Handbuch für die Verwalterpraxis E-Book

Peter-Dietmar Schnabel

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2021

Seitenzahl: 866

Beschreibung

Dieses umfassende Handbuch erläutert leicht verständlich alle Aufgaben, die in der Immobilienverwaltung anfallen - von A wie Abrechnung bis Z wie Zwangsverwaltung. Es bietet praktikable Lösungen für Rechtsfragen, die immer wieder im Verwalteralltag auftauchen. Dabei weist der Autor auch auf mögliche Risiken hin und stellt Problemlösungen vor. Inhalte: - Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum - Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümerversammlung - Kompetenzen des Verwaltungsrats - WEG-Verfahrensrecht im Rahmen der Zivilprozessordnung - Alle wichtigen Stichworte: von Beschlusssammlung über Hausgeldabrechnung bis Wirtschaftsplan - Neu in der 4. Auflage: aktuelle Rechtsprechung der Obergerichte und des BGH zur Beschlussfassung, bei baulichen Veränderungen und Zitterbeschlüssen, Inhalt der Jahresabrechnung, Haftung des Verwalters, Einholung von AlternativangebotenZudem die wichtigen und sofort geltenden Neuregelungen des WEMoG 2020: - Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft - Rolle des Verwalters mit erweiterten Befugnissen - Neue Beschlusskompetenzen u.a. zu baulichen Veränderungen - Neue Regeln zur Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit, Vollmacht, virtuelle Teilnahme - Jahresabrechnung und VermögensberichtDigitale Extras: - Musterbriefe, -beschlüsse und -formulare - Gesetzestexte   

Leseprobe

[7]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumEinführung1 Grundlagen des Wohnungseigentums1.1 Die Teilungserklärung1.2 Die Gemeinschaftsordnung1.3 Die Miteigentumsanteile1.4 Die Änderung der Teilungserklärung2 Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft2.1 Was bedeutet Rechtsfähigkeit?2.2 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)2.3 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG)2.4 Grenzen der Rechtsfähigkeit2.5 Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)2.6 Konsequenzen der Rechtsfähigkeit2.6.1 Haftung der Gemeinschaft2.6.2 Haftung der Wohnungseigentümer2.6.3 Zwangshypothek für Hausgeldschulden 2.6.4 Die Verkehrssicherungspflicht ist Sache der Gemeinschaft2.6.5 Untergemeinschaften2.6.6 Der werdende Wohnungseigentümer2.7 Arbeitshilfen3 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum3.1 Grundsätze des Gemeinschaftseigentums3.2 Grundsätze des Sondereigentums3.3 Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan3.4 Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen3.5 Sondernutzungsrechte3.5.1 Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten3.5.2 Umfang von Sondernutzungsrechten3.5.3 Instandhaltung der Sondernutzungsflächen3.5.4 Veräußerung von Sondernutzungsrechten4 Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum4.1 Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen4.2 Der Begriff der baulichen Veränderung4.3 Maßnahmen mit Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer4.4 Fallgruppen möglicher Nachteile4.4.1 Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage4.4.2 Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes4.4.3 Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums4.4.4 Verursachung lästiger Immissionen 4.4.5 Die Baumaßnahme führt zu einer geänderten Nutzung4.5 Das Einverständnis zur baulichen Veränderung4.6 Nicht privilegierte Baumaßnahmen4.7 Grenzen für bauliche Veränderungen4.8 Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen4.9 Kosten bei nachträglicher Beteiligung an einer baulichen Veränderung4.10 Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen4.11 Der Beseitigungsanspruch4.12 Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch4.13 Arbeitshilfen5 Sonder- und Gemeinschaftseigentum5.1 Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum5.2 Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum5.3 Hausordnung6 Die Wohnungseigentümerversammlung6.1 Die Einberufungsberechtigten 6.1.1 Der Verwalter6.1.2 Sonstige Einberufungsberechtigte6.2 Rahmenbedingungen6.2.1 Turnus6.2.2 Ort6.2.3 Zeitpunkt6.3 Einberufungsfrist und -form6.4 Wer ist einzuladen?6.5 Tagesordnung6.5.1 Die wichtigsten Themenbereiche6.5.2 Formulierung der Tagesordnungspunkte und andere Vorbereitungen6.5.3 Unzureichend bezeichnete Tagesordnungspunkte und die Folgen6.5.4 Anspruch einzelner Eigentümer auf bestimmte Tagesordnungspunkte6.6 Situation und Verhalten in der Versammlung6.7 Die rhetorische Auseinandersetzung6.7.1 Die Kleidung6.7.2 Der Versammlungsleiter als Moderator6.7.3 Körpersprache6.7.4 Richtiges Zuhören6.7.5 Richtiges Sprechen6.7.6 Unnötige Konfrontationen vermeiden6.8 Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen6.9 Einlasskontrolle 6.10 Die Eröffnung6.11 Geschäftsordnungsfragen6.12 Der/die Vorsitzende6.13 Beschlussfähigkeit6.14 Das Stimmrecht6.14.1 Die gesetzliche Regelung: das Kopfprinzip6.14.2 Das Objekt- und das Wertprinzip6.14.3 Stimmrecht des faktischen Eigentümers und des Nießbrauchers6.14.4 Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen6.14.5 Stimmrecht bei Mehrhausanlagen 6.14.6 Der Stimmrechtsausschluss6.14.7 Vertretung bei der Stimmabgabe6.14.8 Beschränkung der Vertretungsbefugnis6.14.9 Berater, Beistände und Co.6.14.10 Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer6.15 Die Beschlussfassung 6.15.1 Der Abstimmungsmodus6.15.2 Verkündung des Beschlussergebnisses 6.16 Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung6.16.1 Inhalt der Niederschrift6.16.2 Rechtlicher Charakter der Niederschrift6.16.3 Berichtigungsanspruch6.17 Die Abwicklung der Versammlung6.17.1 Erstellung des Protokolls6.17.2 Ausführung der Beschlüsse6.18 Arbeitshilfen7 Vereinbarungen und Beschlüsse7.1 Die Vereinbarung7.2 Das Ändern von Vereinbarungen7.3 Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung7.4 Fortgeltung von Altvereinbarungen7.5 Der Mehrheitsbeschluss7.6 Im Grundbuch einzutragende Beschlüsse7.7 Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss7.8 Der Zitterbeschluss 7.8.1 Gesetzes-/vereinbarungsändernde Beschlüsse7.8.2 Vereinbarungs-/gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse7.8.3 Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss7.8.4 Beschlusskompetenzen nach dem WEG7.9 Nichtige Beschlüsse7.10 Zweitbeschlüsse7.10.1 Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse7.10.2 Der ergänzende Zweitbeschluss7.10.3 Der abändernde Zweitbeschluss7.11 Umlaufbeschlüsse7.12 Der Sukzessivbeschluss7.13 Arbeitshilfen8 Der Verwalter8.1 Die Person8.2 Das Amt8.3 Bestellung durch Beschluss8.4 Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl8.5 Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung8.6 Annahme der Bestellung8.7 Dauer der Bestellung8.8 Wiederholte Bestellung8.9 Die Trennungstheorie8.10 Die Form des Verwaltervertrags 8.11 Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags 8.11.1 Problematische Vertragsregelungen8.11.2 Nichtige Vertragsregelungen8.12 Abschluss des Verwaltervertrags 8.13 Beendigung des Verwalteramts 8.13.1 Ende des Bestellungszeitraums8.13.2 Tod des Verwalters8.13.3 Erlöschen der Gesellschaft8.13.4 Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags 8.13.5 Abberufung aus wichtigem Grund8.13.6 Abberufungsgründe8.13.7 Rechte des abberufenen Verwalters8.13.8 Das Verfahren bei erfolgreicher Anfechtung des Abberufungsbeschlusses8.13.9 Amtsniederlegung8.13.10 Keine Beendigung durch Veräußerung der Verwalterfirma8.13.11 Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramts 8.14 Arbeitshilfen9 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters9.1 Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer9.1.1 Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer9.1.2 Durchführung der Hausordnung9.1.3 Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums9.1.4 Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie Zahlungen und Leistungen entgegennehmen9.1.5 Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder9.1.6 Informationspflicht über gerichtliche Verfahren9.1.7 Zustellungsvertreter für die Gemeinschaft und die Wohnungseigentümer9.2 Befugnis des Verwalters9.2.1 Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und ohne erhebliche Verpflichtung9.2.2 Abwendung von Nachteilen und Notgeschäftsführung9.3 Erweiterungen und Beschränkungen der Befugnisse des Verwalters9.3.1 Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen9.3.2 Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums9.3.3 Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung9.4 Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum9.4.1 Eigenes Zutrittsrecht des Verwalters9.4.2 Zutrittsrecht der Gemeinschaft9.4.3 Regelung des Zutritts in der Gemeinschaftsordnung9.5 Führung der Beschlusssammlung9.6 Auskunftspflichten9.7 Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen9.8 Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen9.9 Die Entlastung des Verwalters9.10 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter9.11 Arbeitshilfen10 Der Verwaltungsbeirat10.1 Bestellung des Verwaltungsbeirats10.2 Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats10.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats10.4 Haftung, Vergütung und Versicherung des Beirats10.5 Arbeitshilfen11 Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1 Instandhaltung und Instandsetzung11.1.1 Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen11.1.2 Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1.3 Modernisierende Instandsetzung11.1.4 Haftung der Gemeinschaft und der Sondereigentümer für Beschädigungen von Sondereigentum11.1.5 Duldungspflichten Dritter11.1.6 Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalters11.2 Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz11.3 Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss11.4 Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage11.4.1 Höhe der Erhaltungsrücklage11.4.2 Anlage und Zweckbindung der Erhaltungsrücklage11.5 Modernisierung11.6 Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum11.7 Arbeitshilfen12 Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft12.1 Der Wirtschaftsplan12.1.1 Aufgaben und Inhalt12.1.2 Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer12.1.3 Der Kontenplan12.1.4 Umlageschlüssel12.1.5 Beschluss über die Vorschusszahlungen 12.2 Die Jahresabrechnung12.2.1 Zeitpunkt und Umfang der Jahresabrechnung12.2.2 Form und Bestandteile der Jahresabrechnung12.2.3 Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung12.2.4 Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung12.2.5 Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage12.2.6 Steuerliche Aspekte der Rücklage12.2.7 Die Entwicklung der Bankkonten12.2.8 Vermögensbericht und Saldenliste12.2.9 Beschluss über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse12.3 Schuldner der Hausgeldforderungen12.4 Eigentümerwechsel12.5 Arbeitshilfen13 Durchsetzung von Hausgeldforderungen13.1 Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung13.2 Die Versorgungssperre 13.3 Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung13.3.1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsteller13.3.2 Andere Gläubiger als Antragsteller13.4 Die Zwangsverwaltung13.5 Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden 13.6 Arbeitshilfen14 Die Entziehung des Wohnungseigentums14.1 Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums14.2 Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums14.3 Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums15 Datenschutz in der WEG-Verwaltung15.1 Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung15.2 Datensicherheit15.3 Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten15.4 Informations- und Auskunftspflichten15.5 Löschen von Daten15.6 Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen15.7 Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung15.8 Benennung eines Datenschutzbeauftragten15.9 Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten16 Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren16.1 Zuständigkeit der Gerichte16.2 Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit16.2.1 § 43 Nr. 1 WEG16.2.2 § 43 Nr. 2 WEG16.2.3 § 43 Nr. 3 WEG16.2.4 § 43 Nr. 4 WEG16.3 Beschlussklagen (§ 44 WEG)16.4 Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften16.5 Wichtige Verfahrensgrundsätze des ZivilprozessesAbkürzungsverzeichnisArbeitshilfenverzeichnisDer AutorStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online

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Hinweis zum Urheberrecht

Haufe Lexware GmbH & Co KG

[6]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

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ISBN 978-3-648-14902-7

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ISBN 978-3-648-14903-4

Bestell-Nr. 01348-0103

ePDF:

ISBN 978-3-648-14904-1

Bestell-Nr. 01348-0153

Peter-Dietmar Schnabel

Handbuch für die Verwalterpraxis

4., aktualisierte und erweiterte Auflage, April 2021

© 2021 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

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Bildnachweis (Cover): ©Ganzaless, shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Text + Design Jutta Cram

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[15]Einführung

Keine Panik! Dass Sie innerhalb kürzester Zeit eine Neuauflage des Handbuchs für die Verwalterpraxis in Händen halten, liegt daran, dass der Gesetzgeber die lang diskutierte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ab dem 1.12.2020 umgesetzt hat. Eine Reform von der gesagt wird, dass sie im Wohnungseigentumsrecht keinen Stein auf dem anderen lasse. In Ihrer täglichen Praxis werden sich die Arbeitsabläufe letztlich aber nicht dramatisch ändern. Um im Bild zu bleiben: Das Gebäude steht noch, es wurde nur in einigen Etagen entkernt.

Gleichzeitig besteht kein Anlass, die gesetzlichen Änderungen auf die leichte Schulter zu nehmen. Und damit sind wir schon bei den Inhalten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes, kurz WEMoG oder auch WEG-Reform 2020. Denn Ihre Rolle als Verwalter wurde deutlich gestärkt. Sie vertreten nun die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen in allen Angelegenheiten. Die gesetzliche Beschränkung der Vertretungsmacht ist entfallen. Das hängt auch damit zusammen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr in vollem Umfang rechtsfähig ist. Die Gemeinschaft rückt damit ins Zentrum der Verwaltungstätigkeit. Das hat auch zur Folge, dass Anfechtungsklagen zukünftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer zu richten sind.

Grundlegende Änderungen gibt es auch beim Sondereigentum, das jetzt auch an Freiflächen bestehen kann. Weiter geht es mit der Zulässigkeit und Kostentragung von baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und der Beschlussfassung zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Die Liste der Änderungen ist damit noch nicht zu Ende. Es gibt also einiges zu tun, damit Sie weiter Ihre Rolle als kompetenter Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern ausfüllen können. Aber machbar ist das natürlich. Nur sollten Sie vielleicht in den nächsten Monaten auch bei alltäglichen Entscheidungen öfter mal dieses Buch zurate ziehen. Es wird einige Zeit dauern, bis Sie die neuen Regelungen verinnerlicht haben. Aber warum sollte es Ihnen besser gehen als mir?

Das Handbuch basiert nun ausschließlich auf den neuen gesetzlichen Regelungen des WEG. Eine Übersicht über die wesentlichen Änderungen und eine Synopse finden Sie auf der Verlagswebsite bei den digitalen Extras.

Wie bisher stehen Ihnen die Informationen in diesem Buch ganz ohne Fußnoten zur Verfügung. Da ich davon ausgehe, dass die wenigsten Verwalter über eine umfangreiche Bibliothek oder ein Juris-Abonnement verfügen und – falls doch – in den wenigsten Fällen Zeit und Muße haben, Urteile zu recherchieren, habe ich Ihnen exemplarische Urteile im jeweiligen Rechtsprechungsabschnitt kurz zusammengefasst. Sollten Sie dennoch BGH-[16]Entscheidungen nachlesen wollen, sei es, weil das in einer aktuellen Frage wichtig ist, Sie einfach gerade über ausreichend Zeit verfügen oder nur eine effektive Bettlektüre suchen, werden Sie auf der Website des BGH (www.bundesgerichtshof.de) fündig – und das schnell und kostenlos.

In diesem Buch ist regelmäßig vom Verwalter in der männlichen Form die Rede. Das ist keine Gedankenlosigkeit. Bei meiner Tätigkeit als Anwalt durfte ich äußerst kompetente Verwalterinnen mit beeindruckendem Augenmaß in heiklen Situationen kennenlernen. Dass nur »der Verwalter« auftaucht, ist der Lesbarkeit und der Orientierung am gesetzlichen Begriff des Verwalters geschuldet.

Peter-Dietmar Schnabel

Freiburg, im Februar 2021

Hinweis

Wir stellen Ihnen für dieses Buch auch »Digitale Extras« zur Verfügung. Den Buchcode für diese Arbeitshilfen können Sie am Ende dieses Buches entnehmen.

[17]1Grundlagen des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum ist in unserem Zivilrecht etwas ganz Spezielles. Denn Eigentum bedeutet grundsätzlich, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen kann, was er will, solange er keinem anderen schadet. Gleichzeitig kann der Eigentümer jeden anderen von der Nutzung und dem Gebrauch seines Eigentums ausschließen. Beim Wohnungseigentum haben wir nun die Situation, dass alle einerseits Eigentümer ihres Sondereigentums sind. Hier haben sie tatsächlich die Möglichkeit, alle anderen von der Nutzung auszuschließen und mit ihrem Sondereigentum weitestgehend zu tun und zu lassen, was sie wollen. Andererseits, und hier wird es spannend, sind die Wohnungseigentümer gleichzeitig auch die Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums, das ihnen allen in gleicher Weise gehört. Davon, dass ein Eigentümer alle anderen von der Nutzung ausschließen und selbst tun und lassen kann, was er will, kann beim Gemeinschaftseigentum keine Rede sein. Und selbst bei der Nutzung seines Sondereigentums muss ein Wohnungseigentümer mehr Einschränkungen hinnehmen als der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Dennoch gilt das Wohnungseigentum als vollwertiges Eigentum, es ist nur eben ein spezielles vollwertiges Eigentum. Bei allen Konflikten zwischen Wohnungseigentümern treffen zwei gleichwertige grundrechtlich geschützte Eigentumsrechte aufeinander.

Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist natürlich zunächst das Wohnungseigentumsgesetz. Es bestimmt nicht nur, was zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und was Sondereigentum sein kann. Es legt auch fest, wie Wohnungseigentum entsteht und welche Regeln zwischen den Wohnungseigentümern gelten.

1.1Die Teilungserklärung

Notwendig für die Entstehung von Wohnungseigentum ist die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentumseinheiten in Form von Wohnungs-/Teileigentum. Dies geschieht durch die Teilungserklärung mit den Teilungsplänen und das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern für jedes Sondereigentum, § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Aufteilung kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen:

§ 3 WEG sieht die Begründung von Wohnungseigentum durch eine, vertragliche Regelung zwischen mehreren Eigentümern vor. Voraussetzung ist hier, dass das aufzuteilende Gebäude mit Grundstück bereits mehreren Bruchteilseigentümern gehört. Alle gemeinsam einigen sich notariell auf die Aufteilung in Sondereigentum in der von ihnen errichteten Teilungserklärung.§ 8 Abs. 1 WEG sieht vor, dass der Alleineigentümer eines Grundstücks die Teilungserklärung allein notariell erstellt.

[18]Die Teilungserklärung kann sowohl für ein bereits bestehendes Gebäude als auch für ein noch zu errichtendes Gebäude erstellt werden. In jedem Fall entsteht die Gemeinschaft mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die frühere Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist damit obsolet. Mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher ist die Wohnungseigentümergemeinschaft existent, unabhängig vom Bestand der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie kann ab diesem Zeitpunkt im Rechtsverkehr handeln, z. B. Versorgungsverträge schließen oder Bankkonten führen.

Im Fall der Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG ist es nunmehr möglich, dass eine »Ein-Personen-Gemeinschaft« entsteht – mit der Konsequenz, dass der teilende Eigentümer nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft allein Beschlüsse fassen kann und gegebenenfalls auch muss. Die damit verbundene Problematik liegt auf der Hand: Der alleinige Eigentümer kann Beschlüsse fassen, die für spätere Erwerber möglicherweise nachteilig sind. So kann er z. B. für die Gemeinschaft einen teuren längerfristigen Hausmeistervertrag abschließen, den dann die späteren Erwerber mitfinanzieren müssen. Gegen derartige nachteilige Verträge können sich Erwerber nur im Rahmen des Kaufvertrags absichern.

Für die Wirksamkeit einer Teilungserklärung ist wiederum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, die beim örtlichen Bauordnungsamt beantragt werden muss. Hierfür muss der teilende Eigentümer die Baupläne des Gebäudes (Grundriss, Außenansicht und Längsschnitte) und einen Lageplan des Grundstücks mit entsprechender Kennung der neu entstehenden Sondereigentumseinheiten vorlegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt dann, dass die Sondereigentumseinheiten gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum vollständig abgeschlossen sind, § 7 Abs. 4 WEG. Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Notartermin zur Beurkundung der Teilungserklärung noch nicht vor, ist aber bereits beantragt, kann sie auch nachgereicht werden.

Gegenstand der Teilungserklärung ist die sprachliche Zuordnung und Abgrenzung der jeweiligen Räume und gegebenenfalls der Freiflächen zu einer Sondereigentumseinheit. Dies erfolgt durch entsprechende Nummerierung. Außerdem muss die Teilungserklärung dem jeweiligen Sondereigentum einen entsprechenden Anteil am gesamten Grundstücksrecht, die sogenannten Miteigentumsanteile, zuweisen. Um in der Realität die Sondereigentumseinheiten eindeutig zuordnen zu können, sind entsprechende Teilungspläne, auf die die Teilungserklärung Bezug nimmt, notwendig. Hierfür werden in der Regel die Pläne genutzt, die für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig sind. Soweit Freiflächen vorhanden sind, auf die sich das Sondereigentum erstreckt oder Sondernutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden, ist hier auch die Einbeziehung eines Katasterplans des Grundstücks erforderlich. Bis hierhin haben wir es mit der Teilungserklärung im engeren Sinne zu tun. Sie teilt das einheitliche Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude in Sondereigentumseinheiten, die als eigenständiges Immobilieneigentum verschiedenen Eigentümern zugewiesen werden können.

[19]Um Sondereigentum vollständig entstehen zu lassen, ist nun noch die Eintragung der jeweiligen Sondereigentumseinheiten mit einem eigenen Blatt im Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch notwendig. Die Eintragungsbewilligung kann dabei Bezug auf die Teilungserklärung nehmen, § 7 Abs. 3 WEG.

1.2Die Gemeinschaftsordnung

Mit der Teilungserklärung im engeren Sinn, die die Aufgabe hat, die räumliche Begrenzung und den anteiligen Wert des Sondereigentums festzulegen, ist es jedoch noch nicht getan. Grundsätzlich könnte man sich zwar mit einer so knappen Teilungserklärung begnügen. Für das Zusammenleben in der Wohnungseigentumsanlage und ihre Bewirtschaftung reichen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes aus. In der Praxis besteht jedoch durchaus das Bedürfnis einer Anpassung der gesetzlichen Vorgaben an die konkrete Ausgestaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Regelungen zur gemeinsamen Nutzung und zum gemeinsamen Wirtschaften werden der Teilungserklärung im engeren Sinn als sogenannte Gemeinschaftsordnung angefügt. Von diesen gesamten Regelungen sprechen wir, wenn wir von der Teilungserklärung reden.

Die Gemeinschaftsordnung besteht aus Vereinbarungen, denen alle bei Entstehung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Jeder spätere Erwerber eines Wohnungseigentums stimmt mit dem Kauf der Immobilie diesen Vereinbarungen zu und ist an sie gebunden. Ob er die Teilungserklärung tatsächlich gelesen hat oder nicht, darauf kommt es nicht an. Die Gemeinschaftsordnung kann nur Regelungen beinhalten, die innerhalb der Gemeinschaft gelten und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Das sind insbesondere Regelungen zur Bewirtschaftung des gemeinsamen Verwaltungsvermögens und zum Gebrauch und zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Beispiele

Einführung eines Quorums für die Beschlussfähigkeit einer VersammlungBeschränkung der Vertretungsregelungen in der EigentümerversammlungRegelung des StimmrechtsprinzipsRegelungen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des GemeinschaftseigentumsBildung von UntergemeinschaftenRegelungen zu den KostenverteilungsschlüsselnRegelungen zur Zweckbestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

[20]1.3Die Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile eines Wohnungs-/Teileigentums geben an, mit welchem Bruchteil das jeweilige Sondereigentum am gesamten Grundstück beteiligt ist. Die Zuordnung von Miteigentumsanteilen zu einem konkreten Sondereigentum ist dabei keinen gesetzlichen Regeln unterworfen. Man kann es auch weniger wolkig juristisch ausdrücken: Die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum kann vollkommen willkürlich erfolgen. Insbesondere gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Beziehung zwischen der Größe der Wohn- und Nutzfläche eines Sondereigentums und der Größe des Miteigentumsanteils herstellt. In der Praxis wird dieses Verhältnis insbesondere bei neu errichteten Wohnungseigentumsanlagen zwar in der Regel berücksichtigt. Dies ist jedoch nicht zwingend.

Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist nicht im Wege einer Vereinbarung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes möglich. Ein schlichter Vertrag mit gegebenenfalls öffentlich beglaubigten Unterschriften reicht dafür nicht aus. Die Zuordnung der Miteigentumsanteile ist keine Frage einer Regelung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist einem Sondereigentum einmal eine bestimmte Anzahl an Miteigentumsanteilen im Grundbuch zugewiesen, so sind diese Miteigentumsanteile notwendiger Bestandteil für die Existenz dieses Sondereigentums, über das allein und ausschließlich der jeweilige Sondereigentümer entscheiden kann. Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist daher nur in Form eines notariellen Vertrags über den Erwerb bzw. die Veräußerung einer Immobilie, hier also der Miteigentumsanteile, möglich.

Rechtsprechung

Unabhängigkeit von Wohnungsgröße und Miteigentumsanteil: Die Miteigentumsanteile können frei mit dem jeweiligen Wohnungs- und Teileigentum verbunden werden. Sie müssen insbesondere nicht mit dem Wert oder der Größe des Sondereigentums korrespondieren. (BayObLG, Beschluss vom 12.8.1999 – 2 Z BR 80/99, DWE 2000, 33)

1.4Die Änderung der Teilungserklärung

Damit wären wir bei der grundsätzlichen Frage nach den Möglichkeiten, wie die Teilungserklärung zu ändern ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit dem Anlegen der Grundbücher, § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG. Zunächst ist also im Fall der Teilung nach § 8 WEG, z. B. der Teilung durch den Bauträger, nur eine Ein-Personen-Gemeinschaft vorhanden. Grundbuchrechtlich ist nur der teilende Wohnungseigentümer als Alleineigentümer eingetragen. Ihm stehen alle Rechte eines Alleineigentümers zu. Er kann somit jederzeit Änderungen an der Teilungserklärung im engeren Sinn vornehmen, z. B. die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum ändern oder die Zuordnung von weiteren Räumen oder Freiflächen zu einem Sondereigentum vornehmen. In dieser Situ[21]ation ist der Alleineigentümer auch berechtigt, noch Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, z. B. Umlageschlüssel oder Gebrauchsregelungen zu ändern.

Sobald jedoch ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung eingetragen ist, sind weitere am Grundstück berechtigte Personen vorhanden. Alle Änderungen der Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung können dann nur mit der Zustimmung der mit Vormerkung und später mit vollem Eigentum eingetragenen Miteigentümer vorgenommen werden. Dabei reicht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für einen Erwerber aus. Es ist nicht erforderlich, dass er bereits den Besitz an der Wohnung erhalten hat, wie dies für die Erlangung der Rechte und Pflichten als werdender Wohnungseigentümer erforderlich ist (siehe Kapitel 2.6.6).

Bei neu zu errichtenden Wohnungseigentumsanlagen kann sich der Veräußerer aber das Recht zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Kaufvertrag vorbehalten. Ein solcher Vorbehalt ermöglicht dann dem teilenden Eigentümer, auch noch nach Veräußerung von Wohnungseigentumsrechten im Rahmen der Bevollmächtigung die Gemeinschaftsordnung allein zu ändern.

Rechtsprechung

Zulässigkeit eines Änderungsvorbehalts: Beim Verkauf noch zu begründenden Wohnungseigentums kann sich der Verkäufer vertraglich das Recht vorbehalten, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses einseitig zu ändern. (BGH, Urteil vom 8.11.1985 – V ZR 113/84, NJW 1986, 845)

Keine alleinige Änderung der Teilungserklärung nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung: Der teilende Eigentümer verliert die Befugnis zu alleiniger Änderung der Teilungserklärung, sobald eine Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums eingetragen wurde. (BayObLG, Beschluss v. 24.6.1993 – 2Z BR 56/93, NJW-RR 1993, 1362)