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- Herausgeber: Haufe Lexware
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: Haufe Fachbuch
- Sprache: Deutsch
Wird ein Mietverhältnis beendet, müssen Sie als Vermieter:in Ihre Rechte und Pflichten kennen: Wie eine Kündigung aussieht und wann sie wirksam ist, wie Sie die Kaution abrechnen oder zu welchen Schönheitsreparaturen Mieter:innen verpflichtet sind. Die Autorinnen Kathrin Gerber und Andrea Nasemann sind Rechtsanwältinnen und Expertinnen für Mietrecht. Sie zeigen, wie Sie rechtssicher kündigen und worauf Sie beim Auszug des Mieters oder der Mieterin achten müssen. Auch zu den typischen Streitthemen wie Schönheitsreparaturen und Instandsetzung werden alle Fragen beantwortet. So sind Sie immer auf der sicheren Seite und vermeiden teure Fehler. Inhalte: - Der Kündigungsprozess: korrekter Ablauf und Formalien - Außerordentliche fristlose Kündigung und Sonderkündigungsrechte - Räumungsklage und Zwangsvollstreckung - Mieterwechsel: Übergabe, Abrechnung Mietkaution und Betriebskosten - Alles über Schönheitsreparaturen, Instandsetzung, RückbauNeu in der 3. Auflage: - Ansprüche des Mieters bzw. der Mieterin nach der WEG-Reform - Mietpreisbremse - BGH-Urteile zur Abrechnung einer Kaution und zu Schönheitsreparaturen - Neue Kapitel: möbliertes Wohnen, Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch, Energieausweis und DatenschutzgrundverordnungDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.
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Seitenzahl: 538
Veröffentlichungsjahr: 2023
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[7]Inhaltsverzeichnis
Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwortDie wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung1 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?1.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung1.2 Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens1.2.1 Ruhezeiten und Lärmschutz1.2.2 Störender Lärm1.3 Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten1.3.1 Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung1.3.2 Einfordern der Sorgfaltspflichten1.4 Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung1.4.1 Erlaubnis zur Untervermietung1.4.2 Erhöhung der Miete bei Untervermietung1.4.3 Untervermietung an Touristen1.5 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung1.5.1 Was fällt unter vertragsgemäßen Gebrauch?1.5.2 Erlaubnis des Vermieters1.5.3 Zweckentfremdungsgenehmigung1.6 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung2 Formalien bei einer Kündigung2.1 Welche Vorgaben sind zu beachten?2.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten2.1.2 Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern2.2 Zugang der Kündigung2.3 Eindeutigkeit der Kündigung2.3.1 Unzulässige Teilkündigung2.3.2 Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung3 Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter3.1 Berechtigtes Interesse3.2 Einzuhaltende Kündigungsfristen3.2.1 Unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter3.2.2 Berechnung der Kündigungsfrist3.3 Vertraglicher Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts3.4 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters3.5 Kündigung wegen Eigenbedarfs3.5.1 Personen, für die Eigenbedarf gelten kann3.5.2 Vernünftige und nachvollziehbare Gründe3.5.3 Angaben im Kündigungsschreiben3.5.4 Wenn eine andere Wohnung des Vermieters frei wird3.5.5 Überhöhter Wohnbedarf3.5.6 Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs3.5.7 Achtung: Kündigungssperrfrist3.5.8 Exkurs: Wegfall des Eigenbedarfs und vorgetäuschter Eigenbedarf3.6 Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung3.6.1 Was beim Verkauf gilt3.6.2 Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen3.6.3 Abriss und anschließende Neubebauung3.7 Sonstige Kündigungsgründe3.7.1 Betriebsbedarf3.7.2 Fehlbelegung einer Sozialwohnung3.7.3 Genossenschaftswohnungen4 Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter4.1 Wichtiger Grund4.2 Zahlungsverzug4.3 Unpünktliche Mietzahlungen4.4 Zahlungsverzug mit der Mietkaution4.5 Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte4.5.1 Gefährdung der Mietsache4.5.2 Unerlaubte Untervermietung4.5.3 Untervermietung an Touristen4.6 Sonstiger vertragswidriger Gebrauch4.6.1 Unzulässige gewerbliche Nutzung4.6.2 Überbelegung4.7 Störung des Hausfriedens und sonstige wichtige Gründe4.7.1 Störung des Hausfriedens4.7.2 Sonstige wichtige Gründe5 Kündigung durch den Mieter5.1 Ordentliche Kündigung durch den Mieter5.2 Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter5.2.1 Gesundheitsgefährdung5.2.2 Störung bzw. Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs6 Sonderkündigungsrechte6.1 Besondere Kündigungsrechte des Vermieters6.1.1 Kündigung im Zweifamilienhaus6.1.2 Möbliertes Zimmer6.1.3 Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch6.1.4 Teilkündigung von Nebenräumen gemäß § 573b BGB6.1.5 Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters6.1.6 Kündigung bei Zwangsversteigerung6.2 Besondere Kündigungsrechte des Mieters6.2.1 Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung6.2.2 Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung7 Schutz des Mieters durch die Sozialklausel7.1 Anwendung der Sozialklausel7.2 Form und Frist des Widerspruchs7.3 Was unter einer Härte zu verstehen ist7.3.1 Ersatzwohnraum7.3.2 Was der Mieter nachweisen muss7.3.3 Persönliche, wirtschaftliche und soziale Härtegründe7.4 Interessenabwägung7.5 Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einem Widerspruch7.6 Wiederholte Vertragsfortsetzung8 Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen8.1 Kündigungssperrfristen8.2 Vorkaufsrecht des Mieters9 Kündigung im gewerblichen und Garagenmietverhältnis9.1 Ordentliche und fristlose Kündigung9.2 Garagenmietvertrag10 Mietaufhebungsvereinbarung10.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag10.2 Inhalte des Mietaufhebungsvertrags10.3 Wann der Mieter ein Widerrufsrecht hat10.3.1 Der Mieter muss Verbraucher sein10.3.2 Der Vermieter muss Unternehmer sein10.3.3 Verträge außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters und Fernabsatzgeschäfte10.3.4 Widerrufsfrist10.3.5 Form11 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung11.1 Das taktisch richtige Vorgehen bei der Räumung11.2 Erheben der Räumungsklage11.2.1 Kündigung im Rechtsstreit11.2.2 Räumungsverfügung wegen Verstoßes gegen die Sicherungsanordnung11.2.3 Räumungsverfügung gegen einen mitbesitzenden Dritten11.3 Welches Gericht ist für Mietsachen zuständig?11.3.1 Wohnraummietverhältnisse11.3.2 Nichtwohnraummietverhältnisse11.3.3 Berufung11.3.4 Die Kosten des Rechtsstreits11.4 Räumungstitel11.4.1 Räumungsvergleich11.4.2 Räumungsfrist11.4.3 Räumungsschutz durch das Vollstreckungsgericht11.5 Zwangsräumung11.6 Eintreiben der Forderungen von säumigen Mietern11.6.1 Schuldtitel als Voraussetzung11.6.2 Ablauf der Pfändung12 Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution12.1 Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters12.1.1 Zutritt zur Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist12.1.2 Vorbesichtigung12.1.3 Klage auf Zutritt12.2 Reinigungspflicht bei Mietende12.3 Pflicht des Mieters zum Rückbau12.4 Bepflanzungen des Mieters12.5 Rückgabe der Wohnung12.5.1 Räumungspflicht des Mieters12.5.2 Rückgabe der Schlüssel12.5.3 Frühere Übergabe12.6 Nutzungsentschädigung bei Verstreichen der Auszugsfrist12.7 Abnahmeprotokoll12.7.1 Wirkung des Abnahmeprotokolls12.7.2 Umgang mit Mängeln12.7.3 Abnahmetermin12.8 Pflichten des Vermieters nach Auszug des Mieters12.8.1 Abrechnung über die Betriebskosten12.8.2 Abrechnung über die Mietkaution12.9 Exkurs: Verjährung, Verwirkung und Ausschlussfristen12.9.1 Verschlechterungen der Mietsache12.9.2 Beginn der Verjährung12.9.3 Verjährung der Ansprüche des Mieters12.9.4 Verjährung bei Schönheitsreparaturen12.9.5 Nachzahlung von Betriebskosten12.9.6 Dauer des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution13 Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten?13.1 Unwirksamkeit aufgrund starrer Fristen13.2 Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?13.3 Wirksame Klauseln im Mietvertrag13.4 Angemessene Renovierungsfristen13.5 Weitere unwirksame Klauseln im Mietvertrag13.6 Handlungsalternativen bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln13.7 Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter13.8 Formularvereinbarungen13.9 Unzureichende oder fehlende Schönheitsreparaturen des Mieters bei Auszug13.10 Umbau von Räumen durch den Vermieter nach Auszug des Mieters13.11 Wenn der Mieter zu Unrecht renoviert hat13.12 Kostenerstattung durch den Vermieter14 Instandhaltung und Instandsetzung bei Mietwohnungen14.1 Instandhaltungspflicht des Vermieters14.2 Keine Pflicht des Vermieters zur Modernisierung14.3 Keine Pflicht des Vermieters zur Mängelbeseitigung nach Mietende14.4 Unwirksame Klauseln in Mietverträgen14.5 Kleinreparaturen14.6 Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerberaummietverhältnis14.7 Verjährung bei Reparaturverpflichtung des Mieters14.8 Wann der Mieter nicht haftet14.9 Haftungserweiterungen für den Mieter14.10 Beschädigung des Mietobjekts14.10.1 Bodenbeläge14.10.2 Badezimmereinrichtung14.10.3 Fenster und Türen14.10.4 Bauliche Veränderungen14.10.5 Bunte Wände14.10.6 Schadenersatzansprüche des Vermieters14.11 Neu für alt15 Wechsel des Vermieters oder des Mieters15.1 Tod des Mieters15.1.1 Eintrittsrecht für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder15.1.2 Eintrittsrecht des Erben15.1.3 Antrag auf Nachlasspflegschaft15.2 Tod des Vermieters15.3 Verkauf der Mietwohnung15.3.1 Kündigung vor Eigentumsübergang15.3.2 Was gilt für die Kaution?15.3.3 Wer ist für die Abrechnung über die Betriebskosten zuständig?15.4 Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag15.4.1 Aufnahme in den Mietvertrag15.4.2 Sorgfältige Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit15.4.3 Kein Anspruch auf Auswechslung15.5 Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten15.6 Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis bei Trennung16 Abschluss eines Zeitmietvertrags16.1 Gründe für eine Befristung des Mietvertrags16.1.1 Qualifizierte Zeitmietverträge16.1.2 Mitteilungspflicht des Vermieters bei Mietvertragsabschluss16.2 Ablauf der Mietzeit16.2.1 Mitteilungspflicht des Vermieters am Ende des Mietverhältnisses16.2.2 Fortbestehendes Befristungsinteresse16.2.3 Verlängerung des Mietverhältnisses16.2.4 Ende des befristeten Mietverhältnisses16.3 Staffelmiete und Zeitmietvertrag17 Die Suche nach einem geeigneten Mieter17.1 Erfolgreiche Mietersuche17.2 Was das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vorschreibt17.3 Auskünfte über den Mieter einholen17.4 Das Fragerecht des Vermieters nach der Datenschutz-Grundverordnung17.5 Zulässige und unzulässige Fragen18 Den Mietvertrag wasserdicht abschließen18.1 Wer ist Vertragspartner?18.2 Sicherheiten vereinbaren18.3 Die Anfangsmiete festlegen18.4 Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete18.5 Übergabeprotokoll18.6 Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts18.7 Sonstige Vereinbarungen im Mietvertrag18.8 Die Wohnungsgeberbestätigung18.9 Besichtigung der Wohnung18.10 Der EnergieausweisAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnisDie AutorinnenDigitale ExtrasHinweis zum Urheberrecht:
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Haufe Lexware GmbH & Co KG
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ISBN 978-3-648-16582-9
Bestell-Nr. 16002-0152
Kathrin Gerber/Andrea Nasemann
Mietverhältnisse beenden
3., aktualisierte Auflage, Juni 2023
© 2023 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg
www.haufe.de
Bildnachweis (Cover): ©wooooooojpn, adobe stock
Produktmanagement: Jasmin Jallad
Lektorat: Cornelia Rüping
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[15]Vorwort
Viele Vermieter klagen heute über die rigide Rechtsprechung zum Mietrecht und die vermieterfeindlichen Gesetze. In der Tat sind die Rechte der Vermieter gegenüber denen der Mieter eingeschränkt. Deshalb sind Vermieter selbst gefordert, wenn es darum geht, teure Fehler zu vermeiden: Welche Reaktion ist die richtige, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder die Miete immer nur verspätet zahlt? Was tun, wenn er die Miete mindert oder Wohnungsnachbarn stört? Wann muss ich den Mieter abmahnen, wann ist eine Abmahnung entbehrlich? Welcher Zeitpunkt ist geeignet, um einzuschreiten?
Bleibt ein Mieter trotz Gesprächen uneinsichtig oder verweigert er sich und steckt den Kopf in den Sand, ist eine Abmahnung angebracht, dann müssen Vermieter reagieren. Dieses Fachbuch legt detailliert dar, wie eine Abmahnung richtig formuliert sowie eine wasserdichte Kündigung ausgesprochen und rechtlich einwandfrei begründet wird. Zahlreiche Musterbriefe, Beispiele und Tipps aus der Praxis helfen dabei.
Das Thema ist breit gefächert, schließlich geht es nicht nur um die Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag, sondern auch darum, wie es weitergeht: Was ist zu tun, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht und er mit Räumungsklage und Zwangsvollstreckung gerichtlich dazu gezwungen werden muss? Wie wird ein Mietverhältnis richtig abgewickelt? Von der richtigen Abfassung des Abnahmeprotokolls bis zur Abrechnung der Kaution werden alle Schritte erläutert.
Ausführlich werden auch häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen behandelt: Welche Klauseln sind wirksam und welche unwirksam? Wie müssen die Mieter Schönheitsreparaturen ausführen? Einen weiteren Schwerpunkt bilden Fragen zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Während diese Arbeiten in der Regel ihm überlassen bleiben, muss der Mieter die durch ihn verursachten Schäden selbst beseitigen.
Ein Mieterwechsel ist nicht nur bei einer Kündigung Thema: Auch wenn der Mieter stirbt, die Mietwohnung verkauft wird oder Vertragspartner hinzukommen oder ausscheiden, kann sich das Vertragsverhältnis ändern. Was dabei zu beachten und wie am besten zu verfahren ist, wird ebenfalls erklärt.
Wünschenswert sind natürlich solche Mieter, die das Vertragsverhältnis auf Dauer so akzeptieren, wie es ist, und mit ihrem Vermieter erfolgreich kommunizieren. Zudem sollten sie konstruktiv nach Lösungen suchen, wenn Schwierigkeiten auftreten.
Abbildung 1 zeigt auf einen Blick, wie die genannten Themenfelder zusammenhängen. Der dargestellte Kreislauf verdeutlicht, wie vorzugehen ist, um Probleme zusammen [16]mit den Mietern Schritt für Schritt zu lösen: von der Abmahnung über die ordnungsgemäße Beendigung des Vertragsverhältnisses bis zu dessen Abwicklung.
Die Neuauflage gibt einen Überblick über die neuen Ansprüche des Mieters nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform). Zudem wurde zahlreiche neue Rechtsprechung eingefügt, etwa zur Abrechnung einer Kaution und zu Schönheitsreparaturen. Darüber hinaus wurden neue Kapitel zu den aktuellen Themen »Möbliertes Wohnen« und »Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch« aufgenommen. Die Grundsätze der Datenschutz-Grundverordnung wurden ergänzt. Außerdem wurden die Ausführungen zur Mietpreisbremse, beschlossen in der neuen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 14.12.2021, erweitert dargestellt. Schließlich ist noch ein neues Kapitel zum Thema Energieausweis hinzugekommen.
München, im April 2023
Kathrin Gerber und Andrea Nasemann
Abb. 1: Kreislauf von der Abmahnung bis zum neuen Mietvertrag
[17]Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung
Dürfen Vermieter Problemmietern kündigen?
Einem Mieter kann nur dann gekündigt werden, wenn es einen handfesten Kündigungsgrund gibt. Ein solcher Grund liegt zum Beispiel vor, wenn ein Mieter die Miete gar nicht oder laufend verspätet zahlt. Auch wenn er die Wohnung verwahrlosen lässt, gewerblich nutzt oder seine Mitmieter ständig stört oder belästigt, ist eine Kündigung möglich. Bei einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens muss der Mieter aber in der Regel abgemahnt werden. Damit erhält er die Chance, sein vertragswidriges Verhalten abzustellen, um sich das Mietverhältnis zu erhalten. Einzelheiten hierzu finden sich in den Kapiteln 1 bis 4.
Können Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen?
Seit der Mietrechtsreform, die am 1.9.2001 in Kraft trat, sind nur noch sogenannte qualifizierte Befristungen möglich. Das bedeutet, nur aus ganz bestimmten, im Gesetz aufgeführten Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis befristen. Treten die im Mietvertrag aufgeführten Gründe dann zum festgelegten Zeitpunkt nicht ein, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Welche Gründe das sind und wie in diesen Fällen formuliert werden muss, damit die Befristung gültig ist, erläutert Kapitel 16.
Gelten für den Mieter andere Kündigungsfristen als für den Vermieter?
Ja, mit der Mietrechtsreform wurden asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Für den Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Anders ist es beim Vermieter: Für dessen ordentliche Kündigung gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gedauert hat. Besteht es schon länger, verlängert sich die Kündigungsfrist: ab fünfjähriger Dauer auf sechs Monate, ab achtjähriger Dauer auf neun Monate. Längere Kündigungsfristen sind nur in Ausnahmefällen zu beachten, zum Beispiel bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung. Näheres hierzu findet sich in den Kapiteln 4 und 10.
Kann der Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er selbst in die Wohnung ziehen will?
Grundsätzlich kann der Vermieter kündigen, wenn er selbst einziehen will. Eigenbedarf ist einer der wenigen im Gesetz genannten Kündigungsgründe. Hält das Gericht die Kündigung für gerechtfertigt und wirksam, wird auf den Widerspruch des Mieters hin immer genau abgewogen, ob das Interesse des Vermieters daran, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, das Interesse des Mieters, seinen Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren, überwiegt. Die Gerichte stellen an die Begründung der Eigenbedarfskün[18]digung hohe Ansprüche. Wie die Kündigung in diesem Fall formuliert werden muss, damit sie aussichtsreich ist, legt Kapitel 3 dar.
Kann der Mieter trotz Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Wohnung bleiben, wenn er nachträglich die Miete bezahlt?
In der Tat besteht eine sogenannte Heilungsmöglichkeit. Danach wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam, wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung die rückständigen und fälligen laufenden Mieten bezahlt. Dies geht allerdings nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt und ist auch nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich. Einzelheiten dazu finden sich in Kapitel 4.
Ist das Abnahmeprotokoll auch dann gültig, wenn der Mieter es nicht unterschreibt?
Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, bei Rückgabe der Wohnung ein Abnahmeprotokoll zu erstellen und es zu unterschreiben. Jedoch ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolls, in dem etwaige Mängel bei Rückgabe der Wohnung festgehalten werden, dringend zu empfehlen. Unterschreibt der Mieter das Abnahmeprotokoll, kann er sich später nicht mehr darauf berufen, dass die darin aufgelisteten Mängel nicht vorhanden waren. Weigert sich der Mieter, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, gerät der Vermieter unter Umständen in Beweisnot, wenn der Mieter später bestreitet, dass die Mängel bei der Rückgabe vorlagen. Deshalb sollte der Vermieter zur Abnahme noch eine Person mitbringen, die den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ggf. bezeugen kann. Wie der Vermieter das Abnahmeprotokoll richtig abfasst und welche Rechte er daraus ableiten kann, steht in Kapitel 12.7.1.
Muss der Vermieter die Kaution sofort bei Übergabe der Wohnung dem Mieter zurückgeben?
Zwar verlangen viele Mieter die Kaution sofort mit Beendigung des Mietverhältnisses zurück, Vermieter müssen diesem Verlangen aber nicht nachkommen. Die Gerichte räumen ihnen drei bis sechs Monate Zeit ein, über die Kaution abzurechnen. Häufig stellt sich erst später, insbesondere bei Abnahme der Wohnung, heraus, welche Schäden noch zu beheben sind. Für die Beseitigung solcher Schäden kann der Vermieter die Kaution ebenso verwenden wie für noch ausstehende Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen. Einzelheiten hierzu finden sich in Kapitel 12.8.2.
Kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er die Mietwohnung verkaufen will?
Nein, der geplante Verkauf einer Mietwohnung ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Nur unter engen Voraussetzungen ist eine sogenannte Verwertungskündigung möglich. Näheres hierzu wird in Kapitel 3 ausgeführt. Der Mieter muss aber zulassen, dass Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen. Die Termine müssen vorher mit ihm abgesprochen werden; dabei ist auf seine Belange Rücksicht zu nehmen. Zeichnet [19]sich ab, dass der Vermieter hohe Einbußen zu erwarten hat, weil er die Wohnung in unvermietetem Zustand besser verkaufen könnte, bietet sich unter Umständen der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags an. Häufig kommt dieser allerdings nur gegen Zahlung einer Geldsumme an den Mieter zustande. Näheres dazu erklärt Kapitel 10.
Kann der neue Eigentümer einer Wohnung vom Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen?
Der Verkauf einer Mietwohnung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das Fortbestehen des Mietverhältnisses. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, mit dem Käufer einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Näheres dazu findet sich in Kapitel 15.
[21]1Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?
Bei Vertragsverstößen des Mieters ist vor einer Kündigung oder Unterlassungsklage durch den Vermieter grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Eine Abmahnung beinhaltet die Aufforderung an den Mieter, sein vertragswidriges Verhalten fortan zu unterlassen oder einen vertragswidrigen Zustand innerhalb einer Frist zu beseitigen. Für die Abmahnung ist zwar keine bestimmte Form vorgeschrieben, aber sie sollte aus Beweisgründen immer schriftlich abgefasst und nachweisbar an den Mieter zugestellt werden. Die Abmahnung muss zeitnah erfolgen.
Tipp
Es empfiehlt sich, dass der Vermieter die Vertragsverstöße des Mieters im Abmahnungsschreiben ausführlich und detailliert darlegt. Dabei sollte er Datum, Uhrzeit und Art der Vertragsverletzung sowie die konkrete Beeinträchtigung angeben, zudem die rechtlichen Konsequenzen bei weiteren Verstößen, zum Beispiel die fristlose Kündigung.
Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt angesehenen Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 20.2.2008, VIII ZR 139/07).
1.1Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung
Wenn der Mieter die Miete trotz Beanstandung immer wieder verspätet zahlt, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten und riskiert die fristlose oder ordentliche Kündigung. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 ist gesetzlich geregelt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte im Voraus zu entrichten ist (§ 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Auch in den Mietverträgen ist meistens vereinbart, dass der Mieter den monatlichen Mietzins spätestens am dritten Werktag eines jeweiligen Monats im Voraus zahlen muss. Zu der monatlich zu zahlenden Miete gehören neben der Grundmiete Zahlungen für Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen oder Pauschalen.
Wohnraummiete: Zahlungsauftrag am dritten Werktag genügt
Nach den gesetzlichen Vorschriften muss der Mieter die Miete zu Beginn, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag eines Monats entrichten (§ 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB). Das bedeutet nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt lediglich die sogenannte Leistungshandlung vorgenommen haben muss. Hierfür genügt es, wenn der Wohnungsmieter seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen [22]Monats ordnungsgemäß, das heißt unter Angabe der zutreffenden Bankdaten, erteilt hat und sein Konto ausreichend gedeckt ist (BGH, Urteil vom 5.10.2016, VIII ZR 222/15). In diesem Fall entstehen dem Vermieter keine Rechte aus verspätetem Zahlungseingang, zum Beispiel Abmahnung oder Kündigung. Demnach befindet sich der Mieter noch nicht zwingend in Zahlungsverzug, wenn die monatliche Miete erst am vierten Werktag des Monats oder später eingeht. Entgegen der bisher geltenden Rechtslage ist für die Pünktlichkeit der Mietzahlung also nicht entscheidend, ob die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats bereits auf dem Vermieterkonto eingegangen ist.
Anderslautende Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die bestimmen, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt, sind nach Auffassung des BGH wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Denn eine solche Klausel erlege dem Mieter abweichend von den gesetzlichen Vorschriften das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auf, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht wurden. Damit seien die Mieter dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihnen nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen ausgesetzt (BGH, Urteil vom 5.10.2016, VIII ZR 222/15). Die vorgenannte Rechtsprechung gilt bisher nur für Mietverhältnisse über Wohnraum.
Achtung
Eine andere Rechtslage als bei Wohnungsmietverträgen besteht bei Geschäftsraummietverhältnissen: In Geschäftsraummietverträgen kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden, dass für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters abzustellen ist (OLG München, Urteil vom 20.7.2017, 32 U 4337/16).
Samstag zählt bei Mietzahlung nicht als Werktag
Bei der Berechnung der Frist von drei Werktagen zur Zahlung der Miete ist der Samstag nicht als Werktag mitzuzählen (BGH, Urteile vom 13.7.2010, VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09).
Beispiel
Fällt der erste Werktag eines Monats zum Beispiel auf einen Freitag, kann der Wohnungsmieter seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete noch bis zum Ablauf des nächstfolgenden Dienstag (Werktag) erteilen, ohne in Verzug zu geraten.
Bei verspäteter Zahlung hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens. Dazu gehören die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.
Will der Vermieter das Mietverhältnis wegen laufend verspäteter Mietzahlungen kündigen, muss er den Mieter grundsätzlich zuvor abmahnen.
[23]Tipp
In der Abmahnung ist darzulegen, welche Mieten nicht pünktlich eingegangen sind. Der Vermieter sollte in der Abmahnung das Datum der verspäteten Zahlungseingänge angeben.
Von der wiederholten verspäteten Mietzinszahlung ist der Fall vollständig unterbliebener Zahlung von zwei Monatsmieten oder mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Monate zu unterscheiden (Näheres hierzu findet sich in Kapitel 4.2).
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN LAUFEND VERSPÄTETER MIETZAHLUNG
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
Per Boten
Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 12.5.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung
Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die monatliche Miete beträgt 700 EUR. Sie sind verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten. In der Vergangenheit haben Sie die Miete jedoch wiederholt verspätet bezahlt wie folgt:
Für den Monat Februar 2023 ging die Miete erst am 22.2.2023 ein,
für den Monat ............... erst am ...............,
für den Monat ............... erst am ...............,
(…)
Wir fordern Sie deshalb auf, die Miete zukünftig pünktlich zu zahlen.
Sollten Sie auch in Zukunft unpünktlich zahlen, müssen Sie mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentli[24]chen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Darüber hinaus behalten wir uns vor, für die verspätete Mietzahlung Verzugszinsen geltend zu machen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN AUSSTEHENDER MIETZAHLUNG
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
Per Boten
Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 15.11.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen noch ausstehender Mietzahlungen
Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die monatliche Miete beträgt 700 EUR. Sie sind verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten. In der Vergangenheit haben Sie die Miete jedoch wiederholt nur teilweise bezahlt wie folgt:
Für den Monat September 2023 haben Sie nur 400 EUR und für den Monat November 2023 nur 500 EUR überwiesen. Daher befinden Sie sich mit der Zahlung der Miete für den Monat September 2023 in Höhe von 300 EUR und für den Monat November 2023 in Höhe von 200 EUR, also insgesamt in Höhe von 500 EUR in Verzug.
Wir fordern Sie deshalb auf, die rückständige Miete in Höhe von 500 EUR unverzüglich, jedoch spätestens bis 30.11.2023 zu zahlen sowie zukünftig die [25]Miete in voller Höhe und pünktlich spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten.
Sollten Sie auch in Zukunft die monatliche Miete nicht in voller Höhe bzw. unpünktlich zahlen, müssen Sie mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Darüber hinaus behalten wir uns vor, für die verspätete Mietzahlung Verzugszinsen geltend zu machen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
1.2Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens
Der Mieter muss den Hausfrieden wahren, hierzu gehört die Rücksichtnahme auf die anderen Hausbewohner. Er darf diese insbesondere nicht durch Lärm stören. Normale Wohngeräusche gehören aber zum vertragsgemäßen Gebrauch.
1.2.1Ruhezeiten und Lärmschutz
Meistens befinden sich in der Hausordnung Regelungen über Ruhezeiten. Die Mittagsruhe dauert im Allgemeinen von 13:00 bis 15:00 Uhr und die Nachtruhe von 22:00 bis 7:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen ist den ganzen Tag darauf zu achten, dass Zimmerlautstärke eingehalten wird.
Ruhezeiten können auch in Immissionsschutzgesetzen und gemeindlichen Verordnungen festgelegt sein. In der Landeshauptstadt München gilt zum Beispiel die Haus- und Musiklärmverordnung, erlassen aufgrund Art. 14 des Bayerischen Immissionsschutzgesetzes (BayImSchG).
Tonwiedergabegeräte wie Fernseher, Radio und Kassettenrekorder darf der Mieter auch während der Ruhezeiten benutzen. Allerdings muss er dabei unabhängig von den Ruhezeiten grundsätzlich darauf achten, dass Zimmerlautstärke eingehalten wird (LG Berlin, Urteil vom 19.10.1987, 13 O 2/87).
[26]Zimmerlautstärke liegt dann vor, wenn Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nicht mehr als geringfügig zu hören sind. Dies ist der Fall, wenn der Durchschnittsmensch diese kaum noch empfindet (BGH, Urteil vom 30.10.1981, V ZR 191/80).
Achtung
Mieter eines Mehrfamilienhauses dürfen nach dem OLG Düsseldorf zu jeder Tages- und Nachtzeit duschen und baden, in der Nacht allerdings nicht länger als 30 Minuten (Beschluss vom 25.1.1991, 5 Ss (OWi) 411/ 90).
Geräte wie Staubsauger, Bohrmaschinen, Rasenmäher, Sägen sowie Musikinstrumente darf der Mieter nur außerhalb der Ruhezeiten benutzen. Musizieren darf nicht generell verboten, aber im Mietvertrag bzw. der Hausordnung näher geregelt werden.
Hinweis
Ein Gewohnheitsrecht, dass Mieter einmal im Jahr, zum Beispiel an ihrem Geburtstag, auch während der Ruhezeiten lautstark feiern dürfen, gibt es nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.1.1990, 5 Ss (OWi) 475/89).
Der Mieter muss sein Wohnverhalten auch an die Besonderheiten des Mietobjekts anpassen. Hierbei sind unter anderem die folgenden Gesichtspunkte zu berücksichtigen:
baualtersbedingte Hellhörigkeit des Gebäudes,Bewohner, zum Beispiel überwiegend ältere Menschen oder Familien mit Kindern,örtliche Verhältnisse: reines Wohngebiet oder Mischgebiet mit Wohnhäusern und Gewerbe, auf dem Land oder in der Innenstadt,Größe und Nutzung des Anwesens: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung.Hinweis
Die Richtwerte der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) können Anhaltspunkte für noch zulässige Lärmeinwirkung geben.
1.2.2Störender Lärm
Hat der Vermieter den mit unzulässigem Lärm störenden Mieter abgemahnt und setzt dieser sein vertragswidriges Verhalten fort, kann der Vermieter von ihm Unterlassung verlangen (§ 541 BGB) oder ggf. fristlos bzw. ordentlich kündigen. Darüber hinaus kann er Schadenersatz fordern, zum Beispiel wenn andere Mieter die Miete wegen Lärms gekürzt haben.
In der Abmahnung muss der Vermieter die Lärmbelästigungen möglichst genau nach Art, Intensität und Zeitpunkt angeben. Die einer fristlosen Kündigung eines Wohn[27]raummietverhältnisses vorhergehende Abmahnung muss die missbilligten Störungen so greifbar beschreiben, dass für den Mieter nachvollziehbar erkennbar wird, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht. Pauschale Hinweise auf »Störungen der Nachtruhe« oder »laufende Ruhestörungen« genügen nicht.
Auch in einer nachfolgenden Kündigungserklärung ist der Kündigungsgrund durch Angabe von Tatsachen so konkret zu bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Hierzu muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung hinsichtlich Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2014, 63 S 166/14).
Die Darlegungs- und Beweislast für die einzelnen Vertragsverstöße liegt beim Vermieter.
Tipp
Der Vermieter sollte die beeinträchtigten Hausbewohner auffordern, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu führen, in dem diese die einzelnen Vertragsverstöße nach Art, Intensität und Zeitpunkt möglichst genau notieren.
Tab. 1: Beispiel eines Lärmprotokolls
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN STÖRUNG DES HAUSFRIEDENS
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
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Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
[28]München, den 10.3.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens
Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die anderen Hausbewohner haben sich bei uns wiederholt wegen erheblicher Lärmbelästigung, insbesondere in den Ruhezeiten und in der Nacht, beschwert.
Es handelt sich im Einzelnen um folgende Vorfälle:
Am 4.3.2023 von 23:00 bis 01:00 Uhr haben Sie durch lautes Abspielen von Tonwiedergabegeräten alle anderen Hausbewohner erheblich gestört. Diese konnten nicht einschlafen bzw. wurden aus dem Schlaf geweckt.
Am 8.3.2023 von 1:15 bis 2:30 Uhr war wiederholt lautes Geschrei und lautes Gepolter aus Ihrer Wohnung zu hören. Dadurch haben Sie die Nachtruhe der anderen Mitbewohner, insbesondere der im dritten Stock, wiederum erheblich gestört.
(…)
Uns liegen schriftliche Aufzeichnungen über die gerügten Störungen vor.
Wir fordern Sie auf, sich zukünftig vertragsgemäß zu verhalten und keinen ruhestörenden Lärm mehr zu verursachen. Sollten Sie Ihr vertragswidriges Verhalten fortsetzen, müssen Sie nicht nur mit einer Unterlassungsklage, sondern auch mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
1.3Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten
Mit Übernahme der Mietwohnung trifft den Mieter hinsichtlich der Mietsache eine allgemeine Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Er muss die Mietsache pfleglich und sorgfältig [29]behandeln und nach Möglichkeit vor Schäden bewahren. Deshalb gehört es auch zu seinen Pflichten, dem Vermieter Schäden unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB).
Gegen voraussehbare Schäden hat der Mieter geeignete Vorkehrungen zu treffen, zum Beispiel muss er die Räume regelmäßig reinigen, ausreichend heizen und lüften sowie bei Regen die Fenster schließen.
Achtung
Bei längerer Abwesenheit, zum Beispiel Urlaub, muss der Mieter einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Obhutspflichten beauftragen.
1.3.1Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung
Häufiger Anlass für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, insbesondere Schimmelbildung. Die Ursachen hierfür können entweder das Wohnverhalten des Mieters, vor allem unzureichendes Heizen und Lüften, oder ein Baumangel sein. Liegt die Ursache in der Bausubstanz, darf der Mieter die Miete mindern. Zudem kommen in diesem Fall Schadenersatzansprüche des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung sowie eine fristlose Kündigung durch den Mieter in Betracht. Hat dagegen falsches Wohnverhalten des Mieters den Schaden ausgelöst, kann der Vermieter Unterlassung oder Schadenersatz verlangen; er kann auch kündigen. Häufig liegen beide Ursachen vor. Letztlich kann nur ein Sachverständiger für Bauschäden den Ursprung eindeutig feststellen.
Dem Mieter ist zumutbar, die Wohnung zur ausreichenden Belüftung dreimal pro Tag querzulüften (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.2.2000, 19 U 7/99). Dies ist auch für einen berufstätigen Mieter zumutbar. So kann morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal gelüftet werden, am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und am Abend (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 7.2.2012, 2-17 S 89/11). Übermäßiges Lüften zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden, zum Beispiel siebenmal pro Tag, ist dagegen nicht Pflicht des Mieters (LG Dortmund, Urteil vom 20.11.2007, 1 S 49/07).
Schimmel bildet sich häufig hinter Möbeln. Mietwohnungen müssen in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass bei einem Abstand der Möbel von der Zimmerwand von nur wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeitserscheinungen auftreten können. Mangels abweichender Vereinbarung sind Mieter daher nicht verpflichtet, beim Aufstellen von Möbeln einen Mindestabstand von 5 cm oder mehr einzuhalten (LG Mannheim, Urteil vom 14.2.2007, 4 S 62/06; LG Münster, Urteil vom 22.3.2011, 3 S 208/10).
Feuchtigkeitsschäden treten oft nach Modernisierungsmaßnahmen auf, zum Beispiel nach dem Austausch von Holzfenstern gegen isolierverglaste Kunststofffenster.
[30]Achtung
Nach dem Einbau neuer Isolierglasfenster muss der Vermieter den Mieter konkret darauf hinweisen, wie dieser zukünftig sein Heiz- und Lüftverhalten den geänderten Verhältnissen anzupassen hat (LG München I, Urteil vom 8.3.2007, 31 S 14459/06). Entsprechende Informationen hierzu gibt es beim Hersteller oder Handwerker.
Folgende Sachverhalte können Anhaltspunkte für falsches Wohnverhalten des Mieters sein, insbesondere für unzureichendes Heizen und Lüften:
Beim Vormieter trat kein Schimmel auf.Die Heizkosten in der betreffenden Wohnung sind wesentlich geringer als der Durchschnittsverbrauch im Anwesen oder der vorangegangenen Heizperiode.Der Mieter trocknet Wäsche in der Wohnung.Die Fenster und Heizkörper sind zugestellt.Der Mieter ist oft verreist.In der Wohnung werden viele Pflanzen gegossen.Dagegen können folgende Sachverhalte Anhaltspunkte dafür sein, dass die Ursache für Feuchtigkeitsschäden in der Bausubstanz liegt:
Alte Holzfenster wurden gegen neue isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht.Die Heizanlage hat eine zu geringe Leistung.Das Dach ist undicht.Das Mauerwerk ist unzureichend isoliert.Tipp
Bei Neubauten dauert es eine gewisse Zeit, bis das Mauerwerk austrocknet. Wenn der Neubau erst kurz vor der Heizperiode fertiggestellt wurde, kann ein um 15 bis 20 % erhöhter Wärmebedarf bestehen. Der Vermieter sollte den Mieter darauf hinweisen.
Bei einem Streit bezüglich Schimmelbildung muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden nicht in der Bausubstanz liegt, zum Beispiel im Aufsteigen von Feuchtigkeit im Mauerwerk. Gelingt ihm dies, ist es Sache des Mieters zu beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH, Urteil vom 10.11.2004, XII ZR 71/01).
Dem Vermieter obliegen also zunächst die Darlegung und der Beweis, dass keine ursächlichen Baumängel vorliegen und insbesondere der Zustand von Heizung, Fenstern und Türen das Entstehen der Feuchtigkeitsschäden nicht ausgelöst hat. Kann der Vermieter diesen Nachweis erbringen, obliegt es dem Mieter, konkret darzulegen, dass weder die Art der Ausstattung der Wohnung mit Möbeln noch seine Heizgewohnheiten oder sein Lüftverhalten für die Feuchtigkeitsschäden ursächlich sind.
[31]Tipp
Ein Sachverständigengutachten über die Feststellung der Ursache von Schimmel kann teuer werden. Ist sich der Vermieter nicht ganz sicher, dass die Feuchtigkeitsschäden allein durch das Heiz- und Lüftverhalten des Mieters verursacht wurden, sollte er zunächst versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Einigung herbeizuführen.
1.3.2Einfordern der Sorgfaltspflichten
Verstößt der Mieter gegen seine Sorgfaltspflichten, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens verlangen und ggf. eine Kündigung aussprechen.
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN VERLETZUNG DER SORGFALTSPFLICHTEN
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
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Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 18.3.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen Verletzung der Sorgfaltspflichten
Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Sie haben uns am 12.3.2023 angezeigt, dass Sie Schimmel in der Wohnung haben. Am 15.3.2023 fand deshalb eine Wohnungsbesichtigung statt. Bei der Wohnungsbesichtigung waren Sie, der Hausverwalter X und wir anwesend.
Wir stellten folgende Feuchtigkeitsschäden und Schimmel in Ihrer Wohnung fest:
Küche: Auf der Innenseite des Fensterrahmens ist Schimmel. Bei der Ortsbegehung befand sich Schwitzwasser auf der Innenseite der Fensterscheibe.Bad: Sämtliche Silikonfugen sind schwarz verfärbt.[32]Wohnzimmer: In der rechten und linken Ecke über dem Fenster finden sich jeweils auf einer Fläche von etwa ..... cm2 Schwarzverfärbungen.Die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sind allein auf Ihr vertragswidriges Verhalten zurückzuführen.
Sie sind verpflichtet, Ihre Wohnung ausreichend zu lüften und zu heizen. Hierzu gehört, dass Sie die Wohnung mindestens dreimal pro Tag stoßlüften und dafür sorgen, dass eine angemessene Zimmertemperatur vorherrscht.
Wir fordern Sie deshalb auf, zukünftig ausreichend zu lüften und zu heizen, und die Feuchtigkeitsschäden umgehend, jedoch
spätestens bis 15.4.2023
fachgerecht zu beseitigen. Wir werden die Wohnung dann nochmals besichtigen, um die fachgerechte Schadensbeseitigung sowie Ihr Heiz- und Lüftverhalten zu überprüfen. Zudem behalten wir uns ausdrücklich vor, weitere Schäden geltend zu machen.
Wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
1.4Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten (§ 540 BGB). Der Wohnungsmieter kann unter bestimmten gesetzlichen Vorgaben die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung verlangen (§§ 540, 553 BGB). Im Unterschied zum Wohnungsmieter hat der Mieter von Geschäftsraum dagegen keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis grundsätzlich außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (Näheres hierzu in Kapitel 6.2.2).
[33]1.4.1Erlaubnis zur Untervermietung
Ein Mieter von Wohnraum hat einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, wenn er nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten will (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.
Dies gilt jedoch nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Keine Dritten im Sinne der §§ 540, 553 BGB sind nächste Familienangehörige oder Bedienstete. Diese darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung mitaufnehmen, denn sie sind keine Dritten. Dazu zählen der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner, Kinder sowie Personal. Allerdings darf der Mieter nicht so viele Personen aufnehmen, dass die Wohnung überbelegt ist. Ebenso darf er die Wohnung seinen Angehörigen nicht zum alleinigen Gebrauch überlassen.
Auch Besuch darf der Mieter jederzeit ohne Erlaubnis des Vermieters empfangen. Das gilt auch für einen längeren Zeitraum. Gegen die Annahme von bloßem Besuch spricht nach einer neueren Entscheidung des LG München die vollständige Überlassung aller Schlüssel. Denn die Definition als Besuch beinhaltet stets, dass die Wohnung auch von dem eigentlichen Bewohner genutzt wird. Durch die Überlassung sämtlicher Schlüssel begibt man sich jedoch gerade der Nutzungsmöglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung, was für eine (Unter-)Vermietung spricht (LG München I, Beschluss vom 9.4.2018, 14 S 17192/17).
Hinweis
Eine zum Nachteil des Wohnungsmieters abweichende vertragliche Vereinbarung vom gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB), das heißt, dieser Anspruch kann weder vertraglich abbedungen noch eingeschränkt oder zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Unwirksam ist zum Beispiel eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der die Untervermietung nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters zulässig ist (BGH, Urteil vom 15.5.1991, VIII ZR 38/90).
Bei dem berechtigten Interesse an der Untervermietung kann es sich um wirtschaftliche oder persönliche Gründe handeln. Die Rechtsprechung stellt an die Annahme eines berechtigten Interesses keine hohen Anforderungen.
Ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung hat der Wohnungsmieter zum Beispiel dann, wenn er im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit dem Dritten eine auf Dauer angeleg[34]te Wohngemeinschaft begründen will, gleichviel, ob es sich bei dem Dritten um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handelt (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 17.8.1982, 4 RE-Miet 1/82).
Beispiel
Berufsbedingter Auslandsaufenthalt
Bei berufsbedingter Abwesenheit ist der Wunsch nach einer Entlastung von berufsbedingt erhöhten Wohn- und Reisekosten ein berechtigtes Interesse in Bezug auf die Gebrauchsüberlassung im Wege der Untervermietung eines Teils der Wohnung (BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05). Auch ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen.
Von einer Überlassung nur eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn ein Zimmer einer größeren Wohnung – hier ein Zimmer einer Dreizimmerwohnung – von der Untervermietung ausgenommen wird, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13).
Auch bei einer Einzimmerwohnung kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB bestehen. Der Mieter darf nur nicht vollständig den Gewahrsam an der Wohnung aufgeben. Zwar kann er nicht ein eigenes Zimmer für sich behalten, jedoch ist die »Überlassung eines Teils des Wohnraums« bereits gegeben, wenn er den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er einen Bereich in der Wohnung behält, in dem er seine in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagert, erst recht, wenn er zudem im Besitz eines Schlüssels bleibt (LG Berlin, Urteil vom 7.4.2022, 67 S 7/22).
Achtung
Verweigert der Vermieter zu Unrecht eine vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, kann der Mieter für die entgangenen Untermieten Schadenersatz verlangen (BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13).
Die Rechtsprechung nahm zum Beispiel auch in folgenden Fällen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung an:
Eine Mieterin will nach dem Auszug ihrer Söhne mit einer anderen Person zusammenleben und sich mit dieser die Wohnkosten teilen, um ihre eigene finanzielle Belastung zu senken. Ob die Mieterin und die andere Person verlobt oder Lebenspartner sind oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollen, ist im Hinblick auf die geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nicht entscheidungserheblich (LG Berlin, Beschluss vom 10.1.2018, 65 S 202/17).[35]Ein Mieter will nach dem Scheitern seiner nichtehelichen Lebensgemeinschaft einen neuen Mitbewohner in die Wohnung aufnehmen (LG Hamburg, Beschluss vom 6.2.1989, 16 T 150/88).Ein zur Miete wohnender Alleinerziehender will mit einem anderen Alleinerziehenden zusammenleben, um die Kinder gemeinsam zu erziehen und zu betreuen (AG Hamburg, Urteil vom 17.8.1982, 42b C 129/82).Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung muss nach Vertragsschluss entstehen
Das berechtigte Interesse an der Untervermietung darf erst nach Vertragsschluss entstanden sein. Keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hat der Mieter, wenn das berechtigte Interesse an der Untervermietung bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen – zumindest latent – vorhandenen Wunsch zur Überlassung eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (BGH, Urteil vom 31.1.2018, VIII ZR 105/17).
Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung besteht demnach nicht, wenn eine Wohnung von Anfang an nicht für die eigene Nutzung, sondern ausschließlich für die Nutzung durch Familienangehörige – hier den Bruder – angemietet wird. In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall lebte die Mieterin gemeinsam mit Ehemann und Kindern in einer anderen Wohnung in Berlin. Sie beschloss, zusammen mit ihren Eltern die streitgegenständliche Wohnung für den Bruder anzumieten, wollte jedoch selbst nie ihren Lebensmittelpunkt dort begründen. Daher ist das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nicht erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden. Schon deshalb kommt ein Anspruch auf Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung nicht in Betracht. Vielmehr ist der Vermieter wegen der unbefugten Gebrauchsüberlassung an den Bruder zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt (LG Berlin, Beschluss vom 24.2.2022, 65 S 202/21).
Beispiel
Latentes Überlassungsinteresse bei Vertragsschluss: kein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung bei berufsbedingtem Auslandsaufenthalt
Ein Mieters hat dann keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte – hier für einen Zeitraum von rund vier Jahren –, wenn bereits bei Vertragsschluss bei ihm angesichts naheliegender späterer Auslandstätigkeiten ein »latentes Überlassungsinteresse« vorhanden war (LG Berlin, Urteil vom 30.6.2022, 67 S 35/22).
Die Mieter waren schon vor Abschluss des Mietvertrags – und zum Teil langjährig – beruflich im Ausland tätig. Es bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein einziger Anhalt dafür, dass die beruflichen Auslandsentsendungen des für eine politische Stiftung tätigen Mieters nach Ver[36]tragsschluss ein Ende finden würden. Das Amtsgericht (AG) verurteilte den Vermieter dennoch zur Erlaubniserteilung. Die Mieter hätten ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung. Dieses sei erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden, da die Mieter bei dessen Abschluss noch nicht hätten sicher sein können, ihr gesamtes Berufsleben im Ausland zu verbringen.
Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Vermieter Berufung ein. Das LG Berlin entschied zugunsten des Vermieters und hob das Urteil des Amtsgerichts auf. Die Mieter hätten keinen Anspruch auf Erteilung der Untervermieterlaubnis. Denn das wirtschaftliche Interesse der Mieter an einer Deckung der ihnen in Berlin auch während ihrer berufsbedingten Auslandseinsätze erwachsenden Mietkosten und einer der Erzielung von Untermieteinnahmen dienenden Drittüberlassung der Mietsache war bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden, jedenfalls aber latent angelegt. Denn die Mieter hatten sich bereits vor Vertragsschluss langfristig und durchgängig berufsbedingt im Ausland aufgehalten. Dieser Umstand sei typischer Ausdruck einer bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses latent vorhandenen Anlage des Überlassungsinteresses, bei der nicht das spätere Ob des Interesses ungewiss ist, sondern lediglich der genaue Zeitpunkt, an dem es erstmals offen zutage treten wird.
Beispiel
Untervermietung an Flüchtlinge: Humanitäre Beweggründe sind kein mieterbezogenes Interesse
Kein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist der Wunsch des Mieters, einen Teil des Wohnraums aus humanitären Gründen an Flüchtlinge unterzuvermieten. Jedenfalls ist dieses Interesse nicht nach Abschluss des Mietvertrags entstanden, wenn Flüchtlinge bereits vor Mietvertragsabschluss in Deutschland vorhanden waren (AG München, Urteil vom 20.12.2022, 411 C 10539/22).
Achtung
Die Darlegungs- und Beweislast für ein berechtigtes Interesse und dass dieses nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, trägt der Mieter.
Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter aus anderen Gründen die Gebrauchsüberlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Um einen wichtigen Grund in der Person des Dritten handelt es sich zum Beispiel, wenn zu erwarten ist, dass dieser den Hausfrieden stört, oder bei persönlicher Feindschaft zwischen Vermieter und Drittem.
Achtung
Damit der Vermieter überprüfen kann, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt, hat der Mieter den infrage kommenden Untermieter namentlich zu benennen. Mehr als den Namen (sowie zur eindeutigen Identifikation auch [37]Geburtsdatum nebst Geburtsort) und Angaben über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters muss der Mieter nach Meinung des LG Berlin nicht mitteilen (Beschluss vom 30.11.2020, 64 T 49/20).
Haben Vermieter Anspruch auf ein persönliches Kennenlernen des potenziellen Untermieters?
Nach Auffassung des LG Berlin darf ein Vermieter die Untervermietungserlaubnis nicht davon abhängig machen, dass ein in Aussicht gestellter Untermieter sich bei ihm bewerbe oder sich persönlich bei ihm vorstelle, denn die Auswahl des Untermieters sei allein Sache des Mieters. Kennt der Vermieter den Untermieter weder persönlich noch hat er etwa aus Presseveröffentlichungen Kenntnis von dessen Person und Anhaltspunkte für seine mangelnde Eignung, so müsse der Mieter es dem Vermieter nicht erst durch zusätzliche Informationen ermöglichen, nach denkbaren Hinderungsgründen zu forschen (LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020, 64 T 49/20).
Mieter muss Überlassungskonzept angeben
Ein auf die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters muss auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthalten. Das heißt, aus dem Antrag muss sich ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergeben, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden »Teils des Wohnraums« beabsichtigt ist. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen »Teils der Mietsache«, sondern zur räumlich nicht näher beschränkten »Untervermietung« verlangt.
Nichts anderes gilt im Fall der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint, zum Beispiel bei einem Einzimmerapartment. Eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 BGB ergebende Formalpflichten hinzuweisen, besteht nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat (LG Berlin, Beschluss vom 24.6.2021, 67 S 87/21).
Beispiel
Mieter muss bei Untervermietung die Mietpreisbremse beachten
Ein Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn die Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstößt, so entschied das LG Berlin (Urteil vom 26.4.2022, 65 S 221/21). Der Mieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin wollte Anfang des Jahres 2020 ein Zim[38]mer untervermieten und die dazu notwendige Erlaubnis seines Vermieters einholen. Der Mieter zahlte für die circa 77 m2 große Dreizimmerwohnung eine Nettokaltmiete von 560 EUR. Der Untermieter sollte für nur eines von drei Zimmern eine Miete von 447 EUR zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 103 EUR zahlen und war auch damit einverstanden. Der Vermieter verweigerte die Untervermieterlaubnis. Daraufhin erhob der Mieter Klage auf Ersatz eines Mietausfallschadens.
Das LG Berlin entschied zugunsten des Vermieters. Der Mieter habe keinen Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens, weil ihm kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis zustehe. Denn die hier begehrte Untervermieterlaubnis stehe nicht im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung, sondern im Widerspruch zum sozialen Wohnraummietrecht des BGB, hier den Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB). Diese binden grundsätzlich auch den Mieter, der im Verhältnis zum Untermieter rechtlich als Vermieter anzusehen ist. Der Vermieter durfte die Erlaubnis zur Untervermietung somit verweigern.
Achtung
Bei zulässiger Untervermietung des Mieters bestehen keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter. Die Parteien des Mietvertrags bleiben unverändert.
1.4.2Erhöhung der Miete bei Untervermietung
Ist dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung nur bei angemessener Erhöhung der Miete zuzumuten, zum Beispiel weil es zu einer stärkeren Abnutzung der Wohnung kommt, kann er die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB).
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN UNERLAUBTER GEBRAUCHSÜBERLASSUNG EINES TEILS DER WOHNUNG AN DRITTE
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
Per Boten
Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 25.3.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung an Dritte
[39]Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Wir mussten feststellen, dass Sie eine weitere Person in die Wohnung aufgenommen haben. Hierauf haben uns die Nachbarn sowie der Hausmeister hingewiesen. Nach der Auskunft des Einwohnermeldeamts handelt es sich hierbei um Frau Wagner. Sie sind nicht berechtigt, die Wohnung ohne unsere Erlaubnis einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, insbesondere sie unterzuvermieten. Wir fordern Sie deshalb auf, die unbefugte Gebrauchsüberlassung umgehend, jedoch
spätestens bis 15.4.2023
zu beenden und auch zukünftig zu unterlassen.
Wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN UNERLAUBTER GEBRAUCHSÜBERLASSUNG DER GESAMTEN WOHNUNG
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
Per Boten
Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 25.3.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung
[40]Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Wir mussten feststellen, dass Sie aus der Wohnung ausgezogen sind und nun Frau .................... in der Wohnung lebt. Sie sind nicht berechtigt, die Wohnung ohne unsere Erlaubnis einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, insbesondere sie unterzuvermieten. Wir fordern Sie deshalb auf, die unbefugte Gebrauchsüberlassung umgehend, jedoch
spätestens bis 15.4.2023
zu beenden und auch zukünftig zu unterlassen.
Wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
1.4.3Untervermietung an Touristen
Kurzfristige und häufige Untervermietungen an Touristen, zum Beispiel über die Vermieterplattformen Airbnb, 9flats und Wimdu, sind ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters unzulässig. Schon das Anbieten der vermieteten Wohnung über entsprechende Internetportale und nicht erst die Überlassung an Touristen stellt ohne eine Genehmigung des Vermieters eine Pflichtverletzung des Mietvertrags dar und rechtfertigt somit ohne Weiteres eine Abmahnung (AG München, Urteil vom 13.10.2021, 417 C 7060/21). Nach erfolgloser Abmahnung kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB gerechtfertigt sein (siehe Kapitel 4.5.3).
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN ENTGELTLICHER GEBRAUCHSÜBERLASSUNG EINER WOHNUNG AN TOURISTEN
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
[41]Per Boten
Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 20.11.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer Wohnung an Touristen
Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Wir mussten feststellen, dass Sie ohne unsere Erlaubnis die Wohnung auf der Vermieterplattform ………………… für eine tageweise Anmietung anbieten und an Touristen weitervermieten. Hierzu sind Sie ohne unsere ausdrückliche Erlaubnis nicht berechtigt.
Wir fordern Sie deshalb auf, die vertragswidrige Gebrauchsüberlassung der Wohnung unverzüglich zu beenden und zukünftig zu unterlassen, die Anzeige aus dem Internetportal ………………… zu löschen und zukünftig keine derartigen Anzeigen mehr zu schalten.
Wenn Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie nicht nur mit einer Klage auf Unterlassung, sondern auch mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
1.5Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
Wenn der Vermieter Mieträume zu Wohnzwecken vermietet hat, darf der Mieter diese grundsätzlich auch nur zum Wohnen nutzen. Maßgeblich hierfür ist die Regelung im Mietvertrag. Allerdings können bestimmte berufliche Tätigkeiten noch zum vertragsgemäßen Wohngebrauch gehören.
[42]1.5.1Was fällt unter vertragsgemäßen Gebrauch?
Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter zum Beispiel im häuslichen Arbeitszimmer ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des Wohnens. In diesen Fällen benötigt der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters.
Zum vertragsgemäßen Wohngebrauch gehören zum Beispiel:
Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers,schriftstellerische Tätigkeit eines Autors,Telearbeit eines Angestellten.1.5.2Erlaubnis des Vermieters
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter dagegen grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Eine unzulässige Nutzung liegt in der Regel vor, wenn die geschäftliche Tätigkeit des Mieters Publikumsverkehr mit sich bringt oder der Mieter ein zusätzliches Firmenschild an die Fassade anbringt.
Tritt die geschäftliche Tätigkeit des Mieters rechtserheblich nach außen in Erscheinung, muss der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung einholen. Allerdings kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, diese Erlaubnis zu erteilen. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann infrage, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 213/12).
Ein Anspruch auf Erlaubnis kommt dagegen regelmäßig nicht in Betracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden (BGH, Urteil vom 14.7.2009, VIII ZR 165/08). Auch muss der Vermieter nicht erlauben, dass der Mieter in den ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 213/12).
Ist die in der Wohnung ausgeübte Tätigkeit des Mieters erlaubnispflichtig, kann der Vermieter seine Zustimmung von der Zahlung eines angemessenen Mietzuschlags abhängig machen.
[43]1.5.3Zweckentfremdungsgenehmigung
Vor Erteilung der Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung seiner Wohnung sollte der Vermieter prüfen, ob für diese Nutzung eine behördliche Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist. Der Verstoß gegen ein Zweckentfremdungsverbot kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Das Zweckentfremdungsrecht ist Sache der Länder; so hat zum Beispiel Bayern das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen. Danach können die einzelnen Gemeinden mit Wohnraummangel für ihr Gebiet durch Satzung festlegen, dass Wohnraum nur mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden darf. Eine solche Zweckentfremdungssatzung hat beispielsweise die Landeshauptstadt München erlassen.
Setzt der Mieter die vertragswidrige Nutzung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter gerichtlich Unterlassung verlangen oder das Mietverhältnis kündigen.
DIGITALE EXTRAS
MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN UNZULÄSSIGER GEWERBLICHER NUTZUNG
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
Müllerstraße 3
80000 München
Per Boten
Ernst Meier (Mieter)
Christine Meier (Mieter)
Meierstraße 3
80100 München
München, den 22.1.2023
Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München
Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier,
mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Zweizimmerwohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die Anmietung erfolgte ausschließlich zu Wohnzwecken. Die Wohnung besteht aus zwei Zimmern, Küche und Bad und ist circa 55 m2 groß.
Wir mussten feststellen, dass Sie die Wohnung ohne unsere Erlaubnis überwiegend gewerblich nutzen. Sie betreiben in der Wohnung ein Maklerbüro und haben die Wohnung als ihre Geschäftsadresse angegeben. Zudem haben [44]Sie ein zusätzliches Schild mit dem Namen des Maklerbüros neben der Klingel angebracht.
In der Wohnung empfangen Sie regelmäßig Kunden, täglich circa fünf bis acht Personen. Dieser Parteiverkehr führt zu erhöhtem Lärm im Treppenhaus auch während der Ruhezeiten. Zudem wird durch die Kunden das Treppenhaus verstärkt verschmutzt. Darüber haben sich andere Hausbewohner beschwert.
Die unerlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar. Deshalb fordern wir Sie auf, umgehend, jedoch
spätestens bis 15.2.2023
die vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung einzustellen und auch zukünftig zu unterlassen sowie das Schild mit dem Hinweis auf das Gewerbe zu entfernen.
Sollten Sie unserer Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie nicht nur mit einer Klage auf Unterlassung, sondern auch mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wegen vertragswidrigen Gebrauchs bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Müller (Vermieter)
Eva Müller (Vermieter)
1.6Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
Viele Mieter wollen ein Haustier halten. Dies kann zu Konflikten mit dem Vermieter und Nachbarn führen, die sich durch das Tier gefährdet oder durch Lärm und Verschmutzung belästigt fühlen. Bereits vor Anschaffung des Tieres sollte deshalb geklärt werden, ob die beabsichtigte Tierhaltung zulässig ist. Die Rechtsprechung hierzu ist allerdings nicht einheitlich.
Enthält der Mietvertrag keine Regelung über Tierhaltung, ist die vom Mieter beabsichtigte Tierhaltung erlaubt, wenn sie zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 BGB zählt. Hierzu gehört die Haltung sogenannter Kleintiere. Diese kann der Vermieter nicht verbieten. Strittig kann dabei im Einzelfall sein, was unter den Begriff [45]»Kleintier« fällt. Dazu zählen zum Beispiel Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen, Zierfische oder Wellensittiche (AG München, Urteil vom 6.7.2004, 413 C 12648/04).
Handelt es sich nicht um Kleintiere, erfordert die Frage, ob die Tierhaltung zulässig ist, nach Auffassung des BGH eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06). Zu berücksichtigen sind insbesondere
Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere,Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet,Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und der Nachbarn,Anzahl und Art anderer Tiere im Haus,bisherige Handhabung durch den Vermieter sowiebesondere Bedürfnisse des Mieters.Beispiel
Nur ein Hund in 2,5-Zimmer-Wohnung erlaubt
Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch und kann den Mietern untersagt werden, entschied das AG München. Die Mieter hielten in ihrer 2,5-Zimmer-Wohnung mit 98 m2 Wohnfläche in München fünf sogenannte Taschenhunde. Der Vermieter verlangte von den Mietern schriftlich, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen, allerdings erfolglos. Daraufhin erhob der Vermieter Klage. Das AG München gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Mieter, künftig nur noch einen Hund in der Wohnung zu halten. Im schriftlichen Mietvertrag war keine Vereinbarung über die Tierhaltung getroffen worden. Die Mieter konnten durch die Aussage eines Zeugen nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Aber die Mieter konnten nicht beweisen, dass der Vermieter die Haltung von fünf Hunden genehmigt hatte. Die Haltung von mehr als einem Hund entspreche in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (AG München, Urteil vom 12.5.2014, 424 C 28654/13).
Viele Mietverträge enthalten Regelungen zur Tierhaltung. Unwirksam ist jedoch eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, die das Halten von Haustieren uneingeschränkt verbietet. Denn dies würde auch die Kleintierhaltung umfassen (BGH, Urteil vom 20.1.1993, VIII ZR 10/92).
Eine Formularklausel mit dem generellen Verbot, Hunde und Katzen zu halten, ist ebenfalls unwirksam. Denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm [46]eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB.
