Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht E-Book

Oliver Elzer

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Business Software
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 402

Beschreibung

Die Wohnungseigentümer:innen haben die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen zu tragen. Hierzu müssen Forderungen gegen die Wohnungseigentümer:innen und andere Hausgeldschuldner:innen begründet, angefordert und notfalls zwangsweise beigetrieben werden. Dieses Buch stellt die Abläufe dieses Forderungsmanagements vor: von der Mahnung bis zur Durchführung der Zwangsvollstreckung in ein Wohnungseigentum. Es geht zudem auf die Möglichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen in der schon eingetretenen Krise ein und zeigt, wie diese schon im Vorfeld finanzielle Ausfälle verhindern kann und was die Verwaltungen insoweit unternehmen müssen. Inhalte: - Die Hausgeldforderung: Grundlagen, Entstehung, Fälligkeit und Erlöschen - Gerichtliche und außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld - Verwaltervertrag und Hausgeldinkasso - Alternativen zum Hausgeldinkasso - Zwangsvollstreckung: Grundsätze und Überblick - Was tun bei Insolvenz eines Wohnungseigentümers  zw. einer Eigenümerin Neu in der 2. Auflage: - Relevanter Prüfungsstoff nach der Anlage zu § 1 der Zertifizierter-Verwalter- Prüfungsverordnung - Alle Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) - Förderung der Elektromobilität - Neue kosten- und grundbuchrechtliche Vorschriften Digitale Extras: - Musterformulierungen - Checklisten

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwort zur 2. Auflage1 Einführung2 Die Entstehung einer Hausgeldforderung2.1 Beschluss der Wohnungseigentümer2.2 Grundlagen zum Hausgeldbeschluss2.2.1 Überblick2.2.2 Bestimmtheit des Hausgeldbeschlusses2.3 Die Vorschüsse2.3.1 Die »Ansätze« des Wirtschaftsplans2.3.2 Fortgeltung der Vorschüsse2.3.3 Bestimmung der Fälligkeit und Verfall- und Vorfälligkeitsklausel2.3.4 Anpassung der Vorschüsse2.3.5 Beschlussmuster: Vorschüsse2.4 Die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse2.4.1 Gegenstand2.4.2 Beschlussmuster: Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse2.5 Ordnungsmäßigkeit und Bestandskraft der Beschlüsse2.6 Vorschüsse auf eine Sonderumlage2.7 Schadensersatz2.7.1 Überblick2.7.2 Geltendmachung2.8 Zweiergemeinschaft2.9 Zinsen, Verzug und Zinshöhe2.9.1 Allgemeines2.9.2 Höhe des Zinses2.9.3 Beschluss entfällt2.10 Hausgeldgläubigerin3 Die Fälligkeit der Hausgeldforderung3.1 Grundsatz: Bestimmung der Wohnungseigentümer3.1.1 Gemeinschaftsordnung3.1.2 Beschluss3.2 Ausnahme: Bestimmung der Wohnungseigentümer fehlt4 Der Schuldner der Hausgeldforderung4.1 Fälligkeitstheorie und Überblick4.2 Wohnungseigentümer4.2.1 Natürliche Personen4.2.2 Juristische Personen4.2.3 Rechtsfähige Personengesellschaft4.2.4 Erbfall (Schuld und Haftung des Erben)4.2.5 Teilhaber eines Wohnungseigentums4.2.6 Sonderfälle4.3 Erwerberhaftung4.3.1 Überblick4.3.2 Hausgeld fällig vor Erlangung des Status »Wohnungseigentümer«4.3.3 Hausgeld fällig nach Erlangung des Status »Wohnungseigentümer«4.3.4 Dingliche Haftung4.4 Parteien kraft Amtes5 Die Anpassung der Vorschüsse (Guthaben)5.1 Allgemeines5.2 Entstehung5.2.1 Vorschüsse5.2.2 Fassung des Beschlusses5.2.3 Überzahlungen5.3 Aufrechnung5.4 Zurückbehaltungsrecht5.5 Anspruchsinhaber und -verpflichteter5.6 Hinderungsbeschluss gegen die Auskehrung von Guthaben6 Das Erlöschen einer Hausgeldforderung6.1 Zahlungen des Hausgeldschuldners6.2 Aufrechnung6.2.1 Hausgeldschuldner6.2.2 Aufrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer6.3 Erlass von Hausgeldforderungen6.4 Zurückbehaltungsrechte des Hausgeldschuldners6.4.1 Grundsatz6.4.2 Insbesondere Eintritt der Verjährung, § 214 BGB7 Die außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld7.1 Anforderung des Hausgeldes7.1.1 Überblick7.1.2 Art und Weise der Erfüllung7.1.3 Die Verbuchung von Hausgeldzahlungen7.1.4 Erfolglose Anforderung: Feststellung des Verzugs (Säumigkeit)7.1.5 Anmeldung einer Hausgeldforderung in der Zwangsversteigerung Dritter7.2 Beschlüsse nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG7.3 Wann muss der Verwalter einschreiten?7.3.1 Regel: Sofortiges Einschreiten7.3.2 Mittel (Art und Weise)7.3.3 Wohnungseigentümer nennt Gründe7.4 Wie muss der Verwalter einschreiten?7.4.1 Allgemeines7.4.2 Inkassosoftware7.4.3 Persönliche Klärungen7.4.4 Mahnung des Schuldners7.5 Einschaltung Dritter7.6 Einwirkung auf Hausgeldforderung durch Verwalter?7.6.1 Verzicht und Anerkenntnis7.6.2 Stundung und Ratenzahlung7.6.3 Vergleich mit dem Hausgeldschuldner7.7 Fristenkontrolle7.8 Haftung des Verwalters7.8.1 Hausgeldinkasso7.8.2 Verwaltervertrag8 Verwaltervertrag und Hausgeldinkasso8.1 Pflichten der Wohnungseigentümer zum Hausgeldinkasso8.2 Ermächtigung zum gerichtlichen Hausgeldinkasso8.2.1 Überblick8.2.2 Klarstellung8.3 Sondervergütungen8.3.1 Mögliche Sondervergütungen8.3.2 Flankierende Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG8.3.3 Nebenforderung bei gerichtlichem Vorgehen9 Die gerichtliche Beitreibung von Hausgeld9.1 Überblick9.1.1 Anderweitiger Titel9.1.2 Mahn- oder Klageverfahren?9.1.3 Keine abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zum gerichtlichen Vorgehen9.1.4 Ermächtigung des Verwalters für gerichtliches Vorgehen9.1.5 Einschaltung eines Rechtsanwaltes9.1.6 Klärung, wer Hausgeldschuldner ist9.1.7 Kostenfestsetzungsverfahren9.1.8 Klärung, ob Zwangsvollstreckung zu beginnen ist9.2 Finanzierung9.2.1 Kostenposition im Wirtschaftsplan9.2.2 Sonderumlage9.2.3 Erhaltungsrücklage9.2.4 Verbraucherdarlehensvertrag9.3 Gerichtliches Mahnverfahren9.3.1 Überblick9.3.2 Durchführung des Mahnverfahrens9.3.3 Erlass eines Mahnbescheids9.3.4 Erlass eines Vollstreckungsbescheids9.3.5 Urkundenmahnverfahren9.3.6 Kosten und Gebühren9.4 Die Hausgeldklage9.4.1 Grundsätze des Verfahrens9.4.2 Anwaltsbeauftragung9.4.3 Die Klageschrift9.4.4 Verteidigung des Hausgeldschuldners9.4.5 Mündliche Verhandlung9.4.6 Urkundenverfahren9.4.7 Prozessvergleiche in Hausgeldsachen9.4.8 Rechtsmittel9.5 Kosten und Gebühren9.6 Zwangsvollstreckungsandrohung10 Die Zwangsvollstreckung10.1 Grundsätze und Überblick10.1.1 Bonitätsprüfung10.1.2 Voraussetzungen10.1.3 Rangklassen10.1.4 Insolvenz (Rückschlagsperre)10.1.5 Ermächtigung des Verwalters10.1.6 Kosten der Zwangsvollstreckung10.1.7 Checkliste Zwangsvollstreckung11 Mobiliarzwangsvollstreckung: Sach- und Forderungspfändung11.1 Sachpfändung (§§ 808 ff. ZPO)11.1.1 Antrag11.1.2 Vorschuss an den Gerichtsvollzieher11.1.3 Pfändung11.2 Forderungspfändung11.2.1 Mögliche Forderungen11.2.2 Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses11.2.3 Kostenvorschuss11.2.4 Erlass des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses11.2.5 Zustellung an Drittschuldner11.2.6 Pfändungsgrenzen12 Immobiliarzwangsvollstreckung12.1 Sicherungshypothek12.1.1 Allgemeines12.1.2 Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek12.1.3 Eintragung12.2 Zwangsverwaltung12.2.1 Ziele der Zwangsverwaltung12.2.2 Vorteile der Zwangsverwaltung12.2.3 Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung12.2.4 Anordnungsbeschluss12.2.5 Inbesitznahme/Beschlagnahme durch Zwangsverwalter12.2.6 Verwaltung des Wohnungseigentums durch Zwangsverwalter12.2.7 Zahlungen des Zwangsverwalters12.2.8 Aufstellung eines Teilungsplans bei Überschüssen12.3 Zwangsversteigerung12.3.1 Eigenantrag12.3.2 Beitritt12.3.3 Forderungsanmeldung13 Zwangsvollstreckung in Sondernutzungsrechte13.1 Vollstreckung in das Wohnungseigentum13.2 Vollstreckung nur in das Sondernutzungsrecht13.3 Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht13.4 Dingliches Sondernutzungsrecht13.5 Pfändung des Zuweisungsrechtes14 Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso14.1 Einstellung von Versorgungsleistungen (»Versorgungssperre«)14.1.1 Vermietung und dingliches Wohnrecht14.1.2 Voraussetzungen14.1.3 Durchsetzung der Versorgungssperre14.1.4 Aufhebung und Dauer der Versorgungssperre14.1.5 Kosten14.2 Entziehung eines Wohnungseigentums14.2.1 Voraussetzungen14.2.2 Abmahnung14.2.3 Durchsetzung des Entziehungsverlangens14.2.4 Pflichten nach Rechtskraft des Entziehungsurteils14.2.5 Zwangsvollstreckung14.2.6 Kosten14.3 Anprangerung des Hausgeldschuldners14.4 Stimmrechtsentzug15 Insolvenz des Wohnungseigentümers15.1 Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren15.2 Vorläufiger Insolvenzverwalter15.3 Ziele des Insolvenzverfahrens15.4 Der Verwalter im Insolvenzverfahren15.5 Insolvenzantrag15.6 Insolvenzgründe15.7 Auswirkungen der Insolvenzeröffnung15.7.1 Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters15.7.2 Der Insolvenzverwalter als Hausgeldschuldner15.8 Aussonderungs-/Absonderungsrechte15.8.1 Aussonderung15.8.2 Absonderung15.9 Das eigentliche Insolvenzverfahren15.9.1 Anmeldung des ausstehenden Hausgelds15.9.2 Prüfung15.9.3 Verwertung15.10 Verteilung15.11 Aufhebung des Insolvenzverfahrens15.11.1 Regel: Nachforderungsrecht15.11.2 Restschuldbefreiung15.12 Freigabe15.12.1 Begriff15.12.2 Wirkungen15.13 Insolvenzanfechtung15.14 Insolvenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer15.15 Weiteres15.15.1 Einstellung mangels Masse (Massearmut)15.15.2 Masseunzulänglichkeit15.15.3 Pflichten des Insolvenzverwalters16 Liquiditätskrise16.1 Wege aus der Krise16.2 Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage16.3 Ausfalldeckungssonderumlage16.4 Anlegung einer Liquiditätsrücklage16.5 Hausgeldausfallversicherung17 Abrechnung des Hausgeldinkassos17.1 Abrechnung der Hausgeldzahlungen17.1.1 Hausgeldschuldner zahlt bei Fälligkeit17.1.2 Zahlungen auf frühere Wirtschaftsjahre17.1.3 Übersicht über offene Hausgeldzahlungen17.2 Abrechnung einer Ausfalldeckungssonderumlage17.3 Abrechnung eines Rechtsstreits über Hausgeld17.3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt17.3.2 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliegt17.3.3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt teilweise18 Informationsrechte der Wohnungseigentümer18.1 Überblick18.2 Forderungsmanagement19 Kurzüberblick zum WEMoG (WEG-Reform 2020)19.1 Überblick19.2 Forderungsmanagement: Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer19.2.1 Überblick19.2.2 Zuständiges Organ19.3 Befugnisse des Verwalters19.3.1 Überblick19.3.2 Geschäftsführung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)19.3.3 Vertretung19.4 Wirtschaftsplan19.4.1 Überblick19.4.2 Die Neuregelung19.4.3 Beschlussmuster19.5 Jahresabrechnung19.5.1 Überblick19.5.2 Beschlussmuster19.6 Entziehung eines Wohnungseigentums19.6.1 Überblick19.6.2 Kein Regelbeispiel mehr19.7 Hausgeldprivileg in der ZwangsversteigerungLiteraturverzeichnisStichwortverzeichnisDigital Extras

[1]

Hinweis zum Urheberrecht:

Alle Inhalte dieses eBooks sind urheberrechtlich geschützt.

Bitte respektieren Sie die Rechte der Autorinnen und Autoren, indem sie keine ungenehmigten Kopien in Umlauf bringen.

Dafür vielen Dank!

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-15979-8

Bestell-Nr. 16070-0002

ePub:

ISBN 978-3-648-15980-4

Bestell-Nr. 16070-0101

ePDF:

ISBN 978-3-648-15981-1

Bestell-Nr. 16070-0151

Dr. Oliver Elzer

Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht

2., aktualisierte Auflage, Januar 2022

© 2022 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © K.-U. Häßler, adobe

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, des auszugsweisen Nachdrucks, der Übersetzung und der Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen, vorbehalten. Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Sofern diese Publikation ein ergänzendes Online-Angebot beinhaltet, stehen die Inhalte für 12 Monate nach Einstellen bzw. Abverkauf des Buches, mindestens aber für zwei Jahre nach Erscheinen des Buches, online zur Verfügung. Einen Anspruch auf Nutzung darüber hinaus besteht nicht.

Sollte dieses Buch bzw. das Online-Angebot Links auf Webseiten Dritter enthalten, so übernehmen wir für deren Inhalte und die Verfügbarkeit keine Haftung. Wir machen uns diese Inhalte nicht zu eigen und verweisen lediglich auf deren Stand zum Zeitpunkt der Erstveröffentlichung.

[15]Vorwort zur 2. Auflage

Die Verwalter, aber auch die Anwaltschaft haben das Buch freundlich angenommen. Darüber haben wir uns natürlich gefreut. Wir wollen uns auf dem Erreichten aber nicht ausruhen. Wir versuchen daher ständig, das Werk zu verbessern und die aktuelle Rechtsprechung sowie Strömungen im Schrifttum umfassend zu berücksichtigen. Dies ist mit dieser Auflage selbstverständlich geschehen.

Vor allem das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I 2187) gab einen besonderen Anlass zu einer Durchsicht und Überarbeitung. Denn durch das WEMoG hat sich für das Forderungsmanagement mehr geändert, als wir es bei der Vorlage der 1. Auflage für möglich hielten. Diese Umformungen machten es notwendig, sämtliche Teile des Buches gründlich zu überprüfen, teilweise umzuschreiben und das Werk an das geänderte Denken heranzuführen. Das WEMoG ist jetzt in allen Teilen des Werkes umfassend berücksichtigt und vollständig umgesetzt worden. Hierauf wird an den betreffenden Stellen nicht besonders hingewiesen. Wer sich einen kurzen und schnellen Überblick über die durch das WEMoG angestoßenen Änderungen verschaffen will, findet im Kap. 19 in gedrängter Form kurze Hinweise.

Ich danke Herrn Harald Reicke für die kritische Durchsicht des Manuskriptes und seine vielen Verbesserungsvorschläge. Ein weiterer Dank gilt dem Team des Haufe-Verlages, insbesondere Frau Friedrich und Frau Jallad. Nur durch diese Zuarbeit war es überhaupt möglich, das Forderungsmanagement schnell in überarbeiteter Form vorzulegen.

Sind Aussagen unklar, sind inhaltliche Fehler zu beklagen, für die ich allein einzustehen habe, oder gibt es andere Bemerkungen, freue ich mich über Hinweise per Mail an: [email protected].

Berlin im November 2021

[17]1Einführung

In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.1 Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache.

Anders liegt es in Bezug auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Entstehen dieser bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG Kosten, müssen die Wohnungseigentümer die erforderlichen Mittel gemeinsam aufbringen.

Insoweit treffen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vielfältige Aufgaben. Es ist bereits an ihm, dabei zu helfen und zu organisieren, dass Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer begründet werden. Hierzu bedarf es nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich eines Beschlusses, der in der Regel in einer vom Verwalter einberufenen Versammlung und nur selten außerhalb einer Versammlung gefasst wird. Dieser »Hausgeldbeschluss« kann einen »Vorschuss« oder einen »Nachschuss«, aber auch die Entscheidung, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherkreditvertrag schließen soll, zum Inhalt haben. Diese Beschlüsse werden hier behandelt, allerdings nur in Grundzügen.

In der Folge eines solchen »Hausgeldbeschlusses« müssen die durch ihn oder auf andere Art und Weise begründeten Forderungen vom Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angefordert werden. Erfüllen die Hausgeldschuldner ihre Verbindlichkeiten nicht freiwillig, ist von dieser die Hausgeldzahlung zwangsweise durchzusetzen. Das auf diese Art und Weise grob beschriebene »Hausgeldinkasso« des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – die Anforderung und Beitreibung des Hausgeldes2 – steht hier im Mittelpunkt.3 Es hat für die Wohnungseigentümer, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch für jeden Verwalter eine große Bedeutung.4 Denn bei ungeordneten finanziellen Verhältnissen kann der Verwalter abberufen werden.5 Bei Fehlern im Rahmen des Hausgeldinkassos kann [18]der Verwalter ferner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz haften. Verweigern sich die Wohnungseigentümer einem sinnvollen Hausgeldinkasso und sind Rückstände »programmiert«, muss ein Verwalter im Übrigen darüber nachdenken, sich von der Wohnungseigentumsanlage »loszusagen«.6

1 Siehe nur Jennißen/Zschieschack, § 27 WEG Rn. 140.

2 Vgl. auch § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG: Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen.

3 Siehe für einen kurzen Überblick auch Jennißen/Zschieschack, § 27 WEG Rn. 149 ff., Hügel/Elzer, § 27 WEG Rn. 122 ff., Hogenschurz/Elzer, § 27 WEG Rn. 122 ff. oder vertiefter SWK-WEG/Bruns »Wohngeld-/Hausgeldinkasso«.

4 Eichhorn, NZM 2010, S. 688.

5 OLG Köln, Beschluss v. 7.5.1999, 16 Wx 21/99, ZMR 1999 S. 789.

6 Deckert, ZWE 2006, S. 318, 324.

[37]3Die Fälligkeit der Hausgeldforderung

3.1Grundsatz: Bestimmung der Wohnungseigentümer

Wann Hausgeld fällig ist, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss66 oder durch eine Vereinbarung67 bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht der Verwalter.

3.1.1Gemeinschaftsordnung

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt).

Digitale Extras

Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes Musterklausel in (…)

§ 3 Hausgeld

Hausgeld (Zahlungen gemäß einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG in der Fassung vom 1.12.2020) ist mit Beschlussfassung fällig. Das nach einem Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld ist – wird nichts anderes beschlossen – in 12 gleichen Beträgen zu bezahlen. Der jeweilige Betrag ist – wird nichts anderes beschlossen – jeweils zum 10. Tag eines jeden Monats fällig und ist auf das vom Verwalter bekannt zu gebende Konto zu zahlen. Liegt eine Einzugsermächtigung vor, wird der Verwalter zu den Fälligkeitsterminen von ihr Gebrauch machen. Soweit ein erst nach dem 1.1. eines Kalenderjahres beschlossener Wirtschaftsplan zu einer rückwirkenden Hausgelderhöhung führt, wird diese mit Genehmigung fällig.

(…)

[38]3.1.2Beschluss

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis in der Regel entweder allgemein und damit abstrakt68 oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf, sondern monatlich zu leisten haben.69

Das Hausgeld ist an einem von den Wohnungseigentümern bestimmten Tag (z. B. am 3. Werktag eines Monats) oder, wenn die Wohnungseigentümer keinen Zahlungszeitpunkt bestimmen, nach § 271 Abs. 1 BGB sofort am Monatsanfang fällig, ohne dass es einer Mahnung oder eines anderen Rechtsaktes bedürfte. Fällt der Monatserste auf einen Feiertag oder auf ein Wochenende70, ist das Hausgeld am 1. regulären Werktag fällig.

Digitale Extras

Musterbeschluss: Fälligkeit der Forderungen aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG

TOP XX: Fälligkeit der Vorschüsse

Das aufgrund des Beschlusses über die Vorschüsse zu zahlende Hausgeld ist in 12 Teilbeträgen jeweils am 3. Werktag eines Kalendermonats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen ist der Eingang auf dem Gemeinschaftskonto bei der ______-Bank, IBAN _________, BIC _________ maßgeblich, sofern der Zahlungspflichtige nicht nachweist, dass die Verspätung nicht auf seinem Verschulden beruht. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, werden gebeten, zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung zu sorgen.71 Gilt der Beschluss für das laufende Jahr, sind Nachzahlungen für die zum Zeitpunkt des Beschlusses schon zurückliegenden Monate zum nächsten Zahlungstermin fällig; Überzahlungen sind mit der nächsten Zahlung zu verrechnen.

[39]Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis: ___________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

3.2Ausnahme: Bestimmung der Wohnungseigentümer fehlt

Fehlt es an einer solchen Bestimmung, sind die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.

66 BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16, NJW 2018 S. 2044 Rn. 21; Fritsch in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, § 2 Rn. 421.

67 BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10, NJW 2011 S. 3098.

68 Schnabel, Jahres- und Wohngeldabrechnung in der WEG, 2. Auflage, unter 1.5.3.

69 Siehe auch Moosheimer, ZMR 2015, S. 350, 353 und Schnabel, Jahres- und Wohngeldabrechnung in der WEG, 2. Auflage, unter 1.5.3.

70 Zur Miete siehe BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 291/09, NJW 2010 S. 2882.

71 Vielfach ist zu lesen, Wohnungseigentümer hätten für eine Deckung zu sorgen. Diese Formulierung ist missverständlich und könnte als Handlungsanordnung verstanden werden; diese aber wäre nichtig.

[41]4Der Schuldner der Hausgeldforderung

4.1Fälligkeitstheorie und Überblick

Für die Person des Hausgeldschuldners kommt es nach h. M. darauf an, wer bei Fälligkeit der aus einem Beschluss nach 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG begründeten Ansprüche aktuell Eigentümer oder Miteigentümer eines Wohnungseigentums ist (»Fälligkeitstheorie«).72 Dies ist in der Regel, wer als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen und als »Wohnungseigentümer« anzusehen ist.

Bei den Wohnungseigentümern ist allerdings wiederum zwischen Einzel- und Miteigentümern, werdenden Wohnungseigentümern und Bucheigentümern zu unterscheiden. Neben und anstelle von Wohnungseigentümern können außerdem Parteien kraft Amtes haften, vor allem Zwangs- und Insolvenzverwalter das Hausgeld schulden.

4.2Wohnungseigentümer

4.2.1Natürliche Personen

Wohnungseigentümer im Sinne von § 28 WEG ist, wer zu Recht im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist.73 Dies gilt auch dann, wenn der im Grundbuch Eingetragene das Eigentum nur treuhänderisch innehat.74

Erbe und Ersteigerer

Der Erbe oder der Ersteigerer eines Wohnungseigentums steht zwar nicht im Wohnungsgrundbuch, ist aber Wohnungseigentümer und schuldet das Hausgeld.75 Der Ersteigerer schuldet das Hausgeld, das ab Zuschlag (§ 90 Abs. 1 ZVG) fällig geworden ist.

4.2.2Juristische Personen

Wenn der Wohnungseigentümer eine GmbH oder AG ist, schuldet nur diese das Hausgeld.

[42]4.2.3Rechtsfähige Personengesellschaft