Nebenkostenabrechnung für Vermieter E-Book

Matthias Nöllke

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2022

Seitenzahl: 259

Beschreibung

Dieses Buch hilft Ihnen, die Nebenkostenabrechnung schnell, einfach und rechtssicher zu erstellen und unnötige Fehler zu vermeiden. Der Autor führt Sie Schritt für Schritt durch die Abrechnung und geht auch auf mögliche Problemfälle ein. Sie erfahren, welche Nebenkosten umlagefähig sind, wie sie abgerechnet werden und wie Sie auf Reklamationen reagieren. So können Sie sich mit rechtlich sicherem Faktenwissen vor dem ewigen Streitthema Nebenkosten schützen. Inklusive der neuesten BGH-Urteile! Inhalte: - Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter oder Ihrer Vermieterin vereinbaren - Welche Nebenkosten sind umlagefähig sind - Die Fakten zur Heizkostenabrechnung - Was Sie bei Reklamationen oder im Konfliktfall tun könnenNeu in der 11. Auflage: - Heizkostennovelle, Gebäudeenergiegesetz (GEG), Gaspreisbremse - Wie reagieren, wenn der Mieter die Nachzahlung nicht leisten kann? - Steigende Kosten: Können Sie die Vorauszahlungen anheben? - Bis wann müssen Sie fernablesbare Zähler einbauen lassen?

Leseprobe

[5]Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumEinleitungAbkürzungen1 Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren1.1 Im Mietvertrag schaffen Sie die Grundlage1.1.1 Wann muss Ihr Mieter keine Nebenkosten bezahlen?1.1.2 Schwammige Formulierungen sind riskant1.1.3 Vorsicht vor Klauseln zum Nachteil Ihres Mieters1.2 Vereinbarung unwirksam? Was tun?1.2.1 Besteht eine »konkludente Vertragsänderung«?1.2.2 Was würde im ungünstigsten Fall geschehen?1.3 Warmmiete, Kaltmiete oder Teilinklusivmiete? 1.3.1 Die Warm- oder Inklusivmiete 1.3.2 Die Bruttokaltmiete1.3.3 Die Nettokaltmiete1.3.4 Die Teilinklusivmiete 1.4 Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung?1.4.1 Ohne Abrechnung – die Pauschale1.4.2 Erhöhung möglich1.4.3 Vor- und Nachteile der Pauschale1.4.4 Abgerechnet wird später – die Vorauszahlung1.4.5 Ist Ihr Mietvertrag missverständlich formuliert?1.5 Was muss in den Mietvertrag?1.5.1 Nennen Sie unbedingt den Betrag!1.5.2 Sämtliche Nebenkosten in einem Satz1.5.3 Was gilt, wenn Sie bei der Auflistung Nebenkosten vergessen?1.5.4 Zusätzliche Nebenkosten unbedingt nennen1.5.5 Muss der Umlageschlüssel in den Mietvertrag?1.5.6 Was tun bei bestehenden Mietverträgen?1.5.7 Wie kann Ihre Nebenkostenvereinbarung aussehen?1.6 Können Sie neue Nebenkosten auf den Mieter umlegen?1.6.1 Nehmen Sie eine »einvernehmliche Anpassung« vor1.6.2 Auf Nummer sicher mit der Anpassungsklausel1.6.3 Modernisieren auch ohne Anpassungsklausel1.6.4 Änderungskündigung bei Gewerberäumen1.6.5 Und wenn Sie eine Nebenkostenart vergessen haben?1.6.6 Ungewisse Erfolgsaussichten bei Nachforderungen2 Welche Nebenkosten sind umlagefähig?2.1 Nebenkosten und Betriebskosten2.1.1 Die gesetzliche Definition der Betriebskosten2.1.2 Die laufenden Kosten2.1.3 Auch Nebengebäude und Anlagen sind betroffen2.1.4 Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten2.1.5 Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten2.1.6 Kapitalkosten sind keine Betriebskosten2.1.7 Größerer Gestaltungsspielraum bei Gewerberäumen2.1.8 Eigenleistung macht sich bezahlt2.1.9 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit2.1.10 Besondere Nebenkosten – umlagefähig oder nicht?2.2 Die 17 Nebenkostenarten2.3 Kostenart 1: laufende öffentliche Lasten des Grundstücks2.3.1 Bei gemischter Nutzung getrennte Abrechnungen2.3.2 Geringe Mehrbelastung der Wohnungsmieter tolerierbar 2.3.3 Selbstgenutzte Wohnung nicht vergessen2.3.4 Erbpacht ist nicht umlagefähig2.3.5 Bemessungsgrundlage verfassungswidrig – und jetzt?2.4 Kostenart 2: Wasserversorgung2.4.1 Was Sie über Wasserzähler wissen sollten2.4.2 Noch keinen Wasserzähler in der Wohnung?2.4.3 Überhöhter Verbrauch – kann Ihr Mieter die Abrechnung anfechten?2.4.4 Wasserschaden und Rohrbruch – wer zahlt?2.4.5 Muss Ihr Mieter auch die Gemeinschaftskosten zahlen?2.5 Kostenart 3: Entwässerung2.6 Kostenart 4: Heizkosten2.6.1 Betriebsstrom unter den Heizkosten abrechnen2.6.2 Ölheizung: Auf den Verbrauch kommt es an2.6.3 Wie günstig müssen Sie einkaufen?2.6.4 Prüfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit2.6.5 Wartungskosten sind umlagefähig2.6.6 Reinigung des Öltanks ist strittig2.6.7 Gemeinschaftskosten für die Heizung2.6.8 Was ist bei Fernwärme zu beachten?2.6.9 Fernwärme oder Nahwärme2.7 Kostenart 5: Warmwasser2.8 Kostenart 6: verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen2.9 Kostenart 7: Aufzug2.9.1 Personenaufzüge müssen überwacht werden2.9.2 Regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit2.9.3 Vorsicht beim Vollwartungsvertrag2.9.4 Wohnt Ihr Mieter im Erdgeschoss?2.9.5 Der Mieter zahlt nur für seinen Aufzug2.10 Kostenart 8: Straßenreinigung und Müllabfuhr2.10.1 Darf ein Schneeräumer oder ein Laubsauger angeschafft werden?2.10.2 Lassen Sie die Mieter Schnee schippen? 2.10.3 Und wenn der Mieter seine Pflicht nicht erfüllt?2.10.4 Was müssen Sie bei der Müllentsorgung beachten?2.11 Kostenart 9: Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung2.11.1 Gehört die Fassadenreinigung auch dazu?2.11.2 Wenn Mieter selber putzen2.11.3 Immer Ärger mit dem Ungeziefer?2.11.4 Schädlingsbekämpfung nur im Gemeinschaftseigentum2.12 Kostenart 10: Gartenpflege2.12.1 Rasenmähen erlaubt2.12.2 Muss Ihr Mieter für die Gartengeräte zahlen?2.12.3 Achtung, Neubepflanzung!2.12.4 Was gilt beim Bäumefällen?2.12.5 Ihr Mieter nutzt den Garten nicht – muss er zahlen?2.12.6 Was müssen Sie beim Spielplatz beachten?2.12.7 Die Kosten für den Sandkasten und die Spielgeräte2.13 Kostenart 11: Beleuchtung2.14 Kostenart 12: Schornsteinreinigung2.15 Kostenart 13: Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung2.16 Kostenart 14: Hausmeister2.16.1 Welche Tätigkeiten sind umlagefähig?2.16.2 Concierge, Pförtneraufgaben und Notdienst2.16.3 Welcher Vorwegabzug ist angemessen?2.16.4 Sozialabgaben und geldwerte Leistungen auch betroffen2.16.5 Was sind »geldwerte Leistungen«?2.16.6 Brauchen Sie überhaupt einen Hausmeister?2.16.7 Zu hohe Entlohnung nicht umlagefähig2.16.8 Und wenn der Hausmeister schlechte Arbeit leistet?2.17 Kostenart 15: Antenne und Breitbandnetz2.17.1 Hat Ihr Mieter Kabelanschluss?2.17.2 Wenn Sie eine neue Empfangsanlage installieren lassen2.17.3 Ist der Kabelanschluss eine Verbesserung?2.17.4 Die eigene Satellitenschüssel2.18 Kostenart 16: maschinelle Wascheinrichtung2.19 Kostenart 17: sonstige Betriebskosten2.19.1 Welche »sonstigen Betriebskosten« sind umlagefähig?2.19.2 Beachten Sie das »Transparenzgebot«2.20 Die 17 Nebenkostenarten in der Übersicht3 So rechnen Sie richtig ab3.1 Eine lästige Pflicht, die sich bezahlt macht3.1.1 Über welchen Zeitraum müssen Sie abrechnen?3.1.2 Bis wann müssen Sie abrechnen?3.1.3 Wenn die Post nicht (rechtzeitig) ankommt3.1.4 Ihr Mieter darf Vorauszahlungen einbehalten 3.1.5 Ihr Mieter hat einen Rechtsanspruch auf Ihre Abrechnung3.1.6 Worüber müssen Sie abrechnen?3.1.7 In welcher Form müssen Sie abrechnen?3.2 Was muss Ihre Abrechnung beinhalten?3.3 Die Bezeichnung der Wohnung und des Mieters3.4 Der Abrechnungszeitraum3.4.1 Wie rechnen Sie beim Mieterwechsel ab?3.4.2 Wer zahlt die Zwischenablesung?3.5 Die Gesamtkosten jeder Position3.5.1 Wie detailliert muss Ihre Aufstellung sein?3.5.2 Gesamtkosten sind Kosten pro Haus oder Wirtschaftseinheit3.5.3 Vorabzug bei Gewerberäumen3.6 Der Verteilerschlüssel3.6.1 Der Schlüssel muss für Ihren Mieter nachprüfbar sein3.6.2 Können Sie den Schlüssel noch verändern?3.6.3 Wann kann der Mieter den Schlüssel anfechten?3.6.4 Kann Ihr Mieter Sie zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zwingen?3.6.5 Wie berechnen Sie die Wohnfläche?3.6.6 Was zählt zur Wohnfläche?3.6.7 Nicht alle Grundflächen werden voll angerechnet3.6.8 Wie wird ausgemessen?3.6.9 Und wenn Sie falsch gemessen haben?3.6.10 Wohnfläche und/oder Nutzfläche?3.6.11 Abrechnung nach Miteigentumsanteilen3.6.12 Welcher Schlüssel für welche Nebenkostenart?3.6.13 Grundsteuer3.6.14 Wasser und Abwasser3.6.15 Fahrstuhl3.6.16 Müllabfuhr3.6.17 Gartenpflege, Haus- und Straßenreinigung3.6.18 Antenne und Breitbandkabel3.6.19 Hausmeister, Versicherungen und sonstige Nebenkosten3.7 Die individuellen Kosten für den Mieter3.8 Die Vorauszahlungen des Mieters3.9 Nachzahlung/Erstattung und neuer Vorauszahlungsbetrag3.9.1 Und wenn Ihr Mieter eine Erstattung erhält?3.9.2 Setzen Sie einen neuen Vorauszahlungsbetrag fest3.9.3 Auch Ihr Mieter kann den Betrag festlegen3.9.4 Ab wann wird der neue Betrag fällig?3.10 Korrekt abrechnen bei Mietminderung3.10.1 Vereinbarte und tatsächliche Bruttojahresmiete3.10.2 So rechnen Sie die Mietminderung um3.11 Haben Sie eine Eigentumswohnung?3.11.1 Sie können keine »Leistungsabrechnung« erstellen3.11.2 Die ordnungsgemäße Abrechnung3.11.3 Miteigentumsanteil statt Wohnfläche3.11.4 Wann können Sie abrechnen?3.11.5 Wenn die Hausverwaltung nicht korrekt abrechnet3.12 Müssen Sie auf die letzte Rechnung warten?3.13 Eine Beispielabrechnung4 Die Heizkostenabrechnung4.1 Die Pflicht zur Heizkostenabrechnung4.1.1 Die sechs Ausnahmefälle4.1.2 Wann gilt die Gebrauchserfassung als »wirtschaftlich unzumutbar«?4.1.3 Was müssen Energiesparer beachten?4.1.4 Wann müssen Sie ebenfalls keine Abrechnung erstellen?4.1.5 Ihr Mieter kann eine Abrechnung gemäß HeizKV erzwingen4.1.6 Das Kürzungsrecht des Mieters4.2 Wie legen Sie die Kosten um?4.2.1 Die Mischkalkulation bei der Zentralheizung4.2.2 Was gilt für das Warmwasser?4.2.3 So teilen Sie die Kosten auf4.2.4 Wie Sie die Grundkosten umlegen4.2.5 Wie Sie die Verbrauchskosten umlegen4.3 Wie Sie den Verbrauch erfassen4.3.1 Wenn Sie einen Wärmemessdienst beauftragen4.3.2 Die häufigsten Reklamationen4.3.3 Genauigkeit hat ihren Preis – für den Mieter4.3.4 Wenn nicht ordnungsgemäß gemessen wurde4.3.5 Wenn der Mieter den Ableser nicht in die Wohnung lässt4.3.6 Und wenn Ihr Mieter verreist ist?4.3.7 Wenn der Mieter den Zutritt hartnäckig verweigert4.3.8 Wie Sie die Verbrauchskosten schätzen müssen4.3.9 Was Sie beim Mieterwechsel beachten müssen4.3.10 Die Wertung der Monate nach der Gradzahlmethode4.3.11 Höhere Heizkosten wegen Leerständen4.4 Die monatliche Verbrauchsinformation4.4.1 Das muss in das Schreiben hinein4.4.2 Wenn der Mieter die Information gar nicht will?4.5 Dürfen Sie die Heizung herunterregeln?4.5.1 Behaglichkeitstemperatur ermöglichen4.5.2 Wann ist Heizsaison?4.5.3 Wie warm muss das Wasser werden?4.5.4 Wenn Gas oder Öl knapp werden5 Ihr Mieter reklamiert – was tun?5.1 Die ordnungsgemäße Reklamation5.1.1 Ab wann läuft die Ausschlussfrist?5.1.2 Ausbleibende Nachzahlung als Indiz5.1.3 Fristverlängerung bei neuer Abrechnung5.1.4 Ihr Mieter muss Gründe nennen5.2 So reagieren Sie richtig5.2.1 Prüfen Sie seine Argumente5.2.2 Die Abrechnung ist unverständlich und nicht nachvollziehbar5.2.3 Ihr Mieter rügt formale Mängel5.2.4 Ihr Mieter beanstandet einen Verteilerschlüssel5.2.5 Ihr Mieter hält das Gebot der Wirtschaftlichkeit für verletzt5.2.6 Ihr Mieter beanstandet einen einzelnen Posten5.2.7 Sie haben sich verrechnet5.2.8 Ihr Mieter sucht sich ein unwesentliches Detail5.2.9 Die korrigierte Abrechnung5.2.10 Wenn Ihr Mieter die Abrechnung weiterhin beanstandet5.2.11 Ihr Mieter stellt seine Nebenkostenvorauszahlung ein5.2.12 Vor Gericht ziehen?5.2.13 Exkurs: So berechnen Sie Verzugszinsen5.2.14 Ihr Mieter zahlt nicht5.2.15 Vorsicht Verjährung!5.2.16 Ihr Mieter erkennt Ansprüche aus einer korrigierten Abrechnung nicht an6 Für alle Fälle – was Sie sonst noch wissen sollten6.1 Sie wollen die Nebenkostenpauschale erhöhen6.1.1 Erhöhung bei Inklusivmieten nicht mehr möglich6.1.2 Schicken Sie Ihrem Mieter eine Erklärung6.1.3 Wie sollte die Erklärung aussehen?6.1.4 Ab wann gilt die neue Pauschale?6.1.5 Nur bereits entstandene Kosten maßgeblich6.1.6 In Ausnahmefällen: rückwirkende Erhöhung6.1.7 Und wenn die Betriebskosten sinken?6.1.8 Die Gesamtkosten sind entscheidend6.2 Ihr Mieter bezahlt keine Nebenkosten mehr6.2.1 Wenn Ihr Mieter in Zahlungsschwierigkeiten steckt6.2.2 Reagieren Sie umgehend6.2.3 Wenn Zahlungen immer wieder ausbleiben6.2.4 Wann verjähren Ihre Ansprüche?6.2.5 Sollen Sie die Nebenkosten stunden? 6.2.6 Ihr Mieter beanstandet die Abrechnung6.2.7 Zu Unrecht zurückbehaltene Vorauszahlungen können Sie einklagen6.2.8 Was heißt »nicht ordnungsgemäß« abgerechnet?6.2.9 Ihr Mieter möchte eine ordnungsgemäße Abrechnung erzwingen6.3 Wie Sie beim Mieterwechsel abrechnen müssen6.3.1 Bis wann müssen Sie abrechnen?6.3.2 Dürfen Sie überhaupt vor Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen?6.3.3 Wie müssen Sie Kosten gegeneinander abgrenzen?6.3.4 Wie berechnen Sie die Kostenanteile?6.3.5 Wenn keine Zwischenablesung stattgefunden hat?6.4 Sie möchten den Verteilerschlüssel ändern6.4.1 Treffen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung6.4.2 Alle Mieter müssen zustimmen6.4.3 Sie führen einen gerechteren Schlüssel ein6.4.4 Neue Verbrauchserfassungsgeräte6.4.5 Der bestehende Schlüssel benachteiligt einzelne Mieter6.4.6 Informieren Sie Ihre Mieter6.5 Ihr Mieter will die Originalbelege sehen6.5.1 Das Einsichtsrecht des Mieters6.5.2 Darf Ihr Mieter die Belege fotografieren?6.5.3 Dürfen Dritte die Belege einsehen?6.5.4 Ort der Einsichtnahme: Bei Ihnen oder bei Ihrem Mieter?6.5.5 Was gibt es bei der Terminvereinbarung zu beachten?6.5.6 Hat Ihr Mieter Anspruch auf Fotokopien?6.5.7 Wenn Sie die Einsicht verweigern6.6 Abrechnen nach der Datenschutz-Grundverordnung6.6.1 Daten schützen und löschen6.6.2 Auf Anfrage alle Daten offenlegen 6.7 Anpassung der Vorauszahlungen6.7.1 Nennen Sie Gründe für die Anpassung6.7.2 Nur mit Einverständnis der Mieter6.8 Nebenkosten abrechnen in Zeiten der Corona-Pandemie6.8.1 Messgeräte ablesen oder austauschen6.8.2 Wie die Abrechnung Ihren Mieter erreicht6.9 Was geschieht, wenn Sie nicht abrechnen können?6.9.1 Der Mieter stellt seine Vorauszahlungen ein6.9.2 Der Mieter verklagt Sie auf Abrechnung6.9.3 Das Gericht schätzt die Betriebskosten6.10 Gaspreisbremse & Co.: Aktuelle Änderungen6.10.1 Preise für Gas, Fernwärme und Strom werden gedeckelt 6.10.2 Einmalzahlung für Dezember 20226.10.3 Was bedeuten die Hilfen für Ihre Abrechnung?6.10.4 Wenn Ihr Mieter nicht zahlen kann6.10.5 Und wenn Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten kommen?6.10.6 Ist eine Vereinbarung mit Ihrem Mieter sinnvoll?6.10.7 Beteiligung an der CO2-AbgabeStichwortverzeichnisDer Autor

[1]

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[4]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

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ISBN 978-3-648-16802-8

Bestell-Nr. 06287-0157

Matthias Nöllke

Nebenkostenabrechnung für Vermieter

11., aktualisierte und erweiterte Auflage, Dezember 2022

© 2022 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

haufe.de

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Bildnachweis (Cover): © Solntca, shutterstock

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ulrich Leinz

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[13]Einleitung

Zwischen Mietern und Vermietern sind sie schon lange zum Streitthema Nummer eins geworden: die Nebenkosten, im amtlichen Sprachgebrauch auch als »Betriebskosten« bezeichnet. Dabei haben die gestiegenen Energiepreise die Lage noch einmal deutlich verschärft. Viele machen sich Sorgen, dass gewaltige Nachzahlungen auf sie zukommen, die sie finanziell überfordern. Wie Sie dieses Problem angehen können, ob Sie die Vorauszahlungen anpassen oder sie die Heizung herunterregeln dürfen, auch das erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Die Mieter schauen heute schon etwas genauer hin, was sie an Nebenkosten zahlen sollen. Sie informieren sich, holen sich Hilfe und erheben immer öfter Einspruch. Mittlerweile dreht sich jede dritte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um das Thema Nebenkosten. Nach einer Schätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft.

Und für die Mieter wird es auch immer einfacher, die Abrechnung zu beanstanden. Es gibt Anbieter im Internet, die es übernehmen, die Abrechnung nach Fehlern abzuklopfen. Ein Dienstleister wirbt damit, dass über 80 % der überprüften Abrechnungen »fehlerhaft« seien und die Mieter »im Schnitt« 221 Euro zurückerhielten. Als Vermieter tun Sie gut daran, gar keinen Zweifel daran aufkommen zu lassen, dass Ihre Abrechnung in Ordnung ist. Reklamationen sind ärgerlich, sie kosten Zeit und Geld. Aber auch bei ungerechtfertigtem Einspruch oder überzogenen Forderungen Ihres Mieters sollten Sie wissen, wie Sie reagieren müssen. Denn davon kann es abhängen, ob Sie Ihre Ansprüche auch tatsächlich durchsetzen können.

Unser Ratgeber will Sie dabei unterstützen. Schritt für Schritt erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen: Wie Sie die Nebenkosten vertraglich vereinbaren, wie Sie ordnungsgemäß abrechnen, welche Fristen einzuhalten sind und was zu tun ist, wenn Ihr Mieter die Abrechnung anfechtet oder seine Vorauszahlungen einstellt. In Sachen Nebenkosten soll dieses Buch Ihr verlässlicher Helfer sein. Was zulässig ist und welche Pflichten Sie erfüllen müssen, das kann sich im Laufe der Zeit verändern – durch die Rechtsprechung und durch Gesetze. Am 2. November 2022 haben die Bundesregierung und die Länder eine Reihe von Beschlüssen getroffen, um die Bürger nach den stark gestiegenen Preisen für Gas, Fernwärme und Strom zu entlasten. Worauf Sie da achten müssen, erfahren Sie am Ende dieses Buchs, in Abschnitt 6.10. Manche Regelungen werden noch dazukommen. Redaktionsschluss dieser elften Auflage war der 5. November 2022.

Dr. Matthias Nöllke

[15]Abkürzungen

AGAmtsgerichtAGBAllgemeine GeschäftsbedingungenAufzVAufzugsverordnungAz.AktenzeichenBayOLGBayerisches OberlandesgerichtBetrKVBetriebskostenverordnungBGBBürgerliches GesetzbuchBGHBundesgerichtshofBVerfGBundesverfassungsgerichtEichGGesetz über Mess- und EichwesenDWWZeitschrift »Deutsche Wohnungswirtschaft«GEZeitschrift »Grundeigentum«HeizKVHeizkostenverordnungKGKammergerichtLGLandgerichtMDRMonatsschrift für Deutsches RechtMMZeitschrift »Mieter-Magazin«NJWZeitschrift »Neue Juristische Wochenschrift«NJW-RRNJW Rechtsprechungs-ReportNZMNeue Zeitschrift für Miet- und WohnungsrechtOLGOberlandesgerichtRE-MietRechtsentscheid für MietsachenWMZeitschrift »Wohnungswirtschaft und Mietrecht«WoFlVWohnflächenverordnungZMRZeitschrift für Miet- und RaumrechtZPOZivilprozessordnung

[17]1Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren

Beispiel: Frau Herbold ist ratlos

Irene Herbold hat eine Dreizimmer-Wohnung geerbt, die sie vermieten möchte. Sie hat auch schon eine Interessentin gefunden. Über die Miete werden sich die Frauen schnell einig. »Und wie hoch sind die Nebenkosten?«, erkundigt sich die Interessentin. Da muss Frau Herbold passen. Den betreffenden Abschnitt im Formular-Mietvertrag füllt sie nicht aus. Doch um sich abzusichern, nimmt sie in den Vertrag den Satz auf: »Sämtliche Nebenkosten gehen zulasten der Mieterin.« Nach einem Jahr rechnet Frau Herbold die Nebenkosten zusammen und schickt ihrer Mieterin die Abrechnung zu: 1.400 Euro. Doch die Mieterin antwortet postwendend, dass mit der Miete bereits alle Nebenkosten abgegolten seien. Und die Klausel, nach der alle Nebenkosten die Mieterin zu tragen hat, sei nach Auskunft des örtlichen Mietervereins unwirksam. Frau Herbold ist ratlos.

1.1Im Mietvertrag schaffen Sie die Grundlage

Viele Vermieter sind erstaunt, wenn sie erfahren: Von Haus aus haben sie keineswegs Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten. Denn gesetzlich gelten die Nebenkosten als Teil der Miete. Aus Vermietersicht leuchtet das nicht unmittelbar ein. Immerhin sind die Neben- oder Betriebskosten für ihn ja keine Einkünfte, sondern ein »durchlaufender Posten«. Die Kosten und Aufwendungen, die durch den Gebrauch der Mietsache laufend entstehen, etwa die kommunalen Gebühren für Abwasser oder die Müllabfuhr, werden an den Mieter weitergegeben. Der Vermieter tritt in Vorleistung und holt sich das Geld von seinem Mieter wieder zurück. Das ist die zwingende Logik.

Für diese Vorgehensweise muss jedoch eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden – und zwar im Mietvertrag. Nachträgliche Übereinkünfte haben demgegenüber keinen Bestand. Fazit: Wenn in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthalten ist, können Sie keine Nebenkosten auf Ihren Mieter umlegen – mit Ausnahme der Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten. Für diese gelten besondere Regelungen, auf die wir im Kapitel »Heizkostenabrechnung« noch zu sprechen kommen. Alle anderen Kosten sind – wie unserem Beispiel – tatsächlich bereits mit der Miete abgegolten (vgl. LG Hagen WM 1987, S. 161, zu der mangelhaften Formulierung in unserem Beispiel: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 2002, Az. 10 U 170/01)!

[18]1.1.1Wann muss Ihr Mieter keine Nebenkosten bezahlen?

Es wäre eine böse Überraschung, doch vielleicht ist Ihr Mieter gar nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu übernehmen. Sehen Sie sich Ihren Mietvertrag an. In den folgenden Fällen müssen Sie die Nebenkosten (außer den Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten) selbst tragen:

Sie haben mit Ihrem Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen. Sie können also nicht hieb- und stichfest belegen, was Sie mit Ihrem Mieter hinsichtlich der Nebenkosten vereinbart haben.Im Formularmietvertrag haben Sie die Felder, die für die Nebenkosten vorgesehen sind, nicht ausgefüllt. Dies wird nicht etwa als Indiz gewertet, dass in diesem Punkt noch Klärungsbedarf besteht, sondern dass der Vermieter keine Nebenkosten erhebt.Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind missverständlich, ungenau, viel zu allgemein (wie in unserem Beispiel) oder verstoßen gegen die gesetzlichen Vorgaben. Für Ihren Mieter muss klar und deutlich ersichtlich sein, welche Kosten auf ihn zukommen. Und Sie dürfen keine Vereinbarungen treffen, die den Mieter unangemessen benachteiligen.

1.1.2Schwammige Formulierungen sind riskant

Manche Vermieter halten ihre Vereinbarungen über die Nebenkosten im Mietvertrag bewusst ein wenig unscharf. Sie meinen: Man kann ja nie wissen, was noch für Kosten auf einen zukommen. Vielleicht wird irgendwann mal ein Fahrstuhl eingebaut oder es gibt eine neue städtische Gebühr. Die Vermieter wollen sich absichern und greifen zu Formulierungen wie »Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren.« Solche Klauseln lassen jedoch nicht erkennen, welche genauen Kosten auf den Mieter zukommen. Und genau deshalb sind sie unwirksam (vgl. LG Aachen WM 1980, S. 112, LG Stuttgart WM 1987, S. 161).

Auch auf die Floskel »und so weiter« können Sie getrost verzichten. Heißt es im Mietvertrag etwa: »Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten wie die Kosten für Heizung, Strom, Warmwasser, Treppenreinigung und so weiter«, dann dürfen Sie womöglich nur die genannten Kosten abrechnen. Denn es kann daraus nicht abgeleitet werden, dass der Mieter alle zulässigen Betriebskosten übernimmt, urteilte das Landgericht Braunschweig (WM 1982, S. 300). Doch das ist nun schon einige Jahre her. Mittlerweile legt die Rechtsprechung nicht mehr ganz so strenge Maßstäbe an die Vertragsklausel an, wie wir noch sehen werden. Und doch gilt die Empfehlung: Formulieren Sie die Klausel möglichst klar und verständlich. Und falls Sie sich absichern wollen, dass der Mieter auch die Nebenkosten übernimmt, die erst nach Vertragsabschluss entstehen: Auch das sollten Sie unbedingt im Mietvertrag festhalten. Mehr dazu unter 1.6.

[19]1.1.3Vorsicht vor Klauseln zum Nachteil Ihres Mieters

Nicht weniger schädlich kann es sich auswirken, wenn Vermieter möglichst rigide Klauseln in den Vertrag aufnehmen, die ihnen weitreichende Rechte und Eingriffsmöglichkeiten sichern sollen. In einigen Fällen möchten sie sich damit nur absichern, um in Streitfällen besonders gut gewappnet zu sein oder gar ein »Druckmittel« in der Hand zu haben. Doch erreichen sie damit genau das Gegenteil. Denn eine Klausel, die den Mieter benachteiligt, ist schlicht unwirksam. Wenn Sie Ihrem Mieter also Nebenkosten aufbürden, die er gar nicht zu tragen hat, riskieren Sie, dass die ganze Vereinbarung nichtig ist und Sie Ihre berechtigten Ansprüche verlieren. Welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen und welche nicht, erfahren Sie im nächsten Kapitel.

1.2Vereinbarung unwirksam? Was tun?

Gerade in älteren Mietverträgen finden sich oftmals Formulierungen, die den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. Dafür gibt es einen einfachen Grund: Damals schlugen die Nebenkosten noch nicht so stark zu Buche. Für Mieter und Vermieter waren sie kein großes Thema.

Welche Konsequenzen ergeben sich jedoch, wenn Sie einen solchen Mietvertrag abgeschlossen haben, dessen Nebenkostenvereinbarung auf tönernen Füßen steht? Wie sollten Sie vernünftigerweise reagieren? Ist es sinnvoll, eine zusätzliche Vereinbarung zu treffen oder gar einen neuen Vertrag abzuschließen – diesmal mit einer juristisch »wasserdichten« Vertragsklausel? Davon können wir nur abraten. Eine unwirksame Vertragsklausel lässt sich nicht im Nachhinein »reparieren«. Sie gewinnen nichts, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine neue Vereinbarung schließen, mit der Sie ausschließlich Ihre eigenen Ansprüche sichern. Im Ernstfall muss sich Ihr Mieter nicht daran halten, denn Sie haben ihn ja nicht über die wahren Hintergründe der Vereinbarung informiert. Durch eine solche nachträgliche Korrektur dürften Sie sich sogar eher schaden.

Beispiel: Nachträgliche Vereinbarungen machen misstrauisch

Seit Jahren vermietet Kurt Lauer an Familie Gerges. Durch einen Medienbericht wird er darauf aufmerksam, die Nebenkostenklausel im Mietvertrag nachzuprüfen. Tatsächlich erscheint sie ihm ein wenig missverständlich. Herr Lauer befürchtet, Familie Gerges könnte die Klausel anfechten und die Nebenkosten der vergangenen Jahre zurückfordern. Um das zu verhindern, legt er ihnen einen neuen Mietvertrag vor. »Für Sie ändert sich gar nichts«, sagt Herr Lauer zu seinen Mietern. »Es geht nur darum, den Vertrag an bestehendes Recht anzupassen.« Das Ehepaar Gerges unterschreibt, doch schöpft Frau Gerges Verdacht und wendet sich an eine Mieterberatungsstelle. Ergebnis: Gerges’ fechten den neuen Mietvertrag an, den Herr Lauer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen mit ihnen abgeschlossen hat. Außerdem stellen sie ihre Vorauszahlung der Nebenkosten ein, mit der Begründung, dass die Klausel im alten Mietvertrag unwirksam sei.

[20]1.2.1Besteht eine »konkludente Vertragsänderung«?

Eine unwirksame Vertragsklausel können Sie nicht nachträglich zu Ihren Gunsten abändern. Daher lautet unser Rat: Lassen Sie alles, wie es ist. Rechnen Sie so ab wie bisher. Dabei geht es nicht nur darum, dass Sie Ihre Mieter nicht auf eine Klausel aufmerksam machen wollen, die für Sie nachteilig sein könnte. Vielmehr gibt es gerade für ältere Mietverträge (die ja in der Regel betroffen sind) eine gewisse Chance, dass Sie Ihre Ansprüche trotz der betreffenden Klausel wahren können und Ihr Mieter weiterhin die Nebenkosten zahlen muss. Das Stichwort heißt »konkludente Vertragsänderung«.

Maßgeblich ist danach nicht die (unwirksame) Vertragsklausel, sondern das Verhalten der Vertragsparteien. Wenn Ihr Mieter jahrelang anstandslos die Nebenkosten bezahlt und Sie ordnungsgemäß abgerechnet haben, dann besteht gewissermaßen die stillschweigende Übereinkunft, es weiterhin so zu handhaben. Der Mietvertrag auf dem Papier ist also durch das Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. konkretisiert worden. Und diese Regelung gilt dann anstelle der (unwirksamen) Klausel.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum die Betriebskostenabrechnungen widerspruchslos hingenommen hat (vgl. LG Berlin vom 23.1.2001 Az. 64 S 402/00, GE 2001, S. 552; BGH vom 29.5.2000, NZM 2000, S. 961). Es genügt also nicht, wenn der Mieter einige Male Vorauszahlungen leistet, um daraus bereits eine konkludente Vertragsänderung abzuleiten (vgl. OLG Hamburg 3.8.1988, Az. 4 U 129/87, WM 1998, S. 347). Als Mindestvoraussetzung dürfte gelten, dass der Mieter nach einer Jahresabrechnung eine Nachzahlung geleistet oder ein Abrechnungsguthaben entgegengenommen hat. Damit hat er der Nebenkostenvereinbarung »konkludent« zugestimmt (LG Berlin vom 28. Februar 2002, Az. 62 S 333/01, MM 2002, S. 183). Doch ist dieser Punkt höchst umstritten. So hat das Landgericht Heilbronn anerkannt: Nach der dritten Jahresabrechnung, die der Mieter nicht beanstandet hat, kann der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter wirklich zugestimmt und nicht versehentlich zu viel bezahlt hat (LG Heilbronn, 17.6.2003, Az. 2 S 7/03, NJW-RR 2004, S. 660). Hingegen fand das Landgericht Bückeburg nicht einmal einen Zeitraum von vier Jahren ausreichend (DWW 2007, S. 117).

Und manche Gerichte wie das Amtsgericht Mannheim lehnen die ganze Begründung rundheraus ab: Demnach führt sogar eine jahrzehntelange Zahlung von Betriebskosten nicht zu einer konkludenten Änderung. Denn die setzt nach Auffassung des Gerichts voraus, dass der Mieter wusste, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, und trotzdem zahlte. Es fehlt, so die Richter, der »rechtsgeschäftliche Wille« beider Parteien (vgl. AG Mannheim vom 8. November 2001, Az. 16 C 260/01, DWW 1-2, 2002, S. 36).

[21]Achtung: Lassen Sie sich rechtlich beraten

Die »konkludente Vertragsänderung« bzw. Konkretisierung ist ein sehr unsicheres Terrain. Wenn Ihr Mieter also die Vertragsklausel über die Nebenkosten beanstandet, sollten Sie auf jeden Fall juristischen Rat in Anspruch nehmen und klären, ob bei Ihnen eine »konkludente Vertragsänderung« vorliegt oder nicht.

1.2.2Was würde im ungünstigsten Fall geschehen?

Erste Voraussetzung: Die Klausel in Ihrem Mietvertrag ist tatsächlich unwirksam (z. B. weil Sie die Felder im Formularvertrag nicht ausgefüllt haben). Zweite Voraussetzung: Ihr Mieter beanstandet diese Klausel. Dritte Voraussetzung: Es besteht keine »konkludente Vertragsänderung«. Vierte Voraussetzung: Ihr Mieter schöpft das Potenzial voll aus, stellt die Zahlung der Nebenkosten sofort ein und fordert die Zahlungen zurück, die er in den vergangenen Jahren geleistet hat. Sein Anspruch auf Rückzahlung der unrechtmäßig erhobenen Nebenkosten unterliegt gemäß § 195 BGB der dreijährigen Verjährungsfrist (vgl. OLG Hamm vom 1. März 1995, Az. 30 U 178/94, ZMR 1995, S. 294). Sie müssten also die Nebenkostenzahlungen der vergangenen drei Jahre zurückerstatten und auf künftige Zahlungen verzichten. Ausgenommen sind, wie bereits erwähnt, die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser. Diese Kosten müssen nach der Heizkostenverordnung grundsätzlich neben der Miete gesondert abgerechnet werden.

Die einzige Möglichkeit, die entgangenen Nebenkosten wieder hereinzuholen, ist eine Mieterhöhung. Aber auch da sind Ihnen enge Grenzen gesetzt und manchmal ist Ihnen auch dieser Weg versperrt – etwa wenn Sie eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart haben. Wie Sie die Miete erhöhen können, erfahren Sie in dem Buch »Vermieter-Ratgeber«.

1.3Warmmiete, Kaltmiete oder Teilinklusivmiete?

Im Mietvertrag legen Sie auch die Mietstruktur fest. Ihr Mieter soll erkennen können, was mit der Miete bereits abgegolten ist und welche Kosten gesondert berechnet werden. Dabei lassen sich vier Formen unterscheiden:

WarmmieteBruttokaltmieteNettokaltmieteTeilinklusivmiete

[22]1.3.1Die Warm- oder Inklusivmiete

Auf den ersten Blick scheint die so genannte »Warmmiete« vielen Mietern und Vermietern sehr attraktiv zu sein, weil sie so einfach und bequem ist: Es lässt sich unmittelbar erkennen, wie viel die Wohnung tatsächlich »unter dem Strich« kostet. Es gibt nur einen einzigen Betrag – die Miete. Der Vermieter muss keine Abrechnung erstellen, Zwischenzähler ablesen lassen oder Verteilerschlüssel festlegen. Und der Mieter muss keine Nachzahlung befürchten und keine Abrechnungen nachprüfen.

Doch die Bequemlichkeit hat ihren Preis. Es gibt eine Reihe von schwerwiegenden Nachteilen, die Sie bedenken sollten, ehe Sie eine »Warmmiete« vereinbaren:

Fehlende Transparenz. Sie können nicht erkennen, wie hoch der Mietanteil tatsächlich ist. Ihr Erlös hängt von Kosten ab, auf deren Höhe Sie keinen Einfluss haben.Verschwendung lohnt sich. Für Ihren Mieter gibt es keinen Anlass, mit Strom, Heizung und Warmwasser besonders wirtschaftlich umzugehen. Das treibt Ihre Kosten in die Höhe.Die Miete lässt sich langfristig schlecht kalkulieren. Bei steigenden Verbrauchskosten oder Gebührenerhöhungen können Sie die höhere Belastung nicht einfach an Ihren Mieter weitergeben, sondern müssen die Miete erhöhen. Das ist wesentlich komplizierter.Warmmiete verstößt gegen geltendes Recht. Von wenigen Ausnahmen abgesehen sind Sie nach der Heizkostenverordnung gehalten, Heizung und Warmwasser gesondert abzurechnen.

Vor allem wegen des zweiten Arguments dürfte die Warmmiete auch für den Mieter eher nachteilig sein, denn der Vermieter muss sicherheitshalber einen möglichst hohen Verbrauch einkalkulieren. Unter dem Strich zahlt er daher weniger, wenn er zumindest die verbrauchsabhängigen Nebenkosten gesondert abrechnen lässt – wie es im Übrigen auch vom Gesetz vorgeschrieben ist.

Achtung: Warmmiete nur bei »kleinen« Mietverhältnissen

In der Praxis kommt die Warmmiete allenfalls für »kleine« Mietverhältnisse in Frage: Bei Untervermietung etwa oder für eine zeitlich befristete Vermietung, wie z. B. eine mehrmonatige Zwischenvermietung. In diesen Fällen sind die Kosten überschaubar und der Aufwand für eine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten lohnt sich oft nicht. Hier ist die »Warmmiete« im Übrigen auch vom Gesetzgeber erlaubt.

1.3.2Die Bruttokaltmiete

Von Bruttokaltmiete sprechen wir, wenn lediglich die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet werden; alle anderen Nebenkosten sind bereits [23]in der Miete enthalten. Diesen Fall haben Sie bereits kennen gelernt: Wenn nämlich im Mietvertrag keine gültige Vereinbarung über die Betriebskosten geschlossen wurde, dann gilt der ausgewiesene Betrag als Bruttokaltmiete – außer Heiz- und Warmwasserkosten sind alle Nebenkosten in der Miete enthalten.

Selbstverständlich ist die Bruttokaltmiete nicht immer das Ergebnis von ungültigen Vertragsklauseln oder Nachlässigkeit auf Vermieterseite. Sie können diese Art von Miete ganz regulär vereinbaren. Der Hauptvorteil der Bruttokaltmiete: Sie erspart Ihnen einiges an Abrechnung, ohne jedoch zugleich den Mieter zur Verschwendung zu animieren (wenigstens bei den Heizkosten, die wohl in unseren Breiten am stärksten ins Gewicht fallen). Und die Bruttokaltmiete verstößt auch nicht gegen die Heizkostenverordnung.

Allerdings gibt es noch immer gewichtige Gegenargumente: So fehlt auch hier die Transparenz; und wenn die Betriebskosten steigen, z. B. weil die Müllgebühren weiter angehoben werden, so sind Sie es, der die Miete erhöhen muss. Eine solche Mieterhöhung ist jedoch umständlich, schafft mögliche Risiken (Ihr Mieter könnte kündigen) und greift erfahrungsgemäß erst mit zeitlicher Verzögerung – möglicherweise wenn die nächste Gebührenerhöhung auf Sie zukommt.

1.3.3Die Nettokaltmiete