Responsabilités des intervenants de l'immobilier E-Book

Anthemis

• Herausgeber: Anthemis
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Französisch

Seitenzahl: 438

Veröffentlichungsjahr: 2016

Beschreibung

Les Éditions Anthemis vous proposent un outil complet pour comprendre les relations et responsabilités de chacun des acteurs de l’immobilier

La (co)propriété immobilière et les opérations juridiques qui y sont liées font intervenir divers acteurs dont la mission et les responsabilités doivent être définies.

« Passage obligé » en cas de cession de droits réels immobiliers, le notaire, en sa qualité d’officier ministériel, n’intervient pas uniquement pour donner une forme authentique à l’accord des parties. Il est investi d’une mission de confiance de laquelle découlent trois exigences : une connaissance avertie de sa profession, le respect d’une morale particulièrement exigeante et un devoir d’assistance et de conseil.

Le syndic joue quant à lui un rôle essentiel dans la gestion et le fonctionnement des associations de copropriétaires. Depuis la loi du 2 juin 2010, il est reconnu comme organe de ces associations et il dispose d’un mandat à l’égard de celles-ci, dans le cadre duquel il entre en rapport avec les copropriétaires et les tiers.

L’agent immobilier, lorsqu’il intervient comme courtier, ne se charge plus seulement d’évaluer le bien et de mettre les parties en relation. Il est investi à titre personnel d’une obligation d’information en faveur des contreparties et d’une obligation d’information spécifique en matière d’urbanisme. Il peut également être chargé d’assurer la gestion d’un bien immobilier, au nom et pour le compte de son propriétaire.

Enfin, le promoteur immobilier doit lui aussi faire face à diverses obligations, tant avant qu’après la délivrance du bien.

Dans cet ouvrage, des praticiens, spécialistes des matières concernées, font le point sur les régimes de responsabilité(s) de chacun de ces intervenants ainsi que sur les responsabilités du propriétaire immobilier qui doit répondre de son bien dès que celui-ci est une cause de dommage ou de nuisance pour autrui, même si les troubles ou dommages ont été causés par les constructeurs, occupants, entrepreneurs ou autres tiers.

Un ouvrage écrit par des professionnels, pour des professionnels

A PROPOS DES ÉDITIONS ANTHEMIS

Anthemis est une maison d’édition spécialisée dans l’édition professionnelle, soucieuse de mettre à la disposition du plus grand nombre de praticiens des ouvrages de qualité. Elle s’adresse à tous les professionnels qui ont besoin d’une information fiable en droit, en économie ou en médecine.

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© 2015, Anthemis s.a.

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Tél. [phone] – [email protected] – www.anthemis.be

ISBN : 978-2-87455-886-3

Toutes reproductions ou adaptations totales ou partielles de ce livre, par quelque procédé que ce soit et notamment par photocopie, réservées pour tous pays.

Mise en page: Communications s.p.r.l.

Sommaire

La responsabilité du notaire dans le cadre de la vente immobilière

CatherineMélotte

Le syndic et ses responsabilités

Corinne Mostin

La responsabilité de l’agent immobilier

Gilles Carnoy

Les responsabilités du promoteur immobilier

André Delvaux et Renaud Simar

Les risques de responsabilité du propriétaire immobilier

Jean-Luc Fagnart

La responsabilité du notaire dans le cadre de la vente immobilière

Catherine Mélotte

Avocat au barreau de Bruxelles

Introduction

1. L’exposé des motifs de la loi du 25 ventôse an XI1 définit la fonction du notaire comme suit :

« À côté des fonctionnaires qui concilient et qui jugent les différends, la tranquillité appelle d’autres fonctionnaires qui, conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leurs volontés, leur faisant connaître toute l’étendue des obligations qu’elles contractent, rédigeant les engagements avec clarté, leur donnant le caractère d’un acte authentique et la force d’un jugement en dernier ressort, perpétuant leur souvenir et conservant leur dépôt avec fidélité, empêchent les différends de naître entre les hommes de bonne foi, et enlèvent aux hommes cupides, avec l’espoir de succès, l’envie d’élever une injuste contestation. Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires qui obligent irrévocablement les parties contractantes, sont les notaires : cette institution est le notariat. »

Cette définition dresse certes un tableau très flatteur de la fonction de notaire, mais elle contient également pour ce dernier une charge parfois très difficile à assumer au quotidien. En effet, il ressort de cet exposé des motifs que le notaire est investi d’une véritable mission de confiance auprès du public.

Ce public est interrogé régulièrement sur le rôle du notaire. Le rapport annuel 2013 du notariat (communiqué de presse du 22 avril 2014) relate que 62 % des citoyens belges sondés font confiance au notaire.

2. De cette mission de confiance découlent trois exigences fondamentales : une connaissance très avertie de sa profession, le respect d’une morale particulièrement exigeante et le devoir d’assistance et de conseil2.

Le devoir de conseil et d’assistance gouverne la fonction du notaire et est à la base de sa responsabilité3. « Le devoir de conseil assure au notaire sa grandeur mais il constitue aussi la source la plus délicate et la plus importante de la responsabilité notariale. »4

L’absence de conseil sera le plus souvent invoquée par le particulier dans le cadre de la vente immobilière, ou dans la phase préalable à la vente, pour mettre en cause la responsabilité de l’officier ministériel ou de l’homme d’affaires. Cette contribution se limitera à l’examen de ce devoir de conseil et de son corollaire, le devoir d’investigation, dans le cadre de la vente immobilière.

3. Au préalable, nous analyserons toutefois la nature juridique de la responsabilité. En effet, compte tenu du statut hybride du notaire – officier ministériel et homme d’affaires –, la relation entre le particulier et le notaire a divisé la doctrine depuis de nombreuses années. Se trouve-t-on en présence d’une responsabilité contractuelle ou extracontractuelle ? Un récent arrêt de la Cour constitutionnelle du 13 décembre 2012 a, selon nous, tranché la question, au moins temporairement.

4. Cette contribution n’a aucune prétention d’exhaustivité en ce qui concerne la matière précise de la responsabilité du notaire dans le cadre de la vente immobilière. Elle se veut une approche générale, abordant le principe du devoir de conseil dans le cadre de la vente immobilière, à la lumière des décisions jurisprudentielles, et ce dans le but d’apporter dans une large mesure un caractère pratique à cet ouvrage.

Section 1Responsabilité contractuelle ou extracontractuelle ?

§ 1. Responsabilité contractuelle

A. Doctrine et jurisprudence

5. Le statut du notaire est hybride, il en découle que sa responsabilité est envisagée par certains sur le plan contractuel et par d’autres sur le plan extracontractuel, selon la mission qui lui est confiée5.

6. Le professeur Dalcq enseignait que la responsabilité des titulaires de professions libérales est par principe une responsabilité contractuelle, le rapport entre le client et le professionnel se situant dans le cadre des articles 1134 et suivants du Code civil6.

En ce qui concerne le notaire, l’auteur énonçait qu’il ne fait aucun doute que la responsabilité du notaire doit être envisagée sur le plan contractuel à l’égard de son client, aussi bien lorsqu’il agit comme conseiller de celui-ci, comme dépositaire ou mandataire7, et ce, même dans l’hypothèse où il donne un caractère authentique aux actes qu’il passe.

En d’autres termes, pour cet auteur, le notaire agit toujours à l’égard de son client en vertu d’un contrat, et ce, même lorsqu’il exerce des tâches liées à sa fonction d’officier public. Ce n’est que dans l’hypothèse où il est désigné par le juge ou lorsqu’un tiers au contrat met en cause sa responsabilité8 que celle-ci peut être envisagée sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

7. Ce principe a été suivi par une certaine doctrine9.

Le professeur Casman rappelle à cet égard que c’est le lien de confiance existant entre le notaire et son client qui est à la source du contrat entre les deux parties. Selon elle, « [l]a nécessité de ce lien de confiance aboutit à reconnaître d’une part le droit du client de choisir son notaire librement (art. 9, § 1er loi organique du notariat…), d’autre part, le droit du client de rompre sa relation avec le notaire n’importe quand et pour n’importe quel motif : on ne peut obliger personne à recevoir un acte qui le concerne par un notaire en qui il n’aurait pas confiance »10.

8. La jurisprudence reste divisée sur la question de la nature de la responsabilité.

Certaines décisions estiment à l’instar du professeur Dalcq que la responsabilité du notaire est toujours contractuelle à l’égard du particulier l’ayant expressément choisi11.

Il a été décidé dans ce sens :

« Il y a lieu de relever tout d’abord qu’il est admis que la relation qui se noue entre le (les) notaire(s) […] et ses[leur] client[s] est une relation contractuelle ; un lien de confiance se noue entre eux, le professionnel s’étant engagé à accomplir les actes demandés par les particuliers. L’article 1382 du Code civil trouve à s’appliquer lorsque le notaire a été désigné par le juge pour une mission spécifique car alors aucun lien n’existe entre le notaire et les particuliers qu’il doit servir dans le cadre de sa mission. »12

« La responsabilité du notaire d’une partie qui établit, à sa demande, un acte sous seing privé, signé par la suite en son étude, est de nature contractuelle à l’égard de cette partie. »13

B. Obligation de moyens et obligation de résultat

9. Si on envisage la responsabilité du notaire sur la base contractuelle, il convient de déterminer la nature de ses obligations14. En principe, à l’instar des autres professions libérales, le notaire est tenu à une obligation de moyens. Ce n’est que pour certains actes déterminés que le notaire sera tenu à une obligation de résultat.

10. Il est unanimement admis que par l’obligation de résultat, le débiteur de ladite obligation s’engage à obtenir le résultat ; à défaut, il sera considéré comme fautif. En présence d’une obligation de moyens, le débiteur promet uniquement de mettre tout en œuvre pour parvenir au résultat.

L’intérêt de la distinction entre ces deux formes d’obligations porte sur la charge de la preuve. En présence d’une obligation de résultat, le particulier se contentera d’apporter la preuve que le résultat n’est pas atteint et la faute sera ainsi établie. Le notaire ne pourra s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve d’un cas de force majeure ou de l’absence de lien de causalité entre la faute et le dommage.

Par contre, face à une obligation de moyens, le particulier, pour pouvoir mettre en cause la responsabilité du notaire, devra démontrer que ce dernier n’a pas agi comme tout notaire normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Il devra apporter la preuve que le notaire a manqué à ses obligations, a commis une erreur de conduite.

11. Pour déterminer si on se trouve en présence d’une obligation de moyens ou d’une obligation de résultat, il convient de s’en référer à la volonté des parties15. Il serait fastidieux et complètement inutile d’établir une liste des obligations de résultat et des obligations de moyens incombant au notaire.

Un principe général peut toutefois être retenu, à savoir que le notaire est maître de la forme, il est donc tenu à une obligation de résultat en ce qui concerne la validité des actes instrumentaires. La faute du notaire sera établie dès que son acte sera considéré nul en la forme16.

L’article 14 de la loi Ventôse impose dans ce sens que l’acte soit signé par toutes les parties. L’absence de signature par une des parties rend l’acte nul ; le notaire est tenu à cet égard à une obligation de résultat17.

La loi18 impose également aux officiers publics l’obligation d’indiquer le titre de propriété des vendeurs. Il s’agit là d’une obligation de résultat entraînant, pour le notaire, certaines recherches. L’obligation de vérifier le titre, quant à elle, est une obligation de moyens19.

12. Le non-respect des dispositions légales sera également considéré dans certaines hypothèses comme un manquement à une obligation de résultat20. Il convient de préciser, dès à présent, que le devoir de conseil est prévu par la loi (article 9 de la loi Ventôse). Toutefois, comme nous le verrons ultérieurement, l’obligation de conseil n’est pas constitutive d’une obligation de résultat dans le chef du notaire.

§ 2. Responsabilité extracontractuelle

A. Doctrine et jurisprudence

13. L’enseignement du professeur Dalcq est loin d’être suivi par tous.

En effet, certains auteurs considèrent que lorsque le notaire agit en tant qu’officier ministériel, il doit se conformer essentiellement aux prescriptions légales et non contractuelles. Dès lors, lorsque le notaire exerce sa fonction instrumentaire, à savoir son rôle d’authentificateur des déclarations ou conventions entre parties, sa responsabilité doit être envisagée sur le plan extracontractuel21.

Il en va bien évidemment de même lorsque sa mission lui a été confiée par le juge. Ce principe portant sur la nature de la responsabilité du notaire désigné par le juge est accepté par tous22.

En d’autres termes, ce n’est que dans l’hypothèse où le notaire agit en qualité d’homme d’affaires que sa responsabilité peut être envisagée sur le plan contractuel.

14. Ainsi, pour Me Jean Goemaere, la responsabilité civile professionnelle du notaire lors de la phase préalable à la vente est de nature contractuelle ; toutefois, dès que le notaire reçoit un acte authentique, elle est de nature aquilienne23.

15. La jurisprudence, comme énoncé précédemment, est partagée sur la question de savoir si la responsabilité du notaire doit être envisagée sur le plan contractuel ou quasi délictuel, selon les actes qu’il est amené à accomplir.

De nombreuses décisions ont suivi l’enseignement de Me Goemaere selon lequel un notaire, lorsqu’il agit en sa qualité d’officier ministériel, est responsable sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil24.

Il a ainsi été décidé :

« Toutefois, rien n’empêche que la responsabilité d’un notaire soit à la fois de nature contractuelle et extracontractuelle. Les fonctions d’authentification et de conseil sont susceptibles de s’exercer en même temps à propos d’un même acte notarié. »25

« L’action des demandeurs, qui est fondée sur un prétendu manquement du notaire à son obligation d’information dans le cadre d’un acte de vente passé devant son ministère, est une action en indemnisation du dommage sur la base de la responsabilité extracontractuelle à laquelle s’applique le délai de prescription quinquennal de l’article 2262bis, § 1, alinéa 2 C. civ. »26

« Une faute professionnelle du notaire portant sur son obligation d’information lors d’un passage d’un acte notarié est régie par les principes de la responsabilité extracontractuelle (art. 1382-1383 C. civ.) car le notaire intervient dans le cadre de sa mission légale (art. 1er de la loi organique du notariat) et de son obligation légale de prêter son ministère. »27

« La théorie du concours n’est pas d’ordre du jour, lorsque la victime se fonde sur les articles 1382 et suiv. C. civ. pour les fautes qui auraient été commises par le notaire lors de la passation de l’acte authentique et sur les articles 1134 et suiv. C. civ. pour les éventuelles fautes commises par le notaire lors de la passation de l’acte sous seing privé. »28

16. Cette théorie de la distinction de la nature des responsabilités selon les actes accomplis par le notaire est selon nous difficilement applicable dans la pratique et entraîne une insécurité juridique.

En effet, dans le cadre de la vente d’un immeuble, les parties font le plus souvent appel au notaire non seulement en sa qualité d’homme d’affaires (avant la passation de l’acte), mais également en sa qualité d’officier ministériel (lors de la passation de l’acte). Or, si on fait application de la théorie susénoncée, il conviendrait de distinguer pour chaque acte effectué par le notaire si ce dernier a ou non agi en sa qualité d’officier ministériel.

En effet, la prescription de l’action est différente selon que l’on se trouve en présence d’une responsabilité contractuelle ou aquilienne. Dès lors, chaque mission confiée au notaire devrait faire l’objet d’un examen en ce qui concerne la prescription (5 ans ou 10 ans). Le particulier disposerait de délais différents pour agir en justice alors même que les éventuelles fautes commises par le notaire pourraient être liées aux actes accomplis en sa qualité d’homme d’affaires ainsi qu’à ceux liés à son rôle d’authentificateur.

B. Obligations du notaire

17. Pour certains auteurs, la distinction entre obligation de moyens et obligation de résultat n’est d’application qu’en matière de responsabilité contractuelle et elle n’a donc pas lieu d’exister en présence d’une responsabilité aquilienne29.

Nous ne partageons pas ce point de vue. En effet, la distinction entre obligations de résultat et de moyens trouve également à s’appliquer dans le cadre de la responsabilité quasi délictuelle.

Le fait que la responsabilité du notaire soit envisagée sur la base extracontractuelle n’a pas pour conséquence que ce dernier serait tenu, pour tous les actes effectués, à une simple obligation de moyens.

La question de savoir si un notaire normalement prudent et diligent aurait commis la même erreur n’a pas lieu d’être posée – dans la mesure où elle recevrait nécessairement une réponse positive – lorsque le notaire est tenu à une obligation de résultat. Tel est le cas lorsque la loi impose au notaire certaines obligations non respectées par le professionnel.

Il a ainsi été décidé à titre d’exemple :

« Dès lors que le notaire instrumentant affirme que cette partie était présente lors de la passation de l’acte, il est établi que le notaire a oublié de lui faire signer l’acte, en violation de l’article 14 de la loi Ventôse. Cette faute engage la responsabilité quasi délictuelle du notaire à l’égard de l’organisme de prêt. »30

18. Toutefois, que l’on se trouve en présence d’une responsabilité contractuelle ou extracontractuelle, le particulier devra démontrer, dans les deux hypothèses, une faute, un dommage et un lien de causalité.

§ 3. L’arrêt de la Cour constitutionnelle du 13 décembre 2012 et ses conséquences

A. Arrêt de la Cour constitutionnelle du 13 décembre 2012

19. Une question préjudicielle a été récemment posée à la Cour constitutionnelle.

Dans son arrêt du 12 décembre 2013, la Cour constitutionnelle a mis fin selon nous à la polémique divisant la doctrine et la jurisprudence depuis de nombreuses années.

L’arrêt du 12 décembre 2013 énonce ce qui suit :

« Dans l’interprétation suivant laquelle des délais de prescription différents s’appliquent à l’action en réparation d’un dommage causé au client du notaire en raison de la faute de celui-ci selon que cette faute est commise à l’occasion de l’établissement d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique, l’art. 2262bis, § 1er, alinéas 1er et 2, C. civ., lu en combinaison avec son article 2276quinquies, viole les art. 10 et 11 de la Constitution.

Dans l’interprétation suivant laquelle le même délai de prescription de dix ans s’applique à l’action en réparation d’un dommage causé au client du notaire en raison de la faute de celui-ci lorsque cette faute est commise à l’occasion de l’établissement d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique, l’art. 2262bis, § 1er et 2, C. civ., lu en combinaison avec son art. 2276quinquies, ne viole pas les art. 10 et 11 de la Constitution.

Il n’est pas raisonnablement justifié que les victimes d’une faute commise par un notaire selon qu’elle l’est à l’occasion de l’accomplissement d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé disposent d’un délai différent pour agir, alors que dans les deux cas, elles font le choix du notaire à qui elles confient une mission et alors que dans l’un ou l’autre cas, le notaire doit faire montre des mêmes qualités professionnelles, répondant ainsi à la confiance qui lui est accordée au motif, notamment, de la qualité d’officier public qu’elle revêt. »31

20. Il ressort incontestablement de cet arrêt du 13 décembre 2012 que la responsabilité du notaire envers le particulier qu’il a choisi personnellement est une responsabilité contractuelle, et ce qu’importe que le notaire agisse en sa qualité d’officier ministériel ou d’homme d’affaires. Toute autre interprétation entraînerait la violation des articles 10 et 11 de la Constitution.

La Cour constitutionnelle précise, en effet, que dans la mesure où le particulier a personnellement choisi son notaire et lui a confié une mission, une relation de confiance se noue entre les deux parties qui d’un point de vue juridique entraîne l’existence d’un contrat.

« Comme l’indique également l’article 9 précité, la désignation du notaire par la personne qui recourt à ses services relève d’un choix guidé par la confiance qu’elle lui porte, y compris lorsqu’il s’agit de lui confier une mission d’authentification. »

B. Conséquences de l’arrêt du 13 décembre 2012 sur la jurisprudence et la doctrine

21. À la suite de cet arrêt du 13 décembre 2012, il semble que les juridictions du Royaume ont opté pour la thèse défendue par feu le professeur Dalcq, à savoir que la responsabilité du notaire doit être analysée comme une responsabilité contractuelle lorsqu’il est choisi par le client, et ce, quelle que soit la mission confiée au notaire (officier ministériel ou homme d’affaires).

On peut citer à cet égard l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 10 décembre 2013 :

« La relation contractuelle s’établit entre le notaire et le client, même lorsque le notaire agit comme officier ministériel. En matière de prescription, le délai décennal de l’article 2262bis C. civ. s’applique. »32

22. Dans un arrêt du 6 juin 2013, la Cour de cassation a dû se prononcer non pas sur la nature de la responsabilité du notaire, mais sur la motivation d’une cour d’appel ayant estimé que dans le cas soumis à son appréciation, le notaire pouvait voir sa responsabilité contractuelle engagée.

L’arrêt du 6 juin 2013 décide :

« [L’arrêt attaqué (Mons, 15 décembre 2011)] considère que si la demanderesse [notaire] a été choisie pour passer l’acte par le prétendu B, ce choix a été ratifié par la défenderesse […] qui lui a envoyé une série d’instructions qui dépassaient le cadre strict de la mission d’authentification d’un notaire », « qu’un contrat s’était bien noué entre les parties à propos de l’acte de crédit litigieux que la demanderesse fut chargée d’établir sur la base des indications de la banque », que « les instructions données le 24 avril 1998 par celle-ci à la demanderesse stipulaient expressément de mentionner les noms(s), prénoms, profession(s), domicile(s), date(s) et lieu(x) de naissance des crédités » et « que cette obligation contractuelle impliquait, pour sa correcte exécution, que la demanderesse mette tout en œuvre pour recueillir des renseignements exacts ».

Par l’ensemble de ces énonciations, dont le moyen ne soutient pas que la cour d’appel n’a pu déduire l’existence d’un contrat entre les parties, l’arrêt justifie légalement sa décision que « dans le cas particulier en l’espèce, et du chef de la violation prétendue de cette dernière obligation la défenderesse peut invoquer la responsabilité contractuelle de la demanderesse »33.

Selon nous, la Cour de cassation s’est contentée de constater que les motifs invoqués par la cour d’appel pour déduire des faits soumis à son appréciation que l’on se trouvait en présence d’une responsabilité contractuelle étaient justifiés. Selon nous, cet arrêt du 6 juin 2013 ne peut être considéré comme un arrêt de principe ayant tranché définitivement la question de la nature de la responsabilité du notaire.

En effet, la Cour de cassation reprend le motif suivant invoqué par la cour d’appel pour justifier sa décision : « une série d’instructions qui dépassaient le cadre strict de la mission d’authentification d’un notaire ».

Doit-on en déduire que la Cour de cassation a estimé que la responsabilité du notaire pouvait être envisagée sur le plan contractuel, et ce, uniquement dans la mesure où ce dernier n’agissait pas uniquement comme authentificateur mais également comme homme d’affaires ?

Cet arrêt du 6 juin 2013 ne tranche pas la question. Toutefois, un constat peut être émis : cet arrêt du 6 juin 2013 ne contredit en rien l’arrêt de principe du 13 décembre 2012 de la Cour constitutionnelle.

23. La doctrine semble se rallier à la décision de la Cour constitutionnelle du 13 décembre 201234, sauf exception35.

§ 4. Intérêt de la disctinction

24. Conformément à l’article 2276quinquies du Code civil, les délais de prescription de droit commun sont applicables à la responsabilité professionnelle des notaires.

Cette disposition a été insérée par l’article 47 de la loi du 4 mai 199936 modifiant la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat. Cette disposition légale est entrée en vigueur le 1er janvier 2000. Avant l’introduction de l’article 2276quinquies du Code civil en 1999, celui-ci ne prévoyait pas de dispositions spécifiques concernant la prescription de l’action en responsabilité contre les notaires. En d’autres termes, avant 2000, les délais généraux de prescription étaient également d’application.

25. L’intérêt de la distinction entre responsabilité contractuelle et extracontractuelle n’est pas anodin, et ce compte tenu des délais de prescription propres à chaque action.

26. L’article 2262bis énonce ce qui suit :

« Toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans.

Par dérogation à l’article 1er, toute action en réparation d’un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle se prescrit par cinq ans à partir du jour qui suit celui où la personne lésée a eu connaissance du dommage de son aggravation et de l’identité de la personne responsable.

Les actions visées à l’alinéa 2 se prescrivent en tout cas par vingt ans à partir du jour qui suit celui où s’est produit le fait qui a provoqué le dommage. »

27. Les actions en responsabilité contractuelle se prescrivent en 10 ans, alors qu’en principe les actions en responsabilité extracontractuelle se prescrivent en 5 ans.

28. Toutefois, comme l’a énoncé à juste titre un jugement du 3 janvier 2014 du Tribunal de première instance de Bruxelles, « on ne peut réduire la question de la prescription en responsabilité notariale à l’opposition entre un délai de dix ans (pour les actions personnelles) et un délai de cinq ans (pour les actions fondées sur la responsabilité extracontractuelle), car il existe une différence fondamentale entre les deux, qui est leur point de départ. Si, en matière personnelle, le moment est fixé au jour où naît le droit, sans qu’il puisse varier, en matière de responsabilité aquilienne, le point de départ dépend du jour où la personne a eu connaissance du dommage et de l’identité du responsable présumé. Le délai n’est donc pas de cinq ans, mais de cinq ans ou plus, l’alinéa 3 de l’article 2262bis, § 1er C. civ. précisant qu’il est en tout cas de vingt ans à compter du lendemain du fait qui a provoqué le dommage »37.

En d’autres termes, dans certaines circonstances, le délai de prescription prévu pour les actions fondées sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil peut être plus avantageux que le délai fixe de 10 ans prévu pour les actions personnelles.

§ 5. Conclusion

29. Nous partageons le point de vue du professeur Dalcq38. En effet, que le notaire agisse en sa qualité d’officier ministériel ou d’homme d’affaires, sa responsabilité doit être envisagée sur le plan contractuel en ce qui concerne les personnes qui l’ont personnellement choisi.

Le particulier, lorsqu’il se trouve dans l’obligation de recourir aux services d’un notaire, a le choix de son notaire, à l’instar de son médecin, son architecte, son avocat…

Le simple fait que le notaire ait des obligations légales et dispose d’un monopole ne modifie selon nous en rien la relation qu’il entretient avec son client.

En effet, comme l’énonçait le doyen Carbonnier, « la responsabilité quasi délictuelle concerne deux étrangers que le hasard a mis épisodiquement en présence l’un avec l’autre, le contrat lie deux parties qui accordent leur volonté sur un objet déterminé »39.

Or, lorsqu’un particulier fait appel à un notaire pour la passation d’un acte authentique, il existe entre les parties une volonté d’effectuer ensemble un objet déterminé.

Section 2Devoir de conseil

§ 1. Les bases du devoir de conseil

30. Le devoir de conseil et son corollaire le devoir d’investigation sont au centre de la responsabilité notariale, raison pour laquelle nous avons consacré cette section à son examen.

31. Le devoir de conseil est une obligation tant morale que légale et jurisprudentielle ; elle se fonde en outre sur l’usage et la coutume40.

A. Une obligation légale

32. Le devoir de conseil est prévu par l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI. Cet article énonce :

« § 1er. Le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels il intervient et conseille les parties en toute impartialité.

§ 2. Lorsqu’il constate l’existence d’intérêts distincts manifestement contradictoires en présence d’engagements à l’évidence disproportionnés, le notaire attire l’attention des parties, et les avise qu’il est loisible à chacune d’elles de désigner un autre notaire ou de se faire assister par un conseil. »

Cet article contient le principe général du devoir de conseil et d’information, mais n’en donne toutefois aucune définition.

33. Ce devoir de conseil est d’ordre public et est le corollaire du crédit et de la confiance attachés à la mission confiée au notaire41 ; il se rattache à l’essence de sa profession42.

Cet élément implique que le notaire ne peut s’exonérer de son obligation d’information, même par une clause formelle de l’acte ou d’un écrit séparé que les parties accepteraient librement de signer43.

34. L’obligation d’information incombe au notaire, tant dans l’exercice de sa fonction publique que dans ses interventions comme conseiller juridique. L’erreur qui pourrait être commise serait de prétendre que le devoir de conseil serait plus strict lorsqu’il émane de la loi44. Ce principe n’est toutefois pas partagé par tous45.

Distinguer le devoir de conseil selon qu’il émane de l’officier ministériel, de l’homme d’affaires ou de l’officier désigné par le juge n’a selon nous aucun sens pratique. Il a ainsi été décidé dans ce sens :

« L’obligation de consultation incombe au notaire, tant dans l’exercice de sa fonction publique que dans ses interventions comme conseiller juridique et homme d’affaires. Il est non fondé et artificiel de diviser en deux parties distinctes les actes du notaire, posés en exécution ou non de sa fonction. »46

La Cour constitutionnelle a rappelé ce principe dans son arrêt du 13 décembre 201247 en décidant, à juste titre, ce qui suit :

« Il ressort tant de la loi relative à l’organisation du notariat que de ses travaux préparatoires que le devoir de conseil du notaire ne se distingue pas selon qu’il agit en tant qu’officier public ou en tant que conseiller juridique. Quelle que soit la qualité dans laquelle il agit, le notaire est, en effet, tenu d’accomplir sa mission de recherche et d’information avec la même objectivité, indépendance, probité et impartialité. »

35. Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil lorsqu’il est désigné par le juge. Il est toutefois selon nous inexact de prétendre que son obligation de conseil serait plus importante encore lorsque tel est le cas48.

36. On distingue généralement les informations qui lui sont imposées par des dispositions légales, notamment en matière fiscale, de celles qui découlent de son devoir de conseil général prévu par l’article 9 de la loi Ventôse et dont l’importance est donnée par la jurisprudence et la doctrine.

B. Doctrine et jurisprudence

37. Au fil des années, doctrine et jurisprudence ont tenté de définir la notion de devoir de conseil et lui ont donné une portée de plus en plus large. La jurisprudence va ainsi imposer au notaire un nombre croissant d’obligations relevant prétendument de ce devoir général.

38. Le devoir de conseil est unanimement considéré comme une obligation de moyens49.

§ 2. Vers une définition

A. Définition générale

39. La loi, comme énoncé précédemment, ne donne aucune définition du devoir de conseil.

La jurisprudence a donné à ce devoir d’information une définition on ne peut plus étendue. Il a ainsi été décidé :

« Le devoir de conseil du notaire consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité.

Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération. »50

40. L’obligation de conseil porte sur l’information, l’investigation et la substitution51. Il doit être donné d’initiative par le notaire52.

B. L’information

41. Le notaire est tenu d’informer les parties sur la validité juridique de l’opération53. En d’autres termes, le notaire devra s’assurer que l’acte qu’il est chargé de recevoir est conforme à la loi54. Il devra ensuite expliquer aux parties les conséquences juridiques de l’acte entrepris et s’assurer que ces dernières les ont comprises55. Le notaire doit donc suppléer à l’ignorance des parties. Il s’agit de les guider vers l’itinéraire juridique le plus approprié en fonction des objectifs poursuivis et de l’acte envisagé56.

Il a ainsi été considéré que « le notaire ne peut se retrancher derrière le fait qu’il a acté ce que son client lui a dicté car, à supposer même que le fait est exact, il doit informer le client de l’erreur juridique de la formule utilisée et lui conseiller l’adaptation d’une forme conforme aux exigences légales »57.

42. L’information porte également sur les aspects financiers et économiques de l’acte58. Il a été jugé dans ce sens que le notaire est tenu d’éclairer les parties des conséquences juridiques des actes auxquels il prête son ministère, et notamment de les informer d’enregistrements dont ces actes sont frappés et éventuellement de leur signaler les allégements fiscaux dont ils peuvent profiter59.

Le notaire ne reste toutefois tenu qu’en fonction de ses compétences. Le notaire n’est ni un économiste60 ni un fiscaliste61.

« Si le notaire n’intervient pas dans l’élaboration du plan financier d’une société et ne garantit ni le réalisme ni la sincérité des prévisions qu’il contient, il lui appartient cependant d’attirer l’attention des fondateurs sur l’importance du plan financier et sur ses insuffisances manifestes. »62

43. Il est également tenu d’informer les parties sur l’étendue de leurs droits et obligations découlant de l’acte. Cette obligation ressort expressément de l’article 9, § 1er, alinéa 3, de la loi du 25 ventôse an XI.

44. Cette obligation impose notamment au notaire de rédiger de la manière la plus compréhensible et la plus claire63 possible les opérations que les particuliers souhaitent concrétiser. Le texte ne peut être ambigu et la responsabilité du notaire pourra être engagée si le texte est rédigé de manière telle qu’il puisse faire l’objet de plusieurs interprétations64. Le texte ne peut induire les parties en erreur65.

45. Cette mission d’information doit s’exercer au stade précontractuel, au stade de l’élaboration de l’acte et au stade de la passation de l’acte66.

46. La loi Ventôse, en son article 12, impose au notaire l’obligation de faire lecture de l’acte avant la signature de celui-ci. Il s’agit là pour le notaire d’une possibilité de vérifier que le ou les particulier(s) dispose(nt) de toutes les informations nécessaires pour comprendre la portée de l’acte et ses conséquences67.

Il a ainsi été considéré que les parties à une vente sont censées suivre la lecture avec l’attention requise. Si les informations se retrouvent dans l’acte et que le particulier n’y a nullement fait attention, il ne peut mettre en cause la responsabilité du notaire68.

C. L’investigation

47. Le devoir d’investigation, d’enquête, est un corollaire du devoir de conseil. En effet, généralement pour pouvoir donner une information précise aux particuliers, le notaire devra effectuer un certain nombre de recherches (hypothécaire, urbanistique, qualité des parties…).

48. Ce devoir d’investigation, à l’instar du devoir de conseil, découle soit du devoir général d’information, soit de la loi.

Une section distincte de cette contribution sera consacrée à ce devoir d’investigation.

D. La substitution

49. Dans certaines hypothèses, le notaire doit se substituer au particulier pour accomplir des actes déterminés. Il y a lieu également de distinguer la substitution découlant de la loi de celle découlant du devoir général de conseil et d’information.

La loi impose au notaire de se substituer pour les formalités portant notamment sur l’enregistrement, la publication des actes de sociétés, la notification après l’acte de vente en matière de bail à ferme, la transcription69 des actes d’aliénation à la conservation des hypothèques70. Dans ces hypothèses, le notaire sera tenu à une obligation de résultat.

50. L’obligation de substitution peut également découler du devoir général de conseil. On peut citer à titre d’exemple les formalités d’inscription et de radiation hypothécaire71.

Ainsi, un notaire fut déclaré responsable pour avoir effectué une inscription hypothécaire dans un bureau d’une commune autre que celle où le bien était situé72.

§ 3. Caractéristiques du devoir de conseil

A. Conseil impartial

51. Le notaire est tenu d’une obligation d’information et de conseil impartial qui doit être remplie d’une façon adéquate et efficace en tenant compte des circonstances spécifiques soumises à son appréciation73.

Cette obligation découle expressément de l’article 9 de la loi Ventôse. L’absence d’impartialité peut certes entraîner la responsabilité du notaire, mais n’est nullement un moyen pouvant entraîner la nullité de l’acte telle que définie par l’article 860 du Code judiciaire74.

52. Cette obligation d’impartialité implique que le notaire est tenu d’informer toutes les parties à l’acte75 et non uniquement la partie qui a fait appel spécifiquement à ses services76. En outre, les informations dont dispose le notaire doivent être fournies, en principe, de la même manière à toutes les parties.

Il a ainsi été décidé :

« Attendu que le devoir d’impartialité impose au notaire de ne pas favoriser une des parties à l’acte par rapport à l’autre et à procurer les mêmes soins à l’une et à l’autre.

[…]

Que ce devoir de conseil est dû à toutes les parties à l’acte malgré que les intérêts puissent paraître opposés, le notaire doit éclairer chacun sans desservir personne.

Que dans le cadre d’un acte de prêt hypothécaire le devoir de conseil du notaire existe tant à l’égard du créditeur que de l’emprunteur, le notaire ne pouvant jamais se départir d’une attitude de stricte neutralité même lorsque, comme en l’espèce, il agit à la fois comme notaire instrumentant et comme mandataire des prêteurs. »77

« Le notaire exerce une mission de confiance en vertu de laquelle il est tenu de respecter un devoir d’assistance. Le corollaire de ce devoir d’assistance est le devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte même si celles-ci ont des intérêts opposés. »78

53. L’article 9 de la loi Ventôse oblige en outre le notaire, dans l’hypothèse d’un conflit d’intérêts entre les parties, à inviter chacune d’elles à désigner un autre notaire79. Le devoir d’impartialité lui donne l’obligation d’aviser les parties qu’elles ont le libre choix d’un autre notaire quand il constate l’existence d’intérêts manifestement contradictoires ou contraires.

54. Ce devoir d’impartialité est bien évidemment d’application et même de manière plus accrue lorsque le notaire agit comme auxiliaire de justice. En tant que mandataire de justice, il doit éviter tout comportement pouvant donner l’apparence de partialité80.

« Le notaire commis comme auxiliaire obligé de justice voit son devoir d’impartialité renforcé par une exigence d’impartialité objective au sens judiciaire du terme. Cette exigence signifie que, non seulement le notaire commis ne peut, dans le déroulement des opérations de liquidation, donner l’impression d’avoir un parti pris ou un préjugé à l’égard de telle ou telle partie, mais également que, lors de sa désignation, le juge doit avoir égard aux circonstances qui pourraient, objectivement, susciter dans l’esprit d’une ou plusieurs parties des doutes sérieux quant à l’aptitude dudit notaire à exercer sa mission en toute indépendance. »81

B. Caractère supplétif du devoir de conseil

55. La portée du devoir de conseil dépend de la formation et de l’expérience des parties82. Il est enseigné à cet égard que le devoir de conseil a un caractère supplétif, en ce qu’il n’existe que pour suppléer à l’ignorance des parties. Il diminue, jusqu’à pouvoir disparaître, pour tout ce que les parties, compte tenu de leur expérience ou de leurs compétences, ont dû savoir par ailleurs83.

56. Le devoir de conseil sera également moins important pour le notaire lorsque le client est par ailleurs conseillé par un spécialiste, notamment un fiscaliste84.

Il a ainsi été décidé :

« Un vendeur professionnel qui, lors d’une précédente acquisition, a lui-même déjà bénéficié des droits d’enregistrement réduits conformément à l’article 62 du C. enreg., est réputé être au courant des conditions légales imposées pour la conservation de cet avantage (art. 64 C. enreg.). Pour la Cour, il est clair qu’il n’est pas démontré que le notaire a failli en l’espèce à son devoir légal d’information et de conseil. »85

En d’autres termes, le notaire est tenu de suppléer à l’ignorance des parties mais il doit également s’adapter à leur formation autant qu’à leur expérience, et à leur apparence de discernement. En effet, les parties ne savent parfois pas elles-mêmes qu’elles sont ignorantes.

Il peut ainsi être reproché au notaire d’avoir cru que la partie avait une expérience suffisante86.

57. Pour certains, le fait que le particulier dispose de compétences particulières ne peut avoir d’incidence sur le devoir de conseil incombant à l’officier public. Deux raisons sont invoquées pour justifier ce point de vue :

– le devoir de conseil est une charge statutaire ;

– les parties, même lorsqu’elles disposent de compétences particulières, sont mauvais juges dans leurs propres affaires.

Pour ces raisons, les parties expérimentées doivent dès lors bénéficier des mêmes conseils que les parties inexpérimentées87.

« Que la circonstance que M.L. ait été un homme d’affaires avisé ne modifie pas cette analyse. Qu’indépendamment des aptitudes et compétences propres des parties à l’acte, il relève du devoir de conseil du notaire d’éclairer complètement celles-ci, notamment sur l’efficacité de l’acte qu’elles se proposent de passer et, in casu, des garanties qui sont concédées. »88

Cette vision de l’obligation d’information a l’avantage indéniable que le notaire n’a pas à se poser la question de savoir si le particulier a de réelles connaissances en la matière ou si elle feint d’en avoir.

Toutefois, à l’heure actuelle, ce point de vue est largement rejeté par la jurisprudence89 et la doctrine majoritaire qui estiment que le devoir de conseil est supplétif.

58. En tout état de cause, le notaire ne peut se voir reprocher un manquement à son devoir de conseil, si la simple lecture de l’acte dont les clauses sont rédigées de manière claire et précise permettait aux parties de disposer de tous les renseignements utiles.

Il a ainsi été décidé :

« Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l’attention des acheteurs sur l’impossibilité de rembourser anticipativement, ce que la simple lecture de l’acte permettait de comprendre. »90

§ 4. La charge de la preuve

A. Principe

59. Conformément aux articles 870 et 1315 du Code judiciaire, le demandeur, à savoir en l’espèce le particulier, doit apporter la preuve des faits qu’il allègue.

En d’autres termes, il appartient aux parties de démontrer que le notaire a manqué à son devoir de conseil, manquement ayant causé leur dommage. Ce principe fait l’unanimité à l’heure actuelle91.

Le plus souvent, cette preuve, dans la mesure où il s’agit de démontrer un fait négatif, sera apportée par des présomptions92. Le notaire est en effet présumé avoir rempli son obligation et seules des présomptions contraires peuvent renverser l’hypothèse de départ. Il appartiendra au juge d’apprécier le caractère fautif ou non de la conduite du notaire par référence à celle du notaire normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

60. Le notaire ne doit pas en principe se préserver un écrit pour démontrer qu’il a rempli ses obligations. Il ne résulte pas de l’absence d’écrit que des renseignements ou conseils n’ont pas été donnés93.

Il a ainsi été décidé :

« Il appartient au client d’établir que le notaire a manqué à son obligation de conseil (art. 9 de la loi de Ventôse)… Une telle preuve ne peut être rapportée par la seule absence d’un écrit du notaire, celui-ci n’étant pas tenu de se ménager une preuve écrite des informations qu’il donne à ses clients et étant, en conséquence, présumé avoir rempli ses fonctions. »94

B. Un écrit par précaution

61. Il est admis que le notaire n’a pas l’obligation de se ménager une preuve écrite des conseils qu’il a donnés. Toutefois, bien que la charge de la preuve repose sur le demandeur, il est de principe que toutes les parties à la cause doivent collaborer à l’administration de la preuve95.

L’absence d’écrit, dans des situations complexes, pourra dans une certaine mesure être considérée, avec d’autres éléments, comme une présomption d’absence d’information.

Il a ainsi été décidé :

« Qu’il est en effet inconcevable que dans une telle situation le défendeur [notaire] n’ait pas pris le soin d’attirer par écrit l’attention du demandeur à cet égard, compte tenu de l’importance du problème.

Attendu qu’en tout état de cause il a par conséquent manqué à son devoir de conseil. »96

« Le compromis de vente reste silencieux au sujet des conditions auxquelles l’article 54 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe subordonne la réduction du taux des droits d’enregistrement dus pour la vente que ce compromis constate et ce manquement est en lien causal direct avec le préjudice de la défenderesse.

La faute retenue ainsi par l’arrêt comme étant en lien causal avec ce dommage consiste dans le fait que le demandeur n’a pas informé la défenderesse comme il eût dû le faire lors de l’établissement du compromis de vente […].

Les présomptions constituent la preuve d’un fait. »97

Dès lors, dans la pratique, il est souvent conseillé au notaire de conserver une preuve écrite démontrant que les parties ont été avisées de ses conseils, ce dans les cas les plus complexes.

62. Nous devons attirer toutefois l’attention sur le fait que le devoir de conseil est d’ordre public et que le notaire ne peut s’exonérer de celui-ci98. Il ne peut également intégrer dans l’acte qu’il s’apprête à passer une clause générale selon laquelle tous les conseils, en toutes les matières, ont été donnés aux parties.

63. Selon nous, le notaire doit se garder une preuve écrite des conseils donnés lorsque l’information revêt une importance capitale, ou lorsque les parties ont fait le choix de la voie non conseillée par le notaire, mais également dans l’hypothèse où les parties déclarent avoir des connaissances suffisantes dans la matière et qu’elles n’ont nullement besoin d’informations supplémentaires.

La possibilité est accordée au notaire d’introduire dans l’acte une clause selon laquelle il a prévenu et informé les parties. Le contenu de cette clause devra être précis. Il devra énoncer clairement les éléments sur lesquels il a donné un conseil, des informations.

Ainsi, le notaire peut indiquer dans une clause que les parties ont eu connaissance des conditions en vue de bénéficier d’une réduction des droits de succession, et qu’ayant connaissance de ces conditions, elles déclarent ne pas pouvoir y répondre.

Il a été décidé dans un autre cas d’espèce :

« Le notaire a suffisamment attiré l’attention des acquéreurs sur les conditions du taux réduit pour habitation modeste par la lecture de l’acte, puisque la condition des possessions immobilières maximales autorisées se trouve littéralement dans le passage “réduction article 53, 2° C. enreg.” »99.

Section 3Devoir d’investigation

§ 1. Principe

64. La loi impose à l’officier public de procéder à des recherches avant la passation de l’acte. Il devra, à ce titre, vérifier notamment l’identité des parties à l’acte, les titres de propriété, etc.

Le notaire est également soumis à un devoir d’enquête qui découle de son devoir général de conseil. Dans cette hypothèse, c’est la jurisprudence et la doctrine qui vont lui imposer un nombre croissant d’obligations.

65. La différence fondamentale entre cette obligation légale et l’obligation découlant du principe général de devoir de conseil porte sur la notion de faute100. En effet, dans la première hypothèse, le non-respect de la disposition légale imposant un certain nombre de recherches entraîne généralement une faute dans le chef du notaire pour infraction à la loi. Le particulier devra uniquement dans ce cas d’espèce apporter la preuve d’un lien de causalité et d’un dommage pour que la responsabilité du notaire soit établie.

Dans la seconde hypothèse, le juge se posera la question de savoir si un notaire normalement prudent et diligent aurait effectué les recherches nécessaires.

§ 2. Devoir d’investigation découlant de la loi

A. Principes

66. Il existe de nombreuses dispositions légales qui imposent au notaire des recherches spécifiques. Peuvent être citées notamment les dispositions suivantes :

1o les articles 11 et 12 de la loi du 25 ventôse an XI ;

2o l’article 2 de la loi hypothécaire ;

3o les Codes d’urbanisme et d’aménagement du territoire ;

4o les décrets régionaux relatifs à l’assainissement du sol.

Ainsi, la responsabilité du notaire a été retenue lorsque les dispositions du permis de lotir n’ont pas été portées à la connaissance de l’acquéreur par le notaire comme l’article 54, § 8, du C.W.A.T.U.P.E. 1984 l’imposait à l’époque101.

B. L’article 11 de la loi du 25 ventôse an XI

67. L’article 11 de la loi du 25 ventôse an XI porte sur l’identité des parties passant un acte devant notaire. Cet article a été modifié par la loi du 4 mai 1999102.

L’article 11 est rédigé comme suit :

« Les noms, prénoms et le domicile des parties doivent être connus du notaire ou lui être établis par des documents d’identité probants à viser à l’acte ou lui être attestés dans l’acte par deux personnes connues de lui ayant la qualité requise pour être témoins instrumentaires. »

Le notaire doit donc attester, conformément à la loi, de la comparution de telle ou telle personne103, lorsqu’il ne les connaît pas personnellement.

68. La jurisprudence a reconnu les difficultés inhérentes au respect de cette disposition légale.

« L’application stricte de l’article 11 de la loi du 25 ventôse est impossible de nos jours, en particulier lorsque les parties sont originaires d’un autre arrondissement ou de l’étranger, c’est-à-dire dans les cas où la vérification de l’identité de celles-ci se justifie le plus. Il n’en demeure pas moins qu’une des missions essentielles du notaire reste celle de s’assurer de l’identité des personnes comparaissant devant lui, afin d’éviter toute substitution. »104

69. La question qui se pose est de savoir si le notaire peut limiter son examen, ses vérifications à la seule production de la carte d’identité ou s’il doit effectuer des recherches complémentaires.

La jurisprudence récente impose le plus souvent au notaire de ne point se contenter de la carte d’identité et de faire des recherches plus approfondies pour identifier les personnes à l’acte, lorsqu’il ne connaît pas personnellement les parties.

Le minimum qui lui est imposé est certes de se faire remettre la carte d’identité, mais également de faire une recherche auprès du registre national de population.

Il a ainsi été décidé :

« Le notaire aurait pu se faire présenter le carnet de mariage ou des extraits du registre de l’état civil par les soi-disant époux B-Bo […] ;

Qu’en outre le notaire X disposait de moyens d’investigations non obligatoires mais efficaces, tel le registre national, dont la consultation lui aurait permis de constater ne fût-ce que la fausseté de l’adresse donnée […] ;

Qu’en se bornant à se faire produire la carte d’identité […] le notaire a agi avec une légèreté et commis une négligence […] cette négligence engage sa responsabilité sur base de l’article 1383 du Code civil. »

« Le notaire devait accomplir cette obligation contractuelle dans le respect de l’article 11 de la loi Ventôse. Il résulte clairement de cette disposition qu’une des missions essentielles du notaire est d’identifier les parties à l’acte qu’il est chargé de dresser. Une pièce d’identité seule ne peut suffire à donner une connaissance sûre de cette identité. Ainsi le notaire peut facilement recouper les informations de la carte d’identité avec celles du registre national. »105

Bien plus, il a été décidé :

« Il appartient donc au notaire de s’assurer de l’identité des parties comparaissant devant lui afin d’éviter toute substitution de personne, ce qui lui est possible grâce au développement de la technologie et des moyens d’information. »106

Cette jurisprudence semble considérer qu’il est aisé à l’heure actuelle, vu les moyens technologiques, d’éviter toute substitution. Cet attendu laisse songeur : en effet, les moyens technologiques mis à la disposition du notaire semblent au contraire obsolètes par rapport aux moyens, à l’ingéniosité que possède tout faussaire digne de ce nom, ce qui n’était pas le cas, reconnaissons-le, de l’individu ayant réussi à tromper le notaire dans l’affaire soumise à la juridiction liégeoise.

§ 3. Corollaire du devoir de conseil

70. Certaines recherches devant être effectuées découlent du devoir général de conseil107. En effet, celui-ci implique que le notaire se livre à des investigations dont la nature, l’étendue et les limites sont commandées par celles du devoir d’éclairer108.

Ce devoir d’investigation qui doit également être réalisé d’initiative par le notaire est une condition nécessaire pour que ce dernier109 puisse conseiller et assister les parties à suffisance.

Le notaire est tenu de vérifier ce qui lui est déclaré par les parties, il ne peut se contenter de transcrire ce que lui dictent celles-ci. Il doit à cet égard obtenir la confirmation des dires des parties en interrogeant les autorités ou institutions compétentes (cadastre, commune, conservation des hypothèques…).

71. Le notaire n’est pas un détective. Il n’est tenu de vérifier que ce qui est vérifiable. Il peut se limiter à l’information dont il sait que les parties doivent disposer, et à un contrôle de la consistance des renseignements qui lui sont transmis par elles110. En effet, nul n’est tenu à l’impossible111.

72. Le notaire est tenu de solliciter de plus amples informations aux autorités ou personnes compétentes dès que son attention est attirée par un potentiel problème, compte tenu de la situation du bien immeuble. La responsabilité du notaire a ainsi été engagée pour ne pas avoir pris des informations nécessaires concernant une pollution du sol, évidente selon le juge compte tenu des activités exercées sur les lieux112.

Une faute a également été reprochée au notaire qui a négligé de récolter des informations précises sur la question de savoir si l’habitation à vendre était sujette à un alignement, lorsque l’existence de cet alignement a été rendue vraisemblable par l’emplacement spécifique de la maison dans une artère importante, par l’évolution générale du réseau routier et par l’ancienneté de la décision par laquelle l’alignement avait été fixé et qui avait déjà été partiellement exécuté113.

Par contre, aucune faute ne peut être reprochée au notaire qui, à défaut d’indications concrètes selon lesquelles le vendeur faisait face à des difficultés financières, n’a pas retenu le montant de l’achat et a payé les créanciers qui disposaient d’une inscription et paie par la suite le solde au vendeur114.

Aucune faute ne pourra également été reprochée au notaire si les informations données par les autorités s’avèrent inexactes et qu’aucun indice ne lui permet de se douter que celles-ci sont dans l’erreur115.

73. Le notaire doit bien évidemment connaître la loi en vigueur au moment de l’acte116 et s’informer sur les législations en vigueur dans chaque région concernée par l’emplacement de l’immeuble (par exemple : règles portant sur l’assainissement des sols).