Handbuch für die Verwalterpraxis E-Book

Peter-Dietmar Schnabel

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 929

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Dieses praxisrelevante und detaillierte Handbuch von Peter-Dietmar Schnabel bietet einen fundierten Enblick in die Wohnungseigentumsverwaltung.  Es erläutert leicht verständlich alle Aufgaben, die in der Immobilienverwaltung anfallen - von A wie Abrechnung bis Z wie Zwangsverwaltung. Zudem liefert es praktikable und rechtssichere Lösungen für Rechtsfragen, die immer wieder im Verwalteralltag auftauchen. Das Buch unterstützt Sie dabei, Ihre Arbeit zu professionalisieren  und gegenüber Ihren Kund:innen, Geschäftspartner:innen und Kolleg:innen sicher auftreten. Inhalte: - Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum - Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümerversammlung - Kompetenzen des Verwaltungsrats - WEG-Verfahrensrecht im Rahmen der Zivilprozessordnung - Alle wichtigen Stichworte: von Beschlusssammlung über Hausgeldabrechnung bis Wirtschaftsplan Neu in der 5. Auflage: - Gebäudeenergiegesetz, Wärmeplanungsgesetz - Aufteilung des CO2-Preises - Balkonkraftwerke - Zertifizierter Verwalter Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser Jetzt nutzen auf mybookplus.de.      

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumEinführung1 Grundlagen des Wohnungseigentums1.1 Die Teilungserklärung1.2 Die Gemeinschaftsordnung1.3 Die Miteigentumsanteile1.4 Die Änderung der Teilungserklärung2 Die Rechtsfähigkeit der ­Wohnungseigentümergemeinschaft2.1 Was bedeutet Rechtsfähigkeit?2.2 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)2.3 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a Abs. 3 WEG)2.4 Grenzen der Rechtsfähigkeit2.5 Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)2.6 Konsequenzen der Rechtsfähigkeit2.6.1 Haftung der Gemeinschaft2.6.2 Haftung der Wohnungseigentümer2.6.3 Zwangshypothek für Hausgeldschulden2.6.4 Die Verkehrssicherungspflicht ist Sache der Gemeinschaft2.6.5 Untergemeinschaften2.6.6 Der werdende Wohnungseigentümer2.7 Arbeitshilfen3 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum3.1 Grundsätze des Gemeinschaftseigentums3.2 Grundsätze des Sondereigentums3.3 Konkretisierung des Sondereigentums durch ­Teilungserklärung und Teilungsplan3.4 Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen3.5 Sondernutzungsrechte3.5.1 Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten3.5.2 Umfang von Sondernutzungsrechten3.5.3 Instandhaltung der Sondernutzungsflächen3.5.4 Veräußerung von Sondernutzungsrechten4 Bauliche Veränderungen am ­Gemeinschaftseigentum4.1 Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen4.2 Der Begriff der baulichen Veränderung4.3 Privilegierte bauliche Veränderungen4.3.1 Besondere privilegierte Maßnahmen4.3.2 Angemessenheit der baulichen Veränderung4.4 Maßnahmen mit Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer4.5 Fallgruppen möglicher Nachteile4.5.1 Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage4.5.2 Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes4.5.3 Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums4.5.4 Verursachung lästiger Immissionen4.5.5 Die Baumaßnahme führt zu einer geänderten Nutzung4.6 Das Einverständnis zur baulichen Veränderung4.7 Nicht privilegierte Baumaßnahmen4.8 Bauliche Veränderungen und faktisches ­Sondernutzungsrecht4.9 Grenzen für bauliche Veränderungen4.10 Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen4.11 Kosten bei nachträglicher Beteiligung an einer ­baulichen Veränderung4.12 Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen4.13 Der Beseitigungsanspruch4.14 Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch4.15 Arbeitshilfen5 Sonder- und Gemeinschaftseigentum5.1 Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum5.2 Zweckbestimmung und Nutzung von ­gemeinschaftlichem Eigentum5.3 Hausordnung6 Die Wohnungseigentümerversammlung6.1 Die Einberufungsberechtigten6.1.1 Der Verwalter6.1.2 Sonstige Einberufungsberechtigte6.2 Rahmenbedingungen6.2.1 Turnus6.2.2 Ort6.2.3 Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung6.2.4 Zeitpunkt6.3 Einberufungsfrist und -form6.4 Wer ist einzuladen?6.5 Tagesordnung6.5.1 Die wichtigsten Themenbereiche6.5.2 Formulierung der Tagesordnungspunkte und andere Vorbereitungen6.5.3 Unzureichend bezeichnete Tagesordnungspunkte und die Folgen6.5.4 Anspruch einzelner Eigentümer auf bestimmte Tagesordnungspunkte6.6 Situation und Verhalten in der Versammlung6.7 Die rhetorische Auseinandersetzung6.7.1 Die Kleidung6.7.2 Der Versammlungsleiter als Moderator6.7.3 Körpersprache6.7.4 Richtiges Zuhören6.7.5 Richtiges Sprechen6.7.6 Unnötige Konfrontationen vermeiden6.8 Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen6.9 Einlasskontrolle6.10 Die Eröffnung6.11 Geschäftsordnungsfragen6.12 Der/die Vorsitzende6.13 Beschlussfähigkeit6.14 Das Stimmrecht6.14.1 Die gesetzliche Regelung: das Kopfprinzip6.14.2 Das Objekt- und das Wertprinzip6.14.3 Stimmrecht des faktischen Eigentümers und des Nießbrauchers6.14.4 Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen6.14.5 Stimmrecht bei Mehrhausanlagen6.14.6 Der Stimmrechtsausschluss6.14.7 Vertretung bei der Stimmabgabe6.14.8 Beschränkung der Vertretungsbefugnis6.14.9 Berater, Beistände und Co.6.14.10 Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer6.15 Die Beschlussfassung6.15.1 Der Abstimmungsmodus6.15.2 Verkündung des Beschlussergebnisses6.16 Die Niederschrift über die ­Wohnungseigentümerversammlung6.16.1 Inhalt der Niederschrift6.16.2 Rechtlicher Charakter der Niederschrift6.16.3 Berichtigungsanspruch6.17 Die Abwicklung der Versammlung6.17.1 Erstellung des Protokolls6.17.2 Ausführung der Beschlüsse6.18 Arbeitshilfen7 Vereinbarungen und Beschlüsse7.1 Die Vereinbarung7.2 Das Ändern von Vereinbarungen7.3 Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung7.4 Fortgeltung von Altvereinbarungen7.5 Der Mehrheitsbeschluss7.6 Im Grundbuch einzutragende Beschlüsse7.7 Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss7.8 Der Zitterbeschluss7.8.1 Gesetzes-/vereinbarungsändernde Beschlüsse7.8.2 Vereinbarungs-/gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse7.8.3 Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss7.8.4 Beschlusskompetenzen nach dem WEG7.9 Nichtige Beschlüsse7.10 Zweitbeschlüsse7.10.1 Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse7.10.2 Der ergänzende Zweitbeschluss7.10.3 Der abändernde Zweitbeschluss7.11 Umlaufbeschlüsse7.12 Der Sukzessivbeschluss7.13 Arbeitshilfen8 Der Verwalter8.1 Die Person8.2 Das Amt8.3 Bestellung durch Beschluss8.4 Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl8.5 Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung8.6 Annahme der Bestellung8.7 Dauer der Bestellung8.8 Wiederholte Bestellung8.9 Verwaltervertrag und Trennungstheorie8.10 Die Form des Verwaltervertrags8.11 Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags8.11.1 Problematische Vertragsregelungen8.11.2 Nichtige Vertragsregelungen8.12 Abschluss des Verwaltervertrags8.13 Beendigung des Verwalteramts8.13.1 Ende des Bestellungszeitraums8.13.2 Tod des Verwalters8.13.3 Erlöschen der Gesellschaft8.13.4 Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags8.13.5 Abberufung aus wichtigem Grund8.13.6 Abberufungsgründe8.13.7 Rechte des abberufenen Verwalters8.13.8 Das Verfahren bei erfolgreicher Anfechtung des Abberufungsbeschlusses8.13.9 Amtsniederlegung8.13.10 Keine Beendigung durch Umwandlung in GmbH8.13.11 Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramts8.14 Arbeitshilfen9 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters9.1 Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer9.1.1 Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer9.1.2 Durchführung der Hausordnung9.1.3 Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums9.1.4 Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie Zahlungen und Leistungen entgegennehmen9.1.5 Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder9.1.6 Informationspflicht über gerichtliche Verfahren9.1.7 Zustellungsvertreter für die Gemeinschaft und die Wohnungseigentümer9.2 Befugnis des Verwalters9.2.1 Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und ohne erhebliche Verpflichtung9.2.2 Abwendung von Nachteilen und Notgeschäftsführung9.3 Erweiterungen und Beschränkungen der Befugnisse des Verwalters9.3.1 Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen9.3.2 Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums9.3.3 Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung9.4 Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum9.4.1 Eigenes Zutrittsrecht des Verwalters9.4.2 Zutrittsrecht der Gemeinschaft9.4.3 Regelung des Zutritts in der Gemeinschaftsordnung9.5 Führung der Beschlusssammlung9.6 Auskunftspflichten9.7 Einsichtsrecht der Eigentümer in die ­Verwaltungsunterlagen9.8 Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen9.9 Die Entlastung des Verwalters9.10 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter9.11 Arbeitshilfen10 Der Verwaltungsbeirat10.1 Bestellung des Verwaltungsbeirats10.2 Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats10.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats10.4 Haftung, Vergütung und Versicherung des Beirats10.5 Arbeitshilfen11 Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1 Instandhaltung und Instandsetzung11.1.1 Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen11.1.2 Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1.3 Modernisierende Instandsetzung11.1.4 Haftung der Gemeinschaft und der Sondereigentümer für Beschädigungen von Sondereigentum11.1.5 Duldungspflichten Dritter11.1.6 Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalters11.1.6.1 Einholung von Angeboten11.1.6.2 Überwachung der Ausführung11.1.6.3 Rüge erkannter Mängel11.1.6.4 Rechtsgeschäftliche Abnahme11.1.6.5 Abwicklung der Schlussrechnung11.1.6.6 Gewährleistungsrechte und Verjährung11.2 Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz11.3 Abweichende Kostenverteilung durch ­Mehrheitsbeschluss11.4 Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage11.4.1 Höhe der Erhaltungsrücklage11.4.2 Anlage und Zweckbindung der Erhaltungsrücklage11.5 Modernisierung11.6 Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum11.7 Arbeitshilfen12 Die Finanzen der ­Wohnungseigentümergemeinschaft12.1 Der Wirtschaftsplan12.1.1 Aufgaben und Inhalt12.1.2 Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer12.1.3 Der Kontenplan12.1.4 Umlageschlüssel12.1.5 Beschluss über die Vorschusszahlungen12.1.6 Wenn der Beschluss über Vorschüsse aufgehoben wird12.1.7 Das Lastschriftverfahren zum Einzug von Hausgeldern12.2 Die Jahresabrechnung12.2.1 Zeitpunkt und Umfang der Jahresabrechnung12.2.2 Jahresabrechnung und Verwalterwechsel12.2.3 Form und Bestandteile der Jahresabrechnung12.2.4 Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung12.2.5 Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung12.2.6 Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage12.2.7 Steuerliche Aspekte der Rücklage12.2.8 Die Entwicklung der Bankkonten12.2.9 Vermögensbericht und Saldenliste12.2.10 Beschluss über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse12.3 Schuldner der Hausgeldforderungen12.4 Eigentümerwechsel12.5 Arbeitshilfen13 Durchsetzung von Hausgeldforderungen13.1 Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung13.2 Die Versorgungssperre13.3 Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung13.3.1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsteller13.3.2 Andere Gläubiger als Antragsteller13.4 Die Zwangsverwaltung13.5 Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden13.6 Arbeitshilfen14 Die Entziehung des Wohnungseigentums14.1 Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums14.2 Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums14.3 Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums15 Datenschutz in der WEG-Verwaltung15.1 Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung15.2 Datensicherheit15.3 Erstellung eines Verzeichnisses von ­Verarbeitungstätigkeiten15.4 Informations- und Auskunftspflichten15.5 Löschen von Daten15.6 Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen15.7 Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung15.8 Benennung eines Datenschutzbeauftragten15.9 Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten16 Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren16.1 Zuständigkeit der Gerichte16.2 Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit16.2.1 § 43 Nr. 1 WEG16.2.2 § 43 Nr. 2 WEG16.2.3 § 43 Nr. 3 WEG16.2.4 § 43 Nr. 4 WEG16.3 Beschlussklagen (§ 44 WEG)16.4 Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften16.5 Wichtige Verfahrensgrundsätze des ZivilprozessesAbkürzungsverzeichnisDer AutorIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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ISBN 978-3-648-18185-0

Bestell-Nr. 01348-0154

Peter-Dietmar Schnabel

Handbuch für die Verwalterpraxis

5. aktualisierte und erweiterte Auflage, Oktober 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Bildnachweis (Cover): KI-generiert mit Midjourney

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Einführung

In einigen Wochen wird das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vier Jahre alt sein. Gut, nicht gerade ein runder Geburtstag und auch von der Anzahl der Jahre nichts, was Euphorie auslöst. Doch selbst in kürzeren Zeiträumen kann man einiges leisten. Und unser Bundesgerichtshof (BGH) war fleißig: Er sorgte in vielen Punkten für Klarheit und baute einige formale Hürden ab. Dabei hatte er sogar die Größe, eine seiner seltsamsten Entscheidungen zu korrigieren. Damit meine ich die Rechtsprechung zur Formulierung von Beschlüssen über die Beseitigung von baulichen Veränderungen, die auch den gutwilligsten Verwaltern nur schwer zu erklären war. Zudem verhindern die Entscheidungen zu Mehrheitsbeschlüssen über bauliche Veränderungen, dass die neue Freiheit bei der Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit formalen Einwendungen über faktisches Sondernutzungsrecht oder vereinbarungsbedürftige Nutzungsänderungen gegen die Wand gefahren wird.

Zahlreiche BGH-Entscheidungen zum neuen WEG mussten also eingearbeitet werden. Das Buch soll dafür sorgen, dass klärungsbedürftige Fragen zum neuen WEG beantwortet werden, soweit dies derzeit möglich ist, und dass Sie bei Ihrer Arbeit auf der Höhe der aktuellen Rechtsprechung sind. Viel Spaß damit.

Wie bisher stehen Ihnen die Informationen in diesem Buch ganz ohne Fußnoten zur Verfügung. Da ich davon ausgehe, dass die wenigsten Verwalter über eine umfangreiche Bibliothek oder ein Juris-Abonnement verfügen und – falls doch – in den wenigsten Fällen Zeit und Muße haben, Urteile zu recherchieren, habe ich Ihnen exemplarische Urteile im jeweiligen Rechtsprechungsabschnitt kurz zusammengefasst. Sollten Sie dennoch BGH-Entscheidungen nachlesen wollen, sei es, weil das in einer aktuellen Frage wichtig ist, Sie einfach gerade über ausreichend Zeit verfügen oder nur eine effektive Bettlektüre suchen, werden Sie auf der Website des BGH (www.bundesgerichtshof.de) fündig – schnell und kostenlos.

In diesem Buch ist regelmäßig vom Verwalter in der männlichen Form die Rede. Das ist keine Gedankenlosigkeit. Bei meiner Tätigkeit als Anwalt durfte ich äußerst kompetente Verwalterinnen mit beeindruckendem Augenmaß in heiklen Situationen kennenlernen. Dass nur »der Verwalter« auftaucht, ist der Lesbarkeit und der Orientierung am gesetzlichen Begriff des Verwalters geschuldet.

Peter-Dietmar Schnabel Freiburg, im September 2024

Hinweis

Wir stellen Ihnen für dieses Buch »Digitale Extras« zur Verfügung. Den Buchcode für die Arbeitshilfen finden Sie am Ende dieses Buches.

1 Grundlagen des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum ist in unserem Zivilrecht etwas ganz Spezielles. Denn Eigentum bedeutet grundsätzlich, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen kann, was er will, solange er keinem anderen schadet. Gleichzeitig kann der Eigentümer jeden anderen von der Nutzung und dem Gebrauch seines Eigentums ausschließen. Beim Wohnungseigentum haben wir nun die Situation, dass alle einerseits Eigentümer ihres Sondereigentums sind. Hier haben sie tatsächlich die Möglichkeit, alle anderen von der Nutzung auszuschließen und mit ihrem Sondereigentum weitestgehend zu tun und zu lassen, was sie wollen. Andererseits, und hier wird es spannend, sind die Wohnungseigentümer gleichzeitig auch die Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums, das ihnen allen in gleicher Weise gehört. Davon, dass ein Eigentümer alle anderen von der Nutzung ausschließen und selbst tun und lassen kann, was er will, kann beim Gemeinschaftseigentum keine Rede sein. Und selbst bei der Nutzung seines Sondereigentums muss ein Wohnungseigentümer mehr Einschränkungen hinnehmen als der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Dennoch gilt das Wohnungseigentum als vollwertiges Eigentum, es ist nur eben ein spezielles vollwertiges Eigentum. Bei allen Konflikten zwischen Wohnungseigentümern treffen zwei gleichwertige grundrechtlich geschützte Eigentumsrechte aufeinander.

Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist natürlich zunächst das WEG. Es bestimmt nicht nur, was zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und was Sondereigentum sein kann. Es legt auch fest, wie Wohnungseigentum entsteht und welche Regeln zwischen den Wohnungseigentümern gelten.

1.1 Die Teilungserklärung

TeilungserklärungNotwendig für die Entstehung von Wohnungseigentum ist die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentumseinheiten in Form von Wohnungs-/Teileigentum. Dies geschieht durch die Teilungserklärung mit den Teilungsplänen und das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern für jedes Sondereigentum (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Aufteilung kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen:

Teilungsvertrag§ 3 WEG sieht die Begründung von Wohnungseigentum durch eine, vertragliche Regelung zwischen mehreren Eigentümern vor. Voraussetzung ist hier, dass das aufzuteilende Gebäude mit Grundstück bereits mehreren Bruchteilseigentümern gehört. Alle gemeinsam einigen sich notariell auf die Aufteilung in Sondereigentum in der von ihnen errichteten Teilungserklärung.

§ 8 Abs. 1 WEG sieht vor, dass der Alleineigentümer eines Grundstücks die Teilungserklärung allein notariell erstellt.

WohnungsgrundbücherDie Teilungserklärung kann sowohl für ein bereits bestehendes Gebäude als auch für ein noch zu errichtendes Gebäude erstellt werden. In jedem Fall entsteht die Gemeinschaft mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die frühere Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist damit obsolet. Mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher ist die Wohnungseigentümergemeinschaft existent, unabhängig vom Bestand der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie kann ab diesem Zeitpunkt im Rechtsverkehr handeln, zum Beispiel Versorgungsverträge schließen oder Bankkonten führen.

Ein-Personen-GemeinschaftIm Fall der Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG ist es nunmehr möglich, dass eine »Ein-Personen-Gemeinschaft« entsteht – mit der Konsequenz, dass der teilende Eigentümer nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft allein Beschlüsse fassen kann und gegebenenfalls auch muss. Die damit verbundene Problematik liegt auf der Hand: Der alleinige Eigentümer kann Beschlüsse fassen, die für spätere Erwerber möglicherweise nachteilig sind. So kann er zum Beispiel für die Gemeinschaft einen teuren längerfristigen Hausmeistervertrag abschließen, den dann die späteren Erwerber mitfinanzieren müssen. Gegen derartige nachteilige Verträge können sich Erwerber nur im Rahmen des Kaufvertrags absichern.

Für die Wirksamkeit einer Teilungserklärung ist wiederum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, die beim örtlichen Bauordnungsamt beantragt werden muss. Hierfür muss der teilende Eigentümer die Baupläne des Gebäudes (Grundriss, Außenansicht und Längsschnitte) und einen Lageplan des Grundstücks mit entsprechender Kennung der neu entstehenden Sondereigentumseinheiten vorlegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt dann, dass die Sondereigentumseinheiten gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum vollständig abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Notartermin zur Beurkundung der Teilungserklärung noch nicht vor, ist aber bereits beantragt, kann sie auch nachgereicht werden.

Teilungserklärung, InhaltSondernutzungsrechtTeilungserklärung, FreiflächenFreiflächenGegenstand der Teilungserklärung ist die sprachliche Zuordnung und Abgrenzung der jeweiligen Räume und gegebenenfalls der Freiflächen zu einer Sondereigentumseinheit. Dies erfolgt durch entsprechende Nummerierung. Außerdem muss die Teilungserklärung dem jeweiligen Sondereigentum einen entsprechenden Anteil am gesamten Grundstücksrecht, die sogenannten Miteigentumsanteile, zuweisen. Um in der Realität die Sondereigentumseinheiten eindeutig zuordnen zu können, sind entsprechende Teilungspläne, auf die die Teilungserklärung Bezug nimmt, notwendig. Hierfür werden in der Regel die Pläne genutzt, die für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig sind. Soweit Freiflächen vorhanden sind, auf die sich das Sondereigentum erstreckt oder Sondernutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden, ist hier auch die Einbeziehung eines Katasterplans des Grundstücks erforderlich. Bis hierhin haben wir es mit der Teilungserklärung im engeren Sinne zu tun. Sie teilt das einheitliche Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude in Sondereigentumseinheiten, die als eigenständiges Immobilieneigentum verschiedenen Eigentümern zugewiesen werden können.

Um Sondereigentum vollständig entstehen zu lassen, ist nun noch die Eintragung der jeweiligen Sondereigentumseinheiten mit einem eigenen Blatt im Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch notwendig. Die Eintragungsbewilligung kann dabei Bezug auf die Teilungserklärung nehmen (§ 7 Abs. 3 WEG).

1.2 Die Gemeinschaftsordnung

GemeinschaftsordnungMit der Teilungserklärung im engeren Sinn, die die Aufgabe hat, die räumliche Begrenzung und den anteiligen Wert des Sondereigentums festzulegen, ist es jedoch noch nicht getan. Grundsätzlich könnte man sich zwar mit einer so knappen Teilungserklärung begnügen. Für das Zusammenleben in der Wohnungseigentumsanlage und ihre Bewirtschaftung reichen die Bestimmungen des WEG aus. In der Praxis besteht jedoch durchaus das Bedürfnis einer Anpassung der gesetzlichen Vorgaben an die konkrete Ausgestaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Regelungen zur gemeinsamen Nutzung und zum gemeinsamen Wirtschaften werden der Teilungserklärung im engeren Sinn als sogenannte Gemeinschaftsordnung angefügt. Von diesen gesamten Regelungen sprechen wir, wenn wir von der Teilungserklärung reden.

Gemeinschaftsordnung, InhaltDie Gemeinschaftsordnung besteht aus Vereinbarungen, denen alle bei Entstehung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Jeder spätere Erwerber eines Wohnungseigentums stimmt mit dem Kauf der Immobilie diesen Vereinbarungen zu und ist an sie gebunden. Ob er die Teilungserklärung tatsächlich gelesen hat oder nicht, darauf kommt es nicht an. Die Gemeinschaftsordnung kann nur Regelungen beinhalten, die innerhalb der Gemeinschaft gelten und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Das sind insbesondere Regelungen zur Bewirtschaftung des gemeinsamen Verwaltungsvermögens und zum Gebrauch und zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Beispiele

Einführung eines Quorums für die Beschlussfähigkeit einer Versammlung

Beschränkung der Vertretungsregelungen in der Eigentümerversammlung

Regelung des Stimmrechtsprinzips

Regelungen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des ­Gemeinschaftseigentums

Bildung von Untergemeinschaften

Regelungen zu den Kostenverteilungsschlüsseln

Regelungen zur Zweckbestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

1.3 Die Miteigentumsanteile

MiteigentumsanteilDie Miteigentumsanteile eines Wohnungs-/Teileigentums geben an, mit welchem Bruchteil das jeweilige Sondereigentum am gesamten Grundstück beteiligt ist. Die Zuordnung von Miteigentumsanteilen zu einem konkreten Sondereigentum ist dabei keinen gesetzlichen Regeln unterworfen. Man kann es auch weniger wolkig juristisch ausdrücken: Die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum kann vollkommen willkürlich erfolgen. Insbesondere gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Beziehung zwischen der Größe der Wohn- und Nutzfläche eines Sondereigentums und der Größe des Miteigentumsanteils herstellt. In der Praxis wird dieses Verhältnis insbesondere bei neu errichteten Wohnungseigentumsanlagen zwar in der Regel berücksichtigt. Dies ist jedoch nicht zwingend.

Miteigentumsanteil, ÄnderungEine Änderung der Miteigentumsanteile ist nicht im Wege einer Vereinbarung im Sinne des WEG möglich. Ein schlichter Vertrag mit gegebenenfalls öffentlich beglaubigten Unterschriften reicht dafür nicht aus. Die Zuordnung der Miteigentumsanteile ist keine Frage einer Regelung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist einem Sondereigentum einmal eine bestimmte Anzahl an Miteigentumsanteilen im Grundbuch zugewiesen, so sind diese Miteigentumsanteile notwendiger Bestandteil für die Existenz dieses Sondereigentums, über das allein und ausschließlich der jeweilige Sondereigentümer entscheiden kann. Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist daher nur in Form eines notariellen Vertrags über den Erwerb bzw. die Veräußerung einer Immobilie, hier also der Miteigentumsanteile, möglich.

Rechtsprechung

Unabhängigkeit von Wohnungsgröße und Miteigentumsanteil: Die Miteigentumsanteile können frei mit dem jeweiligen Wohnungs- und Teileigentum verbunden werden. Sie müssen insbesondere nicht mit dem Wert oder der Größe des Sondereigentums korrespondieren. (BayObLG, Beschluss vom 12.8.1999, 2 Z BR 80/99, DWE 2000, 33)

1.4 Die Änderung der Teilungserklärung

Teilungserklärung, ÄnderungTeilungserklärung, Ein-Personen-GemeinschaftDamit wären wir bei der grundsätzlichen Frage nach den Möglichkeiten, wie die Teilungserklärung zu ändern ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit dem Anlegen der Grundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Zunächst ist also im Fall der Teilung nach § 8 WEG, zum Beispiel der Teilung durch den Bauträger, nur eine Ein-Personen-Gemeinschaft vorhanden. Grundbuchrechtlich ist nur der teilende Wohnungseigentümer als Alleineigentümer eingetragen. Ihm stehen alle Rechte eines Alleineigentümers zu. Er kann somit jederzeit Änderungen an der Teilungserklärung im engeren Sinn vornehmen, zum Beispiel die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum ändern oder die Zuordnung von weiteren Räumen oder Freiflächen zu einem Sondereigentum vornehmen. In dieser Situation ist der Alleineigentümer auch berechtigt, noch Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, zum Beispiel Umlageschlüssel oder Gebrauchsregelungen zu ändern.

Sobald jedoch ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung eingetragen ist, sind weitere am Grundstück berechtigte Personen vorhanden. Alle Änderungen der Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung können dann nur mit der Zustimmung der mit Vormerkung und später mit vollem Eigentum eingetragenen Miteigentümer vorgenommen werden. Dabei reicht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für einen Erwerber aus. Es ist nicht erforderlich, dass er bereits den Besitz an der Wohnung erhalten hat, wie dies für die Erlangung der Rechte und Pflichten als werdender Wohnungseigentümer erforderlich ist (siehe Kapitel 2.6.6).

Gemeinschaftsordnung, ÄnderungsvorbehaltBei neu zu errichtenden Wohnungseigentumsanlagen kann sich der Veräußerer aber das Recht zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Kaufvertrag vorbehalten. Ein solcher Vorbehalt ermöglicht dann dem teilenden Eigentümer, auch noch nach Veräußerung von Wohnungseigentumsrechten im Rahmen der Bevollmächtigung die Gemeinschaftsordnung allein zu ändern.

Rechtsprechung

Zulässigkeit eines Änderungsvorbehalts: Beim Verkauf noch zu begründenden Wohnungseigentums kann sich der Verkäufer vertraglich das Recht vorbehalten, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses einseitig zu ändern. (BGH, Urteil vom 8.11.1985, V ZR 113/84, NJW 1986, 845)

Keine alleinige Änderung der Teilungserklärung nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung: Der teilende Eigentümer verliert die Befugnis zu alleiniger Änderung der Teilungserklärung, sobald eine Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums eingetragen wurde. (BayObLG, Beschluss vom 24.6.1993, 2Z BR 56/93, NJW-RR 1993, 1362)

2 Die Rechtsfähigkeit der ­Wohnungseigentümergemeinschaft

RechtsfähigkeitIm Jahr 2005 überraschte der BGH die juristische Fachwelt – aber auch die Wohnungseigentümer und deren Verwalter – mit der Erkenntnis, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in weiten Bereichen rechtsfähig ist. Die Idee der Teilrechtsfähigkeit hat der Gesetzgeber in der Reform des WEG im Jahr 2007 übernommen. Mit der WEG-Reform im Jahr 2020 geht der Gesetzgeber nun noch einen Schritt weiter: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun in vollem Umfang rechtsfähig .

2.2 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, VerbandVerwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, WohnungseigentümergemeinschaftVerantwortlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, nicht die Summe der einzelnen Wohnungseigentümer. Im Wesentlichen sind es natürlich die Wohnungseigentümer, die durch ihre Beschlüsse die jeweiligen Entscheidungen treffen. Die rechtlichen Konsequenzen nach entsprechender Beschlussfassung treffen jedoch nur den Verband, der – wie im obigen Beispiel dargestellt – alleiniger Schuldner der Heizölrechnung wird. Ausschließlich der Verband kann auch aufgrund der Beschlüsse tätig werden.

Beispiel

Ein Wohnungseigentümer hat ohne Beschluss das Treppenhaus farblich neu gestaltet. Die eigenwillige Farbwahl stößt nicht auf Zustimmung bei allen Wohnungseigentümern. Da für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zuständig ist, können die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht unmittelbar gegen den kreativen Miteigentümer vorgehen. Hierzu ist nur der Verband berechtigt. Die Eigentümer müssen daher einen Beschluss erwirken, auf dessen Grundlage der Verband gegen den störenden Eigentümer vorgeht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist somit zentraler Dreh- und Angelpunkt. Haftung der Gemeinschaft, für VerwalterHaftung der Gemeinschaft, für SonderfachleuteAufgrund ihrer Rechtsfähigkeit gehört zu ihren Aufgaben auch, die gefassten Beschlüsse durchzuführen. Aufgabe der Gemeinschaft ist zudem das Erstellen der Wirtschaftspläne und der Jahresabrechnung. Der Verwalter ist in allen Bereichen das ausführende Organ der Gemeinschaft, dennoch richten sich die Ansprüche auch der einzelnen Wohnungseigentümer immer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit haftet die Gemeinschaft, wenn bei der Ausführung von Beschlüssen die von ihr beauftragten Personen Schäden verursachen. So haftet die Gemeinschaft sowohl für Fehler des Verwalters als auch für Fehler der von ihr beauftragten Sonderfachleute wie Architekten oder Handwerker. Sämtliche Verträge, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geschlossen, zum Beispiel Hausmeistervertrag, Werkverträge für die Reparatur und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, Kaufverträge, Versicherungsverträge sowie Verträge über den Bezug von Gas oder Allgemeinstrom.

2.4 Grenzen der Rechtsfähigkeit

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht dort nicht, wo Gesetze ausdrücklich anordnen, dass die Wohnungseigentümer direkt verantwortlich sind. Ein Beispiel hierfür sind die Rechtsfähigkeit, LandesgesetzeLandesgesetze oder gemeindlichen Satzungen, die die Grundstückseigentümer als Gesamtschuldner direkt verpflichten. So kann der Anschluss- und Benutzungszwang für Wasser und Abwasser alleine die einzelnen Grundstückseigentümer treffen. Eigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks ist nicht die rechtsfähige Gemeinschaft, sondern sind die einzelnen Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer haftet dann für die Forderungen der Wasser- und Abwasserbescheide für das gemeinschaftliche Grundstück in vollem Umfang.

Gemeinschaftseigentum, EigentümerAlle Rechte, die sich unmittelbar aus dem Sondereigentum ergeben, kann ein Sondereigentümer direkt und ohne Umweg über die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen.

Rechtsprechung

GebührenschuldnerKostenschuldner der Müllentsorgung bei Anschluss- und Benutzungszwang: Auch bei einem durch Landesgesetz angeordneten Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der Abfallentsorgung und der Straßenreinigung kommt das privatrechtliche ­Nutzungsverhältnis durch Angebot, das regelmäßig als Realofferte in der tatsächlichen Leistungsgewährung liegt, und Annahme durch die Entgegennahme der Leistungen zustande. Die landesrechtlichen Regelungen des Landes Berlin zum Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung sind dahingehend auszulegen, dass sich die Realofferte an die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband richtet und diese Entgeltschuldnerin ist. Eine ­gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Eigentümer besteht nur, wenn eine gesetzliche Anordnung vorhanden ist oder sich aus den Leistungsbedingungen in Verbindung mit den ihnen zugrunde liegenden landesgesetzlichen Normen klar und eindeutig ergibt, dass neben dem Verband der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet werden sollte. (BGH, Urteil vom 22.3.2012, VII ZR 102/11, www.bundesgerichtshof.de

Haftung der Wohnungseigentümer für öffentlich-rechtliche Gebühren: Eine öffentlich-rechtliche Satzung für bezogene Benutzungsgebühren kann die gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer begründen. (VG Gera, Beschluss vom 20.3.2010, 2 E 121/10, BeckRS 2010, 49.414)

2.6 Konsequenzen der Rechtsfähigkeit

Wohnungseigentümergemeinschaft, Konsequenzen der RechtsfähigkeitRechtsfähigkeit, KonsequenzenDie Rechtsfähigkeit hat die Trennung der Vermögensmassen und der rechtlichen Zuständigkeiten von Gemeinschaft und Wohnungseigentümern zur Folge. Dadurch ­ergeben sich wichtige rechtliche Konsequenzen, die Sie kennen müssen.

2.6.1 Haftung der Gemeinschaft

ZwangsvollstreckungGemeinschaft, ErhaltungsrücklageGemeinschaft, HaftungHandelt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Rechtsfähigkeit, haftet sie mit dem gesamten Verwaltungsvermögen, um ihre Verbindlichkeiten zu erfüllen. Das betrifft auch die Erhaltungsrücklage. Die strenge gesetzliche Zweckbindung, wonach die Erhaltungsrücklage nur für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums genutzt werden darf, gilt nur intern für die Wohnungseigentümer. Ein Gläubiger der Gemeinschaft kann mit einem vollstreckbaren Urteil jederzeit auch das Konto der Erhaltungsrücklage pfänden, selbst dann, wenn es sich bei seiner Forderung nicht um Kosten für eine Instandhaltungsmaßnahme ­handelt.

Den Gläubigern stehen insbesondere folgende Maßnahmen offen:

Sachpfändung

Pfändung sämtlicher Bankkonten und Geldanlagen

Pfändung sonstiger Forderungen der Gemeinschaft (insbesondere beschlossene Hausgeldansprüche gegen die Wohnungseigentümer)

Antrag auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung

Zwangsversteigerung von Immobilien

Eine Sachpfändung ist meistens wenig erfolgversprechend, denn besonders wertvolle Gegenstände besitzt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel nicht. Mit dem Rasenmäher, den Vorräten an Reinigungsmitteln oder der Werkzeugkiste für den Hausmeister lassen sich bei einer Versteigerung keine wirklich relevanten Erlöse erzielen. Auch die Zwangsversteigerung von Immobilien ist eine eher theoretische Möglichkeit, da der Immobilienbesitz bei Wohnungseigentümergemeinschaften nun mal nicht üblich ist.

Die Pfändung von Bankkonten, Geldanlagen oder Forderungen könnte interessant sein. Sie ist aber nur möglich, wenn der gegen die Gemeinschaft vollstreckende Gläubiger über die notwendigen Informationen verfügt. Er muss die jeweiligen Bankverbindungen sowie die Forderungen der Gemeinschaft und die jeweiligen Schuldner kennen. Das heißt, er muss wissen, bei welchen Banken die Gemeinschaft Konten führt oder Geld anderweitig angelegt hat. Um Hausgeldforderungen zu pfänden, muss er die entsprechenden Beschlüsse kennen und wissen, welche Eigentümer gegebenenfalls bereits bezahlt haben und wer sich in welcher Höhe in Zahlungsverzug befindet. Alle diese Informationen wird der Gläubiger nicht freiwillig erhalten. Als Verwalter müssen Sie jedenfalls nicht ohne Weiteres behilflich sein.