Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung E-Book

Peter-Dietmar Schnabel

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 440

Veröffentlichungsjahr: 2021

Beschreibung

In der Praxis wirft die Wohnungseigentumsverwaltung viele Fragen auf. Als Verwalter müssen Sie diese beantworten und Probleme lösen, ohne rechtliche Hürden zu übersehen. In diesem Buch erfahren Sie alles, was Sie über Verwaltung, Eigentümerversammlung, Instandhaltung und Wirtschaftsplan wissen müssen. Es deckt die gesamte Bandbreite ab: vom Wohnungseigentumsrecht über das Steuerrecht in der WEG bis zur technischen Objektverwaltung. Inhalte: - Die Wohnungseigentümerversammlung: Modalitäten, Stimmrecht, Beschlussfassung, Protokoll - Verwalter: Person, Vertrag, Aufgaben, Amtsbeendigung - Beirat: Bestellung, Aufgaben, Befugnisse - Die kaufmännische Verwaltung der Gemeinschaft - Dienst- und Arbeitsrecht für Verwalter: Abrechnung geringfügig Beschäftigter, Steuerung von Dienstleistern - Versicherungsvertragsrecht: Sach- und Haftpflichtversicherungen, Rechtsverfolgung - Die WEG als Energiedienstleister: BHKW, Solarthermie, Photovoltaik - Werk- und Bauvertragsrecht: Gewährleistungsansprüche - Betreiberverantwortung und Pflichtendelegation - Neu in der 2. Auflage: alle Infos zur WEG-Reform! Mit digitalen Extras: - Musterschreiben - Verwalterverträge - Beschlusssammlungen - Vertragsmuster  

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwortA Die Beteiligten1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft1.1 Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft1.2 Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft1.3 Grenzen der Rechtsfähigkeit1.4 Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, § 9a Abs. 2 WEG1.5 Die Haftung der Gemeinschaft2 Die Wohnungseigentümer2.1 Die Rechte der Wohnungseigentümer2.2 Die Pflichten der Wohnungseigentümer2.3 Die Haftung der Wohnungseigentümer3 Die Wohnungseigentümerversammlung3.1 Die Einberufungsberechtigten3.2 Turnus der Wohnungseigentümerversammlung3.3 Ort der Wohnungseigentümerversammlung3.4 Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung3.5 Einberufungsfrist und -form3.6 Die Teilnahmeberechtigten3.7 Die Tagesordnung3.7.1 Formulierung der Tagesordnungspunkte3.7.2 Nachträgliche Ergänzung der Einladung3.7.3 Bestimmung einzelner Tagesordnungspunkte durch Wohnungseigentümer3.8 Die Einlasskontrolle und Eröffnung3.9 Geschäftsordnungsfragen3.10 Der/Die Vorsitzende3.11 Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung3.12 Das Stimmrecht3.12.1 Das Kopf-, Objekt- und Wertprinzip3.12.2 Das Stimmrecht des werdenden Eigentümers3.12.3 Das Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen3.13 Das Stimmrecht bei Mehrhausanlagen3.14 Der Stimmrechtsausschluss3.15 Die Vertretung bei der Stimmabgabe3.16 Beschränkung der Vertretungsbefugnis3.17 Berater und Beistände3.18 Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer3.19 Die Beschlussfassung3.20 Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung4 Der Verwalter4.1 Das Verwalteramt4.2 Die Bestellung des Verwalters durch Beschluss4.3 Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung4.4 Die Dauer der Bestellung4.5 Die wiederholte Bestellung4.6 Die Trennung von Bestellung und Verwaltervertrag4.7 Die Form des Verwaltervertrags4.8 Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags4.9 Der Abschluss des Verwaltervertrags4.10 Die Beendigung des Verwalteramtes4.11 Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramtes4.11.1 Rechnungslegungspflicht4.11.2 Herausgabepflicht5 Der Verwaltungsbeirat5.1 Die Bestellung des Verwaltungsbeirats5.2 Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats5.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats5.4 Die Vergütung und Versicherung des BeiratsB Die wohnungseigentumsrechtliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums6 Grundlagen des Wohnungseigentums6.1 Die Teilungserklärung6.2 Die Gemeinschaftsordnung6.3 Die Miteigentumsanteile6.4 Die Änderung der Teilungserklärung7 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters7.1 Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Gemeinschaft7.1.1 Die Durchführung von Beschlüssen7.1.2 Die Durchführung und Einhaltung der Hausordnung7.1.3 Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums7.1.4 Das Recht zur Notgeschäftsführung7.1.5 Die Befugnis zur Finanzverwaltung7.1.6 Die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder7.1.7 Die Information der Wohnungseigentümer über gerichtliche Verfahren7.1.8 Die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen7.1.9 Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung sonstiger Rechtsnachteile7.1.10 Die Geltendmachung von Ansprüchen aufgrund von Beschlüssen7.2 Einschränkungen der Befugnisse des Verwalters7.3 Aufgaben und Befugnisse aufgrund von Teilungserklärung und Verwaltervertrag7.3.1 Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen7.3.2 Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums7.3.3 Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung7.4 Führung der Beschlusssammlung7.5 Auskunftspflichten7.6 Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen7.7 Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen7.8 Die Entlastung des Verwalters7.9 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter8 Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte8.1 Grundsätze des Gemeinschaftseigentums8.2 Grundsätze des Sondereigentums8.3 Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan8.4 Sondernutzungsrechte8.4.1 Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten8.4.2 Umfang von Sondernutzungsrechten8.4.3 Instandhaltung und Veräußerung der Sondernutzungsflächen9 Zweckbestimmung und Gebrauchsregelungen für Gemeinschafts- und Sondereigentum9.1 Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für das Sondereigentum9.2 Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für das gemeinschaftliche Eigentum9.3 Die Hausordnung10 Beschlüsse und Vereinbarungen10.1 Die Vereinbarung10.2 Die Änderung von Vereinbarungen10.3 Der Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung10.4 Der Mehrheitsbeschluss10.5 Abgrenzung von Vereinbarung und Beschluss10.6 Beschlüsse – anfechtbar oder nichtig?10.6.1 Gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Beschlüsse10.6.2 Vereinbarungs- bzw. gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse10.6.3 Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss10.6.4 Weitere nichtige Beschlüsse10.7 Zweitbeschlüsse10.7.1 Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse10.7.2 Der ergänzende Zweitbeschluss10.7.3 Der abändernde Zweitbeschluss10.8 Der Umlaufbeschluss10.8.1 Die Initiative zum Umlaufbeschluss10.8.2 Die Textform10.8.3 Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer10.8.4 Die Zustimmungserklärung10.8.5 Zustandekommen eines schriftlichen Beschlusses10.8.6 Grenzen des Umlaufbeschlusses11 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums11.1 Aufgaben der Gemeinschaft und des Verwalters11.2 Notwendige Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum11.3 Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen11.3.1 Die Finanzierung durch eine Sonderumlage11.3.2 Die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage11.3.3 Die Finanzierung durch die Kreditaufnahme der Gemeinschaft11.4 Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums11.5 Modernisierende Instandsetzung11.6 Die Haftung der Gemeinschaft für die Beschädigung des Sondereigentums11.7 Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz11.8 Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss11.9 Modernisierung12 Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums12.1 Zulässigkeit baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums12.2 Der Begriff der baulichen Veränderung12.3 Privilegierte bauliche Veränderungen12.4 Maßnahmen mit Zustimmung aller beeinträchtigter Eigentümer12.5 Fallgruppen nachteiliger baulicher Veränderungen12.5.1 Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Gesamtanlage12.5.2 Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes12.5.3 Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums12.5.4 Verursachung lästiger Immissionen12.5.5 Geänderte Nutzung durch Baumaßnahme12.6 Die Form der Zustimmung12.7 Nicht privilegierte Baumaßnahmen12.8 Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen12.9 Kostenbeteiligung von Nachzüglern12.10 Gesetzliche Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen12.11 Der Beseitigungsanspruch13 Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft13.1 Der Wirtschaftsplan13.1.1 Aufgaben und Inhalt13.1.2 Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer13.1.3 Der Kontenplan13.1.4 Die Umlageschlüssel13.1.5 Die Erhaltungsrücklage13.1.6 Der Beschluss über die Vorschüsse13.2 Die Jahresabrechnung13.2.1 Die Frist zur Erstellung der Abrechnung13.2.2 Verzug mit der Erstellung der Jahresabrechnung13.2.3 Form und Bestandteile der Jahresabrechnung13.2.4 Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung13.2.5 Darstellung der Gesamt- und Einzelabrechnungen13.2.6 Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung13.2.7 Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage13.2.8 Die Entwicklung der Bankkonten13.2.9 Der Vermögensbericht und Saldenliste13.2.10 Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorauszahlungen13.2.11 Schuldner der Hausgeldforderungen13.2.12 Eigentümerwechsel14 Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum15 Die Entziehung des Wohnungseigentums15.1 Pflichtverstöße als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums15.2 Formalien der Entziehung des WohnungseigentumsC Technisch-organisatorische Liegenschaftsverwaltung16 Leistungsbereiche des Gebäudemanagements17 Kaufmännisches Gebäudemanagement17.1 Aufgabenbereiche des Verwalters im kaufmännischen Gebäudemanagement17.2 Objektbuchhaltung17.3 Digitales und analoges Vertragsmanagement / Contract Lifecycle Management17.4 Digitalisierung des Vertragswesens17.5 Digitalisierung bei Homeoffice oder Mobile Office17.6 Digitalisierung der Wohnungseigentümerversammlungen17.7 Benchmarking17.8 Grundsätze der Buchführung für die Wohnungseigentümergemeinschaft17.9 Steuerliche Belange und Steuererklärungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft17.9.1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Arbeitgeber17.9.2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vermieter und Stromeinspeiser17.10 Archivierungsfristen für Verwaltungsunterlagen17.11 Übernahme steuerlicher Pflichten durch den Verwalter17.11.1 Hilfeleistung in Steuersachen17.11.2 Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft17.12 Umsatzbesteuerung in der Wohnungseigentümergemeinschaft17.12.1 Steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 13 UStG17.12.2 Option zur Steuerpflicht17.12.3 Verzicht und Rücknahme des Verzichts auf Steuerfreiheit17.13 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kleinunternehmer18 Technische Objektverwaltung18.1 Instandhaltung nach DIN 3105118.2 Aufgaben des Verwalters im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung18.3 Verkehrssicherungspflichten und Betreiberverantwortung18.3.1 Verkehrssicherungspflichten18.3.2 Betreiberverantwortung18.3.3 Dokumentationen im Rahmen der Betreiberverantwortung18.4 Haftungsfragen im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung18.4.1 Haftungsquelle Trinkwasser18.4.2 Haftungsquelle verjährtes Hausgeld18.5 Haftungsfragen im Rahmen des Einsatzes von Dienstleistern und Werkunternehmern19 Handwerkerleistungen und Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum19.1 Pflichtenkreis des Verwalters bei der baulichen Bewirtschaftung19.2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Wohnungseigentümer als Verbraucher19.3 Das neue Werk- und Bauvertragsrecht19.3.1 Neue Regelungen ab dem 1.1.201819.3.2 Spezialregelungen für den Verbraucherbauvertrag19.3.3 Architekten- und Ingenieurvertrag20 Datenschutz und Datensicherung in der Wohnungseigentumsverwaltung20.1 Durchsetzung der EU-DSGVO20.2 Verantwortliche und Auftragsverarbeiter20.3 Personenbezogene Daten Betroffener20.4 Technische und organisatorische Maßnahmen für den Datenschutz20.5 Grundsätze der Datenverarbeitung20.6 Besondere Datenkategorien20.7 Einwilligung des Betroffenen i. S. d. EU-DSGVO20.8 Betroffenenrechte20.9 Die Datenschutz-Folgenabschätzung20.10 Datensicherheit und Privacy Impact Assessment20.11 Beschäftigtendatenschutz20.12 Benennung eines Datenschutzbeauftragten20.13 Datensicherheit20.14 Videoüberwachung20.15 Musterformulare und Handreichungen zum Datenschutz20.16 Fälle und Fragen aus der Praxis20.17 AusblickStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online

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Hinweis zum Urheberrecht

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

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Bestell-Nr. 16054-0151

Peter-Dietmar Schnabel

Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung

2., aktualisierte Auflage, April 2021

© 2021 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

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Bildnachweis (Cover): © Bloomicon, shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Text und Desing Jutta Cram, Augsburg

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[15]Vorwort

Er hat es schon wieder getan, der Gesetzgeber. Und diesmal richtig. Seit Dezember 2020 haben wir ein reformiertes Wohnungseigentumsgesetz. Wobei der Ausdruck »neues Wohnungseigentumsgesetz« fast passender ist. Denn es gibt zahlreiche zum Teil gravierende Änderungen. Wenn Sie dieses Buch in der Hand halten, kann ich wohl davon ausgehen, dass Sie sich ein bisschen genauer mit dem Wohnungseigentumsrecht befassen wollen. Durch die Reform des WEG hat sich der Vorsprung der »alten Hasen« Ihnen gegenüber verkleinert. Die nicht ganz einfache rechtliche Konstruktion der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde noch ein wenig ausgeweitet. Hinsichtlich der baulichen Veränderungen, der Wohnungseigentümerversammlung und der Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es so grundlegende Neuerungen, dass die Vorkenntnisse des alten Wohnungseigentumsgesetzes allenfalls noch bedingt helfen. Für Newcomer wie alteingesessene Verwalter heißt es also die Ärmel hochkrempeln.

Wie bisher auch, soll dieser Crashkurs Ihnen einen schnellen, aber dennoch fundierten Überblick über die Materie der Wohnungseigentumsverwaltung verschaffen. Wohnungseigentumsverwaltung beschränkt sich aber nicht auf die Kenntnisse des Wohnungseigentumsgesetzes. Neben Managerqualitäten sind auch detaillierte Kenntnisse im Vertragsrecht, insbesondere im Werkvertragsrecht und nicht zuletzt im Bereich des Datenschutzes notwendig. Mit diesem Buch haben Sie einen ersten kompetenten Einstieg in die vielfältigen Bereiche der Wohnungseigentumsverwaltung, auf den sie aufbauen können. Und wenn Sie Spaß daran finden: An weiterführender Literatur herrscht kein Mangel.

Sprachlich ist in diesem Buch immer die Rede von »dem Verwalter«. Dies ist eine reine Zweckmäßigkeit und orientiert sich am Sprachgebrauch des Wohnungseigentumsgesetzes.

Peter-Dietmar Schnabel und Brigitte Batke-Spitzer

Freiburg, im Februar 2021

[17]ADie Beteiligten

[41]3Die Wohnungseigentümerversammlung

Das wichtigste Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Alle wesentlichen Entscheidungen hinsichtlich der laufenden Verwaltung werden hier getroffen. In der Versammlung regeln die Eigentümer die aktuellen technischen, finanziellen und organisatorischen Belange der Gemeinschaft. Der Verwalter hat diese Entscheidungen vorzubereiten, aber auch, soweit erforderlich, selbst anzustoßen.

Beispiel

Im Bereich der Instandhaltung sind Sie als Verwalter verpflichtet, eventuelle Mängel am Gemeinschaftseigentum festzustellen. Danach müssen Sie den Wohnungseigentümern die entsprechenden Beschlüsse zur Mangelbeseitigung vorschlagen.

Durch die richtige Beschlussfassung können Sie sich gleichzeitig einen möglichst konkreten Handlungsrahmen vorgeben lassen und vermindern so Ihr eigenes Haftungsrisiko. Die Wohnungseigentümerversammlung können Sie aber auch als Forum zur Imagepflege und als Möglichkeit ansehen, durch kompetentes Auftreten den Anstoß zu neuen Aufträgen zu initiieren.

3.1Die Einberufungsberechtigten

Grundsätzlich wird die Wohnungseigentümerversammlung vom wirksam bestellten Verwalter einberufen, § 24 Abs. 1 WEG. Die Entscheidung über die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung liegt im Ermessen des Verwalters. Sieht er keinen Anlass, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann ihn eine Minderheit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer nach Köpfen dazu zwingen, § 24 Abs. 2 WEG. Das Verlangen muss in Textform an den Verwalter gerichtet und die Tagesordnungspunkte müssen mit einer kurzen Begründung angegeben werden. Dann allerdings ist es vorbei mit dem Ermessen des Verwalters. In diesem Fall müssen Sie die gewünschte Wohnungseigentümerversammlung mit den angegebenen Tagesordnungspunkten einberufen und durchführen. Die pflichtwidrige Weigerung, eine notwendige Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, kann ein Grund zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund darstellen.

Das gesetzliche Quorum ist erreicht, wenn mehr als ein Viertel der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ein entsprechendes Verlangen unterstützen. Sind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer einer Wohnung eingetragen (z. B. Ehegatten als Bruchteilsgemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft), so gelten alle gemeinsam als »ein Kopf«. Die Zahl der Wohneinheiten oder Miteigentumsanteile ist bei der Be[42]stimmung des Quorums nicht maßgeblich, auch dann nicht, wenn sich das Stimmrecht in der Teilungserklärung danach bemisst. Das Recht dieser Minderheit, eine Wohnungseigentümerversammlung zu erzwingen, kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Fehlt ein wirksam bestellter Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Hat der Beirat keinen Vorsitzenden gewählt, kann die Einberufung durch alle Beiräte gemeinsam ausgesprochen werden. Schließlich besteht noch die Möglichkeit, dass ein einzelner Eigentümer durch Beschluss zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigt wird.

Die Gemeinschaftsordnung kann eine Regelung enthalten, wonach das Einberufungsrecht neben dem Verwalter auch Verwaltungsbeiräten oder einzelnen Wohnungseigentümern zustehen soll. Solche Regelungen sind in der Praxis aber äußerst selten.

Ohne einen entsprechenden Beschluss sind einzelne Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen – auch dann nicht, wenn der gewählte Verwalter sich pflichtwidrig weigert oder weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat gewählt wurde. Ist ein Verwalter vorhanden, können sie ihn auf Durchführung einer Versammlung verklagen. Fehlen sowohl Verwalter als auch Verwaltungsbeirat, muss ein einzelner Wohnungseigentümer sich durch eine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer vom Gericht zur Durchführung einer Eigentümerversammlung ermächtigen lassen.

Die Einberufung durch eine nicht berechtigte Person ist nur ein formeller Fehler. Sollte ein Wohnungseigentümer ohne entsprechende Ermächtigung zu einer Versammlung einladen, führt dies lediglich dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nur anfechtbar sind, es sei denn sie wären aus anderen Gründen nichtig. Werden die Beschlüsse dann nicht angefochten, sind sie für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Anders sieht es jedoch aus, wenn alle Wohnungseigentümer sich auf einen Termin für eine Wohnungseigentümerversammlung verständigen. Eine in dieser Weise zustande gekommene Eigentümerversammlung kann rechtswirksame Beschlüsse fassen, auch wenn sie ohne Mitwirkung des Verwalters initiiert und durchgeführt wurde.

Sollte ein Wohnungseigentümer am bestellten Verwalter vorbei und ohne entsprechende Ermächtigung eines Gerichts eine Eigentümerversammlung einberufen, handelt er grob pflichtwidrig. Deshalb können Sie, aber auch jeder der übrigen Eigentümer, bereits im Vorfeld der Versammlung eine einstweilige Verfügung erwirken, die bei Androhung eines Zwangsgeldes die Durchführung der Versammlung untersagt.

[43]Rechtsprechung

Nichteinberufung einer Versammlung als Abberufungsgrund: Unterlässt es der Verwalter pflichtwidrig, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, kann dies die Abberufung aus wichtigem Grund rechtfertigen. Einem wirksamen Einberufungsverlangen gegenüber hat der Verwalter kein materielles Prüfungsrecht. (OLG Hamm Beschluss vom 2.7.2001 – 15 W 56/01, WuM 2001, 461)

Keine höheren Anforderungen an das Minderheitenquorum: Das Minderheitenquorum nach § 24 Abs. 2 WEG kann weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung in der Weise eingeschränkt werden, dass die Anzahl der Eigentümer, die eine außerordentliche Versammlung verlangen, erhöht wird. (BayObLG, Beschluss vom 5.10.1972 – BReg. 2 Z 54/72, NJW 1973 S. 151)

Einberufung durch alle Eigentümer: Ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle eingetragenen Wohnungseigentümer erfolgt. (BGH, Urteil vom 10.6.2011 – V ZR 222/10, NZM 2011, 806)

Einberufung durch sämtliche Beiräte: Eine von sämtlichen Verwaltungsbeiräten ausgesprochene Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 3 WEG rechtmäßig. (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.2.1999 – 3 W 255/98, NZM 1999, 858)

Regelung des Einberufungsberechtigten in der Teilungserklärung: Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach neben dem Verwalter auch der Beirat und einzelne Eigentümer zur Eigentümerversammlung einladen dürfen, ist wirksam. (BayObLG, MDR 1982, 323)

Anfechtbarkeit bei Einladung durch nicht berechtigten Eigentümer: Wird die Eigentümerversammlung durch einen nicht berechtigten Wohnungseigentümer einberufen, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse im Allgemeinen nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. (BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 – 2 Z BR 93/01, ZMR 2002, 525)

Einstweilige Verfügung gegen nicht berechtigt einladenden Eigentümer: Ein Wohnungseigentümer, der ohne entsprechende Berechtigungen zu einer Wohnungseigentümerversammlung einlädt, handelt pflichtwidrig. Jeder Miteigentümer ist berechtigt, hiergegen schon vor dem Versammlungstermin im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gerichtlich vorzugehen. (KG Berlin, NJW 1987 S. 386)

[44]3.2Turnus der Wohnungseigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich einberufen werden, § 24 Abs. 1 WEG. Schließlich müssen jährlich die Jahresabrechnung und ein Wirtschaftsplan beschlossen werden. Daneben kann die Teilungserklärung noch weitere Fälle vorsehen, in denen eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen ist. Das wird Ihnen in der Praxis aber selten begegnen. In dringenden Fällen ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, darüber hinaus außerordentliche Versammlungen einzuberufen, soweit dies erforderlich ist.

Beispiel

Wegen eines Wasserrohrbruchs muss schnell über den Umfang und die Finanzierung von Reparaturmaßnahmen beschlossen werden.