Immobilienfinanzierung – kompakt E-Book

Christoph Störkle

• Herausgeber: neobooks
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2018

Seitenzahl: 73

Beschreibung

Nirgends lässt sich so viel Geld einsparen wie bei der Finanzierung des Eigenheims. Das folgende Buch soll dem Leser aufzeigen, wie die eigene Immobilie optimal finanziert wird. Unterteilt ist das Ganze in folgende Abschnitte: 1. Eigenkapital beim Immobilienerwerb Was gehört alles zum Eigenkapital? 2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf Ausführlich behandelt werden die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag sowie Immobilienmakler. 3. Kalkulation des Kreditbedarfs Wie werden die maximale Kreditsumme, die maximale Belastung des Nettogehalts und der maximale Kaufpreis berechnet? Erläuterung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze. 4. Darlehensarten Darlehen mit festem Sollzins (Annuitätendarlehen, Volltilgungsdarlehen / Schnelltilgerdarlehen, Ratentilgungsdarlehen und Festdarlehen), variablem Sollzins (Variables Darlehen / Geldmarktdarlehen und Cap-Zinsdarlehen (oder Collar)) und sonstige Darlehen (Arbeitgeberdarlehen, Fremdwährungskredite, Fondshypothek, Rentenkauf und Kredite mit Disagio) 5. Finanzierungskosten Grundschuldbestellung, Wertermittlungsgebühr / Schätzkosten / Kosten für die Objektbesichtigungen, Bereitstellungszinsen (auch Bauzeitzinsen), Teilzahlungszuschläge und sonstige Kreditnebenkosten (Kontoführungsgebühren / Bearbeitungsgebühr, Kosten einer Restschuldversicherung, evtl. Kreditvermittlungskosten, Nichtabnahmeentschädigung und Löschung der Grundschuld) 6. Kreditgespräch mit der Bank Allgemeine Vorbereitung, Angaben zum Beleihungsobjekt, der Finanzierungsplan, die Kreditwürdigkeit und Handlungsoptionen nach dem Gespräch. 7. Kreditvertrag Inhalt eines Kreditvertrags und Kreditsicherheiten. 8. Konditionen von Immobiliendarlehen Welche Konditionen sind für Kreditnehmer relevant? Dazu gehören eine flexible Kreditsumme, Zinsen, Zinsbindung, Tilgung, Zahlungsarten, Sondertilgungen, Tilgungswahlrecht, Tilgungsfreie Anlaufjahre, Karenzzeit, die Auszahlung des Kredits, Anschlussregeln, Quote der Beleihungsobergrenze, Grundschuld vollstreckbar und nicht vollstreckbar sowie Kündigungsoptionen. 9. Risiken bei der Immobilienfinanzierung Mögliche Risiken bei der Immobilienfinanzierung sind zu wenig Eigenkapital, das Zinsänderungsrisiko, zeitliche Verzögerungen, teure Nachfinanzierung, Eigenleistungen und langfristig zu hohe Darlehenskosten. 10. Anschlussfinanzierung Anschlussfinanzierung mit einem Anschlusskredit oder Forwarddarlehen. 11. Aus Krediten aussteigen Kündigungsrecht bei Krediten mit oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung, flexible Kündigungsoption, fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, Immobilienveräußerung, Pfandaustausch, Kredite ohne Grundbuchsicherung, Härtefälle oder der Tod des Kreditnehmers. 12. Förderprogramme Förderungen von Kommunen bzw. Landratsamt, den Bundesländern, vom Bund (Baukindergeld, KfW Programme, BAFA, Wohnungsbauprämie (WoP), Riester sowie Wohngeld / Lastenzuschuss und Wohneigentumssicherungshilfe), Kirchen und dem Arbeitgeber (Arbeitnehmersparzulage). 13. Bausparverträge Funktionsweise, die Auswahl des richtigen Bausparvertrags, Wechsel eines Bausparvertrags, Altverträge, Darlehensverzicht, Vorteile / Nachteile von Bausparverträgen, Kreditgebühren von Bausparkassen, Riester-Bausparverträge und Bauspar-Kombikredite. 14. Anbieter von Immobilienkrediten Übersicht der verschiedenen Anbietern von Immobilienkrediten. Hypothekenmakler / Kreditvermittler, Bausparkassen, Versicherungen mit Kreditvertrieb, regionale Kreditinstitute und überregionale Banken. 15. Links

Leseprobe

Christoph Störkle

Immobilienfinanzierung – kompakt

Haus, Wohnung und Grundstück für Kauf, Bau oder Sanierung richtig finanzieren und kalkulieren

Dieses ebook wurde erstellt bei

Inhaltsverzeichnis

Titel

Immobilienfinanzierung – kompakt

1. Eigenkapital beim Immobilienerwerb

2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf

3. Kalkulation des Kreditbedarfs

4. Darlehensarten

5. Finanzierungskosten

6. Kreditgespräch mit der Bank

7. Der Kreditvertrag

8. Konditionen von Immobiliendarlehen

9. Risiken bei der Immobilienfinanzierung

10. Anschlussfinanzierung

11. Aus Krediten aussteigen

12. Förderprogramme

13. Bausparverträge

14. Anbieter von Immobilienkrediten

15. Links

Impressum neobooks

Immobilienfinanzierung – kompakt

Haus, Wohnung und Grundstück für Kauf, Bau oder Sanierung richtig finanzieren und kalkulieren

Nirgends lässt sich so viel Geld einsparen wie bei der Finanzierung des Eigenheims. In der Regel kann keine Eigenleistung diesbezüglich mithalten. Das folgende Buch soll dem Leser aufzeigen, wie die eigene Immobilie optimal finanziert wird. Unterteilt ist das Ganze in folgende Abschnitte:

1. Eigenkapital beim Immobilienerwerb

Was gehört alles zum Eigenkapital?

2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf

Ausführlich behandelt werden die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag sowie Immobilienmakler.

3. Kalkulation des Kreditbedarfs

Wie werden die maximale Kreditsumme, die maximale Belastung des Nettogehalts und der maximale Kaufpreis berechnet? Erläuterung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze.

4. Darlehensarten

Darlehen mit festem Sollzins (Annuitätendarlehen, Volltilgungsdarlehen / Schnelltilgerdarlehen, Ratentilgungsdarlehen und Festdarlehen), variablem Sollzins (Variables Darlehen / Geldmarktdarlehen und Cap-Zinsdarlehen (oder Collar)) und sonstige Darlehen (Arbeitgeberdarlehen, Fremdwährungskredite, Fondshypothek, Rentenkauf und Kredite mit Disagio)

5. Finanzierungskosten

Dazu gehören die Grundschuldbestellung, Wertermittlungsgebühr / Schätzkosten / Kosten für die Objektbesichtigungen, Bereitstellungszinsen (auch Bauzeitzinsen), Teilzahlungszuschläge und sonstige Kreditnebenkosten (Kontoführungsgebühren / Bearbeitungsgebühr, Kosten einer Restschuldversicherung, evtl. Kreditvermittlungskosten, Nichtabnahmeentschädigung und Löschung der Grundschuld)

6. Kreditgespräch mit der Bank

Allgemeine Vorbereitung, Angaben zum Beleihungsobjekt, der Finanzierungsplan, die Kreditwürdigkeit und Handlungsoptionen nach dem Gespräch.

7. Kreditvertrag

Inhalt eines Kreditvertrags und Kreditsicherheiten.

8. Konditionen von Immobiliendarlehen

Welche Konditionen sind für Kreditnehmer relevant? Dazu gehören eine flexible Kreditsumme, Zinsen, Zinsbindung, Tilgung, Zahlungsarten, Sondertilgungen, Tilgungswahlrecht, Tilgungsfreie Anlaufjahre, Karenzzeit, die Auszahlung des Kredits, Anschlussregeln, Quote der Beleihungsobergrenze, Grundschuld vollstreckbar und nicht vollstreckbar sowie Kündigungsoptionen. Den Abschluss bilden ein Fazit und eine Checkliste.

9. Risiken bei der Immobilienfinanzierung

Mögliche Risiken bei der Immobilienfinanzierung sind zu wenig Eigenkapital, das Zinsänderungsrisiko, zeitliche Verzögerungen, teure Nachfinanzierung, Eigenleistungen und langfristig zu hohe Darlehenskosten.

10. Anschlussfinanzierung

Beschrieben wird die Anschlussfinanzierung mit einem Anschlusskredit oder Forwarddarlehen, ebenso auch der Ablauf einer Anschlussfinanzierung. Des Weiteren ist eine Checkliste für die Anschlussfinanzierung vorhanden.

11. Aus Krediten aussteigen

Das Kündigungsrecht bei Krediten mit oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung, flexible Kündigungsoption, fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, Immobilienveräußerung, Pfandaustausch, Kredite ohne Grundbuchsicherung, Härtefälle oder der Tod des Kreditnehmers.

12. Förderprogramme

Förderungen von Kommunen bzw. Landratsamt, den Bundesländern, vom Bund (Baukindergeld, KfW Programme, BAFA, Wohnungsbauprämie (WoP), Riester sowie Wohngeld / Lastenzuschuss und Wohneigentumssicherungshilfe), Kirchen und dem Arbeitgeber (Arbeitnehmersparzulage).

13. Bausparverträge

Funktionsweise, die Auswahl des richtigen Bausparvertrags, Wechsel eines Bausparvertrags, Altverträge, Darlehensverzicht, Vorteile / Nachteile von Bausparverträgen, Kreditgebühren von Bausparkassen, Riester-Bausparverträge und Bauspar-Kombikredite.

14. Anbieter von Immobilienkrediten

Übersicht zu den verschiedenen Anbietern von Immobilienkrediten. Hypothekenmakler / Kreditvermittler, Bausparkassen, Versicherungen mit Kreditvertrieb, regionale Kreditinstitute und überregionale Banken.

15. Links

Links zu diversen Baugeldrechnern und Kreditvergleichen.

1. Eigenkapital beim Immobilienerwerb

Eigenkapital ist das eigene Vermögen, welches man selbst angespart hat. Als Fremdkapital wird der Kredit bezeichnet. Bis auf ein Sicherheitspolster von 3-6 Nettomonatsgehältern sollten Bauherren alle finanziellen Reserven bei der Investition in eine Immobilie einbringen. Als solide Basis gelten 20-30% des Immobilienpreises inklusive der Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, …). Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Man bekommt zwar mit weniger Eigenkapital auch einen Kredit, aber nur mit hohen Zinsaufschlägen (Risikoaufschlag). Eine Vollfinanzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Frage, etwa bei einem guten und gesicherten Einkommen.

Was gehört alles zum Eigenkapital?

- Barmittel.

- Festgeld.

- Sparguthaben (z.B. Bausparvertrag, Banksparplan, …).

- Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen (können auch beliehen werden).

- Wertgegenstände / Sachwerte die verkauft werden könnten (z.B. Edelmetalle, Schmuck, Oldtimer, Kunst, …).

- Wert des eigenen Baugrundstücks.

- Andere Immobilie.

- Angespartes Kapital auf Riester-Verträgen.

- Schuldverschreibungen und Zertifikate.

- Unternehmensanteile und Beteiligungen.

Sonstiges Eigenkapital?

- Nicht alle Banken akzeptieren die „Muskelhypothek“ (Eigenleistungen) als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Trotzdem könnte es versucht werden. Besonders wenn es nachvollziehbar und / oder von einem Architekten bestätigt worden ist.

- Verwandten- oder Bekanntendarlehen

- Evtl. ein KfW-Kredit oder Wohnraumförderungsdarlehen.

- Arbeitgeberdarlehen.

Geldanlagen die nur unter Verlust oder später verfügbar sind (z.B. Kapitallebensversicherung), können der Bank als Zusatzsicherheit angeboten werden.

Für bestehende Kapitallebensversicherungen gibt es folgende Möglichkeiten:

- Kündigung und Verwendung des Rückkaufswerts. Läuft die Kapitallebensversicherung erst einige Jahre, ist fast immer mit Verlusten zu rechnen!

- Abtretung der Versicherung als Tilgungsersatz an eine Bank oder Versicherung.

- Policendarlehen in Höhe des Rückkaufswerts (ein Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts). Die Konditionen sind meist relativ günstig.

2. Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf

Beim Kauf fallen diverse Nebenkosten an. Folgend eine Übersicht:

2.1 Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks, einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus vom Bauträger ist die Grunderwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis zu entrichten. Dazu gehört alles, was mit dem Grundstück untrennbar verbunden ist. Wurde der Kaufvertrag vom Notar beurkundet, schickt dieser eine Kopie an das Finanzamt. Der Käufer erhält dann vom Finanzamt eine Zahlungsaufforderung der Grunderwerbsteuer. Erst nach erfolgter Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, durch die eine Immobilie umgeschrieben werden kann. Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Eine aktuelle Übersicht der Steuersätze nach Bundesland ist beispielsweise unter http://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland) zu finden.

Um Kaufnebenkosten zu sparen, könnte versucht werden, zwei separate Verträge abzuschließen: Einen Kaufvertrag für das Grundstück und einen Vertrag für die Immobilie. Der Grundstücksverkäufer darf jedoch nicht gleichzeitig Generalunternehmer oder Bauträger sein (Doppelfunktion). Deshalb sollte das Grundstück unabhängig vom Errichter des Gebäudes gekauft werden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung durch den Steuerberater.

Wird ein steuerpflichtiges Grundstücksgeschäft innerhalb von 2 Jahren wieder rückgängig gemacht, kann beantragt werden, dass die Steuer überhaupt nicht festgesetzt wird. Die Steuer wird dann wieder zurückgezahlt.

Wann fällt die Grunderwerbsteuer nicht an?

• Schenkung ohne Gegenleistung.

• Erwerb von einem Verwandten in gerader Linie, wie Eltern – Kinder, Großeltern – Enkelkinder, Stiefkindern/-eltern, Schwiegerkindern und -eltern.

• Bei Gegenleistung von nicht mehr als 2500€.

• Aus einem Erbe, welches mit Miterben geteilt wird.

• Umwandlung von Flächen- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt.

• Erwerb vom Ehegatten unter bestimmten Umständen, etwa nach einer Scheidung oder bei einem Erbe.

2.2 Notargebühren und Grundbucheintrag

Sind sich der Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer einig, schließen sie einen Kaufvertrag. Dabei werden sie von einem Notar begleitet. Seine Aufgabe ist es, dass der Immobilienkäufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Wie hoch sind die Notargebühren und der Grundbucheintrag?

Notar und Grundbucheintrag: Gesamt etwa 1,5% des Kaufpreises (je nach Kaufpreis).

- Notargebühren etwa 1% inklusive Mehrwertsteuer. Der Kaufvertrag und die Grundschuld bzw. Hypothek werden so beurkundet. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungskosten, Auslagen (z.B. Porto- oder Telefonkosten) und die Umsatzsteuer (gesamt etwa 50-150€). Der Notar muss auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Etwaige Notarkosten sind ->

Erstellung des Kaufvertrags: bis zu 0,60%

Auflassungsvormerkung: bis zu 0,55%

Grundschuldbestellung: bis zu 0,55%

Eigentümerwechsel: bis zu 0,25%

Kaufpreiszahlung über „Anderkonto“ des Notars: etwa 0,40%

Eintragungen in die Grundbücher der Gerichte: weitere Gebühren.

An den Notarkosten kann kaum gespart werden, da die Höhe der einzelnen Kostensätze staatlich festgelegt ist.

- Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,5% der Kaufsumme. Die Eintragung der Grundschuld bzw. Hypothek, einer Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Eine Vormerkung ist dem Käufer zur Absicherung sehr zu empfehlen (siehe unten Abschnitt „Vormerkung“). Siehe auch www.grundbuchamt-online.de.

- Wird ein Grundstück über einen Kredit finanziert, ist der Bank als Sicherheit in der Regel eine Grundschuld zu bestellen. Kreditinstitute wollen so gewährleisten, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls es zu ausstehenden Zahlungen kommt. Von der Bank erhält man Unterlagen, die für die Eintragung der Grundschuld benötigt werden. Diese müssen zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags mitgebracht werden oder werden direkt von der Bank an den Notar gesendet (das spart Zeit und Geld). Für die Bestellung der Grundschuld fallen zusätzlich etwa 0,5% Gebühren an.

Webseiten der Bundesnotarkammer: www.bnotk.de bzw. www.deutsche-notarauskunft.de

Wer erstellt den Kaufvertrag?

Die Erstellung des Kaufvertrags übernimmt der Notar. Dies ist bereits mit den Notargebühren abgegolten. Es kann aber ratsam sein den Vertragsentwurf von einem eigenen Anwalt prüfen zu lassen.

Wer bezahlt den Notar?

Wer den Notar bezahlt, ist Verhandlungssache. Üblicherweise wählt der Käufer ihn aus und übernimmt auch die Kosten.

2.3 Immobilienmakler

Wird ein Makler miteinbezogen, ist zusätzlich eine Maklerprovision bzw. Maklercourtage zu entrichten. Je nach Bundesland sind dies 3,57% - 7,14% (siehe auch www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision).

Was macht ein Makler?

Makler (auch Wohnungsvermittlungsmakler) vermitteln Immobilien zwischen Verkäufern / Käufern und Vermietern / Mietern. Dafür erhält der Makler bei Abschluss eine Provision. Diese ist frei verhandelbar. Etwa 50% der privaten Immobilienkäufe werden heute über Makler abgewickelt. Es sollte immer nur ein Makler beauftragt werden, denn bei mehreren Beauftragungen können auch mehr als die doppelten Kosten entstehen.

Makler sein?