Die zweite Miete E-Book

Horst Ropertz

• Herausgeber: Fachverlag ProJuris
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2018

Beschreibung

Für viele Mieter bringt sie schlechte Nachrichten: die Nebenkostenabrechnung. Denn oft heißt es: Nachzahlung! Welche Kostenpositionen aber sind rechtens? Was darf nicht abgerechnet werden? Welche Anforderungen muß die Abrechnung erfüllen? Und was ist zu tun, wenn der Vermieter gar nicht abrechnet? "Die zweite Miete" beantwortet die entscheidenden Fragen rund um Mietnebenkosten kompetent, unterhaltsam und ohne Jurakauderwelsch. In ausführlichen Fall- und Rechtsgeschichten werden die wichtigsten und geläufigsten Aspekte zur "zweiten Miete" dargestellt. Experten vom Deutschen Mieterbund kommen ebenso zu Wort wie Anwälte für Mietrecht und andere namhafte Fachleute. Ergänzt werden die Texte um eine Vielzahl von Aktenzeichen zu Urteilen rund um Mietnebenkosten - vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof. Eine geldwerte Argumentationshilfe, mit der Mieter die Abrechnungstricks von Vermietern durchschauen und ihre Ansprüche fundiert geltend machen können.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Die zweite Miete

Horst Ropertz

Die zweite Miete

Nebenkosten. Ihre Rechte und Pflichten

Impressum:

Titel: „Die zweite Miete. Nebenkosten. Ihre Rechte und Pflichten“.

Erscheinungsjahr: 2018.

Inhaltlich Verantwortlich:

Fachverlag ProJuris

Kai Althoetmar

Am Heiden Weyher 2

53902 Bad Münstereifel

Deutschland

Alle Texte: © Kai Althoetmar.

Titelfoto: © Andrew Magill, CC BY 2.0.

Alle Angaben ohne Gewähr. Die hier gegebenen Informationen stellen bei Mietrechtsstreitigkeiten keinen Ersatz für eine juristische Beratung dar. Der Autor erteilt keine mietrechtliche Einzelfallberatung.

Verlag und Autor folgen der bis 1996 allgemeingültigen und bewährten deutschen Rechtschreibung.

Inhaltsverzeichnis:

1. Abgerechnet wird zum Schluß. Lockt der Vermieter mit niedrigen Nebenkostenvorauszahlungen, sollte sich der Mieter gegen Nachforderungen wappnen.

2. Viele Hürden vor der Nachzahlung. Fristen, Zugang, Umlageschlüssel: Betriebskostenabrechnungen müssen viele Vorgaben erfüllen.

3. Eine deftige Nachforderung. Nach harten Wintern hat es die Heizkostenabrechnung in sich. Aber nicht jede Position ist rechtens.

4. Ein Fall fürs Eichamt. Abgelaufene Eichfrist bei Wasser- und Wärmezählern kann zu Abschlägen führen.

5. Nebenkosten als Zankapfel. Sauna, Lift, Feuerlöscher - welche „sonstigen“ Nebenkosten Mieter tragen müssen.

6. Fiktiver Gärtner, reale Mehrkosten. Mieter müssen auch für Gartenarbeiten zahlen, für die kein Geld geflossen ist.

7. Vertrauen ist gut, Kontrolle besser. Verlangt der Vermieter Nachzahlungen für Nebenkosten, darf der Mieter prüfen.

8. Den Hauswart von der Steuer absetzen. Mieter und Eigentümer können mit Dienstleistern Steuern sparen.

Zu(un)guterletzt: Hundekot und Sauerkraut vor Gericht. Kuriose Mietrechtsprozesse: Krähende Hähne, schnarchende Vermieter und laute Pinkelgeräusche.

1. Abgerechnet wird zum Schluß

Lockt der Vermieter mit niedrigen Nebenkostenvorauszahlungen, sollte sich der Mieter gegen Nachforderungen wappnen

Das Angebot klingt verlockend: Für die stilvolle 100-Quadratmeter-Altbauwohnung mit Stuckdecke und Eichenparkett sind nur 60 Euro Mietnebenkosten vorauszuzahlen; da erscheint die Grundmiete von 1.200 Euro schon erträglicher. Wird eine Wohnung neu vermietet, machen clevere Vermieter gerne Lockvogelangebote, um die Gesamtmiete günstiger ausschauen zu lassen. Der Deutsche Mieterbund warnt Interessenten, sich von niedrigen Betriebskostenvorauszahlungen blenden zu lassen. „Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt das böse Erwachen“, schreibt der Verband. „Der Vermieter hat die Vorauszahlungen viel zu knapp kalkuliert, jetzt muß der Mieter eine Nachforderung im hohen dreistelligen Bereich zahlen.“

Ist die Wohnung schlecht gedämmt und im schlimmsten Fall nur einfachverglast, können die Heizkosten in strengen Wintern förmlich explodieren. Dann sind sogar Nachzahlungen im vierstelligen Eurobereich möglich. Weil die Heizkosten, vor allem bei Ölheizungen, einen immer höheren Anteil an der Bruttowarmmiete ausmachen, neigen manche Vermieter von Wohnungen mit energetischem Sanierungsstau dazu, die hohen Heizkosten durch zu niedrige Vorauszahlungen zu kaschieren. Frei nach dem Motto: „Ist der Mieter erstmal eingezogen, wird er nicht so schnell wieder ausziehen.“ Und bis die erste Abrechnung vorliegt, ist auch das erste Jahr ins Land gegangen. Der Mieterbund rät daher: „Vor Abschluß des Mietvertrages sollten sich Mieter immer den Energieausweis zeigen lassen, um den Energiebedarf des Gebäudes einschätzen zu können.“ Darüber hinaus können sich Wohnungssuchende mit Hilfe von Betriebskostenspiegeln über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten in Deutschland informieren.

Präsentiert der Vermieter erst einmal die happige Nachforderung, haben Mieter juristisch eher schlechte Karten. Früher urteilten einige Gerichte, der Vermieter könne allenfalls zwanzig bis vierzig Prozent Nachzahlung fordern – bis der Bundesgerichtshof anders entschied. Mit dem Vorauszahlungsbetrag, den der Vermieter in den Vertrag schreibt, treffe er keine Aussage über die Höhe der gesamten Nebenkosten, befand der BGH (AZ: VIII ZR 195/03).

Nur in Ausnahmen kann der Mieter Schadenersatz verlangen – nämlich dann, wenn der Vermieter sich arglistig verhalten und bewußt viel zu geringe Vorauszahlungen angegeben hat. Das ist aber schwer zu beweisen. Zweite Ausnahme: Der Vermieter hat ausdrücklich zugesichert, daß die Vorauszahlungsbeträge angemessen sind und die Betriebskosten in etwa decken. Das sollten sich Neumieter schriftlich zusichern lassen.

Ein anderer Ausweg aus der Lockvogelfalle ist die Pauschale. Der Betrag für Nebenkosten ist dann fix – unabhängig von den tatsächlich anfallenden Kosten. „Der Vermieter kann nichts nachfordern, sondern die Pauschale nur für die Zukunft erhöhen, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist“, sagt Dirk Clausen, Fachanwalt für Mietrecht. Bleibe nach dem Vertrag unklar, ob eine Pauschale oder eine Vorauszahlung gemeint sei, gelte die für den Mieter günstigere Lösung. Er kann dann eine Nachzahlung verweigern.

2. Viele Hürden vor der Nachzahlung

Fristen, Zugang, Umlageschlüssel, Belegeinsicht: Betriebskostenabrechnungen müssen viele Vorgaben erfüllen

Kein Thema entzweit Mieter und Vermieter so oft wie die Nebenkostenabrechnung. Mal sind einzelne Positionen strittig, mal der Zugang der Abrechnung, der Verteilerschlüssel oder die Höhe der Nachzahlung. Oder: Der Vermieter rechnet gar nicht ab.

Streitpunkt Abrechnungsfrist. „Die Abrechnung muß dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungsjahres zugehen“, erläutert Mietfachanwalt Dirk Clausen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Ausnahme: Er hat die Verspätung nicht zu vertreten. „Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er die Rechnungen des Versorgungsunternehmen nicht rechtzeitig erhält“, so Clausen.

Streitpunkt Zugang. Die Abrechnung über 2023 muß bis 31.12.2024 zugegangen sein. Ein typischer Fall: Der Mieter erklärt, keine Abrechnung erhalten zu haben. Der Vermieter hält dagegen, er habe die Abrechnung - im Beisein eines Zeugen - in den Briefkasten der Post eingeworfen. Reicht das als Nachweis? „Nein“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. „Die Vermieterseite muß den korrekten Zeitpunkt des Zugangs, also den ordnungsgemäßen Zugang als solchen konkret beweisen können.“ Daß und wann die Betriebskostenabrechnung zur Post gegeben worden sei, besage nichts.

Geht die Abrechnung nicht nachweislich bis Jahresende zu, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, daß es nicht ausreicht, die Abrechnung bei der Post aufzugeben. Auf den Zugang komme es an (AZ: VIII ZR 107/08).

„Vermieter sollten den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen können“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Kai Warnecke. „Sinnvoll ist es daher, die Betriebskostenabrechnung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten zuzustellen.“ Der Absender kann über die Internetseite der Deutschen Post anhand der Sendungsnummer den Zustellstatus verfolgen und sich den Einwurfnachweis online ausdrucken.

Vorsicht ist dagegen bei Einschreiben mit Empfangsbestätigung angebracht: Ist der Empfänger nicht da, wirft der Postbote nur ein Benachrichtigungskärtchen ein. Holt der Mieter die Sendung nicht binnen Wochenfrist bei der Post ab, wandert sie zurück zum Vermieter. Ergebnis: Keine Zustellung - die Abrechnungsfrist ist womöglich abgelaufen.

Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, kann die Abrechnung über den örtlichen Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das kostet ein paar Euro mehr, ist aber ein bombensicherer Zustellnachweis – selbst bei Abwesenheit des Mieters. Notfalls befestigt der Gerichtsvollzieher das Schreiben an der Tür. Es gilt dann als zugestellt. Die Adressen zuständiger Gerichtsvollzieher nennen die Amtsgerichte.

Streitpunkt Zurückbehaltungsrecht. Gibt es Unstimmigkeiten über die Abrechnung und der Vermieter gibt nicht nach, ist der Mieter versucht, die Vorauszahlungsbeträge für die Betriebskosten einzubehalten. Darf er das? „Nein“, erklärt Mieterbund-Jurist Wüstefeld. „Es kann aber ein Zurückbehaltungsrecht am Nachzahlungsbetrag oder an einem Teil des Nachzahlungsbetrags in Betracht kommen.“ Kürzt der Mieter die laufenden Vorauszahlungen und summiert sich der Betrag am Ende auf mehr als zwei Monatsmieten, riskiert er die Kündigung.

Streitpunkt Umlageschlüssel. Soll in einem Mehrfamilienhaus nach Personenzahl, Wohneinheiten, Quadratmeterfläche oder Verbrauch abgerechnet werden? „Früher konnte der Vermieter den Maßstab einseitig nach billigem Ermessen bestimmen, wenn vertraglich keiner vereinbart war“, weiß Anwalt Clausen. Für alle seit 1. September 2001 geschlossenen Mietverträge ist nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch kalkuliert. Kosten für Müll, Kaltwasser, Kanal und Allgemeinstrom werden oft nach Personenzahl umgelegt - wenn vorher vereinbart, ist das zulässig.

Darf der Vermieter den im Mietvertrag fixierten Verteilerschlüssel einseitig ändern?

---ENDE DER LESEPROBE---