Nachbarschaftsrecht E-Book

Kathrin Gerber

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch

Seitenzahl: 456

Veröffentlichungsjahr: 2024

Beschreibung

Hier erhalten Sie rechtssichere und leicht verständliche Antworten auf alle Fragen zum Nachbarschaftsrecht. Die erfahrenen Rechtsexpertinnen und Beraterinnen von Haus + Grund München Kathrin Gerber und Andrea Nasemann beschreiben, welche Rechte und Pflichten Nachbar:innen haben. Das Buch ist übersichtlich nach Themen geordnet: Baunachbarrecht, Geruchsbelästigung, Grenzverlauf, Lärm, Tierhaltung, Wegerecht etc. Sie erfahren, was Sie tun können, um den Gang vor Gericht zu vermeiden und eine gütliche Einigung mit den Nachbar:innen zu erreichen. So können Sie sich auch über Schlichtungsverfahren und ihren Ablauf informieren und bekommen praktische Unterstützung für alle Aufgaben und Probleme, die bei Streitigkeiten anfallen. Inhalte: - Wo beginnt und endet ein Grundstück? Häufige Probleme und ihre Lösungen - Das Baunachbarrecht - Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümer:innen - Ansprüche und Rechte bei Störungen - Das Schlichtungsverfahren und Hilfen zur Konfliktvermeidung - Neu in der 4. Auflage: alles Wichtige zu Balkonkraftwerken, aktuelle Urteile u. a. zur Barrierefreiheit, zu baulichen Maßnahmen und E-Ladegeräten Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren Büchern Jetzt nutzen auf mybookplus.de.  

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisHinweis zum UrheberrechtmyBook+ImpressumVorwortAbkürzungsverzeichnis1 Überblick: Die wichtigsten Fragen und Antworten2 Ihre Rechte als Nachbar2.1 Privates Nachbarrecht2.2 Richterrecht2.3 Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)2.4 Öffentliches Nachbarrecht2.5 Polizei3 Mein Grundstück – dein Grundstück3.1 Das Eigentum am Grundstück3.1.1 Luftverkehr3.1.2 Hinweisschilder und Straßenbeleuchtung3.1.3 Straßenbahnoberleitungen3.1.4 Ver- und Entsorgungsleitungen3.1.5 Kranausleger3.1.6 Telekommunikationsleitungen3.2 Grundstücksgrenzen und Grenzverläufe3.2.1 Das Liegenschaftskataster3.2.2 Grenzabmarkung3.3 Grenzeinrichtungen3.3.1 Kosten3.3.2 Einverständnis beider Nachbarn3.3.3 Vorteilhafte Grenzeinrichtung3.3.4 Beseitigung3.4 Nachbarwand (Kommunmauer)3.4.1 Zustimmungspflicht des Nachbarn3.4.2 Lage vor Anbau des zweiten Hauses3.4.3 Lage nach Anbau des zweiten Gebäudes3.4.4 Was gilt nach Abriss eines Gebäudes?3.5 Grenzwand3.6 Einfriedungen3.6.1 Grenzabstandsvorschriften3.6.2 Zaun als Grenzeinrichtung3.6.3 Bauordnungsrechtliche Vorschriften3.6.4 Straßen- und Wegerecht3.6.5 Naturschutzrecht3.6.6 Zäune in Wohnungseigentumsanlagen3.6.7 Muss ich mein Grundstück einfrieden?3.6.8 Wer ist für die Errichtung und Reparatur des Zauns zuständig?3.6.9 Ortsübliche Einfriedung3.6.10 Das können Sie tun: Aufforderung zur Beseitigung einer unzulässigen Einfriedung3.6.11 Der kindersichere Gartenteich3.6.12 Stacheldrahtzaun3.6.13 Sichtschutzzaun3.6.14 Stützmauer3.7 Grunddienstbarkeiten3.7.1 Inhalt einer Grunddienstbarkeit3.7.2 Nießbrauch ist keine Grunddienstbarkeit3.7.3 Kostenteilung3.7.4 Verlegung der Grunddienstbarkeit3.7.5 Behinderungen beim Ausüben der Grunddienstbarkeit3.7.6 Verjährung von Ansprüchen aus Grunddienstbarkeiten3.7.7 Erlöschen der Grunddienstbarkeit3.7.8 Sonderfall: altrechtliche Grunddienstbarkeiten3.8 Geh- und Fahrtrecht3.8.1 Wer ist wofür zuständig?3.8.2 Ausübung des Wegerechts3.8.3 Änderung des Wegerechts3.8.4 Gewohnheitsrecht durch jahrzehntelange Duldung?3.9 Notwege und Notleitungen3.9.1 Notleitungsrecht3.9.2 Entschädigung3.9.3 Herstellungs- und Unterhaltungskosten3.9.4 Anspruch auf einen Notweg3.9.5 Fehlen einer notwendigen Verbindung3.9.6 Notwegrecht für Fahrzeuge?3.9.7 Ausschluss des Notwegrechts3.9.8 Das können Sie tun: Verlangen eines Notwegs3.10 Baulast3.11 Hammerschlags- und Leiterrecht3.11.1 Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts3.11.2 Schadensersatz und Nutzungsentschädigung3.11.3 Das können Sie tun: Anzeige des Hammerschlags- und Leiterrechts3.12 Betretungsrechte3.13 Fenster- und Lichtrecht3.13.1 Fensterrecht3.13.2 Lichtrecht3.14 Gefahrdrohende Anlagen3.15 Gefahr des Gebäudeeinsturzes3.16 Bodenerhöhung und Grundstücksvertiefung3.16.1 Bodenerhöhungen3.16.2 Grundstücksvertiefung3.17 Wasser vom Nachbargrundstück3.17.1 Wild abfließendes Wasser3.17.2 Traufwasser3.17.3 Die sogenannte Einwirkung3.18 Räum- und Streupflicht3.18.1 Wer muss räumen?3.18.2 Wann muss geräumt und gestreut werden?3.18.3 Räumlicher Umfang der Räum- und Streupflicht3.18.4 Übertragung der Räum- und Streupflichten3.18.5 Haftung bei Unfällen3.19 Dachlawinen3.20 Sturmschäden3.20.1 Alte Bäume3.20.2 Bäume an öffentlichen Straßen3.20.3 Schäden durch herabfallende Gebäudeteile3.20.4 Welche Versicherung zahlt?4 Baunachbarrecht4.1 Die Baugenehmigung4.1.1 Die Landesbauordnungen der Bundesländer4.1.2 Bauplanungsrecht und Nachbarschutz4.1.3 Der Bauvorbescheid4.1.4 Zustimmung heißt Verzicht4.1.5 Abstandsflächen4.2 Das Widerspruchsrecht des Nachbarn4.3 Nachbarschützende Vorschriften4.3.1 Wo der Nachbarschutz nicht gilt4.3.2 Schäden durch Nachbars Bauarbeit4.4 Der Überbau4.4.1 Wann ist ein Überbau rechtswidrig?4.4.2 Das können Sie tun: Aufforderung zur Beseitigung eines Überbaus4.4.3 Der rechtmäßige Überbau4.4.4 Anspruch auf Entschädigung4.5 Energiesparmaßnahmen5 Pflanzenpracht in Nachbars Garten5.1 Gehölze5.1.1 Messung des Grenzabstands5.1.2 Was gilt für Stauden, Einjahresblumen und Bambus?5.2 Anspruch auf Rückschnitt und Beseitigung von Gehölzen5.2.1 Das können Sie tun: Fristsetzung bei Nichteinhaltung des Grenzabstands von Pflanzen5.2.2 Verjährung der Ansprüche5.2.3 Zulässige Höhen im Blick5.2.4 Beeinträchtigungen durch Schattenwurf5.2.5 Unterlassungsanspruch bei Eigentumsstörung5.2.6 Schadensersatz bei Beschädigung von Bäumen oder Hecken – Berechnung des Wertersatzes5.2.7 Baumschutz beachten5.3 Bäume, Sträucher und Hecken als Grenzbepflanzung5.4 Überhängende Zweige5.4.1 Selbsthilferecht und Fristsetzung5.4.2 Anspruch auf Rückschnitt und Kostenerstattung5.4.3 Verjährung der Ansprüche auf Rückschnitt5.4.4 Das können Sie tun: Fristsetzung bei Zweigüberwuchs5.5 Wild wuchernde Wurzeln5.5.1 Selbsthilferecht5.5.2 Anspruch auf Rückschnitt und Beseitigung von Schäden5.6 Laub und Nadeln5.7 Verwilderung und Unkrautsamen5.8 Früchte5.9 Rankende Pflanzen6 Das (störende) Leben der anderen6.1 Lärm und Schallschutz6.1.1 Schallschutz in Mietshäusern6.1.2 Schnarchgeräusche6.1.3 Mietminderung wegen schlechter Schallisolierung6.2 Kinder6.3 Musik6.4 Partys6.5 Besuch6.6 Vermietung an Touristen6.7 Geräusche des alltäglichen Lebens6.7.1 Rasenmähen6.7.2 Toilettenspülung6.7.3 Baden und Duschen6.7.4 Streit und Sex6.8 Das können Sie bei Lärm aus der Nachbarwohnung tun6.8.1 Klärende Gespräche, Klage, Schadensersatz6.8.2 Lärmprotokoll6.9 Handwerker6.10 Tierhaltung6.10.1 Papageien, Tauben, Hühner und andere Vögel6.10.2 Hunde6.10.3 Das können Sie tun: Abmahnung bei Pflichtverletzungen durch den Mieter6.10.4 Katzen6.10.5 Kaninchen, Meerschweinchen6.10.6 Bienen6.10.7 Frösche6.10.8 Igel6.10.9 Kühe, Pferde und Schweine6.11 Lärm aus der Umgebung6.11.1 Gaststätten und Diskotheken6.11.2 Gewerbelärm6.11.3 Baulärm6.11.4 Verkehrslärm6.11.5 Bordell6.11.6 Pflegeheim6.11.7 Autistisches Kind6.11.8 Windenergieanlagen6.11.9 Sportlärm6.11.10 Garagentor6.11.11 Wärmepumpe6.11.12 Das können Sie bei Lärm aus der Umgebung tun6.12 Gerüche6.12.1 Grillen6.12.2 Kochen6.12.3 Dunstabzugshaube6.12.4 Wäschetrockner6.12.5 Gestank6.12.6 Zigarettenqualm6.12.7 Tierhaltung6.12.8 Kompost6.12.9 Ab wann wird ein Geruch zur Störung?6.13 Andere Störfaktoren6.13.1 Ungeziefer6.13.2 Frust- und Gartenzwerge6.13.3 Weiße Fassade und andere Blendungen6.13.4 Plakate6.14 Parabolantenne6.15 Störungen in Treppenhaus und Flur6.16 Beleidigungen6.17 Videoüberwachung6.18 Mobilfunk6.19 Balkon, Terrasse und Außenbereich6.19.1 Nackter Vermieter6.19.2 Pflanzen und Markisen6.19.3 Wäsche6.19.4 Anfüttern von Vögeln6.19.5 Andere Beeinträchtigungen durch Tiere6.19.6 Gesellige Runden auf dem Balkon6.19.7 Photovoltaikanlagen6.19.8 Balkonkraftwerke6.20 E-Mobilität6.21 Weihnachtsdekoration6.22 Rauchen6.23 Gewerbliche Nutzung6.24 Verkauf des Hauses7 Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen?7.1 Mietrecht versus Wohnungseigentumsrecht7.2 Das Wohnungseigentumsgesetz nach der Reform7.3 Sondernutzungsrechte und Sondereigentum7.4 Grenzabstandsregelungen für Bäume, Sträucher und Hecken7.5 Stellplätze7.6 Bauliche Veränderungen7.7 Privilegierte Maßnahmen7.7.1 Barrierereduzierung7.7.2 Elektromobilität7.7.3 Einbruchschutz7.7.4 Glasfaserausbau7.7.5 Balkonkraftwerke7.7.6 Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität7.8 Gartennutzung7.9 Schwimmbecken und Whirlpool7.10 Grill- und Küchengerüche7.11 Kinder7.12 Gewerbliche Nutzung7.13 Gemeinschaftliche Einrichtungen7.14 Balkon7.14.1 Wäsche7.14.2 Begrünung7.14.3 Rauchen7.14.4 Balkonkraftwerke7.15 Musik7.16 Trittschall7.17 Tierhaltung7.18 Tauben füttern7.19 Parabolantenne7.20 Videoüberwachung7.21 Parken auf Gemeinschaftsflächen7.22 Abwehrrechte der Grundstücksnachbarn7.23 Besonderheiten in Zweiergemeinschaften8 Ansprüche und Rechte bei Störungen des nachbarschaftlichen Miteinanders8.1 Ansprüche des Mieters8.2 Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft8.3 Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer8.4 Ansprüche des Vermieters gegen einen Störer8.5 Ansprüche unter Grundstücksnachbarn9 Das Schlichtungsverfahren9.1 Wie man einen Streit vermeidet9.2 Wer ist Schlichter?9.3 Durchführung des Verfahrens10 Konfliktvermeidung durch ­NachbarschaftspflegeDie AutorinnenIhre Online-Inhalte zum Buch: Exklusiv für Buchkäuferinnen und Buchkäufer!Stichwortverzeichnis

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ISBN 978-3-648-17583-5

Bestell-Nr. 06773-0153

Kathrin Gerber/Andrea Nasemann

Nachbarschaftsrecht

4. aktualisierte Auflage 2024, Juni 2024

© 2024 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): ©shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

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Vorwort

Jedes Jahr landen rund 10.000 Streitfälle unter Nachbarn vor Gericht. Die strittigen Themen sind vielfältiger Natur: bellende Hunde, kreischende Kinder, das Grillfest mit Freunden, das Wirtshaus gegenüber mit lärmenden Gästen, die Ballettschule, der Neubau auf dem Nachbargrundstück, überhängende Zweige, übermäßiger Laubfall etc. In jedem Fall gibt es Menschen, die sich in ihrer Lebensführung und ihrer Lebensqualität beeinträchtigt fühlen, ja manchmal sogar in ihrer Gesundheit bedroht. Da liegen die Nerven schnell blank, Anwälte und Richter bekommen Arbeit. Fatal daran ist aber nicht nur die Tatsache, dass ein Streit vor Gericht Zeit und Geld kostet. Vielmehr gehen die streitigen Parteien nicht im Frieden auseinander, obwohl sie es als Nachbarn womöglich noch jahrelang miteinander aushalten müssen. Ein Schlichtungsverfahren kann hier die bessere Alternative sein, einen Streit beizulegen.

Laut einer Studie des Forsa-Instituts für die Gothaer Versicherung sind die Menschen hierzulande entweder gelassener geworden oder sie schlucken den Ärger eher hinunter, als sich zu beschweren. Sagten 2017 noch 46 % der Befragten, sie hätten sich bereits mindestens einmal bei Nachbarn über deren Verhalten beklagt, waren es in der Folgebefragung 2020 nur noch 32 %. Allerdings hatten immerhin 9 % der Befragten schon einmal einen Nachbarschaftsstreit, der rechtliche Folgen nach sich zog. Am störendsten empfanden die Betroffenen Lärm, das waren 53 %. Ein Drittel der Befragten fand falsch geparkte Autos nervig, knapp ein weiteres Drittel regte sich am meisten über Zigarettenrauch auf, der in die eigene Wohnung zog. Haustiere oder die Nichteinhaltung der Hausordnung bzw. der Nachbarschaftspflichten wären für jeweils 15 % ein Grund zur Beschwerde. Auf den folgenden Plätzen liegen Unfreundlichkeit, zugestellte Flure oder Gemeinschaftsräume sowie zu ausladende Dekoration. Rund ein Viertel der Bundesdeutschen nimmt laut der europäischen Statistikbehörde Eurostat Lärm von anderen Menschen oder der Straße wahr. Damit gehört Deutschland zu den lautesten Nachbarschaften Europas.

In diesem Ratgeber erfahren Sie nicht nur zum Schlichtungsverfahren alles Wissenswerte. Es werden zudem so grundsätzliche Fragen beantwortet wie die, wer oder was eigentlich ein Nachbar ist und was nachbarrechtlich gilt. Sich auf diesem Rechtsgebiet auszukennen ist nicht einfach, gibt es doch nicht nur zahlreiche landesrechtliche Nachbarschaftsgesetze, sondern auch viele unterschiedliche Rechtsquellen. Zudem haben Tausende von Fällen die Gerichte beschäftigt und dienen als Präzedenzfälle, an denen sich wieder andere Gerichte orientieren. Im Einzelfall gilt es also herauszufinden, ob es ähnliche Fälle wie den eigenen schon einmal gegeben hat und wie diese entschieden wurden. Letztlich jedoch muss jeder Einzelfall gesondert betrachtet werden. Patentrezepte gibt es nicht.

Dieser Ratgeber stellt Gerichtsentscheidungen vor und gibt Hinweise für die Praxis, wie sich nachbarschaftliche Problemfälle am besten lösen lassen. Auch Musterbriefe, Abmahnschreiben und Kündigungsmuster sollen dem Leser Orientierung geben. ­Dabei geht es um das Nachbarrecht unter Mietern, zwischen Vermieter und Mieter, zwischen den Grundstücksnachbarn sowie zwischen Hauseigentümern und öffentlichen Anlagen und Betrieben. Ein Schwerpunkt liegt auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Mit der ReformWEG-Reform, die am 1.12.2020 in Kraft trat, fand ein Systemwechsel statt: Die Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft wurden völlig neu geordnet. Nun ist gesetzlich geregelt, dass die zentrale Figur der Verband ist, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, was natürlich Auswirkungen auf Streitigkeiten in einer Wohnungseigentumsanlage hat.

Nachdem es erklärtes Ziel der Bundesregierung ist, Energie einzusparen, gibt es nun eine Diskussion darüber, ob Mieter oder Wohnungseigentümer ein sogenanntes Balkonkraftwerk auf ihrem Balkon errichten können, um den dadurch gewonnenen Strom zur Energienutzung zu gewinnen. Seit dem 25.5.2023 liegt der Referentenentwurf zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten vor. Er sieht unter anderem vor, dass die Installation von Steckersolargeräten in der Regel zu einer baulichen Veränderung führt, für die ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Deshalb sollen Steckersolargeräte in den Katalog der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen aufgenommen werden. Wohnungseigentümer können damit künftig die Gestattung der Installation eines Steckersolargeräts von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen. Wie die Installation erfolgt, haben die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen.

Wollen Mieter ein Balkonkraftwerk installieren, so benötigen sie dafür regelmäßig die Erlaubnis des Vermieters. Deshalb soll die Aufzählung der baulichen Maßnahmen in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB, auf deren Gestattung Mieter einen Anspruch haben, um Steckersolargeräte erweitert werden. Mieter sollen demnach künftig von ihrem Vermieter verlangen können, dass ihnen eine bauliche Veränderung zum Anschluss eines Steckersolargeräts gestattet wird. Sie sollen dann auf eigene Kosten und Gefahr solche Steckersolargeräte installieren dürfen.

Die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Barrierefreiheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) ebenfalls in neuen Urteilen bekräftigt: Der Anbau von Aufzügen und Rampen an Terrassen sei grundsätzlich eine angemessene bauliche Veränderung im Sinne der Barrierefreiheit – sie dürften errichtet werden (BGH, 9.2.2024, V ZR 244/22 und V ZR 33/23). Nur ganz ausnahmsweise lassen sich solche Maßnahmen verhindern. Für einzelne Wohnungseigentümer wird es also künftig einfacher werden, barrierefreie Maßnahmen durchzusetzen.

Auch die neuen Ansprüche von Mietern und Wohnungseigentümern auf Elektromobilität werden in dieser Neuauflage ausführlich behandelt.

Viel Erfolg wünschen Ihnen

Kathrin Gerber und Andrea Nasemann

München, im Mai 2024

Abkürzungsverzeichnis

AG

Amtsgericht

AGBGB

Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs

AgrarR

Agrarrecht (Zeitschrift)

AVBEltV

Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Elektrizität

BauGB

Baugesetzbuch

BauR

Baurecht (Zeitschrift)

BayAGBGB

Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Bayerischen Rechtssammlung

BayBO

Bayerische Bauordnung

BayObLG

Bayerisches Oberstes Landesgericht

BayVBl

Bayerische Verwaltungsblätter

BayVGH

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

BBergG

Bundesberggesetz

BeurkG

Beurkundungsgesetz

BFH

Bundesfinanzhof

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGH

Bundesgerichtshof

BImSchG

Bundes-Immissionsschutzgesetz

BImSchV

Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes

BNatSchG

Bundesnaturschutzgesetz

BT-Drucks.

Bundestagsdrucksache

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

BVerwG

Bundesverwaltungsgericht

DSGVO

Datenschutz-Grundverordnung

DWE

Der Wohnungseigentümer (Zeitschrift)

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift)

EEG

Gesetzes für den Ausbau erneuerbarer Energien, Erneuerbare-Energien-Gesetz

EGBGB

Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch

EnEV

Energieeinsparverordnung

EStG

Einkommensteuergesetz

GarVO

Garagenverordnung

GBBerG

Grundbuchbereinigungsgesetz

GBO

Grundbuchordnung

GE

Das Grundeigentum (Zeitschrift)

Justiz

Die Justiz (Zeitschrift)

KG

Kammergericht

LG

Landgericht

LNRG

Landesnachbarrechtsgesetz

LuftVG

Luftverkehrsgesetz

MaStR

Marktstammdatenregister

MDR

Monatsschrift für Deutsches Recht

MM

Mietermagazin

NachbG Bln

Berliner Nachbarrechtsgesetz

NachbG HE

Hessisches Nachbarrechtsgesetz

NJW

Neue Juristische Wochenzeitschrift

NJWE-MietR

NJW-Entscheidungsdienst Mietrecht (Zeitschrift)

NJWE-VHR

NJW-Entscheidungsdienst Versicherungs- und Haftungsrecht (Zeitschrift)

NJW-RR

NJW-Rechtsprechungsreport Zivilrecht (Zeitschrift)

NRG

Nachbarrechtsgesetz

NuR

Natur und Recht (Zeitschrift)

NVwZ

Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

OLG

Oberlandesgericht

OLGR

OLG-Report

OLGZ

Entscheidungen der Oberlandesgerichte in Zivilsachen

OVG

Oberverwaltungsgericht

PBefG

Personenbeförderungsgesetz

RdL

Recht der Landwirtschaft (Zeitschrift)

RE

Rechtsentscheid

Rpfl

Der Deutsche Rechtspfleger (Zeitschrift)

RuS

Recht und Schaden (Zeitschrift)

StVZO

Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung

TGK

Telekommunikationsgesetz

VersR

Versicherungsrecht (Zeitschrift)

VGH

Verwaltungsgerichtshof

VwVfG

Verwaltungsverfahrensgesetz

VG

Verwaltungsgericht

VRR

Arbeitszeitschrift für das gesamte Straßenverkehrsrecht

WE

Wohnungseigentum (Zeitschrift)

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WEMoG

Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

WHG

Wasserhaushaltsgesetz

WM

Wertpapiermitteilungen (Zeitschrift)

WuM

Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)

ZfIR

Zeitschrift für Immobilienrecht

ZMR

Zeitschrift für Miet- und Raumrecht

ZPO

Zivilprozessordnung

ZVG

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerungsgesetz

ZWE

Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht

1 Überblick: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wer haftet bei Sturmschäden?

Richten vom Sturm entwurzelte oder geknickte Bäume Schäden auf dem Nachbargrundstück an, haftet der Eigentümer nur unter der ganz bestimmten Voraussetzung, dass er diese nachweislich verschuldet hat. Dies setzt voraus, dass es für ihn hätte erkennbar sein müssen, dass der Baum den nächsten Sturm nicht überstehen wird. Die Gerichte verlangen in diesem Fall, dass der Eigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, indem er seinen Baumbestand regelmäßig auf Krankheiten und Schäden überprüft. Näheres lesen Sie in Kapitel 3.20.

Was ist bei Zäunen und Hecken zu beachten?

Grundsätzlich kann niemand von Ihnen verlangen, dass Sie Ihr Grundstück einfrieden. Es ist allein Ihre Sache, wie Sie mit diesem verfahren. Ein Zaun darf ohne Abstand zum Nachbargrundstück direkt an der Grenze, aber noch auf eigenem Grund stehen. Nach den Bauordnungen der Länder ist ein Grenzabstand nur bei der Errichtung eines ­Gebäudes einzuhalten. Etwas anderes gilt jedoch, wenn eine Hecke zum Nachbarn ­gepflanzt werden soll (siehe Kapitel 5).

Haben Nachbarn ein grundsätzliches Geh- und Fahrtrecht auf meinem Grundstück?

Ob dies der Fall ist, richtet sich danach, ob für den hinterliegenden Nachbarn ein Geh- und Fahrtrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde. Dann darf dieser Nachbar das andere Grundstück nicht nur befahren, sondern auch begehen, um zu seinem Grundstück zu gelangen. Ein Geh- und Fahrtrecht berechtigt allerdings nicht dazu, auf der in Anspruch genommenen Strecke ein Fahrzeug abzustellen, sei es zum Parken, Be- und Entladen, Reparieren oder Waschen. Ebenso wenig dürfen Gegenstände dort abgestellt werden. Mehr dazu lesen Sie in Kapitel 3.8.

Wie verhalte ich mich, wenn der Nachbar bauen möchte?

Viele Nachbarn fühlen sich unter Druck gesetzt, wenn der Nachbar seine Baupläne zum Unterschreiben vorlegt. Sie wollen das gutnachbarliche Verhältnis nicht belasten und unterschreiben deshalb blind. Häufig sind sie sich dabei nicht darüber im Klaren, dass sie sich später nicht mehr wehren können, wenn der bauende Nachbar die Abstandsflächen nicht einhält oder sich der Bau nicht in die vorhandene Bebauung einfügt und sie stört. Wie Sie taktisch klüger vorgehen und welche Auswirkungen es hat, wenn Sie nicht unterschreiben, erfahren Sie in Kapitel 4.

Was tun bei Lärm und Hellhörigkeit?

Ab wann sind Geräusche Lärm? Ab wann werden sie zu einer Beeinträchtigung, die man als Mieter eines Altbaus nicht mehr hinnehmen muss? Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich kommt es darauf an, wie stark der Lärm ist. Auch auf die subjektive Empfindung und Empfindlichkeit des Nachbarn kommt es an sowie darauf, ob der Altbau genügend Schallschutz bietet oder nicht. Das wiederum hängt davon ab, ob zumindest die Schallschutzwerte eingehalten wurden, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes vorgeschrieben waren. Alle Antworten zum Thema Lärm finden Sie in Kapitel 6.

Wie oft darf man im Monat feiern?

Grundsätzlich gibt es kein verbrieftes Recht des Nachbarn, einmal im Monat lautstark zu feiern, immer aber muss auf die Nachtruhe der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Wann Nachbarn feiern dürfen und was erlaubt und verboten ist, erfahren Sie in Kapitel 6.4.

Darf auf dem Balkon gegrillt werden?

Die meisten Gerichte halten das Grillen auf dem Balkon für unzulässig. Wohnungseigentümer können es wegen der starken Geruchs- und Rauchentwicklung verbieten, zum Beispiel im Rahmen der Hausordnung. Ist das Grillen auf dem Balkon erlaubt, muss man, egal ob im Mietshaus oder in der Eigentumswohnanlage, auf die Nachbarn Rücksicht nehmen. So dürfen Sie etwa einmal pro Monat in einem Mehrfamilienhaus auf dem Balkon grillen, wenn die anderen Mieter 48 Stunden vorher darüber informiert wurden. Alles über das Grillen erfahren Sie in Kapitel 6.12.1.

Darf man Haustiere halten?

Das kommt ganz darauf an, wie die Juristen sagen. Grundsätzlich dürfen Haustiere gehalten werden, wenn dazu im Mietvertrag kein Passus enthalten ist. Bei ungewöhnlichen oder exotischen Tieren kann der Spaß aber aufhören: Sie müssen nicht gestattet werden. Ein generelles Verbot der Haltung von Haustieren ist dagegen nicht wirksam: KleintiereKleintierhaltung, die weder Geräusche noch Gerüche produzieren, muss der Vermieter immer erlauben (mehr darüber in Kapitel 6.10).

Rechtsstreit oder Schlichtung – was ist besser?

Eine Streitschlichtung ist immer besser, da kosten-, zeit- und nervenschonender. In manchen Bundesländern ist sie sogar obligatorisch vor Anrufung des Gerichts vorgeschrieben. Alternative Streitlösungen bieten den Vorteil, dass es keine Gewinner und Verlierer gibt, sich also niemand bevorzugt oder zurückgesetzt fühlen kann. Bei einer Schlichtung besteht die Chance einer endgültigen Lösung, gerade weil beide Seiten daran mitarbeiten und ihnen diese nicht vom Richter aufgezwungen wird. Außerdem ist eine Einigung im Schiedsverfahren 30 Jahre gültig und wie ein Gerichtsurteil vollstreckbar. Alles andere zum Thema Schlichtungsverfahren finden Sie in Kapitel 9.

2 Ihre Rechte als Nachbar

Es gibt viele Gründe, sich über seine Rechte als Nachbar zu informieren. Allerdings sind die Fragen zum Nachbarrecht nicht in einem einzigen Gesetzbuch zusammengefasst, denn das Nachbarrecht ist vielseitig, was allein schon die Frage nach der Definition des Nachbarn deutlich macht. So kann ein Nachbar nämlich nicht nur der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks sein, sondern zum Beispiel auch ein Bewohner in einem Mietshaus oder ein Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage oder ein Gewerbebetrieb.

2.1 Privates Nachbarrecht

Privates NachbarrechtSeit Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) im Jahr 1900 gilt das Nachbarrecht hauptsächlich als privates Recht. Einschlägige Vorschriften finden sich im BGB vor allem in den §§ 903 bis 924 und in § 1004. Viele Regelungsbereiche wurden dem Landesgesetzgeber überlassen. Dieser hat auch in fast allen Bundesländern, außer in Bremen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern, von seiner Regelungsbefugnis Gebrauch gemacht und ergänzende Nachbarrechtsgesetze erlassen, wobei in Bayern die Besonderheit gilt, das dort das Nachbarrecht in Art. 43 bis 54 AGBGB geregelt ist. Zum privaten Nachbarrecht zählt zum Beispiel der Fall des Nachbarn, der sich durch den Lärm der lautstarken Grillparty nebenan gestört fühlt.

DigitaleExtras

Hinweis

Eine Linkliste zu den Nachbarrechtsgesetzen steht als Digitales Extra zur Verfügung.

2.2 Richterrecht

RichterrechtWeder im BGB noch in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer sind allerdings sämtliche in der Praxis auftauchenden nachbarrechtlichen Fragen abschließend geregelt. So entscheiden die Gerichte im Einzelfall über nachbarrechtliche Rechtsstreitigkeiten. Dieses Verfahren wird Rechtsfortbildung genannt, weil so durch Richter und Gerichte Lücken in der Gesetzgebung geschlossen werden. Deshalb spricht man hierbei auch vom Richterrecht.

Um Konflikte zu lösen, die gesetzlich nicht geregelt sind, haben die Gerichte im Rahmen der Rechtsfortbildung das »nachbarliche GemeinschaftsverhältnisNachbarliches Gemeinschaftsverhältnis« entwickelt. Es beruht auf dem Grundsatz von Treu und GlaubenTreu und Glauben, was bedeutet, dass Nachbarn auch dann aufeinander Rücksicht nehmen müssen, wenn dies nicht ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben ist.

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis kann zum Beispiel für das Hammerschlags- und Leiterrecht gelten. Dieses erlaubt einem Eigentümer, das Nachbargrundstück zu betreten, um Reparaturarbeiten am eigenen Haus durchzuführen. Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist in den Nachbarrechtsgesetzen der meisten Bundesländer ausdrücklich geregelt. Wo gesetzliche Regelungen fehlen, wie in Bremen und Mecklenburg-Vorpommern, ergibt es sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Danach darf ein Nachbar auf dem benachbarten Grundstück ein Baugerüst aufstellen, um das eigene Gebäude auszubessern, zu verputzen oder zu streichen, wenn er andernfalls die Arbeiten nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand durchführen könnte (OLG Hamm, 2.12.1965, 5 U 132/65, NJW 1966, 599).

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis wird zum Beispiel auch zur Klärung der Frage herangezogen, ob fremde Katzen auf dem eigenen Grundstück zu dulden sind (Näheres hierzu siehe Kapitel 6.10.4).

Hinweis

Für privatrechtliche Streitigkeiten im Nachbarrecht sind die Zivilgerichte zuständig, also die Amtsgerichte (AG), Landgerichte (LG), Oberlandesgerichte (OLG) und der Bundesgerichtshof (BGH).

2.3 Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Für die Beziehungen von Wohnungseigentümern untereinander gelten die Bestimmungen des BGB und der Nachbarrechtsgesetze grundsätzlich nicht, sondern die speziellen Regelungen des WEGWohnungseigentumsgesetz (WEG). Allerdings sagen die Vorschriften des WEG nichts über die zulässige Höhe von Bäumen, Sträuchern und Hecken. In diesem Fall wenden die Gerichte die landesrechtlichen Regelungen über Abstände und Höhen an (BGH, 28.9.2007, V ZR 276/06, MDR 2008, 135).

2.4 Öffentliches Nachbarrecht

Öffentliches NachbarrechtAuch das öffentliche Recht gewinnt im Nachbarrecht immer mehr an Bedeutung. Öffentlich-rechtliche Vorschriften dienen nicht nur dem Schutz der Allgemeinheit, sondern haben vielfach auch nachbarschützenden Charakter. Hierunter fallen zum Beispiel baurechtliche Vorschriften, die für Bauvorhaben einen Abstand zum Nachbargrundstück vorschreiben (siehe hierzu im Einzelnen Kapitel 4).

Für öffentlich-rechtliche Nachbarstreitigkeiten sind die Verwaltungsgerichte zuständig.

2.5 Polizei

Grundsätzlich ist es nicht Sache der PolizeiPolizei, Ihre privaten Rechte durchzusetzen. Diese müssen Sie notfalls vor Gericht einklagen. Aufgabe der Polizei ist es, für die öffentliche Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Werden zum Beispiel Hausbewohner durch Lärm beeinträchtigt, weil ein Nachbar mitten in der Nacht die Musikanlage auf volle Lautstärke dreht, kann die Polizei einschreiten, weil Lärmbelästigung der Nachbarschaft eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann (Näheres zu Lärmbelästigung in Kapitel 6.1).

Bahnt sich ein Konflikt mit dem Nachbarn an, sollten Sie zunächst versuchen, die Angelegenheit in einem sachlichen Gespräch zu klären. Ein solches Gespräch kann aber nur erfolgreich sein, wenn beide Nachbarn an einer konstruktiven Lösung interessiert sind. Sie sollten natürlich Ihre Interessen wahrnehmen, aber nicht in jedem Fall auf Ihr Recht pochen. Ein kleines Entgegenkommen beider Seiten an der richtigen Stelle kann möglicherweise einen langwierigen und unter Umständen kostspieligen Nachbarrechtstreit vermeiden.

3 Mein Grundstück – dein Grundstück

Zentrale Bedeutung im Nachbarrecht hat das Grundstück. In diesem Kapitel erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Sie rund ums Grundstück haben. Unter GrundstückGrundstück versteht man einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer bestimmten Nummer eingetragen ist. Das Recht des Eigentümers an seinem Grundstück erstreckt sich dabei nicht nur auf den katastermäßig abgegrenzten Teil der Bodenoberfläche, sondern auch auf den Raum über und unter dieser (§ 905 Satz 1 BGB). Das Grundstück ist deshalb mehr als die reine Fläche, es ist eher ein Körper mit einem bestimmten Volumen, dessen Spitze unterhalb der Oberfläche mit dem Erdmittelpunkt zusammenfällt und das auch den Luftraum über der Erde erfasst.

3.1 Das Eigentum am Grundstück

EigentumEigentum nennt man das umfassende Recht, das die Rechtsordnung an einer Sache, zum Beispiel einem Grundstück, zulässt. Sie können als Eigentümer mit Ihrem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen, soweit dem nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 903 Satz 1 BGB). Sie können also Ihr Grundstück grundsätzlich nach Belieben veräußern oder belasten sowie bepflanzen und bebauen.

Grundsätzlich erstreckt sich das Eigentum auch auf den Erdkörper unter der Erdoberfläche. Allerdings sind folgende Dinge davon ausgenommen:

GrundwasserGrundwasser: Das Eigentum des Grundstückseigentümers am Erdkörper unter der Oberfläche umfasst nicht das Quell- und Grundwasser. Die Nutzungsbefugnisse bestimmen sich vielmehr nach dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und den Landeswassergesetzen. Wollen Sie zum Beispiel Grundwasser zum Betrieb einer GrundwasserwärmepumpeGrundwasserwärmepumpe zum Heizen nutzen, benötigen Sie eine wasserrechtliche Erlaubnis. Gleiches gilt für BrunnenbohrungenBrunnenbohrung.

Bergfreie BodenschätzeBergfreie Bodenschätze: Die in § 3 Bundesberggesetz (BbergG) aufgezählten bergfreien Bodenschätze gehören ebenfalls nicht dem Grundstückseigentümer. Hierzu gehören unter anderem Kohle- und Erdölvorkommen sowie wertvolle Minerale wie Gold, Silber, Eisen und Kupfer. Wer solche Bodenschätze auf seinem Grundbesitz findet und abbauen will, benötigt eine bergrechtliche Bewilligung.

Der Grundsatz, dass Sie mit Ihrem Eigentum machen können, was Sie wollen, und ­jedes Einwirken darauf verbieten können, besteht allerdings nicht schrankenlos. Unter bestimmten Voraussetzungen müssen Sie Einwirkungen dulden, beispielsweise in folgenden Fällen.

3.1.1 Luftverkehr

In § 1 Abs. 1 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) ist der Grundsatz der Freiheit des Luftraums geregelt. Sie sind somit als Eigentümer nicht berechtigt, das Überfliegen Ihres Grundstücks durch Luftfahrzeuge zu verbieten.

3.1.2 Hinweisschilder und Straßenbeleuchtung

§ 126 Baugesetzbuch (BauGB) begründet die gesetzliche Duldungspflicht des Eigentümers für das Anbringen technischer Vorrichtungen für Straßenbeleuchtung sowie Hinweis- und Straßenschilder auf seinem Grundstück.

3.1.3 Straßenbahnoberleitungen

Ebenfalls muss der Eigentümer es dulden, dass technische Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Bau von Straßenbahnen auf seinem Grundstück errichtet werden (§ 32 Personenbeförderungsgesetz (PBefG)).

3.1.4 Ver- und Entsorgungsleitungen

Sie müssen als Anschlussnehmer das Verlegen von Ver- und Entsorgungsleitungen für Strom, Gas, Wasser und Fernwärme durch Ihr Grundstück nach folgenden Verordnungen dulden:

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für den Netzanschluss und dessen Nutzung für die Elektrizitätsversorgung in Niederspannung (Niederspannungsanschlussverordnung, NAV),

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für den Netzanschluss und dessen Nutzung für die Gasversorgung in Niederdruck (Niederdruckanschlussverordnung, NDAV),

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (­AVBWasserV),

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (­AVBFernwärmeV).

Hinweis

Die Duldungspflicht besteht nur zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Eigentümer, wenn dieser selbst als Kunde auftritt. Ihr Nachbar kann dagegen für sich kein Recht aus den Verordnungen herleiten, dass Leitungen über Ihr Grundstück bis zu ihm verlegt werden dürfen.

3.1.5 Kranausleger

Sie können sich als Eigentümer grundsätzlich sowohl gegen Beeinträchtigungen des Luftraums über Ihrem Grundstück als auch des Erdreichs darunter zur Wehr setzen, es sei denn, die Einwirkungen erfolgen in solcher Höhe oder Tiefe, dass Sie praktisch nicht beeinträchtigt werden. Bei der Frage, ob eine nicht zu duldende Beeinträchtigung vorliegt, kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Dabei spielen auch die örtlichen Verhältnisse eine Rolle (OLG Düsseldorf, 26.2.2007, 9 W 105/06, NJW 2007, 582).

Das OLG Düsseldorf entschied, dass der Nachbar das Überschwenken eines KranauslegersKranausleger, der vorübergehend für auf dem angrenzenden Grundstück durchzuführende Arbeiten benötigt wird, nicht verbieten kann. Für eine Beeinträchtigung reicht zwar aus, dass durch das Überschwenken des Auslegers der Berechtigte sich gefährdet oder belästigt fühlen kann. Solch eine subjektive Einschätzung einer Gefahr ist aber nicht gegeben, wenn mit dem Schwenkarm keine Lasten über das Nachbargrundstück transportiert werden. Allein den Schwenkarm als Gefahrenquelle zu betrachten ­genügt laut OLG Düsseldorf nicht (26.2.2007, 9 W 105/06, NJW 2007, 582).

Hingegen muss der Nachbar nach einer früheren Entscheidung des OLG Düsseldorf nicht dulden, dass ein Bauunternehmer einen auf seinem Betriebsgrundstück dauerhaft installierten Baukran gewerblich nutzt und mit dessen Ausleger ständig Lasten über das Nachbargrundstück in einer Höhe bis zu 4,95 m transportiert (9.8.1989, 9 U 36/89, NJW-RR 1989, 1421).

Ist erkennbar, dass der Kran als solcher mangels hinreichender technischer Absicherung eine Gefahrenquelle darstellt, wird der Nachbar selbst dann Unterlassung verlangen können, wenn keine Lasten transportiert werden. In diesem Fall kommt es auf die vom Kran selbst ausgehende Gefahr an.

Wird ein Kran zu Bau-, Reparatur- oder Renovierungsarbeiten vorübergehend eingesetzt, kann dies durch das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht (siehe Kapitel 3.11) erlaubt sein.

Beispiel

Bei in Hanglage gelegenen benachbarten Grundstücken mussten Betonanker zur statischen Sicherung einer tiefer gelegenen Baugrube unterhalb der Grundstücksfläche des höher gelegenen Grundstücks verlegt werden und sollten auf Dauer dort bleiben. Die Betonanker befanden sich circa 13 bis 16 m unterhalb der Bodenplatte des höher gelegenen Hauses. Dies konnte nach Meinung des OLG Stuttgart keine Auswirkungen auf die Grundstücksnutzung haben, weshalb dann auch keine unstatthafte Beeinträchtigung vorlag (2.12.1993, 7 U 23/93, NJW 1994, 739).

3.1.6 Telekommunikationsleitungen

Spezielle Leitungsrechte zum Zwecke der Kommunikation regelt das Telekommunikationsgesetz (TGK). Die umfassende Novelle des Telekommunikationsgesetzes trat am 1.12.2021 in Kraft. Angesichts der zunehmenden Digitalisierung soll das modernisierte Telekommunikationsgesetz den Ausbau der digitalen Infrastruktur im Festnetz- und Mobilfunkbereich schneller voranbringen.

Mit dem neu gefassten Telekommunikationsgesetz soll der flächendeckende Ausbau der Glasfaserversorgung erleichtert und beschleunigt werden. Regelungen über die Pflichten zur Duldung der Benutzung privater Grundstücke und der damit zusammenhängenden Ausgleichs- und Schadensersatzansprüche finden sich in dem neu gefassten § 134 TKG.

Duldungspflicht

Als Grundstückseigentümer dürfen Sie nach § 134 Abs. 1 Nr. 1 TKG die Errichtung, den Betrieb und die Erneuerung von Telekommunikationslinien auf Ihrem Grundstück ­sowie den Anschluss der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude an Netze mit sehr hoher Kapazität insoweit nicht verbieten,

als auf dem Grundstück einschließlich der Gebäudeanschlüsse eine durch ein Recht gesicherte Leitung oder Anlage auch für die Errichtung, den Betrieb und die Erneuerung einer Telekommunikationslinie genutzt und

hierdurch die Nutzbarkeit des Grundstücks nicht dauerhaft zusätzlich eingeschränkt wird.

Die Duldungspflicht besteht auch, wenn das Grundstück einschließlich der Gebäude durch die Benutzung nicht unzumutbar beeinträchtigt wird (§ 134 Abs. 1 Nr. 2 TKG).

Hinweis

Unter »Telekommunikationslinien« versteht man unter- oder oberirdisch geführte Telekommunikationskabelanlagen einschließlich ihrer zugehörigen Schalt- und Verzweigungseinrichtungen, Masten und Unterstützungen, Kabelschächte und Kabelkanalrohre sowie weitere technische Einrichtungen, die für das Erbringen öffentlich zugänglicher Telekommunikationsdienste erforderlich sind (§ 3 Nr. 64 TKG).

Überfahrten

Der Eigentümer eines Grundstücks muss auch Überfahrten dulden, wenn sie zur ­Errichtung, zum Betrieb und zur Erneuerung von Telekommunikationslinien auf einem anderen Grundstück notwendig sind (§ 134 Abs. 2 TKG).

Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld

Hat der Grundstückseigentümer eine Einwirkung nach § 134 Abs. 1 oder Abs. 2 TKG zu dulden, so kann er grundsätzlich einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn durch die Errichtung, die Erneuerung sowie Wartungs-, Reparatur- oder vergleichbare mit dem Betrieb der Telekommunikationslinie unmittelbar zusammenhängende Maßnahmen eine Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 134 Abs. 3 Satz 1 TKG).

Für eine erweiterte Nutzung zu Zwecken der Telekommunikation kann darüber hinaus ein einmaliger Ausgleich in Geld verlangt werden, sofern bisher keine Leitungswege vorhanden waren, die zu Zwecken der Telekommunikation genutzt werden konnten (§ 134 Abs. 3 Satz 2 TKG). Der Anspruch auf einmaligen Geldausgleich besteht jedoch nicht, wenn die erweiterte Nutzung ausschließlich zum Anschluss von Gebäuden auf dem genutzten Grundstück erfolgt.

Schadensersatz

Wird das Grundstück oder sein Zubehör durch die Ausübung der aus dieser Vorschrift folgenden Rechte beschädigt, hat der Betreiber oder der Eigentümer des Leitungsnetzes auf seine Kosten den Schaden zu beseitigen. § 840 Abs. 1 BGB ist anzuwenden.

Hinweispflicht

Der Betreiber der Telekommunikationslinie oder der Eigentümer des Leitungsnetzes hat den Eigentümer des Grundstücks auf die Pflicht zur Duldung vor Einwirkung nach § 134 Abs. 1 oder Abs. 2 TKG hinzuweisen.

Verjährung

Die Verjährung der insbesondere auf § 134 TKG beruhenden Ansprüche richtet sich nach den Regelungen über die regelmäßige Verjährung nach dem BGB (§ 135 TKG in Verbindung mit §§ 195, 199 BGB). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können (§ 199 Abs. 1 BGB).

3.2 Grundstücksgrenzen und Grenzverläufe

GrundstücksgrenzeWill ein Grundstückseigentümer einen Zaun errichten oder eine Garage an die Grenze bauen, taucht nicht selten die Frage auf, wo genau diese Grenze verläuft. Schließlich hängen hiervon Umfang und wirtschaftlicher Wert des Grundstücks ab. Unter Grundstücksgrenzen versteht man gedachte Linien, die ein Grundstück als einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche von einem anderen trennen.

3.2.1 Das Liegenschaftskataster

GrundstücksgrenzeLiegenschaftskatasterGrundbuchZentrale Bedeutung bei der Ermittlung und Feststellung von Grundstücksgrenzen ­sowie deren AbmarkungAbmarkung mit GrenzzeichenGrenzzeichen kommt dem Liegenschaftskataster zu. Jedes Bundesland verfügt über ein solches Kataster. Darin sind sämtliche Grundstücke und Gebäude des Bundeslandes im automatisierten Liegenschaftsbuch beschrieben und in der digitalen Flurkarte grafisch dargestellt. Es dient zugleich für die Grundbücher als amtliches Grundstücksverzeichnis. Zuständig für die Führung des Liegenschaftskatasters sind die Kataster- und Vermessungsbehörden der Länder. Der Grundbesitz ist im Liegenschaftskataster in Flurstücken, auch Katastergrundstück oder Parzelle genannt, erfasst. Die Grenzen eines FlurstücksFlurstück entsprechen nicht notwendigerweise den Grundstücksgrenzen. Ein Grundstück kann sowohl aus einem als auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Alle Flurstücke sind im Liegenschaftskataster mit einer Flurstücknummer registriert. Das Liegenschaftskataster ist ferner nach Gemarkungen gegliedert. Flurstücknummer und Gemarkungsbezeichnung jeden Grundstücks finden sich auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts.

Hinweis

Nachdem Sie Flurstücknummer und Gemarkungsbezeichnung aus dem Grundbuch erfahren haben, können Sie anhand dieser Daten Lage und Grenzverlauf Ihres Grundstücks im Liegenschaftskataster feststellen.

3.2.2 Grenzabmarkung

Finden Sie an Ihrer Grundstücksgrenze Grenzsteine nicht mehr und wollen Sie die Grenze wieder dokumentieren lassen, muss sich Ihr Nachbar an den hierfür anfallenden Kosten beteiligen. Er kann nicht einwenden, die Wiederherstellung der GrenzzeichenGrenzzeichen sei überflüssig, weil der Grenzverlauf ohnehin bekannt und unstrittig ist. Denn bei der Abmarkung geht es gerade nicht um die Ermittlung einer strittigen Grenze, sondern lediglich um die Sicherung eines unstreitigen Grenzverlaufs durch die Errichtung oder Wiederherstellung von Grenzzeichen. Diese können zum Beispiel durch Bodenbewegungen verrückt oder im Lauf der Zeit unkenntlich geworden sein (§ 919 Abs. 1 BGB). Als Grenzabmarkungen verwendet werden Grenzsteine, Kunststoffmarken, Eisenrohre, Metallbolzen, Meißelzeichen, Grenznägel und Grenzpfähle. So sind die Grenzen des Ortes für jeden klar erkennbar. Herrscht dagegen Streit über die Grenzverhältnisse, müssen diese erst durch eine Grenzscheidungsklage geklärt werden (siehe unten).

Achtung

Entspricht die abgemarkte Grenze nicht den wirklichen Eigentumsverhältnissen, bewirkt dies keine Änderung des Umfangs Ihres Eigentums. Die Abmarkung schafft aber ein Beweismittel für den korrekten Grenzverlauf. Wer sich darauf beruft, dass die Grenze falsch abgemarkt ist, muss selbst sein Eigentum an dem von ihm beanspruchten Grenzstreifen ­beweisen.

Privatrechtlicher Abmarkungsanspruch

AbmarkungJeder Eigentümer eines Grundstücks kann vom Eigentümer des benachbarten Grundstücks verlangen, dass er bei der Abmarkung oder Wiederherstellung von Grenzzeichen mitwirkt (§ 919 Abs. 1 BGB).

Öffentlich-rechtliche Abmarkungspflicht

Nicht immer bleibt es allerdings den Eigentümern überlassen, ob sie die Abmarkung der Grenze durchführen. In den Kataster-, Vermessungs- bzw. Abmarkungsgesetzen einiger Bundesländer sind besondere AbmarkungspflichtenAbmarkungspflicht geregelt. Besteht eine solche Abmarkungspflicht, kann die Abmarkung bereits durch Antrag eines Grundstückseigentümers an die Vermessungsbehörde eingeleitet und auch gegen den Widerspruch des Nachbarn durchgeführt werden.

Abmarkungsverfahren und -protokoll

Abmarkung, VerfahrenArt und Verfahren der Abmarkung richten sich nach den Landesgesetzen der Bundesländer oder, fehlen solche, nach der Ortsüblichkeit (§ 919 Abs. 2 BGB). Zuständig für die Abmarkung sind die Vermessungsbehörden. In vielen Fällen wird auf Antrag eines Grundstückseigentümers in einem allen Beteiligten vorher angekündigten Ortstermin der Grenzverlauf vor Ort eingemessen, mit Grenzzeichen markiert und in einem AbmarkungsprotokollAbmarkungsprotokoll dokumentiert, das beide Grundstückseigentümer zu unterschreiben haben.

Die gegenüber der Vermessungsbehörde anfallenden Kosten richten sich nach den Kostenregelungen der jeweiligen Bundesländer.

Achtung

Durch Ihre Unterschrift unter das Abmarkungsprotokoll erkennen die Grundstückseigentümer in der Regel nicht nur die Ordnungsmäßigkeit des Abmarkungsprotokolls an, sondern einigen sich auch auf einen bestimmten Grenzverlauf. Das Abmarkungsprotokoll hat die Wirkung eines Grenzfeststellungsvertrags (siehe unten).

Duldungspflicht des Eigentümers

Grundstückseigentümer oder diejenigen, denen die Nutzung des Grundstücks überlassen ist, nämlich Mieter oder Pächter, müssen die zur AbmarkungAbmarkung, Duldungspflicht notwendigen Maßnahmen dulden, zum Beispiel das Betreten des Grundstücks. Sie tragen auch dafür Sorge, dass Grenzzeichen erhalten bleiben. Wer Grenzzeichen vorsätzlich beseitigt, an eine andere Stelle verrückt oder beschädigt, macht sich strafbar oder begeht zumindest eine Ordnungswidrigkeit.

Wer trägt die Kosten?

Sowohl beim privatrechtlichen Abmarkungsanspruch als auch bei einer öffentlich-rechtlichen Abmarkungspflicht, haben die Nachbarn die KostenAbmarkung, Kosten zu gleichen Teilen zu tragen, wenn keine besonderen Gründe für eine abweichende Kostenregelung vorliegen (§ 919 Abs. 3 BGB). Solche besonderen Gründe können zum Beispiel abweichende vertragliche Vereinbarungen sein. Ferner muss der Nachbar die Kosten etwa dann alleine tragen, wenn er das Grenzzeichen vorsätzlich oder fahrlässig entfernt oder verrückt hat (§ 823 BGB).

Hiervon zu unterscheiden ist die Verpflichtung zur Kostenübernahme gegenüber dem Vermessungsamt. Diese trifft meistens den Antragsteller, der die Abmarkungsarbeiten veranlasst hat. Dieser kann sich dann aber in der Regel die Hälfte der Kosten vom Nachbarn wiederholen.

Grenzverlauf

GrenzverlaufSind Nachbarn unterschiedlicher Meinung, wo genau die Grenze verläuft, stehen ihnen verschiedene Möglichkeiten offen, sich zu einigen. So kann ein GrenzfeststellungsvertragGrenzfeststellungsvertrag geschlossen werden oder man geht vor Gericht, wo es zu einer Eigentums- bzw. Grenzscheidungsklage kommt.

Hinweis

Sie können einen Streit über den Grenzverlauf endgültig beilegen, wenn Sie sich mit Ihrem Nachbarn über den Grenzverlauf in einem Grenzfeststellungsvertrag gütlich einigen. Dazu erkennen Sie eine vom Vermessungsamt ermittelte Grenze als bindend an. So lässt sich ein langwieriger und kostspieliger Rechtsstreit vermeiden. Ein solcher Vertrag kann bereits dadurch zustande kommen, dass alle beteiligten Nachbarn das Abmarkungsprotokoll als Ergebnis eines behördlichen Abmarkungsverfahrens unterschreiben und dadurch die Grenzen anerkennen. Werden mit dem Grenzfeststellungsvertrag Eigentumsflächen übertragen, muss der Vertrag zusätzlich notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).

Eigentumsklage

EigentumsklageBeansprucht ein Eigentümer einen vom Nachbarn genutzten Grenzstreifen, kann er Klage auf Herausgabe der strittigen Fläche erheben (§ 985 BGB) und die Unterlassung der Nutzung dieser Fläche verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist allerdings, dass er sein Eigentum an der strittigen Fläche beweisen kann. Gute Karten hat er dann, wenn sich die von ihm behauptete Grenzlinie aus dem Liegenschaftskataster ergibt. In diesem Fall nehmen die Gerichte zunächst an, dass diese richtig ist (§ 891 BGB). Übrigens auch dann, wenn Zaungrenzen tatsächlich anders verlaufen (BGH, 2.12.2005, V ZR 11/05, MDR 2006, 923; OLG Hamm, 5.6.2014, I-5 U 207/13, MDR 2014, 1251).

Grenzscheidungsklage

GrenzverwirrungGrenzscheidungsklageIst der Grenzverlauf streitig, beansprucht also jeder Nachbar das Eigentum an einem strittigen Grenzstreifen für sich, ohne dass einer von ihnen sein Eigentum daran nachweisen könnte, bleibt die Grenzscheidungsklage. Man spricht in diesem Fall von Grenzverwirrung (§ 920 BGB). Eine solche Klage zielt auf richterliche Feststellung des Grenzverlaufs ab. Bei der Bestimmung der Grundstücksgrenze orientiert sich der Richter vor allem daran, wer die streitige Grundstücksfläche bisher tatsächlich genutzt hat (BGH, 24.1.2008, IX ZR 216/06, NJW-RR 2008, 610).

3.3 Grenzeinrichtungen

GrenzeinrichtungErstrecken sich Zäune, Zufahrten oder andere Dinge, die zum Vorteil beider Grundstücke dienen, ganz oder zumindest teilweise über die Grenze zweier Grundstücke, spricht man von Grenzeinrichtungen (§ 921 BGB).

3.3.1 Kosten

Die Nachbarn dürfen die GrenzeinrichtungGrenzeinrichtung, Kosten gemeinsam nutzen und müssen natürlich auch die Kosten gemeinsam tragen, um diese in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 922 BGB). Dies gilt etwa für das Verputzen einer Mauer, das Pflegen einer Hecke oder das Mähen eines Grenzrains. Entstehen Aufwendungen allerdings ausschließlich infolge der Benutzung durch einen Nachbarn, muss dieser die Kosten alleine tragen. Dies gilt ebenfalls für Reparaturkosten, die anfallen, wenn ein Nachbar die Einrichtung beschädigt hat.

3.3.2 Einverständnis beider Nachbarn

Grenzeinrichtung, BeseitigungEine Grenzeinrichtung kann überhaupt nur mit Zustimmung des Nachbarn entstehen. Die wird allerdings schon dann als gegeben angesehen, wenn sich der Nachbar an der Errichtung oder Nutzung der Grenzeinrichtung beteiligt hat. Kann nach Jahrzehnten nicht mehr festgestellt werden, wer die Grenzanlage errichtet hat, nehmen die Gerichte zunächst einmal an, dass beide Nachbarn damals einverstanden waren. Verlangt der Nachbar nun die Beseitigung, muss er beweisen, dass das Gegenteil der Fall war.

Achtung

Eine Grenzeinrichtung darf grundsätzlich nur mit Einverständnis beider Nachbarn verändert oder beseitigt werden.

GrenzeinrichtungBeispiele für gemeinschaftliche Grenzeinrichtungen sind:

Nachbarwand, auch Giebel- oder Kommunmauer genannt (Näheres hierzu in Kapitel 3.4),

auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze stehende Zäune, Gartenmauern oder Anpflanzungen wie Hecken,

auf der Grenze liegende Zufahrtswege zur Garage,

gemeinsame Dachrinnen und Dachtraufen,

Sichtblenden im Terrassenbereich auf den Grundstücksgrenzen zwischen Doppel- und Reihenhäusern,

Zwischenräume zwischen zwei benachbarten Gebäuden, sogenannte enge Reihen,

Gräben und Wälle,

Raine zwischen benachbarten Äckern.

Es reicht schon aus, wenn sich die Einrichtung nur zum Teil über die Grenze erstreckt. So ist zum Beispiel eine Mauer insgesamt als Grenzeinrichtung anzusehen, wenn sie nur mit etwa der Hälfte ihrer Länge von der Grenzlinie geschnitten wird und im Übrigen vollständig auf einem der aneinandergrenzenden Grundstücke verläuft (LG Aachen, 20.3.1998, 5 S 330/97, MDR 1998, 591). Eine Hecke ist insgesamt eine Grenzeinrichtung, wenn nur einige Stämme der Heckenpflanzen dort, wo sie aus dem Boden heraustreten, von der Grenze durchschnitten werden (BGH, 15.10.1999, V ZR 77/99, WM 2000, 146).

Wird die Genehmigung eines Bauvorhabens vom Einverständnis des Nachbarn mit einer gemeinsamen Zufahrt abhängig gemacht und haben die Nachbarn die betreffenden Planzeichnungen unterschrieben, gilt dies als vertragliche Vereinbarung über die Anlage einer gemeinsamen Zufahrt auf der Grundstücksgrenze. Damit ist eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung entstanden (LG Zweibrücken, 26.9.1995, 3 S 205/95, MDR 1996, 46).

Eine GrenzanlageGrenzanlage liegt vor, wenn sich die Anlage zumindest teilweise über die Grenze zweier Grundstücke erstreckt und funktionell beiden Grundstücken dient. Eine grenzscheidende Wirkung braucht der Anlage nicht zuzukommen (BGH, 7.3.2003, V ZR 11/02, MDR 2003, 681).

Anders verhält es sich mit Zäunen, die nicht einmal teilweise auf der Grenzlinie stehen, sondern lediglich entlang der Grenze, aber ganz auf eigenem Grund. Dann handelt es sich um keine Grenzanlage. Entfernt der Eigentümer irgendwann den Zaun, so hat der Nachbar keinen Anspruch auf dessen Wiederherstellung (LG Bochum, 17.3.1992, 9 S 497/91, MDR 1992, 677). Allerdings kann sich eine Verpflichtung zur Einfriedung aus dem Nachbarrecht der Bundesländer ergeben (siehe auch Kapitel 3.6).

3.3.3 Vorteilhafte Grenzeinrichtung

Es handelt sich nur dann um eine gemeinschaftliche GrenzeinrichtungGemeinschaftliche Grenzeinrichtung, wenn sie für beide Grundstücke vorteilhaft ist. Ein solcher Vorteil kann zum Beispiel in der Sichtschutzfunktion einer Hecke liegen oder in der Möglichkeit, einen gemeinsamen Weg als Zufahrt zu verwenden. Gebraucht nur einer der Nachbarn eine auf beiden Grundstücken befindliche Fläche als Zufahrt, der andere jedoch gar nicht oder nicht in relevantem Umfang, dient die Fläche nur dem Vorteil desjenigen, der sie als Zufahrt nutzt. In diesem Fall verliert die Einrichtung ihren Status als gemeinschaftliche Grenzeinrichtung (OLG Saarbrücken, 15.3.2006, 1 U 311/05, MDR 2006, 1166).

3.3.4 Beseitigung

Grenzeinrichtung, BeseitigungEin Nachbar darf eine Grenzeinrichtung nicht ohne Zustimmung des anderen beseitigen oder verändern. Dies gilt auch für Teile der Grenzeinrichtung, die sich nur auf seinem eigenen Grundstück befinden (§ 922 Satz 3 BGB). Tut er es trotzdem, kann der andere Nachbar die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB). So darf zum Beispiel ein Grundeigentümer nicht die nur auf seinem Grund und Boden stehenden Pflanzen einer als Grenzanlage angelegten Thujenhecke entfernen (LG Gießen, 13.7.1994, 1 S 163/94, MDR 1995, 41).

Beispiele

Es darf kein zweiter Zaun vor dem Grenzzaun errichtet werden, wenn dadurch dessen Erscheinungsbild verändert wird (BGH, 20.10.2017, V ZR 42/17).

Fall 1

Zwei benachbarte Grundstücke werden durch einen Maschendrahtzaun mit einer Höhe von etwa 1 m getrennt, der in seinem Verlauf die Grundstücksgrenze schneidet. Der Mieter des beklagten Grundstückseigentümers errichtete unmittelbar hinter dem Maschendrahtzaun ohne Zustimmung der Nachbarn einen Holzflechtzaun mit einer Höhe von 1,80 m. Dieser stand vollumfänglich auf dem Grundstück des Beklagten und hatte keine Verbindung zum Maschendrahtzaun. Der Holzflechtzaun muss beseitigt werden (§ 922 Satz 3, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB), entschied der BGH. Denn bei dem Maschendrahtzaun handelt es sich um eine Grenzeinrichtung im Sinne von §§ 921, 922 BGB, die nicht ohne Zustimmung des Nachbarn verändert werden darf. Dies gilt auch dann, wenn lediglich das Erscheinungsbild der Grenzeinrichtung verändert wird. Mit dem niedrigen Maschendrahtzaun ist eine verhältnismäßig unauffällige Art der Markierung der Grundstücksgrenze verbunden, während sich der nun unmittelbar anschließende 1,80 m hohe Holzflechtzaun auf dem Grundstück des Beklagten als eine besonders markante Abgrenzung darstellt.

Fall 2

Ebenso verurteilte das LG Darmstadt einen Grundstückseigentümer zum Rückbau des neu errichteten Metallzauns. Er hatte auf seinem Grundstück ohne Zustimmung des Nachbarn in etwa 10 cm Entfernung zu dem seit 1972 vorhandenen 85 cm hohen Maschendrahtzaun einen neuen 2 m hohen Metallzaun errichtet. Außerdem hatte er über eine Länge von 6 m eine Kunststoffplane am neuen Zaun befestigt. Der streitgegenständliche Metallzaun beeinträchtige den Maschendrahtzaun als Grenzeinrichtung jedenfalls in optisch-ästhetischen Gesichtspunkten wesentlich. Im Gegensatz zum dem niedrigen Maschendrahtzaun stelle der 2 m hohe Metallzaun eine besonders markante Abgrenzung zum Grundstück des Nachbarn dar, wie sich insbesondere auch aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe. Der Metallzaun nehme dem Maschendrahtzaun seine Grenzscheidefunktion, der Maschendrahtzaun werde praktisch funktionslos. Deshalb müsse der neue Metallzaun entfernt werden (LG Darmstadt, 16.11.2020, 26 O 214/20).

3.4 Nachbarwand (Kommunmauer)

Mit NachbarwandNachbarwand, auch halbscheidige Giebel- oder KommunmauerKommunmauer genannt, bezeichnet man eine auf der Grundstücksgrenze errichtete gemeinsame Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerken als Abschlusswand dient oder dienen soll.

Abb. 1:

Beispiel für eine Nachbarwand oder Kommunmauer

In den Nachkriegsjahren wurden vielfach zwei benachbarte Häuser mangels Baumaterial mit einer auf der Grenze stehenden gemeinsamen Nachbarwand erbaut. Die Hausmauer des zuerst Bauenden wurde meist hälftig auf dem angrenzenden Grundstück errichtet. Bei späterer Bebauung des Nachbargrundstücks konnte der Nachbar sein Bauwerk unmittelbar an die vorhandene Wand anfügen. Diese Bautechnik wird heute praktisch nicht mehr angewendet.

Vorschriften über Nachbarwände finden sich in den Nachbarrechtsgesetzen folgender Länder:

Berlin,

Brandenburg,

Hessen,

Niedersachsen,

Nordrhein-Westfalen,

Rheinland-Pfalz,

Saarland,

Sachsen-Anhalt,

Schleswig-Holstein und

Thüringen.

Keine oder nur lückenhafte Regelungen existieren in

Baden-Württemberg,

Bayern,

Bremen,

Hamburg,

Mecklenburg-Vorpommern und

Sachsen.

3.4.1 Zustimmungspflicht des Nachbarn

Weil die Nachbarwand teilweise auf dem angrenzenden Grundstück steht, darf sie nur gebaut werden, wenn der Nachbar zustimmt. Wird dieser nicht gefragt, handelt es sich um einen Grenzüberbau mit den in den §§ 912 ff. BGB geregelten Rechtsfolgen, sodass unter Umständen der Rückbau gefordert werden kann (siehe hierzu Kapitel 4.4). Sind mehrere Personen Eigentümer des Nachbargrundstück, müssen alle zustimmen.

Achtung

Halten Sie die Zustimmung beider Nachbarn über die Errichtung einer Nachbarwand immer schriftlich fest, um eventuelle spätere Streitigkeiten schnell beilegen zu können. Gesetzlich bestimmt ist dies nur in den Nachbarrechtsgesetzen von Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein, jedoch nicht in Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland und Thüringen. In deren Nachbarrechtsgesetzen werden an die nachbarliche Zustimmung keine besonderen Formerfordernisse gestellt.

Nutzung und Unterhalt der Wand richten sich nach den jeweiligen Eigentumsverhältnissen. Dabei ist zwischen dem Zeitraum vor und nach dem Anbau des zweiten Haus­erbauers zu unterscheiden.

3.4.2 Lage vor Anbau des zweiten Hauses

Wer als Erster das Gebäude mit der Nachbarwand mit Zustimmung des Nachbarn errichtet, wird automatisch deren Alleineigentümer. In diesem Fall ist und bleibt die Mauer wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (BGH, 23.2.1990, V ZR 231/88, NJW 1990, 1791). Das Gleiche gilt, wenn der Nachbar zwar nicht gefragt wurde, aber der Ersterbauer die Wand nur unbeabsichtigt oder lediglich leicht fahrlässig auch auf fremden Grund gesetzt hat. In diesem Fall spricht man von einem entschuldigten Überbau (BGH, 22.2.1974, V ZR 103/73, NJW 1974, 794).

Weil dem Ersterbauer die Nachbarwand gehört, sind sowohl die Kosten der Errichtung als auch die Unterhaltung seine Sache. Deshalb darf er die Mauer auch alleine nutzen und etwa als Reklamefläche vermieten.

3.4.3 Lage nach Anbau des zweiten Gebäudes

Baut der Nachbar an die Nachbarwand an, erwirbt er Miteigentum. Die Mauer wird durch die Einbeziehung in den Bau des Nachbarn wesentlicher Bestandteil des angebauten Gebäudes, wodurch ein sogenanntes ideelles Miteigentum nach BruchteilenIdeelles Miteigentum nach Bruchteilen entsteht (BGH, 22.2.1974, V ZR 103/73, NJW 1974, 794). Wenn an die ganze Mauer angeschlossen wird, wird jeder Nachbar Miteigentümer zur Hälfte. Erfolgt der Anbau jedoch nur teilweise, wird der anbauende Nachbar zum entsprechenden Teil Miteigentümer (OLG Karlsruhe, 25.4.1990, 6 U 233/89, NJW-RR 1990, 1164).

GrenzeinrichtungMit dem Anbau wird die Nachbarwand eine Grenzeinrichtung (§ 921 BGB): Sie dient nun dem Vorteil beider Grundstücke. Es gelten dadurch die Regeln für gemeinschaftliche Grenzeinrichtungen, womit auch die Aufteilung aller anfallenden Kosten gemeint ist. Entsprechend ihren Miteigentumsanteilen dürfen die Nachbarn die Wand nun gemeinsam nutzen, und zwar so, dass sie den anderen nicht beeinträchtigen. Das gilt auch dann, wenn es darum geht, Strom-, Gas- und Wasserleitungen in der Wand zu verlegen oder Kamine einzubauen.

Eine Nachbarwand kann von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt werden; deshalb darf ein freiliegender Teil in Richtung auf das eigene Grundstück beispielsweise gestrichen, bepflanzt oder zur Verlegung von Leitungen genutzt werden, soweit die Mitbenutzung durch den anderen Nachbarn nicht beeinträchtigt wird (BGH, 12.11.2021, V ZR 25/21).

Hinweis

Hat der Nachbar mit seinem Gebäude an die Nachbarwand angeschlossen, ist er dem Ersterbauer zur Zahlung eines Ausgleichs in Höhe des anteiligen Verkehrswerts der Wand, den diese zum Zeitpunkt des Anbaus hatte, verpflichtet (§ 812 BGB).

Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer hierdurch im Zweifel eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB, das stellte der BGH klar (22.1.2021, V ZR 12/19).

Beispiel

Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, sodass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch gegen den Eigentümer des vom Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand (§ 1004 Abs. 1 Satz 1 analog in Verbindung mit § 922 Satz 3 BGB). Ob und ggf. in welchem Maß die Wand zu dämmen ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang sie vor ihrer Freilegung auch die Funktion hatte, das Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen (BGH, 22.1.2021, V ZR 12/19).

3.4.4 Was gilt nach Abriss eines Gebäudes?

Jeder Eigentümer darf sein an die gemeinsame Nachbarwand gebautes Haus ohne Rücksprache mit dem Nachbarn abbrechen, soweit die Wand selbst nicht beeinträchtigt wird.

Folge: Der abreißende Nachbar muss die durch den AbrissKommunmauer, Abriss freigelegte gemeinsame Nachbarwand vor WitterungseinflüssenGrenzwand, Witterungseinflüsse wie eindringender Feuchtigkeit schützen oder dem Eigentümer des anderen Gebäudes die Kosten erstatten, die dieser in der Folge für Schutzmaßnahmen aufzuwenden hat (§§ 812, 1004 BGB; OLG Köln, 29.6.1995, 5 U 5/95, ZMR 1996, 139).

Nach dem OLG Köln bleibt die Giebelmauer jedenfalls dann nach dem Abriss eines der Häuser im Miteigentum, wenn ein neuer Anbau an die Giebelmauer beabsichtigt ist oder sie sich in anderer Weise – etwa durch Vermietung zu Reklamezwecken – weiter nutzen lässt. Jeder Nachbar darf die seinem Grundstück zugewandte Außenfläche der Nachbarwand dann alleine nutzen (OLG Köln, 23.5.2006, 3 U 203/05, OLGR Köln 2006, 784).

Eine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung, die freigelegte Nachbarwand »in einen für eine Außenwand geeigneten Zustand zu versetzen«, gibt es in den Nachbarrechtsgesetzen von Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

3.5 Grenzwand

Setzt der Bauherr die Abschlusswand seines Gebäudes unmittelbar an die Grundstücksgrenze, aber ausschließlich auf eigenen Grund, spricht man von einer GrenzwandGrenzwand. Besonders innerhalb von Städten ist es üblich, Häuser in geschlossener Bauweise zu errichten, sodass zwei auf verschiedenen Grundstücken stehende Häuser aneinandergrenzen. Typischer Fall ist die geschlossene Bebauung ganzer Straßenzüge in Städten sowie Doppel- und Reihenhäuser in eher ländlichen Gebieten. Heute wird in der Regel die zweischalige Bauweise mit getrennten Hausabschlusswänden gewählt. Dazwischen liegen – wegen der Anforderungen an Brand- und Schallschutz – eine Dämmschicht und eine Dehnungsfuge. Hierbei sind die Abschlusswände der jeweils auf eigenem Grund stehenden Häuser Grenzwände. Bei der zwischen den ­Gebäuden auf der Grenzlinie liegenden Dämmschicht samt Dehnungsfuge handelt es sich um eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung.

Werden Reihen- oder Doppelhäuser durch einen zweischaligen Wandaufbau geschieden, also durch zwei separate Wände, handelt es sich auch dann nicht um eine Nachbarwand, sondern um zwei Grenzwände, wenn die Grundstücksgrenze eine oder beide Wände schneidet und insoweit ein Überbau vorliegt. Für die sachenrechtliche Beurteilung ist zudem unerheblich, ob die Wände in einer solchen Stärke und Ausführung errichtet wurden, dass sie jeweils für sich genommen den bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder anerkannten Regeln der Technik für eine freistehende Gebäudeaußenwand genügen (BGH, 12.11.2021, V ZR 25/21).

Hinweis

Vorschriften über Grenzwände finden sich in den Nachbarrechtsgesetzen vieler Bundesländer.

Die Grenzwand steht im AlleineigentumAlleineigentum des Erbauers. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Nachbar an die Grenzwand anbaut oder wenn das zuerst errichtete Gebäude abgerissen oder zerstört wird und die Grenzwand als Teil des Anbaus stehen bleibt (OLG Düsseldorf, 25.10.1995, 11 U 8/94, DWW 1997, 306).

Will der Nachbar die Grenzwand mitbenutzen, etwa durch Anbringen einer Spaliervorrichtung, rankende Pflanzen oder als Abschlusswand seines Gebäudes, muss er die Zustimmung des Eigentümers der Grenzwand einholen. Nutzt der Nachbar die Grenzwand unerlaubt, kann der Eigentümer Beseitigung der Störung und das Unterlassen weiterer Störungen verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB).

Abb. 2:

Beispiel für eine Grenzwand

Wurden auf Nachbargrundstücken zwei parallel verlaufende GrenzwändeGrenzwand, Abriss errichtet, braucht ein Eigentümer, der sein an die Grenze gebautes Gebäude abreißt und dadurch die angrenzende Wand des Nachbarn freilegt, diese nicht gegen Witterungseinflüsse zu schützen. Denn den Vorteil, der sich daraus ergibt, dass eine Grenzwand solange keinen oder keinen vollständigen Witterungsschutz benötigt, wie dieser Schutz durch eine parallel errichtete Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird, schützt das BGB nicht (BGH, 16.4.2010, V ZR 171/09, NZM 2010, 486; BGH, 18.2.2011, V ZR 137/10, NZM 2011, 758; OLG Hamburg, 5.9.2014, 9 U 121/13).

Nur in Sachsen-Anhalt schreibt das Nachbarrechtsgesetz nicht nur für Nachbarwände bzw. Kommunmauern, sondern auch für Grenzwände vor, dass der sein Gebäude abbrechende Eigentümer die freigelegte Wand in »einen für eine Außenwand geeigneten Zustand« versetzen muss. Das kann etwa das Aufbringen von Außenputz bedeuten. In den übrigen Nachbarrechtsgesetzen gibt es für diese Fälle keine Vorschriften.

Hat ein Grundstückseigentümer einen Anbau an einer direkt an der Grundstücksgrenze entlang verlaufenden nachbarlichen Grenzwand errichtet, haftet er für Schäden, die durch den Abriss des Anbaus an der Grenzwand des Nachbarn entstehen, zum Beispiel Putz- und Mauerschäden. Dies gilt auch dann, wenn die Beschädigungen unvermeidliche Folge des Abrisses sind. Unerheblich ist hierbei, ob der Nachbar der Errichtung des Anbaus zugestimmt hat (BGH, 18.12.2015, V ZR 55/15).

3.6 Einfriedungen

Innerhalb bebauter Ortsteile ist es üblich, den eigenen Grund von dem des Nachbarn durch Zäune oder andere EinfriedungenEinfriedung abzugrenzen. Grundsätzlich darf jeder sein Grundstück einzäunen, ohne dass der Nachbar dies verhindern könnte, denn ein Eigentümer kann mit seinem Grund und Boden nach Belieben verfahren (§ 903 BGB). Allerdings besteht dieses Recht nicht uneingeschränkt. So sind zum Beispiel Einfriedungen außerhalb von Ortschaften in der freien Landschaft baurechtlich und naturschutzrechtlich nicht erlaubt.

Unter »Einfriedung« versteht man einen Zaun, eine Mauer, eine Hecke oder eine andere Anlage auf oder an der Grundstücksgrenze, die ein Grundstück oder Teile davon gegenüber der Außenwelt schützen und ein Hindernis für alles sein soll, was von außen her den Frieden des Grundstücks stören und dessen Nutzung beeinträchtigen könnte (LG Gießen, 21.9.1994, 1 S 173/94, NJW-RR 1995, 271).

Unterschieden werden zum einen die sogenannten toten Einfriedungen, zum Beispiel Gartenmauern und Gartenzäune, zum anderen die lebenden Einfriedungen in Form von Gartenhecken. Für diese sind die landesrechtlichen Vorschriften über die Einhaltung von Grenzabständen für Bäume und Sträucher zu beachten (siehe Kapitel 5).

Enthält das Nachbarrechtsgesetz Ihres Bundeslands spezielle Vorschriften über Einfriedungen, müssen Sie diese beachten. In welchen Bundesländern dies der Fall ist, können Sie der folgenden Übersicht entnehmen.

Übersicht: Rechtsvorschriften über Einfriedungen in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer

Bundesland

Rechtsvorschrift

Baden-Württemberg

§ 7 und § 11 NRG

Berlin

§§ 21 ff. NachbG Bln

Brandenburg

§§ 28 ff. BbgNRG

Hessen

§§ 14 ff. NachbG HE

Bundesland

Rechtsvorschrift

Niedersachsen

§§ 27 ff. NNachbG

Nordrhein-Westfalen

§§ 32 ff. NachbG NRW

Rheinland-Pfalz

§§ 39 ff. LNRG

Saarland

§§ 43 ff. NachbG SL

Sachsen

§§ 4 ff. SächsNRG

Sachsen-Anhalt

§§ 22 ff. NbG

Schleswig-Holstein

§§ 28 ff. NachbG Schl.-H.

Thüringen