Crashkurs Immobilienwirtschaft E-Book

Helmut Geyer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 403

Veröffentlichungsjahr: 2025

Beschreibung

Die Immobilienwirtschaft boomt und qualifiziertes Fachpersonal ist gefragt. Der Crashkurs bietet einen idealen  Einstieg für interessierte Laiinnen und Laien, die Belegschaft von Immobilienunternehmen sowie für Studierende und Auszubildende mit immobilienwirtschaftlicher Ausrichtung.. Die beiden Autoren Helmut Geyer und Johannes F. Mueller stellen die Immobilienwirtschaft und ihre Spezifika praxisnah und anwendungsorientiert vor: von der Grundstücks- und Immobilienbewertung über die Kapitalbeschaffung bis zu Verträgen.  Inhalte: - Die wirtschaftliche Bedeutung des Immobilienwesens - Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien - Juristische Aspekte: Grundstücksrecht und Grundbuch, Verträge und Steuern - Gestaltung von Kreditverträgen und indirekte Immobilieninvestitionen - Verwalter- und Sonderhonorare, Verwaltervertrag, Haftung des Verwalters Neu in der 4. Auflage: - Neue Immobilienwertermittlungsverordnung - Grundlegendes zur Reform der Grundsteuer - Anpassung an aktuelle rechtliche Entwicklungen - Kommentierung der Marktlage - Immobilienpolitik      

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtImpressumVorwort zur vierten AuflageVorwort zur dritten AuflageVorwort zur zweiten AuflageVorwort zur ersten Auflage1 Grundlegende Begriffe und ­volkswirtschaftliche Bedeutung der ­Immobilienwirtschaft1.1 Gegenstand des Buchs und definitorische Basis1.1.1 Einführung1.1.2 Begriffliche Basis1.2 Volkswirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors1.2.1 Anteil der Immobilienwirtschaft an der Volkswirtschaft1.2.2 Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Finanzbranche1.2.3 Immobilien als Anlageklasse2 Wertermittlung von Immobilien2.1 Notwendigkeit der Wertermittlung2.2 Flächenberechnung und Lagekriterien2.2.1 Flächendefinitionen2.2.1.1 Grundlegendes2.2.1.2 DIN 2772.2.1.3 Wohnflächenberechnung2.2.1.4 MF-GIF und MFG2.2.1.5 Nutzflächenfaktor2.2.2 Lage2.3 Gesetzliche Grundlagen und Wertbegriffe2.3.1 Relevante Gesetze und Wertermittlungsverfahren im Überblick2.3.2 Die Novellierung des Wertermittlungsrechts2.3.3 Abgrenzung der einzelnen Wertbegriffe2.3.3.1 Vorbemerkungen2.3.3.2 Verkehrswert und Beleihungswert2.3.3.3 Steuerliche Bewertungsterminologie2.3.3.4 Sonstige Wertbegriffe2.3.3.5 Zusammenfassung2.4 Ausgewählte Wertermittlungsverfahren2.4.1 Vorbemerkungen2.4.2 Vergleichswertverfahren2.4.3 Bodenwertermittlung2.4.4 Ertragswertverfahren2.4.5 Sachwertverfahren2.4.6 Angelsächsische Verfahren im Überblick3 Ausgewählte juristische Aspekte3.1 Bedeutung rechtlicher Gegebenheiten3.2 Öffentliches Grundstücksrecht3.2.1 Bauplanungsrecht3.2.2 Bauordnungsrecht3.2.3 Entwicklungszustand3.3 Grundbuch3.3.1 Grundlegendes und Aufbau3.3.2 Bestandsverzeichnis3.3.3 Erste Abteilung3.3.4 Zweite Abteilung3.3.5 Dritte Abteilung3.4 Erbbaurecht3.5 Vertragliche Besonderheiten3.5.1 Bauträgervertrag3.5.2 Mietvertrag3.5.2.1 Wohnraummiete3.5.2.2 Gewerberaummiete3.6 Basiswissen Steuern3.6.1 Grunderwerbsteuer und Grundsteuer3.6.2 Steuerreduktion durch Immobilien4 Private Immobilieninvestition4.1 Abgrenzung von privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel4.2 Beweggründe für einen Immobilienkauf4.2.1 Vorbemerkung4.2.2 Vermögensaufbau4.2.2.1 Unbebaute Grundstücke4.2.2.2 Bebaute Grundstücke4.2.2.3 Mögliche Steuerersparnis4.2.3 Erzielen von Spekulationsgewinnen4.2.4 Besonderheiten des Wohnungs- und Teileigentums4.2.4.1 Charakter und Begründung des Wohnungs- und Teileigentums4.2.4.2 Wichtige Begriffe4.2.4.3 Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 20204.2.4.4 Die Beleihung von Wohnungs- und Teileigentum4.3 Finanzierungsformen4.3.1 Einführung in die Rahmenbedingungen4.3.2 Eigenkapital und Fremdfinanzierung4.3.3 Kreditgeber für Baufinanzierungen4.4 Ausgewähltes zum Bauvertragsrecht4.4.1 Grundlegendes4.4.2 Werkverträge4.4.3 Der Verbraucherbauvertrag5 Gewerbliches Immobilienmanagement5.1 Marktbeurteilung5.1.1 Vorbemerkungen5.1.2 Flächenkennzahlen5.1.2.1 Flächenangebot5.1.2.2 Flächennachfrage5.1.2.3 Leerstandsquote5.1.2.4 Neuflächenproduktion und Flächenumsatz5.1.2.5 Nettoabsorption5.1.3 Mietkennzahlen5.1.3.1 Durchschnittsmiete5.1.3.2 Spitzenmiete vs. Höchstmiete5.1.3.3 Nominalmiete vs. Effektivmiete5.1.3.4 Nettomieteinnahmen vs. Bruttomieteinnahmen5.1.3.5 Net Operating Income5.1.3.6 Wertsteigerungspotenzial5.1.4 Renditekennzahlen5.1.4.1 Vorbemerkungen5.1.4.2 Netto- vs. Bruttoanfangsrendite und Cap Rate5.1.4.3 Nettosollrendite vs. Bruttosollrendite5.1.4.4 Liegenschaftszinssatz vs. All Risks Yield5.1.4.5 Exit Yield5.1.4.6 Total Return5.1.4.7 Investmentrendite vs. Cash on Cash Return5.1.4.8 Interner Zinsfuß vs. IRR-Hurdle Rate5.2 Unternehmen der Immobilienwirtschaft5.2.1 Vorbemerkungen5.2.2 Projektentwickler und Bauträger5.2.2.1 Abgrenzung und Grundlagen5.2.2.2 Vertragsgestaltung bei Bauträgerfinanzierungen5.2.2.3 Aufbau eines Bauträgerkredits5.2.2.3.1 Spezielle Risiken5.2.2.3.2 Gestaltung des Bauträgerkredits5.2.3 Gewerbliche Vermieter5.2.3.1 Grundsätzliche Geschäftsmodelle5.2.3.2 Finanzierungskennzahlen im Mietgeschäft5.2.3.3 Auswahl von Kennzahlen für Immobilienunternehmen5.2.3.3.1 Net Asset Value (Nettoinventarwert)5.2.3.3.2 Funds from Operations5.2.3.3.3 Verschuldungskoeffizient (Gearing Ratio)5.2.3.3.4 Schuldendeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio)5.2.3.3.5 Schuldentilgungsdauer5.2.3.3.6 Break-even-Miete5.2.3.3.7 Loan to Value Ratio5.2.3.3.8 Kredit pro Quadratmeter5.2.3.3.9 Kapitaldienstfähigkeit und Mietenmultiplikator6 Gestaltung von Zins- und ­Tilgungsvereinbarungen in Kreditverträgen6.1 Formen der Zinsverrechnung und Zinsbindung6.2 Zinserhöhende Effekte6.3 Zinssicherungsmaßnahmen6.4 Tilgungsformen von Darlehen6.4.1 Einleitende Überlegungen6.4.2 Annuitätendarlehen6.4.3 Ratendarlehen6.4.4 Endfällige Darlehen6.4.4.1 Grundmodell6.4.4.2 Tilgung über eine Kapitallebensversicherung6.4.4.3 Tilgung über Fondssparpläne6.4.4.4 Tilgung durch einen Bausparvertrag6.4.5 Bauspardarlehen7 Spezielle Aspekte der Immobilienwirtschaft7.1 Indirekte Kapitalanlage in Immobilien7.1.1 Fonds7.1.1.1 Grundlagen7.1.1.2 Offene Immobilienfonds7.1.1.3 Geschlossene Immobilienfonds7.1.2 Immobilien-Aktiengesellschaften, insbesondere REITs7.1.3 Kurzer Vergleich: Fonds vs. REITs7.2 Nutzungsrechte7.2.1 Leasing7.2.1.1 Einführung7.2.1.2 Amortisationsmodelle und steuerliche Anerkennung7.2.1.3 Liquiditätszuwachs durch Sale-and-lease-back7.2.1.4 Sale-and-rent-back7.2.2 Nießbrauch7.3 Finanzierung von Sonderimmobilien8 Wirtschaftspolitik und aktuelle ­immobilienwirtschaftliche Probleme8.1 Zinsgetriebene Preissenkungen am ­Immobilienmarkt – die derzeitige Marktsituation8.2 Gesamtwirtschaftliche Situation und Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft8.3 Spezifische Betrachtung der ImmobilienwirtschaftAbkürzungsverzeichnisLiteraturverzeichnisStichwortverzeichnis

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InhaltsubersichtCoverTextanfangImpressum

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Print:

ISBN 978-3-648-18293-2

Bestell-Nr. 16035-0004

ePub:

ISBN 978-3-648-18294-9

Bestell-Nr. 16035-0103

ePDF:

ISBN 978-3-648-18295-6

Bestell-Nr. 16035-0153

Helmut Geyer/Johannes F. Müller

Crashkurs Immobilienwirtschaft

4., aktualisierte Auflage, März 2025

© 2025 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Bildnachweis (Cover): © Vertigo3d, iStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ulrich Leinz

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Vorwort zur vierten Auflage

Immobilien gibt es seit Menschengedenken. Sie haben zumeist ein langes Leben und gelten als stabile Investitions- und Anlageform. Ganz im Gegensatz zu dieser Stabilität ist die mit Immobilien verbundene Gesetzgebung sehr volatil. Kaum in Kraft gesetzte Verordnungen werden durch wieder neue gesetzliche Regelungen ersetzt. Mit anderen Worten: Es gibt immer wieder Überarbeitungsbedarf, will man mit einem Crashkurs zur Immobilienwirtschaft den aktuellen Gegebenheiten gerecht werden. Und auch die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bleiben nicht konstant, was selbstverständlich zu Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft führt.

Diesem Änderungsdruck haben wir, die Autoren, uns gestellt und mit dieser vierten Auflage des Buches große Teile überarbeitet.

Geblieben ist aber die bisherige Zielstellung des Crashkurses: All jene, die sich mit Immobilien befassen, sollen einen möglichst weit gefassten Überblick und praktische Tipps erhalten. Trotzdem ist es nicht möglich, in einem Buch dieses Umfangs sämtliche Aspekte der Immobilienwirtschaft detailliert zu beleuchten. Um Ihnen zu ermöglichen, dennoch tiefer in die Materie einzudringen, haben wir Verweise auf andere (ggf. spezialisierte) Veröffentlichungen beigefügt.

An welche Leserschaft richtet sich der Crashkurs Immobilienwirtschaft? Grundsätzlich soll er, ganz Crashkurs, nicht ausschließlich Fachleuten vorbehalten sein. Interessierte Laien, die Belegschaft von Immobilienunternehmen im weitesten Sinne und auch Studenten mit immobilienwirtschaftlicher Ausrichtung bzw. Auszubildende in immobilienwirtschaftlichen Fachbereichen finden hier eine Vielzahl von Informationen. Und vor allem: Den Autoren geht es um allgemeine Verständlichkeit, nicht um »Fachchinesisch« (auch wenn man um bestimmte Fachbegriffe nicht herumkommt).

Wie ist der Crashkurs aufgebaut, welche Überarbeitungen gegenüber den Vorauflagen wurden vorgenommen? Der grundsätzliche Aufbau wurde auch dieses Mal beibehalten. Nach einem Kapitel zur volks- und finanzwirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft und der Klärung grundlegender Begriffe (Kapitel 1) folgt ein ausführliches und komplett überarbeitetes Kapitel zur Wertermittlung (Kapitel 2). Die dort herrschende Begriffsvielfalt wird eingängig erklärt und die Verfahren, die bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie zur Anwendung kommen, sind übersichtlich dargestellt.

Gründlich durchgesehen und an rechtliche Neuerungen angepasst haben die Autoren den Abschnitt zu juristischen Aspekten (Kapitel 3). Umfangreich überarbeitet wurde insbesondere der Abschnitt zur Grundsteuer, gab es doch eine durchgreifende Reform, die durch das Bundesverfassungsgericht eingefordert worden war. Die darauf folgenden Kapitel zu privaten Immobilieninvestitionen (Kapitel 4), zum gewerblichen Immobilienmanagement (Kapitel 5) einschließlich der Projektentwickler, der Bauträger und der gewerblichen Vermieter sind an die neueste Rechtslage angepasst, aber nicht tiefgreifend umgebaut. Gleiches gilt für das Kapitel zu speziellen Aspekten der Immobilienwirtschaft, in dem sich Abschnitte zu Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und zum Einräumen von Nutzungsrechten (Leasing, Nießbrauch) finden (Kapitel 7).

Das abschließende Kapitel zur Wirtschaftspolitik und aktuellen immobilienwirtschaftlichen Problemen ist komplett neu geschrieben (Kapitel 8). Hier nehmen die Verfasser Stellung zu Fragen wie der Zinssatz- und Preisentwicklung im Immobiliensektor, zur gesamtwirtschaftlichen Situation und ihren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft und zur Problematik staatlicher Eingriffe in den freien Markt und immer detaillierterer Regelungen für die Akteure.

Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen und hoffen, mit dem Crashkurs Immobilienwirtschaft dazu beizutragen zu können, Zusammenhänge besser zu erkennen.

Leipzig und Frankfurt am Main im Januar 2025

Helmut Geyer und Johannes F. Müller

Vorwort zur dritten Auflage

Das generelle Ziel, das wir mit diesem Buch verfolgen, bleibt auch in der vorliegenden Neuauflage bestehen: In Form eines Crashkurses sollen sowohl Mitarbeiter von Immobilienunternehmen als auch Studierende der Immobilienwirtschaft sowie interessierte Laien einen Überblick und praktische Tipps erhalten.

Auch der grundsätzliche Aufbau bleibt dabei erhalten: Auf den einleitenden Abschnitt folgt ein ausführliches Kapitel zu den Verfahren der Wertermittlung von Immobilien. Die aktuelle Novellierung der Immobilienwertverordnung wurde neu aufgenommen und in einem eigenen Kapitel dargestellt.

Es folgen Abschnitte zu ausgewählten juristischen Aspekten, wie z. B. dem Grundstücksrecht, dem Grundbuch u. Ä. Wie bereits in der vorherigen Auflage wurden auch hier wieder Aussagen zu den vertragsrechtlichen Grundlagen aktualisiert und neueste Entwicklungen berücksichtigt. In diese Auflage neu aufgenommen wurde ein Kapitel mit den Regelungen zum Wohnungseigentum, die in diesem Jahr mit dem Inkrafttreten des neuen Wohneigentumsgesetzes grundlegende Änderungen erfahren haben. Speziell für die Käufer von Eigentumswohnungen werden hier wichtige Aspekte beleuchtet.

Die weiteren Abschnitte widmen sich sowohl den privaten als auch den gewerblichen Immobilieninvestitionen und der Gestaltung von Kreditverträgen.

Deutlich erweitert wurden die Ausführungen zur Immobilienpolitik und zu aktuellen Problemen. Die Immobilienwirtschaft ist seit einigen Jahren zunehmend von Emotionen geprägt, die leider sehr oft nicht mit den notwendigen Sachkenntnissen verknüpft sind. Nicht nur Berufspolitiker, sondern oft auch Interessengruppen verschiedenster Art versuchen, ihre Partikularinteressen gegen demokratisch gefasste und juristisch bestätigte Bauvorhaben durchzusetzen. Die Argumentation ist dabei oft von grob unlogischen Argumenten geprägt. So wird beispielsweise in Leipzig beklagt, dass Wohnen »nicht mehr bezahlbar« sei. Dieselben Akteure versuchen aber, Bauvorhaben zu verhindern, um ihr Kiez vor Fremden zu »schützen«. Ähnlich wird auch in Berlin argumentiert, wo Enteignungen von Wohnungsgesellschaften gefordert werden. Dabei ist offensichtlich: Allein mehr Neubau könnte das Dilemma, dass der Nachfrage nach Wohnungen ein zu geringes Angebot gegenübersteht, lösen. Etwas mehr Sachkenntnis würde solchen Diskussionen guttun. Dieses Buch soll auch dazu beitragen.

Auch die vorliegende dritte Auflage wurde wiederum gründlich überarbeitet und der neuesten Rechtslage angepasst. Wir wünschen viel Freude beim Lesen!

Leipzig und Nürnberg im Juni 2021

Helmut Geyer und Johannes F. Müller

Vorwort zur zweiten Auflage

Der Crashkurs Immobilienwirtschaft sollte bei seiner Erstellung im Jahr 2016 einen umfassenden Überblick über immobilienwirtschaftliche Fragen geben. Wesentliche Dinge sollten genannt werden, ohne zu stark zu »theoretisieren«. Diesem Anliegen fühlen wir uns auch in der hier vorliegenden zweiten Auflage verbunden.

Wir haben das Buch komplett überarbeitet. Mit dem Jahr 2018 hat es wesentliche und umfassende Änderungen im Immobilienrecht gegeben. Das hat zur Folge, dass neben den klassischen Aktualisierungen in dieser Auflage ein komplett neuer Absatz zu den Neuerungen im Immobilienrecht zu finden ist. Der Schwerpunkt lag vor allem auf den Regelungen zum Werkvertragsrecht und zum Verbraucherbauvertrag.

Nach wie vor handelt es sich um einen Crashkurs, der dem Leser einen Überblick geben soll. Vielleicht regt das Buch auch dazu an, sich mit der Thematik der Immobilienwirtschaft an der einen oder anderen Stelle intensiver und detaillierter zu befassen. Wir wünschen eine angenehme Lektüre.

Jena im September 2018

Helmut Geyer und Johannes F. Müller

Vorwort zur ersten Auflage

Seit Jahren verfolgen die Zentralbanken in den wichtigen Währungsräumen eine Politik der niedrigen Zinsen. Im Sommer 2014 begann die Europäische Zentralbank ein umstrittenes Experiment: Sie senkte die Einlagenzinsen für Kreditinstitute erstmals unter die magische Grenze von null, führte also Strafzinsen für das Parken von Geld ein.

Das gewünschte Ziel, nämlich ein Anheben der Inflation auf den Referenzwert von etwa 2 Prozent, wurde damit zwar nicht erreicht, aber es gab dramatische Änderungen für Sparer: Spareinlagen werden faktisch nicht mehr verzinst und viele Anleger sind auf der Suche nach Alternativen. »Betongold«, also die Geldanlage in Immobilien, rückte zunehmend in den Mittelpunkt des Interesses. Verstärkt wird dieser Trend dadurch, dass mit dem Verschwinden der Einlagezinsen auch die Kreditzinsen historisch niedrige Stände erreicht haben – der Kauf von Immobilien und ihre anteilige Finanzierung durch Kredite boomt.

Immer breitere Bevölkerungskreise befassen sich mit immobilienwirtschaftlichen Fragen. Für den Laien ist das nicht immer einfach, gibt es doch sowohl inhaltlich, als auch hinsichtlich der verwendeten Begriffe viele Spezifika. Hier setzt dieser Crashkurs Immobilienwirtschaft an: Das Buch soll denjenigen, die im Immobiliensektor tätig sind, eine Hilfe sein. Es wendet sich also an die Mitarbeiter von Verwaltern, Vermietern, Maklern, Projektentwicklern und Bauträgern. Auch Studenten in immobilienwirtschaftlichen Fächern oder der Betriebswirtschaft mit einem Schwerpunkt im Umfeld von Immobilien können mit seiner Hilfe manche Definition besser einordnen und verstehen.

Andererseits wollen wir auch interessierte Laien ansprechen, die über den Aspekt der reinen Geldanlage hinaus Interesse an immobilienwirtschaftlichen Fragen haben.

Nach einem kurzen Kapitel zur wirtschaftlichen Bedeutung des Immobilienwesens werden die Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien ausführlich vorgestellt. Im folgenden Kapitel geht es um ausgewählte juristische Aspekte im Zusammenhang mit Immobilien, wie das Grundstücksrecht und das Grundbuch, die wichtigsten Verträge im Immobilienbereich und Grundlagen der steuerlichen Auswirkungen von Immobilieninvestitionen. Privates und gewerbliches Immobilienmanagement bilden die Schwerpunkte der nächsten Kapitel.

Abgerundet wird das Buch mit Kapiteln zur Gestaltung von Kreditverträgen, zu indirekten Immobilieninvestitionen und mit einigen Bemerkungen zu aktuellen Entwicklungen.

Ein Crashkurs kann immer nur einen Überblick verschaffen. Die Autoren sind sich darüber im Klaren, dass es noch viele weitere Gebiete gibt, die Interesse verdienen. Wir haben aus diesem breiten Feld ausgewählt und denken, dass wir Bereiche gefunden haben, die einen breiten Kreis von Interessenten ansprechen. Für Kritik und Anmerkungen sind wir dankbar.

Viel Freude beim Lesen!

Jena im März 2016

Helmut Geyer und Johannes F. Müller

1 Grundlegende Begriffe und ­volkswirtschaftliche Bedeutung der ­Immobilienwirtschaft

1.1 Gegenstand des Buchs und definitorische Basis

1.1.1 Einführung

ImmobilieDer Suchbegriff »Immobilie« ergibt in der Suchmaschine von Google in Sekundenbruchteilen ungefähr 128 Mio. Treffer – auf den ersten Seiten handelt es sich fast ausschließlich um Immobilienportale, die Nutzern helfen sollen, die für sie passende Immobilie zu finden. Man geht also davon aus, dass das Interesse an Immobilien nach wie vor hoch ist und ein entsprechender Markt nicht nur existiert, sondern auch stark frequentiert wird.

Immobilienmarkt, Akteure auf dem ImmobilienmarktAkteure auf diesem Markt sind einerseits Privatpersonen. Die Gründe dafür, (als Privatperson) eine Immobilie zu kaufen, können vielfältig sein. Sie reichen von der Immobilie als Vermögensanlage und Altersvorsorge über die Versuche, die individuelle Steuerlast zu reduzieren oder Spekulationsgewinne zu erzielen, bis zum verständlichen Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, also Wohneigentum zu erwerben.

Andererseits ist der Immobilienmarkt geprägt von professionellen Akteuren. Dazu gehören sowohl gewerbliche Vermieter von Immobilien als auch Projektentwickler und Bauträger bis hin zu gewerblichen Wohnungsverwaltungen. Darüber hinaus dienen Immobilien als Anlageklasse für Asset Manager. Das hat dazu geführt, dass sich Konstruktionen wie Immobilienfonds oder Immobilien-AGs in Form von Real Estate Investment Trusts (REIT) herausgebildet haben. Im gewerblichen Bereich sind die Motive und auch die Handlungsmöglichkeiten also noch weiter gestreut, als bei Privatpersonen.

In vielen Fällen unterscheidet sich die Herangehensweise von Privatpersonen und gewerblichen Akteuren auf dem Immobilienmarkt jedoch nicht grundsätzlich. So sind z. B. der Wert und die Wertermittlung von Immobilien immer den gleichen Prinzipien unterworfen, lediglich die im Raume stehenden Summen weichen deutlich voneinander ab. In diesem Buch wird versucht, beide Seiten, die privaten Immobilieninvestoren und die gewerblich tätigen Immobilienunternehmen, gleichermaßen zu berücksichtigen.

Immobilie, KaufDa der Kauf von Immobilien im Privatbereich kein alltägliches Geschäft ist (wie z. B. der Erwerb von Kleidung oder Lebensmitteln) fällt es vielen Menschen schwer, sich generell für einen Kauf und dann für eine bestimmte Immobilie zu entscheiden. ­Verschärft wird das Problem dadurch, dass die dafür erforderlichen Summen zumeist nicht bar vorhanden sind, das Objekt also finanziert werden muss.

InformationsasymmetrieDie Informationsasymmetrie zwischen dem »normalen« privaten Käufer einerseits und dem professionellen Immobilienhändler und der auf die Finanzierung von Immobilien spezialisierten Bank auf der anderen Seite führt schnell zu Unsicherheit und mangelnder Entscheidungsfreude.

privates WohneigentumDer Erwerb von privatem Wohneigentum ist erklärtes staatliches Ziel. Nach 2024 von Statista veröffentlichten Zahlen lag im Jahr 2022 der Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen an der Gesamtzahl aller Wohnungen in Deutschland bei 42 Prozent. Dabei gibt es starke Unterschiede. So liegt der Anteil im Saarland bei ca. 60 Prozent, in Berlin jedoch nur bei etwa 16 Prozent. Zum Vergleich: Rumänien als europäischer Spitzenreiter weist eine Quote von etwa 95 Prozent auf.1

Immobilie, ImmobilienmarktDas vorliegende Buch soll einige wesentliche Aspekte des Immobilienmarkts und der damit im Zusammenhang stehenden Besonderheiten beleuchten. Es beginnt mit einem Überblick über wesentliche Aspekte des Immobilienmarkts und stellt seine volkswirtschaftliche Bedeutung heraus. Anschließend wird der Frage nachgegangen, was eine Immobilie wert ist und welches die entscheidenden wertbeeinflussenden Faktoren sind. Die wichtigsten Verfahren der Wertermittlung werden vorgestellt.

Immobilienmarkt, staatliche RegulationFast alles, was mit Immobilien im Zusammenhang steht, ist staatlich reglementiert. Mit diversen Maßnahmen, die letztlich in die unserem Wirtschaftssystem zugrunde liegende Vertragsfreiheit eingreifen, versucht der Gesetzgeber, den schwächeren Verhandlungspartner zu schützen. Genannt seien beispielhaft die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), aber auch eine Vielzahl von Regelungen zum Bau- und Planungsrecht, das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis oder einschränkende Bedingungen bei den Kauf- und Mietverträgen.

Immobilie, PolitikImmobilie, FinanzierungDes Weiteren befasst sich diese Schrift mit den diversen Varianten der Immobilienfinanzierung. Auch die Beweggründe für ein Engagement im Immobilienbereich, sowohl auf privater Seite als auch als Immobilienunternehmen, finden Beachtung. Den Abschluss bildet ein Kapitel über Wirtschaftspolitik und aktuelle immobilienwirtschaftliche Probleme.

Das Buch wendet sich einerseits an Auszubildende und Studenten der Immobilienwirtschaft und andererseits an Praktiker aus dem weiten Umfeld der ­Immobilienwirtschaft. Die Autoren haben das Werk mit Sorgfalt und nach bestem Wissen zusammengestellt. Sollten trotzdem Fehler auftauchen, gehen Sie zulasten der Verfasser. Ein Anspruch auf Vollständigkeit wird nicht erhoben, was bei einem in ständigem Wandel befindlichen Gebiet wie der Immobilienwirtschaft wohl auch kaum möglich sein sollte.

1.1.2 Begriffliche Basis

ImmobilieEine Immobilie ist ein unbewegliches Sachgut. Immobilie ist der Oberbegriff, sie kann aus zwei Bestandteilen bestehen:

dem Grundstück und

dem Bauwerk.

GrundstückEin Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Diese Abgrenzung erfolgt nicht willkürlich, die Grundstücksgrenzen finden sich in einem Grundstückskataster (offiziell »Liegenschaftskataster«). Das ist ein amtliches Grundstücksverzeichnis mit Angaben über die örtliche Lage des Grundstücks. Die Identifizierung erfolgt über die Gemarkung, die Flur und das Flurstück. Das Kataster gibt lediglich die tatsächlichen räumlichen Verhältnisse an. Das Eigentum und mit dem Grundstück verbundene Rechte sind im Grundbuch verzeichnet (siehe Kapitel 3.3).

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 93, dass wesentliche Bestandteile eines Wirtschaftsguts dadurch definiert sind, dass bei ihrer Trennung das Wirtschaftsgut zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Speziell auf wesentliche Bestandteile von Grundstücken geht § 94 BGB ein. Dort wird festgelegt, dass Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind. Explizit genannt werden in diesem Zusammenhang Gebäude.

Grundsätzlich kann ein Grundstück bebaut oder unbebaut sein, also ohne aufstehendes Bauwerk. Andererseits kann es kein Bauwerk geben, das nicht fest mit einem Grundstück verbunden ist. Bauwerk und Grundstück bilden also eine untrennbare Einheit.

BauwerkUnter einem Bauwerk wird allgemein eine Konstruktion verstanden, die von Menschen errichtet wurde und einen dauerhaften Kontakt zum Untergrund hat. Dabei ist es nicht relevant, ob dieser Kontakt durch konstruktive Maßnahmen erfolgt oder allein aufgrund des Gewichts des Bauwerks. Bauwerken ist eine lange Nutzungsdauer eigen. Ist die Konstruktion leicht demontierbar und kann an einem anderen Ort wieder errichtet werden, spricht man in der Regel nicht von einem Bauwerk. Die Übergänge sind jedoch fließend.

GebäudeGebäude sind eine (wenn auch große) Untergruppe von Bauwerken. Sie sind dadurch gekennzeichnet, dass sie Räume umschließen. Sie bilden also eine geschlossene Gebäudehülle, die zumeist dem Schutz vor Witterung und anderen Naturgewalten dient.

Im deutschen Baurecht wird von »Gebäuden und baulichen Anlagen« gesprochen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wiederum trifft eine Unterscheidung nach Gebäuden und Ingenieurbauten, Verkehrsanlagen und Freianlagen. Die einzelnen Teildefinitionen überschneiden sich teilweise. Für die grundlegenden Aussagen dieses Buchs ist das nicht relevant. Ist jedoch eine genauere Abgrenzung erforderlich, wird an entsprechender Stelle darauf hingewiesen.

Unabhängig von der gewählten Differenzierung ist das Hauptkennzeichen der Immobilie die Immobilität, also die nicht vorhandene Möglichkeit, das Sachgut an einen anderen Ort zu verbringen. Damit ist der Wert der Immobilie erheblich abhängig von ihrer Lage.

Bedeutsam ist, dass die zur Verfügung stehende Grundfläche begrenzt und grundsätzlich nicht veränderbar ist. In Deutschland sind etwa 14,5 Prozent der Gesamtfläche des Landes Siedlungs- und Verkehrsfläche.2 Eine Ausdehnung der Siedlungs- und Verkehrsfläche geht demnach immer zulasten anderer Flächen (landwirtschaftliche Nutzflächen, Flächen zur Erholung usw.) oder ist aufgrund geografischer Gegebenheiten nicht sinnvoll möglich. Diese prinzipielle Begrenztheit der zur Verfügung stehenden Fläche führt im Zeitablauf zu einem tendenziellen Anstieg der Bodenpreise.3 Synonym werden Immobilien auch als »Liegenschaften«, »Anwesen« oder (in Österreich und Südtirol) als »Realitäten« tituliert.

übliche Nutzung von ImmobilienEine gängige Form der Differenzierung von Immobilien erfolgt nach der üblichen ­Nutzung:

WohnimmobilieWohnimmobilien: Sie dienen ausschließlich oder überwiegend4 Wohnzwecken. Das entscheidende Merkmal ist dabei die Wohnnutzung, nicht die Eigentumsfrage.

GeschäftshausWohnhausWohn- und Geschäftshaus: Streng genommen ist das keine eigene Kategorie. Die Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um gemischt genutzte Objekte handelt, wobei keine eindeutige Zuordnung zu Wohn- oder Gewerbeimmobilien möglich ist.

GewerbeimmobilieGewerbeimmobilien: Hier überwiegt im Gegensatz zu den Wohnimmobilien die gewerbliche Nutzung. Sie können weiter untergliedert werden in Handelsimmobilien, Industrieimmobilien, Logistikimmobilien und Güterverkehrszentren, Büroimmobilien usw.

SozialimmobilieSozialimmobilien: Dazu gehören einerseits Kliniken und Krankenhäuser, aber auch Objekte, die der Fürsorge von alten oder kranken Menschen oder der Betreuung von sozialen Randgruppen dienen. Ebenso zählen Kindertagesstätten, Jugendheime und Ähnliches zu den Sozialimmobilien.

SonderimmobilieSonderimmobilien: Diese sind auf einen speziellen Zweck ausgerichtet. Eine Umnutzung ist nur mit erheblichem Aufwand oder gar nicht möglich. Beispiele sind Bahnhöfe, Hotels, Sportstätten, Kraftwerke usw.

Da sich immer wieder Mischnutzungen finden, ist eine eindeutige Abgrenzung oft schwierig. Im Zweifel wird die Hauptnutzung als Kriterium dienen, wobei oft die für die jeweilige Nutzung belegte Nutzfläche als Maßstab dient.

Immobilie, InvestmentEine andere Form der Differenzierung kann im überwiegenden wirtschaftlichen Zweck des Immobilieninvestments liegen:

RenditeimmobilieAnlageimmobilieAnlage- oder Renditeimmobilien: Sie sind nicht zur Selbstnutzung vorgesehen. Ihr Hauptzweck liegt in der Verzinsung des angelegten Kapitals. Die Immobilie ist damit lediglich ein Mittel zum Zweck (Anlagevehikel). Eine Sonderform des Investments in Renditeimmobilien ist die indirekte Kapitalanlage in Immobilien, z. B. in Form von Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Dabei erwirbt der Investor kein direktes Eigentum an Immobilien, sondern kauft Anteile an einem offenen Immobilienfonds, an einem definierten Immobilienportfolio oder an einem Unternehmen, das in Immobilien investiert.

Immobilie, Immobilie zur SelbstnutzungImmobilien zur Selbstnutzung: Ihr Hauptzweck liegt darin, einen individuellen Nutzen aus dem Objekt zu ziehen, indem man selbst darin wohnt oder indem man ein Unternehmen in ihm betreibt. Die Eigentumsquote deutscher Unternehmen ist im Weltmaßstab hoch. Sie beträgt etwa 70 Prozent – in den USA sind es ca. 30 Prozent und im entwickelten asiatischen Raum lediglich 20 Prozent.5 Die Frage, ob das Eigentum an der Betriebsimmobilie sinnvoller ist als z. B. das Mieten oder Pachten wird an dieser Stelle nicht betrachtet. Neben rein wirtschaftlichen Gründen geht auch die Frage in die Beurteilung ein, ob der Nutzer unkomplizierten Zugriff auf die Immobilie hat, ob Miet- oder Pachtverträge gekündigt werden können oder ähnliches .

Funktionen von ImmobilienAus dem wirtschaftlichen Zweck von Immobilien folgen die Funktionen, die eine Immobilie erfüllen kann:

Funktionen von Immobilien, Primärfunktionen von ImmobilienPrimärfunktionen: Diese liegen in der Erfüllung materieller Bedürfnisse, wie Raum zu bieten für Wohnen, Arbeit, Handel, Ver- und Entsorgung, Freizeit, Soziales usw., aber auch die Fläche für landwirtschaftliche Nutzung zu stellen.

Neben diesen materiell determinierten Funktionen sind Immobilien aber auch oft »Mittel zum Zweck« das heißt, sie erfüllen

Funktionen von Immobilien, Sekundärfunktionen von ImmobilienSekundärfunktionen: Das sind unter anderem Aufgaben wie die Altersvorsorge oder das Dienen als Kreditsicherheit (was nicht ausschließlich für Immobilienkredite möglich ist) und touristische Zwecke (z. B. Baudenkmäler), was sie zu Multiplikatoren für individuellen Konsum macht, indem sie zu Reisezielen werden.

ImmobilienwirtschaftDie Immobilienwirtschaft ist der Teil der Volkswirtschaft, der sich befasst mit

Immobilie, Bestanddem Bestand an Immobilien und seinen Veränderungen und mit

Immobilie, NutzungImmobilie, Bewirtschaftungder Bewirtschaftung und der Nutzung von Immobilien.

Die Tätigkeiten sind weit gefächert: Planung und Entwicklung von Immobilien, Bauträger und Architekten gehören ebenso dazu, wie das Bauhauptgewerbe, die Verwaltung von Immobilien und das Facility Management, die Immobilienfinanzierung oder die Maklertätigkeit zur Vermittlung von Immobilien. Dabei haben sich in den letzten Jahren teilweise massive Verschiebungen ergeben. Einerseits erhöhte sich der Anteil der Sparte Facility Management von Bauunternehmen partiell signifikant, andererseits trennte sich der Baukonzern Hochtief im Jahr 2013 komplett von dieser Sparte, um sich wieder auf das Kerngeschäft zu konzentrieren.

Die Abgrenzung kann sowohl institutionell (die Institutionen, die mit dieser Branche befasst sind, wie z. B. Baufirmen, Immobilienverwaltungen, Wohnungsgesellschaften usw.) als auch funktional, also bezogen auf die Tätigkeit erfolgen. Das bewirkt, dass z. B. der Teil eines Industrieunternehmens, der sich mit der Bewirtschaftung der eigenen Immobilien befasst, nicht der Ursprungsbranche, sondern eben der Immobilienwirtschaft zugerechnet wird.

Diese Herangehensweise macht es unmöglich, eine trennscharfe Abgrenzung zu finden. Das führt letztlich dazu, dass je nach Grundgesamtheit unterschiedliche Werte angesetzt werden. Für die Zielrichtung dieses Buchs ist eine genaue Abgrenzung nicht vonnöten. Trotzdem soll anhand einiger Zahlen verdeutlicht werden, welche gesamtwirtschaftliche Bedeutung die Immobilienwirtschaft hat.

1 Statistisches Bundesamt, Eigentumsquote in Deutschland im Jahr 2022 nach Bundesländern, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1376475/umfrage/eigentumsquote-in-deutschland-nach-bundeslaendern (Stand: September 2024).

2 Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/Zahl-der-Woche/2024/PD24_11_p002.html

3 Ein Anstieg der Bodenpreise kann aber nicht generell vorausgesetzt werden. Er ist immer von den örtlichen Gegebenheiten und der konkreten Marktentwicklung abhängig.

4 So wird z. B. ein Mehrfamilienhaus, das neben acht Wohnungen auch eine Gewerbeeinheit (Laden) im Erdgeschoss umfasst, aufgrund der überwiegenden Wohnnutzung als Wohnimmobilie betrachtet.

5 Vgl. Pfnür, Volkswirtschaftliche Bedeutung von Corporate Real Estate in Deutschland, 2014, S. 7.

1.2 Volkswirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors

1.2.1 Anteil der Immobilienwirtschaft an der Volkswirtschaft

ImmobilienwirtschaftDer Umsatz der Immobilienwirtschaft ist in Deutschland seit dem Jahr 2000 von 98,6 Mrd. EUR auf 74,3 Mrd. EUR zurückgegangen, immerhin also um rund ein Viertel.6 Nimmt man den Spitzenwert von 1995 (116,83 Mrd. EUR)7, beträgt der Rückgang sogar mehr als ein Drittel. Solch ein einfacher Vergleich verbietet sich aber insofern, als sich in diesem Zeitraum die Rahmenbedingungen deutlich geändert haben. In den 1990er-Jahren gab es in den neuen Bundesländern einen enormen Nachholbedarf, der vor allem im ersten Jahrzehnt der Wiedervereinigung Deutschlands abgebaut wurde. Beginnend mit dem Jahr 2006 stieg der Umsatz wieder an und erreichte 2014 rund 99 Mrd. EUR. Im Jahr 2020 machte der Baubereich 98,3 Mrd. Euro Umsatz, drei Jahre später (2023) waren es schon 112,7 Mrd. Euro. Allein das Bauhauptgewerbe gab 2023 deutlich mehr als einer halben Million Menschen Arbeit.

Aktuell steckt die Bauwirtschaft wieder in einer Krise. Der Wohnungsbau weist einen starken Rückgang auf, an die von der Bundesregierung geplanten 400.000 Wohnungen pro Jahr ist nicht zu denken. Nicht zuletzt haben die gesundheitlichen (Corona) und geopolitischen Krisen (u. a. Überfall Russlands auf die Ukraine und der Krieg in Nahost) zu teilweise immensen Preissteigerungen geführt. Das hat wiederum die Nachfrage nach Bauleistungen reduziert. Auch der zwischenzeitliche Anstieg des Zinsniveaus hat Auswirkungen.

Es bleibt zu konstatieren: Die Entwicklung der Baubranche ist über die Jahre Schwankungen unterworfen. Trotzdem bleibt eine nach wie vor hohe Bedeutung der Immobilienbranche für die volkswirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Im Jahr 2023 trug das Baugewerbe mit 6,2 Prozent zur gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung bei. 11,8 Prozent des Bruttoinlandsproduktes flossen in Bauinvestitionen8. Im Baugewerbe gab es 2023 20.770 Betriebe (mit mehr als 20 tätigen Personen), davon im Bauhauptgewerbe 9.628 Unternehmen. Gegenüber dem Jahr 2019 (19.461 bzw. 9.346 Betriebe) ist das eine deutliche Steigerung.9

WohnbevölkerungAllein mit der Bevölkerungszahl lässt sich diese Entwicklung nicht begründen. In den Jahren von 2004 bis 2023 stieg die Bevölkerungszahl um insgesamt 2,6 Prozent von 82,50 Mio. Einwohner auf 84,67 Mio. Allein in den Jahren 2022 und 2023 gab es jedoch einen Zuwachs von 1,4 Mio. Einwohnern, begründet vor allem in der Aufnahme einer Vielzahl von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine.10

Zu beobachten ist, dass

die Zahl der Wohnungen zunimmt (in den letzten 10 Jahren um insgesamt etwa 6,5 Prozent) und

die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner steigt. Betrug dieser Wert im Jahr 1999 noch 30,0 m²/Einwohner, lag er 2017 bei 46,5 m²/Einwohner. Im Jahr 2018 wurden für das Jahr 2030 55 m²/Einwohner prognostiziert.11 Dieser Wert wurde bereits 2023 mit 55,4 m²/Einwohner erreicht bzw. übertroffen.12 Ursache dafür ist unter anderem eine steigende Anzahl von Singlehaushalten und hier oft im Bereich der älteren Personen, die nach dem Verlust des Partners das gewohnte Wohnumfeld weder aufgeben wollen noch müssen.

Auch wenn die durch die Bundesregierung gestellten Ziele für den Neubau von Wohnraum regelmäßig nicht erreicht werden, ist der Bausektor nach wie vor relevant für die Wirtschaft. Diese Entwicklungen sind regionalen Unterschieden unterworfen. Gibt es einerseits prosperierende Städte und Regionen, ist an anderer Stelle ein Bevölkerungsrückgang bis hin zum »Ausbluten« ganzer Landstriche zu beobachten. Das hat natürlich Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnraum einerseits und nach Gewerbe- und Büroimmobilien andererseits. Die vorliegende Schrift abstrahiert von regionalen Gegebenheiten und stellt die Situation im Immobilienbereich unabhängig davon dar.

Diese Ergebnisse aus den letzten Jahren werden bestätigt durch die Entwicklung der Bauinvestitionen.

Entwicklung der Bauinvestitionen in Deutschland in Mrd. EUR in den Jahren 1991 bis 2023 (Quelle:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/192151/umfrage/entwicklung-der-bauinvestitionen-in-deutschland-seit-1991/

Einen Umschwung gab es 2023. Ende 2022 prognostizierten diverse Wirtschaftsforschungsinstitute für das Jahr 2023 einen Rückgang der Bauinvestitionen zwischen 1,4 bis 1,6 Prozent. Tatsächlich gab es jedoch einen Anstieg. Preisbereinigt zeigt sich aber ein anderes Bild: Von 2021 bis 2023 gaben die Bauinvestitionen um knapp 7 Prozent nach. Der Wohnungsbau schrumpfte im Jahr 2023 ggü. dem Vorjahr sogar um ca. 17 Prozent.13 Diese Werte verdeutlichen, dass die Entwicklungen nicht linear verlaufen und von diversen Rahmenbedingungen abhängen.

Wesentliche Einflussfaktoren auf die Menge der zu errichtenden Bauten sind:

Die Ausgangsgrößen. Unverkennbar zu beobachten war, das in den 1990er-Jahren, als in den neuen Bundesländern von einem relativ niedrigen Niveau aus (sowohl die Anzahl als auch den Standard betreffend) ein deutlicher Nachholbedarf zu massiven Investitionen führte.

Demografische Entwicklungen in der Bevölkerung. Dabei ist nicht nur die absolute Zahl der Einwohner bedeutsam, sondern auch ihr Alter, die Sozialstruktur und weitere Einflussfaktoren.

Entwicklung des allgemeinen Wohlstands. Die Anforderungen an Wohnstandards und Wohnungsgrößen unterliegen einer permanenten Weiterentwicklung.

Wirtschaftliche Entwicklungen. In konjunkturellen Wachstumsphasen steigt auch die Nachfrage nach Büro- und Handelsflächen und sonstigen Gewerbeimmobilien.

Zwischen der Anzahl der Wohnungen, der Anzahl der Gewerbeimmobilien und der baulichen Infrastruktur gibt es Wechselwirkungen. So wird eine prosperierende Wirtschaft mit guten Verdienstmöglichkeiten und hoher Lebensqualität in einer bestimmten Region Einwohner anziehen. Eine steigende Einwohnerzahl erfordert wiederum ausreichende Wohnimmobilien und Investitionen in die Infrastruktur. Eine solche sich selbst verstärkende Wirkung kann man in Ballungsgebieten beobachten. So hat sich die Bevölkerungszahl Münchens von 1995 bis 2018 von etwa 1,2 Mio. Einwohner auf rund 1,53 Mio. Einwohner erhöht, im Jahr 2021 (März) waren es schon mehr als 1,56 Mio. und 2024 nahezu 1,6 Mio. Einwohner.14

Wie bereits ausgeführt, gehört zur Immobilienwirtschaft nicht allein das Bauhauptgewerbe. Verwendet man die weitere Fassung der Definition der Immobilienwirtschaft, die sämtliche mit Immobilien verbundenen Tätigkeiten dieser Sparte zuordnet, lässt sich feststellen, dass im Jahr 2023 die Bruttowertschöpfung der Branche 730 Mrd. EUR betrug. Das entspricht einem Anteil von rund 19 Prozent an der Bruttowertschöpfung der Bundesrepublik Deutschland.15

1.2.2 Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Finanzbranche

FinanzierungImmobilienwirtschaftZur Immobilienwirtschaft gehört als bedeutsamer integraler Bestandteil die Immobilienfinanzierung. Die entscheidenden Segmente dieser Finanzierungsklasse und damit die hauptsächlichen Nachfrager sind die Finanzierung von

Finanzierung, WohnungsbaufinanzierungWohnbauten,

Finanzierung, Finanzierung von SonderimmobilienFinanzierung, Finanzierung von GewerbebautenGewerbebauten und Sonderimmobilien,

Finanzierung, Finanzierung von ImmobilienprojektenImmobilienprojekten (vor allem das Bauträgergeschäft).

Hauptakteure der Finanzierung (vgl. Kapitel 4.3) sind

GenossenschaftsbankSparkasseSparkassen und Genossenschaftsbanken. Aufgrund der regionalen Verbundenheit und der breiten Präsenz durch ein dichtes Filialnetz sind sie die klassischen Anbieter von Krediten für den privaten Wohnungsbau.

GroßbankGroßbanken. Neben der privaten Baufinanzierung sind sie vor allem im Bereich der Projektfinanzierungen engagiert. Aufgrund ihrer Größe sind die großen Privatbanken gut in der Lage, die dort nachgefragten hohen Investitionssummen abzudecken. Darüber hinaus können Sie das erforderliche Spezial-Know-how vorhalten. Projektfinanzierungen sind kein Alltagsgeschäft, sodass mit relativ kleinen Teams von Spezialisten große Einzugsgebiete abgedeckt werden können. Diese Möglichkeit haben die an regionale Grenzen gebundenen Sparkassen und Genossenschaftsbanken nicht.

PfandbriefbankPfandbriefbanken (ehemals Hypothekenbanken). Sie sind auf durch Grundschulden gedeckte Immobilienfinanzierungen spezialisiert. Mit dem Verlust des Pfandbriefprivilegs im Jahr 2005 ist ihnen ein bisheriges Alleinstellungsmerkmal verloren gegangen. Die Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe war bis dahin den Hypothekenbanken (jetzt Pfandbriefbanken) vorbehalten. Werden die Anforderungen des Pfandbriefgesetzes erfüllt, können nun alle Kreditinstitute für das Pfandbriefgeschäft16 zugelassen werden.

VersicherungVersicherungen. Zur Abrundung ihres Anlageportfolios streben Versicherungsgesellschaften auf der Suche nach rentierlichen Anlagemöglichkeiten nach wie vor auch auf den Markt der Baufinanzierungen. Zumeist engagieren sie sich im Rahmen von Konsortialfinanzierungen gemeinsam mit Großbanken bei der Finanzierung von vermieteten Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Logistikimmobilien und Ähnlichen. Bei einer Konsortialfinanzierung schließen sich mehrere Banken und/oder Finanzinstitute zeitweilig für eine Finanzierung zusammen, die die Finanzkraft eines einzelnen Instituts überfordern würde. Sie bilden ein Konsortium in Bezug auf diese spezielle Finanzierung, rechtlich bleiben sie aber selbstständig.

BausparkasseBausparkassen. Bausparkassen sind Kreditinstitute, die der Bankenaufsicht unterliegen. Bauspardarlehen sind aus einer Anspar- und einer Darlehensphase zusammengesetzt. Die Zinssätze stehen bei Vertragsabschluss fest und werden nicht verändert. Die Beleihungsgrenze für Bausparkassen liegt bei 80 Prozent des Beleihungswerts. Sie liegt damit über dem Wert für Realkredite, weshalb auch nachrangige Darlehen möglich sind. Die Tilgung erfolgt grundsätzlich in maximal 15 Jahren, was relativ hohe Tilgungsleistungen erforderlich macht.

Finanzierung, Finanzierung von ImmobilienprojektenFinanzierung, Finanzierung von SonderimmobilienFinanzierung, Finanzierung von GewerbebautenDie Finanzierung von Gewerbebauten und Sonderimmobilien und die Projektfinanzierung sind Spezialfälle und erfordern neben hohem Finanzfachwissen oft Kenntnisse im Bau- und Mietrecht und bezüglich technischer Normen und Möglichkeiten.

Finanzierung, WohnungsbaufinanzierungIm Gegensatz dazu ist die Finanzierung im Wohnungsbau relativ standardisiert. Der Wettbewerb zwischen den Anbietern wird zumeist über den Preis ausgetragen. Hinzu kommen Soft Facts wie Schnelligkeit der Kreditentscheidung oder »Rundum-sorglos-Pakete«, die die Finanzierung mit der Vermittlung einer geeigneten Immobilie und der späteren Vermietung und Verwaltung kombinieren.

WohnungsbaudarlehenDer Haupteffekt von Wohnungsbaudarlehen für die finanzierenden Institute besteht darin, dass es sich um ein Geschäft handelt, das

langfristig ist und demzufolge zu einem stetigen Ertrag führt,

relative Sicherheit bietet aufgrund der eingetragenen Grundpfandrechte,

durch die Kleinteiligkeit (viele Kreditnehmer mit für ein Kreditinstitut vergleichsweise niedrigen Summen) eine hohe Differenzierung und, damit verbunden, niedrige Ausfallrisiken mit sich bringt.

Diese Vorteile bieten allerdings keine Gewähr dafür, dass nicht regional Blasen und darauf folgende Einbrüche des Geschäfts auftauchen können. Dass eine massive Immobilienkrise, wie sie 2007/2008 in den USA entstand und von dort kommend die weltweite Finanzkrise auslöste, auch in Europa und speziell in Deutschland aufkommt, ist nach heutiger Kenntnis aber unwahrscheinlich. Die hiesigen Kriterien zur Wertermittlung und Kreditvergabe sind relativ streng und es steht nicht zu vermuten, dass solch grobe handwerkliche Fehler bei der Bonitätsprüfung und der Kreditvergabe auch in Deutschland massiv auftreten.17

FinanzbrancheImmobilie, KreditDie Bedeutung der Immobilienkredite für die Finanzbranche lässt sich aus ihrer Entwicklung in den letzten Jahren ablesen18.

Immobilienkredite in Mrd. EUR

Das Volumen der vergebenen Immobilienkredite betrug im Jahr 2023 mehr als eine Billion Euro. Den Löwenanteil daran hielten die Sparkassen mit etwa 390 Mrd. Euro, die Kreditbanken hatten ca. 335 Mrd. Euro und die Genossenschaftsbanken etwa 325 Mrd. Euro Kreditvolumen vergeben. Interessant ist auch das Neukreditvolumen, also die Wohnungsbaukredite, die von allen Kreditinstituten gemeinsam Monat für Monat an private Haushalte vergeben werden. Mitte 2003 waren das ca. 16 Mrd. Euro/Monat, bis Mitte 2022 verdoppelte sich der Wert auf rund 32 Mrd. Euro/Monat. Ab Mitte 2022 gab es einen massiven Rückgang aus den bereits genannten Gründen. Das Neugeschäftsvolumen reduzierte sich auf ca. 12 Mrd. Euro/Monat. Inzwischen konsolidierte sich der Markt und im Juni 2024 vergaben Banken und Sparkassen wieder etwa 16 Mrd. Euro.19

Wohnungsbaukredite machen knapp die Hälfte des gesamten Volumens der Kreditvergabe der Banken in Deutschland aus.

Die starken Zuwächse in den 1990er-Jahren beruhten vor allem auf dem Nachholbedarf in den neuen Bundesländern und verzerren so das Bild ein wenig. Das geringere Wachstum in den Jahren ab 2000 beruhte einerseits auf einer verringerten Nachfrage, andererseits aber auch auf erhöhten Anforderungen der Banken hinsichtlich der Sicherheit von Krediten. Dass es trotzdem zu einer Ausweitung des Kreditvolumens kam, lag primär an der gesteigerten Nachfrage, verursacht vor allem durch reduzierte Arbeitslosigkeit, ein lange Zeit niedriges Zinsniveau und zunehmende Inflationsangst. Letztere löste eine »Flucht in die Immobilie« als (vermeintlich) sichere Wertanlage aus.

Verändert hat sich in den letzten Jahren die strategische Ausrichtung der Kreditinstitute bei der Finanzierung von Immobilien – und diese Veränderungsprozesse sind aktuell noch nicht abgeschlossen. Dabei sind folgende Aspekte bedeutsam:

Finanzierung, WohnungsbaufinanzierungBei »normalen« Wohnungsbaufinanzierungen agiert eine große Zahl von Anbietern in einem funktionierenden Markt. Immobilien in einer mittleren bis guten Lage können gewöhnlich ohne Probleme finanziert werden. Voraussetzung ist eine angemessene Bonität des Schuldners, ausgedrückt in einem Einkommen, das die Bedienung des Kapitaldiensts aus Zinsen und Tilgung unter normalen Umständen zulässt, und fast immer der Einsatz von Eigenkapital. Mit diesem sollten die Erwerbsnebenkosten komplett und ein Teil des Kaufpreises (angestrebt werden mindestens 20 Prozent) finanziert werden.

ImmobilienmarktDer Immobilienmarkt ist nicht einheitlich. Prosperierenden Regionen stehen andere Plätze gegenüber, an denen Wohnimmobilien nur mit Preisabschlägen verwertet werden können. Das betrifft vor allem jene Gebiete Deutschlands, die aufgrund struktureller Schwächen mit einem Bevölkerungsrückgang und anderen demografischen Problemen (z. B. Überalterung) zu rechnen haben, was die Nachfrage nach Immobilien senkt. Hier werden Immobilien grundsätzlich vorsichtiger bewertet und die Anforderungen an das Eigenkapital und das laufende Einkommen der Kreditnehmer sind höher.

Die verschärften Eigenkapitalanforderungen an die Kreditinstitute nach Basel II und Basel III haben dazu geführt, dass die Finanzierung von Großprojekten schwieriger geworden ist. Banken versuchen teilweise, die Bilanzsummen zu reduzieren, und sind bei großvolumigen Krediten deshalb zurückhaltender geworden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass sich ausländische Anbieter von Immobilienfinanzierungen teilweise wieder zurückgezogen haben.

Auch andere Rahmenbedingungen haben sich verändert: Aus der Novelle der Beleihungswertverordnung (BelWertV) resultiert ein aktuell höherer Mindestkapitalisierungszinssatz. Auch wurde vorgeschrieben, dass die allgemeinen Bewirtschaftungskosten mit mindestens 15 Prozent kalkuliert werden müssen, das ggf. zu berücksichtigende Modernisierungsrisiko muss gesondert angesetzt werden (zuvor wurde für beides zusammen ein Wert von mindestens 15 Prozent kalkuliert). All das führt dazu, dass die Beleihungswerte tendenziell geringer ausfallen, als vor der Novelle. Niedrigere Beleihungswerte erschweren die Finanzierung und führen tendenziell zu einer geringeren Kreditvergabe.

1.2.3 Immobilien als Anlageklasse

Immobilie, Immobilien als AnlageklasseWas im gewerblichen Bereich schon lange Usus ist, hat sich inzwischen auch im Privatbereich etabliert: Immobilien werden zunehmend als separate Anlageklasse wahrgenommen, sie gelten als krisensichere Geldanlage. Für den Investor geht es in diesem Fall nicht um die Nutzung der Immobilie, sondern um eine angemessene Rendite auf das eingesetzte Kapital. Verschiedenen Umfragen zufolge halten mehr als drei Viertel der Deutschen Häuser für eine ausgezeichnete Investition.

Argumente für diese Sichtweise sind unter anderem:

Die Geldanlage ist langfristig.

Der Investor kann mit einer Wertsteigerung rechnen.

Immobilie, InvestitionImmobilieninvestitionen bringen steuerliche Vorteile.

Diese Pro-Argumente beinhalten aber auch die jeweiligen Contra-Positionen:

Eine Immobilieninvestition ist kaum liquid. Investiertes Kapital kann nicht einfach wieder abgezogen und an anderer Stelle investiert werden. Eine hohe Summe Kapital wird in einer einzigen Anlage gebunden.

Die Wertsteigerung ist keinesfalls garantiert.

Steuerliche Vorteile hängen immer von den individuellen Gegebenheiten ab. Das sind vor allem der persönliche Steuersatz und sonstige zu versteuernde Einkünfte.

Das Interesse an Immobilien als Geldanlage ist vor allem in der aktuellen Marktsituation begründet. In den vergangenen Jahren war das Interesse an Immobilien als Geldanlage vor allem auf die außergewöhnlich niedrigen Zinssätze zurückzuführen. Jedoch ist in den Jahren 2022 und 2023 das Interesse an Immobilieninvestitionen unter anderem aufgrund der Zinswende deutlich zurückgegangen, wobei sich im Laufe des Jahres 2024 bereits eine Stabilisierung abgezeichnet hat. Das gegenwärtige Zinsniveau liegt nach wie vor unter dem langjährigen Mittel. Das führt einerseits dazu, dass die Belastung durch Zinsen auf das Fremdkapital nicht hoch ist und damit die Finanzierung von Immobilien erschwinglicher erscheint. In Verbindung mit den in der Vergangenheit deutlich gestiegenen Immobilienpreisen ist die Erschwinglichkeit von Immobilien (jedoch abhängig von den persönlichen Einkommensverhältnissen) aktuell erschwert. Andererseits gibt es für einen Investor kaum andere risikoarme Anlagemöglichkeiten.

Wird die Immobilie als Geldanlage betrachtet, gibt es zwei grundsätzliche Entscheidungskriterien:

laufende Mieteinnahmendie laufenden Mieteinnahmen und

Wertsteigerungdie Erwartung einer Wertsteigerung.

MietertragDer Mietertrag hängt entscheidend von der Zahlungsfähigkeit und vom Zahlungswillen des Mieters ab. Die Höhe der am Markt durchzusetzenden Miete ist wiederum eine Folge der Lage und der Ausstattung der Immobilie.

BruttomietrenditeMit der Annahme einer Wertsteigerung hofft man darauf, dass die Wertsteigerung der Immobilie die Inflationsrate schlagen wird. Unter diesem Gesichtspunkt sind Investoren bereit, auch relativ niedrige Anfangsrenditen in Kauf zu nehmen. Als Entscheidungsfaktor wird oft die Bruttomietrendite herangezogen.

Bruttomietrendite

Jahreskaltmiete/m2

×

100

Kaufpreis/m2

NettomietanfangsrenditeAls Zielgröße werden 4 bis 6 Prozent angenommen. Nur dann ist eine positive Nettomietrendite zu erwarten. In die Nettomietrendite gehen zusätzlich zum oben genannten Kaufpreis noch die einmalig anfallenden Erwerbsnebenkosten (hier ist mit etwa 10 Prozent des Kaufpreises zu kalkulieren), die nicht umlagefähigen Betriebskosten und vor allem die Finanzierungskosten für das Fremdkapital ein. Eine gängige Berechnungsformel20 für die Anfangsrendite lautet:

Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige BWK – Zinsaufwand

×

100

Nettokaufpreis + Erwerbskosten

Beides sind statische Kennzahlen, das heißt, dass etwaige Mietsteigerungspotenziale nicht berücksichtigt werden. Die Rechnung, mit der Immobilie eine mit anderen Anlagemöglichkeiten vergleichbar hohe Rendite zu erzielen, geht nur auf, wenn die tatsächliche Wertsteigerung bei ca. 1,5 bis 2 Prozent pro Jahr liegt.

WertsteigerungspotenzialImmobilie, PreisDie steigende Nachfrage nach Immobilien mündet bei einem funktionierenden Markt in steigende Immobilienpreise. Hohe Einstandspreise reduzieren wiederum das Wertsteigerungspotenzial und verringern so die mögliche Rendite. Die regionalen Preisunterschiede sind jedoch enorm. So ist für ein durchschnittliches Eigenheim in München ein siebenstelliger Betrag nicht ungewöhnlich, wohingegen für ein vergleichbares Objekt auf dem Land bereits ein Betrag im unteren sechsstelligen Bereich ausreichend ist. Auch im fünfstelligen Bereich sind »ordentliche« Häuser noch zu haben.

Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass vor allem in Metropolregionen ein erheblicher Teil der Bevölkerung einen Immobilienkauf nicht mehr realisieren kann.

Immobilie, Immobilien als AnlageklasseAus dem Gesagten folgt, dass im Privatbereich Immobilien als Anlageklasse nur bedingt geeignet sind. Im gewerblichen Bereich sind sie jedoch weiterhin gefragt. Dazu beigetragen hat auch, dass Konstruktionen gefunden wurden, die es erleichtern, eine Immobilie wieder in liquide Mittel zu verwandeln. Dabei handelt es sich um sogenannte »Share Deals«, den Kauf von Teilen von oder auch ganzen Grundstücksgesellschaften (vgl. Kapitel 7). Ein weiterer Effekt liegt darin, dass diese Transaktionen preisgünstiger sind als der direkte Immobilienkauf. Bei Beachtung einiger Regeln, so darf z. B. maximal ein Anteil von weniger als 90 Prozent übertragen werden, fallen weder Grunderwerbsteuern noch Neueinträge im Grundbuch an.

6 Statista, Umsatz Bau vom 03.08.2015, http://de.statista.com/statistik/daten/studie/154592/umfrage/umsatz-im-bauhauptgewerbe-seit-2000/ (Stand: September 2018).

7 Vgl. Geyer, Immobilien und ihre Finanzierung – Vom Bausparvertrag bis zu Real Estate Investment Trusts, 2. Aufl., 2008, S. 18.

8 Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Bauwirtschaft im Zahlenbild, Berlin 2024, S. 1

9 Statistisches Bundesamt, https://www.destatis.de/DE/Themen/Branchen-Unternehmen/Bauen/Tabellen/betriebe.html (27. August 2024)

10 Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/2861/umfrage/entwicklung-der-gesamtbevoelkerung-deutschlands

11 Statista, Wohnfläche vom 20.09.2018, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/36495/umfrage/wohnflaeche-je-einwohner-in-deutschland (Stand: September 2018).

12 Quelle:https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/_inhalt.html

13 Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Bauwirtschaft im Zahlenbild, Berlin 2024, S. 4

14 Vgl. hierzu Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.), Kommunalstatistik, 2014 sowie https://stadt.muenchen.de/infos/statistik-bevoelkerung.html

15 Vgl. hierzu.https://zia-deutschland.de/project/bedeutung-der-immobilienbranche/

16 Wesentlich für dieses Geschäft ist, dass die ausgegebenen Schuldverschreibungen (Pfandbriefe/Covered Bonds) mindestens durch betragsmäßig und vom Zinsertrag her gleich hohe und mit Grundpfandrechten gesicherte Darlehen gedeckt sind. Die Beleihungsgrenze liegt dabei bei den ersten 60 Prozent des nach bestimmten Kriterien ermittelten Werts des Grundstücks. Es ist ein Deckungsregister zu führen und ein Treuhänder zu bestellen.

17 Zu dieser Thematik vgl. auch Kapitel 8

18https://www.kreditvergleich.net/statistiken/wohnungsbaukredite/

19 Quelle: Deutsche Bundesbank, zitiert nach https://www.kreditvergleich.net/statistiken/wohnungsbaukredite/#kreditvolumen-im-neugeschaeft (27. August 2024). Siehe hierzu auch die Ausführungen in Kapitel 8.

20 Zu beachten ist, dass es für viele Kennzahlen keine verbindliche Definition gibt. Demzufolge ist immer die Berechnungsformel zu prüfen, wenn z. B. Vergleiche gezogen werden sollen.

2 Wertermittlung von Immobilien

2.1 Notwendigkeit der Wertermittlung

WertermittlungEine Immobilie hat, wie jedes andere Wirtschaftsgut auch, einen Wert. Ohne diesen Wert zu kennen, ist es nicht möglich, wirtschaftliche Entscheidungen sinnvoll zu treffen. Die Besonderheit bei Gebäuden besteht einerseits darin, dass ihr Wert aufgrund des immobilen Charakters in hohem Maß von regionalen Faktoren (insbesondere der Lage des Objekts) abhängt.21 Andererseits weisen sie im Regelfall einen in Relation zu anderen Gütern nicht unerheblichen Wert auf, weswegen der Wertbemessung besondere Beachtung zu widmen ist.

GutachterkostenDie Wertbemessung ist jedoch mit Kosten verbunden. Auf privater Ebene entstehen Gutachterkosten. Aus unternehmerischer Sicht ist entweder ein speziell geschulter Mitarbeiter nötig oder ein Gutachter zu beauftragen. Die Kosten für Wertgutachten liegen für gewöhnliche Ein- und Mehrfamilienhäuser in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 EUR. Bei gewerblichen Objekten variieren die Kosten erheblich.

WertgutachtenWertermittlung, KostenGrundsätzlich gilt, dass die Kosten, die für die Wertermittlung entstehen, im Verhältnis zum Immobilienwert eher geringfügig sind. Für diesen Aufwand erhält der Auftraggeber eine nachvollziehbare und objektive Bestimmung der Wertverhältnisse, weswegen eine Begutachtung prinzipiell zu befürworten ist, da sie vor unnötigen Kosten schützen kann.

Beispiel: Wertermittlungskosten

Einer Zeitungsanzeige ist ein Immobilienangebot für ein Einfamilienhaus in ruhiger Lage und 150 m² Wohnfläche für 275.000 EUR zu entnehmen. Da der Käufer sich absichern will, beauftragt er einen Gutachter, der den Verkehrswert auf 250.000 EUR schätzt. Das Honorar hierfür beträgt 1.900 EUR. Die Kosten für das Gutachten entsprechen also lediglich 0,76 Prozent des ermittelten Werts.

Angenommen, beide Parteien einigen sich auf einen Kompromiss und als Kaufpreis wird der Mittelwert beider Beträge, also 262.500 EUR, vereinbart, hat der Käufer durch das Gutachten 10.600 EUR gespart.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sind Wertgutachten regelmäßig unvermeidbar, wohingegen sie beim Kauf bzw. Verkauf oder beim Bau eines Gebäudes rein rechtlich nicht benötigt werden. Der Käufer will möglichst wenig bezahlen und der Verkäufer will den höchstmöglichen Erfolg erzielen. Eine professionelle Einschätzung hilft, überteuerte bzw. zu günstige Angebote zu erkennen. Zwar befürworten Käufer im Regelfall sehr günstige Preise, aber es ist darauf zu achten, dass das Haus hinsichtlich der Qualität nicht zu beanstanden ist, was wiederum nicht zu jedem Preis möglich ist.

Die professionelle Wertermittlung ist in einer Vielzahl von Fällen denkbar. Zu diesen Fällen zählen unter anderem die Berechnung des Zugewinnausgleichs im Falle einer Scheidung, die Bestimmung von Erbschaftspflichtteilen, Investitionsentscheidungen, Vermögensaufstellungen, Entschädigungen aufgrund von Enteignungen und der Kauf bzw. Verkauf oder Bau einer Immobilie.

Immobilien werden regelmäßig über Kreditinstitute finanziert. Für sie dient das Finanzierungsobjekt als Kreditsicherheit, sodass im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners der Kredit dennoch bedient werden kann. Folglich muss der Bank bekannt sein, bis zu welchem Betrag eine Finanzierung langfristig möglich ist. Auch aus Kundensicht ist dieser Betrag relevant. Wenn die Zinsbindungsfrist22 ausläuft, ist eine Umschuldung notwendig. Fällt nun der Gebäudewert niedriger aus als der umzuschuldende Kreditbetrag, werden Banken nur eingeschränkt bereit sein, den Kredit zu übernehmen bzw. zu verlängern.

21 Die besondere Relevanz der Lage einer Immobilie wird in Kapitel 2.2.2 näher ausgeführt.

22 Als Zinsbindungsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, für den der Zinssatz unveränderlich festgeschrieben ist. Bei Immobilienfinanzierungen sind zehn bis 15 Jahre üblich (siehe hierzu Kapitel 4).

2.2 Flächenberechnung und Lagekriterien

2.2.1 Flächendefinitionen

2.2.1.1 Grundlegendes

Die Fläche einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor. Sie ist in vielen Fällen maßgeblich – so z. B. bei der grundlegenden Entscheidung für bzw. gegen eine Liegenschaft, bei der Umlage der Bewirtschaftungskosten, bei Flächenangaben im Mietvertrag oder bei der Berechnung von Kennzahlen. Allerdings ist Fläche nicht gleich Fläche. Es gibt viele voneinander abweichende Definitionen, die bei der Berechnung zu signifikanten Differenzen führen können.

Typische Unterschiede beziehen sich z. B. auf die Anrechnung von Terrassen und Balkonen, innenliegenden Gängen wie einem Flur, Aufzügen und auch Treppen.

Die in Deutschland üblicherweise verwendeten Vorschriften sind:

Wohnungswirtschaftlicher und gewerblicher Bereich

DIN 277

Wohnungswirtschaftlicher Bereich

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Gewerblicher Bereich

MF-GIF

Oftmals ist bei Höhenangaben der Begriff »lichte Höhe« zu finden. Als »lichte Höhe« wird die Entfernung von der Oberkante des Fußbodens (einschließlich des Fußbodenbelags) zur Unterkante der Decke bezeichnet.

2.2.1.2 DIN 277

DIN 277In der DIN-Norm 277 werden Flächen- und Raummaße für den Hochbau geregelt. Das Gebäude ist nach der Fassung aus dem Jahr 2005, die seither überarbeitet wurde, in drei Bereiche zu gliedern, die alle zur BGF zählen:

überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (Bereich a)

überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (Bereich b)

nicht überdeckt (Bereich c)

In der Fassung aus dem Jahr 2005 sind die in der Abbildung »Flächenarten nach DIN 277« dargestellten Flächenarten zu unterscheiden.

Flächenarten nach DIN 277

Konstruktionsgrundflächetechnische FunktionsflächeVerkehrsflächeNutzflächeNettogrundflächeBruttogrundflächeDie Bruttogrundfläche (BGF) bezieht sich auf Außenmaße und ist die Summe der Grundflächen aller nutzbaren Grundrissebenen eines Bauwerks. So bilden unter anderem abgehängte Decken keine eigene Grundrissebene und sind folglich zu übermessen. Die Nettogrundfläche (NGF), unterteilt in Nutz-, Verkehrs- und technische Funktionsfläche (NF, VF und TF), gibt die korrespondierenden Innenflächen an. Die Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Nettogrundfläche, die Konstruktionsgrundfläche (KGF), entspricht der Fläche der sogenannten aufgehenden Bauteile wie z. B. Wänden oder Grundflächen von Türöffnungen.

NebennutzflächeHauptnutzflächeDie Nutzfläche – ehemals in Haupt- und Nebennutzfläche (HNF und NNF) gegliedert – ist der Teil der Nettogrundfläche, der der Gebäudebestimmung (Wohnen, Einzelhandel, Büro usw.) entsprechend genutzt wird. Als technische Funktionsfläche – ehemals Funktionsfläche (FF) – wird der Gebäudeteil bezeichnet, in dem die betriebstechnischen Anlagen wie Heiz- oder Lüftungsanlagen untergebracht sind. Die Verkehrsfläche dient dem Zugang zu Räumen und dem Verkehr innerhalb des Bauwerks.

Es gibt jedoch nicht nur die Bruttogrundfläche nach DIN 277. In der zwischenzeitlich außer Kraft getretenen Sachwertrichtlinie ist die Bruttogrundfläche ebenfalls ausführlich geregelt. Die ehemals in der Sachwertrichtlinie enthaltenen Berechnungsvorgaben finden sich nun in Anlage 4 der ImmoWertV.

Hinweis