Nichts als Ärger mit dem Vermieter. Ihr Recht als Mieter E-Book

Horst Ropertz

• Herausgeber: Fachverlag ProJuris
• Kategorie: Fachliteratur
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Beschreibung

Nicht jeder Vermieter läßt bei Meinungsverschiedenheiten "fünf gerade" sein und steht jedes Jahr zu Silvester mit einer Flasche Sekt vor der Tür des Mieters. Die Sprechstunden der Mietervereine und die Mandate von Mietanwälten drehen sich immer wieder um Vertragsbrüche und Abzocke durch Vermieter: Mietmängel, kalte Wohnungen, vorgeschobenen Eigenbedarf, unberechtigte Forderungen und Ärger beim Auszug. "Nichts als Ärger mit dem Vermieter. Ihr Recht als Mieter" beantwortet die wichtigsten Fragen rund um Mietstreitigkeiten kompetent, unterhaltsam und ohne Jurakauderwelsch. In ausführlichen Fall- und Rechtsgeschichten werden die wichtigsten und geläufigsten Aspekte zum Thema "Konflikte mit dem Vermieter" dargestellt - einschließlich Rechtslage bei der Mietpreisbremse. Experten vom Deutschen Mieterbund kommen ebenso zu Wort wie Anwälte für Mietrecht und andere Fachleute. Ergänzt werden die Texte um eine Vielzahl von Aktenzeichen zu Urteilen rund um Mietstreitigkeiten - vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Nichts als Ärger mit dem Vermieter

Horst Ropertz

Nichts als Ärger mit dem Vermieter

Ihr Recht als Mieter

Fachverlag ProJuris

Impressum:

Titel: "Nicht als Ärger mit dem Vermieter. Ihr Recht als Mieter".

Erscheinungsjahr: 2023.

Inhaltlich Verantwortlich:

Fachverlag ProJuris

Kai Althoetmar

Am Heiden Weyher 2

53902 Bad Münstereifel

Deutschland

Alle Texte: © Kai Althoetmar.

Titelfoto: © Michael Coghlan, CC BY-SA 2.0.

Alle Angaben ohne Gewähr. Die hier gegebenen Informationen stellen bei Mietrechtsstreitigkeiten keinen Ersatz für eine juristische Beratung dar. Der Autor erteilt keine mietrechtliche Einzelfallberatung.

Verlag und Autor folgen der bis 1996 allgemeingültigen und bewährten deutschen Rechtschreibung.

Inhaltsverzeichnis:

1. Nicht jeder Aufschlag ist rechtens. Für Mieterhöhungen gelten strenge Regeln.

2. Voller Preis nur für volle Leistung. Bei Mietminderungen kommt es auf die Dauer des Mangels an.

3. Wenn die Heizung schlappmacht. Kein Mieter muß eine klamme Wohnung hinnehmen. 18 bis 22 Grad müssen drin sein.

4. Auf den Baulärm gibt es oft Prozente. Baustellen kosten Mieter oft Nerven, Vermieter Geld.

5. Zank um Wasser, Wanne und WC. Nächtliches Duschen, verkratzte Wanne, defekte Armaturen - der Mieter und sein Bad.

6. Einlaß nur aus gutem Grund. Besuchen des Vermieters sind enge Grenzen gesetzt.

7. Mit ein paar Klicks zum Anwalt. Rechtsberatung via Internet kann bei einfachen Mietproblemen die günstigste und schnellste Lösung sein, birgt aber Tücken.

8. "Her mit der Wohnung!" Eigenbedarf ist der häufigste Grund für Vermieterkündigungen.

9. Kein Grund zur Panik. Bei einem Vermieterwechsel behalten Mieter alle Rechte.

10. "Raus, aber dalli!" In krassen Fällen dürfen Vermieter fristlos kündigen - nicht nur bei hohen Mietrückständen.

11. Ohne Klausel helfen auch hundert Nachmieter nicht. Schnell raus aus der Wohnung: Wenn Mieter vorzeitig ausziehen wollen.

12. Wenn der Makler dreißigmal klingelt. Mieter müssen vor dem Auszug nicht endlos Besichtigungen dulden.

13. Wohnung ade, Investitionen futsch. Bei Auszug sehen Mieter nur selten ihr Geld für Einbauküche oder Bodenbelag wieder.

14. Vorsicht vor der Anerkenntnis. Die Unterschrift unter ein Abnahmeprotokoll sollten sich Mieter gut überlegen.

Das fehlte noch!

Hundekot und Sauerkraut vor Gericht. Kuriose Mietrechtsprozesse: Krähende Hähne, schnarchende Vermieter und laute Pinkelgeräusche.

1. Nicht jeder Aufschlag ist rechtens

Für Mieterhöhungen gelten strenge Regeln.

"Alles wird teurer". Mit dieser Begründung, die Miete erhöhen zu wollen, hat schon mancher Vermieter seinen Mieter zu überrumpeln versucht. So einfach ist das aber nicht. Gesetzgeber und Gerichte haben enge Grenzen gezogen, wann und wie hoch die Miete erhöht werden darf.

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes sind mehr als 100.000 Mieterhöhungen jährlich falsch, unzulässig oder unbegründet. Hauptfehler bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete seien, daß die Erhöhung nicht ordnungsgemäß begründet oder die Kappungsgrenze nicht eingehalten werde, der Quadratmeterpreis nicht stimme, die Wohnungsgröße falsch sei oder die Jahressperrfrist nicht eingehalten werde.

"Wer einer unberechtigten Mieterhöhung übereilt und ohne genaue Prüfung zustimmt, verschenkt schnell ein paar Hundert Euro im Jahr, zahlt mehr als er nach dem Gesetz und Vertrag zahlen müßte", so Ulrich Ropertz, Jurist beim Deutschen Mieterbund. Entscheidend ist die ortsübliche Vergleichsmiete - der Querschnitt der Mietpreise, die für eine Wohnungskategorie in einem Ort gezahlt werden. Mieterhöhungen, die die Miete auf die Vergleichsmiete anheben, muß sich der Mieter gefallen lassen.

Dabei ist die Kappungsgrenze zu beachten. Diese Maximalgrenze legt fest, daß die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent steigen darf - wenn die Miete vorher unter dem ortsüblichen Niveau lag. Dabei gibt es oft Mißverständnisse. Kappungsgrenze heißt nicht, daß die Miete automatisch alle drei Jahre um zwanzig Prozent steigen darf. Die Grenze ist nur für die Fälle entscheidend, in denen die bisherige Miete deutlich unterhalb der Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen soll der Vermieter nicht auf einen Schlag die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, sondern schrittweise.

Wie hoch die Vergleichsmiete ist, steht im Mietspiegel oder Mietdatenbanken, beides Übersichten über die durchschnittlichen Mieten in einem Ort. Gedruckte Mietspiegel sind bei Mieter- und Eigentümervereinen erhältlich. Außerdem muß der Vermieter die Jahressperrfrist einhalten. "Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter eine neue Vergleichsmieterhöhung verschicken", weiß Ropertz. Rechnet man die Überlegungsfrist des Mieters noch hinzu, kann die Erhöhung erst nach fünfzehn Monaten wirksam werden. Die Überlegungsfrist läuft den Rest des Monats, in dem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat, und zusätzlich noch zwei weitere Monate.

Mündliche Mieterhöhungen sind nichtig. "Die Mieterhöhung muß schriftlich erfolgen", erklärt Ropertz. Der Vermieter kann eigenhändig oder per Computer unterschreiben - zum Beispiel "gez. Meier, Geschäftsführer". Verlangt der Vermieter eine höhere Miete, muß er das schriftlich begründen. Gibt es vor Ort keinen Mietspiegel, kann ein Sachverständigengutachten zur Begründung vorgelegt werden. Dritte Möglichkeit: Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen benennen, in denen heute schon die Miete gezahlt wird, die er von seinem Mieter fordert.

Ist eine Mieterhöhung rechtens, muß der Mieter zustimmen. "Ist die Mieterhöhung fehlerhaft, fällt sie zu hoch aus oder sind Formvorschriften nicht eingehalten, muß der Mieter nicht zustimmen, er muß keine höhere Miete zahlen", so Ropertz. Der Mieter kann auch teilweise der Erhöhung zustimmen. "Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, muß er die Mieterhöhung einklagen."

Seit 2015 haben Mieter noch ein Recht mehr auf ihrer Seite: die "Mietpreisbremse". Am 5. März 2015 beschloß der Deutsche Bundestag eine Dämpfung des Mietanstiegs. Damit gibt es dem Gesetz nach bei der Wiedervermietung von Wohnungen eine Preisobergrenze. Die Miete darf dabei nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Regelung befreit ist der Vermieter nur, wenn es sich um Neubauten oder mit viel Aufwand sanierte Wohnungen handelt oder wenn schon die Vormiete über dem Vergleichswert lag – in diesem Fall darf dann aber höchstens die Vormiete verlangt werden.

Die Vergleichsmiete kann über qualifizierte Mietspiegel ermittelt werden, welche in der Regel im Internet zur Verfügung stehen. Ein Neumieter erhält darüber hinaus einen Auskunftsanspruch über die Höhe der Miete des Vorgängers. Zu einer Senkung der Miete ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet.

Der Vermieter kann sich jedoch schadenersatzpflichtig machen. Im September 2016 ist erstmals ein Vermieter dazu verurteilt worden, zu viel gezahlte Miete zurückzubezahlen. Das Urteil fällte das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (Az.: 2 C 202/16). Das Gericht bezog sich dabei auf die Mietpreisbremse, die der Stadtstaat Berlin im Juni 2015 als erstes Bundesland eingeführt hatte. Die Mieter, die geklagt hatten, hatten im Oktober 2015 einen Mietvertrag für eine knapp 74 Quadratmeter große Wohnung in Lichtenberg mit einer Kaltmiete von 562 Euro oder 7,60 Euro je Quadratmeter abgeschlossen. Nachdem sie eingezogen waren, forderten sie vom Vermieter, einer Wohnungsgesellschaft, eine Verringerung der Miete um 32,50 Euro. Sie beriefen sich dabei auf die Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für das ganze Bundesgebiet, sondern nur in „angespannten Wohnungsmärkten“. Solche werden von den Landesregierungen der Bundesländer ausgewiesen. Außerdem gilt sie nicht bei Neubauten, welche nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden. Auch „umfassend modernisierte Wohnungen“ sind ausgenommen. Als umfassend renoviert gelten solche Wohnungen, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

2. Voller Preis nur für volle Leistung

Bei Mietminderungen kommt es auf die Dauer des Mangels an.

Kein anderes Thema füllt die Sprechstunden der Mietervereine so sehr aus wie Mietminderungen. Gründe, die Miete herabzusetzen, gibt es viele: Die Räume sind nicht mehr in einem ordnungsgemäßen Zustand, technische Einrichtungen wie Lift oder Heizung sind defekt, Schimmel gefährdet die Gesundheit oder Lärm und Gestank nerven.

"Liegt ein erheblicher Wohnungsmangel vor, muß für die unvollkommene Leistung des Vermieters auch nur eine geminderte Gegenleistung erbracht werden", sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund.

Das Gesetz hat der Mieter auf seiner Seite. "Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraph 536. Voraussetzung: Der Mieter hat den Mißstand nicht selbst verursacht, und er hat ihn unverzüglich dem Vermieter angezeigt.

Ausgeschlossen ist eine Minderung in den ersten drei Monaten, wenn der Mangel einer energetischen Modernisierung geschuldet ist, zum Beispiel dem Einbau einer neuen Heizung. Die Miete kann aber auch reduziert werden, wenn zugesicherte Eigenschaften der Wohnung fehlen oder wegfallen. Das kann zum Beispiel ein Parkettboden oder eine zugesagte Einbauküche sein. Zugesicherte Eigenschaften einer Wohnung sollte man sich darum immer schriftlich geben lassen. Sonst geht man leer aus.

Wie viel genau gemindert werden darf, hängt von der Dauer und Schwere des Mangels ab. Richtwerte bietet die "Hamburger Tabelle", die für jeden Raum einen bestimmten Wohnwert festlegt. Für das Wohnzimmer sind dies 28 Prozent, für das Arbeitszimmer zwanzig Prozent, für das Schlafzimmer zwölf, für Küche, Bad und Balkon je zehn, für den Abstellraum sieben und das Gäste-WC drei Prozent. Auf die Minderung der Nebenkosten hat der Mieter ebenfalls einen Anspruch. Gemindert wird daher immer die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkosten.

Wichtig ist, ob der Mangel den gesamten Monat vorliegt. Ist ein Heizungsausfall im Winter binnen drei Tagen behoben, darf der Mieter nur für diesen kurzen Zeitraum mindern - auf der Basis von hundert Prozent für den ganzen Monat. Was Gerichte an Kürzungen je nach Art des Mangels sonst akzeptieren, fällt sehr unterschiedlich aus. Christian Geppert und Andreas Ehrlich geben in ihrem Buch "Mietrecht für Vermieter" folgende Richtwerte als Beispiele an: zehn Prozent Minderung für einen defekten Aufzug, fünfzehn Prozent für Baulärm durch Straßenbauarbeiten, fünfzig Prozent für giftige Baustoffe, drei Prozent für einen fehlenden Briefkasten oder einen im Sommer unbenutzbaren Balkon. Viel hängt vom Gutdünken des Amtsrichters ab, wenn es vor den Kadi geht.

Zuweilen behalten Mieter auch weiteres Geld als Druckmittel zurück. Hat der Vermieter den Mangel abgestellt, muß dieser zusätzlich einbehaltene Betrag nachbezahlt werden, "und zwar, sobald der Mangel beseitigt ist", so Dietmar Wall. Muß ein betroffener Mieter die Mietminderung ankündigen? "Nein", sagt Hermann-Josef Wüstefeld, ebenfalls Jurist beim Deutschen Mieterbund. "Angezeigt werden muß der Mangel, nicht die beabsichtigte Mietminderung selbst." Sei der Vermieter über den Mangel informiert, könne die Mietminderung ohne Vorankündigung erfolgen.

Vermieter glauben oft, Minderungen seien unzulässig, wenn sie sie nicht verschuldet haben. Ein Beispiel ist der Lärm einer Disco in der Nachbarschaft. Was dann? "Eine Mietminderung", erklärt Wüstefeld, "ist auch bei Mängeln möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und auf die er keinen Einfluß nehmen kann." Der Vermieter könnte dann den Betreiber der Disco wiederum in Regreß nehmen und sich die gekürzte Miete so zurückholen.

3. Wenn die Heizung schlappmacht

Kein Mieter muß eine klamme Wohnung hinnehmen. 18 bis 22 Grad müssen drin sein.

Winterliche Temperaturen lassen manche alte Heizung schlapp machen. Heizungsausfall - welche Rechte haben Mieter? Bleibt die Wohnung kalt, ist das ein Mangel an der Mietsache. Der Mieter hat ein Recht auf eine warme Wohnung. Das Gesetz trifft zwar keine konkreten Regeln zur Temperatur in Wohnräumen. Eine Orientierung bietet aber das Bürgerliche Gesetzbuch in Paragraph 535, wonach der Vermieter die Pflicht hat, "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen".

Mieter sollten eine defekte Heizung ihrem Vermieter, Verwalter oder Hausmeister sofort melden. Ist niemand greifbar oder tut sich auf die Beschwerde nichts, darf der Mieter eine Notreparatur veranlassen. Für die vergeblichen Anrufe beim Vermieter sollte es Zeugen geben. Denn Wohnungseigentümer haben oft feste Verträge mit Handwerkern, vielfach Pauschalverträge. Oder der Hausmeister oder Vermieter pflegt Reparaturen selbst zu erledigen. Dann entstehen Zusatzkosten, um die es Streit geben kann.

Hat der Mieter die Reparatur zu Recht in Auftrag gegeben, muß der Vermieter die Kosten ersetzen, allerdings nur die notwendigen. Der Deutsche Mieterbund nennt ein Beispiel: „Kann der Heizkörper repariert werden, muß der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.“ Legt der Mieter Geld aus, darf er es mit der Miete verrechnen.

Oft hapert es nur an der richtigen Einstellung der Heizung, und die Wohnung wird nicht richtig warm. Auf welche Temperatur hat der Mieter einen Anspruch? "Mieter können verlangen, daß in ihrer Wohnung mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden", stellt der Mieterbund klar. Dabei kommt es auf die Räume an. Im Wohnzimmer sollten es 21 Grad Celsius sein, im Bad 23 Grad, in Küche und Schlafzimmer genügen achtzehn Grad. Zumutbar sind automatische Nachtabsenkungen.

Im Mietvertrag können genaue Absprachen getroffen werden. Klauseln, die kälteempfindlichen Mietern ein Dauerfrösteln zumuten, sind unzulässig. So verwarf das Landgericht Heidelberg die Klausel: "Eine Mindesttemperatur von achtzehn Grad zwischen 8.

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