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- Herausgeber: Books on Demand
- Kategorie: Fachliteratur
- Serie: Ein Einblick in das deutsche Steuerrecht
- Sprache: Deutsch
Dieses Buch ermöglicht dem Leser die Grundlagen des deutschen Steuerrechts zu verstehen. In diesem Teil der Reihe geht es um das gesamte Thema der Besteuerung von Immobilien. Die Lektüre dieses Buches soll den Leser in die Lage versetzen seine ein grundlegendes Verständnis für die Besteuerung von Immobilien aufbauen. Es werden systematisch die relevanten Steuerarten beleuchtet, die verschiedenen Rechtsformen betrachtet und Tipps zur steuerlichen Optimierung gegeben.
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Seitenzahl: 68
Veröffentlichungsjahr: 2021
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort – Die Idee dieses Buches
1. Erläuterung der Systematik
2. Die persönliche Steuerpflicht
2.1. Unbeschränkte Steuerpflicht von Privatpersonen
2.2. Unbeschränkte Steuerpflicht von juristischen Personen
2.3. Beschränkte Steuerpflicht
3. Die Einordnung der Einkunftsarten
3.1. Gewinneinkünfte
3.1.1. Einordnung
3.1.2. Bilanzierungsgrundsätze
3.1.3. Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben
3.1.4. Entnahmen und Einlagen sowie verdeckte Gewinnausschüttungen / verdeckte Einlagen
3.2. Überschusseinkünfte
3.2.1. Einordnung
3.2.2. Einnahmen
3.2.3. Werbungskosten
3.3. Anschaffungs- und Herstellungskosten und Abschreibungen
3.4. Verhältnis der Steuerarten zueinander
4. eigene Immobilien
4.1. Das selbst genutzte Wohnhaus bzw. die selbst genutzte Eigentumswohnung
4.2. Die vermiete Privatimmobilie 44
4.3. Gewerbliche Vermietung
5. Immobilien GbR
6. Immobilien GmbH & Co. KG
7. vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft
8. Behandlung von Grundstücksverkäufen und gewerblicher Grundstückshandel
8.1. Grundstücksverkäufe aus dem Privatvermögen
8.2. Grundstücksverkäufe aus dem Betriebsvermögen
8.3. gewerblicher Grundstückshandel
9. Abschreibungen bei Gebäuden inklusive Sonderabschreibungen
10. Gestaltungsvarianten und Sonderfälle
10.1. Betriebsaufspaltung als Sonderfall und wie man sie vermeiden kann
10.2. Steuerfalle – verbilligte Vermietung
10.3. Untervermietung als Chance mit geringem Kapitaleinsatz
10.4. Absetzung eines häuslichen Arbeitszimmers
10.5. Verteilung von Erhaltungsaufwand zur Steueroptimierung
10.6. Zusätzliches Abschreibungsvolumen generieren
10.7. Berücksichtigung von geringwertigen Wirtschaftsgütern
10.8. UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG
10.9. Geschäftsführeranstellung bei einer Kapitalgesellschaft
11. Erklärungspflicht bei Immobilien
11.1. Wer ist zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet?
11.2. Bis wann muss die Steuererklärung abgegeben werden?
11.3. Mitwirkungspflichten im Rahmen der Steuerveranlagung
12. Steuerbelastungsvergleich
12.1. Berechnungssystematik und Darstellung
12.2. Vergleich der Steuerlast nach Betriebsund Privatvermögen
12.3. Vergleich der Steuerlast nach Rechtsformen
13. Umsatzsteuer und Immobilien
14. Erbschaftsteuerliche Sonderregelungen bei Immobilien
Vorwort – Die Idee dieses Buches
Als Diplom-Finanzwirt (FH) und Steuerberater hatte ich die Möglichkeit mich jahrelang mit dem deutschen Steuerrecht zu befassen und arbeite täglich damit.
In zahlreichen Gesprächen mit den verschiedensten Personen aus unterschiedlichen Bereichen ist mir jedoch bewusst geworden wieviel Halbwissen oder völlig falsche Gerüchte kursieren. Daher habe ich mich dazu entschlossen einen Teil meines Wissens als Überblick weiterzugeben.
Nach der Lektüre dieses Buches wird der Leser ein grundlegendes Verständnis über das deutsche Steuerrecht haben, soweit es sich um den Bereich der Immobilen handelt.
Für diejenigen, die ausschließlich dieses Buch zu Hand nehmen sind die ersten Kapitel, welche eine Zusammenfassung der Themen Steuerpflicht, Abgrenzung Gewinn-/Überschusseinkünfte, Einnahmen/Werbungskosten sowie Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben zum Inhalt haben. In den anderen Büchern dieser Reihe sind die Details zu diesen Themen weitergehender erläutert.
Dieses Buch behandelt einen speziellen Teil des Steuerrechts, der vor allem für Immobilieninvestoren und solchen die es werden wollen interessant ist. Darüber hinaus enthält dieses Buch auch Tipps und Gestaltungsmöglichkeiten rund um die private Immobilie.
Es bleibt festzuhalten, dass dieses Werk lediglich einen allgemeinen und grundlegenden Einblick gibt, wenn auch hier spezialisierter als in den vorhergehenden Büchern der Reihe. Aufgrund einer Vielzahl von Ausnahmen, Rückausnahmen und Ausnahmen von den Rückausnahmen in unserem Rechtssystem kommt es immer auf die individuellen Umstände des Einzelfalls an. Dieses Werk ist daher nicht als abschließende steuerliche Beratung zu betrachten und spiegelt nur den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Erstellung wider. Eine steuerliche Beratung wird hierdurch weder gegeben noch ersetzt.
Es gibt das Gerücht, dass mehr als 80% der Fachliteratur zum Steuerrecht auf Deutsch ist. Ob dies stimmt oder nicht, vermag ich nicht zu beurteilen, jedoch gibt es in der Tat eine derartige Vielzahl unterschiedlicher Kommentarliteratur, Verwaltungsanweisungen und Sammlungen von Gerichtsurteilen, dass allein die vollständige Auflistung ein ganzes Buch füllen könnte. Um dieses Werk jedoch für die meisten Leser verständlich zu halten, werde ich auf die Wiedergabe von Kommentaren verzichten und die Zitierung von Gerichtsurteilen und Verwaltungsanweisungen auf ein Minimum beschränken.
In diesem Buch wird daher maßgeblich der Gesetzestext des Einkommensteuergesetztes (Stand 2020) erläutert, zusammengefasst und in eine verständliche Reihenfolge gebracht. Ein Verzicht auf Fachjargon halte ich zum größeren Verständnis allerdings für nicht zweckmäßig.
1. Erläuterung der Systematik
Damit dieses Buch seiner Zielsetzung als Nachschlagewerk bzw. der Erreichung eine Grundverständnisses des deutschen Steuerrechts gerecht werden kann, ist es notwendig mit den Grundlagen zu beginnen und erst dann die Details zu betrachten.
Daher erfolgt der Beginn mit der Betrachtung der allgemeinen Steuerpflicht. Im Anschluss wird die Zuordnung der Einkunftsarten allgemein behandelt.
Erst danach werden die unterschiedlichen Möglichkeiten Immobilien zu halten erläutert. Nach diesem Abschluss der Grundlagen werden Sonderabschreibungsmöglichen und weitere Gestaltungsmittel im Zusammenhang mit Immobilien dargestellt.
Zum Abschluss werden die Pflichten gegenüber dem Finanzamt und die Steuerberechnung beleuchtet, um auch dieses für die meisten eher unliebsame Thema abzuschließen.
Wer diese Grundlagen versteht ist in der Lage seine Steuern mit Immobilien optimal zu gestalten und sich teilweise die Immobilien vom Fiskus finanzieren zu lassen.
2. Die persönliche Steuerpflicht
2.1. Unbeschränkte Steuerpflicht von Privatpersonen
Natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben, sind unbeschränkt einkommensteuerpflichtig.1
Mit diesem Satz wird das Einkommensteuergesetz eingeleitet und es bedarf bereits nach dem ersten Satz der genaueren Definition von vier Tatbestandsmerkmalen und der Rechtsfolge. Zu klären sind, was eine natürliche Person ist, welches Gebiet das Inland umfasst, wodurch ein Wohnsitz definiert, wird bzw. was den gewöhnlichen Aufenthalt ausmacht.
Eine natürliche Person ist gemäß dem § 1 BGB jeder Mensch ab der Vollendung der Geburt. Dies bedeutet, dass jeder Mensch – mit Wohnsitz / gewöhnlichem Aufenthalt – vom ersten Tage seines Lebens an der Einkommensteuer unterliegt. Das Steuerrecht ist in diesem Punkt gerecht und unterscheidet nicht nach Alter, Geschlecht, Herkunft, Religion, Staatsangehörigkeit etc.
Als Inland gilt grob formuliert das Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland.
Ein Wohnsitz hat jemand dort, wo er eine Wohnung derart unterhält, dass die Umstände darauf schließen lassen, dass er diese beibehalten und benutzen wird.2 Der Begriff der Wohnung ist nur dann erfüllt, wenn diese das ganze Jahr über genutzt werden kann, d.h. neben 4 Wänden und einer Tür muss ein Anschluss für fließendes Wasser und Strom sowie eine Heizmöglichkeit vorhanden sein. Eine minimale Größe ist hierbei nicht vorgegeben. Dies bedeutet, dass ein Zelt oder eine Ferienwohnung ohne Ofen / Heizung noch keine Wohnung im Sinne des Gesetzes darstellt. Ein WG-Zimmer ist jedoch bereits ausreichend, da Küche und Bad mitverwendet werden können. Eine Benutzung muss möglich sein, sodass trotz Wohnung kein Wohnsitz vorliegt, wenn diese dauerhaft vermietet ist oder aufgrund rechtlicher Bestimmungen nicht bewohnt werden darf. Dieser Punkt erlangt vor allem dann Bedeutung, wenn man eigentlich eine zur Vermietung gedachte Immobilien in Deutschland erworben hat, diese aber nicht vermietet bekommen. In diesem Fall hat man die Wohnung theoretisch zur Nutzung zur Verfügung und kann damit der unbeschränkten deutschen Einkommensteuer unterliegen.
Die Alternative dazu – der gewöhnliche Aufenthalt in Deutschland – liegt dann vor, wenn der Aufenthalt im Inland mehr als sechs Monate zusammenhängend anhält, jedoch ausnahmsweise nicht, wenn dieser Aufenthalt ausschließlich Urlaubszwecken oder der Kur dient3.
Neben diesen Punkten gibt es noch Sondertatbestände, die zur unbeschränkten Einkommensteuerpflicht führen z.B. für Diplomaten oder sonstige Staatsdiener mit Wohnsitz / gewöhnlichen Aufenthalt außerhalb des Inlandes.
Und schlussendlich besteht die Möglichkeit sich freiwillig der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht des deutschen Fiskus zu unterwerfen, sofern nahezu ausschließlich inländische Einkünfte (dazu später mehr) erzielt werden. Dies kann in einzelnen Fällen sinnvoll sein, um u.a. in den Genuss des Grundfreibetrages und der Sonderausgabenabzüge zu kommen.
Die Folge der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht ist, dass das gesamte Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer unterliegt. Es spielt dann keine Rolle mehr, ob Einnahmen aus der Vermietung einer spanischen oder einer deutschen Immobile erzielt werden. Aus allen Einkünften will der deutsche Fiskus Steuern haben – soweit dem nicht internationale Beschränkungen wie z.B. Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung („Doppelbesteuerungsabkommen”) entgegenstehen.
2.2. Unbeschränkte Steuerpflicht von juristischen Personen
Als juristische Personen werden Gesellschaften bezeichnet, die aufgrund ihrer eigenen Rechtspersönlichkeit sowohl zivilrechtlich als auch steuerlich als rechtfähig eingestuft werden. Hierrunter fallen u.a. Kapitalgesellschaften wie die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) und die Unternehmergesellschaft (UG haftungsbeschränkt) als Sonderform der GmbH, außerdem Genossenschaften und (nichtrechtsfähige) Vereine sowie Stiftungen.
Eine juristische Person unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, wenn diese ihren Sitz (gem. Gesellschaftsvertrag bzw. Handelsregistereintragung) oder ihre Geschäftsleitung im Inland hat.4
Beispielsweise unterliegt eine spanische Kapitalgesellschaft, deren einziger Geschäftsführer ausschließlich von Deutschland aus tätig wird der unbeschränkten deutschen Steuerpflicht.
