Immobilienfinanzierung ohne Fallen E-Book

Michael Brückner

• Herausgeber: Campus Verlag
• Kategorie: Ratgeber
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2004

Seitenzahl: 226

Beschreibung

Acht von zehn Deutschen träumen vom eigenen Haus - nicht zuletzt als Altersvorsorge. Doch jeder Haus- oder Wohnungskäufer braucht ein solides Finanzierungskonzept. Dieser Ratgeber zeigt, wie man sich trotz Kürzung der öffentlichen Fördermittel die eigenen vier Wände auch in Zukunft noch leisten kann. Die Autoren behandeln alle Aspekte - von der Beurteilung des Objektpreises bis hin zur Anschlussfinanzierung - und erläutern, wie man schon mit Zinsvorteilen von wenigen Zehntelprozentpunkten die fehlende Eigenheimzulage ausgleichen kann!

Leseprobe

www.campus.de

Lücke, Franz; Härle, Hans-Georg; Brückner, Michael

Immobilienfinanzierung ohne Fallen

Günstige Wege zu den eigenen vier Wänden

Impressum

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Copyright © 2004. Campus Verlag GmbH

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E-Book ISBN: 978-3-593-40122-5

|9|Vorwort

Im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben, weitgehend unabhängig und ohne Stress mit dem Vermieter – das ist für die meisten Deutschen ein höchst erstrebenswertes Ziel. Laut Statistik träumen acht von zehn Bundesbürgern von den eigenen vier Wänden. Und einiges spricht dafür, dass die selbstgenutzte Immobilie weiter an Attraktivität gewinnen dürfte. Denn längst hat sich die Erkenntnis durchgesetzt: Wohneigentum ist eine besonders solide Form der Altersvorsorge – noch dazu eine, von der man bereits in der Gegenwart profitiert. In Zeiten schwankender Aktienmärkte und einer immer stärkeren Belastung der ohnehin schon niedrigen Zinsen mit Steuern (und künftig womöglich mit Sozialabgaben) rückt das »Betongold« in den Blickpunkt einer berechenbaren Vorsorgestrategie.

Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren im Durchschnitt zurückgegangen, aber ein Bauherr oder Wohnungskäufer muss nach wie vor tief in die Tasche greifen, um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Hohe Grundstückspreise und die in der Vergangenheit stetig gestiegenen Ansprüche der Hausbauer im Hinblick auf Größe und Ausstattung der Objekte machen den Kauf oder Bau einer Immobilie für die meisten Menschen zur größten Investition ihres Lebens. Und nur sehr wenige Zeitgenossen sind in der Lage, sich allein oder zum größten Teil aus Eigenmitteln ihre Wunschimmobilie kaufen zu können. In der Regel wird ein Großteil des Kaufpreises beziehungsweise der Herstellungskosten langfristig |10|finanziert – und genau hier gilt es aufzupassen, zu kalkulieren und zu rechnen.

Schließlich muss ein Bauherr, der sein Darlehen mit der Standardtilgung von einem Prozent pro Jahr zurückführt, mehr als 30 Jahre warten, bevor sein Objekt schuldenfrei ist! Eine so langfristige Finanzierung birgt zwangsläufig Unwägbarkeiten: Zum einen erscheint es unmöglich, die persönliche Zukunft über so lange Zeit halbwegs verlässlich zu planen, und zum zweiten wirken sich selbst marginale Zinsunterschiede über die Jahre hinweg spürbar aus. Beispielsweise kann bei einer zehnjährigen Laufzeit des Darlehens ein Zinsnachteil von nur wenigen Zehntelprozentpunkten zu einer Mehrbelastung von ein paar Tausend Euro führen. Wer hier realistisch kalkuliert und genau vergleicht, spart bares Geld und kommt deutlich günstiger zu seinem Wohneigentum.

Der kritische Vergleich von Konditionen und Rahmenbedingungen wird umso wichtiger, als sich der Staat immer stärker aus der Förderung des privaten Wohneigentums zurückzieht. Die geplante Abschaffung der Eigenheimzulage – der erste Schritt ist bereits zum 1. Januar 2004 erfolgt – wird angesichts der prekären Etatprobleme der öffentlichen Hand von der Bundesregierung so schnell wie möglich angestrebt. Das ist für potenzielle Immobilienkäufer zunächst einmal eine schlechte Nachricht.

Auf der anderen Seite zwingt der Wegfall staatlicher Fördermittel zu einer noch transparenteren Kalkulation – und damit zu mehr Ehrlichkeit. Im Klartext: Eine Baufinanzierung lässt sich von Banken und Versicherungen künftig nicht mehr dank öffentlicher Hilfen »schönrechnen«. Denn wie gut oder schlecht ihr Finanzierungskonzept tatsächlich war, erfuhren leider viele Immobilienkäufer bisher erst nach Ablauf der Förderperiode, wenn keine staatlichen Gelder mehr flossen und die Anschlussfinanzierung anstand. Eine wirklich faire Finanzierung zu vorteilhaften Konditionen kann letztlich günstiger sein als die Vorteile der Eigenheimzulage.

Doch wann ist ein Finanzierungsangebot fair? Auf welche Rahmenbedingungen sollte der Bankkunde achten? Wie erstellt er sein persönliches |11|Finanzierungskonzept? Wo drohen gefährliche Fallen? Wie kann man die Kosten für die Anschaffung der Immobilie gezielt reduzieren? Was sollte beachtet werden, wenn die Nachfinanzierung ansteht? Und wie gelingt es, Risiken zu reduzieren?

Antworten auf diese und eine Fülle weiterer Fragen gibt Ihnen das vorliegende Buch. Es beleuchtet die wichtigsten Themen rund um das Baugeld aus zwei Perspektiven: zum einen aus dem Blickwinkel eines unabhängigen Wirtschaftsjournalisten, zum anderen aus der Sicht zweier Experten für Immobilienfinanzierung, die für eine große europäische Direktbank arbeiten und viel Praxis-Know-how in diesen Ratgeber einbrachten.

Das Autorenteam wünscht allen Leserinnen und Lesern eine gewinnbringende Lektüre und eine glückliche Hand bei der Finanzierung ihres Immobilientraums.

Frankfurt am Main, Oktober 2004

Michael Brückner, Franz Lücke, Hans-Georg Härle

|13|1. Staatliche Subventionen werden gekürzt

In ihrer gewohnt nüchternen Prosa berichteten die Volkswirte der Deutschen Bundesbank im Frühjahr 2004 von einer Entwicklung, deren Brisanz nicht unterschätzt werden darf: Deutschland, so der Befund aus Frankfurt, habe im Jahr zuvor »historische Höchststände« sowohl bei den staatlichen Defiziten als auch beim Schuldenstand erreicht. Laut Monatsbericht der Deutschen Bundesbank waren die Staatsschulden im Jahr 2003 erneut um 82 Milliarden Euro gestiegen. Damit lasteten auf der Bundesrepublik Schulden in Höhe von 1,37 Billionen Euro, das entspricht über 64 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP). Nehmen sich schon diese Zahlen trostlos genug aus, so klingen die Zukunftsprognosen geradezu alarmierend. Eine rasche Verringerung der hohen Verschuldung hält die Bundesbank trotz aller Sparanstrengungen für unrealistisch – wobei das, was offiziell als »Sparbeschlüsse« bezeichnet wird, eigentlich mit Sparen nichts zu tun hat: Es geht vielmehr darum, die Neuschulden zu verringern.

Um dieser Schuldenfalle zu entrinnen, wird in der Politik über alle Parteigrenzen hinweg unter anderem der Abbau von Subventionen gefordert. Das erscheint auf den ersten Blick zunächst einmal sinnvoll, denn immerhin gewährt der Staat Jahr für Jahr Zulagen, Prämien und Steuervergünstigungen in einem Volumen von über 100 Milliarden Euro. Und die Wirkung dieser fiskalischen Wohltaten ist zudem mehr als fragwürdig: In der Vergangenheit belegten zahlreiche Untersuchungen, dass Subventionen denjenigen, für die sie angeblich gedacht sind, |14|gar nicht nutzen. Außerdem lenkten sie darüber hinaus Kapital in unproduktive Investitionen, blähten den ohnehin schon teuren Behördenapparat weiter auf und schraubten in der Konsequenz die Steuerlast für alle Bürger sowie die Staatsverschuldung in die Höhe.

Wenn es dann allerdings konkret darum geht, einzelne Subventionen zurückzufahren, schwindet plötzlich wieder der Mut zu konsequenten Einschnitten. Das kann nicht weiter verwundern, denn die politischen Parteien haben schließlich ihre angestammte Klientel und die nächsten Wahlen im Auge. Und die Verbände der von Subventionskürzungen betroffenen Branchen sind gleichsam schon »kraft Amtes« gezwungen, lautstark gegen derlei Pläne zu protestieren. Die Bürger schließlich schreien erst recht auf, wenn ihnen lieb gewonnene finanzielle Vorteile ganz oder teilweise genommen werden sollen. Neu ist die deutsche »Subventionitis« keineswegs. Immerhin berichtete das Bundesfinanzministerium bereits 1966 über »ein erschreckendes Maß an Subventionen« in der Republik. Und damals wurden gerade mal 15 Milliarden D-Mark jährlich verteilt!

Der Sparzwang betrifft auch die Eigenheimzulage

Ins Visier geriet in den vergangenen Monaten und Jahren vor allem die bei Hausbauern und Wohnungskäufern so beliebte Eigenheimzulage. Schon seit Herbst 2002 wurde um ihre Zukunft gerungen – begleitet von heftigen Protesten der betroffenen Interessenverbände. Der ursprüngliche Regierungsplan, die staatliche Zulage für selbstgenutztes Wohneigentum bereits zum 1. Januar 2003 zu kippen, scheiterte am Widerstand des Bundesrates. Im Laufe des Jahres 2003 verständigten sich Regierung und Opposition dann auf eine deutliche Kürzung dieser Unterstützung, die schließlich zum 1. Januar 2004 in Kraft trat. Doch schon bald wurde klar: Auch die »abgespeckte« Variante der Eigenheimzulage stand schon wieder auf dem Prüfstand. Das Ziel bleibt die vollständige Abschaffung der Zulage, die durch die Bundesregierung |15|bereits beschlossen wurde und nur noch durch den Bundesrat abgesegnet werden muss.

Dass die Eigenheimzulage so stark im Fokus des akuten Sparzwangs steht, kann nicht überraschen. Denn mit im Schnitt jährlich 10 Milliarden Euro machte die Eigenheimzulage in der Vergangenheit fast 10 Prozent des gesamten deutschen Subventionsvolumens aus! Tatsächlich gab es in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre kaum eine fertig gestellte Wohnung, die nicht in irgendeiner Form gefördert worden wäre. Sogar die vergleichsweise bescheidene Wohnungsbauprämie für Bausparer, die bis Ende 2003 maximal 51 Euro pro Jahr ausmachte, verschlang in der Summe immense Steuermittel. Rund 500 Millionen Euro jährlich kostete diese Förderung bis zu ihrer Kürzung zum 1. Januar 2004. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bezeichnete diese Subvention schon immer als »vollkommen sinnlos«, weil mit diesen Beträgen gerade mal die Gebühren der Bausparkassen ausgeglichen würden. Mit anderen Worten: Diese Subvention kam weniger den Bausparern, sondern eher den Bausparkassen zugute.

Die Kritiker der Kürzungen argumentieren, dass die Eigenheimzulage im Grunde gar keine Subvention sei, sondern nur eine Art Gegengewicht zu den Milliardensubventionen, die der Staat in den vergangenen Jahrzehnten in den Mietwohnungsbau investiert habe. Unbestreitbar führte die starke Förderung des Mietwohnungsbaus dazu, dass im Vergleich mit anderen europäischen Ländern die Zahl der Deutschen, die in ihren eigenen vier Wänden wohnen, bis heute vergleichsweise gering ist. Jedoch hat die Förderung des Wohneigentums keineswegs erst mit der Eigenheimzulage begonnen. Tatsächlich trat sie am 1. Juni 1996 an die Stelle des bis dahin geltenden Paragrafen 10e des Einkommensteuergesetzes. Der wesentliche Unterschied bestand darin, dass mit der Eigenheimzulage die Förderung nicht mehr vom persönlichen Steuersatz des Bauherrn oder Immobilienkäufers abhing. Denn diese Regelung hatte dazu geführt, dass die Bezieher größerer Einkommen mit einer entsprechend hohen Steuerlast stärker profitierten als die Bezieher mittlerer Einkommen.

Wie immer man zur Subventionierung von privatem Wohneigentum |16|stehen mag, eines lässt sich nicht leugnen: In den vergangenen Jahren hat sich das Umfeld für selbstgenutzte Immobilien gleich zweimal verschlechtert. Und es dürften auch nicht die letzten Streichungen gewesen sein. Abgesehen von der Kürzung der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2004 können schon seit langem Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Das heißt, nur wer das Objekt vermietet, kann mit Schulden Steuern sparen. Deshalb gilt die Grundregel: Bei der Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien möglichst viel Eigenkapital einbringen, bei der Finanzierung von vermieteten Objekten eher weniger, um dank hoher Zinsen optimale Steuervorteile realisieren zu können.

Warum sich Wohneigentum dennoch rentiert

Vor dem Hintergrund der Subventionskürzungen dürfte sich mancher die Frage stellen, ob sich der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie überhaupt noch lohnt, nicht zuletzt angesichts der in den vergangenen Jahren zwar gesunkenen, aber immer noch hohen Objektpreise in Deutschland. Unsere Antwort ist eindeutig: Ja! Lassen Sie uns diese Meinung kurz begründen – und sehen Sie es uns bitte nach, wenn wir manchen Teilaspekt, wie etwa den Schutz vor Inflation, etwas grundsätzlicher behandeln.

Wohnen kostet Geld – den Mieter ebenso wie den Eigentümer

Für das sprichwörtliche »Dach über dem Kopf« müssen Sie tief in die Tasche greifen – ganz gleich, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mieten oder kaufen. Ein heute 30-Jähriger, der zurzeit monatlich 700 Euro Miete überweist, wird bis zu seinem 60. Lebensjahr bei einer jährlichen Mieterhöhung von 2 Prozent über 340.000 Euro gezahlt haben. Bis zu |17|seinem 70. Lebensjahr kommen nicht weniger als 500.000 Euro Miete zusammen. Oder anders ausgedrückt: Ein Durchschnittsverdiener arbeitet über ein Drittel seines Erwerbslebens nur für die Miete! Und später im Ruhestand fließt ein Großteil der Rente in den Kostenfaktor Wohnungsmiete.

Wer sich für Wohneigentum entscheidet und diese Investition langfristig finanziert, muss natürlich ebenfalls Monat für Monat tief in die Tasche greifen, um Zinsen, Tilgungsraten sowie Nebenkosten zu bestreiten. In den ersten Jahren zahlen Wohnungseigentümer sogar häufig mehr als Wohnungsmieter. Doch es gibt einen entscheidenden Unterschied: Mieter sichern sich nur vorübergehende Wohnrechte, das dazu investierte Geld sehen sie niemals wieder. Eigentümer hingegen schaffen mit jeder Tilgungsrate, die sie an die Bank zurückzahlen, bleibende Werte, die sie zudem später auch an ihre Kinder und Enkel vererben können.

Ein weiterer entscheidender Vorteil der selbstgenutzten Immobilie zeigt sich, wenn die Eigentümer im Alter aus dem Erwerbsleben ausscheiden, denn spätestens bis zur Rente sollte das Wohneigentum entschuldet sein. Das bedeutet, dass die Eigentümer fortan nur noch die Wohn- und Nebenkosten sowie den Reparatur- und Erhaltungsaufwand für ihre Immobilie zahlen. Dies sind im Schnitt etwa 30 Prozent jenes Betrages, der ansonsten für die Miete gezahlt werden müsste. Selbstgenutztes Wohneigentum verringert deshalb auch erheblich den »Kostenfaktor Wohnen« im Alter. Dass mietfreies Wohnen die beste Form der privaten Altersvorsorge ist – diese Behauptung stimmt immer noch. Zusätzlich gilt: Immobilien sind die einzige Form der Altersvorsorge, von der man sofort – jetzt und heute – etwas hat!

Von der Inflation profitieren

Mancher mag jetzt denken, dass von Inflation angesichts der in den vergangenen Jahren geringen Preissteigerungsraten doch eigentlich keine Rede mehr sein kann. Aber Vorsicht: Sie müssen jeden Vermögensaufbau |18|und -erhalt in einer langfristigen Perspektive sehen und dürfen sich nicht von Augenblicksaufnahmen blenden lassen. Nur wenige machen sich zum Beispiel klar, dass die so starke D-Mark, der viele Bundesbürger bis heute nachtrauern, in den 53 Jahren ihrer Existenz rund 75 Prozent ihres Wertes verlor. Das entspricht durchschnittlich 1,4 Prozent pro Jahr. Das ist auf den ersten Blick noch keine beängstigend hohe Inflationsrate, aber dieses Beispiel zeigt, wie sich selbst moderate Steigerungen des Preisniveaus langfristig auswirken.

Noch deutlicher werden die Folgen der schleichenden Geldentwertung, wenn Sie sich Tabelle 1 ansehen. Die von der jeweiligen Inflationsrate und dem Zeitraum abhängigen Faktoren geben an, wie viel Geld Sie in ein paar Jahren verdienen müssen, um die Kaufkraft eines bestimmten Betrags zu sichern. Beispielsweise müssen bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von nur 2 Prozent in zehn Jahren 12.190 Euro aufgewendet werden, um der heutigen Kaufkraft von 10.000 Euro zu entsprechen. (Rechenweg: 10.000 Euro x Faktor 1,219 aus Tabelle 1). Bei einer Inflationsrate von durchschnittlich 3 Prozent und 15 Jahren liegt der Betrag schon bei 15.580 Euro.

Tabelle 1: Zusammenhang Kaufkraft und Inflation

|19|Was sagt uns dieses Zahlenspiel? Angenommen, Sie haben eine Immobilie erworben und zahlen für das Darlehen monatlich 1.000 Euro an Zinsen und Tilgungsleistung. Der Darlehensvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren. Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 2 Prozent müssten Sie nach 5 Jahren an und für sich 1.104 Euro, nach 10 Jahren schon 1.219 Euro und nach 15 Jahren sogar 1.346 Euro zahlen, um den jetzigen Gegenwert Ihrer Rate zu tilgen. Tatsächlich aber zahlen Sie 15 Jahre lang keinen Cent mehr als die vereinbarten 1.000 Euro. Der Betrag bleibt gleich, lediglich die Zusammensetzung ändert sich, da sich im Laufe der Zeit der Anteil der Zinsen verringert und die Tilgung entsprechend erhöht (diesen Effekt werden wir an anderer Stelle noch ausführlicher beschreiben). Überspitzt könnte man also sagen: Die Inflation arbeitet zu Ihren Gunsten.

Jeder Immobilieneigentümer, der sein Objekt finanziert hat, wird Ihnen bestätigen, dass die Belastungen durch die Tilgung in den ersten Jahren am stärksten spürbar sind – die Erklärung hierzu haben wir Ihnen mit unserem Zahlenbeispiel geliefert. Im ersten Jahr entspricht eine Tilgungsrate von beispielsweise 1.000 Euro exakt der Kaufkraft von 1.000 Euro. Aber in zehn Jahren dürften Sie normalerweise wesentlich mehr Geld verdienen, selbst wenn die Lohn- und Gehaltssteigerungen lediglich den Kaufkraftverlust ausgleichen. Der willkommene Effekt: Es fällt Ihnen leichter, die Rate von 1.000 Euro monatlich aufzubringen.

Für Mieter dagegen fällt die Rechnung nicht so erfreulich aus. Schließlich wird jeder Vermieter zumindest darauf achten, keine kaufkraftbedingten Einbußen hinnehmen zu müssen, sprich: Er wird die Miete in bestimmten Abständen erhöhen. Realistischerweise dürfte die Anhebung jedoch deutlich über der Preissteigerungsrate liegen, denn in der Vergangenheit sind die Mieten stets parallel zu den Immobilienpreisen angestiegen.

Da mittel- bis langfristig wieder von höheren Preisen für Häuser und Eigentumswohnungen auszugehen ist und der Wohnraum knapp bleibt, erscheinen künftig durchschnittliche jährliche Mietsteigerungen zwischen 2,5 bis 3,0 Prozent durchaus realistisch. In den zurückliegenden |20|Jahren verteuerten sich die Mieten durchschnittlich um 3,5 Prozent p.a.

Die eigenen vier Wände rechnen sich also auf jeden Fall. Doch um der Wahrheit die Ehre zu geben: Sie rechnen sich erst bei einer längerfristigen Betrachtungsweise. Kurz- bis mittelfristig hat dagegen der Mieter Vorteile. Denn seine Monatsmiete sowie die Nebenkosten fallen zunächst geringer aus als der Schuldendienst und die Wohnkosten, die vom Eigentümer aufgebracht werden müssen. Zudem spart er die Nebenkosten der Anschaffung (Makler-Courtage, Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren) sowie der Finanzierung (Bereitstellungszinsen, eventuell Schätzkosten, Grundschuldbestellung etc.). Darüber hinaus muss er kein Eigenkapital aufbringen, sondern kann seine Ersparnisse gut verzinst anlegen.

Der Vergleich zwischen Eigentum und Miete fällt somit – zumindest in den ersten zehn Jahren – eindeutig zugunsten des Mieters aus. Bisher konnte die hohe Eigenheimzulage diesen Unterschied zumindest zum Teil während des achtjährigen Förderungszeitraums wettmachen. Seit die Regierung aber den Rotstift angesetzt hat, hat sich die Schere noch weiter geöffnet und der Wohnungseigentümer schneidet im Vergleich der ersten Jahre noch schlechter ab als bisher. Makler und Verkäufer verschweigen diese Tatsache natürlich aus nachvollziehbaren Gründen. Umso größer ist dann oft das Erstaunen, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer in den Tilgungsplan schaut und feststellt, wie hoch die Belastungen im Vergleich mit der bisher gezahlten Miete sind. Mancher fragt sich dann, ob die Entscheidung für die eigenen vier Wände wirklich richtig war.

Wir meinen: Sie war richtig – und sie wird immer richtig bleiben. Vorausgesetzt, Sie planen langfristig und müssen nicht beruflich häufig Ihren Standort wechseln. Denn wer eine selbstgenutzte Immobilie kauft, denkt langfristig. Und die Erfahrung zeigt, dass ein Vergleich von Eigentum und Miete nach etwa 20 Jahren eindeutig zugunsten des Eigentümers ausfällt. Manchmal kann dieser Effekt auch schon wesentlich früher eintreten. Dies hängt jedoch entscheidend von vier Faktoren ab:

|21|Sie müssen möglichst viel Eigenkapital einbringen.

Ihre Mietersparnis muss hoch ausfallen.

Sie müssen in Zeiten niedriger Zinsen bauen oder kaufen.

Ihr Haus oder Ihre Wohnung sollte über Wertsteigerungspotenzial verfügen.

Welche Immobilie darf es sein?

Bevor wir gleich zur spannenden Frage kommen, wie Sie beim Kauf Ihrer Immobilie und bei der Finanzierung sparen können, möchten wir Ihnen kurz aufzeigen, unter welchen Formen von Grundbesitz Sie wählen können. Im Mittelpunkt dieses Buches steht das selbstgenutzte Wohneigentum, das sicherlich die sinnvollste Art des Immobilienerwerbs darstellt. Grundsätzlich sollten Sie folgende Regel beherzigen: Die erste Immobilie sollte stets für den eigenen Bedarf bestimmt sein. Wenn Sie später wieder Kapital aufgebaut und entsprechenden Anlagebedarf haben, kann aus steuerlichen Gründen eine vermietete Immobilie interessant sein. Denn bei vermieteten Objekten können Sie neben den Abschreibungen auch noch Ihre Schuldzinsen und weitere Werbungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen.

Für die Immobilie als Kapitalanlage gelten jedoch teilweise ganz andere Regeln als für selbstgenutztes Wohneigentum. Um bei angehenden Bauherren und Wohnungskäufern keine Verwirrung zu stiften, spielen vermietete Objekte auf den nachfolgenden Seiten nur eine Nebenrolle. Wir erwähnen diese Form des Immobilienerwerbs nur dann, wenn eine Abgrenzung gegenüber dem Eigennutzer angebracht erscheint. Selbstgenutzte oder vermietete Wohnungen und Häuser stellen indessen nur einen Teil des Immobilienmarktes dar. Aus Gründen der Vollständigkeit wollen wir an dieser Stelle auch die beiden anderen Teilmärkte erwähnen.

Da wären zunächst die gewerblich genutzten Immobilien zu nennen, wozu etwa Bürogebäude, Einzelhandelsgeschäfte, Hotels oder |22|Lagerhallen (Logistik-Immobilien) zählen. Dieser Markt ist außerordentlich komplex und erfordert vom Investor den Einsatz von mindestens siebenstelligen Summen. Nur wenigen Zeitgenossen dürfte es vergönnt sein, über solche Vermögen zu verfügen. Und selbst dann, wenn das Kapital zur Verfügung steht, fehlt dem privaten Anleger in aller Regel das nötige Know-how, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Wer sich für Gewerbeimmobilien interessiert – so unser Rat –, sollte in einen offenen Immobilienfonds investieren. Das ist zum einen schon mit überschaubaren Beträgen von ein paar Tausend Euro möglich, und zum anderen profitiert der Anleger vom spezifischen Immobilien-Know-how des Fondsmanagements.

Bei offenen Immobilienfonds sollte der Investor allerdings keine Top-Renditen erwarten. Nach dem Platzen der Aktienblase flossen in den vergangenen Jahren den offenen Immobilienfonds, die als besonders sicher und wertstabil gelten, erhebliche Mittel zu. Dies führte zu einer deutlich steigenden Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien an guten Standorten, was naturgemäß die Preise in die Höhe schießen ließ. Viele Fondsmanager kauften fast um jeden Preis, um das Geld ihrer Kunden anzulegen. Und trotzdem ging die Rechnung nicht immer auf: Viele Immobilienfonds verfügen noch über hohe Barreserven, die verzinst angelegt sind.

Geringes Wertsteigerungspotenzial bei den zu teuer eingekauften Liegenschaften, mäßige Mieterträge aufgrund des Überangebots in beinahe allen Ballungszentren und ein relativ hoher steuerpflichtiger Anteil wegen der Zinserträge dürften in den nächsten Jahren auf die Renditen dieser Fonds drücken. Zu guter Letzt seien an dieser Stelle noch der Grund und Boden der Land- und Forstwirtschaft als dritte Immobiliengruppe erwähnt, die uns indessen im Rahmen dieses Buches nicht beschäftigen wird.

Halten wir also fest: Auch nach den deutlichen Kürzungen der staatlichen Zuschüsse und absehbarer weiterer Einschnitte bleibt die selbstgenutzte Immobilie die vermutlich beste Form der Kapitalanlage. Denn das eigene Heim ist auf längere Sicht das beste Sparschwein.

Dagegen möchten wir Ihnen dringend davon abraten, selbst zur |23|Miete zu wohnen und zum Beispiel aus steuerlichen Gründen eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese dann an Dritte zu vermieten. Denn in diesem Fall zahlen Sie doppelt: Zinsen, Tilgung und Nebenkosten für Ihr vermietetes Objekt und Miete für Ihre eigene Wohnung. Solange Ihr Mieter pünktlich zahlt, mögen Sie diese Belastung schultern können. Was aber, wenn er in Verzug gerät? Oder Ihr Mieter zieht aus und es gelingt Ihnen nicht, die Wohnung zu dem ursprünglich erhofften Preis neu zu vermieten?

Praxistipp: Trauen Sie keiner Mietgarantie

Häufig werden Kapitalanleger von Bauunternehmen oder Bauträgern mit so genannten Mietgarantien geködert. Zahlt der Mieter nicht mehr – so das vollmundige Versprechen –, springt der Verkäufer ein. Das klingt im ersten Moment vertrauenswürdig. Aber bedenken Sie: Jede Garantie ist nur so viel wert wie das Unternehmen, das hinter ihr steht. Bekommt die Firma Schwierigkeiten oder muss gar Insolvenz anmelden, nutzt Ihnen auch die Mietgarantie nichts mehr.

Deshalb nochmals unser Rat: Erst wer selbst ein eigenes Dach über dem Kopf hat, sollte eines für andere bauen. Zunächst gilt es, die Monat für Monat gezahlte Miete möglichst bald in die eigenen vier Wände fließen zu lassen und dadurch dauerhaft werthaltiges Eigentum aufzubauen.

Unsere Empfehlungen im Überblick

Die Haushaltslage des Bundes sowie die Situation in den gesetzlichen Versicherungssystemen dürften aufgrund der hohen Zinsverpflichtungen und der demografischen Entwicklung auf Jahrzehnte |24|hinaus angespannt bleiben. Das bedeutet konkret: Der Staat wird noch stärker als bisher Subventionen abbauen müssen. Die Streichungen bei der Eigenheimzulage, so steht zu erwarten, waren erst der Anfang.

Aber auch ohne staatliche Förderung lohnt es sich, in die eigenen vier Wände zu investieren. Die drei entscheidenden Vorteile selbstgenutzten Wohneigentums lauten:

– inflationsgeschützte Geldanlage,

– risikoloses Wohnen (keine Mieterhöhung, keine Kündigung) und

–sichere, berechenbare Altersvorsorge.

Langfristig wird der Immobilieneigentümer sogar in Zeiten vermeintlich hoher Preisstabilität zu einem Inflationsgewinner.

Im direkten Vergleich zwischen Eigentum und Miete hat der Mieter in den ersten Jahren eindeutige Kostenvorteile. Langfristig kehrt sich dieses Verhältnis allerdings um. Spätestens nach 20 Jahren wohnt der Eigentümer deutlich preiswerter.

Priorität sollte die selbstgenutzte Immobilie haben. Eigentumswohnungen als Kapitalanlage sind nur dann sinnvoll, wenn zusätzlicher Kapitalanlagebedarf besteht und der Investor bereits über Wohneigentum verfügt.

Bleiben Sie skeptisch gegenüber so genannten Mietgarantien.

|25|2. Auf faire Preise achten und Kosten senken

Im Einkauf liegt der Gewinn. Diese nach wie vor goldene Regel aus dem kleinen kaufmännischen Einmaleins gilt gleichermaßen für die Anlage von Geld. Wer vor allem Trends und Moden folgt, ohne dabei auf faire Preise zu achten, geht ein hohes Risiko ein. Diese schmerzliche Erfahrung mussten viele Investoren machen, die auf dem Höhepunkt des Börsenbooms zur Jahrtausendwende geradezu atemberaubend überteuerte Aktien kauften – oft in der irrigen Annahme, gerade noch rechtzeitig auf den unter Volldampf stehenden Zug aufgesprungen zu sein und vom vermeintlichen Kurspotenzial zu profitieren. Wie diese Spekulation endete, ist bekannt: Viele Anleger mussten zum Teil erhebliche Vermögenseinbußen hinnehmen.

Wer dagegen während der Aktien-Hausse auf Gold setzte, konnte die Feinunze zu regelrechten »Schlussverkaufspreisen« zwischen 250 und 280 US-Dollar kaufen. Anfang des Jahres 2004 kletterte der Preis für das gelbe Edelmetall auf weit über 400 US-Dollar pro Feinunze. Wer sich also seinerzeit nicht von der großen Schar der Gold-Pessimisten hatte irritieren lassen, in deren Einschätzung das Edelmetall als Kapitalanlage gleichsam »megaout« war, durfte sich schon nach wenigen Jahren über einen schönen Gewinn freuen.

|26|Zulagen und Steuervorteile treiben die Preise

Wechseln wir vom Gold zum »Betongold«: Wie günstig Sie zu den eigenen vier Wänden kommen, hängt abgesehen von der Finanzierung natürlich vor allem von der Frage ab, welches Objekt Sie zu welchem Preis erwerben. Ein wirklich fairer Preis bringt einem Bauherrn oder Käufer unter dem Strich mehr als staatliche Zulagen und Steuervergünstigungen. Tatsächlich lässt sich sogar feststellen: Je üppiger die staatliche Förderung ist, je großzügiger die steuerlichen Vorteile bei einem Immobilien-Investment ausfallen, desto ungünstiger entwickelt sich das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Sicht des Kunden. Denn letztlich handelt es sich bei Zulagen um Subventionen, die zwar vom Bauherrn gern in Anspruch genommen werde, in der Konsequenz aber die Verhältnisse am Markt verzerren.

Es liegt auf der Hand, dass jeder clevere Verkäufer versucht, die öffentlichen Zuschüsse in den Objektpreis mit einzukalkulieren. So manche an sich überteuerte Immobilie wurde in den vergangenen Jahren mithilfe der damals noch üppig geflossenen Eigenheimzulage erst »schöngerechnet«. Das führte zu dem Kuriosum, dass der Bauherr oder Käufer letztlich seine eigene Zulage über einen höheren Objektpreis finanzierte! Und die fatalen Folgen eines intensiven Einsatzes von steuerlichen Instrumentarien – wie etwa Sonderabschreibungen – lassen sich bis heute in den östlichen Bundesländern besichtigen: verbaute Landschaften, Leerstände, Immobilien, die niemand haben möchte, dramatisch gesunkene Preise, Investoren, die auf gigantischen Schuldenbergen sitzen.

Als zum 1. Januar 2004 erstmals die Eigenheimzulage gekürzt wurde, wagte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung eine nur im ersten Moment überraschende Prognose: Die Preise für Gebrauchtimmobilien könnten nach einem Wegfall der staatlichen Förderung mittelfristig im Schnitt um rund 10 Prozent sinken, sagten die Ökonomen voraus. Neubauten dürften demzufolge um 5 Prozent günstiger werden. Ob diese Prognose so eintreten wird, bleibt abzuwarten. Eines aber zeigt der Wirkungszusammenhang zwischen staatlicher Förderung |27|und der Preisentwicklung sehr deutlich: Es wäre ein Fehler, die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie vorrangig von der Höhe der Förderung abhängig zu machen. Sie ist zwar eine nette Zugabe, aber ausschlaggebend darf dieses Kriterium nicht sein.

Der schwierige Immobilienmarkt

Die Frage, ob der geforderte Preis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung nun angemessen oder überhöht ist, lässt sich in der Regel erst nach ausführlichen Recherchen beantworten. Sehr viele Sonderfaktoren müssen dabei berücksichtigt werden, die sich einerseits aus den spezifischen Marktverhältnissen am betreffenden Standort, andererseits aber auch aus den individuellen Wünschen der Bauherren oder Käufer ergeben. Hinzu kommt, dass sich die Preisgestaltung im Immobilienmarkt nicht eben durch ein hohes Maß an Transparenz auszeichnet. Bevor wir Ihnen einige praxiserprobte Tipps zur gezielten Recherche geben, wollen wir Ihnen kurz erläutern, weshalb die Preistransparenz auf dem Immobilienmarkt so wenig ausgeprägt erscheint. Ausschlaggebend hierfür sind im Wesentlichen fünf Gründe:

Im Gegensatz zu Wertpapieren gibt es für Immobilien keine wirklich funktionierende Börse, an der kontinuierlich die aktuellen Preise für die Objekte auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage ermittelt werden. Es gibt nicht einmal tagesaktuelle Preise, was manche sogar für einen Vorteil halten, weil die Immobilieneigentümer dadurch in einem schlechten Marktumfeld nicht Tag für Tag lesen müssen, wie stark der Wert ihres Objekts gefallen ist. Nur dort, wo ständig große Volumina den Besitzer wechseln, entsteht ein wirklich marktnaher Preis. Je kleiner das gehandelte Volumen, desto größer können die Preisunterschiede ausfallen.

Allgemeine Aussagen über das Preisniveau an einem bestimmten Standort erweisen sich in der Regel als wenig hilfreich. Meist handelt |28|es sich dabei lediglich um eine Preisspanne, die von sehr guten Lagen bis hin zu eher unattraktiven Vierteln reicht. Am Standort München zum Beispiel gibt es Spitzenlagen wie Bogenhausen, Nymphenburg, Lehel oder Schwabing, aber auch Problembereiche wie Hasenbergl oder Teile von Neu-Perlach. Das heißt, Sie sollten sich auch über das Preisgefüge an dem infrage kommenden Mikrostandort informieren.