 Allgemeines2 Mietstruktur2.1 Gestaltung der Mietstruktur2.1.1 Mietbegriffe2.1.2 Vorauszahlungen versus Pauschale2.1.3 Überbürdung auf Mieter2.2 Änderung der Mietstruktur2.2.1 § 2 HeizKV2.2.2 § 556a Abs. 2 BGB2.2.2.1 Berechnung2.2.2.2 Voraussetzung2.2.2.3 Erklärung gegenüber dem Mieter2.3 Einführung neuer Betriebskosten2.3.1 Veränderungen bei Betriebskosten durch gesetzliche Vorgaben2.3.2 Weitergabe an den Mieter2.4 Konkludente Anpassungen3 Miethöhe, Begrenzung der Miethöhe3.1 Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (§ 556d ff. BGB)3.1.1 Rechtsverordnung der Länder – Liste aller Gemeinden mit Mietpreisbremse3.1.2 Voraussetzungen3.1.2.1 Anwendbarkeit3.1.2.1.1 Mischmietverhältnisse3.1.2.1.2 Mietverhältnisse mit häufigem Mieterwechsel3.1.2.1.3 Einmaliger Mieterwechsel3.1.2.2 Zulässige Höhe der Betriebskosten, Zuschläge3.1.2.2.1 Höhe der Betriebskosten3.1.2.2.2 Höhe der Garagenmiete3.1.2.2.3 Zuschläge3.1.2.3 Zulässige Höhe der Grundmiete, ortsübliche Vergleichsmiete3.1.2.3.1 Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel3.1.2.3.2 Mietdatenbank3.1.2.3.3 Vergleichswohnungen3.1.2.3.4 Sachverständigengutachten3.1.3 Ausnahmen3.1.3.1 Vormiete3.1.3.1.1 Wirksam vereinbarte Vormiete3.1.3.2 Modernisierungen im vorherigen Mietverhältnis3.1.3.3 Neubau3.1.3.4 Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung des Wohnraums3.1.4 Vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters, Mietvertragsabschluss ab dem 1.1.20193.1.5 Rügepflicht des Mieters, Rückzahlung überzahlter Miete3.1.5.1 Voraussetzung3.1.5.2 Auskunftsrecht des Mieters3.1.5.3 Berechnung der Rückforderung3.2 Sonstige Rechte des Mieters bei Verstoß gegen die ­Mietpreisbremse3.2.1 Aufrechnung mit überzahlten Mieten3.2.2 Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung3.2.3 Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution4 Schranken der Miete4.1 Mietpreisüberhöhung4.1.1 Unangemessen hohes Entgelt4.1.2 Zivilrechtliche Folgen4.1.3 Ordnungswidrigkeit4.2 Wucher4.2.1 Straftatbestand gemäß § 291 StGB4.2.2 Sittenwidriges Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB4.2.3 Nichtiges Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 2 BGB5 Mietzahlung5.1 Fälligkeit5.1.1 Vertragsabschluss nach dem 1.9.20015.1.2 Vertragsabschluss vor dem 1.9.20015.2 Erfüllungsort5.3 Verrechnungsbestimmung5.4 Aufrechnung und Zurückbehaltung5.4.1 Aufrechnung5.4.2 Zurückbehaltungsrecht6 Verzug6.1 Schuldnerverzug6.2 Rechtsfolgen6.2.1 Verzugsschaden6.2.2 Kündigung wegen dauerhaft verspäteter Mietzahlungen6.2.3 Kündigung wegen Zahlungsverzugs7 Verjährung bzw. Verwirkung von ­Ansprüchen7.1 Verjährung7.2 Berechnung der Verjährungsfrist7.3 Neubeginn der Verjährung7.4 Hemmung7.5 VerwirkungTeil 2: Mieterhöhung1 Allgemeines2 Das Widerrufsrecht2.1 Fernabsatzgeschäft2.2 Haustürgeschäft2.3 Der Widerruf3 Staffelmiete3.1 Voraussetzungen der Staffelvereinbarung3.2 Ausschluss anderer Mieterhöhungen3.2.1 Mieterhöhung gemäß § 559 bis 559b BGB3.2.2 Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB3.2.3 Mieterhöhung gemäß § 559e BGB3.3 Kündigungsrecht des Mieters3.4 Kündigungsverzicht3.5 Grenzen der Staffelmiete3.6 Staffelmiete und Mietpreisbremse4 Indexmiete4.1 Voraussetzungen der Indexvereinbarung im ­Wohnraummietvertrag4.1.1 Inhalt der Indexklausel4.1.2 Indexklausel im Formularmietvertrag4.1.3 Schriftform4.1.4 Zeitpunkt4.2 Andere Mieterhöhungen4.3 Mieterhöhungserklärung4.4 Berechnung und Darstellung4.5 Grenzen und Mietpreisbremse5 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen ­Vergleichsmiete5.1 Jahresfrist5.2 Ortsübliche Vergleichsmiete5.3 Kappungsgrenze5.3.1 Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze5.3.2 Gesenkte Kappungsgrenze5.3.3 Modernisierungsmieterhöhung und Kappungsgrenze5.4 Ausschluss der Mieterhöhung5.5 Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB)5.5.1 Stellvertretung/Bevollmächtigung5.5.2 Textform5.5.3 Zustellung5.6 Begründung der Mieterhöhung5.7 Drittmittel5.8 Zustimmung5.8.1 Konkludente Zustimmung5.8.2 Widerruf der Zustimmung5.9 Klage5.10 Auswirkungen auf das Kündigungsrecht5.10.1 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB)5.10.2 Schonfrist bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB)6 Modernisierungsmaßnahmen6.1 Allgemeiner Überblick6.2 Erhaltungsmaßnahmen6.3 Modernisierungsmaßnahmen6.3.1 Energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 1a und 2 BGB6.3.2 Modernisierungen gemäß § 555b Nr. 3 bis 5 und 7 BGB6.3.3 Modernisierung gemäß § 555b Nr. 4a BGB6.3.4 Gemischte Maßnahmen6.4 Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen6.4.1 Form und Frist (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB)6.4.2 Inhalt (§ 555c Abs. 1 Satz 2 BGB)6.4.3 Bagatellmaßnahmen6.4.4 Ankündigung im vereinfachten Verfahren6.4.5 Duldungspflicht und Nichterfüllung der Ankündigungspflicht6.5 Härteeinwand6.5.1 Frist6.5.2 Folgen der Fristversäumnis6.6 Aufwendungsersatz6.7 Sonderkündigungsrecht des Mieters7 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB7.1 Ansatzfähige Kosten7.2 Berücksichtigung von Drittmitteln7.3 Geltendmachung der Mieterhöhung (§ 559b BGB)7.3.1 Zwingende Inhalte der Modernisierungsmieterhöhung7.3.2 Form und Frist7.3.3 Härteeinwand7.3.4 Besonderheiten für das vereinfachte Verfahren (§ 559c BGB)7.3.5 Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen7.3.6 Sonderkündigungsrecht7.3.7 Modernisierungsmieterhöhung/Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete7.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559e BGB7.4.1 Muster für Mieterhöhungen7.4.2 Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung7.5 Prozessuales8 Modernisierungsvereinbarung9 Anpassung der Betriebskosten9.1 Anpassung von Vorauszahlungen9.2 Anpassung der Betriebskostenpauschale9.2.1 Erhöhung9.2.2 Ermäßigung10 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen10.1 Unbefristete Gewerberaummietverhältnisse10.2 Befristete Gewerberaummietverhältnisse10.2.1 Wertsicherungsklausel10.2.2 Leistungsvorbehalt11 Mieterhöhung bei Garagen11.1 Selbstständiges Garagenmietverhältnis11.2 Einheitliches WohnraummietverhältnisAnhang§ 71 GEG, Anforderungen an eine Heizungsanlage§ 71o GEG, Regelungen zum Schutz von MieternLiteraturverzeichnisAbkürzungsverzeichnisDie AutorinnenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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Martina Westner/Astrid Congiu-Wehle/Katharina Rößler

Miete und Mieterhöhung

3. Auflage, Mai 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © Tiberius Gracchu, AdobeStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

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Einleitung

Seit Veröffentlichung der ersten Auflage dieses Fachbuchs im April 2019 hat sich in der Gesetzgebung in Zusammenhang mit dem Mietrecht einiges verändert.

So hat der Gesetzgeber durch das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) zum 1.7.2022 die Anforderungen an die Erstellung eines Mietspiegels konkretisiert und gleichzeitig Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern aufgegeben, bis zum 1.1.2024 qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Da in vielen Bereichen auf die ortsübliche Vergleichsmiete verwiesen wird, die am einfachsten über einen Mietspiegel ermittelt und nachgewiesen werden kann, wird sich hierdurch ein wenig mehr Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter ergeben.

Zudem wurde die Mietpreisbremse zum 1.4.2020 noch einmal verschärft, Mieter können jetzt auch rückwirkend überzahlte Mieten vom Vermieter zurückverlangen. Die Rechtsprechung hat darüber hinaus in diesem Bereich zahlreiche Fragestellungen geklärt.

Die Veränderungen in der digitalen Welt haben sich ebenfalls auf das Mietrecht ausgewirkt. Im Rahmen des Telekommunikationsgesetzes (TKG) wird die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen auf den Mieter zum 30.6.2024 aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gestrichen. Ab diesem Zeitpunkt müssen sich die Mieter eigenständig um ihren Fernsehempfang kümmern. Der Gesetzgeber wollte damit unter anderem der Tatsache Rechnung tragen, dass gerade jüngere Mieter nicht mehr auf einen Kabelanschluss zurückgreifen, sondern Fernsehprogramme über das Internet empfangen. Diese Veränderung im Rahmen der Betriebskostenverordnung führt jetzt schon zu zahlreichen, teilweise noch nicht geklärten rechtlichen Fragen und wird die Rechtsprechung sicherlich noch einige Zeit beschäftigen.

Der angestrebte Ausbau von Glasfaserinfrastruktur als Beitrag zur digitalen Modernisierung zeigt sich auch an einem neu eingefügten Modernisierungstatbestand in Verbindung mit einer Vorschrift aus dem Telekommunikationsgesetz für einen erstmaligen Anschluss mittels Glasfaser an das öffentliche Netz.

Für den Austausch einer Heizungsanlage wurden unter gewissen Voraussetzungen ebenfalls ein neuer Modernisierungstatbestand sowie eine entsprechende Möglichkeit zur Modernisierungsmieterhöhung eingeführt. Dem liegt die Neuerungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zugrunde, das in der Öffentlichkeit nicht ohne Diskussion wahrgenommen wurde.

Mit diesem Fachbuch erläutern die Autorinnen im ersten Teil ausführlich die Thematik Vereinbarung der Miete, hier insbesondere die Voraussetzungen der Mietpreisbremse sowie deren Verschärfungen mit zahlreichen Hinweisen und Beispielen. Dargestellt und erläutert wird die Berechnung der zulässigen Miete sowie die Voraussetzungen für die zahlreichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse unter Verweis auf die gängige Rechtsprechung.

Der zweite Teil des Praxisratgebers befasst sich vor allem mit Mieterhöhungsmöglichkeiten. Vertragliche Mieterhöhungen wie Staffel- und Indexmiete werden anhand von Beispielen erklärt. Zudem lernen Sie die Voraussetzungen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kennen. Hierbei wird insbesondere auf die Formalitäten des Mieterhöhungsverlangens hingewiesen, beispielsweise auf die Jahresfrist. Begriffe wie »Kappungsgrenze« oder »qualifizierter Mietspiegel« werden ausführlich dargestellt und erläutert.

Besonderes Augenmerk wird auf die Neuerungen im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung im Zusammenspiel mit dem Gebäudeenergiegesetz gelegt. Auch was hier zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Buch.

Nach Ansicht der Autorinnen ist es für ein gutes Miteinander zwischen Vermieter und Mieter absolut notwendig, die rechtlichen Voraussetzungen gut zu kennen. Die Erfahrungen aus der täglichen Beratung zeigen, dass gerade das unbewusste falsche Vorgehen eines Vermieters gegenüber einem Mieter zu großen Spannungen und Streitigkeiten in einem Mietverhältnissen führen können.

Birgit Noack, die dieses Fachbuch zusammen mit Martina Westner mit großer Fachkenntnis und hohem Engagement erarbeitete und konzipierte, verstarb im August 2023 plötzlich. Wir wollen nun gemeinsam dieses Fachbuch in ihrem Sinne fortführen.

Martina Westner, Astrid Congiu-Wehle und Katharina Rößler

München, im April 2024

Teil 1: Miete

1 Allgemeines

Die Bezahlung der Miete ist die wesentliche Gegenleistung des Mieters für die ­Gebrauchsüberlassung und seine Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Der Begriff »Miete« ist gesetzlich nicht definiert. Selbst ohne jegliche Vereinbarung über den Mietzins kann ein Mietvertrag zustande kommen, sofern sich die Vertragsparteien über eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung einig sind. Bei unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung spricht man von »Leihe«. Eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 535 Abs. 2 BGB liegt auch dann vor, wenn das vereinbarte Entgelt sehr gering ist – man spricht dann von der sogenannten Gefälligkeitsmiete.1

Die Miete muss nach herrschender Meinung2 nicht zwingend aus einer Geldleistung bestehen. Es können vielmehr Leistungen jeglicher Art, auch eine Einmalleistung, als Gegenleistung für den Mietgebrauch vereinbart werden (oder die Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks). So ist es zulässig, dass der Mieter beispielsweise für die Gebrauchsüberlassung anstelle der Miete ganz oder teilweise eine Dienstleistung schuldet.

Schickschuld

SchickschuldDie Miete ist eine sogenannte Schickschuld. Gemäß § 270 BGB hat der Mieter die Miete auf seine Gefahr und auf seine Kosten dem Vermieter an dessen Wohnsitz zu übermitteln. Zumeist wird im Mietvertrag festgelegt, auf welche Weise und wohin die Miete zu überweisen ist. Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter dem Vermieter eine EinzugsermächtigungEinzugsermächtigung erteilt. Das Einzugsermächtigungsverfahren kann sogar formularmäßig vereinbart werden.3 Der Mieter kann in diesem Fall jederzeit der Kontobelastung widersprechen. Dagegen ist ein formularmäßig vereinbartes Abbuchungsverfahren unwirksam,4 denn bei diesem Verfahren hat der Mieter seiner Bank im Voraus einen Abbuchungsauftrag erteilt, der in der Regel nicht widerrufbar ist.

1 BGH, 4.5.1970, VIII ZR 179/68, WuM 1970, 853.

2 BGH, 1.2.1989, VIII ZR 126/88, ZMR 1989, 212; BGH, 20.5.1994, V ZR 292/92, MDR 1994, 796.

3 BGH, 10.1.1996, XII ZR 271/94, WuM 1996, 205.

4 LG Köln, 7.3.1990, 10 S 532/89, WuM 1990, 380.

2 Mietstruktur

MietstrukturWie bereits erwähnt, stellt die Mietzahlung durch den Mieter die Gegenleistung zur Überlassung der Mieträume durch den Vermieter dar (§ 535 Abs. 2 BGB). Die »Miete« setzt sich aus einer Grundmiete und einer Zahlung auf die Betriebskosten zusammen.

Unter den Betriebskosten versteht man diejenigen Kosten, die dem Eigentümer (oder dem Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen sowie des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB trägt die Lasten der Mietsache, das heißt auch die Betriebskosten, der Vermieter. Ob und in welchem Umfang Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, ist ausschließlich eine Frage der Vertragsgestaltung, das Ob und der Umfang müssen daher im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden (§ 556 BGB).

2.1 Gestaltung der Mietstruktur

2.1.1 Mietbegriffe

Es gibt in der Praxis eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Mietstruktur zu gestalten und entsprechend im Mietvertrag zu vereinbaren. Demnach haben sich unterschiedliche Mietbegriffe entwickelt:

BruttowarmmieteInklusivmieteBruttowarm- oder Inklusivmiete: Hier wird als Miete ein einziger Betrag ausgewiesen. Für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung als Pauschale oder als Vorschuss vereinbart. Zu beachten ist, dass die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete gegen die HeizKV verstößt, sofern diese Anwendung findet. Es könnte zum Beispiel eine Miete von 550 EUR vereinbart werden, die alle weiteren Kosten beinhaltet. Beispiel: Miete 550 EUR.

BruttokaltmieteBruttokaltmiete: Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten enthalten. Sie werden nicht durch eine Pauschale oder Vorauszahlung neben der Miete separat erhoben.

Beispiel für Bruttokaltmiete

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten

50,00 EUR

Gesamtmiete

550,00 EUR

NettokaltmieteNettokaltmiete: Neben der Miete werden für sämtliche anfallenden und umlegbaren Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen erhoben (§ 556 Abs. 2 BGB).

Entweder wird eine Vorauszahlung für alle Betriebskosten bezahlt, auch für Heizung und Warmwasser.

Oder für die Heiz- und Warmwasserkosten wird eine Vorauszahlung angesetzt und für die übrigen Betriebskosten eine Pauschale.

Hierzu zählen auch diejenigen Fälle, in denen der Mieter nicht mit dem Vermieter, sondern direkt mit einem Versorgungsunternehmen abrechnet, zum Beispiel wenn er Müllplaketten bei der Gemeinde kauft oder Gas oder Wasser aufgrund eines eigenen Vertrags direkt mit einem Versorgungsunternehmen abrechnet. Die Kosten der Versorgung des Mietobjekts mit Strom werden in den meisten Fällen von den Versorgungsunternehmen direkt mit den Verbrauchern abgerechnet.

Beispiele für Nettokaltmiete

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

50,00 EUR

Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV

50,00 EUR

Gesamtmiete

600,00 EUR

Oder

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung auf sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV

100,00 EUR

Gesamtmiete

600,00 EUR

Oder

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

50,00 EUR

Pauschale für die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV

50,00 EUR

Gesamtmiete

600,00 EUR

TeilinklusivmieteTeilbruttokaltmieteTeilinklusiv- oder Teilbruttokaltmiete: Hier werden neben der Miete Betriebskosten gesondert geltend gemacht, jedoch werden dem Mieter nicht wie bei der Nettokaltmiete sämtliche anfallenden Positionen weiterberechnet. In der Regel werden diejenigen Kosten, die verbrauchsabhängig sind, zum Beispiel diejenigen für Wasser, Schmutzwasser, Allgemein- und Hausstrom oder auch Müllbeseitigung, dem Mieter gegenüber gesondert in Rechnung gestellt. Die übrigen Betriebskosten sind dann in der Miete enthalten, das heißt mit Zahlung der Miete abgegolten.

In der Praxis führt die Vereinbarung einer Teilinklusivmiete zu den häufigsten Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien. Zumeist enthalten ältere Mietverträge Teilinklusivmieten und die Parteien streiten darum, ob und welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind oder ob es sich um eine Pauschale oder eine Vorauszahlungsvereinbarung handelt.

Beispiele für Teilinklusivmiete

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

50,00 EUR

Vorauszahlung auf die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllbeseitigung

20,00 EUR

Gesamtmiete

570,00 EUR

Oder

Miete

500,00 EUR

Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten

50,00 EUR

Pauschale für Wasser, Abwasser und Müllbeseitigung

20,00 EUR

Gesamtmiete

570,00 EUR

Alle weiteren Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV, die im vermieteten Objekt anfallen, sind mit der Zahlung der Miete von 500,00 EUR abgegolten.

2.1.2 Vorauszahlungen versus Pauschale

BetriebskostenvorauszahlungBetriebskostenpauschaleVermieter und Mieter können also vereinbaren, dass die Betriebskosten entweder als monatliche Pauschale oder als Vorauszahlung (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB) geschuldet werden.

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter für die Betriebskosten eine monatliche pauschale Zahlung zu leisten hat, kann der Vermieter über die im vergangenen Jahr tatsächlich entstandenen und angefallenen Betriebskosten dem Mieter gegenüber nicht abrechnen.

Schuldet der Mieter hingegen eine Betriebskostenvorauszahlung, hat der Vermieter nicht nur das Recht, sondern auch die Verpflichtung, über die Betriebskosten des abgelaufenen Abrechnungszeitraums Rechnung zu legen. Der Mieter hat dann gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung.

2.1.3 Überbürdung auf Mieter

Der Mieter schuldet die Zahlung der Betriebskosten nur, wenn diese im Mietvertrag wirksam auf ihn überbürdet sind (§ 556 BGB). Für die wirksame Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter genügt es nach herrschender Meinung, wenn im Mietvertrag ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfolgt, ohne dass der Verordnungstext selbst beigefügt werden muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) geht noch einen Schritt weiter und hat eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag als ausreichend erachtet, wonach der Mieter »die Betriebskosten« zu tragen hat. Nach Auffassung des BGH bedarf es also nicht noch der Bezugnahme auf die Verordnung selbst.5

Tipp

Bei Betriebskostenvereinbarungen ist in jedem Fall auf eine inhaltlich eindeutige Formulierung zu achten. Es empfiehlt sich, den gesamten Wortlaut des § 2 BetrKV dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. Es ist nämlich fraglich, ob auch die Instanzgerichte der großzügigen Auslegung des Begriffs »Betriebskosten« durch den BGH6 folgen werden.

Da der Gesetzgeber den Inhalt von § 2 BetrKV von Zeit zu Zeit ändert, sollte bei der Vertragsgestaltung auch darauf geachtet werden, die Bezugnahme auf den Gesetzestext dynamisch zu gestalten, zum Beispiel durch folgende Formulierung: »Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgeblich.« Wird keine derartige Dynamisierung vereinbart, so gilt diejenige Fassung der Betriebskostenverordnung, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aktuell war.7

5 BGH, 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 16, 211.

6 BGH, 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 16, 211.

7 BGH, 22.2.2006, VIII ZR 362/04, WuM 2006, 322.

2.2 Änderung der Mietstruktur

Besteht zwischen den Parteien Einigkeit, kann während des Mietverhältnisses die bei Vertragsabschluss vereinbarte Mietstruktur einvernehmlich geändert werden. Dies gilt aber nur, wenn sich Vermieter und Mieter im laufenden Vertrag auf eine Abänderung tatsächlich einigen. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter jederzeit von einer vertraglich vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen umstellen kann, ist nach einem Urteil des LG Berlin unwirksam.8

Eine nachträgliche Änderung der vereinbarten Mietstruktur ist ohne Zustimmung des Mieters nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich. Zu den Hauptanwendungsfällen gehören § 556a Abs. 2 BGB sowie die zwingende verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 2 HeizKV.

2.2.1 § 2 HeizKV

Gemäß § 2 HeizKV muss über die Kosten für Heizung und Warmwasser, von einigen in der Heizkostenverordnung genannten Ausnahmen abgesehen, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Danach muss der Vermieter Vorauszahlungen auf diese Betriebskosten vereinbaren und über diese einmal im Jahr dem Mieter gegenüber abrechnen. Der Gesetzgeber hat sich bei Einführung dieser Vorschrift von folgendem Gedanken leiten lassen: Jedem Verbraucher sollte sein Energiebedarf und damit einhergehend die von ihm verursachten Kosten für Energie vor Augen geführt werden. Man versprach sich davon, den Verbraucher zum Energiesparen animieren zu können.

Ist eine sogenannte Bruttowarmmiete vereinbart, darf der Vermieter gemäß § 2 HeizKV den Heiz- und Warmwasserkostenanteil einseitig aus der Gesamtmiete herausrechnen und diesen künftig als Vorauszahlung festlegen. Sowohl Vermieter als auch Mieter haben einen entsprechenden Anspruch auf Änderung bzw. Umstrukturierung der MieteUmstrukturierung der Miete dahingehend, dass künftig die Kosten für Heizung und Warmwasser separat ausgewiesen und abgerechnet werden (§ 4 Abs. 4 HeizKV). Allerdings soll diese Umstrukturierung nur Wirkung für die Zukunft haben. Für vergangene Zeiträume hat der Vermieter nicht das Recht, eine Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten nachzureichen.9

Beispiel

Bruttowarmmiete 550,00 EUR monatlich

Kosten für Heizung und Warmwasser im abgelaufenen Jahr 600,00 EUR, monatlich 50,00 EUR.

Miete neu

500,00 EUR

Vorauszahlungen auf Heizung und Warmwasser

50,00 EUR

Gesamtmiete

550,00 EUR

2.2.2 § 556a Abs. 2 BGB

Gemäß § 556a Abs. 2 BGB darf der Vermieter von Wohnraum Betriebskosten abweichend von getroffenen Vereinbarungen unter bestimmten Voraussetzungen künftig nach einem Maßstab umlegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Bestimmung des § 556a BGB gilt nicht nur für Verträge, die nach dem 1.9.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) vereinbart wurden, sondern ist gleichermaßen auf Verträge anwendbar, die zu diesem Zeitpunkt schon bestanden.10

Wichtig

In allen Fällen der Umstrukturierung bleibt die Gesamtmiete der Höhe nach unverändert.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann der Vermieter eine Veränderung der Mietstruktur ggf. durch eine sogenannte Änderungskündigung erreichen. Dabei kündigt der Vermieter den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist und bietet dem Mieter den Abschluss eines neuen Vertrags zu geänderten Konditionen an.

2.2.2.1 Berechnung

Umstrukturierung der Miete, BerechnungBei einer Erfassung des individuellen Verbrauchs einer Mietpartei, zum Beispiel durch Wasserzähler, kann der Vermieter dem Mieter diese Kosten in Rechnung stellen – selbst dann, wenn diese bisher überhaupt nicht, zum Beispiel bei einer Brutto- oder Teilbruttomiete, oder nur mit einer Pauschale angesetzt waren.

Handelte es sich bisher um eine sogenannte Bruttokaltmiete, das heißt, musste der Mieter zum Beispiel die Kalt- und Abwasserkosten bisher nicht separat neben der Miete zahlen, kann eine Umstrukturierung der Miete nur unter gleichzeitiger Herabsetzung der Bruttokaltmiete vorgenommen werden. Würde ein Vermieter zusätzlich zur bisher gezahlten Miete eine Vorauszahlung für Wasserkosten verlangen, läge eine Mieterhöhung vor, die der Mieter jedoch nicht schuldet.

Beispiel

Bruttokaltmiete: 500 EUR; nach Einbau von Wasserzählern kann der Vermieter diese künftig verbrauchsabhängig abrechnen, die Mietstruktur muss wie folgt geändert werden:

Teilbruttokaltmiete

460,00 EUR

zzgl. Vorauszahlung für Kalt- und Abwasserkosten

40,00 EUR

Gesamtmiete

500,00 EUR

Waren beispielsweise die Wasserkosten bisher mit einer Pauschale angesetzt, so kann künftig auf verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt werden. Einer Reduzierung der Grundmiete bedarf es in diesem Fall nicht, denn die bisherige Pauschale kann künftig als Vorauszahlung angesetzt werden.

Beispiel

Teilbruttokaltmiete

460,00 EUR

zzgl. Pauschale für Kalt- und Abwasserkosten

40,00 EUR

Gesamtmiete

500,00 EUR

Nach Einbau von Wasserzählern:

Teilbruttokaltmiete

460,00 EUR

zzgl. Vorauszahlung für Kalt- und Abwasserkosten

40,00 EUR

Gesamtmiete

500,00 EUR

2.2.2.2 Voraussetzung

Umstrukturierung der Miete, Voraussetzung§ 556a Abs. 2 BGB ist auf alle diejenigen Positionen anwendbar, bei denen eine Verbrauchs- bzw. Verursachungsermittlung erfolgen kann. Dies setzt voraus, dass der Vermieter, zum Beispiel durch technische Einrichtungen, den Verbrauch oder die Verursachung ermitteln kann.

Wichtig

§ 556a Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit, zum einen eine vereinbarte Mietstruktur und zum anderen einen vereinbarten Verteilerschlüssel zu ändern.

Beispiel

Eine Bruttokaltmiete kann in eine Teilnetto- bzw. Teilinklusivkaltmiete geändert werden, wenn durch Einbau von Kaltwasserzählern künftig eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung erfolgen kann (Umstrukturierung).

Rechnet der Vermieter bereits über sämtliche Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen ab, so kann künftig für die Wasserkosten eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen, nachdem Wasseruhren eingebaut wurden (Änderung des Verteilerschlüssels). Für die übrigen Betriebskosten bleibt es dagegen bei der Umlage nach Wohnfläche.

Achtung

Lediglich das Wechseln eines Verteilerschlüssels, ohne dass zugleich der Verbrauch oder die Verursachung berücksichtigt wird, deckt § 556a BGB nicht ab.

Verbrauchsermittlung

VerbrauchsermittlungUm die Voraussetzung der Verbrauchsermittlung zu erfüllen, ist in erster Linie an die Installation von Zählern zu denken.

Bei der Verbrauchsermittlung der Wasserkosten sind zum Beispiel Zähler in der jeweiligen Mieteinheit an jeder »Zapfstelle« erforderlich.

Anders als bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser – hier existiert die bundesweit gültige Heizkostenverordnung – besteht für die Erfassung und Abrechnung von Kaltwasser keine einheitliche Regelung. Entsprechende Vorschriften können jedoch in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer enthalten sein. So kann zum einen die Ausstattung von Neubauten mit entsprechenden Erfassungsgeräten, zum anderen die Nachrüstungspflicht für Bestandsimmobilien vorgeschrieben sein.

Wenn keine Nachrüstungspflicht existiert, ist der Vermieter nicht verpflichtet, in ein bestehendes Haus nachträglich Wasserzähler einbauen zu lassen. Auch kann die Mehrheit der Mieter, zum Beispiel durch Abstimmung den Vermieter, nicht zum Einbau von Erfassungsgeräten zwingen. Ein Mieter hat auch keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten, wenn er eigenmächtig eine Wasseruhr installiert.11 Wird der Kaltwasserverbrauch bereits durch geeignete Geräte erfasst, kann sich eine Duldungspflicht des Mieters im Hinblick auf künftige Verbrauchserfassungen durch Funkablesung – weil moderner – aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.12

Werden den jeweiligen Mietparteien bedarfsgerecht einzelne Restmüllbehälter anstelle eines einzigen Müllcontainers zur Verfügung gestellt, handelt es sich um eine zulässige Verbrauchserfassung des Mülls. Der Vermieter kann dann die jeweiligen Kosten der Behälter den Mietern direkt in Rechnung stellen.13

Vorerfassung

VorerfassungVon der Verbrauchserfassung zu unterscheiden ist die sogenannte Vorerfassung. Befindet sich im Anwesen ein Gewerbebetrieb, der durch seine Betriebsart höhere Betriebskosten verursacht, zum Beispiel ein Bäcker, ein Friseur oder eine Wäscherei, muss zur Vermeidung unbilliger Mehrbelastungen der Wohnungsmieter eine Vorerfassung der durch den Gewerbebetrieb verursachten Mehrkosten durch Zwischenzähler erfolgen. § 556a Abs. 1 BGB regelt, dass die Betriebskosten »nach dem Anteil der Wohnfläche« umzulegen sind. Dies führt dazu, dass zunächst diejenigen Kosten abzugrenzen sind, die nicht durch die Wohnnutzung entstehen. Die so ermittelten Mehrkosten sind dann von den Gesamtkosten des Hauses abzuziehen. Der Restbetrag ist auf die übrigen Mieter des Anwesens entsprechend den vertraglichen Bestimmungen zu verteilen.

Verursachungsermittlung

VerursachungsermittlungNeben den Positionen für Wasser, Abwasser und Strom, deren Verbrauch durch Zähler ermittelt werden kann, kommt insbesondere die Erfassung der Verursachung von Müll bzw. Abfall oder auch die Benutzung von Liftanlagen in Betracht. Zu denken wäre hier an eine künftige Verteilung nach

Kopfzahl (bei Müll) oder

Stockwerkslage der Wohnung (bei einer Liftanlage),

wenn diese Betriebskostenpositionen bisher gar nicht oder nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Anwesens abgerechnet wurden.

Der Gesetzgeber hat jedoch bewusst den Begriff der »erfassten Verursachung« gewählt. Auch wenn im Einzelfall die Abkehr von der Verteilung der Kosten nach der Wohnfläche hin zu einer Umlage nach Personenanzahl oder einem anderen Verteilerschlüssel zu mehr Gerechtigkeit führen kann, ist gerade diese Vorgehensweise vom Gesetzestext nicht gedeckt (§ 556a Abs. 2 BGB). Der Wechsel eines Umlageschlüssels, ohne dass künftig der Verbrauch oder die Verursachung der betreffenden Betriebskostenart ermittelt werden kann oder ein sonstiger wichtiger Grund vorliegt, ist nicht zulässig.14

2.2.2.3 Erklärung gegenüber dem Mieter

Umstrukturierung der Miete, TextformZur Umstrukturierung eines Mietvertrags hat der Vermieter eine einseitige, empfangsbedürftige Erklärung in Textform abzugeben (§ 126b BGB). »Textform« bedeutet: Die Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB muss nicht eigenhändig unterzeichnet sein. Vielmehr genügt es, wenn

die Erklärung in Schriftzeichen lesbar ist,

die Person des Erklärenden genannt und

der Abschluss der Erklärung entsprechend erkennbar gemacht wird (§ 126b BGB).

Hauptanwendungsfall der Textform ist das Übermitteln von Erklärungen durch E-Mail, Telefax oder auch die Übermittlung von Kopien.

Achtung

Der Vermieter muss den Nachweis dafür erbringen, dass der Erklärungsempfänger, also der Mieter, die Erklärung erhalten bzw. von ihr Kenntnis genommen hat. Die Erklärung in Textform entbindet ihn nicht von der Verpflichtung, im Zweifel den Zugang dieser Erklärung beim Mieter zu beweisen.

Die Wirksamkeit der Erklärung ist nicht von der Zustimmung der Mietpartei abhängig.

In der Erklärung hat der Vermieter den Grund für die Umstrukturierung zu nennen und zu erläutern. Vor allem ist die Betriebskostenart, über die künftig nach Verbrauch oder erfasster Verursachung abgerechnet werden soll, zu bezeichnen, ebenso die Art der künftigen Verbrauchserfassung. Das gilt auch, wenn mehrere Betriebskostenpositionen künftig nach Verbrauch oder Verursachung umgelegt werden sollen. Dann ist die Erklärung für jede Betriebskostenart getrennt vorzunehmen.

Die gesetzliche Umstrukturierung betrifft nicht nur solche Betriebskosten, die Mieter bisher als Pauschale schuldeten, sondern auch diejenigen, die bisher in der Miete mit enthalten waren (sogenannte Brutto- bzw. Teilbruttomiete).

Soll von einer bisherigen Bruttomiete auf teilweise Abrechnung umgestellt werden, sind die nun künftig per Abrechnung geltend zu machenden Kosten bisher in der Gesamtmiete enthalten. Diese Kosten sind daher rechnerisch zu erfassen und die bisher gezahlte Miete entsprechend zu reduzieren. Denn bleibt die Miethöhe unverändert und verlangt der Vermieter zusätzlich eine Vorauszahlung auf die künftig abzurechnende Betriebskostenposition, führt dies unweigerlich zu einer Mieterhöhung und somit zur Schlechterstellung des Mieters (§ 556a Abs. 2 Satz 3 BGB).

Der Umfang der Reduzierung kann zum Beispiel anhand einer Abrechnung unter Zugrundelegung der aktuellen Verbrauchszahlen oder Kosten des Anwesens ermittelt werden.

Um künftig eine verbrauchs- bzw. verursachungsabhängige Abrechnung wirtschaftlich sinnvoll erstellen zu können, ist es für den Vermieter von Bedeutung, dass neben der Miete eine Voraus- bzw. Abschlagszahlung vom Mieter verlangt wird. Zwar ergibt sich dieses Recht nicht ausdrücklich aus dem Gesetz – ein entsprechender Anspruch auf Zahlung von Vorschüssen ist dem Vermieter jedoch nach Sinn und Zweck dieser Vorschrift zuzugestehen. Der Vermieter kann daher eine Vorauszahlung in der Höhe fordern, in der er die Bruttomiete reduziert hat.

Nach § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB kann die Erklärung zur Umstrukturierung der Betriebskosten nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgegeben werden. Eine rückwirkende Änderung der Mietstruktur oder eine solche, die für die laufende Abrechnungsperiode Geltung haben soll, ist unwirksam.15 Ebenso sind vertragliche Vereinbarungen, die es dem Vermieter gestatten, auch rückwirkende Änderungen der Mietstruktur durchzuführen, nicht wirksam, da gemäß § 556a Abs. 3 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind.

Eine gesetzliche Frist für die Abgabe und für das Wirksamwerden der Änderungserklärung gibt es nicht. Vielmehr hat diese Erklärung die Wirkung, dass im darauffolgenden Abrechnungszeitraum eine entsprechende Abrechnung erfolgen kann und muss.

Beispiel

Wenn das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr identisch ist, kann der Vermieter grundsätzlich bis spätestens zum 31.12. eines Jahres für das nächste Kalenderjahr die Umstrukturierung erklären. Dabei muss er auf eine ordnungsgemäße Zustellung achten und die Möglichkeit des Mieters zur Kenntnisnahme berücksichtigen.

Achtung

Zu unterscheiden von der Umstrukturierung ist die Umstellung auf DirektabrechnungDirektabrechnung. Hatte der Vermieter bisher mit den Versorgungsunternehmen (zum Beispiel Wasserwerk, Strom- oder Gasanbieter) eigene Verträge und möchte er, dass künftig der Mieter direkt mit den jeweiligen Versorgern Verträge schließt und abrechnet, so muss dies gesondert zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Ein einseitiges Recht des Vermieters, auf Direktabrechnung umzustellen, ist durch § 556a Abs. 2 BGB nicht gedeckt.

8 LG Berlin, 7.3.2023, 63 S 218/21.

9 LG Potsdam, 17.7.2015, 13 S 72/14, WuM 2015, 550.

10 BGH, 21.9.2011, VIII ZR 97/11, WuM 2011, 682.

11 AG Wedding, 26.6.2002, 16 C 473/01, GE 2002, 536.

12 BGH, 28.9.2011, VIII ZR 326/10, WuM 2011, 6259.

13 AG Brandenburg an der Havel, 25.10.2004, 32 (33) C 543/03, WuM 2010, 423.

14 LG Augsburg, 17.12.2003, 7 S 3983/03, ZMR 2004, 269.

15 So auch OLG Frankfurt/Main, 12.3.2003, 7 U 50/02, ZMR 2004, 182, wonach die Änderung des Verteiler­schlüssels dem Mieter ebenfalls vor Beginn der Abrechnungsperiode mitgeteilt werden muss.

2.3 Einführung neuer Betriebskosten

Mit Vertragsabschluss haben die Vertragsparteien die Mietstruktur und damit den Umfang der umgelegten Betriebskosten festgelegt. Im Lauf eines Mietverhältnisses können sich jedoch Änderungen ergeben, die die Neueinführung von BetriebskostenBetriebskosten, Neueinführung erforderlich machen.

Beispiele

Der Vermieter schließt erst nach Abschluss des Mietvertrags eine Versicherung ab.

Der Vermieter kann die Hausmeisterarbeiten nicht mehr selbst erledigen und will einen Hausmeister einstellen.

Es werden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, zum Beispiel der Einbau eines Aufzugs oder die Installation von Glasfaser.

In all diesen Fällen entstehen neue Betriebskosten und es stellt sich die Frage, wie diese auf die Mieter umgelegt werden können.

2.3.1 Veränderungen bei Betriebskosten durch gesetzliche Vorgaben

BetriebskostenBetriebskosten, gesetzliche Neuerung können nicht nur auf Veranlassung des Vermieters neu entstehen, sondern auch durch gesetzliche Neuerungen.

Kosten der Legionellenprüfung

So verursachte die Einführung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) zum 1.11.2011 neue Betriebskosten. Die Pflichten, die sich aus ihr für Betreiber und Eigentümer ergeben, dienen letztendlich der Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft der Wasserversorgung. Die LegionellenprüfungLegionellenprüfung soll nach herrschender Meinung unter § 2 Satz 1 Nr. 5 BetrKV und § 8 Abs. 2 HeizKV zu subsumieren sein, da diese eine Erwärmung des Wasser voraussetzt.16

Kosten Breitband- und Kabelfernsehversorgung

Durch eine Änderung des Telekommunikationsgesetzes können die Kosten für die Versorgung mit TV-Signalen (KabelanschlussBreitband- und Kabelfernsehversorgung) nur noch bis zum 30.6.2024 auf den Mieter umgelegt werden. § 2 Nr. 15a und 15b BetrKV entfallen ersatzlos zum 1.7.2024 aus dem Betriebskostenkatalog. Mieter haben ab diesem Zeitpunkt die Wahlfreiheit, wie und bei welchem Anbieter sie ein TV-Signal beziehen. Der Gesetzgeber wollte damit unter anderem auf die neue digitale Welt reagieren. Vor allem jüngere Menschen nutzen das Kabel- oder Breitbandsignal nicht mehr, sondern empfangen das TV-Signal beispielsweise über das Internet. Den für sie nutzlosen Anschluss müssen sie aber dennoch zahlen. Auch sollte dem Mieter eine Wahlfreiheit bezüglich des Anbieters gegeben werden.

Das Telekommunikationsgesetz bestimmt die Streichung der Kosten für die Breitband- und Kabelfernsehversorgung aus dem Betriebskostenkatalog. Bisher war es üblich, dass der Vermieter eines Gebäudes einen Sammelvertrag für das gesamte Haus abschloss und die Kosten an den Mieter über die Betriebskostabrechnung weitergab. Ab dem 1.7.2024 können Vermieter diese Kosten trotz Umlage im Mietvertrag nicht mehr gegenüber den Mietern geltend machen.

Korrespondierend sieht § 230 Abs. 5 TKG vor, dass Vermieter die Sammelverträge mit Wirkung zum 1.7.2024 gegenüber den Anbietern außerordentlich kündigen können. Macht der Vermieter von diesem Kündigungsrecht Gebrauch, muss er den Mieter darauf hinweisen unter Verweis darauf, dass dieser ab dem 1.7.2024 eigenverantwortlich einen Vertrag über ein TV-Signal abschließen muss. Nach herrschender Meinung in der Literatur soll die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter, ein TV-Signal bereitzustellen, mit der Veränderung der Kostentragungspflicht entfallen sein. Ein reiner Aushang im Treppenhaus soll dafür nicht ausreichen, es muss wohl nachweislich jeder Mieter einzeln informiert werden.

Hat der Vermieter für sein Mehrfamilienhaus den Sammelvertrag nicht gekündigt oder entscheidet sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft (bestehend aus Eigennutzern und Vermietern) mehrheitlich gegen die Kündigung des Sammelvertrags, bleibt der Vertrag gültig. Die Versorgung mit einem TV-Signal aus diesem Vertrag erfolgt ­weiterhin, auch in der Wohnung des Mieters.

Problem: Der Vermieter kann die Kosten, die er weiter trägt, nicht mehr aus dem Mietvertrag auf den Mieter umlegen und einfordern. Der Mieter würde damit zuerst einmal kostenlos das eigentlich kostenpflichtige Signal empfangen. In diesem Fall muss der Vermieter mit seinem Mieter einen ergänzenden Vertrag abschließen, in dem sich der Vermieter zur Bereitstellung des Signals und der Mieter zur Zahlung der Kosten verpflichtet. Dieser Vertrag muss nach dem Telekommunikationsgesetz aber monatlich kündbar sein mit einer maximalen Laufzeit von 24 Monaten.

Bisher nicht geklärt ist die Frage möglicher Handlungsoptionen des Vermieters, falls sich der Mieter weigern sollte, eine Zusatzvereinbarung zu unterschreiben, oder diese mit der ihm zustehenden Kündigungsfrist von einem Monat (TKG!) kündigt, den Empfang aber weiterhin in Anspruch nimmt. Darf der Vermieter den Anschluss dann »abklemmen«?

Glasfaserbereitstellungsentgelt

Lässt der Vermieter das Haus bis zum 31.12.2027 mit Glasfaser ausstatten, kann er die Ausbaukosten als sogenanntes Glasfaserbereitstellungsentgelt grundsätzlich fünf Jahre lang mit bis zu 5,00 EUR/Monat gemäß § 2 Nr. 15c BetrKV auf den Mieter umlegen. Bezüglich des Anbieters für das TV-Signal besteht weiterhin die Wahlfreiheit des Mieters. Nach Ablauf der fünf Jahre entfällt auch die Umlage des GlasfaserbereitstellungsentgeltsGlasfaserbereitstellungsentgelt.

Der Gesetzgeber möchte mit der Einführung von § 2 Nr. 15c BetrKV die Vermieter dazu motivieren, sich am flächendeckenden Ausbau des Glasfasernetzes in Deutschland zu beteiligen.

2.3.2 Weitergabe an den Mieter

Für die Weitergabe neuer gesetzlicher Betriebskosten an den Mieter kommt es auf die Fassung der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an. Enthält diese die neuen Betriebskosten noch nicht, sind sie grundsätzlich auch nicht umlagefähig. Etwas anderes kann sich nur ergeben, wenn die vertragliche Vereinbarung eine sogenannte dynamische KlauselDynamische Klausel enthält, also auf die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweiligen Fassung Bezug nimmt.

Gesetzliche Grundlagen, wie »neue Betriebskosten« auf die Mietpartei umgelegt werden können, existieren nicht. Neben der Möglichkeit einer einvernehmlichen Anpassung kann eine im Mietvertrag vereinbarte sogenannte MehrbelastungsabredeMehrbelastungsabrede die Weitergabe neuer Betriebskosten ermöglichen.

Beispiel für eine Mehrbelastungsabrede

Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und es kann eine angemessene Vorauszahlung festgesetzt werden.

Zudem können Betriebskosten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme (neu) entstehen, künftig weitergegeben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB; siehe auch Teil 2, ­Kapitel 9).

Wichtig

Entstehen im laufenden Mietverhältnis Betriebskosten neu, so können diese weitergegeben werden,

wenn es sich um solche handelt, die im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgezählt und im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind. Einer sogenannten Mehrbelastungsabrede bedarf es dann nicht, da eine Bezugnahme zum Betriebskostenkatalog vertraglich vereinbart ist und ausreicht.

wenn der Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV nicht oder nicht vollständig Vertragsinhalt ist. In solchen Fällen kann eine Mehrbelastungsabrede die Umlage neuer Kosten ermöglichen – allerdings nur soweit diese von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV umfasst sind. Strittig ist insoweit, ob auch Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden können; dies wird zum Teil bejaht.17

wenn diese im Zuge duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen anfallen.18 Allerdings ist dies strittig, wenn es sich um Betriebskosten handelt, die nicht in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV genannt sind, wenn es sich also um »sonstige Betriebskosten« handelt.

16 Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, BGB § 556 Rn. 230.

17 Siehe Langenberg/Zehelein Rn. C 56; Zehelein, WuM 2016, 400.

18 BGH, 27.6.2007, VIII ZR 202/06, WuM 2007, 571.

2.4 Konkludente Anpassungen

In eng gefassten Ausnahmefällen lässt der BGH ausnahmsweise eine Veränderung der mietvertraglichen Vereinbarung der Betriebskosten durch widerspruchsloses Verhalten des Mieters zu. Rechnet der Vermieter über einen langen Zeitraum entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag über die Betriebskosten ab – sei es mit einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel oder über eine nicht vereinbarte Betriebskostenart –, sieht der BGH in dieser Abrechnung ein Angebot an den Mieter, die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung zu den Betriebskosten abzuändern, die der Mieter durch jahrelange widerspruchslose Zahlung des Nachzahlungsbetrags annimmt.

In einem vom BGH zu entscheidenden Fall zahlte der Mieter den Nachzahlungsbetrag zehn Jahre lang, ohne der Abrechnung zu widersprechen. Der BGH nahm eine stillschweigende Abänderung der mietvertraglichen Vereinbarung an.19

19 BGH, 7.4.2004, VIII ZR 146/03.

3 Miethöhe, Begrenzung der Miethöhe

MiethöheDie Höhe der Miete von frei finanzierten Wohnungen unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien.

Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (KostenmieteKostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht übersteigen. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NMV) und der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu ermitteln.

Die Obergrenze für die Miete von preisfreiem Wohnraum bilden der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG), der Tatbestand des Wuchers gemäß § 291 Strafgesetzbuch (StGB) (siehe Teil 1, Kapitel 4) sowie die Mietpreisbremse nach § 556d ff. BGB.

3.1 Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (§ 556d ff. BGB)

Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)MietpreisbremseMit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) vom 21.4.201520 hat der Gesetzgeber erstmals in der Nachkriegsgeschichte eine Begrenzung der Wiedervermietungsmiete mit Wirkung seit dem 1.6.2015 eingeführt. Eine Dämpfung des Mietanstiegs soll bei angespannten Wohnungsmärkten dazu beitragen, der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken.

Es war und ist durchaus strittig, ob die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete verfassungsgemäß ist. Auf einen Vorlagenbeschluss des LG Berlin hat sich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit Beschluss vom 18.7.2019 (1 BvL 1/18) hierzu geäußert. Demnach verstößt die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) weder gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) noch gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG oder gegen den Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten nicht für Mieterhöhungen im Bestand. Kernpunkt des Gesetzes ist die Begrenzung der Miete bei einer Neuvermietung. Die Bestimmungen gelten auch für Mischmietverhältnisse, bei denen die Wohnraumnutzung überwiegt, nicht aber bei gewerblichen Mietverhältnissen.

Hinweis

Entgegen einer landläufigen Meinung in der Bevölkerung gilt die Mietpreisbremse auch für möblierten Wohnraum. Möblierte Wohnungen sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ­betroffen.

Nach § 556d Abs. 1 BGB kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Mietpreisbremse verankert werden. Die Landesregierungen bestimmen diese Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und führen dort durch Rechtsverordnung für die Dauer von längstens fünf Jahren die Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Wohnraum ein. Nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB müssen diese Verordnungen bis spätestens 31.12.2025 außer Kraft treten. Die Regierungsparteien der Ampel-Koalition haben sich am 10.4.2024 darauf geeinigt, die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Haus und Grund Deutschland hat bereits angekündigt, gegen diese Verlängerung vor das Bundesverfassungsgericht zu ziehen.

Ausgenommen bleiben die Vermietung in NeubautenMietpreisbremse, NeubautenNeubauten, MietpreisbremseNeubauten sowie die erste Wiedervermietung in umfassend modernisierten Bestandswohnungen.

Die Mietpreisbremse gilt für alle Mietverträge, die während der Laufzeit einer gültigen Rechtsverordnung eines Bundeslandes abgeschlossen wurden.

Beispiel

In Bayern wurde die Mieterschutzverordnung (MiSchuV)Mieterschutzverordnung (MiSchuV) am 7.8.2019 wirksam. Mietverhältnisse, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, werden von den einschränkenden Regelungen nicht tangiert.

3.1.1 Rechtsverordnung der Länder – Liste aller Gemeinden mit Mietpreisbremse

Die Regelungen über die MietpreisbremseMietpreisbremse gelten, wenn die Landesregierungen eine Verordnung erlassen, in der die Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt sind (§ 556d Abs. 1 BGB).

Nach § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB liegen Gebiete mit angespannten WohnungsmärktenGebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn eine der vier folgenden Alternativen vorliegt, also wenn

»die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt« (§ 556d Abs. 2 Ziffer 1 BGB).

Für die Anwendung dieses Merkmals sind Erkenntnisse über die Mietentwicklung im Bundesgebiet erforderlich.

»die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt« (§ 556d Abs. 2 Ziffer 2 BGB).

Unter der »durchschnittlichen Mietbelastung« ist der prozentuale Anteil der Wohnungsmiete am verfügbaren Einkommen zu verstehen. Hier sind statistische Erhebungen notwendig, um gesicherte Erkenntnisse über das durchschnittliche Einkommen der Einwohner einer konkreten Gemeinde und die Höhe der Mieten in diesem Bereich erforderlich. Zudem müssen diese Werte die Werte des Bundesdurchschnitts deutlich übersteigen.

»die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird« (§ 556d Abs. 2 Ziffer 3 BGB).

Hier sind Indikatoren aufgeführt, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Bei starkem Bevölkerungszuwachs kann es zu Versorgungsengpässen kommen. Dies ist ebenfalls durch statistische Erhebungen zu belegen.

»geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht« (§ 556d Abs. 2 Ziffer 4 BGB).

In diesem Fall ist das Verhältnis von Angebot an Wohnraum zur Nachfrage zu untersuchen.

Zeitliche Befristung § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB

Mietpreisbremse, zeitliche BefristungEs bleibt den einzelnen Bundesländern überlassen, die jeweiligen Gebiete nach sorgsamer Prüfung auf Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit zu bestimmen.

Nach der aktuellen Rechtslage werden spätestens am 31.12.2025 alle Mietpreisbegrenzungen enden, das heißt, die Rechtsverordnungen der Länder sind spätestens auf dieses Datum befristet. Aus der aktuellen Diskussion in der Politik lässt sich aber entnehmen, dass der Gesetzgeber die Ermächtigung an die Bundesländer zum Erlass entsprechender Verordnungen verlängern wird.

Begründungspflicht § 556d Abs. 2 Sätze 5 bis 7 BGB

Mietpreisbremse, BegründungspflichtDie Rechtsverordnungen müssen begründet werden. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden. Insbesondere muss die Begründung auf statistisch gesicherten Tatsachen beruhen. Zudem muss die jeweilige Landesregierung erläutern, welche Maßnahmen sie ergreifen wird, um den Wohnungsmangel zu beseitigen (zum Beispiel Fördermaßnahmen, öffentliche Fördermittel, Übernahme von Bürgschaften, Bereitstellung von Bauland).

Ob die Bundesländer dieselben Gemeinden für die Mietpreisbremse bestimmen, die bereits für die gesenkte Kappungsgrenze (von 20 % auf 15 %) gemäß § 558 Abs. 3 BGB festgelegt wurden, wird unterschiedlich gehandhabt. In der Gesetzesbegründung heißt es ausdrücklich, dass dies gewünscht wird. Es werden strengere Voraussetzungen für eine Rechtsverordnung gelten, die die Mietpreisbremse für bestimmte Gebiete festlegt, denn die Mietpreisbremse wird deutlich stärker in die Grundrechte der Vermieter eingreifen als die Absenkung der Kappungsgrenze.

Mietpreisbremse, BundesländerInzwischen haben 14 Bundesländer von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eine Rechtsverordnung zu erlassen.

Übersicht nach Bundesländern mit Mietpreisbremse (Stand 1.11.2023)

Bayern

(MiSchuV)

7.8.2019 bis 31.12.2021

162 Städte und Gemeinden

1.1.2022 bis 31.12.2025

203 Städte und Gemeinden

Im August 2023 wurde diese Verordnung auf 208 Städte und Gemeinden erweitert

Baden-Württemberg

(Mietpreisbegrenzungsverordnung

Baden-Württemberg)

4.6.2020 bis 30.6.2025

89 Städte und Gemeinden

Berlin (Mietpreisbegrenzungsverordnung)

1.6.2020 bis 31.5.2025

Ganz Berlin

Brandenburg

(Mietenbegrenzungsverordnung)

1.1.2021 bis 31.12.2025

19 Städte und Gemeinden

Bremen

(Mietenbegrenzungsverordnung)

1.12.2020 bis 30.11.2025

Ganz Bremen außer Bremerhaven

Hamburg

(Mietpreisbegrenzungsverordnung)

1.7.2020 bis 30.6.2025

Ganz Hamburg

Hessen

(MiSchuV)

28.6.2019 bis 25.11.2020

31 Städte und Gemeinden

26.11.2020 bis 25.11.2025

49 Städte und Gemeinden

Mecklenburg-Vorpommern

(MietBgKaLVO M-V)

1.10.2018 bis 30.12.2025

Rostock und Greifswald

Niedersachsen

(Niedersächsische ­Mieterschutzverordnung)

1.1.2021 bis 31.12.2025

18 Städte und Gemeinden

Nordrhein-Westfalen

(MietSchVO NRW)

1.7.2020 bis 30.6.2025

18 Städte und Gemeinden

Rheinland-Pfalz

(Mietpreisbegrenzungsverordnung)

1.10.2019 bis 7.10.2020

4 Städte

8.10.2020 bis 7.10.2025

5 Städte

Sachsen

(Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung)

12.7.2022 bis 31.12.2025

Dresden und Leipzig

Schleswig-Holstein

(SchlHMietPrVO)

1.12.2015 bis 30.11.2019

12 Städte und Gemeinden

Vorzeitig abgeschafft

Thüringen

(ThürMietBegrVO)

31.3.2016 bis 31.1.2021

Erfurt und Jena

1.2.2021 bis 31.12.2025

Erfurt und Jena

Sachsen-Anhalt und das Saarland haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt.

Achtung

Die Mietpreisbremse gilt nicht landesweit im jeweiligen Bundesland, sondern nur in den Städten und Gemeinden, die ausdrücklich in der entsprechenden Landesverordnung genannt sind. Eine Übersicht darüber, welche Gemeinden im Einzelnen davon betroffen sind, gibt die folgende Tabelle.

Übersicht: Gemeinden und Städte mit Mietpreisbremse

Die Informationen in den folgenden Übersichten sind alphabetisch zunächst nach Bundesländern, dann nach Städten und Gemeinden sortiert. Stand der Übersicht ist der 1.11.2023.

Baden-Württemberg

Geltungszeitraum: 4.6.2020 bis 30.6.2025

• Backnang

• Leinfelden-Echterdingen

• Bad Bellingen

• Leonberg

• Bad Krozingen

• Lörrach

• Badenweiler

• Ludwigsburg

• Balgheim

• Mannheim

• Bietigheim-Bissingen

• March

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