Eigenbedarf rechtssicher gestalten E-Book

Kathrin Gerber

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 288

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Eigenbedarf ist der wichtigste und häufigste Grund für Kündigungen von Mietverträgen in Deutschland. Aufgrund des sozialen Mieterschutzes stellt der Gesetzgeber hierbei hohe formelle und sachliche Anforderungen. Die Expertinnen von Haus + Grund München Andrea Nasemann und Kathrin Gerber vermitteln Ihnen hier alles Wissenswerte, um eine wirksame Eigenbedarfskündigung  auszusprechen und rechtssicher durchzusetzen. Sie erfahren, wann und für welche Personen Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, welche Angaben ein Kündigungsschreiben enthalten muss und wann es sinnvoll ist, mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Zudem werden die Themen Wegfall des Eigenbedarfs und vorgetäuschter Eigenbedarf ausführlich behandelt. Für den Konfliktfall erhalten Sie Handlungsanweisungen, um den Gang zum Gericht zu vermeiden.   Inhalte: - Formalien der Kündigung wegen Eigenbedarfs - Wer für wen Eigenbedarf geltend machen kann - Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf - Auswahlrecht und Anbietpflicht des Vermieters - Begründung des Kündigungsschreibens - Wann der Mieter durch die Sozialklausel geschützt wird - Mietaufhebungsvertrag: Gründe, Inhalt, Widerrufsrecht - Räumungsklage und ZwangsvollstreckungDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im BrowserJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtImpressumVorwort1 Formalien der Kündigung wegen ­Eigenbedarfs1.1 Einhaltung der Schriftform1.2 Kündigung durch einen Bevollmächtigten1.3 Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern1.4 Wann die Kündigung dem Mieter wirksam zugeht1.5 Eindeutigkeit der Kündigung1.6 Unzulässige Teilkündigung1.7 Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung1.8 Vermieter muss Eigenbedarf begründen1.9 Vertraglicher Ausschluss des ordentlichen ­Kündigungsrechts2 Welche Fristen gelten?2.1 Diese Kündigungsfristen sind zu beachten2.2 Wann die Kündigungssperrfrist greift3 Kündigung wegen Eigenbedarfs3.1 Verfassungsrechtliche Grundsätze3.1.1 Selbstnutzungswunsch des Vermieters3.1.2 Kündigung des Vermieters zu Wohnzwecken3.1.3 Kündigung des Vermieters für ein Mietmischverhältnis3.1.4 Kündigung des Vermieters für eine gewerbliche Nutzung3.1.5 Kündigung durch eine Stadt/Gemeinde3.1.6 Kündigung durch einen gemeinnützigen Verein3.2 Wer für wen Eigenbedarf geltend machen kann3.2.1 Eigenbedarf des Erwerbers und des Erben3.2.2 Eigenbedarf bei Umwandlung3.2.3 Eigenbedarf bei Vermietung auf bestimmte Zeit3.2.4 Eigenbedarf des Untervermieters und Nießbrauchers3.2.5 Eigenbedarf einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts3.2.6 Eigenbedarf für eine offene Handelsgesellschaft (OHG)3.2.7 Eigenbedarf für eine Kommanditgesellschaft (KG)3.2.8 Eigenbedarf für Familienangehörige3.2.9 Eigenbedarf für Angehörige des Haushalts3.2.10 Eigenbedarf für Pflegepersonen3.3 Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den ­Eigenbedarf3.3.1 Die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches3.3.2 Das Benötigen der Räume3.3.3 Eigenbedarf für die Begründung eines eigenen Hausstands3.3.4 Eigenbedarf bei einer Trennung vom Ehepartner3.3.5 Eigenbedarf für eine Pflegeperson3.3.6 Eigenbedarf wegen Krankheit3.3.7 Eigenbedarf wegen Fehlplanung3.3.8 Eigenbedarf wegen Eigenverwaltung3.3.9 Eigenbedarf wegen Begründung eines Altersruhesitzes3.3.10 Eigenbedarf wegen Entfernung zum Arbeitsplatz3.3.11 Eigenbedarf wegen Zusammenlegung zweier Wohnungen3.3.12 Eigenbedarf wegen zeitlich begrenzter Nutzung3.3.13 Eigenbedarf wegen eines Arbeitszimmers3.3.14 Eigenbedarf wegen Kinderbesuchs3.3.15 Eigenbedarf wegen Nutzung als Zweitwohnung3.3.16 Eigenbedarf wegen Überlassung an Angehörige3.3.17 Eigenbedarf trotz Alternativwohnung3.4 Auswahlrecht und Anbietpflicht des Vermieters3.4.1 Auswahlrecht des Vermieters3.4.2 Steht eine Alternativwohnung zur Verfügung?3.4.2.1 In diesen Fällen ist die Alternativwohnung dem Vermieter zumutbar3.4.2.2 In diesen Fällen ist die Alternativwohnung dem Vermieter nicht zumutbar3.4.2.3 Weitervermietete Alternativwohnung3.4.3 Anbietpflicht gegenüber dem Mieter3.4.3.1 Die Vergleichbarkeit der Wohnungen3.4.3.2 Wie die Anbietpflicht ausgeübt werden muss3.4.3.3 Rechtsfolgen bei Verletzung der Anbietpflicht3.4.3.4 Wann keine Anbietpflicht besteht3.5 Die Begründung im Kündigungsschreiben3.5.1 Was der Vermieter anführen muss3.5.2 Unrichtige Angaben im Kündigungsschreiben3.5.3 Sachverhaltsrelevante Vorkenntnisse des Mieters3.5.4 Wenn die Kündigung nicht begründet ist3.5.5 Muster für Kündigungsschreiben3.6 Die Bedarfsvorschau des Vermieters3.6.1 Wie weit der Vermieter vorausplanen muss3.6.2 Vorhersehbarer Bedarf3.6.3 Alternative: Zeitmietvertrag3.6.4 Der beiderseitige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts3.6.5 Das Auswechseln des Kündigungsgrundes3.6.6 Rechtsmissbräuchliche Kündigung bei künstlich geschaffenem Eigenbedarf3.7 Überhöhter Wohnbedarf3.8 Vorgetäuschter Eigenbedarf3.8.1 Wenn der Eigenbedarf nachträglich wegfällt3.8.2 Schadensersatzansprüche des Mieters3.8.3 Schadensersatzansprüche des Vermieters3.9 Wer muss was beweisen?3.9.1 Die Beweislast des Mieters3.9.2 Die Beweislast des Vermieters3.9.3 Umfassende Beweisaufnahme4 Wann wird der Mieter durch die ­Sozialklausel geschützt?4.1 Anwendung der Sozialklausel4.2 Form und Frist des Widerspruchs4.3 Was unter einer Härte zu verstehen ist4.3.1 Ersatzwohnraum4.3.2 Was der Mieter nachweisen muss4.3.3 Persönliche, wirtschaftliche und soziale Härtegründe4.4 Interessenabwägung4.5 Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einem ­Widerspruch4.6 Wiederholte Vertragsfortsetzung4.7 Unabdingbares Recht5 Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten5.1 Selbst bewohntes Zweifamilienhaus5.2 Mietverhältnisse, bei denen der Mieter nicht vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt ist6 Mietaufhebungsvertrag6.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag6.2 Inhalt des Mietaufhebungsvertrags6.2.1 Abfindungszahlung6.2.2 Schadensersatzansprüche des Mieters6.3 Wann der Mieter ein Widerrufsrecht hat6.3.1 Der Mieter muss Verbraucher sein6.3.2 Der Vermieter muss Unternehmer sein6.3.3 Widerrufsrecht beim Mietaufhebungsvertrag6.3.4 Widerrufsfrist6.3.5 Form7 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung7.1 Das taktisch richtige Vorgehen bei der Räumung7.2 Erheben der Räumungsklage7.3 Welches Gericht ist für Mietsachen zuständig?7.4 Die Kosten des Rechtsstreits7.5 Räumungstitel7.6 Räumungsvergleich7.7 Räumungsfrist7.8 Räumungsschutz durch das Vollstreckungsgericht7.9 ZwangsräumungAbkürzungsverzeichnisDie AutorinnenStichwortverzeichnis

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Kathrin Gerber/Andrea Nasemann

Eigenbedarf rechtssicher gestalten

1. Auflage, Januar 2025

© 2025 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG

Munzinger Str. 9, 79111 Freiburg

www.haufe.de | [email protected]

Bildnachweis (Cover): © Halfpoint, iStock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

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Vorwort

Eigenbedarf ist der wichtigste und häufigste Grund für Kündigungen von Mietverträgen in Deutschland. Die Gerichte – allen voran das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) – haben in einer Vielzahl von Entscheidungen die Voraussetzungen und Grenzen des Kündigungsrechts ausgelotet. Dennoch sind nicht alle Rechtsfragen geklärt. Zurück bleibt häufig ein verwirrter Immobilieneigentümer, der vieles falsch machen kann und nicht selten Lehrgeld bezahlen muss, wenn er wegen Eigenbedarfs kündigen will.

Zwar ist das berechtigte Interesse des Vermieters, seinen Wohnbedarf nach eigenen Vorstellungen und Wünschen zu bestimmen, längst anerkannt. Daher kann Eigenbedarf auch bei überhöhtem Wohnbedarf, einem nur vorübergehenden Bedarf und beim Wunsch, die gekündigte Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen, geltend gemacht werden. Er kann hingegen abgelehnt werden, wenn er nur vorgeschoben ist und ganz andere Gründe eine Rolle spielen. Vorsicht ist daher bei Mietverhältnissen geboten, die bereits schlecht und von Zwistigkeiten zwischen Vermieter und Mieter geprägt sind. Kündigungen, die dazu dienen sollen, einen unliebsamen Mieter schnell loszuwerden, wird häufig kein Erfolg beschieden sein, wenn dieser sich dagegen wehrt. Zumindest ist das Gericht dann gehalten, den Eigenbedarfswunsch des Vermieters besonders sorgfältig zu prüfen.

Nicht nur in solchen Fällen können grobe Fehler des Vermieters, insbesondere bei der Begründung des Eigenbedarfs, zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Um den Auszug abzuwehren, können sich Mieter zudem auf sogenannte Härtegründe wie Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Verwurzelung im Umfeld oder kurz bevorstehende Prüfungen berufen. Wegen Wohnungsknappheit keine neue Bleibe zu finden, kann ebenfalls ein Härtegrund sein. Mieter müssen jedoch nachweisen, dass sie intensiv gesucht haben. Gerichte sind zur genauen Nachprüfung der genannten Härtefallgründe und zur Interessenabwägung verpflichtet. Wird Mietern ein schützenswertes Interesse am Verbleib in der Wohnung zugebilligt, verlängert sich das Mietverhältnis um eine vom Gericht festzusetzende Frist.

Um nicht gegen den Mieter zu unterliegen, ist es ratsam, sich die vielen Hinweise und Tipps in diesem Fachbuch zu Gemüte zu führen. Im Einzelfall empfehlen die Autorinnen zusätzlich die Unterstützung durch versierte Fachleute, die auf Mietrecht spezialisiert sind. Allerdings sind Prozesse um Eigenbedarfskündigungen meist aufwändig, teuer und ziehen sich manchmal Jahre hin. Um gütlich langjährige Mietverhältnisse zu beenden, sollten vermietende Eigentümer früh mit ihren Mietern reden, damit diese sich mit ausreichend Vorlauf eine neue Wohnung suchen können. Auch nach dem Verschicken der Eigenbedarfskündigung sollten Mieter und Vermieter das Gespräch suchen. Es kann unter diesen Umständen sinnvoll sein, einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, der Rechtssicherheit für beide Seiten schafft. Gemeinsam wird darin ein verbindlicher Auszugstermin für den Mieter festgelegt. Zieht er an diesem Termin nicht aus, muss der Vermieter zwar ebenfalls eine Räumungsklage einlegen. Doch das Gericht entscheidet dann in der Regel schnell, da an dieser Stelle die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung nicht mehr überprüft wird. Die Rechtssicherheit gibt es für den Vermieter jedoch meist nicht kostenlos: Mieter fordern für ihren Auszug häufig eine Ablöse. Deren Höhe unterliegt dem Verhandlungsgeschick beider Seiten. Sie kann auch – je nach Zeitpunkt des Auszugs – gestaffelt werden. Diese elegante Lösung verhindert einen langjährigen Rechtsstreit und spart Kosten.

München, den 1.12.2024

Andrea Nasemann und Kathrin Gerber

1 Formalien der Kündigung wegen ­Eigenbedarfs

ZeitmietvertragMietaufhebungsvertragBei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter bestimmte Formalien beachten. Vermieter und Mieter können jedes Mietverhältnis auch jederzeit einvernehmlich durch einen Mietaufhebungsvertrag beenden. Ein Zeitmietvertrag endet grundsätzlich ohne Zutun der Vertragspartner mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ansonsten bleibt nur die Kündigung, wenn sie gesetzlich möglich ist.

Jedoch berechtigt nicht jedes Problem mit dem Mieter den Vermieter zur Kündigung. Erforderlich ist – von wenigen Ausnahmen abgesehen –, dass ein Kündigungsgrund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf. Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs kann ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, beenden. Bei vertraglichem Verzicht auf die ordentliche Kündigung oder bei einem Zeitmietvertrag kann der Vermieter dagegen nicht ordentlich kündigen. Abgesehen davon muss der Vermieter bei der Kündigung bestimmte Vorgaben beachten.

1.1 Einhaltung der Schriftform

Kündigung, UnterschriftKündigung, SchriftformEine mündliche Kündigung von Wohnraum bleibt ohne Folgen, denn das Gesetz schreibt die Schriftform vor (§ 568 Abs. 1 BGB). Dies gilt sowohl für den Vermieter als auch den Mieter. Von der gesetzlichen Schriftform abweichende Regelungen im Mietvertrag sind unwirksam. Zur Einhaltung der Schriftform muss der Kündigende die Kündigungserklärung schriftlich abfassen und sie eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Es genügt die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Die Unterschrift muss unter dem Text der Kündigungserklärung stehen und diesen räumlich abschließen.

Achtung

Der Vermieter muss Mietverhältnisse über Wohnraum immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Ein Namenstempel, die eingescannte Unterschrift oder eine Fotokopie genügen nicht – damit ist die Schriftform nicht eingehalten und die Kündigung unwirksam.

Kündigung, elektronische FormQualifizierte elektronische SignaturKündigung, qualifizierte elektronische SignaturDie Schriftform kann gemäß § 126 Abs. 1 BGB durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich aus dem Gesetz nicht etwas anderes ergibt. Weil sich in den mietrechtlichen Vorschriften keine Bestimmung findet, wonach die schriftliche Form nicht durch die elektronische Form ersetzt werden darf, ist dies auch bei Kündigung von Wohnraum grundsätzlich möglich. Wie eine derartige Erklärung in elektronischer Form auszusehen hat, ergibt sich aus § 126a BGB. Danach muss der Kündigende der Erklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz (SigG) versehen. Qualifizierte elektronische Signaturen sind elektronische Signaturen, die auf einem zum Zeitpunkt ihrer Erzeugung gültigen qualifizierten Zertifikat beruhen und mit einer sicheren Signaturerstellungseinheit erzeugt werden (§ 2 Nr. 3 SigG). Der Kündigende muss hierzu also ein entsprechend gestaltetes Zertifikat mit einer sicheren, eindeutig zuordenbaren Signaturerstellungseinheit haben.

Achtung

Die Versendung der Kündigung per E-Mail genügt den Anforderungen der qualifizierten elektronischen Form im Sinne des § 126a BGB in Verbindung mit dem Signaturgesetz grundsätzlich nicht.

1.2 Kündigung durch einen Bevollmächtigten

Kündigung durch BevollmächtigtenKündigung, durch BevollmächtigtenDer Vermieter kann einen Bevollmächtigten damit beauftragen, die Kündigung auszusprechen. Im Kündigungsschreiben muss dann aber klar auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen werden (§ 164 BGB). Geeignet ist zum Beispiel folgende Formulierung: »Namens und in Vollmacht der Vermieter Herr X und Frau Y kündige ich das Mietverhältnis über die Räumlichkeiten …«

Kündigung durch Bevollmächtigten, VollmachtsurkundeGemäß § 174 BGB ist die Kündigung unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Kündigung durch Bevollmächtigten, OriginalvollmachtDer Bevollmächtigte benötigt also eine von allen Vermietern unterschriebene Originalvollmacht. Sie ist dem Kündigungsschreiben beizufügen. Eine Fotokopie, eine beglaubigte Abschrift oder eine per Telefax übermittelte Vollmacht genügt nicht (BGH, Urteil vom 4.2.1981, VIII ZR 313/79).

Achtung

Fügt der Bevollmächtigte der Kündigung keine Originalvollmacht bei, ist die Kündigung nicht schon deshalb unwirksam. Der Kündigungsempfänger hat aber dann die Möglichkeit, die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückzuweisen. In einem solchen Fall ist die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht unwirksam (§ 174 BGB).

Kündigung durch Bevollmächtigten, Zurückweisung der KündigungKündigung durch Bevollmächtigten, Frist zur Zurückweisung»Unverzüglich« bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Dem Kündigungsempfänger ist eine angemessene Zeit zur Einholung von Rechtsrat zuzubilligen. Bei der Beurteilung der Frage, was noch als unverzüglich anzusehen ist, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Die Rechtsprechung hierzu ist nicht einheitlich. In der Regel gilt ein Zeitraum von einer Woche, höchstens aber von zwei Wochen als unverzüglich. Die Zeitdauer von zwei Wochen ist bereits der kritische Bereich, in dem es besonders eingehender Überprüfung bedarf, ob der Widersprechende seine Erklärung gegenüber dem Vertragspartner ohne schuldhaftes Zögern abgegeben hat (LG Hagen, Beschluss vom 7.9.1990, 13 T 500/90).

Bei Berufstätigen sahen die Gerichte eine Zurückweisung innerhalb von ein bis zwei Wochen als rechtzeitig an (LG München II, Urteil vom 20.6.1995, 12 S 5539/94; LG Hamburg, Urteil vom 20.10.1998, 316 S 126/98).

Die Zurückweisung kann auch nach 26 Tagen seit dem Zugang der Kündigung noch unverzüglich sein, wenn der Kündigungsempfänger zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung in Urlaub war (OLG München, Urteil vom 4.8.1995, 21 U 5934/94).

Nicht unverzüglich ist die Zurückweisung jedoch, wenn sie über die Geschäftsstelle des Gerichts geleitet wird und deshalb dem Kündigenden erst nach einem Monat zugeht.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Zurückweisung trägt der Kündigungsempfänger.

Kündigung durch Bevollmächtigten, gesetzliche VertretungsmachtEs gibt eine Ausnahme: § 174 BGB ist nicht anwendbar, es muss also keine Vollmacht vorgelegt werden, wenn sich die Vertretungsmacht aus dem Gesetz oder einem öffentlichen Register ergibt, zum Beispiel bei der Kündigung durch

den Geschäftsführer einer GmbH (§ 35 GmbHG),

den Vorstand einer Aktiengesellschaft (§ 78 AktG),

den Vorstand einer Genossenschaft (§ 24 GenG),

den Vorstand eines Vereins (§ 26 BGB) sowie

den Gesellschafter einer OHG (§ 125 HGB).

Kündigung durch Bevollmächtigten, Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)Im Unterschied dazu muss der Vertretungsberechtigte bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, zum Beispiel bei einer Erben- oder Eigentümergemeinschaft) seine Vertretungsmacht nachweisen. Denn die Vertretungsmacht ergibt sich in diesem Fall weder aus dem Gesetz noch aus einem öffentlichen Register. Der Nachweis der Vertretungsmacht kann erfolgen, indem der Vertretungsberechtigte der Kündigung eine von den anderen Gesellschaftern unterschriebene Vollmacht, den Gesellschaftsvertrag oder eine Erklärung der anderen Gesellschafter beifügt, sofern sich daraus die Befugnis des handelnden Gesellschafters zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft ergibt (BGH, Urteil vom 9.11.2001, LwZR 4/C1).

Weist der Kündigungsempfänger die Kündigung nicht, nicht unverzüglich oder nicht ausdrücklich wegen fehlender Originalvollmacht zurück, ist die Kündigung auch ohne Vollmachtsvorlage wirksam.

Der Kündigungsempfänger ist nicht zur Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Vollmacht berechtigt, wenn der Vollmachtgeber den Kündigungsempfänger von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte (§ 174 Satz 2 BGB).

Kündigung durch Bevollmächtigten, Unwirksamkeit§ 174 BGB bezieht sich auf den Fall, dass die Kündigung von einem Bevollmächtigten, das heißt von einer zur Kündigung berechtigten Person, erklärt wurde, und diese lediglich keine Originalvollmacht vorgelegt hat. Unterschreibt die Kündigung dagegen eine hierzu nicht bevollmächtigte Person, ist die Kündigung schon wegen fehlender Vertretungsvollmacht grundsätzlich unwirksam (§ 180 Satz 1 BGB). Jedoch kann die Kündigung vom Berechtigten nachträglich genehmigt und damit wirksam gemacht werden, wenn der Kündigungsempfänger die vom Vertreter durch die Unterzeichnung der Kündigung konkludent behauptete Vertretungsmacht nicht beanstandet (§§ 180 Satz 2, 177 BGB). Sofern zum Beispiel ein Mangel der Vertretungsmacht bei einer Kündigung durch die Hausverwaltung vorlag, muss der Mieter die Erklärung nach § 180 Satz 2 BGB zurückweisen. Hat er dies nicht getan, kann der Vermieter die Kündigung nachträglich genehmigen und damit eine rückwirkende Wirksamkeit herbeiführen. Eine solche Genehmigung ist in der Erhebung der Räumungsklage zu sehen (AG München, Urteil vom 15.2.2018, 423 C 14088/17).

Kündigung durch Bevollmächtigten, Umfang der VollmachtDer Umfang der Vollmacht sollte genau festgelegt sein. Eine Vollmacht, die sich lediglich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung bezieht, bevollmächtigt zum Beispiel nicht zu einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 8.10.2001, 61 S 608/00).

1.3 Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern

Kündigung, mehrere MieterKündigung, mehrere VermieterAlle Vermieter müssen die Kündigung gegenüber allen Mietern aussprechen. Das bedeutet: Als Absender der Kündigung sind alle Vermieter anzugeben, zum Beispiel alle Beteiligten einer Eigentümer- oder Erbengemeinschaft, und als Adressaten alle Mieter, zum Beispiel beide Ehegatten. Alle Vermieter müssen die Kündigung unterschreiben, andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Allerdings kann ein Mitvermieter die anderen beim Ausspruch der Kündigung vertreten. Dann muss er sein Vertretungsverhältnis offenlegen und eine Originalvollmacht vorlegen.

Weigert sich ein Mitvermieter, an der Kündigung mitzuwirken, kann er von den anderen Mitvermietern verklagt und vom Gericht zur Mitwirkung verurteilt werden (OLG Hamburg, Urteil vom 1.6.2001, 11 U47/01).

Mehrere Vermieter können auch in unterschiedlichen Schreiben kündigen. Für den Kündigungszeitpunkt kommt es dann auf den Zugang des letzten Schreibens an.

Beispiel

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH, Beschluss vom 9.1.2019, VIII ZB 26/17).

Der Fall: Die Klägerin und ihr Ehemann waren zunächst Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten im Jahr 2013 eine der beiden Wohnungen. Später wurde die Klägerin durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie erklärte im Jahr 2016 die Kündigung des Mietvertrags.

Die Kündigung sei unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Denn die Kündigung hätte auch von dem früheren Ehemann erklärt werden müssen. An dessen Vermieterstellung hätte sich durch die Übertragung seines Miteigentumsanteils an die Klägerin nichts geändert. Die Vorschrift des § 566 BGB, die den Fall regelt, dass der neue Eigentümer anstelle des bisherigen in den Mietvertrag eintritt, finde auf einen solchen Eigentumserwerb weder direkte noch analoge Anwendung. Denn nach dem Wortlaut des § 566 BGB müsse die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, der bis zum Erwerb nicht Vermieter war. Auch sei Sinn und Zweck des § 566 BGB der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Fall der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn – wie hier – einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, sodass dieser Alleineigentümer der Mietsache wird.

Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wirksam nur gegenüber allen Vertragsparteien gekündigt werden. Dies gilt auch dann, wenn ein Mitmieter nur zu Sicherungszwecken als weiterer solventer Schuldner in den Mietvertrag mit aufgenommen wurde und in die Wohnung nie eingezogen ist (AG Ludwigsburg, Urteil vom 8.12.2022, 1 C 843/22). Nur ausnahmsweise kann die Berufung eines Mieters auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem anderen Mieter treuwidrig sein (BGH, Urteil vom 19.9.2018, VIII ZR 261/17). Davon ist zum Beispiel auszugehen, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Entlassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die fehlende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren (BGH, Urteil vom 16.3.2005, VIII ZR 14/04).

1.4 Wann die Kündigung dem Mieter wirksam zugeht

Kündigungszugang, wirksamerKündigung, wirksamer ZugangEine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und wird erst in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugegangen ist (§ 130 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss hierfür so in den Machtbereich des Empfängers gelangen, dass dieser unter gewöhnlichen Umständen unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (BGH, Urteil vom 13.2.1980, VIII ZR 5/79).

Kündigung, AnnahmeEine Annahme der Kündigung durch den Kündigungsempfänger ist nicht erforderlich. Demzufolge ist ein Schweigen auf die Kündigung bedeutungslos und bewirkt insbesondere kein Einverständnis des Kündigungsempfängers mit der Kündigung.

Kündigungszugang, Machtbereich des EmpfängersKündigungszugang, ZeitpunktKündigungszugang, BriefkastenZum Machtbereich des Empfängers gehören auch die von ihm zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltenen Einrichtungen wie zum Beispiel ein Briefkasten. Bei Einwurf in den Briefkasten geht das Schreiben dann zu, wenn nach der Verkehrsanschauung mit der nächsten Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. Es kommt nicht darauf an, wann der Mieter den Briefkasten tatsächlich leert. Danach geht beispielsweise eine nachts eingeworfene Kündigung erst am nächsten Morgen zu (BAG, Urteil vom 12.8.1983, 2 AZR 337/82).

Kündigungszugang, GeschäftsbriefkastenEin nach 16:00 Uhr in den Briefkasten eingeworfenes Schreiben geht nach Ansicht des LG Berlin auch erst am darauffolgenden Tag zu. Denn nach der Verkehrssitte kann nicht in jedem Fall davon ausgegangen werden, dass ein Mieter nach 16:00 Uhr noch seinen Hausbriefkasten leert. Eine Privatperson muss regelmäßig nicht damit rechnen, dass noch am späten Nachmittag Post in ihren Briefkasten eingeworfen wird. Die Rechtsprechung, nach der ein Zugang innerhalb der gewöhnlichen Geschäftszeiten zu erwarten ist, gilt nur für Geschäftsbriefkästen, nicht jedoch für Briefkästen, die zur Wohnung von Privatleuten gehören (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2001, 65 S 132/01).

Dementsprechend geht ein Kündigungsschreiben nicht schon am dritten Werktag zu, wenn der Kündigende es erst um 22:30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert. Die bloß mündliche Information über den Einwurf wahrt zum einen das Schriftformgebot nicht. Zum anderen verlegt die mündliche Information um 22:30 Uhr auch den Zeitpunkt der erwartbaren Kenntnisnahme nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Information vor (LG Krefeld, Urteil vom 21.9.2022, 2 S 27/21).

Hat der Empfänger jedoch aufgrund seiner besonderen Situation mit dem Zugang des Schreibens zu rechnen, kann dieses ausnahmsweise bereits mit Einwurf in den Briefkasten am Abend – hier 18:05 Uhr – zugehen (LG München II, Urteil vom 14.11.1991, 8 S 983/91).

Kündigungszugang, defekter BriefkastenVon der wirksamen Zustellung durch Einlegen in den Hausbriefkasten ist auch dann auszugehen, wenn der Briefkasten zwar defekt ist, zum Beispiel weil die Klappe fehlt, der Mieter den Mangel jedoch bereits über ein Jahr akzeptiert hatte (AG Berlin-­Wedding, Urteil vom 17.2.2016, 18 C 380/15).

Ist kein Briefkasten vorhanden, kann der Vermieter das Schreiben zustellen, indem er es unter der Wohnungstür durchschiebt oder an die Türe heftet. Der Zugangsbeweis kann hierbei sogar mit der Zeugenaussage zu den Beobachtungen eines siebenjährigen Kindes erbracht werden (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 11.8.1993, 61 C 705/92).

Hinweis

Kündigungszugang, KrankenhausaufenthaltKündigungszugang, UrlaubIst der Empfänger im Urlaub oder im Krankenhaus, hindert dies den Zugang nicht. Der Mieter muss bei längerer Abwesenheit Vorkehrungen treffen, dass ihn die Post erreicht, zum Beispiel einen Nachsendeantrag stellen oder jemanden mit der Leerung des Briefkastens beauftragen.

Kündigungszugang, arglistige VereitelungDas Schreiben gilt auch dann als zugegangen, wenn der Empfänger den Zugang arglistig vereitelt. Davon ist zum Beispiel auszugehen, wenn der Mieter keinen mit seinem Namen beschrifteten Briefkasten oder ähnliche Zugangsvorrichtung bereithält. Denn im Rahmen des Mietverhältnisses hat der Mieter die Obliegenheit, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen bereitzuhalten (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2001, 63 S 87/01). Erreichen ihn Erklärungen des Vermieters mangels erforderlicher Vorkehrungen nicht, muss der Mieter sich so behandeln lassen, als sei ihm die Erklärung zugegangen.

Kündigungszugang, unberechtigte AnnahmeverweigerungKündigungszugang, unzureichende FrankierungKündigungszugang, falsche AdresseAuch wenn der Empfänger die Annahme unberechtigt verweigert, gilt das Schreiben als zugegangen (BGH, Urteil vom 27.10.1982, V ZR 24/82). Bei unzureichender Frankierung oder falscher Adressierung wäre der Mieter allerdings dazu berechtigt, die Annahme zu verweigern.

Kündigungszugang, EmpfangsboteEmpfangsbote, EhegatteEmpfangsboteEin Schreiben kann auch dann wirksam zugehen, wenn ein Empfangsbote es entgegennimmt. Empfangsbote ist, wer vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen bestellt wurde oder nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen ist. Das Schreiben geht dem Kündigungsempfänger allerdings nicht bereits mit der Übermittlung an den Empfangsboten zu, sondern erst dann, wenn mit dessen Weitergabe unter gewöhnlichen Verhältnissen zu rechnen ist. Das Risiko der fehlerhaften Übermittlung trägt der Empfänger. Leben Ehegatten in einer gemeinsamen Wohnung, sind sie nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich füreinander als Empfangsboten anzusehen. Dies gilt auch, wenn das Schreiben dem Ehegatten des Kündigungsadressaten außerhalb der Wohnung übergeben wird. Denn in beiden Fällen ist nach der Verkehrsanschauung davon auszugehen, dass der Ehegatte das Schreiben dem Kündigungsadressaten aushändigt. In der Regel ist mit einer Aushändigung des Kündigungsschreibens am Tag der Übergabe zu rechnen (BAG, Urteil vom 9.6.2011, 6 AZR 687/09).

Empfangsbote, AngehörigerEmpfangsbote, Partner einer nichtehelichen LebensgemeinschaftEmpfangsbote, UntermieterDie hier dargelegten Grundsätze gelten nicht nur für Eheleute, sondern auch für in der Wohnung des Empfängers lebende sonstige Angehörige und Haushaltsmitglieder, insbesondere also für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft (vgl. BGH, Urteil vom 17.3.1994, X ZR 80/92). Gleiches gilt für die Schwägerin, auch wenn sie einen Stock tiefer im selben Gebäude wohnt (OLG Köln, Beschluss vom 18.1.2006, 22 U 164/05). Dagegen kann ein allein in der Wohnung des Mieters lebender Untermieter im Allgemeinen nicht als Empfangsbote angesehen werden (LG München I, Urteil vom 28.6.2007, 31 S 14583/06).

Kündigungszugang bei bestehender Betreuung des Mieters für ­Wohnungsangelegenheiten

Steht der Wohnraummieter für den Bereich Wohnungsangelegenheiten unter Betreuung, muss eine Kündigung dem Betreuer zugestellt werden (§ 131 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1903 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es reicht nicht aus, wenn der Betreuer auf anderem Wege – etwa durch eine Abschrift – von der Kündigungserklärung erfährt. Denn der Zweck des§ 131 BGB – Schutz des Geschäftsunfähigen – darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Kündigungszugang fingiert wird. Das Verhalten ist auch nicht treuwidrig imSinne von § 242 BGB, wenn der Wohnungsmieter bzw. sein Vertreter in der außergerichtlich geführten Korrespondenz zu keinem Zeitpunkt den fehlenden ordnungsgemäßen Zugang gerügt hat (AG Idar-Oberstein, Urteil vom 21.6.2018, 303 C 784/17).

Wie der Zugang nachgewiesen werden kann

Kündigungszugang, NachweisEs kommt immer wieder vor, dass ein Adressat vorgibt, eine Kündigung nicht erhalten zu haben. In diesem Fall muss der Kündigende den Zugang beim Empfänger beweisen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Vermieter wichtige Schreiben daher nachweisbar zustellen.

Kündigungszugang, ZustellmöglichkeitenZustellmöglichkeiten der KündigungKündigung, ZustellmöglichkeitenBei wichtigen Erklärungen im Mietrecht kann es darauf ankommen, dass sie den Empfänger rechtzeitig erreichen, weil Fristen in Gang gesetzt werden. Dann stellt sich die Frage, wie das Schreiben wirksam zugestellt werden kann. Für die verschiedenen Zustellmöglichkeiten gilt Folgendes:

Zustellmöglichkeiten der Kündigung, BriefBei Versendung eines Briefs auf dem normalen Postweg mit Einwurf in den Hausbriefkasten kann der Vermieter den Zugang beim Adressaten nicht nachweisen.

Zustellmöglichkeiten der Kündigung, Einwurf-EinschreibenBeim Einwurf-Einschreiben wirft der Postbote das Einschreiben in den Briefkasten und bestätigt den Einwurf auf einem Auslieferungsbeleg. Der Absender kann sich gegen Entgelt einen schriftlichen Datenauszug von der Post zuschicken lassen. Hieraus lässt sich entnehmen, wann der Brief eingeworfen wurde. Die Gerichte sind jedoch unterschiedlicher Auffassung, ob ein solcher Datenauszug als Beweis für den Zugang ausreicht.

Zustellmöglichkeiten der Kündigung, Einschreiben mit RückscheinEin Einschreiben mit Rückschein geht zu, wenn der angetroffene Mieter die Übergabe selbst quittiert. Der Absender erhält den Rückschein mit Datum des Zugangs und der Unterschrift des Empfängers. Mit dem Rückschein kann der Zugang nachgewiesen werden. Trifft der Postbote den Mieter nicht an und hinterlässt einen Benachrichtigungsschein, dass das Einschreiben bei der Post abgeholt werden kann, ist das Einschreiben noch nicht zugegangen. Das ist erst der Fall, wenn es beim Postamt abgeholt wird. Holt der Empfänger den Einschreibebrief nicht ab, muss er sich jedoch so behandeln lassen, als sei ihm dieser zugegangen, wenn er damit rechnen musste, dass er ein Kündigungsschreiben bekommt (LG Osnabrück, Urteil vom 16.6.2000, 12 S 1325/99).

Zustellmöglichkeiten der Kündigung, durch BotenDer Vermieter kann auch einen Boten beauftragen, der das Schreiben persönlich übergibt oder in den Briefkasten einwirft. Der Bote ist anzuhalten, das Originalschreiben durchzulesen. Bei der Botenzustellung enthält das Original des Schreibens über der Anschrift des Empfängers den Zusatz »durch Boten«. Auf der Durchschrift der Erklärung wird vermerkt, dass der Bote das Original gelesen und wann er es in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen hat. Dies bestätigt der Bote durch seine Unterschrift. Wirft der Bote das Originalschreiben in den Briefkasten, gilt es grundsätzlich auch dann als zugegangen, wenn der Adressat abwesend ist.

Zustellmöglichkeiten der Kündigung, Quittierung des ErhaltsZustellmöglichkeiten der Kündigung, Übergabe mit ZeugenDer Zugangsnachweis kann auch geführt werden, wenn der Vermieter selbst die Kündigung im Beisein von Zeugen, die den Inhalt des Schreibens kennen, übergibt oder sich den Erhalt quittieren lässt.

Zustellmöglichkeiten der Kündigung, Zustellung durch GerichtsvollzieherDarüber hinaus besteht die Möglichkeit, einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung zu beauftragen (§ 132 Abs. 1 BGB). Jeder Gerichtsvollzieher im Bundesgebiet kann eine Willenserklärung zustellen. Die entsprechenden Adressen können einfach beim örtlichen Amtsgericht erfragt werden. Soll die Zustellung im eigenen Gerichtsvollzieherbezirk erfolgen, kann der Gerichtsvollzieher die Zustellung persönlich vornehmen. Er übergibt das Schreiben dann dem Empfänger oder, falls er den Adressaten nicht antrifft, einem erwachsenen Familienangehörigen oder Mitbewohner bzw. wirft das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers ein. In der Zustellungsurkunde hält er Ort, Datum und Uhrzeit der Aushändigung fest, auch an wen und in welcher Form die Zustellung erfolgt ist. Die Zustellungsurkunde verbindet er dann mit der beglaubigten Abschrift des zugestellten Schriftstücks und sendet beides an den Auftraggeber zurück. Damit gilt es als zugegangen.

Wohnt der Empfänger nicht am Sitz des Gerichtsvollziehers, kann der Gerichtsvollzieher per Post zustellen. Der Gerichtsvollzieher übergibt das zuzustellende Schreiben in einem entsprechenden Umschlag mit einer Zustellungsurkunde an die Post und der Postbeamte stellt das Schriftstück dem Empfänger zu. Die erfolgte Zustellung bestätigt der Postbeamte auf der beigefügten Zustellungsurkunde und sendet diese an den Gerichtsvollzieher zurück. Mit dem Einwurf in den Briefkasten des Adressaten durch den Postboten gilt das Schreiben als zugestellt, Fristen werden ab dem Zeitpunkt der Zustellung in Gang gesetzt.

Tipp

Die sicherste Methode, um ein wichtiges Schreiben zeitnah und nachweisbar zuzustellen, ist die Botenzustellung.

Abb. 1:

Formalien der Kündigung durch den Vermieter

1.5 Eindeutigkeit der Kündigung

Kündigung, EindeutigkeitDer Kündigende muss im Kündigungsschreiben eindeutig und unzweifelhaft zum Ausdruck bringen, dass er das Mietverhältnis beenden will. Deshalb sollte im Kündigungsschreiben das Wort »Kündigung« enthalten sein.

Achtung

Die Kündigung darf grundsätzlich nicht unter einer Bedingung ausgesprochen werden. Unwirksam ist eine Kündigung des Vermieters zum Beispiel, wenn dieser seine bisherige Wohnung aufgeben muss oder der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführt.

Kündigung, RücknahmeKündigung, WiderrufDie Kündigung wird mit Zugang wirksam, wenn nicht dem Kündigungsempfänger zuvor oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht. Eine Rücknahme oder ein Widerruf der Kündigung ist nach Zugang nicht mehr möglich, kann aber als Angebot zur Fortsetzung oder Neubegründung des Mietverhältnisses ausgelegt werden.

Da die Kündigung des Mietverhältnisses als Gestaltungsrecht grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, kann sie nicht einseitig zurückgenommen werden. Beruft sich der Vermieter nach seiner gegenüber dem Mieter erklärten fristlosen Kündigung auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Kündigung und fordert die Fortsetzung des Mietverhältnisses, um weitere Mietforderungen geltend machen zu können, stellt dies ein widersprüchliches Verhalten im Sinne von § 242 BGB dar, das gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt (AG Donaueschingen, Urteil vom 22.7.2022, 2 C 30/22).

1.6 Unzulässige Teilkündigung

TeilkündigungEine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich unzulässig; der Vermieter kann ein Mietverhältnis nur als Ganzes kündigen. Ausnahme: Eine Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen (zum Beispiel ein Speicher) oder von Grundstücksteilen (zum Beispiel ein Garten) ist ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

1.7 Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, erneute KündigungStillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, WiderspruchSetzt der Mieter das Mietverhältnis nach Beendigung mit Wissen des Vermieters fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn nicht eine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Die Folge davon: Der Vermieter muss erneut kündigen. Bereits im Kündigungsschreiben sollte er also einer stillschweigenden Verlängerung des MietverhältnissesStillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus im Sinne von § 545 BGB widersprechen (siehe auch Kapitel 7.1).

1.8 Vermieter muss Eigenbedarf begründen

Kündigung, berechtigtes Interesse des VermietersEigenbedarf, BegründungEine ordentliche Kündigung ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf hat. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter noch nicht in die Wohnung eingezogen ist, aber der Vertrag schon abgeschlossen wurde.

Eigenbedarfskündigung, berechtigtes InteresseWann der Vermieter im Einzelnen ein berechtigtes Interesse hat, ist beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB geregelt. Danach liegt insbesondere ein Kündigungsgrund vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt, also Eigenbedarf hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Achtung

Eigenbedarfskündigung, Darlegung der GründeDas Kündigungsschreiben des Vermieters muss die Gründe, aus denen sich der Eigenbedarf für die Kündigung ergibt, konkret unter Darlegung eines nachprüfbaren Sachverhalts beinhalten (§ 573 Abs. 3 BGB). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter seinem Mieter die Gründe bereits vorher mündlich oder schriftlich mitgeteilt hat (BayObLG, RE vom 17.12.1984, RE-Miet 6/84). Denn dem Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt klar sein, ob er sich gegen die Kündigung erfolgreich wehren soll und kann.

Eigenbedarfskündigung, Nachschieben von GründenEigenbedarfskündigung, UnwirksamkeitWurde die Kündigung gar nicht oder nicht ausreichend begründet, ist sie unwirksam. Eine einmal unwirksam ausgesprochene Kündigung lässt sich auch nicht durch das Nachschieben von Gründen heilen. In diesem Fall muss der Vermieter erneut unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Nur für Gründe, die nach einer wirksamen Kündigung entstanden sind, kommt ein Nachschieben und ggf. deren Berücksichtigung bei einer Räumungsklage in Betracht. Die Kündigung kann auch dann wirksam bleiben, wenn der im Kündigungsschreiben angegebene rechtfertigende Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses nach Ausspruch der Kündigung entfällt, aber neue nachträglich entstandene Gründe die Kündigung stützen können.

Hinweis

Eigenbedarfskündigung, Ausnahme von der BegründungspflichtEs gibt Ausnahmen von der Begründungspflicht: Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a Abs. 1 BGB). Darüber hinaus ist der Mieter bei bestimmten Mietverhältnissen nach § 549 Abs. 2 BGB nicht vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt (Näheres hierzu siehe Kapitel 5).

1.9 Vertraglicher Ausschluss des ordentlichen ­Kündigungsrechts

Die Mietvertragsparteien können ein Interesse daran haben, dass der Mietvertrag eine gewisse Zeit andauert. Der Vermieter will sichergehen, dass der Mieter nicht gleich wieder kündigt und er gleich wieder einen neuen Mieter suchen muss – der Vermieter ist also daran interessiert, dass der Mieter zumindest eine Zeit lang am Mietvertrag festhält. Der Mieter möchte Sicherheit, dass er für eine gewisse Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters rechnen muss.

ZeitmietvertragKündigungsverzichtOrdentliches Kündigungsrecht, AusschlussSeit dem 1.9.2001 ist ein einfacher Zeitmietvertrag nicht mehr möglich. Ein Zeitmietvertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen ist und während seiner Dauer nicht ordentlich gekündigtOrdentliches Kündigungsrecht werden kann, kann für Wohnraum nur noch dann wirksam abgeschlossen werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit.

Liegt bei Vertragsschluss kein Befristungsgrund auf Vermieterseite vor, so kann dem Interesse der Vertragsparteien an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses dadurch Rechnung getragen werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen.

Kündigungsverzicht, DauerKündigungsverzicht, WirksamkeitEin individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht ist grundsätzlich ohne zeitliche Beschränkung wirksam (BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03). Dementsprechend ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss für die Dauer von zehn Jahren grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10).

Kündigungsverzicht, einseitigerKündigungsverzicht, individualvertraglicherKündigungsverzicht, des MietersIndividualvertraglich kann auch ein einseitiger Verzicht des Mieters auf das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam vereinbart werden (BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03).

Kündigungsverzicht, formularmäßigerKündigungsverzicht, StaffelmietvertragDagegen ist ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht eines Mieters grundsätzlich unwirksam, entschied der BGH. Im Vertrag stand die Klausel: »Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet.« Diese Klausel, so die Richter, benachteilige den Mieter unangemessen. Entscheidend sei, dass der Mieter hier einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichte, ohne dafür einen ausgleichenden Vorteil von seinem Vertragspartner zu erhalten (BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08). Wirksam ist jedoch der einseitige formularmäßige Kündigungsverzicht eines Mieters in einem Staffelmietvertrag, aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung (BGH, Urteil vom 12.11.2008, VIII ZR 270/07).

Kündigungsverzicht, beidseitiger