Vermieter-Ratgeber E-Book

Matthias Nöllke

• Herausgeber: Haufe Lexware
• Kategorie: Fachliteratur
• Serie: Haufe Fachbuch
• Sprache: Deutsch
• Veröffentlichungsjahr: 2023

Seitenzahl: 325

Beschreibung

Gerade beim Vermieten gilt: Kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen. Deshalb hilft dieses Buch Ihnen, sicher und rentabel zu vermieten. Der Autor klärt anschaulich über die wichtigsten Themen auf, die Sie als Vermieter:in beschäftigen: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Konflikte mit Mieter:innen, Mietminderung oder Kündigung. Praxistipps und Beispiele zeigen, wie Sie Ihre Rechte effektiv nutzen können. Inhalte: - Mietvertrag und Kündigung - Mietminderung und Mieterhöhung - Nebenkosten richtig abrechnen - Tierhaltung, Satellitenschüssel, Untervermietung: Wie Sie Probleme bei der Vermietung lösen können - Was tun, wenn Ihr Mieter oder Ihre Mieterin Sie im Internet angeht?Neu in der 14. Auflage: - Heizkostennovelle - Co2-Aufteilung - Gebäudeenergiegesetz - Aktuelle BGH-Urteile 

Leseprobe

[4]Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

Print:

ISBN 978-3-648-16797-7

Bestell-Nr. 06231-0014

ePub:

ISBN 978-3-648-16798-4

Bestell-Nr. 06231-0105

ePDF:

ISBN 978-3-648-16799-1

Bestell-Nr. 06231-0156

Matthias Nöllke

Vermieter-Ratgeber

14., aktualisierte Auflage, März 2023

© 2023 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

www.haufe.de

[email protected]

Bildnachweis (Cover): © iStock.com/bernie_photo

Produktmanagement: Jasmin Jallad

Lektorat: Ulrich Leinz

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Impressum

Einleitung

Abkürzungen

1 Auf den Mieter kommt es an

1.1 Legen Sie vorher die Miethöhe fest

1.2 Was Sie über die Datenschutz-Grundverordnung wissen müssen

1.3 Der Energieausweis

1.4 Welche Versicherungen sollten Sie haben?

1.5 Die Suche nach dem geeigneten Mieter

1.6 So treffen Sie die richtige Entscheidung

1.7 Verstoßen Sie gegen das Gleichbehandlungsgesetz?

1.8 Denken Sie an die Vermieterbescheinigung

2 Was Sie bei Ihrem Mietvertrag beachten müssen

2.1 Denken Sie an den Mietvertrag, bevor Sie vermieten!

2.2 Sollen Sie einen Formularmietvertrag abschließen?

2.3 Basics für den Mietvertrag

2.4 Der Vertragsabschluss

3 Wie Sie die Nebenkosten richtig abrechnen

3.1 Die Nebenkostenabrechnung – das unterschätzte Risiko

3.2 Betriebskosten – was lässt sich umlegen?

3.3 Nebenkostenpauschale, Vorauszahlung oder Teilinklusivmiete?

3.4 Die überaus wichtigen Formalitäten

3.5 Ihr Mieter hat Einwände – was tun?

3.6 Die Heizkostenabrechnung

3.7 Die Energieeinsparverordnung

3.8 Beteiligung an der Klimaschutzabgabe

3.9 Was Sie über die »Gaspreisbremse« wissen sollten

4 Wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt

4.1 Reagieren Sie prompt und klären Sie die Gründe

4.2 Die Gründe Ihres Mieters – und wie Sie darauf reagieren sollten

4.3 So leiten Sie ein gerichtliches Mahnverfahren ein

4.4 Die fristlose Kündigung

4.5 Wenn nichts mehr hilft: die Zwangsräumung

5 Was tun bei Mietminderung?

5.1 Einschränkungen im »Gebrauch der Mietsache«

5.2 Mietminderung, einbehaltene Miete oder Miete unter Vorbehalt

5.3 Können Sie sich gegen Mietminderung absichern?

5.4 Der Mieter ist beweispflichtig

5.5 Welche Mängel werden geltend gemacht?

5.6 Weniger heizen als Mietmangel?

5.7 Mietminderungstabelle

5.8 Mietminderung nach der »Hamburger Tabelle«

5.9 Was tun, wenn die Mietminderung nicht berechtigt ist?

5.10 Was tun, wenn die Mietminderung zu hoch ist?

5.11 Das beste Mittel gegen Mietminderung: Mängel beseitigen

6 Sie wollen die Miete erhöhen

6.1 Die Miete steigt nicht von allein

6.2 Die vier Wege zur Mieterhöhung

6.3 Die Staffelmiete

6.4 Die Indexmiete

6.5 Die Erhöhung auf die »ortsübliche Vergleichsmiete«

6.6 Kappungsgrenze beachten!

6.7 Das Anschreiben zur Mieterhöhung

6.8 Mieterhöhung wegen Modernisierung

6.9 Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

6.10 Erhöhung zu hoch? Mieter darf kündigen

6.11 Keine Erhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklausel

7 Immer Ärger mit dem Mieter?

7.1 Ihr Mieter verstößt gegen die Hausordnung

7.2 Ihr Mieter will eine Parabolantenne installieren

7.3 Ihr Mieter verliert einen Schlüssel

7.4 Ihr Mieter repariert sein Auto im Hof

7.5 Ihr Mieter hält ohne Erlaubnis Tiere

7.6 Ihr Mieter beschädigt die Wohnung

7.7 Ihr Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen

7.8 Ihr Mieter wird handgreiflich

7.9 Ihr Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung

7.10 Ihr Mieter verbietet Ihnen, Fotos zu machen

7.11 Ihr (Ex-)Mieter beklagt sich über Sie im Internet

8 Ihr Mieter möchte untervermieten

8.1 Hat Ihr Mieter Anspruch auf Untervermietung?

8.2 Der Mieter muss Ihre Zustimmung einholen

8.3 Teilvermietung oder Weitervermietung?

8.4 Hat der Mieter ein »berechtigtes Interesse«?

8.5 Dürfen Sie Ihre Zustimmung von Bedingungen abhängig machen?

8.6 Wer kommt für die Schäden auf, die der Untermieter verursacht?

9 Wann Sie Ihrem Mieter kündigen können

9.1 Ein »berechtigtes Interesse« ist Voraussetzung

9.2 Ordentlich oder fristlos kündigen

9.3 Die formale Seite

9.4 Der Mieter verletzt schuldhaft seine mietvertraglichen Pflichten

9.5 Kündigung wegen Eigenbedarf

9.6 Die Verwertungskündigung

9.7 Der Mieter legt Widerspruch ein

9.8 Der Räumungsvergleich

10 Ihr Mieter zieht aus

10.1 Die Kündigung

10.2 Der Nachmieter

10.3 Der Mieter zieht vorzeitig aus

10.4 Die Übergabe

10.5 Wenn es etwas zu beanstanden gibt

10.6 Rückgabe der Kaution

Der Autor

Stichwortverzeichnis

[9]Einleitung

Als Vermieter können Sie viele unangenehme Überraschungen erleben: Da zieht Ihre Mieterin 10 % von der Miete ab, weil sie sich durch Baulärm in der Nachbarschaft gestört fühlt. Oder sie schafft sich ein Haustier an, ohne Sie zu fragen. Der Mieter schickt Ihnen die Nebenkostenabrechnung zurück mit der Begründung, sie sei nicht »ordnungsgemäß«. Er verliert den Haustürschlüssel und weigert sich, auf eigene Kosten ein neues Schloss einbauen zu lassen. Oder er hat neues Parkett verlegt, zieht bald wieder aus und verlangt, dass Sie einen Teil der Kosten übernehmen.

Wie sollen Sie dann reagieren? Viele Vermieterinnen und Vermieter wissen das nicht so genau und verlassen sich auf ihre Erfahrung oder ihr Gefühl. Sie googeln im Internet. Oder sie fragen jemanden um Rat, den sie für kompetent halten, der es dann aber doch nicht ist. Sie sollten nicht so vorgehen. Denn entweder verzichten Sie leichtfertig auf Ihr gutes Recht oder Sie müssen feststellen, dass Sie im Unrecht sind. Oder Sie haben sich durch unbedachtes Handeln selbst in eine ungünstige Lage hineinmanövriert. Gerade beim Vermieten gilt: Kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen.

Hier will unser Ratgeber helfen. Sie erfahren, was Sie konkret tun können, um Ärger zu vermeiden, gegenzusteuern oder zumindest das Schlimmste zu verhindern. Wir sagen Ihnen auch, was Sie besser unterlassen sollten, wo Sie Unterstützung finden und wann es sinnvoll ist, professionelle Hilfe einzuschalten, die ja immer auch etwas kostet, aber manchmal erforderlich ist, um nicht noch mehr Geld zu verlieren.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich ständig. Ob Gaspreisbremse, Energieeinsparverordnung, Aufteilung der Klimaabgabe, Mietspiegelreform oder Heizkostenverordnung. Hinzukommen aktuelle Urteile zur Mietpreisbremse, Modernisierung und den Nebenkosten. Hier bringen wir Sie auf den neuesten Stand. Redaktionsschluss dieser 14. Auflage war der 25. Januar 2023.

Viel Erfolg wünscht Ihnen

Matthias Nöllke

[11]Abkürzungen

Abs.AbsatzAGAmtsgerichtAGGAllgemeines GleichbehandlungsgesetzAz.AktenzeichenBayObLGBayerisches OberlandesgerichtBGBBürgerliches GesetzbuchBVerfGBundesverfassungsgerichtDS-GVODatenschutz-GrundverordnungDWWZeitschrift »Deutsche Wohnungswirtschaft«GEZeitschrift »Das Grundeigentum«GEGGebäudeenergiegesetzIVDImmobilienverband DeutschlandKGKammergerichtLGLandgerichtMHGGesetz zur Regelung der MiethöheNJW-RRNeue Juristische Wochenschrift RechtsprechungsreportOLGOberlandesgerichtRERechtsentscheidRGZRechtsprechungssammlung des Reichsgerichts in ZivilsachenWMZeitschrift »Wohnungswirtschaft und Mietrecht«ZMR»Zeitschrift für Miet- und Raumrecht«

[13]1Auf den Mieter kommt es an

Einem bekannten Bonmot zufolge ist es leichter, sich von seinem Ehepartner zu trennen als von seinem Mieter. Das mag übertrieben erscheinen, immerhin wird mit dem Mietvertrag in den seltensten Fällen ein »Bund fürs Leben« geschlossen. Und doch ist der Satz nicht so ganz falsch, was Ihnen immer dann einleuchten wird, wenn Sie versuchen, einen unliebsamen Mieter zum Auszug zu bewegen.

Auf der anderen Seite ist es sehr viel wert, wenn Sie einen Mieter haben, der pfleglich mit Ihrem Wohneigentum umgeht und mit dem Sie sich verständigen können, wenn einmal Probleme auftauchen. Ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter dürfte Ihnen unter dem Strich einen größeren Vorteil bringen als eine möglichst hohe Miete.

Ein gutes Verhältnis bedeutet nicht unbedingt, dass Sie Ihren Mieter besonders sympathisch finden müssen. Sie wollen mit ihm ja nicht Ihre Freizeit verbringen, sondern nur Ihre Wohnung an ihn vermieten. Und da ist es manchmal gar nicht so gut, wenn man auch noch privat mit ihm zu tun hat. Gerade weil Mieter und Vermieter immer wieder unterschiedliche Interessen haben, erleichtert es die Sache, wenn Sie zu Ihrem Mieter ein gutes, aber auch distanziertes, geschäftsmäßiges Verhältnis haben.

An Freunde vermieten?

Natürlich gibt es auch gute Gründe, an Freunde oder Familienangehörige zu vermieten. Immerhin wissen Sie da im Wesentlichen, mit wem Sie es zu tun haben. Man kennt sich und vertraut sich – hoffentlich. Nur sollten Sie sich auch darüber im Klaren sein, dass bei allen Auseinandersetzungen immer auch Ihre persönlichen Beziehungen mit hineinspielen. Eine Mieterhöhung? Das können Sie Ihrem alten Freund doch nicht antun! Eine Mahnung wegen ausstehender Mietzahlungen? So geht man doch nicht mit der eigenen Familie um!

Persönliche Beziehungen erleichtern nicht gerade die sachliche Klärung eines Konflikts. Schon manche Familien haben sich hoffnungslos zerstritten, alte Freundschaften sind in die Brüche gegangen, weil das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter seiner Natur nach ein anderes ist als zwischen Freunden oder Familienangehörigen.

Achtung: Trennen Sie Persönliches von Geschäftlichem

Bei Konflikten fahren Sie mit einer klaren Trennung zwischen dem »Privaten« und dem »Geschäftlichen« meist besser. In milderer Form gilt das übrigens auch für »Tipps« und Empfehlungen aus der Verwandtschaft oder dem Freundeskreis. Wenn Ihnen ein Freund einen Mieter aufnötigt, mit dem Sie Schwierigkeiten bekommen, belastet das Ihre Freundschaft.

[14]Dennoch spricht nicht alles gegen solche persönlich geprägten Mietverhältnisse. Vielmehr sollten Sie nüchtern abwägen:

Welche Vorteile ergeben sich für Sie aus solch einem Mietverhältnis? (Nähe, Versorgung von Familienangehörigen, Sicherheit)Was würde geschehen, wenn es zu einem Konflikt kommt? (z. B. wegen Renovierung, Mieterhöhung, Kündigung wegen Eigenbedarfs)Würden Sie diesen Mieter auch nehmen, wenn er sich auf dem »freien Markt« bei Ihnen vorstellen würde?

Wenn Sie die dritte Frage mit »nein« beantworten, sollten Sie von einer Vermietung eher Abstand nehmen. Ansonsten ist die Gefahr hoch, dass Sie diese Entscheidung später bereuen. Und das Verhältnis zu Ihren Freunden oder Familienangehörigen wird außerdem noch belastet.

An Angehörige vermieten?

Etwas anders liegt der Fall, wenn Sie an Angehörige vermieten, etwa Ihre Eltern, Ihre Kinder oder Menschen, denen Sie in besonderer Weise verbunden sind. Hier fungiert die Vermietung eher als eine Art Steuersparmodell. Denn Sie können die Ausgaben für Renovierung, Schuldzinsen und anderes (wie bei jeder anderen Vermietung) von der Steuer absetzen.

Allerdings schaut das Finanzamt dann auch genauer hin. Es prüft, ob tatsächlich ein echtes Mietverhältnis vorliegt. Mindestvoraussetzung: Sie sollten einen regulären Mietvertrag vorlegen können. Den sollten Sie bereits bei Mietbeginn abschließen – und nicht erst, wenn Sie Ihre Steuererklärung abgeben. Die Regelungen, die im Mietvertrag getroffen werden, müssen einem »Fremdvergleich« standhalten. Das heißt, alles, was Sie vereinbaren, sollte auch in einem Mietvertrag mit Fremden möglich sein.

Den Eingang der Mietzahlung sollten Sie belegen können, als Zahlungseingang auf Ihrem Konto. Und die Miete müssen Sie selbstverständlich als Einkünfte versteuern. Fließt die Miete von Ihrem Konto an Ihren Angehörigen zurück, liegt kein echtes Mietverhältnis vor. Überhaupt muss Ihr Angehöriger wirtschaftlich in der Lage sein, die Miete aufzubringen, ohne seinen Lebensunterhat zu gefährden (BFH, Urteil vom 28.1.1997, Az. IX R 23/94).

Weiterhin wichtig: Dass die vermietete Wohnung abgeschlossen ist, sie getrennte Haushalte führen, gelegentlich die Miete erhöhen, Nebenkosten einfordern, möglichst auch darüber abrechnen und ausbleibende Mietzahlungen nicht einfach hinnehmen. Auch machen Sie sich verdächtig, wenn Sie zu günstig vermieten. Das Finanzamt erwartet, dass Sie mindestens 66 %, also zwei Drittel, der »ortsüblichen Vergleichsmiete« verlangen (was das ist, erfahren Sie in Abschnitt 6.5). Andernfalls kürzt das Finanzamt Ihre steuerlich relevanten Ausgaben. Hat es ernsthafte Zweifel, ob überhaupt ein reguläres Mietverhältnis vorliegt, kann es das ganze Modell kippen.

[15]Achtung: Seit 2021 gilt die 50-%-Grenze

Seit 2021 können auch Mietverhältnisse vollständig anerkannt werden, wenn die Höhe der Miete unter zwei Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, Es genügt, wenn sie mehr als 50 % davon beträgt. Allerdings müssen Sie dann dem Finanzamt gegenüber eine »Gewinnerzielungsabsicht« plausibel machen. Dazu kann es nötig sein, dass Sie eine »Totalüberschussprognose« erstellen müssen. Darin listen Sie die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die kommenden Jahre auf. Langfristig muss sich ein Überschuss ergeben.

Um in den vollen Genuss der Absetzbarkeit zu kommen, darf die Miete nicht unter die kritische Schwelle sinken. Und das kann schon mal passieren, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Kalkulieren Sie also lieber 60 oder gleich 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dann sollten Sie auf der sicheren Seite sein.

Und noch etwas sollten Sie wissen: Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie womöglich steuerfrei verkaufen. Bei einem vermieteten Objekt ist das, zumindest innerhalb der 10-Jahresfrist, nicht der Fall.

Achtung: Mindestmiete gilt auch bei Vermietung an Fremde

Die »Mindestmiete« in Höhe von 50 bzw. 66 % der Vergleichsmiete gilt auch, wenn Sie an Personen vermieten, die nicht Ihre Angehörigen sind. Auch wenn Sie aus sozialen oder humanitären Gründen eine niedrige Miete verlangen, kann das Finanzamt im Prinzip die Werbungskosten kürzen. Vermutet es ein »Scheinmietverhältnis«, das als Verlustgeschäft angelegt ist, kann es sogar sämtliche Ausgaben aberkennen, die Sie geltend machen möchten.

Versuchen Sie, die drei größten Risiken auszuschließen

Es spricht alles dafür, den Mieter sehr sorgfältig auszuwählen. Doch eine Garantie dafür, dass dann bei Ihnen der ideale Mieter einzieht, gibt es nicht. Denn erstens ist der »ideale Mieter« ohnehin eine unrealistische Wunschvorstellung. Und zweitens stellen sich seine wahren Qualitäten erst dann heraus, wenn es zu spät ist – wenn er nämlich bereits in Ihrem Objekt wohnt.

Verabschieden Sie sich daher von der Vorstellung, durch ein ebenso aufwendiges wie quälendes Prüfverfahren den idealen Kandidaten zu finden. Das kostet nur Zeit und Energie und schreckt Bewerber ab, die es nicht nötig haben, sich einer solchen Prozedur zu unterziehen. Vielmehr sollte es Ihnen bei Ihrer Auswahl darum gehen, drei Risiken auszuschließen:

Der Mieter kann seine Miete nicht mehr bezahlen. Im schlimmsten Fall wird er zahlungsunfähig.Der Mieter geht mit dem Objekt schlecht um. Er beschädigt es oder lässt es verwahrlosen.Der Mieter stört den Hausfrieden. Andere Bewohner fühlen sich belästigt.

[16]Risiko Nummer 1: Der Mieter kann die Miete nicht mehr bezahlen

Es handelt sich um das bedeutsamste Risiko. Daher sollte Ihnen viel daran liegen, diesen Fall möglichst auszuschließen. Sichern Sie sich ab. Wie Sie schon bei der Mieterauswahl tun können, erfahren Sie in Kapitel 1.5. Wie Sie hingegen vorgehen sollten, wenn der »Ernstfall« bereits eingetreten ist, lesen Sie in Kapitel 4. Im Gegensatz zu anderen Fragen, die das Privatleben Ihres Mietinteressenten betreffen, können Sie hier ein berechtigtes Interesse geltend machen. Insoweit sollten Sie keine Sorge haben, Sie könnten seriöse Kandidaten abschrecken.

Risiko Nummer 2: Der Mieter geht mit dem Objekt schlecht um

Eine verbreitete Sorge: Die Mietsache nimmt Schaden, weil der Mieter nicht gerade pfleglich damit umgeht. In der Tat kann es Ihre Mietrendite kräftig verhageln, wenn Ihre Wohnung in einem schlechten Zustand zurückgegeben wird und Sie womöglich Ihre Renovierungskosten in einem langwierigen Prozess erst einklagen müssen (mehr dazu in Kapitel 10.4). Das Problem ist nur, dass Sie nicht wissen können, wie sich Ihr Mieter verhalten wird. Manche Vermieter behelfen sich damit, dass sie gewissermaßen auf Verdacht an bestimmte Personengruppen nicht vermieten. Von einer solchen Vorgehensweise können wir nur abraten. Und das nicht nur, weil Sie womöglich gegen das »Antidiskriminierungsgesetz« verstoßen. Es ist einfach nicht sinnvoll. Halten Sie lieber nach wirklich stichhaltigen Indizien Ausschau. Hält der Interessent seine derzeitige Wohnung in gutem Zustand, deutet dies darauf hin, dass er auch mit Ihrer Wohnung nicht anders verfahren wird. Darüber hinaus sollten Sie sich in Ihrem Mietvertrag entsprechend absichern (siehe Kapitel 2).

Risiko Nummer 3: Der Mieter stört den Hausfrieden

Auch wenn Sie selbst nicht direkt davon betroffen sind, so kann es doch nachteilig sein, wenn Ihr Mieter derjenige ist, über den sich die anderen Hausbewohner immer wieder beklagen. In manchen Fällen werden Sie nämlich in die Auseinandersetzung mit hineingezogen. Zum Beispiel wenn andere Mieter die Miete mindern (Kapitel 5) oder Hausbewohner Sie auffordern, Ihrem Mieter zu kündigen. Sie laufen Gefahr, zwischen die Fronten zu geraten und sich mit Ihrem Mieter und/oder mit den klagenden Hausbewohnern gerichtlich auseinandersetzen zu müssen.

Im Prinzip gilt hier das Gleiche wie bei Risiko Nummer 2: Seien Sie sensibel für konkrete Indizien. Gehen Sie nicht sehenden Auges ein vermeidbares Risiko ein. Allerdings müssen die zu erwartenden Störungen schon etwas handfest sein. Natürlich geht es nicht darum, den Hundebesitzer oder gar die Familie mit Kindern als »Risikofaktoren« zu betrachten.

Wenn ein Interessent an Sie herantritt

Meist ist es der Vermieter, der die Initiative ergreift, um einen geeigneten Mieter zu finden oder besser noch: auszuwählen. Doch gibt es auch den Fall, dass jemand von sich [17]aus an Sie herantritt, um Ihr Mieter zu werden. Vor allem wenn es sich um ein begehrtes Objekt handelt oder die Lage auf dem Wohnungsmarkt sehr eng ist. Auch kommt es vor, dass ein Mieter Ihnen einen bestimmten Nachmieter präsentiert – entweder weil er dadurch die Kündigungsfrist abkürzen will oder weil er mit dem Interessenten die eine oder andere Vereinbarung getroffen hat, zum Beispiel dass dieser die Räume renoviert oder ihm einen bestimmten »Abstand» für die Überlassung seiner Einbauten zahlt.

Das Thema »Nachmieter» wird uns noch eingehender beschäftigen (Kapitel 10.2). An dieser Stelle nur so viel: Sie sollten sich durch nichts und niemanden bei Ihrer Entscheidung unter Druck setzen lassen. Und beim Thema Renovierung und »Schönheitsreparaturen« sollten Sie besonders aufpassen. Übernimmt nämlich der einziehende Mieter die Renovierung, so haben Sie ihm gegenüber keinen Anspruch mehr auf diese Arbeiten, wenn er auszieht.

Wie also sollen Sie sich gegenüber dem Interessenten verhalten? Im Prinzip können Sie unter drei Alternativen auswählen:

Sie geben dem Interessenten eine Zusage und schließen mit ihm einen Mietvertrag ab. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihnen der Interessent akzeptabel erscheint und wenn die Konditionen (Höhe der Miete, Sondervereinbarungen) klar sind. Denn der Vorteil liegt auf der Hand: Sie sparen Zeit und müssen sich nicht selbst um einen geeigneten Kandidaten kümmern. Auf jeden Fall sollten Sie aber den Mietvertrag gründlich vorbereitet haben (Kapitel 2).Sie sagen dem Interessenten ab. Das sollten Sie tun, wenn gewichtige Gründe gegen den Mieter sprechen.Sie schieben Ihre Entscheidung auf. Den Interessenten nehmen Sie sozusagen als Kandidaten auf Ihre Liste. Sie können sich durchaus selbst noch umhören oder eine Anzeige schalten.

Die dritte Alternative ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie sich überrumpelt fühlen. Oder wenn Sie meinen, dass Sie durchaus noch einen geeigneteren Mieter finden können. Oder wenn Sie sich selbst noch nicht im Klaren über die Konditionen sind, vor allem über die Höhe der Miete.

Denn gerade wenn Sie nach langer Zeit wieder neu vermieten, kann es vorkommen, dass die marktübliche Miete beträchtlich über dem Satz der »Altmieten« liegt – trotz der »Mietpreisbremse«, die Sie natürlich beachten müssen. Wenn Sie übereilt abschließen, könnten Sie sich im Nachhinein darüber ärgern, dass Sie keine angemessene Miete vereinbart haben. Allerdings empfiehlt es sich, die Entscheidung nicht allzu lange aufzuschieben. Sonst müssen Sie damit rechnen, dass Ihnen auch der aufdringlichste Interessent noch abspringt.

[18]Vermieten an »Problemfälle«?

Es gibt Vermieter, die schlagen bewusst den entgegengesetzten Weg ein: Sie suchen nicht den akkuraten, finanziell abgesicherten Mustermieter, sondern den Problemmieter, so einen, den sonst niemand nimmt. Dabei spielen menschenfreundliche Motive meist nur eine sehr untergeordnete Rolle. Vielmehr geht es häufig darum, eine möglichst hohe Miete zu erlösen für Wohnräume, die selten in gutem Zustand sind.

Unfreundlich formuliert könnte man sagen: Solche Vermieter profitieren von der Notlage derjenigen, die sonst keine Wohnung finden, wobei die Notlage gelegentlich durch öffentliche Unterstützung kräftig gemildert wird, der Steuerzahler also für den »Risikozuschlag« aufkommt.

Die Übergänge in einen Bereich, der vielleicht moralisch etwas anrüchig ist, mögen fließend sein. Und doch: Auch »Problemfälle« brauchen ein Dach über dem Kopf. Wenn Sie dafür sorgen, ist das im Prinzip nicht zu beanstanden. Sie sollten sich nur darüber im Klaren sein, worauf Sie sich einlassen. Sie brauchen ein »dickes Fell« und sollten sich absichern, soweit das möglich ist. Wenn die Miete vom Sozialamt getragen wird, ist es ratsam, dafür zu sorgen, dass sie direkt auf Ihr Konto überwiesen wird.

1.1 Legen Sie vorher die Miethöhe fest

Ein ganz wichtiger Punkt: Bevor Sie anfangen zu suchen, sollten Sie eine genaue Vorstellung davon haben, wie viel Miete Sie verlangen. Auch über die näheren Konditionen des Mietvertrags (→ Kapitel 2) sollten Sie sich im Klaren sein. Wenn Sie nicht die Rahmenbedingungen festlegen, dann haben Sie gegenüber den Mietinteressenten einen unsicheren Stand. Keine gute Voraussetzung dafür, dass Sie dabei besonders günstig wegkommen.

Bereiten Sie sich also vor und legen Sie das Wichtigste fest. Das schließt natürlich nicht aus, dass Sie später noch Kompromisse machen. Aber Sie bewegen sich erst einmal auf gesicherter Grundlage.

Wie viel Miete können Sie verlangen?

Viel hängt davon ab, dass Sie Ihre Miete richtig festsetzen. Denn die Höhe der Miete entscheidet nicht nur über die Rendite, die Ihre Wohnung erwirtschaftet, sondern sie hat auch Einfluss darauf, wie schnell Sie einen Mieter finden und welchen Mieter. Darüber hinaus beeinflusst die Miete, die Sie zu Beginn festlegen, den weiteren Verlauf der Miethöhe. Denn Sie können später die Miete nur in bestimmten Grenzen erhöhen. Und die Höhe der Miete hat auch Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert. Möchten Sie ein Objekt veräußern, das nur eine geringe Mietrendite abwirft, dürfte dies den Preis [19]erheblich drücken. Und schließlich müssen Sie häufig auch die »Mietpreisbremse« beachten (dazu gleich mehr!).

Sie müssen die richtige Balance finden

Bieten Sie Ihre Wohnung zu teuer an, werden Sie Schwierigkeiten haben, einen geeigneten Mieter zu finden. Dies gilt vor allem für Wohnungen außerhalb der gefragten Ballungsräume. Dann steht Ihre Wohnung für einige Zeit leer und Sie müssen mit der Miete heruntergehen, was – gerade bei einem übersichtlichen Mietmarkt – sehr ungünstig sein kann. Interessenten nehmen wahr, dass die Wohnung offenbar »schwer zu vermieten« ist, und dürften sich veranlasst sehen, den Mietpreis weiter zu drücken.

Auf der anderen Seite können Sie Ihre Rendite nachhaltig schmälern, wenn Sie unter Wert vermieten. Auch durch spätere Mieterhöhungen können Sie das nur schwer wieder »aufholen«.

Studieren Sie den Markt

Bei der großen Bedeutung der Miethöhe ist es überraschend, wie wenig durchdacht viele Vermieter die Miete festlegen. Sie entscheiden »nach Gefühl« oder sie orientieren sich daran, was sie vorher verlangt haben. Oder sie ziehen Vergleichswerte aus anderen Orten heran, an denen aber ganz andere Mieten üblich sind. Wer in Detmold vermieten will, kann sich nicht an den Mieten von Düsseldorf orientieren. Auch wenn er selbst in Düsseldorf wohnt. Manche übersehen auch kurzfristige Entwicklungen: Dass die Mieten in den vergangenen Monaten stark angezogen sind oder nachgegeben haben, ist ihnen völlig entgangen. Überraschenderweise begehen viele (Mieter und Vermieter) genau diese Fehler.

Das sollte Ihnen nicht passieren. Den zuverlässigsten Anhaltspunkt für Ihre eigene Kalkulation bekommen Sie durch systematische Marktbeobachtung. Verfolgen Sie das Angebot von vergleichbaren Mietobjekten im Internet. Da bieten sich die großen Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immonet oder Wohnungsboerse an. Auch die örtliche Tageszeitung hat vielleicht einen Wohnungsmarkt mit Suchmaske im Netz. Aber vergessen Sie auch nicht, die »Gesuche« unter die Lupe zu nehmen. Hier erfahren Sie zwar nichts über genaue Marktpreise, allenfalls werden bestimmte Höchstpreise nach dem Muster »Pädagogin und Kirchenmusiker suchen Drei-Zimmerwohnung mit Gartenanteil bis maximal 1.400,00 Euro«. Doch bekommen Sie einen ersten Eindruck, wie »gesucht« Ihr Objekt ist.

Achtung: Lassen Sie sich nicht von der Anzeigenlyrik täuschen

Über Einschränkungen und Nachteile der Wohnungen erfahren Sie in den meisten Anzeigen nichts. Auch werden Stadtteilgrenzen äußerst großzügig ausgelegt oder die »Altbauwohnung am Stadtpark« befindet sich eher in der Nähe der Schnellstraße und in fernerer Umgebung des Stadtparks.

[20]Um die Angebote wirklich einschätzen zu können, gibt es nur eine Möglichkeit: Sie müssen sich die Objekte selbst ansehen. Doch das ist meist viel zu aufwendig. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und es um mehrere hunderttausend Euro geht, lohnt sich ein solches Vorgehen. Um Ihre Miete festzulegen, genügt es, die Wohnungsangebote mit einer gewissen Abgeklärtheit zu betrachten.

Die Mietpreisbremse

Wenn Sie die Miete festsetzen, müssen Sie seit 1. Juni 2015 womöglich die »Mietpreisbremse« beachten. Die gilt in Gebieten mit einem »angespannten Wohnungsmarkt«, also in Gemeinden und Ballungsräumen, in denen Wohnraum knapp ist. Diese Gebiete legen die Länder fest, zunächst einmal für fünf Jahre. Ob Ihre Wohnung davon betroffen ist, können Sie bei der Gemeindeverwaltung erfragen. Vermieter- und Mietervereine wissen das natürlich auch.

Im Saarland und Sachsen-Anhalt gibt es derzeit keine Mietpreisbremse. In Niedersachsen ist sie durch ein Urteil des Landgerichts Hannover im August 2020 für ungültig erklärt worden. Doch die Landesregierung hat die Verordnung nachgebessert, sodass sie seit dem 1. Januar 2021 wieder in Kraft ist. Schleswig-Holstein hingegen hat die Mietpreisbremse zum 30. November 2019 vorzeitig abgeschafft. Sachsen hat sie zum 13. Juli 2022 eingeführt. Sie gilt nur in Dresden und Leipzig. Zunächst war die Mietpreisbremse bis 2020 befristet worden. Mittlerweile ist sie bis Ende 2025 verlängert worden. Und es deutet viel darauf hin, dass auch danach eine entsprechende Regelung gelten wird. Womöglich wird sie sogar noch strenger werden. Denn das Problem der hohen Mieten hat sich in den vergangenen Jahren in den Ballungsräumen weiter verschärft.

Sind Sie von der Mietpreisbremse betroffen, dann darf die neue Miete höchstens 10 % über der »ortsüblichen Vergleichsmiete« liegen. Wie hoch diese Vergleichsmiete ist, das erfahren Sie aus dem Mietspiegel. Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt verfügen in aller Regel über so einen Mietspiegel. Je nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung ist dort ein Quadratmeterpreis genannt. Den dürfen Sie bei der Festlegung der Miete maximal um 10 % überschreiten.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nur für »Bestandswohnungen«, also nicht für Neubauten. Und auch wenn Sie die Wohnung »umfassend« modernisiert haben, sind Sie nicht an diese Regelung gebunden. Dabei sind die Anforderungen nicht gering: Die Wohnung soll durch die Maßnahmen gewissermaßen auf das Niveau von Neubauten gehoben werden. Die Kosten sollen dabei mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen (LG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2019, Az. 65 S 25/18). Darüber hinaus muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Elektroinstallation, Dämmung) verbessert worden sein. Es genügt also bei weitem nicht, die Wohnung zu renovieren und wieder auf den alten Standard zu bringen

[21]Bei nicht ganz so »umfassenden« Modernisierungen sollen Sie den »Bremswert« überschreiten können – und zwar im gleichen Ausmaß wie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung (wie man dabei vorgeht, erfahren Sie in Kapitel 6.8). Festgelegt sind die Ausnahmeregelungen in §§ 556, 556f BGB.

Wenn Sie sich auf eine dieser Ausnahmeregelungen berufen, sind Sie gehalten, dass Ihrem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags mitzuteilen, unaufgefordert und schriftlich. Sonst kann Ihr Mieter das beanstanden, eine »Rüge« aussprechen, auch später noch, wenn er die höhere Miete schon bezahlt hat.

Achtung: Mietspiegel parat halten

Kann sich Ihr künftiger Mieter nicht selbst über den Mietspiegel informieren, hat er einen Anspruch darauf, dass Sie belegen können, wie Sie zu Ihrem Wert gekommen sind. Existiert in der Gemeinde kein Mietspiegel, können Sie sich mit Datenbanken behelfen. Näheres weiß der örtliche Haus- und Grundbesitzerverein.

Und wenn die bisherige Miete höher lag?

In boomenden Stadtvierteln kann es durchaus vorkommen, dass Sie vor der Neuvermietung eine Miete bekommen haben, die über dem Betrag lag, der nach der Mietpreisbremse zulässig ist. In diesem Fall dürfen Sie bei der bisherigen Miete bleiben, müssen also nicht die Miete senken. Allerdings müssen Sie Ihren Mieter über die Hintergründe schriftlich und unaufgefordert informieren und dabei auch die Höhe der bisherigen Miete mitteilen. Auch das gehört zu der neuen Auskunftspflicht. Ein genereller Anspruch für jeden neuen Mieter, die Höhe der Vormiete zu erfahren, besteht allerdings nicht, sondern nur in diesem besonderen Fall.

Und wenn Sie Ihrer Auskunftspflicht nicht nachkommen?

Unterlassen Sie es, Ihren neuen Mieter darüber aufzuklären, warum für Ihre Wohnung die Mietpreisbremse nicht gilt (aus einem der eben genannten Gründe), dann verlieren Sie Ihren Anspruch, eine höhere Miete als nach der Mietpreisbremse zu erheben. Das bedeutet: Sie dürfen maximal eine Miete verlangen, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Holen Sie die Auskunft jedoch nach, so dürfen Sie zwei Jahre später die entsprechend höhere Miete verlangen. Zwei Jahre, nachdem Sie Ihrem Mieter die betreffenden Informationen zugeleitet haben.

»Vereinfachte Rüge« möglich

Für den Mieter ist es etwas einfacher geworden, Verstöße gegen die Mietpreisbremse anzuzeigen. Bislang musste er eine sogenannte »qualifizierte Rüge« erheben, in der alle Tatsachen genannt waren, die den Verstoß belegten. Nun genügt eine »einfache Rüge«. Haben Sie als Vermieter Ihren Mieter nicht oder nicht ausreichend darüber informiert, warum Sie nicht an die Mietpreisbremse gebunden sind, reicht eine Rüge ohne weitere Begründung. Wichtig: Erst nach der Rüge gilt dann die »gebremste« Mie[22]te. Der Mieter kann also nicht rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Und: Diese Regelung gilt nur für Verträge, die nach dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden.

Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden

Wenn Mieter innerhalb von zweieinhalb Jahren nach Mietbeginn den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, haben sie Anspruch darauf, die zu viel gezahlte Miete zurückzuerhalten. Dies gilt allerdings nur unter zwei Voraussetzungen: Das Mietverhältnis muss noch bestehen und es muss nach dem 1. April 2020 begründet worden sein. Andernfalls sind nur die Mietzahlungen betroffen, die nach der Rüge fällig werden.

Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse

Wenn Sie ein möbliertes Apartment oder eine möblierte Wohnung vermieten, müssen Sie ebenfalls die Mietpreisbremse beachten. Allerdings können Sie bei der Berechnung der Vergleichsmiete einen Möblierungszuschlag geltend machen. Nur bei Ferienwohnungen oder bei der Untervermietung greift die Mietpreisbremse nicht.

Staffelmiete und Indexmiete

Möchten Sie eine Staffelmiete (siehe Kapitel 6.3) vereinbaren, so müssen Sie beachten, dass die Mietpreisbremse nicht nur für die Ausgangsmiete gilt, sondern für alle Staffeln, die Sie im Mietvertrag festschreiben. Dabei ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich, die gilt, wenn die neue Miete in Kraft tritt. Deren Höhe kennen Sie zwar bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht, aber Sie müssen die Angelegenheit im Auge behalten. Liegt die Staffel über dem zulässigen Betrag, ist sie unwirksam und muss auf den Betrag herabgesetzt werden, der gerade noch zu lässig ist: 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei einer Indexmiete (siehe Kapitel 6.4) müssen Sie hingegen nur darauf achten, dass die Ausgangsmiete zulässig ist. Die nachfolgende Entwicklung der Miete ist ja an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Daran ändert die Mietpreisbremse nichts.

Kommt noch mal ein »Mietendeckel«?

In Berlin gab es einen sehr ambitionierten Versuch, den Anstieg der Mieten zu stoppen: Den Berliner »Mietendeckel«, mit dem die Kaltmiete für fünf Jahre eingefroren werden sollte. Stichtag war der 18. Juni 2019. Mieterhöhungen sollten nur in Ausnahmefällen möglich sein. Allerdings gab es davon eine stattliche Anzahl. Und zusätzlich wurden noch in einer »Mietentabelle« Obergrenzen festgelegt, die ebenfalls die Mieten deckeln sollten.

Das System hat für viel Verwirrung gesorgt und wurde aus vielen Gründen heftig kritisiert. Das Bundesverfassungsgericht setzte der Sache ein Ende, als es den »Mietendeckel« im April 2021 für verfassungswidrig erklärte. Begründung: Das Land Berlin habe [23]seine Kompetenzen überschritten. Zuständig sei der Bund, der mit der Mietpreisbremse bereits eine Maßnahme beschlossen habe.

Seit dem Urteilsspruch sind regionale und lokale Initiativen für den »Mietendeckel« (z. B. im sehr viel teureren München) erst einmal zum Erliegen gekommen. Doch gibt es in der Politik immer wieder Überlegungen, die Mieten staatlich zu reglementieren – womöglich auch auf Bundesebene. Durch die stark gestiegenen Energiepreise, die viele Mieter finanziell belasten, hat das Thema wieder Aufmerksamkeit gefunden. Doch zeichnet sich nicht ab, wie ein solcher »Mietendeckel« gestaltet werden könnte

Maximale Miete oder Durchschnitt?

Als wirtschaftlich denkender Mensch müssten Sie bestrebt sein, den Maximalwert zu erreichen, also die Miete, die zulässig ist und die gerade noch jemand bezahlt. Denn Sie müssen ja gar nicht eine große Zahl von Interessenten ansprechen. Es genügt, wenn ein einziger bereit ist, die geforderte Miete zu entrichten.

Im Prinzip könnten Sie so vorgehen. Doch sollten Sie bedenken, dass auf dem Mietmarkt ja zwei Seiten auswählen. Sie wählen Ihren Mieter unter den Interessenten aus (und wenn es nur einer ist, dann müssen Sie ihn eben nehmen – oder ablehnen und weitersuchen). Aber auch der Mietinteressent wählt ja aus einem Angebot aus, besichtigt verschiedene Objekte, stellt sich vor, meldet ernsthaftes Interesse an oder lässt es bleiben. Ein Objekt kann aber immer nur von einem Interessenten angemietet werden.

Die Folge: Auf der einen Seite gibt es Interessenten, die nur schwer eine Wohnung finden, auf der anderen Seite gibt es Wohnungen, die nur schwer einen Mieter finden. Daher werden auf dem normalen Mietmarkt in erster Linie diejenigen bereit sein, einen überhöhten Preis zu zahlen, die nur schwer etwas finden. Möglicherweise handeln Sie sich aber gerade dadurch einen Problemfall ein, an dem Sie wenig Freude haben werden.

Achtung: Halten Sie die Miete moderat

Sie fahren sicherer, wenn Sie die Miete eher in moderater Höhe halten. Dadurch sprechen Sie mehr Leute an, können auswählen und finden auch auf alle Fälle schneller einen Mieter.

1.2 Was Sie über die Datenschutz-Grundverordnung wissen müssen

Die Datenschutz-Grundverordnung, kurz DS-GVO, die seit Ende Mai 2018 in Kraft ist, betrifft sehr viele Bereiche. Auch wenn Sie privat (und nicht gewerblich) eine Wohnung vermieten, müssen Sie sich an die Bestimmungen halten. Sonst drohen empfindliche Geldbußen. Allerdings bestehen noch manche Unklarheiten, die vermutlich in den [24]kommenden Jahren die Gerichte beschäftigen werden. Erst die Urteile werden darüber Aufschluss geben, was wirklich erlaubt ist, was geduldet und was geahndet wird.

Der Umgang mit personenbezogenen Daten

Für Vermieter geht es im Kern darum: Alle personenbezogenen Daten (wie Name, Adresse, Geburtsdatum, Telefonnummer, Bankverbindung, Verbrauchsdaten) dürfen Sie nicht mehr einfach so nach Belieben erheben, verarbeiten oder weitergeben. Vielmehr brauchen Sie dafür einen stichhaltigen Grund.

Für Vermieter gibt es eine ganze Reihe solcher stichhaltigen Gründe, Daten von Mietern oder auch Mietinteressenten zu nutzen. Das fängt bei der Mietersuche an: Um zu entscheiden, an wen Sie vermieten, dürfen Sie verschiedene personenbezogene Daten erheben – und zwar alle, die Sie auch bislang bei einer Mieterselbstauskunft (siehe Kapitel 1.6) abfragen durften. Der Grund: Sie können ein »berechtigtes Interesse« an den Daten geltend machen. Zum Beispiel bei der Frage nach dem Einkommen oder den Vermögensverhältnissen: Kann sich der Interessent die Wohnung überhaupt leisten? Sobald dieses Interesse nicht mehr besteht, sind Sie verpflichtet, die Daten wieder zu löschen.

Es gibt noch drei weitere Gründe, warum Sie als Vermieter personenbezogene Daten nutzen dürfen:

Sie brauchen die Daten, um die Pflichten zu erfüllen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Dazu gehören zum Beispiel alle Daten, die Sie benötigen, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Ähnliches gilt, wenn Sie einen Handwerker beauftragen. Damit kommen Sie Ihrer Pflicht zur Instandhaltung nach und müssen die Daten Ihres Mieters weitergeben.Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Daten zu nutzen, zu speichern oder weiterzugeben (z. B. die Vermieterbescheinigung nach dem Bundesmeldegesetz (siehe Seite $$) oder Quittungen von Handwerkern für das Finanzamt)Sie haben die schriftliche Erlaubnis der Person, deren Daten verarbeitet werden.

Daten, für die Sie die Zustimmung Ihres Mieters brauchen

Deutlich gesagt: Für alle Daten, die Sie verarbeiten dürfen oder müssen, benötigen Sie die Zustimmung Ihres Mieters nicht. Es kann sogar nachteilig sein, wenn Sie Ihre Datenerhebung in solchen Fällen auf die freiwillige Zustimmung stützen. Denn die kann Ihr Mieter jederzeit wieder zurückziehen – ohne Angabe von Gründen.

Bei Angaben jedoch, die nicht zwingend erforderlich sind, aber Ihnen und dem Mieter das Leben erleichtern, brauchen Sie die schriftliche Zustimmung Ihres Mieters. In dieser Zustimmungserklärung muss der Hinweis enthalten sein, dass der Mieter freiwillig zustimmt und seine Erlaubnis jederzeit wieder zurückziehen kann. Sind Sie unsicher, ob die Daten erforderlich sind: Holen Sie sich im Zweifel die Zustimmung.

[25]MUSTERFORMULAR: ZUSTIMMUNGSERKLÄRUNG DATENVERARBEITUNG

Ich bin damit einverstanden, dass meine Kontaktdaten bzw. folgende meiner Daten genutzt werden können:

Art der Nutzung:

Zweck der Nutzung:

Ich stimme dieser Nutzung freiwillig zu.

Mir ist bekannt, dass ich diese Einwilligung jederzeit widerrufen kann.

Datum, Unterschrift des Mieters

Auf Anfrage alle Daten offenlegen

Da wir nun schon mal beim Thema DS-GVO sind: Auch im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter jederzeit verlangen, dass Sie offenlegen, über welche Daten Sie von ihm verfügen, wie Sie die nutzen und an wen Sie die womöglich weitergeben. Gibt es für Ihre Nutzung keine stichhaltigen Gründe (die wir bereits genannt haben), kann er von Ihnen verlangen, die Daten zu löschen. Das gilt auch für Daten, für die er eine Zustimmungserklärung abgegeben hat. Denn diese Zustimmung kann er ja jederzeit widerrufen.

Darüber hinaus gilt der Grundsatz: Sie dürfen keine Daten weitergeben, ohne dass Ihr Mieter das weiß. Ausgenommen davon sind »Berufsgeheimnisträger« wie Anwälte oder Steuerberater. Ansonsten aber müssen Sie den Mieter über die Weitergabe der Daten informieren, über den Zweck und die Dauer der Speicherung.

Daten schützen und löschen

Sie müssen dafür sorgen, dass die Daten nicht in falsche Hände geraten. Auf Ihrem Computer müssen Sie entsprechende Schutzsoftware installieren. Und wenn Sie Daten weitergeben (etwa an den Messdienst oder den Hausmeister), so muss sich der Betreffende verpflichten, die Daten genauso sorgsam zu behandeln. Auch dafür brauchen Sie eine schriftliche Vereinbarung. Messdienste haben dafür in der Regel Standarderklärungen vorbereitet.

Zu einem sorgsamen Umgang gehört auch, dass alle Daten gelöscht werden, sobald sie nicht mehr benötigt werden. Zur Sicherheit Daten einfach mal archivieren, das dürfen Sie jetzt nicht mehr. Nicht einmal wenn es sein könnte, dass Sie die Daten später noch einmal brauchen. Dabei müssen Sie eine wichtige Einschränkung beachten: Für Daten und Dokumente gibt es Aufbewahrungsfristen. Steuerrelevante Belege für das Finanzamt müssen Sie zehn Jahre lang aufbewahren, Mietverträge sicherheitshal[26]ber auch. Übergabeprotokolle drei Jahre – nach Ende des Mietverhältnisses. Für Vermieter besonders wichtig: Solange eine Widerspruchsfrist läuft (z. B. ein Jahr für die Abrechnung der Nebenkosten oder der Kaution), dürfen Sie die Daten nicht löschen. Danach müssen Sie es tun. Aber Achtung! Die Belege müssen Sie (für das Finanzamt) aufbewahren! Wie erwähnt: Zehn Jahre.

Sie sollten dokumentieren, wie Sie mit den Daten umgehen

Noch ist nicht ganz klar, ob Privatvermieter ein Verzeichnis über ihre Datenverarbeitung anlegen müssen. In diesem Verzeichnis halten Sie alles fest, was für den Umgang mit personenbezogenen Daten wichtig ist: Wer für die Datenverarbeitung verantwortlich ist (in der Regel Sie als Vermieter), zu welchem Zweck Sie die Daten erheben und wie lange, welche Personen Zugriff auf die Daten haben und welche Maßnahmen Sie ergriffen haben, um die Daten zu schützen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, legen Sie so ein Verzeichnis an. Es hilft auch Ihnen, wenn vom Mieter oder von Behörden Anfragen kommen.

Dürfen Sie Klingelschilder anfertigen lassen?

Durch die Presse geisterte die Meldung, eine Hausverwaltung in Wien hätte wegen der Datenschutzgrundverordnung (die ja in der ganzen EU gilt) tausende Namensschilder von den Türklingeln abmontieren lassen und durch Nummern ersetzen wollen. Viele Vermieter fragten sich: Müssen wir das in Zukunft auch tun? Oder uns die Zustimmung des Mieters holen? Der Bundesbeauftragte für den Datenschutz hat in einer Presserklärung vom 18. Oktober 2018 darauf hingewiesen: »Mieternamen an Klingelschildern sind zulässig.« Für bestehende Mietverhältnisse dürfte das ohnehin gelten, aber wohl auch für Neuvermietungen. Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, lassen Sie sich eine Einverständniserklärung geben. Oder Sie überlassen die Angelegenheit gleich Ihrem Mieter und teilen ihm mit, wo er das Klingelschild (auf seine Kosten) anfertigen lassen kann.

MUSTERFORMULAR: VERZEICHNIS ZUR DATENVERARBEITUNG

1. Wer ist für die Datenverarbeitung verantwortlich? Name, Adresse, Kontaktdaten; in aller Regel werden Sie das Ihre Daten sein)

2. Sinn und Zweck der Datenverarbeitung?

(z. B. Vermietung von Wohnraum; Begründung und Verwaltung von Mietverhältnissen; Erfüllung der vertraglichen und gesetzlichen Pflichten)

3. Von welchen Personen werden Daten erhoben oder weitergegeben? (z. B. Mieter, Mietinteressenten, Bürgen, Handwerker, Hausmeister, Beschäftige der Hausverwaltung)

[27]4. Welche personenbezogenen Daten werden erhoben?