Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft - inkl. Arbeitshilfen online E-Book

Helmut Geyer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2020

Seitenzahl: 241

Beschreibung

Rastermaß, All Risk Yield, Liegenschaftszinssatz: In der Immobilienwirtschaft wimmelt es von Fachbegriffen, deren Bedeutung sich nicht immer sofort erschließt. Studierende, Teilnehmer in der Aus- und Weiterbildung sowie Praktiker müssen sich in dieser Begriffswelt auskennen und wissen, was sich dahinter verbirgt. Dieses Buch gibt Ihnen einen fundierten Überblick über die wesentlichen Kennzahlen. Es zeigt, welche Berechnungsvorschrift sich hinter ihnen verbirgt, welches die wesentlichen Einflussfaktoren sind und was Sie aus der Kennzahl schließen können. Zudem erhalten Sie die wichtigsten Definitionen aus der Immobilienwirtschaft.   Inhalte: - Standort- und Objektanalyse - Wertermittlung von Immobilien - Finanzierungsformen und Darlehenstypen - Steuern und Abschreibungen für Immobilien - Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten korrekt berechnen - Neu in der 3. Auflage: aktuelle Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft, WEG-Reform, Mietendeckel in Berlin usw.Arbeitshilfen online: - Kennzahlenrechner - Kalkulationshilfen für die Wertermittlung

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwort zur dritten AuflageVorwort zur zweiten AuflageVorwort1 Zum Umgang mit Kennzahlen1.1 Sinn und Probleme der Kennzahlenbildung1.2 Vergleichsmaßstäbe1.3 Arten von Kennzahlen2 Allgemeine Kennzahlen und Definitionen2.1 Gründe und Ziele einer Immobilieninvestition2.2 Kennzahlen zu den Kreditformen3 Projektkennzahlen3.1 Zielstellung3.2 Darstellung der materiellen Eckdaten eines Projektes3.3 Finanzielle Eckdaten eines Projektes3.4 Rechtliche Rahmenbedingungen4 Kennzahlen zur Beurteilung des Marktes4.1 Marktkennzahlen zu Flächen4.2 Mieten5 Kennzahlen der Bewirtschaftung von Immobilien5.1 Grundlegende Geschäftsmodelle5.2 Beurteilung des Portfolios mit Kennzahlen6 Kennzahlen zur Bewertung von Immobilien6.1 Wertdefinitionen6.2 Wertermittlungsverfahren6.3 Begriffe zur Wertermittlung6.4 Renditekennzahlen von Immobilien7 Kennzahlen zur Beurteilung von Immobilienunternehmen7.1 Unternehmenskennzahlen7.2 Finanzierungskennzahlen8 Kampf gegen Immobilienblasen – die Anwendung spezieller Kennzahlen8.1 Aktuelle Situation8.2 Kennzahlen zur Beurteilung einer krisenhaften Situation8.3 Versuche der Regulierung9 Kennzahlen bei angespannten Mietmärkten9.1 Wohnungsknappheit in Ballungsräumen – aktuelle Entwicklungen9.2 Kennzahlen zur Wohnraumknappheit9.3 »Bezahlbarer« Wohnraum (Mieten)9.4 Sozialwohnungsbau10 Nachsatz11 Literaturverzeichnis12 AbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online

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Hinweis zum Urheberrecht

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-13984-4

Bestell-Nr. 06768-0003

ePub:

ISBN 978-3-648-13985-1

Bestell-Nr. 06768-0102

ePDF:

ISBN 978-3-648-13986-8

Bestell-Nr. 06768-0152

Helmut Geyer

Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft

3. aktualisierte Auflage, April 2020

© 2020 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): @Petr Vaclavek, shutterstock

Produktmanagement: Jallad, Jasmin

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

[9]Vorwort zur dritten Auflage

Die Diskussion um Immobilien hat sich in der Öffentlichkeit nicht abgeschwächt, im Gegenteil. Jedoch hat sich der Schwerpunkt von der Frage, ob uns eine Immobilienpreisblase bevorstehen könnte, verschoben zu Problemen bei der Entwicklung der Mietpreise. Insbesondere in den Ballungsgebieten unseres Landes sind die Mieten in den letzten Jahren massiv angestiegen. Das hat dazu geführt, dass der Ruf nach staatlichen Eingriffen in den Markt lauter geworden ist. Speziell in Berlin sollen nun Wege beschritten werden, deren Übereinstimmung mit geltendem Recht zumindest fragwürdig ist. Dieser Diskussion wird Rechnung getragen durch ein neues Kapitel zu angespannten Mietmärkten. Neben einigen Kennzahlen wird dort auch versucht, mehr Sachlichkeit in die Diskussion zu bringen.

Alle anderen Kapitel wurden überarbeitet und an den neuesten Rechtsstand (Februar 2020) angepasst.

Wie bereits im Vorwort zur zweiten Auflage empfehle ich für einen breiteren Blick auf die Immobilienwirtschaft den »Crashkurs Immobilienwirtschaft« von Helmut Geyer und Johannes F. Müller, inzwischen in einer überarbeiteten Neuauflage von 2019, Haufe Lexware, Freiburg.

Jena, im Februar 2020

Helmut Geyer

[11]Vorwort zur zweiten Auflage

Angesichts der Neuauflage dieses Fachbuchs stand der Autor vor der Frage, was sich seit der ersten Auflage derart geändert hat, dass es unbedingt Eingang finden sollte. Die bereits beim Erscheinen der ersten Auflage wichtigen Kennzahlen haben nach wie vor Bestand. Deshalb war Kern der Überarbeitung vor allem das Ausbessern kleinerer Fehler oder die Modifizierung des einen oder anderen Kommentars.

Was aber seit der ersten Auflage stark die Diskussion prägte, war die Frage, ob in Deutschland die Gefahr einer Immobilienpreisblase bestehe. Teilweise exorbitant steigende Preise in bestimmten Regionen schürten Ängste, ob in Deutschland ein ähnliches Szenario drohe wie seinerzeit in den USA, als reihenweise ausfallende Immobilienkredite eine weltweite Finanzkrise auslösten. Auch die Situation in einigen europäischen Staaten, hier sei insbesondere Spanien genannt, trug nicht zur Beruhigung bei. Das war der Anlass, diesem Buch ein komplett neues Kapitel zur Thematik «Kampf gegen Immobilienblasen» anzufügen. Darin wird die aktuelle Situation kurz dargestellt. Anschließend finden sich Kennzahlen, die geeignet sind, eine krisenhafte Situation zu erkennen und diese von normalen Preisschwankungen am Markt abzugrenzen.

Auch der Staat hat versucht, regulierend einzugreifen. Die Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse und die Regelungen der Wohnimmobilienkreditverordnung sind Bestandteile des zweiten Teils des hinzugefügten Kapitels.

Das Buch widmet sich, der Titel sagt es, den Kennzahlen. Natürlich ist das Gebiet der Immobilienwirtschaft deutlich breiter. Sollten Sie Interesse an diesem interessanten Feld der Wirtschaft haben, und zwar über die reine Beurteilung mit Kennzahlen hinaus, sei das Buch «Crashkurs Immobilienwirtschaft» von Helmut Geyer und Johannes F. Müller (Haufe-Lexware 2016) empfohlen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und auch Spaß an der Arbeit mit Immobilien.

Jena, im Juli 2017

Helmut Geyer

[13]Vorwort

Einerseits sind Unternehmen aus der Immobilienbranche ganz »normale« Unternehmen, die betriebswirtschaftlichen Handlungszwängen unterliegen und deshalb auch mit den üblichen Kennzahlen des Controllings beurteilt und gesteuert werden können. Andererseits gibt es in der Immobilienwirtschaft aber auch Besonderheiten, die das Verwenden einiger Kennzahlen aus der Industrie oder den verschiedenen Branchen des Dienstleistungsbereichs zumindest nur eingeschränkt sinnvoll erscheinen lassen.

In diesem Buch sollen vor allem Kennzahlen und Definitionen behandelt werden, die sich mit den speziellen Fragen der Immobilienwirtschaft auseinandersetzen. Das heißt jedoch nicht, dass nicht auch allgemeine betriebswirtschaftliche Zusammenhänge einen Platz finden.

An wen wendet sich dieses Buch? Zuvorderst richtet es sich an Quereinsteiger und Nicht-Profis auf diesem Spezialgebiet.

Gedacht ist zunächst an Auszubildende und Studierende im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Das Buch soll klassische Lehrinhalte ergänzen und vor allem ein gutes Nachschlagewerk sein.Weiterhin richtet es sich an Praktiker aus dem Immobilienbereich, wie z. B. Projektentwickler, Makler und Berater aus der Immobilienwirtschaft, aber auch an (künftige) Investoren und Nutzer von Immobilien, die sich mithilfe dieser Zusammenstellung einen Überblick über ganz konkrete Projekte verschaffen wollen.Auch Mitarbeiter von Kreditinstituten, die als Kreditgeber auftreten, Wirtschaftsprüfer und Controller, die sich nicht ständig mit Immobilienprojekten befassen, finden sicherlich interessante Fakten.

Das Buch umfasst wichtige Kennzahlen und Definitionen aus Bau- und Immobilienwirtschaft. Es erhebt aber keinesfalls den Anspruch, sämtliche mögliche und bekannte Kennzahlen aufzuführen – das wäre vermessen. Die Auswahl von Kennzahlen ist immer abhängig vom verfolgten Zweck. Und letztlich bedürfen Kennzahlen immer der Interpretation. Sich bei Entscheidungen allein auf die Ausprägung der einen oder anderen Kennzahl zu verlassen und ohne weiteres Nachdenken kausale Zusammenhänge anzunehmen, ist nicht zielführend. So gibt es immer wieder Fälle, in denen Projekte letztlich scheitern, die hinsichtlich der Ausprägung bestimmter [14]Kennziffern ursprünglich zu optimistischer Betrachtung Anlass gaben. Genauso gibt es aber auch den umgekehrten Fall: Mit Engagement, persönlichem Können und auch dem nötigen Quantum Glück werden schwierige Projekte doch noch erfolgreich abgeschlossen.

Im ersten Kapitel des Buches werden wir kurz auf den Sinn von Kennzahlen und den Umgang mit ihnen eingehen. Die folgenden Kapitel widmen sich dann unterschiedlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft:

Wir beginnen mit den Gründen und Zielen einer Immobilieninvestition und unterscheiden dort nach ertragsorientiertem Investment und der Eigennutzung.Es folgt ein Kapitel zur Beurteilung von Immobilienprojekten, unterteilt nach materiellen und finanziellen Größen. Auch einige Kennzahlen des Baurechts finden dort ihren Platz.Kennzahlen, die die Beurteilung des regionalen Marktes erleichtern sollen, sind Gegenstand des nächsten Abschnitts.Es folgen Abschnitte zu den Bereichen «Bewirtschaftung von Immobilien» und «Bewertung von Immobilien».Den Abschluss bilden Kapitel zur Beurteilung von Immobilienunternehmen und zu wichtigen Finanzkennzahlen.

Den Begriff »Kennzahl« verstehe ich nicht als reine Rechenvorschrift. Neben Berechnungsformeln finden Sie an vielen Stellen Aussagen zur günstigen Ausprägung von Kennzahlen, Querverbindungen zu anderen Bereichen und zum wirtschaftlichen Hintergrund. Weiterhin habe ich mich bemüht, neben Kennzahlen auch wichtige Definitionen aus der Immobilienwirtschaft in die Betrachtungen einfließen zu lassen.

Ich wünsche Ihnen, dass Sie mithilfe dieser Schrift das eine oder andere Problem lösen können und darüber hinaus auch Spaß bei der Lektüre haben.

Jena im April 2014

Helmut Geyer

[15]1Zum Umgang mit Kennzahlen

1.1Sinn und Probleme der Kennzahlenbildung

Kennzahlen dienen dazu, eine Vielzahl von Einzelangaben in einer Form zusammenzufassen, die es ermöglicht, diese Informationen zu überblicken und Schlussfolgerungen zu ziehen.

Beispiel: Preis/m2

Sie wissen, dass eine Immobilie aus zwölf Zimmern unterschiedlicher Größe, aus diversen Fluren, Treppenhäusern und Nebengelassen besteht. Das Grundstück ist 1.200 m2 groß. Als Vergleichsmaßstab dient Ihnen eine einfache Kennzahl: der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche, wahlweise inklusive oder exklusive Grundstück. So kommen Sie beispielsweise auf einen Wert von 2.050 EUR/m2 Wohnfläche für das Haus bzw. 3.000 EUR/m2 Wohnfläche einschließlich des Grundstückspreises. Anhand dieser Kennzahl entscheiden Sie, ob das Objekt für Sie infrage kommt oder der geforderte Preis evtl. zu hoch ist.

Oder zusammengefasst: Kennzahlen ermöglichen es erst, komplexe wirtschaftliche Zusammenhänge in einfacher Form darzustellen.

Allerdings sollte man sich bewusst machen, dass diese Vereinfachung, die Zusammenfassung vielschichtiger Verflechtungen, auch Probleme mit sich bringt.

Einzelinformationen gehen verloren

Nicht selten werden Kennzahlen gedankenlos als alleiniges Entscheidungskriterium herangezogen. Dabei wird außer Acht gelassen, dass in dieser Zahl große Mengen von Informationen komprimiert sind. Die Konzentration auf nur eine Kennzahl bringt es automatisch mit sich, dass wichtige Erkenntnisse über Einzelinformationen, die die Ausprägung der Kennziffer beeinflussen, verloren gehen. Dieser Nachteil kann (zumindest teilweise) durch die Nutzung von Kennzahlensystemen abgebaut werden. Je nach gewünschter Aussage wird man demnach sein System von Kennzahlen gestalten.

Gegenseitige Abhängigkeit

Gerade dann, wenn man komplexere Projekte mittels Kennzahlen darstellen will, liegt es im Ermessen des Betrachters, welche Kennzahlen ausgewählt werden. Dabei sollte man darauf achten, nicht die gleiche wirtschaftliche Aussage mit [16]verschiedenen Kennzahlen auszudrücken. Besser ist es, möglichst nicht miteinander korrelierte Kennzahlen zur Entscheidungsfindung heranzuziehen. Je weniger Überschneidungen es zwischen den Aussagen der einzelnen Kennzahlen gibt, desto höher ist der Informationsgehalt.

Sinnfreie Kennzahlen

Nicht jede Kennzahl, die sich berechnen lässt, hat für die Entscheidungsfindung auch einen Sinn. Die Analyse unwichtiger Daten bindet lediglich Kapazitäten. Man sollte sich im Vorfeld überlegen, welche Entscheidungen getroffen werden sollen und auf welcher Basis dies erfolgen wird. Andere als die dafür erforderlichen Daten zu erheben und zusammenzustellen, ist kontraproduktiv.

Zähler und Nenner ändern sich

Bei Verhältniszahlen kommt es häufig vor, dass sich Zähler und Nenner1 im gleichen Maße ändern. Dadurch gibt es keinen neuen Wert für das Verhältnis, obwohl sich die Ausgangsgrößen gegebenenfalls stark verschoben haben. Das kann schnell zu Fehlentscheidungen führen, wenn allein die Verhältniszahl als Entscheidungskriterium dient.

Andererseits gehört zu einer sinnvollen Analyse von Verhältniszahlen auch, dass die Absolutwerte in Zähler und Nenner betrachtet werden. Nur auf diese Weise lässt sich feststellen, ob Veränderungen hauptsächlich durch eine Veränderung des Zählers oder des Nenners verursacht wurden.

Vergangenheitsbezogene Werte

Gerade Finanzkennzahlen (bspw. zur Beurteilung der Finanzkraft eines Immobilienunternehmens) beruhen auf Daten der Vergangenheit. Gern geht man implizit davon aus, dass sich die Rahmenbedingungen der Vergangenheit auch künftig nicht wesentlich ändern werden. Demzufolge unterstellt man, dass die finanziellen Beziehungen, die in den Kennzahlen ausgedrückt werden, auch weiterhin gelten. Ist das aber nicht der Fall, kann man zu deutlich falschen Schlussfolgerungen gelangen.

Scheingenauigkeiten

Bereits in der Schule lernt man, dass kein Ergebnis einer Rechnung genauer sein kann als seine Ausgangsgrößen. Jedoch suggeriert die Verarbeitung von Kennzahlen z. B. über Kalkulationsprogramme häufig eine Genauigkeit, die nicht vorhanden ist.

[17]Beispiel: Instandhaltungsquote

Die Instandhaltungsquote berechnet sich als Quotient der Instandhaltungskosten und der Jahresnettomiete. Sie wird in Prozent angegeben. Wird sie als Planzahl berechnet, sind sowohl Zähler als auch Nenner geschätzte Werte. Man weiß im Vorfeld nicht genau, in welcher Höhe Instandhaltungskosten tatsächlich anfallen werden. Auch ist eine genaue Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung praktisch kaum möglich. Ebenso ist die Jahresnettomiete nur ein Anhaltswert, ermittelt aus den Mieteinnahmen des letzten Jahres. Demzufolge ist ein ermittelter Wert der Instandhaltungsquote von 8,76 % zwar formal richtig berechnet, hat aber keine sinnvolle Aussage. Besser wäre es, von etwa neun oder auch rund zehn Prozent Instandhaltungsquote auszugehen.

Blinde Zahlengläubigkeit führt schnell zu falschen Ergebnissen. Kennzahlen können eine ganzheitliche Betrachtungsweise nicht ersetzen. Sie können allerdings Hinweise auf Schwachstellen, künftige Entwicklungen usw. geben, eine systematische Analyse ist trotzdem erforderlich.

Kennzahlen müssen gedeutet werden und ersetzen nicht das selbstständige Denken!

1.2Vergleichsmaßstäbe

Die Aussagekraft einer für sich allein stehenden Kennzahl geht gegen null. Erst der Vergleich macht es möglich, aus Kennzahlen Schlussfolgerungen zu ziehen. Es steht die Frage, welcher Vergleichsmaßstab zu wählen ist. Grundsätzlich infrage kommen

der Zeitvergleich (bilden einer Zeitreihe),der Objektvergleich undder Soll-Ist-Vergleich.

Zeitvergleich

Um eine aktuelle Situation fundiert beurteilen zu können, werden die aufeinanderfolgenden und nach dem gleichen Schema berechneten Kennzahlen aneinandergereiht. Dabei ist es möglich, bestimmte Zeiträume (z. B. Jahre) oder bestimmte Zeitpunkte miteinander zu vergleichen.

[18]Beispiel: Leerstandsquote

Es ist ein Unterschied, ob man die durchschnittlichen Leerstände der vergangenen Jahre oder die stichtagsbezogenen Leerstände beispielsweise des 1. Januars der einzelnen Jahre dem Gesamtbestand an Wohnungen gegenüberstellt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Leerstand zum Monats- und damit auch zum Jahresbeginn immer über dem Durchschnitt liegt, weil Mietverträge erfahrungsgemäß oft zum Monatsende gekündigt werden und eine Weitervermietung erst nach einer malermäßigen Instandsetzung einige Tage oder Wochen später erfolgt.

Nur bei einem ausreichend lang gewählten Zeitraum kann man auch sinnvolle Schlüsse ziehen. Sind die betrachteten Zeitreihen zu kurz, besteht die Gefahr, dass einzelne Zahlen aufgrund untypischer Gegebenheiten deutlich abweichen und demzufolge den Durchschnitt und auch bestimmte Entwicklungstrends verzerren. Man geht zumeist davon aus, dass sinnvolle Zeitvergleiche mindestens fünf Werte umfassen sollten.

Achtung

Nicht immer sind Vergleiche auf Basis von Jahresdurchschnitts-/Durchschnittswerten sinnvoll. Immer dann, wenn es innerhalb eines Jahres starke Schwankungen zu verzeichnen gibt (z. B. wetterbedingtes Ruhen von Bauarbeiten im Winter), empfiehlt es sich, z. B. die Monatswerte der einzelnen Jahre zu vergleichen (Ausprägung der Kennzahl im Januar des letzten Jahres, im Januar des Vorjahres, im Januar des Vorvorjahres usw.; genauso dann die Kennzahl jeweils im Februar, März usw. der einzelnen Jahre).

Zeitvergleiche bergen aber auch ein anderes Problem: Mithilfe eines Zeitvergleichs ist lediglich die relative Veränderung (Verbesserung oder Verschlechterung) erkennbar. Ob überhaupt ein wirtschaftlich sinnvolles Maß erreicht wurde, kann man nur mit einem zusätzlichen Objektvergleich feststellen.

Objektvergleich

Der Objektvergleich ist eine externe Form des Vergleichs. Das führt einerseits dazu, die Ausprägung bestimmter betriebs- oder objektbezogener Kennzahlen in ihrer absoluten Höhe zu beurteilen, andererseits steht die Frage, welche externen Vergleichsobjekte infrage kommen.

Vergleicht man beispielsweise sein eigenes mit anderen Unternehmen der Immobilienbranche, müssen diese Unternehmen hinsichtlich der Größe, der Geschäftsfelder, [19]der regionalen oder überregionalen Ausrichtung, der Organisationsstruktur (»Einzelkämpfer« gegen bundes- oder europaweit agierende Immobilienagenturen mit Filialen in verschiedenen Städten), des finanziellen Hintergrundes usw. auch vergleichbar sein. Es wird schwer sein, hier passende Vergleichsmaßstäbe zu finden.

Möglich und auch üblich sind jedoch Vergleiche mit einer Benchmark, z. B. dem branchenspezifischen Marktführer oder einem Branchendurchschnitt.

Beispiel: Verwaltungskosten/m2Wohnfläche

Der Vergleich der eigenen Verwaltungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche mit dem Durchschnitt aller gewerblichen Immobilienunternehmer ist ein guter Indikator, der anzeigt, wo das eigene Vermietungsunternehmen im Branchendurchschnitt steht.

Der Objektvergleich eignet sich nicht nur zum Vergleich von Immobilienunternehmen, sondern auch zur Beurteilung einzelner Objekte. So kann man bspw. anhand der erforderlichen Sanierungskosten/m2 Wohnfläche ermitteln, ob diese über oder unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegen, und daraus auf den Zustand des Objektes schließen.

Auch bei absoluten Zahlen erfolgt zumeist ein Objektvergleich, wenn auch nicht immer bewusst. Wird ein Kaufpreis von 2.600 EUR/m2 Wohnfläche genannt, ist das eine absolute Zahl, die zunächst keinen Vergleichsmaßstab kennt. Trotzdem wird ein potenzieller Investor diesen Wert mit seinen Vorstellungen, die er z. B. aus der Erfahrung anderer Projekte erworben hat, abgleichen und danach entscheiden, ob dieser Preis akzeptabel, günstig oder zu hoch ist. Das einzige Problem besteht darin, dass der Vergleichsmaßstab subjektiv geprägt ist. Was dem einen Investor zu teuer erscheint, kann bei einem anderen Investor durchaus Akzeptanz finden.

Auch der Vergleich mit Branchendurchschnitten oder regionalen Gegebenheiten liefert keine absoluten Aussagen. So weichen Durchschnittsmieten in prosperierenden Großstädten deutlich von den Mieten im ländlichen oder strukturschwachen Raum ab. Auch innerhalb räumlich begrenzter Vergleiche kann es deutliche Unterschiede geben.

Beispiel: Lage im Wohngebiet

Eine Villa, gelegen an einer vierspurigen Ringstraße, wird im Vergleich zu einer lediglich 50 bis 100 Meter entfernten vergleichbaren Villa in zweiter Reihe mit deutlichen Preisabschlägen gehandelt.

[20]Ähnliches gilt, wenn beispielsweise die Daten von gewerblichen Vermietungsunternehmen mit dem Branchendurchschnitt des Bundeslandes verglichen werden. Das Preisgefüge am Tegernsee ist ein anderes als im ländlichen Niederbayern, die Leerstandsquote in Weimar ist eine andere als in Nordthüringen.

Soll-Ist-Vergleich

Der Soll-Ist-Vergleich bietet sich an, wenn beispielsweise die tatsächlich angefallenen Kosten eines Immobilienprojektes mit den ursprünglich geplanten Kosten des Projektes verglichen werden.

Bei der Analyse solcher Kennzahlen ist darauf Wert zu legen, aus welchen Gründen Kostenabweichungen aufgetreten sind. So können einerseits Preissteigerungen, andererseits aber auch interne Faktoren zu Kostensteigerungen geführt haben. Projektcontrolling bei Immobilienprojekten ist keine einfache Sache. Ein Beispiel hierzu finden Sie in Andreas Klein (Hrsg.), Investitions- und Projektcontrolling2.

Das Problem fixer und variabler Kosten tritt letztlich auch bei Immobilienprojekten auf. So ist beim Soll-Ist-Vergleich immer in die Betrachtung einzubeziehen, ob das tatsächlich realisierte Projekt auch dem ursprünglich geplanten Projekt entspricht. Wenn z. B. Kostensteigerungen entstanden sind, weil auf einem zusätzlich erworbenen Grundstück weitere, über das Ursprungsprojekt hinausgehende Stellplätze errichtet wurden, sind die darauf entfallenden Kosten variabel. Keine Aussage trifft diese Betrachtung jedoch zu den Fragen, ob diese Stellplätze überhaupt erforderlich waren und, wenn ja, warum sie nicht im Projekt berücksichtigt wurden.

1.3Arten von Kennzahlen

Eine übliche Form der Systematisierung von Kennzahlen ist ihre Einteilung in

Grundzahlen undVerhältniszahlen.

Einzelne Grundzahlen vermitteln allenfalls eine Vorstellung von der Größenordnung. Sie lassen sich direkt aus Projektdaten, Plänen und sonstigen Unterlagen ablesen [21]oder indirekt durch Addition, Subtraktion oder Multiplikation (nicht jedoch Division) anderer Grundzahlen ermitteln. Grundzahlen sind die Basis jeder Kennzahlenanalyse, bedürfen jedoch immer eines Vergleichsmaßstabes. In der Regel ist das eine zeitliche Gegenüberstellung oder ein Objektvergleich. Solche Grundzahlen sind z. B. die Wohnfläche in Quadratmetern (direkte Ermittlung aus dem Bauplan), der Kaufpreis in Euro (als direkte Angabe aus dem Kaufvertrag) oder die Gesamtkosten eines Projektes (indirekt ermittelt durch Addition aus den Einzelkosten) oder die Jahresmiete in Euro (indirekt ermittelt aus der Multiplikation der Monatsmiete mit 12).

Verhältniszahlen entstehen durch die Bildung eines Quotienten. Auf diese Weise lassen sich Beziehungen verdeutlichen, die allein mit einer Grundzahl nicht zu erfassen wären. Wichtig ist, dass die ins Verhältnis gesetzten Größen auch in einem sinnvollen Zusammenhang stehen. So ist es sinnvoll, den Gesamtpreis eines Objektes mit der Wohnfläche in Quadratmetern ins Verhältnis zu setzen – auf diese Weise erhält man den Preis/m2 und kann so gut einen Vergleich mit anderen Objekten anstellen. Weniger sinnvoll wäre es, den Überschuss eines Immobilienprojektes mit dem gesamten eingesetzten Kapital in Verbindung zu bringen. Der Überschuss nach Zinsen und Steuern steht den Eigenkapitalgebern zu, das Fremdkapital müsste man also außen vor lassen.

Verhältniszahlen treten auf in Form von

Gliederungszahlen (Anteil an einer Gesamtheit). Das wären z. B. die Kosten für den Tiefbau, für den Rohbau oder für den Sanitärbereich an den Gesamtkosten des Projektes.Beziehungszahlen (Verhältnis zwischen zwei Zahlen aus unterschiedlichen Grundgesamtheiten, die miteinander in einer sinnvollen Beziehung stehen). Ein Beispiel ist die Geschossflächenzahl, die das Verhältnis der Geschossfläche der Vollgeschosse zur Fläche des Baugrundstücks angibt.Indexzahlen (Entwicklungszahlen). Hier interessiert die zeitliche Entwicklung einer Kennzahl im Vergleich zu einer Ausgangsgröße, die gleich 100 % gesetzt wird. Ein Beispiel ist der offizielle Baukostenindex. Er wird durch das Statistische Bundesamt veröffentlicht und setzt die durchschnittlichen heutigen Baukosten zu denen des Jahres 1914 ins Verhältnis.

[22]Bedeutsam bei der Arbeit mit Kennzahlen ist vor allem ihre genaue Definition. Da vielen Kennzahlen keine rechtsverbindliche Berechnungsvorschrift zugrunde liegt, ist es wichtig, sich über die konkret verwendeten Ausgangsgrößen zu informieren. Ansonsten besteht die Gefahr, «Äpfel mit Birnen» zu vergleichen.

Auf dieses Problem wird hier insofern eingegangen, als wesentliche Definitionen, auch wenn es sich nicht um Rechenvorschriften handelt, mit aufgenommen wurden.

1 Die mathematische Bezeichnung von Zähler und Nenner sind »Dividend« und »Divisor«.

2 siehe Geyer (2013a), Investitionscontrolling am Beispiel eines Immobilienprojektes

2.2.4Ratendarlehen

Die monatliche Laufzeit berechnet sich wie folgt:

Beim Ratendarlehen erfolgt die Tilgung in immer gleichbleibenden Raten. Zinsen werden auf den jeweiligen Kapitalrest berechnet. Damit bleiben der Zinssatz und die absolute Höhe der Tilgung konstant, während sich die insgesamt zu zahlende Summe verringert. Ratendarlehen sind klassisch für Teilzahlungskredite und treten bei Immobilienkrediten nur relativ selten auf.

Im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen erfolgt die Tilgung bei einem Ratendarlehen ceteris paribus schneller. Dem steht der Nachteil gegenüber, dass gerade zu Beginn der Finanzierung der aus Zins und Tilgung bestehende Kapitaldienst am höchsten ist.

2.2.5Endfälliges Darlehen

Zu erbringen sind monatlich die folgenden Zahlungen:

Nominalzins laut Kreditvertrag auf die vollständige Darlehenssumme undAnsparleistungen in Abhängigkeit von der gewählten Form.

Bearbeitungsgebühren und ähnliche Leistungen an die Bank sind i. d. R. zu Beginn des Vertrages in einer Summe fällig.

Bei einem endfälligen Darlehen erfolgen während der Laufzeit des Kredites keine Tilgungsleistungen. Lediglich die Zinsen auf die (während der Laufzeit unveränderte) Darlehenssumme fallen an. Das macht es erforderlich, parallel Geld anzusparen, [31]um